Đang tải... (xem toàn văn)
Bàn về chế độ hạch toán bất động sản đầu tư
Đề án: Kế tốn tài LỜI MỞ ĐẦU Nền kinh tế thị trường Việt Nam giai đoạn đầu phát triển với tính đa dạng loại hình hoạt động, mơ hình tổ chức, sở hữu vốn phong phú dạng hoạt động Bên cạnh đó, Việt Nam hội nhập kinh tế quốc tế khu vực ngày sâu rộng với việc thành viên tổ chức kinh tế - thương mại giới (WTO) Việt Nam đánh giá kinh tế có tốc độ phát triển đứng thứ hai Đông Nam Á, với mục tiêu trở thành nước phát triển vào năm 2020, trở thành điểm đến lý tưởng cho nhà đầu tư nước Cùng với xu hướng phát triển đó, hình thành phát triển thị trường tài nói chung bất động sản nói riêng tất yếu khách quan Thị trường BĐS có ý nghĩa lớn kinh tế nói chung đóng góp đáng kể vào GDP, theo tính tốn, thị trường chiếm 5-7% tổng GDP Nền kinh tế nước ta phát triển theo chế thị trường hội nhập với khu vực giới vậy, địi hỏi kế tốn với vai trị cơng cụ quản lý kinh tế quan trọng doanh nghiệp phải hịa nhập bước với thơng lệ quốc tế kế tốn Vì vậy, việc hồn thiện chế độ kế tốn doanh nghiệp theo hướng hồ nhập với chuẩn mực kế toán quốc tế đồng thời thoả mãn yêu cầu chế quản lý kinh tế tài nhằm nâng cao chất lượng thơng tin kế tốn cần thiêt Chế độ kế toán doanh nghiệp biên soạn lại sở định, thông tư hướng dẫn sửa đổi, bổ sung hướng dẫn kế toán theo yêu cầu 26 chuẩn mực kế tốn ban hành, cơng bố đến hêt năm 2005 Một số chuẩn mực kế toán Việt Nam số 05 “Bất động sản đầu tư” ban hành theo định số 234/2003/QĐ-BTC ngày 30/12/2003 Bộ trưởng Bộ Tài Chuẩn mực kế tốn xây dựng nhằm mục đích quy định hướng dẫn nguyên tắc phương pháp kế toán bất động sản SV thực hiện: Trịnh Thị Xuân – kế toán BN K17 Đề án: Kế toán tài đầu tư để làm sở ghi sổ lập báo cáo tài Việc nghiên cứu chuẩn mực kế toán số 05 “Bất động sản đầu tư” giúp cho sinh viên có nhìn sâu BĐSĐT nói riêng mơn học kế tốn tài nói chung, đồng thời có hiểu biết thêm thực trạng BĐSĐT Việt Nam Tuy nhiên lĩnh vực việc hướng dẫn kế tốn cịn sơ sài, chưa Nhà nước hướng dẫn cách cụ thể, gây khơng khó khăn cho doanh nghiệp cơng tác hạch tốn kế tốn Vì vậy, em lựa chọn đề tài “Bàn chế độ hạch toán bất động sản đầu tư” cho đề tài nghiên cứu với mong muốn đóng góp số ý kiến để nhằm hồn thiện chế độ kế toán hành bất động sản đầu tư Bài viết chia làm phần: Phần 1: Chế độ kế toán hành BĐSĐT Phần 2: Một số ý kiến đóng góp nhằm hồn thiện chế độ kế toán Việt Nam hành BĐSĐT Em xin chân thành cảm ơn giúp đỡ tận tình thầy Nguyễn Hữu Ánh giúp em hồn thành đề án SV thực hiện: Trịnh Thị Xuân – kế toán BN K17 Đề án: Kế toán tài Phần I: Chế độ kế tốn hành BĐSĐT 1.1 Khái quát chung BĐSĐT kế toán BĐSĐT 1.1.1 Khái niệm BĐSĐT Ngày với xu hội nhập hóa kinh tế nước, hoạt động BĐSĐT trở thành hoạt động kinh doanh quan trọng doanh nghiệp Trước năm 2001, theo ISA, BĐSĐT coi hoạt động kinh doanh tài trình bày cơng cụ tài mục khoản đầu tư tài bảng cân đối kế tốn, doanh thu BĐSĐT hạch toán vào doanh thu từ hoạt động tài Nhưng với biến động tình hình kinh doanh thực tế, BĐSĐT ngày chiếm tỷ trọng lớn hoạt động kinh doanh nhiều doanh nghiệp, chí tồn Tháng 4/2000: IAS 40 Hội đồng soạn thảo chuẩn mực kế toán quốc tế (IASB) thức thơng qua thay cho IAS 25 có hiệu lực từ 1/1/2001 Chuẩn mực yêu cầu BĐSĐT cần trình bày riêng biệt Bảng cân đối kế toán để đáp ứng yêu cầu thơng tin cho người đọc Báo cáo tài chính, doanh thu BĐSĐT hạch toán vào doanh thu hoạt động kinh doanh thông thường Theo chuẩn mực kế toán quốc tế, BĐSĐT hiểu sau: BĐSĐT trước hết loại bất động sản Do tài sản có giá trị lớn bao gồm quyền sử dụng đất, nhà cửa, đất đai, sở hạ tầng BĐSĐT thuộc sử hữu doanh nghiệp thuê tài BĐSĐT khoản đầu tư doanh nghiệp Nó khơng sử dụng nhằm mụch đích sản xuất, cung cấp hàng hoá dịch vụ hay sử dụng quản lý Doanh nghiệp đầu tư vào BĐSĐT nhằm thu lợi nhuận từ việc cho SV thực hiện: Trịnh Thị Xuân – kế tốn BN K17 Đề án: Kế tốn tài th BBĐSĐT hay chờ tăng giá để bán nhằm đem lại lợi ích kinh tế cho doanh nghiệp 1.1.2 Phân loại bất động sản BĐS tài sản có giá trị lớn chia làm loại: - BĐS sử dụng tài sản cố định sử dụng hoạt động kinh doanh BĐS nắm giữ để sử dụng tương lai tài sản chủ sở hữu sử dụng, tài sản nắm giữ để cải tạo, nâng cấp sử dụng sau kỳ hoạt động kinh doanh thông thường - BĐS tồn kho hàng hóa mua để bán kỳ hoạt động kinh doanh thông thường xây dựng để bán tương lai gần - BĐSĐT BĐS chờ tăng giá dùng cho thuê, bao gồm: + Quyền sử dụng đất: doanh nghiệp bỏ tiền mua lại nắm giữ thời gian dài để chờ tăng giá Hoặc chưa xác định rõ mục đích sử dụng tương lai + Nhà, phần nhà, nhà đất cho thuê theo nhiều hợp đồng thuê hoạt động + Cơ sở hạ tầng người chủ sở hữu (hoặc người thuê tài sản theo hợp đồng thuê tài chính) cho thuê theo nhiều hợp đồng thuê hoạt động 1.1.3 Kế toán BĐSĐT 1.1.3.1 Điều kiện ghi nhận BĐSĐT Theo IAS 40, BĐSĐT phải thõa mãn đầy đủ hai điều kiện sau: SV thực hiện: Trịnh Thị Xuân – kế toán BN K17 Đề án: Kế tốn tài Chắc chắn thu lợi ích kinh tế tương lai: Lợi ích kinh tế BĐSĐT mang lại biểu việc tăng doanh thu, tiết kiệm chi phí cho doanh nghiệp Khi xác định BĐSĐT có thỏa mãn điều kiện để ghi nhận tài sản hay không, doanh nghiệp cần phải đánh giá mức độ chắn gắn liền với việc thu lợi ích kinh tế tương lai mà chúng mang lại sở thông tin có thời điểm ghi nhận Nguyên giá BĐSĐT phải xác định cách đáng tin cậy: Tiêu chuẩn yêu cầu BĐS muốn ghi nhận BĐSĐT phải có sở khách quan để xác định giá trị ban đầu Điều kiện thường dễ thoả mãn giao dịch mua bán, trao đổi chứng minh cho việc hình thành BĐS xác định giá trị BĐSĐT 1.1.3.2 Xác định giá trị BĐSĐT Xác định giá trị ban đầu: tài sản cố định hàng hóa, BĐSĐT phải xác định giá trị ban đầu theo nguyên giá Nguyên giá BĐSĐT bao gồm chi phí giao dịch liên quan trực tiếp ban đầu Nguyên giá BĐSĐT mua bao gồm giá mua chi phí liên quan trực tiếp như: phí dịch vụ tư vấn luật pháp liên quan, thuế trước bạ chi phí giao dịch liên quan khác Nguyên giá BĐS đầu tư xây dựng giá thành thực tế chi phí liên quan trực tiếp BĐSĐT tính đến ngày cơng việc xây dựng hoàn thành bàn giao Mua BĐSĐT mua toán theo phương thức trả chậm, nguyên giá BĐSĐT phản ánh theo giá mua trả thời điểm SV thực hiện: Trịnh Thị Xuân – kế tốn BN K17 Đề án: Kế tốn tài mua Khoản chênh lệch tổng số tiền phải toán giá mua trả hạch toán vào chi phí tài theo kỳ hạn tốn Xác định giá trị sau ghi nhận ban đầu Sau ghi nhận ban đầu, thời gian nắm giữ BĐSĐT xác định theo nguyên giá, số khấu hao lũy kế giá trị lại Theo chuẩn mực kế toán quốc tế IAS 40, BĐS đầu tư ghi nhận ban đầu theo giá gốc doanh nghiệp phép lựa chọn hai mơ hình ghi nhận giá trị BĐS đầu tư sau ghi nhận ban đầu, là: - Mơ hình Giá gốc (Cost Model) - Mơ hình Giá trị hợp lý (Fair Value Model) Thứ nhất, áp dụng mơ hình giá gốc (giá vốn) có nghĩa BĐSĐT ghi nhận theo giá gốc, định kỳ trích khấu hao vào chi phí kinh doanh kỳ BĐSĐT theo dõi theo ba tiêu: Nguyên giá, khấu hao lũy kế giá trị cịn lại Trong đó, giá trị cịn lại BĐSĐT = Nguyên giá – Giá trị hao mòn lũy kế Khi áp dụng mơ hình này, BĐSĐT theo dõi đánh tài sản cố định thơng thường doanh nghiệp Thứ hai, mơ hình giá trị hợp lý: Khi áp dụng mơ hình giá trị hợp lý, BĐSĐT ghi nhận ban đầu theo giá gốc đánh giá lại theo giá trị hợp lý thời điểm lập bảng cân đối kế toán Việc định giá BĐSĐT quan định giá xác định giá trị BĐSĐT dưạ chứng thị trường với mức giá gần đạt thông qua giao dịch độc lập, khách quan cho bất động sản tương tự khu vực Chênh lệch giá gốc giá trị hợp lý hạch tốn khoản thu nhập chi phí kỳ kinh doanh Và theo chuẩn mực kế toán Việt Nam VAS 05 lựa chọn mơ hình giá gốc để ghi nhận giá trị BĐSĐT sau ghi nhận ban đầu SV thực hiện: Trịnh Thị Xuân – kế toán BN K17 Đề án: Kế toán tài 1.2 Thực trạng kế tốn Việt Nam hành BĐSĐT 1.2.1 Khái quát chung Theo chuẩn mực kế toán Việt Nam VAS 05, Ban hành theo Quyết định số 234/2003/QĐ-BTC ngày 30/12/2003 Bộ Tài chính, Bất động sản đầu tư: Là bất động sản, gồm: quyền sử dụng đất, nhà, phần nhà nhà đất, sở hạ tầng người chủ sở hữu người thuê tài sản theo hợp đồng thuê tài nắm giữ nhằm mục đích thu lợi từ việc cho thuê chờ tăng để: Sử dụng sản xuất, cung cấp hàng hóa, dịch vụ sử dụng cho mục đích quản lý; bán kỳ hoạt động kinh doanh thông thường Cũng tài sản cố định, BĐSĐT ghi nhận tài sản phải thõa mãn đồng thời hai điều kiện là: chắn thu lợi ích kinh tế tương lai nguyên giá BĐSĐT phải xác định cách đáng tin cậy Cũng theo chế độ kế toán hành, BĐSĐT ghi sổ theo nguyên giá giá trị lại Nguyên giá BĐSĐT bao gồm chi phí liên giao dịch liên quan trực tiếp ban đầu Doanh thu từ việc bán cho thuê BĐSĐT hoạt động kinh doanh thơng thường hạch tốn vào TK511 ghi nhận theo giá bán: Chưa thuế giá trị gia tăng doanh nghiệp áp dụng phương pháp khấu trừ thuế giá trị gia tăng, có thuế giá trị gia tăng doanh nghiệp áp dụng phương pháp trực tiếp Giá gốc BĐSĐT nhượng bán, lý chi phí cho thuê BĐSĐT giá vốn hoạt động kinh doanh (TK632) SV thực hiện: Trịnh Thị Xuân – kế toán BN K17 Đề án: Kế tốn tài Trong q trình nắm giữ chờ tăng giá, cho thuê hợp đồng phải tiến hành trích khấu hao BĐSĐT Khấu hao BĐSĐT ghi nhận chi phí kinh doanh kỳ hạch toán vào TK632 BĐSĐT theo dõi chi tiết theo đối tượng ghi BĐSĐT “Sổ theo dõi chi tiết bất động sản đầu tư ” tương tự tài sản cố định Trong trình kinh doanh BĐSĐT chuyển đổi mục đích sử dụng từ BĐS chủ sở hữu hàng hóa BĐS ngược lại Theo chế độ kế toán hành quy đinh hạch toán cần phân biệt: + Đối với doanh nghiệp chuyên kinh doanh BĐS thì: BĐS mua xác định rõ mục đích để bán kỳ hạch tốn vào tài khoản 1567; BĐS mua chưa xác định rõ mục đích sử dụng tương lai để chun cho th hoạt động hạch tốn vào tài khoản 217 + Đối với doanh nghiệp không chuyên kinh doanh BĐS sử dụng tài khoản 1567 1.2.2 Phương pháp kế toán cụ thể 1.2.2.1 Tài khoản sử dụng TK 217 “Bất động sản đầu tư”: dùng để phản ánh số có tình hình biến động tăng, giảm BĐSĐT doanh nghiệp theo nguyên giá TK 217 mang kết cấu TK phản ánh tài sản nội dung phản ánh sau: TK217 SDĐK: Nguyên giá BĐSĐT đầu kỳ SV thực hiện: Trịnh Thị Xuân – kế toán BN K17 Đề án: Kế tốn tài Ngun giá BĐSĐT tăng kỳ Ngun giá BĐSĐT giảm kỳ SDCK: Nguyên giá BĐSĐT doanh nghiệp cuối kỳ TK 2147 “Khấu hao bất động sản đầu tư ”: phản ánh tình hình biến động BĐSĐT trình nắm giữ chờ tăng giá, cho thuê hoạt động doanh nghiệp theo giá trị hao mòn Tk 2147 tài khoản điều chỉnh cho TK 217 nên mang kết cấu ngược với TK 217 mà điều chỉnh nội dung phản ánh sau: TK2147 SDĐK: Giá trị hao mòn lũy kế BĐSĐT tính đến thời điểm đầu kỳ Giá trị hao mòn BĐSĐT giảm kỳ Giá trị hao mòn tăng BĐSĐT kỳ SDCK: Giá trị HMLK tính đến thời điểm cuối kỳ 1.2.2.2 Phương pháp hạch tốn (Áp dụng doanh nghiệp tính thuế GTGT theo phương pháp khấu trừ) Hạch toán nghiệp vụ tăng BĐSĐT SV thực hiện: Trịnh Thị Xuân – kế tốn BN K17 Đề án: Kế tốn tài BĐSĐT tăng doanh nghiệp mua ngoài; phận xây dựng hoàn thành bàn giao; hay chuyển bất động sản sử dụng thành BĐSĐT Do kế tốn vào trường hợp tăng cụ thể để ghi sổ phù hợp Có thể khái qt tình hình tăng BĐSĐT thơng qua sơ đồ hạch toán sau: Sơ đồ kế toán trường hợp tăng BĐSĐT TK 111,112,331 TK 217 mua BĐSĐT giá chưa có thuế trả tiền TK 133 thuế GTGT khấu trừ TK 331 thuế GTGT khấu trừ Mua BĐSĐT theo Giá mua trả phương thức trả chậm TK 242 Tiền lãi Định kỳ phân trả chậm TK111,112,331 TK 635 bổ lãi trả góp TK 241 Tập hợp chi phí đầu tư XDCB TK133 Khi đầu tư XDCB hồn thành bàn giao Thuế GTGT TK 211,213 Chuyển BĐS chủ sở hữu sử dụng thành BĐSĐT(*) TK 1567 Chuyển hàng hoá BĐS thành BĐSĐT SV thực hiện: Trịnh Thị Xuân – kế toán BN K17 Đề án: Kế toán tài TK 2141,2143 TK 2147 kết chuyển hao mịn luỹ kế Kế toán cho thuê hoạt động BĐSĐT TK 111,112, TK632 TK 911 TK 5117 Chi phí liên Thu tiền kỳ quan trực tiếp chi phí Cuối kỳ Cuối kỳ đến cho thuê kết (3) TK142,242 bổ chi phí kết VAT phải nộp chuyển chuyển thu VAT phải nộp TK3387 Định kỳ kết thu tiền trước (2) chuyển doanh TK2147 (1) TK3331 Chi phí Định kỳ phân chi phí doanh lớn TK111,112,131 nhiều kỳ thu kỳ (4) Định kỳ khấu hao BĐSĐT TK 421 TK421 Nếu lãi Nếu lỗ Kế toán lý, nhượng bán BĐSĐT - Một BĐSĐT khơng cịn trình bày Bảng cân đối kế toán sau bán sau BĐSĐT khơng cịn nắm giữ lâu dài xét thấy khơng thu lợi ích kinh tế tương lai từ việc lý BĐSĐT SV thực hiện: Trịnh Thị Xuân – kế toán BN K17 Đề án: Kế tốn tài - Khi lý, nhượng bán BĐSĐT, kế toán thực bút toán ghi giảm BĐSĐT bán hay gọi bút tốn xóa sổ BĐSĐT ghi: Nợ TK632: Giá trị lại BĐSĐT Nợ TK 2147: Giá trị hao mịn lũy kế BĐSĐT Có TK 217: Ngun giá BĐSĐT - Kế toán phản ánh doanh thu thu từ hoạt động lý, nhượng bán BĐSĐT: + Nếu bán theo phương thức toán ngay, kế toán ghi: Nợ TK 111,112,131 : tổng giá tốn Có TK 5117: Doanh thu từ lý, nhượng bán BĐSĐT (Giá bán chưa bao gồm thuế GTGT) Có TK 3331: Thuế GTGT phải nộp + Nếu bán theo phương thức trả chậm khoản doanh thu từ lý, nhượng bán xác định ban đầu giá bán trả Khoản chênh lệch tổng số tiền phải toán giá bán trả ghi nhận doanh thu tiền lãi chưa thực TK 3387 Nợ TK 111,112: số tiền người mua toán lần đầu thời điểm nhượng bán BĐSĐT Nợ TK 131: Số tiền người mua cịn nợ Có TK 5117 - Doanh thu kinh doanh BĐS đầu tư (Giá bán trả chưa có thuế GTGT) Có TK 3387 - Doanh thu chưa thực (số chênh lệch giá bán trả chậm, trả góp với giá bán trả thuế GTGT) Có TK 3331 - Thuế GTGT phải nộp SV thực hiện: Trịnh Thị Xuân – kế toán BN K17 Đề án: Kế tốn tài Định kỳ, kế tốn tính, xác định kết chuyển doanh thu tiền lãi bán BĐSĐT trả chậm, trả góp kỳ, ghi tăng doanh thu từ hoạt động tài chính: Nợ TK 3387 - Doanh thu chưa thực Có TK 515 - Doanh thu hoạt động tài - Phản ánh chi phí lý, nhượng bán thực tế phát sinh kế toán ghi: Nợ TK 632: Chi phí phát sinh (chưa bao gồm thuế GTGT) Nợ TK 133: Thuế GTGT khấu trừ Có TK 111,112,331 : Tổng chi phí liên quan - Các khoản lãi lỗ phát sinh từ việc bán BĐSĐT xác định số chênh lệch doanh thu với chi phí bán giá trị cịn lại BĐSĐT Số lãi lỗ ghi nhận thu nhập hay chi phí báo cáo kết hoạt động kinh doanh kỳ - Cuối kỳ, kế toán ghi bút toán kết chuyển doanh thu chi phí từ hoạt động lý, nhượng bán vào TK xác định kết kinh doanh xác định kết kinh doanh từ hoạt động này: + Cuối kỳ kết chuyển doanh thu hoạt động lý, nhượng bán: Nợ TK 5117: doanh thu từ lý, nhượng bán BĐSĐT Có TK 911: doanh thu từ lý, nhượng bán BĐSĐT + Cuối kỳ kết chuyển chi phí từ lý, nhượng bán BĐSĐT vào TK xác định kết kinh doanh: Nợ TK 911: giá trị cịn lại BĐSĐT chi phí liên quan Có TK 632: giá trị cịn lại BĐSĐT chi phí liên quan + Nếu lãi, ghi: SV thực hiện: Trịnh Thị Xuân – kế toán BN K17 Đề án: Kế tốn tài Nợ TK 911 : Số lãi Có TK 421: Số lãi + Nếu lỗ, ghi: Nợ TK 421: Số lỗ Có TK 911: Số lỗ Phần 2: Một số ý kiến đóng góp nhằm hồn thiện chế độ kế toán Việt Nam hành BĐSĐT 2.1 Khái qt tình hình kế tốn BĐSĐT Việt Nam Hoạt động kinh doanh BĐS có lịch sử phát triển từ lâu đến giai đoạn hoạt động diễn mạnh mẽ thị trường nước ta Với điều kiện kinh tế vững mạnh đầu tư nước ngồi khơng ngừng gia tăng, thị trường BĐS Việt Nam năm gần ln tình trạng cung khơng đáp ứng đủ cầu Trong năm 2008, thị trường đánh giá tăng mạnh tất mảng thị trường đòi hỏi với chất lượng cao Để giải yêu cầu mà tình hình thực tế đặt ra, trước thềm gia nhập WTO, nhà nước Việt Nam xây dựng đưa vào thực hệ thống văn quy phạm pháp luật kế tốn đồng bộ, hồn chỉnh, tạo môi trường pháp lý thuận lợi cho nghề nghiệp kế toán với hệ thống nguyên tắc quy định hướng dẫn thích ứng với trình độ phát triển kinh tế, đáp ứng yêu cầu chế quản lý kinh tế - tài nước tiếp cận với chuẩn mực kế toán quốc tế Bằng việc ban hành định 15/2006/QĐ-BTC, Bộ tài cắm cột mốc quan trọng, ghi dấu giai đoạn phát triển cho nghề kế toán Việt Nam, có SV thực hiện: Trịnh Thị Xuân – kế toán BN K17 Đề án: Kế toán tài chuẩn mực kế tốn số 05 “bất động sản đầu tư” để hướng dẫn quy định hạch toán Bất động sản đầu tư điều kiện Vì vậy, so với trước đây, nội dung hạch tốn kế tốn BĐSĐT có thay đổi lớn * Nếu chế độ kế toán doanh nghiệp ban hành theo Quyết định số 1141TC/QĐ/CĐKT ngày 11/11/1995, BĐSĐT xem khoản mục đầu tư tài dài hạn hạch tốn TK 228 “Đầu tư dài hạn khác” - Khi mua BĐS, ghi: Nợ TK 228: Đầu tư dài hạn khác; Nợ TK 241: XDCB dở dang (Nếu mua thông qua đầu tư XDCB) Nợ TK 133: Thuế GTGT khấu trừ Có TK 111,112,331, - Kết chuyển chi phí đầu tư BĐS hoàn thành, ghi: Nợ TK 228: Đầu tư dài hạn khác Có TK 241: XDCB dở dang - Khi bán BĐS, phần doanh thu chi phi bán BĐSĐT xem doanh thu chi phí hoạt động khơng thường xun ngồi hoạt động thơng thường doanh nghiệp hạch tốn vào TK 711 ”Thu nhập khác”, TK 811 ”Chi phí khác”: + Số tiền thu từ hoạt động bán BĐSĐT: Nợ TK 111,112,131 : Tổng số tiền thu Có TK 711: Doanh thu từ BĐSĐT Có TK 33311: Thuế GTGT phải nộp SV thực hiện: Trịnh Thị Xuân – kế tốn BN K17 Đề án: Kế tốn tài + Phản ánh trị giá vốn BĐSĐT bán: Nợ TK 811 Có TK 228 + Các chi phí liên quan đến bán BĐSĐT: Nợ TK 811 Có TK 111,112,331 * Đến Quyết định 167/2000/QĐ-BTC ngày 25/10/2000, BĐSĐT hạch tốn TK 228, chi phí doanh thu từ việc bán BĐSĐT phản ánh TK 711, 811 hoạt động bán cho thuê tài sản đầu tư dài hạn công trình sở hạ tầng doanh thu chi phí phát sinh hạch tốn vào TK 511,632: - Ghi nhận doanh thu: Nợ TK 111,112,131 : Tổng số tiền tốn Có TK 511: Doanh thu hoạt động tài Có TK 33311: Thuế GTGT phải nộp - Ghi nhận giá vốn: Nợ TK 632: Chi phí tài Có TK 228: Đầu tư dài hạn khác * Đến thông tư 89/2002/TT/BTC ngày 9/10/2002 lại nhận định đầu tư kinh doanh BĐS hoạt động bỏ vốn để mua loại BĐS với mục đích bán lại để kiếm lời Mặc dù BĐSĐT chưa theo dõi hạch toán TK riêng biệt mà TK 228 đến khái niệm BĐSĐT quy định gần với quy định chuẩn mực kế toán Khi SV thực hiện: Trịnh Thị Xuân – kế toán BN K17 Đề án: Kế tốn tài doanh thu chi phí việc bán BĐS hạch toán vào TK 515, 635 xem phù hợp với tính chất hoạt động thuộc nhóm đầu tư tài dài hạn - Khi bán bất động sản: Tổng số tiền thu bán BĐS, ghi: Nợ TK 111, 112, 131 (Tổng số tiền tốn) Có TK 515 - Doanh thu hoạt động tài Có TK 3331 - Thuế GTGT phải nộp Trị giá đầu tư bất động sản bán, ghi: Nợ TK 635 - Chi phí tài Có TK 228 - Đầu tư dài hạn khác Các chi phí có liên quan trực tiếp đến hoạt động bán bất động sản, ghi: Nợ TK 635 - Chi phí tài Nợ TK 133 - Thuế GTGT khấu trừ (nếu có) Có TK 111, 112, * Đến thông tư 23/2005/TT/BTC ngày 30/3/2005, BĐSĐT xếp vào loại đầu tư tài dài hạn xem hoạt động độc lập có hệ thống tài khoản riêng với đời TK 217 ”BĐS đầu tư” tiểu khoản TK 214 TK 2147 “Hao mòn BĐSĐT ”, TK 511 TK5117 “Doanh thu kinh doanh BĐSĐT ” TK156 TK 1567 “Hàng hóa BĐS” Điều khẳng định hoạt động kinh doanh BĐS trở thành hoạt động phổ biến doanh nghiệp, hoạt động kinh doanh thông thường doanh nghiệp Cùng với xu phát triển SV thực hiện: Trịnh Thị Xuân – kế tốn BN K17 Đề án: Kế tốn tài thị trường BĐSĐT nay, việc ban hành chuẩn mực kế toán số 05 tạo khung pháp lý điều kiện thuận lợi cho hoạt động kinh doanh BĐS, đáp ứng yêu cầu chế quản lý kinh tế - tài nước tiếp cận với chuẩn mực kế toán quốc tế 2.2 Một số kiến nghị nhằm hồn thiện chế độ kế tốn BĐSĐT Chuẩn mực kế toán số 05 “Bất động sản đầu tư ” đời với mục đích quy định hướng dẫn nguyên tắc phương pháp kế toán bất động sản đầu tư Hoạt động kinh doanh BĐSĐT nước ta mẽ chuẩn mực đề cập tới nội dung mẽ Chính cịn nhiều vấn đề cịn phải làm rõ để chuẩn mực kế tốn đồng với chuẩn mực khác, phù hợp với khuôn khổ pháp lý hành, tránh vướng mắc, bất cập triển khai hướng dẫn thực đáp ứng yêu cầu kinh tế thị trường Để phù hợp với thông lệ quốc tế, phù hợp với điều kiện Việt Nam để thực hệ thống kế tốn đồng bộ, hồn chỉnh, tạo môi trường pháp lý thuận lợi cho nghề kế toán, đáp ứng yêu cầu chế quản lý kinh tế - tài nước tiếp cận với chuẩn mức kế toán quốc tế, số nội dung chuẩn mực cần phải nghiên cứu kỹ làm rõ Vì vậy, em xin mạnh dạn đưa số ý kiến đóng góp việc hồn thiện cơng tác hạch tốn kế tốn bất động sản đầu tư Thứ nhất, ranh giới BĐSĐT BĐS chủ sở hữu sử dụng Chuẩn mực kế toán số 05 đưa định nghĩa rõ ràng BĐSĐT BĐS chủ sở hữu sử dụng Tuy nhiên để xác định phân biệt BĐSĐT BĐS chủ sở hữu sử dụng để hạch toán thực tế khó Theo chuẩn mực 05, BĐS chủ sở hữu sử dụng bao gồm BĐS nắm giữ để sử dụng tương lai tài sản chủ sở hữu sử dụng, tài sản nắm giữ để SV thực hiện: Trịnh Thị Xuân – kế toán BN K17 Đề án: Kế tốn tài cải tạo, nâng cấp sử dụng sau kỳ hoạt động kinh doanh thông thường BĐS chủ sở hữu sử dụng, BĐS cho nhân viên sử dụng (Cho dù nhân viên có trả tiền thuê tài sản theo giá thị trường hay không) BĐS chủ sở hữu sử dụng chờ lý Đối với BĐS mà doanh nghiệp nắm giữ phần nhằm mục đích thu lời từ việc cho thuê hoạt động chờ tăng giá phần sử dụng cho sản xuất, cung cấp hàng hóa, dịch vụ cho quản lý phần tài sản bán cách riêng rẽ (hoặc cho thuê riêng rẽ theo nhiều hợp đồng thuê hoạt động), doanh nghiệp hạch toán phần tài sản cách riêng rẽ, phần tài sản BĐSĐT phần cịn lại hạch tốn tài sản chủ sở hữu sử dụng hàng tồn kho Tuy nhiên vấn đề đặt phần tài sản bán cho thuê riêng rẽ khó khăn cho doanh nghiệp hạch tốn Theo VAS 05 quy định trường hợp phần tài sản khơng thể bán riêng rẽ, coi BĐSĐT phần nắm giữ để phục vụ cho sản xuất, cung cấp hàng hóa phục vụ cho mục đích quản lý phần khơng đáng kể Trường hợp ngược lại hạch toán BĐS chủ sở hữu sử dụng Nhưng câu hỏi đặt với giá trị nào, với tỷ lệ coi không đáng kể Hơn trường hợp doanh nghiệp sử dụng tài sản (giả sử tòa nhà) vừa với mục đích quản lý, sản xuất kinh doanh vừa cho thuê hoạt động với tỷ lệ tương đương Khi gây khơng khó khăn cho doanh nghiệp cơng tác hạch tốn kế tốn tịa nhà BĐSĐT hay BĐS chủ sở hữu sử dụng Vì cần phải có giải thích hướng dẫn rõ ràng việc phân biệt tài sản để doanh nghiệp áp dụng dễ dàng thực tế SV thực hiện: Trịnh Thị Xuân – kế toán BN K17 Đề án: Kế tốn tài Thứ 2, khấu hao BĐSĐT Theo VAS 05 trình bày báo cáo tài doanh nghiệp phải trình bày nội dung về: - Phương pháp khấu hao sử dụng - Thời gian sử dụng hữu ích BĐSĐT tỷ lệ khấu hao sử dụng - Nguyên giá khấu hao lũy kế thời điểm đầu kỳ cuối kỳ Tuy nhiên việc xác định mức khấu hao tỷ lệ khấu hao BĐSĐT nhiều phức tạp Việc xác định thời gian hữu ích loại tài sản làm tính khấu hao BĐSĐT khơng đơn giản BĐSĐT thường doanh nghiệp nắm giữ chờ tăng giá để bán, khơng phải phục vụ cho mục đích hoạt động sản xuất kinh doanh, thời gian sử dụng hữu ích khái niệm chưa rõ ràng, khó xác định xác để làm sở cho việc tính khấu hao ảnh hưởng đến báo cáo tài Vì nên quy định tỷ lệ khấu hao cho doanh nghiệp, xác định cách hợp lý, hợp lệ để tính thu nhập chịu thuế Thứ 3, hạch toán quyền sử dụng đất Theo luật đất đai đất đai thuộc quyền sở hữu toàn dân, nhà nước quản lý, cá nhân tổ chức nắm giữ quyền sử dụng Trên thực tế BĐSĐT thường gắn với quyền sử dụng đất, doanh nghiệp giao, chuyển nhượng quyền sử dụng đất thuê đất nhà nước để khai thác, xây dựng BĐSĐT Vì vậy, việc xác định ghi nhận giá trị BĐSĐT khác tài sản cố định khác xây dựng gắn liền với đất Ví dụ trường hợp doanh nghiệp thuê đất nhà nước để xây dựng sở hạ tầng với mục đích cho thuê lại lơ đất SV thực hiện: Trịnh Thị Xuân – kế toán BN K17 Đề án: Kế toán tài khơng tính vào giá trị BĐS đầu tư doanh nghiệp khơng sở hữu lơ đất Việc thuê đất thuê hoạt động trường hợp hợp đồng thuê không thỏa mãn điều kiện hợp đồng thuê tài Do báo cáo tài doanh nghiệp phản ánh sở hạ tầng, cơng trình kiến trúc xây dựng Vấn đề trở lên phức tạp nhiều có doanh nghiệp khác thuê lại sở hạ tầng với mục đích kinh doanh khác sạn, nhà ở, văn phịng làm việc Điều quan trọng chuẩn mực kế toán Việt Nam cần phải quy định rõ ràng, việc vận dụng kinh nghiệm quốc tế cần thiết, nhiên có điều kiện đặc thù đất đai thuộc sở hữu toàn dân, doanh nghiệp nắm quyền sử dụng không nắm quyền sở hữu đất Trong trường hợp cần phải hạch toán riêng biệt quyền sử dụng đất sở hạ tầng, cơng trình xây dựng đất Thứ 4, mơ hình giá gốc cịn bất cập Theo IAS 40, giá trị sau ghi nhận ban đầu BĐSĐT xác định theo mơ hình giá gốc mơ hình giá trị hợp lý Việt Nam áp dụng mơ hình giá gốc tức BĐSĐT ghi nhận theo giá gốc, định kỳ trích khấu hao vào chi phí kinh doanh kỳ, BĐSĐT theo dõi theo ba tiêu: Nguyên giá, Khấu hao lũy kế giá trị lại Trong thực tế, áp dụng mơ hình giá gốc cịn gặp nhiều vướng mắc Chẳng hạn, BĐSĐT tòa nhà văn phòng cho thuê, theo dõi theo ba tiêu nguyên giá, khấu hao lũy kế giá trị lại Nhưng gần kết thúc thời gian hoạt động tịa nhà theo ước tính ban đầu, giá trị tịa nhà cao nguyên giá ban đầu, nhiều nguyên nhân chi phí sữa chữa lớn hàng năm tu bổ tịa nhà, giá đất giá trị xây lắp tăng cao Lúc giá trị lại theo dõi theo mơ hình giá gốc nhỏ nhiều so với giá trị thực tế BĐSĐT thị trường Mặt khác, SV thực hiện: Trịnh Thị Xuân – kế tốn BN K17 Đề án: Kế tốn tài theo nguyên tắc trích khấu hao nguyên giá trừ giá trị thu hồi ước tính việc tính khấu hao hàng năm BĐSĐT chưa hợp lý Mô hình giá trị hợp lý khắc phục điểm yếu mơ hình giá gốc Mơ hình giá gốc áp dụng có điểm yếu trên, để khắc phục điểm yếu VAS 05 yêu cầu việc trình bày thơng tin giá trị hợp lý thuyết minh báo cáo tài chính, cụ thể VAS 05 yêu cầu trình bày sau: “Giá trị hợp lý BĐSĐT thời điểm kết thúc niên kế tốn, lập báo cáo tài Khi doanh nghiệp xác định giá trị hợp lý BĐSĐT doanh nghiệp phải thuyết minh: - Danh mục BĐSĐT - Lý không xác định giá trị hợp lý BĐSĐT ” Nhưng thực tế chứng minh việc yêu cầu trình bày khó, có doanh nghiệp xác định trình bày giá trị hợp lý BĐSĐT Vì vậy, Việt Nam cần sớm xây dựng điều kiện thiết lập thị trường định giá theo tiêu chuẩn quốc tế cập nhật hàng ngày nước phát triển Mỹ, Anh để tạo điều kiện thuận lợi cho việc áp dụng mơ hình giá trị hợp lý nhằm làm cho thông tin BĐSĐT trở nên xác có ý nghĩa SV thực hiện: Trịnh Thị Xuân – kế toán BN K17 Đề án: Kế tốn tài KẾT LUẬN Hoạt động kinh doanh BĐS ngày phát triển mạnh mẽ với nhiều loại hình đa dạng kinh tế Việt Nam Cùng với tăng trưởng kinh tế mạnh mẽ sau Việt Nam gia nhập tổ chức thương mại giới (WTO) thị trường BĐS xem thị trường đầy tiềm năng, hội vàng cho nhà đầu tư vào lĩnh vực Thực tế địi hỏi Chính phủ phải có sách quy hoạch cụ thể, đồng bộ, tạo thuận lợi cho nhà đầu tư yên tâm rót vốn vào Ngoài vấn đề bất cập thị trường pháp lý, chế sách, quản lý nhà nước, tác động thị trường vàng, chứng khoán, vấn đề tạo vốn cho BĐSĐT quy định hạch toán kế toán BĐSĐT đặt nhiều yêu cầu cấp thiết để hoàn thiện chế độ kế tốn Qua việc nghiên cứu đề tài này, nói, từ ban hành quy định hạch tốn BĐSĐT khơng ngừng đổi để đáp ứng yêu cầu tình hình thực tế Việt Nam nói chung để phù hợp với khu vực giới giúp kinh tế nước ta nhanh chóng hội nhập vào kinh tế giới Tuy bước cải thiện nhiều phương diện hạch toán quy định hạch tốn BĐSĐT nói riêng SV thực hiện: Trịnh Thị Xuân – kế toán BN K17 Đề án: Kế tốn tài cịn gặp nhiều khó khăn Vì vậy, để khắc phục hạn chế đòi hỏi phải tiến hành đồng mặt chế độ, sách tạo môi trường thuận lợi để văn vận dụng đầy đủ, dễ dàng vào thực tiễn đưa hoạt động kinh doanh BĐSĐT ngày phát triển theo guồng máy phát triển kinh tế Việt Nam Do hạn chế kiến thức kinh nghiệm trình nghiên cứu, tìm hiểu, thu thập thơng tin, viết cịn nhiều thiếu sót vấn đề chưa đề cập đến Em mong nhận lời dẫn thầy giáo hướng dẫn thầy cô giáo khoa với đóng góp chân thành để em hồn thiện kiến thức Em xin chân thành cảm ơn DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO Giáo trình kế tồn tài doanh nghiệp – Trường ĐH kinh tế quốc dân hệ thống chuẩn mực kế toán Việt Nam – nhà xuất tài Tạp chí kế tốn Tạp chí tài www.DĐDN.com.vn www.kiemtoan.com.vn SV thực hiện: Trịnh Thị Xuân – kế toán BN K17 Đề án: Kế tốn tài MỤC LỤC SV thực hiện: Trịnh Thị Xuân – kế toán BN K17 ... tác hạch tốn kế tốn Vì vậy, em lựa chọn đề tài ? ?Bàn chế độ hạch toán bất động sản đầu tư” cho đề tài nghiên cứu với mong muốn đóng góp số ý kiến để nhằm hồn thiện chế độ kế tốn hành bất động sản. .. nghị nhằm hồn thiện chế độ kế tốn BĐSĐT Chuẩn mực kế toán số 05 ? ?Bất động sản đầu tư ” đời với mục đích quy định hướng dẫn nguyên tắc phương pháp kế toán bất động sản đầu tư Hoạt động kinh doanh... toán BN K17 Đề án: Kế toán tài chuẩn mực kế tốn số 05 ? ?bất động sản đầu tư” để hướng dẫn quy định hạch toán Bất động sản đầu tư điều kiện Vì vậy, so với trước đây, nội dung hạch tốn kế tốn BĐSĐT