ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƢỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM NGỌC VĂN CHÍNH NGHIÊN CỨU CÁC YẾU TỐ ẢNH HƢỞNG ĐẾN GIÁ ĐẤT Ở TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN CAO LỘC, TỈNH LẠNG SƠN GIAI ĐOẠN 2013 - 2015 LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI THÁI NGUYÊN - 2016 ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƢỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM NGỌC VĂN CHÍNH NGHIÊN CỨU CÁC YẾU TỐ ẢNH HƢỞNG ĐẾN GIÁ ĐẤT Ở TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN CAO LỘC, TỈNH LẠNG SƠN GIAI ĐOẠN 2013 - 2015 Ngành: Quản lý đất đai Mã số: 60 85 01 03 LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI Ngƣời hƣớng dẫn khoa học: TS NGUYỄN THỊ LỢI THÁI NGUYÊN - 2016 i LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan công trình nghiên cứu khoa học thân tôi, công trình thực thời gian Các số liệu kết nghiên cứu nêu luận văn hoàn toàn trung thực chưa sử dụng cho bảo vệ học vị Mọi giúp đỡ cho việc hoàn thành luận văn cảm ơn Các thông tin tài liệu luận văn ghi rõ nguồn gốc Thái Nguyên, ngày tháng Tác giả luận văn Ngọc Văn Chính năm 2016 ii LỜI CẢM ƠN Để hoàn thành luận văn nỗ lực thân, nhận nhiều giúp đỡ các nhân tập thể Do muốn bày tỏ lòng cảm ơn tới tất cá nhân, đơn vị giúp đỡ trình thực luận văn Trước tiên xin bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc tới TS Nguyễn Thị Lợi tận tình giúp đỡ, hướng dẫn suốt trình thực luận văn Ngoài suốt trình thực luận văn nhận giúp đỡ UBND huyện Cao Lộc, Phòng Tài nguyên Môi trường huyện Cao Lộc, Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai huyện Cao Lộc Nhân dịp này, cho phép cảm ơn giúp đỡ quý báu Tôi xin chân thành cảm ơn thầy cô truyền đạt kiến thức cho suốt trình học tập Xin cảm ơn Ban giám hiệu nhà trường, Khoa quản lý tài nguyên, Phòng đào tạo - đào tạo sau đại học- Trường đại học nông lâm Thái Nguyên tạo điều kiện thuận lợi để hoàn thành luận văn Cuối xin cảm ơn tới đồng nghiệp, gia đình, bạn bè người thân hết lòng giúp đỡ, động viên suốt trình thực luận văn này! Thái Nguyên, ngày tháng năm 2016 Tác giả luận văn Ngọc Văn Chính iii MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN i LỜI CẢM ƠN ii MỤC LỤC iii DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT vii DANH MỤC CÁC BẢNG viii DANH MỤC CÁC HINH ix MỞ ĐẦU 1 Tính cấp thiết đề tài nghiên cứu Mục tiêu nghiên cứu yêu cầu 2.1 Mục tiêu tổng quát 2.2 Mục tiêu cụ thể Ý nghĩa đề tài CHƢƠNG 1: TỔNG QUAN VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 1.1 Cơ sở khoa học 1.1.1 Cơ sở lý luận giá đất 1.1.2 Cơ sở khoa học việc hình thành giá đất 1.1.3 Đặc trưng giá đất 11 1.1.4 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất 12 1.2 Cơ sở pháp lý 17 1.3 Những nghiên cứu trình hình thành giá đất nước ta giới 18 1.3.1 Những nghiên cứu giá đất Việt Nam 18 1.3.1.1 Giai đoạn từ năm 1946 đến năm 1980 18 1.3.1.2 Giai đoạn từ năm 1980 đến năm 1993 18 1.3.1.3 Giai đoạn từ năm 1993 đến 19 1.3.1.4 Công tác quản lý nhà nước giá đất 19 1.3.2 Định giá đất số nước giới kinh nghiệm cho Việt Nam 20 iv 1.3.2.1 Thái Lan 21 1.3.2.2 Australia 22 1.3.2.3 Thụy Điển 24 1.3.2.4 Malaysia 24 1.3.2.5 Singapore 25 1.3.2.6 Kinh nghiệm cho Việt Nam 25 CHƢƠNG 2: NỘI DUNG VÀ PHƢƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 27 2.1 Đối tượng phạm vi nghiên cứu 27 2.1.1 Đối tượng nghiên cứu 27 2.1.2 Phạm vi nghiên cứu 27 2.2 Nội dung nghiên cứu 27 2.2.1 Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội huyện Cao Lộc, tỉnh Lạng Sơn 27 2.2.2 Đánh giá trạng giá đất địa bàn huyện Cao Lộc giai đoạn 2013 - 2015 27 2.2.3 Nghiên cứu số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất địa bàn huyện Cao Lộc giai đoạn 2013 - 2015 27 2.2.4 Đánh giá thuận lợi, khó khăn giải pháp nhằm hoàn thiện công tác quản lý nhà nước giá đất địa bàn huyện Cao Lộc 27 2.3 Phương pháp nghiên cứu 27 2.3.1 Phương pháp điều tra thu thập số liệu thứ cấp 27 2.3.2 Phương pháp điều tra thu thập số liệu sơ cấp 28 2.3.3 Phương pháp thống kê, tổng hợp, phân tích so sánh 29 2.3.4 Sử dụng phương pháp chuyên gia giá đất 29 CHƢƠNG 3: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 30 3.1 Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế-xã hội huyện Cao Lộc, tỉnh Lạng Sơn 30 3.1.1 Điều kiện tự nhiên 30 v 3.1.1.1 Vị trí địa lý 30 3.1.1.2 Địa hình, địa mạo 31 3.1.1.3 Khí hậu 31 3.1.1.4 Thủy văn 32 3.1.2 Điều kiện kinh tế - xã hội 32 3.1.3 Hiện trạng sử dụng đất đai huyện Cao Lộc 34 3.2 Đánh giá thực trạng giá đất địa bàn huyện Cao Lộc giai đoạn 2013 - 2015 36 3.2.1 Giá đất theo quy định Nhà nước huyện Cao Lộc 36 3.2.2 Căn pháp lý xác định giá đất huyện Cao Lộc, tỉnh Lạng Sơn theo khung giá Chính phủ ban hành 38 3.2.3 Thực trạng biến động giá đất huyện Cao Lộc giai đoạn 2013-2015 41 3.2.3.1 Nhóm đường, phố trung tâm - Đường loại I 41 3.2.3.2 Nhóm đường, phố cận trung tâm - Đường loại II 50 3.2.3.3 Nhóm đường, phố xa trung tâm-Đường loại III,IV 57 3.3 Đánh giá ảnh hưởng số yếu tố đến giá đất địa bàn huyện Cao Lộc 65 3.3.1 Yếu tố vị trí 65 3.3.2 Cơ sở hạ tầng 67 3.3.2.1 Yếu tố sở hạ tầng xã hội 67 3.3.2.2 Yếu tố sở hạ tầng kỹ thuật 68 3.3.3 Đặc điểm đất 68 3.3.4 Khả sinh lợi 70 3.3.5 Yếu tố khác 71 3.4 Giải pháp nhằm nâng cao lực quản lý nhà nước giá đất qua nghiên cứu thực tế địa bàn huyện Cao Lộc, tỉnh Lạng Sơn 73 vi KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 75 Kết luận 75 Kiến nghị 76 TÀI LIỆU THAM KHẢO 77 I Tài liệu tiếng Việt 77 II Tài liệu từ trang Web 79 vii DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT BĐS : Bất động sản BTNMT : Bộ tài nguyên Môi trường CP : Chính phủ GCNQSDĐ : Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất HĐND : Hội đồng nhân dân NĐ : Nghị định Nxb : Nhà xuất QĐ : Quyết định SDĐ : Sử dụng đất THPT : Trung học phổ thông TT : Thông tư UBND : Ủy ban nhân dân viii DANH MỤC CÁC BẢNG Bảng 3.1 Chuyển dịch cấu ngành kinh tế 33 Bảng 3.2 Hiện trạng sử dụng đất huyện Cao Lộc 34 Bảng 3.3 Khung giá đất đô thị 37 Bảng 3.4 Khung giá đất đô thị (Ban hành kèm theo Nghị định số 104/2014/NĐ-CP ngày 14 tháng 11 năm 2014 Chính phủ) 37 Bảng 3.5 Khung giá đất nông thôn 37 Bảng 3.6 Khung giá đất nông thôn (Ban hành kèm theo Nghị định số 104/2014/NĐ-CP ngày 14 tháng 11 năm 2014 Chính phủ) 38 Bảng 3.7 Giá đất đường, phố trung tâm - đường loại I 42 Bảng 3.8 Giá đất đường, phố cận trung tâm -đường loại II 51 Bảng 3.9 Giá đất nhóm đường, phố xa trung tâm-Đường loại III, IV 58 Bảng 3.10 Chênh lệch giá trung bình vị trí đường, phố 65 Bảng 3.11 Trích từ phụ lục - thông tin phiếu điều tra năm 2015 69 67 40,000 35,000 30,000 25,000 VT1 VT2 20,000 VT3 15,000 VT4 10,000 5,000 Nam Quan Mỹ Sơn Phùng Chí Kiên (Nguồn: Số liệu thu thập từ điều tra, vấn) Hình 3.11: Mức độ ảnh hƣởng vị trí tuyến đƣờng (Đường Nam Quan, Đường Mỹ Sơn, Đường Phùng Chí Kiên) Nhìn vào hình ta thấy đường phố thuộc khu vực trung tâm (Đường Nam Quan) có mức giá cao nhất, sau đến đường thuộc khu vực cận trung tâm thấp đường thuộc khu vực xa trung tâm 3.3.2 Cơ sở hạ tầng 3.3.2.1 Yếu tố sở hạ tầng xã hội Nhu cầu sở hạ tầng xã hội vấn đề ảnh hưởng nhiều đến giá đất Cả vị trí thuộc nhóm đường chịu ảnh hưởng yếu tố Huyện Cao Lộc vươn lên với mục tiêu trở thành đô thị loại IV nên nhu cầu sở hạ tầng xã hội trường học, bệnh viện, khu vui chơi giải trí… quan tâm nhiều Theo điều tra khảo sát, hai lô đất vị trí I thuộc đường 3-2, lô đất thứ vị trí đẹp, đất hình chữ nhật, mặt tiền 5m, diện tích 81,0 m2 không gần trường học, bệnh viện xa chợ nên có giá thị trường năm 2015 16 triệu đồng/m2, lô thứ hai gần trường học, chợ trạm y tế, đất có hình thang xuôi, mặt tiền 68 4m, diện tích 70m2 có giá 20 triệu đồng/m2 Nhìn chung, vị trí đất có dân cư sinh sống, người dân thường quan tâm nhiều đến nhu cầu sở hạ tầng xã hội 3.3.2.2 Yếu tố sở hạ tầng kỹ thuật Mật độ phát triển kết cấu hạ tầng có tác động lớn đến giá đất Kết cấu hạ tầng làm thay đổi công dụng giá trị đất đai có Việc phát triển sở hạ tầng thể thông qua phát triển hệ thống đường giao thông đồng bộ, hệ thống dịch vụ cấp thoát nước, hệ thống dịch vụ điện sinh hoạt chiếu sáng, hệ thống dịch vụ thông tin liên lạc, hệ thống xử lý chất thải, hệ thống phòng cháy chữa cháy, hệ thống an toàn lao động… Việc giá đất tăng khu vực có đầu tư kết cấu hạ tầng tốt chủ yếu tâm lý người sử dụng Khi mua nhà, đất ý đến sở hạ tầng: đường giao thông hoàn chỉnh đến mức nào? Hệ thống dịch vụ cấp thoát nước xây dựng sao? Hệ thống dịch vụ điện sinh hoạt chiếu sang lắp đặt với quy mô gì? Đó nhân tố tác động trực tiếp đến giá trị sử dụng đất vị trí đất Nhờ có phát triển hệ thống sở hạ tầng mà điều kiện tiếp cận đất đai dễ dàng hơn, đáp ứng thỏa mãn nhu cầu khác người sử dụng đất Huyện Cao Lộc có lợi phát triển kinh tế thương mại có khu kinh tế cửa cộng thêm giao thông thuận lợi nên việc buôn bán, lưu thông hàng hóa sôi động Hoạt động thương mại kết hợp với du lịch dịch vụ góp phần thúc đẩy sản xuất phát triển, nâng cao mức sống nhân dân kéo theo nhu cầu đất đai tăng lên làm tăng giá đất địa bàn thành phố 3.3.3 Đặc điểm đất Yếu tố đặc điểm đất diện tích, độ rộng mặt tiền, hướng đất, khoảng cách tới đường phố Đây đặc điểm tự nhiên đất Chúng có ảnh hưởng đến tâm lý người dân theo phong tục tập 69 quán lâu đời Về diện tích, đất có quy mô vừa khoảng 70 - 100m² bán dễ dàng đất có diện tích lớn phù hợp với khả mua hầu hết người dân có nhu cầu xây nhà để Hình thể đất đẹp hình vuông, hình chữ nhật, phải có hình thang có mặt đáy rộng Các hình thể xấu đa giác, thắt hậu, chữ L hình thể không vuông nhiều góc cạch chắn bán với giá thấp Mặc dù yếu tố ảnh hưởng định mức giá đất có hình thể đẹp đường phố trung tâm có chênh lệch đất xấu Yếu tố thể việc định giá đất đoạn đường, phố xa trung tâm Các mẫu điều tra đường Phùng Chí Kiên thuộc nhóm đường xa trung tâm thể rõ nhận xét trên: Bảng 3.11 Các yếu tố đất ảnh hƣởng đến giá đất Gqđ Gtt (Nghìn (nghìn đồng/m²) đồng/m²) CN 1500 5500 97.5 HT 1500 5500 22 176 CN 1500 5400 18 90 CN 600 2200 2.2 14.8 133.2 LG 600 2100 2.3 25 125 CN 600 2000 3.1 33 132 CN 450 1700 3.2 7.7 14,8 114 L 450 1600 3.3 7.5 30 225 CN 450 1500 4.1 15,6 140 LG 225 850 4.2 26 130 CN 225 800 4.3 25 120 CN 225 800 Mặt tiền Độ sâu (m) (m) (m2) thể 1.1 20 100 1.2 19.5 1.3 2.1 Mẫu Diện tích Hình thể 70 6000 5000 4000 Gqđ 3000 Gtt 2000 1000 1.1 1.2 1.3 2.1 2.2 2.3 3.1 3.2 3.3 4.1 4.2 4.3 Hình 3.12: So sánh giá đất thị trƣờng đƣờng Phùng Chí Kiên theo đặc điểm đất năm 2015 Qua bảng số liệu hình rõ vị trí thuộc khu vực xa trung tâm người mua quan tâm diện tích hình thể đất Tại VT1 diện tích đất 100m2 có hình thể hình chữ nhật có giá (5.5 triệu đồng/m2) cao đất VT4 diện tích 140m2 hình thể hình lục giác có giá 1.2 triệu/m2 Ở đường người dân tập trung vào việc tìm mảnh đất phù hợp với nhu cầu để Người mua đất trực tiếp xây nhà để đầu tư tích lũy vốn Một lượng không nhỏ giao dịch điều tra thị trường người dân nội thị có khả đầu tư vào đất với lượng vốn lớn để tích lũy Việc đầu tư cần tích lũy đầu sau Vì vậy, thị hiếu người dân mua đất quan tâm hàng đầu 3.3.4 Khả sinh lợi Ngoài yếu tố vị trí có ảnh hưởng tới khả sinh lợi phân tích Phương thức sử dụng đất có ảnh hưởng lớn đến giá trị sinh lời đất 71 Mục đích sử dụng đất yếu tố mang tính chất pháp lý ghi rõ GCNQSDĐ Những đất có đầy đủ yếu tố pháp lý, có giá trị cao GCNQSDĐ số giấy tờ công nhận tương đương giá đất cao Thực tế người dân tuyên truyền nên tâm lý chung họ thấy cần có đảm bảo chắn pháp lý sử dụng đất Trong đất điều tra có lượng không nhỏ người dân kết hợp mục đích để sản xuất kinh doanh Điều không trái luật giá đất đẩy lên cao Yếu tố thể rõ rệt tất đoạn đường, phố tiến hành điều tra Các giao dịch ngầm không thông qua quyền đất đầy đủ pháp lý thành công mức giá thấp so với đất có điều kiện tương tự có đầy đủ giấy tờ hợp pháp Mặt dân trí nâng cao có tác động tích cực, người dân tự giác chấp hành sách Nhà nước họ hiểu quyền lợi đảm bảo Mặc dù mục đích sử dụng đất phương thức sử dụng đất đường phố thuộc ba nhóm đường phố trung tâm, cận trung tâm xa trung tâm có khác biệt rõ rệt Nhóm đường phố trung tâm đa phần kết hợp làm đất với sản xuất kinh doanh, với mục đích kinh doanh nhằm làm tăng tối đa khả sinh lời đất Nhóm đường cận trung tâm kết hợp đồng hai mục đích đất sản xuất kinh doanh đất ở, chất lượng cuốc sống quan tâm hàng đầu Còn nhóm đường phố xa trung tâm đa phần sử dụng vào mục đích đất Sự khác biệt phương thức sử dụng riêng loại đất thể rõ chênh lệch mức giá nhóm đường phố 3.3.5 Yếu tố khác Ngoài yếu tố điển hình nêu chi tiết, nhiều yếu tố khác ảnh hưởng đồng thời tới giá đất Một khu vực mà mật độ dân số tăng cao tốc độ tăng dân số học giá đất nơi tăng lên cân cung - cầu bị phá vỡ 72 Qua điều tra nhận thấy nhóm đường phố khu vực xa trung tâm chịu tác động yếu tố nhiều Những yếu tố làm cho giá bất động sản nói chung giá đất nói riêng tăng lên đáng kể Yếu tố tâm lý: Đây yếu tố có ảnh hưởng không nhỏ đến giá đất chuyển nhượng địa bàn nói riêng người dân Việt Nam nói chung Thường nóng vội đám đông Khi giá đất lên cao thường đổ xô mua lo sợ đất có khả sinh lời cao bị người khác mua, đẩy giá lên cao hơn, gây lên tượng sốt đất Nhưng giá đất mức thấp lại chần chừ chờ đợi để mua đất khác với giá rẻ điều dẫn tới thị trường bất động sản bị đóng băng Một yếu tố tâm lý quan trọng người Việt Nam thích nhà có hướng Đông, Đông Nam hướng Tây, Tây Bắc Do đó, đất có hướng Tây thường có giá chuyển nhượng thấp Những định mức giá đưa dựa đánh giá thông tin trạng thái tâm lý định Đó quan niệm suy nghĩ cá nhân cần xác định cụ thể Yếu tố pháp lý đất: Theo điều tra có tới 92% số người hỏi cho điều họ quan tâm hỏi mua đất giấy tờ pháp lý đất có đồng ý với giá đất hàng năm Nhà nước, có tiếp cận với văn Nhà nước giá đất tiêu giá đất qui định Nhà nước tập trung lại gần Điều chứng tỏ hộ gia đình chọn điều tra mà thường xuyên tiếp cận với văn Nhà nước giá đất hiểu rõ giá đất hàng năm Nhà nước đưa vào thời điểm mức so với thị trường Tuy nhiên có 70% số hộ gia đình điều tra không đồng ý với giá đất qui định hàng năm Nhà nước lý đưa thấp hơn, chưa sát với giá thị trường Trong nhóm yếu tố pháp lý có yếu tố khác điều tra yếu tố pháp lý liên quan đến đất Có nhóm tình trạng pháp lý liên quan đến đất đưa để điều tra nhóm người dân đánh giá cao trường hợp có đủ giấy tờ hợp lệ theo qui định pháp luật, 73 chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trường hợp thứ có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Trong trường hợp thứ đánh giá cao chiếm 85% tổng số hộ điều tra Điều chứng tỏ người dân nhận thức rõ quyền lợi giá trị đất Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất Như vậy, nghiên cứu giá đất cần phải nghiên cứu tổng hợp nhiều yếu tố cách khoa học nhằm đưa mức giá xác sát với giá thị trường 3.4 Giải pháp nhằm nâng cao lực quản lý nhà nƣớc giá đất qua nghiên cứu thực tế địa bàn huyện Cao Lộc, tỉnh Lạng Sơn Xuất phát từ thực tiễn nguyên nhân trên, đề xuất số giải pháp nhằm nâng cao lực quản lý nhà nước giá đất sau: Thứ nhất, Giải pháp sách pháp luật quản lý giá đất: Cần làm rõ đầy đủ quan điểm giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế theo thị trường theo tỷ lệ % giá thị trường theo hướng quy định cụ thể giá thị trường giá điều kiện bình thường (không chịu tác động yếu tố khách quan thay đổi quy hoạch, đầu tư kết cấu hạ tầng, đầu tư khu công nghiệp, khu dân cư, đồng thời loại trừ yếu tố chủ quan đầu đầu tư theo phong trào) để thực bồi thường Nhà nước thu hồi đất thực dự án phát triển hạ tầng kinh tế - xã hội Xác định rõ chuyển mục đích sử dụng đất giá trị quyền sử dụng đất thay đổi Hoàn thiện hệ thống văn pháp luật để phục vụ cho công tác định giá đất Nghiên cứu bổ sung thêm quy định trường hợp định giá đặc biệt Đẩy nhanh tốc độ giải hồ sơ cho người dân quan hành Nhà nước, giảm thuế tiền sử dụng đất để người dân tích cực mua bán hợp pháp Đồng thời nghiên cứu xây dựng chế quản lý, sử dụng hợp lý 74 nguồn tài tăng thêm chuyển mục đích sử dụng đất thông qua chế sách cụ thể, rõ ràng, thống Thứ hai, xây dựng hệ thống thông tin mở - Ngân hàng liệu đất đai BĐS đáp ứng cho tất tổ chức, công dân có nhu cầu giao dịch BĐS việc quản lý BĐS quan nhà nước Nhà nước phải mua thông tin, xây dựng giá đất sát thị trường Có bảng giá đất địa phương xây dựng sát với giá thị trường có tác dụng thực tiễn Thứ ba, cần sửa đổi phương pháp giáo trình dạy đào tạo chuyên gia định giá, thẩm định giá theo tiêu chuẩn quốc tế phù hợp với điều kiện hoàn cảnh nước ta Vì nay, việc đào tạo định giá, thẩm định giá trường đại học, Bộ Tài chính, Bộ Xây dựng, Bộ Tài nguyên - Môi trường khác Thứ tư, nâng cao lực định giá đất tổ chức định giá tài sản, bất động sản mặt sau: - Về lực pháp lý: quan định giá phải hoàn toàn chịu trách nhiệm trước pháp luật định mức đưa ra; đồng thời phải đền bù thiệt hại cho người yêu cầu định giá, thẩm định giá không phù hợp với quy định pháp luật hành - Về lực chuyên môn: để tổ chức định giá đất hoạt động có hiệu quả, đòi hỏi phải có đội ngũ chuyên gia định giá thành thạo nghiệp vụ; việc định giá đòi hỏi người làm công tác vừa có chuyên môn sâu, vừa phải có kiến thức tổng hợp nhiều lĩnh vực hoạt động KT-XH Do Nhà nước cần phải trọng đào tạo chuyên gia tư vấn, định giá đất Trước mắt cần tăng cường khả chuyên môn định giá đất cho đội ngũ thực công tác cho giáo viên giảng dạy trường đại học Thứ năm, tổ chức phân công lại chức quản lý nhà nước, quản lý định giá đất, tài sản thống đầu mối Bỏ thẩm định giá, cấp chứng thẩm định giá thẩm định giá tổ chức định Hội đồng thẩm định giá địa phương 75 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ Kết luận Qua nghiên cứu giá đất địa bàn huyện Cao Lộc cho thấy: Giá đất nhà nước quy định địa bàn huyện Cao Lộc chưa sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế Mức độ chênh lệch giá thị trường trung bình với giá nhà nước quy định từ 2,00 - 5,63 lần Giá đất nhà nước quy định giai đoạn 2013 -2015 loại đường có giá xác định sau: Tất tuyến đường loại I; II; III IV giai đoạn từ 2013 -2015 có giá thấp giá thị trường; Cùng tuyến đường, vị trí khác có giá xác định khác Cụ thể: - Tại tuyến đường loại I có loại giá Nhà nước xác định giao động từ 420.000 đ - 4.500.000đ/m2 năm 2013; từ 450.000 đ - 4.500.000 đ/m2 năm 2014 từ 480.000 đ - 7.200.000 đ/m2 năm 2015; mức giá thấp giá thị trường thời điểm; - Tại tuyến đường loại II có loại giá Nhà nước xác định giao động từ 220.000 đ - 2.600.000đ/m2 năm 2013; từ 250.000 đ - 2.600.000 đ/m2 năm 2014 từ 240.000 đ - 3.200.000 đ/m2 năm 2015; mức giá thấp giá thị trường thời điểm; - Tại tuyến đường loại III IV có loại giá Nhà nước xác định giao động từ 135.000 đ - 1.300.000đ/m2 năm 2013; từ 150.000 đ 1.300.000 đ/m2 năm 2014 từ 150.000 đ - 1.500.000 đ/m2 năm 2015; mức giá thấp giá thị trường thời điểm; - Nhiều tuyến đường phố khác có mức vị trí tương ứng chưa phù hợp Cách xác định giá đất ban hành UBND tỉnh Lạng Sơn dựa yếu tố vị trí khả sinh lời mà chưa quan tâm đến yếu tố cá biệt đất 76 Kiến nghị Giá đất công cụ thiếu công tác quản lý đất đai biện pháp kinh tế Để thực sách tài đất đai, đảm bảo lợi ích cho ngân sách Nhà nước lợi ích cho người sử dụng đất Nhà nước cần thiết phải quan tâm, hoàn thiện đến giá đất, cụ thể sau: - Đối với Chính phủ: Ban hành khung giá đất kịp thời để làm cho địa phương ban hành bảng giá đất theo quy định Đồng thời với công tác quản lý tốt giá đất, Chính phủ cần phải hoàn thiện hệ thống sách tài đất đai Đảm bảo tỷ lệ động viên nguồn vốn từ đất đai hợp lý nguồn thu tài đất đai phải sở giá đất - Đối với Bộ Tài nguyên Môi trường, Bộ Tài Chính: cần đưa nhiều giải pháp để trình phủ việc giải vấn đề sách tài đất đai như: hướng dẫn việc xác định giá sát với giá thị trường để thực sách thu tiền SDĐ; tiền thuê đất Nhà nước giao đất, cho thuê đất, chuyển từ thuê đất sang giao đất, chuyển mục đích sử dụng đất,… việc định giá thông qua tổ chức có chức định giá thời điểm thực quan hệ đất đai - Đối với UBND tỉnh Lạng Sơn: thực điều tra, khảo sát để xác định giá đất cho phù hợp, đảm bảo sát giá thị trường phù hợp với điều kiện thực tế kinh tế Thường xuyên thu thập thông tin thị trường để kịp thời điều chỉnh giá đất, đảm bảo cho giá đất công cụ đắc lực việc thực sách tài đất đai 77 TÀI LIỆU THAM KHẢO I Tài liệu tiếng Việt Bộ Giáo dục đào tạo (2008), Giáo trình kinh tế trị Mác - Lênin, Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội Bộ Tài (2014), Thông tư 36/2014/TT-BTNMT quy định chi tiết phương pháp định giá đất; xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất; định giá đất cụ thể tư vấn xác định giá đất Bộ Tài (2014), Thông tư 76/2014/TT-BTC hướng dẫn Nghị định 45 thu tiền sử dụng đất(Có hiệu lực từ 01/08/2014) Bộ Tài (2014), Thông tư 77/2014/TT- BTC hướng dẫn Nghị định 46 thu tiền thuê đất, thuê mặt nước (Có hiệu lực từ 01/08/2014) Bộ Tài nguyên Môi trường (2014), Thông tư 37/2014/TT-BTNMT quy định quy định chi tiết bồi thường, hỗ trợ, tái định cư nhà nước thu hồi đất Chính phủ (2013), Nghị định số 89/2013/NĐ-CP Quy định chi tiết thi hành số điều Luật Giá thẩm định giá Chính phủ (2014), Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành số điều luật đất đai Chính phủ (2014), Nghị định 44/2014/NĐ-CP quy định giá đất Chính phủ (2014), Nghị định 45/2014/NĐ-CP quy định thu tiền sử dụng đất 10 Hoàng Thị Chuyên (2012), Nghiên cứu số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất dự án xây dựng trung tâm huyện Yên Sơn, tỉnh Tuyên Quang giai đoạn 2009 - 2012 11 Trần Minh Đăng, Trần Văn Ngưng (2010), Xác định mức độ ảnh hưởng yếu tố tác động đến giá đất thực trạng giá trị sử dụng đất làm sở cho việc định giá đất địa bàn quận Ninh Kiều, thành phố Cần Thơ 78 12 Hoàng Thị Thanh Huế (2009), “Kinh tế - xã hội huyện Cao Lộc tỉnh Lạng Sơn thời kỳ đổi (1986-2009)”, Luận Văn Thạc Sĩ Lịch Sử Đại học Thái Nguyên (2009) 13 Trịnh Hữu Liên ctv (2014), Giáo trình Định giá đất, Nxb Khoa học Kỹ thuật 14 Phạm Hoài Nam (2006), “Nghiên cứu thực trạng giá đất đô thị địa bàn quận Cầu Giấy, thành phố Hà Nội, Đại học Quốc Gia Hà Nội”, Luận văn thạc sỹ khoa học 15 Lê Thị Phương (2010), Tìm hiểu giá đất yếu tố ảnh hưởng đến giá đất địa bàn quận Đống Đa, thành phố Hà Nội 16 Nguyễn Kim Sơn (2000), Tổng hợp sách tình hình sử dụng đất đai số nước khu vực giới, Báo cáo khoa học chuyên đề 1, Tổng cục địa 17 Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam (2013), Luật Đất đai 2013, Nxb Bản đồ 18 Đặng Thái Sơn (2009), “Nghiên cứu chế vận hành hàng hóa quyền sử dụng đất thị trường bất động sản Việt Nam”, Đề tài cấp bộ, Viện nghiên cứu địa chính, Bộ Tài nguyên Môi trường 19 Nguyễn Thanh Trà, Nguyễn Đình Bồng (2005), Giáo trình thị trường bất động sản, Nxb Nông nghiệp 20 Lê Thị Phương Thảo (2008), “Tìm hiểu giá đất địa bàn quận Hai Bà Trưng, thành phố Hà Nội, Đại học nông nghiệp Hà Nội”, Luận văn thạc sỹ khoa học nông nghiệp 21 Nguyễn Thị Thảo (2012), Khảo sát ảnh hưởng quy hoạch yếu tố khác đến thị trường nhà đất thành phố Cần Thơ 22 Nguyễn Thị Yến, Hoàng Văn Hùng (2012), Nghiên cứu số ảnh hưởng đến giá đất thành phố Bắc Ninh, tỉnh Bắc Ninh 23 Hồ Thị Lam Trà, Nguyễn Văn Quân(2006) Giáo trình Định giá đất, NXB Nông nghiệp 79 24 UBND tỉnh Lạng Sơn (2012), Quyết định Số: 28/2014/QĐ-UBND, ngày 20/12/2012 ban hành bảng giá đất địa bàn tỉnh Lạng Sơn 2013 25 UBND tỉnh Lạng Sơn (2013), Quyết định Số: 27/2014/QĐ-UBND, ngày 21/12/2014 ban hành bảng giá đất địa bàn tỉnh Lạng Sơn 2014 26 UBND tỉnh Lạng Sơn (2014), Quyết định Số: 29/2014/QĐ-UBND, ngày 20/12/2014 ban hành bảng giá đất địa bàn tỉnh Lạng Sơn 2015 27 UBND huyện Cao Lộc (2016), Báo kết thống kê đất đai năm 2015 II Tài liệu từ trang Web 28 http://www.langson.gov.vn/caoloc 29 https://vi.wikipedia.org/wiki/Cao_Lộc Phiếu số: PHIẾU ĐIỀU TRA ( Rất mong ông, bà giúp hoàn chỉnh số thông tin sau ) I THÔNG TIN CHUNG Tên chủ sử dụng đất:……………… Địa chỉ:…………………………… Nghề nghiệp: Cán bộ, công nhân viên chức Lao động tự Buôn bán II THÔNG TIN CỦA NGƢỜI DÂN 1.Diện tích đất…………… m2 Hình thể……………… số thửa……………….Tờ đồ số………… Kích thước : Dài…………m, rộng………………m…………………… Loại đường phố, vị trí loại đường phố định giá đất theo quy định tỉnh ( Do cán địa xã huyện cung cấp thông tin ) - Loại đường phố………………………………………………………… - Vị trí:…………………………………………………………………… Đánh giá yếu tố liên quan đến đất ( Tốt, TB, Kém ) - Gần công trình công cộng điển hình……………………………… - Gần dịch vụ dân sinh………………………………………………… + Điện…………………… + Môi trường sống……………… + Nước…………………… + An ninh trật tự………………… Điện thoại……………… 4.Các bất động sản khác gắn liền với đất Năm xây dựng: Kết cấu: Cấp hạng: Số tầng: Tổng diện tích xây dựng: Ông/ Bà có đồng ý với bảng giá đất hàng năm Nhà nước đưa hay không? Đồng ý Không đồng ý Lý do:………………………………………………………………… Ông/ Bà có thường xuyên tiếp cận với văn quy định Nhà nước đất đai ( giá đất) hàng năm hay không? Có Không Giá đất - Giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất đất cần điều tra thị trường :………………………… đồng/m2… Giá ông/ bà mong muốn chuyển nhượng là: ………………… đồng/ m2 Điểm thuận lợi đất là:…………………………………… Nếu mua bất động sản ông/ bà quan tâm là:……………………… Ông/ bà thấy nhu cầu sử dụng đất nào? Cung tăng cao Cầu tăng cao Cao Lộc, ngày…tháng…năm Ngƣời điều tra Chủ sử dụng đất (Ký, ghi rõ họ tên) Ngọc Văn Chính ... hội huyện Cao Lộc, tỉnh Lạng Sơn 27 2.2.2 Đánh giá trạng giá đất địa bàn huyện Cao Lộc giai đoạn 2013 - 2015 27 2.2.3 Nghiên cứu số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất địa bàn huyện. .. tố ảnh hưởng đến giá đất địa bàn huyện Cao Lộc, tỉnh Lạng Sơn giai đoạn 2013 - 2015 Mục tiêu nghiên cứu yêu cầu 2.1 Mục tiêu tổng quát Nghiên cứu, đánh giá tình hình biến động yếu tố ảnh hưởng. .. hưởng đến giá đất địa bàn huyện Cao Lộc, tỉnh Lạng Sơn 2.2 Mục tiêu cụ thể - Đánh giá thực trạng giá đất số khu vực điển hình địa bàn huyện Cao Lộc giai đoạn 2013 - 2015; - Đánh giá ảnh hưởng số yếu