ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM HOÀNG THỊ HẠNH ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC CHUYỂN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN CỤM XÃ PHÍA BẮC, HUYỆN ĐỒNG HỶ, TỈNH THÁI NGUYÊN GIAI ĐOẠN 2011 - 2015 LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI THÁI NGUYÊN - 2017 ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM HOÀNG THỊ HẠNH ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC CHUYỂN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN CỤM XÃ PHÍA BẮC, HUYỆN ĐỒNG HỶ, TỈNH THÁI NGUYÊN GIAI ĐOẠN 2011 - 2015 Ngành: QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI Mã số ngành: 60 85 01 03 LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS NGUYỄN KHẮC THÁI SƠN THÁI NGUYÊN - 2017 i LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan công trình nghiên cứu riêng Các số liệu, kết nghiên cứu nêu luận văn trung thực chưa công bố công trình khác Tôi xin cam đoan rằng, giúp đỡ cho việc thực luận văn cảm ơn, thông tin trích dẫn luận văn rõ nguồn gốc./ Thái Nguyên, tháng năm 2017 Tác giả luận văn Hoàng Thị Hạnh ii LỜI CẢM ƠN Trong suốt trình học tập thực đề tài, nhận giúp đỡ tận tình, ý kiến đóng góp lời bảo quý báu tập thể cá nhân trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên Trước tiên, xin chân thành cảm ơn sâu sắc đến PGS.TS Nguyễn Khắc Thái Sơn, người trực tiếp hướng dẫn giúp đỡ suốt thời gian nghiên cứu đề tài viết luận văn Tôi xin chân thành cảm ơn đóng góp ý kiến chân thành thầy cô giáo Khoa Quản lý Tài nguyên Trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên Tôi xin trân trọng cảm ơn giúp đỡ nhiệt tình Phòng Tài nguyên Môi trường huyện Đồng Hỷ, Chi nhánh Văn phòng đăng ký QSD đất huyện Đồng Hỷ, UBND xã Minh Lập, UBND xã Hòa Bình, UBND xã Tân Long, Phòng Đào Tạo - trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên tạo điều kiện giúp đỡ thời gian nghiên cứu thực đề tài Tôi xin cảm ơn tới gia đình, người thân, đồng nghiệp bạn bè giúp đỡ trình thực đề tài Xin trân trọng cảm ơn! Thái Nguyên, tháng năm 2017 Tác giả luận văn Hoàng Thị Hạnh iii MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN i LỜI CẢM ƠN .ii MỤC LỤC iii DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT vi DANH MỤC CÁC BẢNG vii MỞ ĐẦU 1 Đặt vấn đề Mục tiêu nghiên cứu đề tài Chương 1: TỔNG QUAN TÀI LIỆU NGHIÊN CỨU 1.1 Cơ sở khoa học 1.1.1 Cơ sở lý luận chuyển quyền sử dụng đất 1.1.2 Cơ sở pháp lý 1.1.3 Cơ sở thực tiễn 1.2 Khái quát chuyển quyền sử dụng đất 1.2.1 Các hình thức chuyển quyền sử dụng đất 1.2.2 Một số quy định chung chuyển quyền sử dụng đất 13 1.2.3 Những quy định trình tự, thủ tục chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho QSD đất theo chế cửa xã, phường, thị trấn 20 1.3 Những nghiên cứu chuyển QSD đất 26 1.3.1 Tình hình chuyển QSD đất nước 26 1.3.2 Tình hình chuyển QSD đất tỉnh Thái Nguyên 27 1.3.3 Tình hình chuyển QSD đất huyện Đồng Hỷ 27 Chương 2: ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 29 2.1 Đối tượng phạm vi nghiên cứu 29 2.1.1 Đối tượng nghiên cứu 29 2.1.2 Phạm vi nghiên cứu 29 2.2 Thời gian địa điểm nghiên cứu 29 iv 2.2.1 Thời gian nghiên cứu 29 2.2.2 Địa điểm nghiên cứu 29 2.3 Nội dung nghiên cứu 29 2.4 Phương pháp nghiên cứu 31 2.4.1 Phương pháp điều tra, thu thập số liệu 31 2.4.2 Phương pháp xử lý liệu 31 2.4.3 Phương pháp kế thừa 32 2.4.4 Phương pháp so sánh 32 Chương 3: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN 33 3.1 Khái quát tình hình cụm xã phía Bắc huyện Đồng Hỷ 33 3.1.1.Tình hình xã Minh Lập, huyện Đồng Hỷ, tỉnh Thái Nguyên 33 3.1.2 Tình hình xã Hòa Bình, huyện Đồng Hỷ, tỉnh Thái Nguyên 36 3.1.3 Tình hình xã Tân Long, huyện Đồng Hỷ, tỉnh Thái Nguyên 38 3.1.4 Tình hình xã Văn Lăng, huyện Đồng Hỷ, tỉnh Thái Nguyên 39 3.2 Đánh giá thực trạng chuyển QSD đất địa bàn cụm xã phía Bắc huyện Đồng Hỷ, tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 2011-2015 41 3.2.1 Đánh giá kết chuyển QSD đất theo hình thức 41 3.2.2 Đánh giá kết chuyển QSD theo thời gian 49 3.2.3 Đánh giá kết chuyển QSD đất theo loại đất 50 3.3 Đánh giá ý kiến người dân địa bàn cụm xã phía Bắc huyện Đồng Hỷ chuyển QSD đất 52 3.3.1 Đánh giá ý kiến người dân địa bàn cụm xã phía Bắc huyện Đồng Hỷ hình thức chuyển QSD đất 52 3.3.2 Đánh giá ý kiến người dân loại giấy tờ chuyển QSD đất 59 3.3.3 Đánh giá ý kiến người dân tài chuyển QSD đất 60 3.3.4 Đánh giá ý kiến người dân thái độ phục vụ chuyển QSD đất 61 3.3.5 Đánh giá ý kiến người dân quy trình chuyển QSD đất 62 3.3.6 Đánh giá ý kiến người dân yếu tố ảnh hưởng đến chuyển QSD đất 63 3.3.7 Đánh giá ý kiến người dân điều kiện chuyển QSD đất 64 i LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan công trình nghiên cứu riêng Các số liệu, kết nghiên cứu nêu luận văn trung thực chưa công bố công trình khác Tôi xin cam đoan rằng, giúp đỡ cho việc thực luận văn cảm ơn, thông tin trích dẫn luận văn rõ nguồn gốc./ Thái Nguyên, tháng năm 2017 Tác giả luận văn Hoàng Thị Hạnh vi DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT GCN : Giấy chứng nhận QSD : Quyền sử dụng TN&MT : Tài nguyên Môi trường UBND : Ủy ban nhân dân VPĐK : Văn phòng đăng ký vii DANH MỤC CÁC BẢNG Bảng 3.1 Kết chuyển đổi QSD đất địa bàn cụm xã phía Bắc huyện Đồng Hỷ giai đoạn 2011 - 2015 41 Bảng 3.2 Kết chuyển nhượng QSD đất địa bàn cụm xã phía Bắc huyện Đồng Hỷ giai đoạn 2011 - 2015 42 Bảng 3.3 Kết thừa kế QSD đất địa bàn cụm xã phía Bắc huyện Đồng Hỷ giai đoạn 2011 - 2015 45 Bảng 3.4 Kết tặng cho QSD địa bàn cụm xã phía Bắc huyện Đồng Hỷ giai đoạn 2011 - 2015 47 Bảng 3.5 So sánh hình thức chuyển quyền sử dụng đất địa bàn cụm xã phía Bắc huyện Đồng Hỷ giai đoạn 2011 - 2015 48 Bảng 3.6 Kết chuyển QSD đất địa bàn cụm xã phía Bắc huyện Đồng Hỷ theo thời gian 49 Bảng 3.7 Kết chuyển QSD đất 50 Bảng 3.8 Kết chuyển QSD đất nông nghiệp 50 Bảng 3.9 Kết đánh giá hiểu biết ý kiến người dân hồ sơ chuyển đổi QSD đất 53 Bảng 3.10 Kết đánh giá hiểu biết ý kiến người dân hồ sơ chuyển nhượng QSD đất 54 Bảng 3.11 Kết đánh giá hiểu biết ý kiến người dân hồ sơ thừa kế QSD đất 56 Bảng 3.12 Kết đánh giá hiểu biết ý kiến người dân hồ sơ tặng cho QSD đất 58 Bảng 3.13 Kết đánh giá ý kiến người dân giấy tờ chuyển QSD đất 59 Bảng 3.14 Kết đánh giá ý kiến người dân tài chuyển QSD đất 60 Bảng 3.15 Kết đánh giá ý kiến người dân thái độ phục vụ chuyển QSD đất 61 viii Bảng 3.16 Kết đánh giá ý kiến người dân quy trình chuyển QSD đất 62 Bảng 3.17 Kết đánh giá ý kiến người dân yếu tố ảnh hưởng chuyển QSD đất 63 Bảng 3.18 Kết đánh giá ý kiến người dân điều kiện chuyển QSD đất 64 62 lệ hài lòng người dân cán xã Văn Lăng (82.2%), hài lòng xã Tân Long (75.5%) Còn lại xã Hòa Bình 80% xã Minh Lập 76.6% 3.3.5 Đánh giá ý kiến người dân quy trình chuyển QSD đất Bảng 3.16 Kết đánh giá ý kiến người dân quy trình chuyển QSD đất ĐVT: % TT Nội dung câu hỏi Thủ tục hành có phức tạp, rườm rà không? Thời gian thực thủ tục chuyển quyền cấp xã ngày? Cơ quan có thẩm quyền giải thủ tục chuyển QSD đất? Xã Xã Xã Xã Minh Hòa Tân Văn Lập Bình Long Lăng 70.0 70.0 86.6 83.3 77.5 68.3 63.3 63.3 70.0 66.2 73.3 56.7 53.3 56.7 60.0 73.3 68.3 68.3 63.3 68.3 63.3 70.0 70.0 68.3 67.9 69.6 65.7 68.3 68.3 68.0 TB Theo ông (bà) thủ tục chuyển quyền theo chế cửa, cửa liên thông có thuận lợi không? Nhận xét thủ tục hành chuyển QSD đất nay? Trung bình (%) (Nguồn: Số liệu điều tra) Sự hiểu biết người dân quy trình thực thủ tục chuyển QSD đất thể qua bảng 3.16 Qua bảng thấy hiểu biết người dân địa bàn tương đối cao đạt 68.0% số người vấn Tuy nhiên tỷ lệ đạt thấp 60.0% câu hỏi “Cơ quan có thẩm quyền giải thủ tục chuyển QSD đất?” Đây câu hỏi mà nhiều người dân hiểu UBND xã họ đến UBND để làm thủ tục, giấy tờ nhận kết UBND xã không cần phải đến nơi khác nên bị lầm tưởng Tuy người 63 dân địa bàn phần biết thông tin trình tự, thủ tục thời gian thực chuyển quyền, họ đến để làm thủ tục giám sát việc thực cán thực công tác thông qua hiểu biết họ, thông qua việc niêm yết công khai trụ sở UBND cấp xã thủ tục hành lĩnh vực đất đai Tỷ lệ xã có câu trả lời nhiều xã Minh Lập (69.6%), thấp xã Hòa Bình (65.7%) Đối với câu hỏi “thủ tục chuyển quyền theo chế cửa, cửa liên thông có thuận lợi không?” có 68.3% số người hỏi cho có thuận lợi họ đến nơi khác để hướng dẫn mà cần đến nơi “Bộ phận tiếp nhận trả kết quả” họ thực nhu cầu, mong muốn Và có đến 67.9% số người hỏi có nêu nhận xét thủ tục hành chuyển QSD đất cho cần phải rút gọn giấy tờ kèm theo trình tự thực 3.3.6 Đánh giá ý kiến người dân yếu tố ảnh hưởng đến chuyển QSD đất Bảng 3.17 Kết đánh giá ý kiến người dân yếu tố ảnh hưởng chuyển QSD đất ĐVT: % TT Nội dung câu hỏi Xã Minh Lập Giá thị trường có ảnh hưởng đến việc chuyển QSD không? 70.0 68.3 56.7 56.7 62.9 73.3 70.0 56.7 68.3 67.1 68.3 56.7 50.0 53.3 57.1 tâm có gây ảnh hưởng đến chuyển QSD đất 73.3 50.0 53.3 68.3 61.2 Trung bình (%) 71.2 61.2 54.2 61.7 62.1 Xã Hòa Bình Xã Tân Long Xã Văn Lăng TB Đặc điểm đất, hình thể đất, vị trí đất có ảnh hưởng đến việc chuyển QSD đất không? Các sách Nhà nước có ảnh hưởng đến việc chuyển QSD đất Mật độ dân cư đông, khu vực gần trung (Nguồn: Số liệu điều tra) 64 Ý kiến người dân yếu tố ảnh hưởng đến chuyển QSD đất thể qua bảng 3.17 với tỷ lệ câu trả lời đạt mức trung bình 62.1% Cao đạt 67.1% câu hỏi “Đặc điểm đất, hình thể đất, vị trí đất có ảnh hưởng đến việc chuyển QSD đất không?” thấp câu “Mật độ dân cư đông, khu vực gần trung tâm có gây ảnh hưởng đến chuyển QSD đất” đạt 61.2% Người dân địa bàn hiểu chưa rõ yếu tố ảnh hưởng khác giá thị trường, sách tiền tệ, thuế, giá nhà nước, hệ số thu nhập từ đất … cho có gây ảnh hưởng câu trả lời mang tích chất mơ hồ, đoán hiểu biết thực theo quy định pháp luật Tỷ lệ trả lời xã Minh Lập cao (71.2%), thấp Tân Long (54.2%), lại xã Hòa Bình (61.2%) Văn Lăng (61.7%) 3.3.7 Đánh giá ý kiến người dân điều kiện chuyển QSD đất Bảng 3.18 Kết đánh giá ý kiến người dân điều kiện chuyển QSD đất ĐVT: % TT Nội dung câu hỏi Điều kiện để tham gia chuyển QSD đất Xã Xã Xã Xã Minh Hòa Tân Văn Lập Bình Long Lăng 83.3 80.0 73.3 80.0 79.2 90.0 86.6 86.6 90.0 88.3 68.3 63.3 70.0 63.3 66.2 73.3 68.3 63.3 78.7 74.5 73.3 TB Đất có tranh chấp bị kê biên thi hành án có chuyển quyền không Người nhận chuyển quyền không trực tiếp sản xuất nông nghiệp có nhận đất lúa không? Việc chuyển QSD đất có phải đăng ký với quan nhà nước không hay 68.3 68.3 thực việc chuyển quyền Trung bình (%) (Nguồn: Số liệu điều tra) 75.4 75.5 Luật Đất đai năm 2003 kế thừa quy định Luật đất đai năm 1993, luật đất đai bổ sung sửa đổi năm 1998 năm 2001 tiếp tục mở rộng quyền chuyển QSD người sử dụng đất cụ thể hoá quyền chuyển quyền bổ sung thêm hình thức cho tặng QSD đất, góp vốn bảo lãnh giá trị QSD đất thủ tục trình tự thực nhiều vấn đề khác liên quan Đến năm 2013 Quốc hội tiếp tục thông qua Luật đất đai số 45/2013/QH13 ngày 29 tháng 11 năm 2013 để phù hợp với tình hình phát triển đất nước Tại Luật có nhiều đổi quy định chặt chẽ quyền lợi, nghĩa vụ người sử dụng đất, bảo đảm Nhà nước với người sử dụng đất, trình tự thủ tục đăng ký đất đai hình thức đăng ký chuyển QSD đất Như vậy, việc thực Luật đất đai ngày quy định cụ thể có đảm bảo Nhà nước tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất quyền cụ thể người sử dụng đất chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, chấp, góp vốn QSD đất đồng thời quy định chặt chẽ chế độ quản lý, sử dụng đất nông nghiệp 1.1.2 Cơ sở pháp lý Để thực tốt quyền sử dụng đất Nhà nước ban hành văn pháp quy sau: - Các văn Luật: Luật Đất đai năm 2003; Bộ Luật Dân năm 2005; Luật Thuế thu nhập cá nhân số 04/2007/QH12 ngày 21/11/2007, có hiệu lực từ ngày 01/01/2009; Luật Đất đai năm 2013 ngày 29/11/2013 - Các Nghị định: Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 Chính phủ thi hành Luật Đất đai 2003; Nghị định 100/2008/NĐ-CP ngày 08/9/2008 Chính phủ quy định chi tiết số điều Luật thuế thu nhập cá nhân; 66 - Những giấy tờ, thành phần hồ sơ chuyển quyền sử dụng đất rườm rà, phức tạp quy định thủ tục hành càn phải có thành phần hồ sơ cần phải có giấy tờ chứng minh tài sản riêng vợ chồng, cần có giấy tờ chứng minh mối quan hệ, văn giấy tờ xác nhận hộ trực tiếp sản xuất nông nghiệp trường hợp nhận chuyển QSD đát lúa, cần phải ký đầy đủ thành viên gia đình GCNQSD đất thể tên chủ sử dụng hộ ông (bà) thời điểm cấp GCNQSD đất… 3.4.2 Giải pháp khắc phục - Tuyên truyền sách liên quan đến đất đai, chuyển QSD đất thông qua hệ thống truyền địa phương Tổ chức buổi tuyên truyền nhiều hình thức biện pháp cho dễ hiểu, dễ truyền đạt tới người dân lồng ghép vào họp, tổ chức thi …; có khen thưởng, động viên hộ gia đình, cá nhân am hiểu sống tuân thủ theo hiến pháp pháp luật Nhà nước, để đảm bảo sách pháp luật tuyên truyền kịp thời đến tận người dân Giúp tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất hiểu cần: Am hiểu tuân thủ pháp luật Việt Nam; tuân thủ thực quy định Nhà nước pháp luật bảo quyền lợi họ, tránh xâm hại người khác tới quyền lợi - Tập huấn phạm vi kiến thức lĩnh vực chuyển QSD đất, mà hệ thống sách liên quan đến chuyển QSD đất luật liên quan đa ngành lĩnh vực chuyển QSD đất nói riêng lĩnh vực đất đai nói chung Nhất phối hợp chặt chẽ công chức tư pháp công chức địa để việc chứng thực hợp đồng chuyển QSD đất đảm bảo quy định pháp luật thông tin sản sản đất đai Tăng chất lượng hiệu làm việc cho cán chuyên môn - Xác định giá đất sát với giá đất thị trường điều tra, khảo sát - Đầu tư sở hạ tầng, kỹ thuật phục vụ cho công tác quản lý đất đai, đặc biệt phần mềm dùng để quản lý đất đai cần thống theo hệ thống từ xuống, cần phiên chất lượng tốt để thực công việc tốt 67 - Đưa sở liệu đất đai đến cấp xã để người dân dễ dàng nắm bắt thông tin thuận lợi cho việc thực quyền sử dụng đất - Đơn giản hóa thủ tục, rút gọn thời gian xét cấp GCNQSD đất kê khai đăng ký biến động quyền sử dụng đất đảm bảo tính pháp lý theo quy định Cần tiếp tục đẩy mạnh thực công tác cải cách hành để người sử dụng đất thực QSD đất thuận tiện, nhanh chóng Rà soát, bổ sung thủ tục hành đảm bảo đủ thành phần hồ sơ, rút gọn đơn giản hóa 68 KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ Kết luận Từ kết đánh giá tình hình chuyển QSD đất địa bàn cụm xã phía Bắc huyện Đồng Hỷ giai đoạn 2011-2015 cho thấy: 1- Kết chuyển QSD đất giai đoạn 2011-2015 sau: - Thứ tự hồ sơ chuyển quyền theo hình thức: chuyển đổi (10 hồ sơ) → thừa kế (110 hồ sơ) → chuyển nhượng (310 hồ sơ) → tặng cho (481 hồ sơ) - Thứ tự hồ sơ chuyển QSD đất theo năm: Năm 2013( 143 hồ sơ) → Năm 2011 (168 hồ sơ) → Năm 2014 (170 hồ sơ) → Năm 2015 (208 hồ sơ) → Năm 2012 (222 hồ sơ) - Thứ tự hồ sơ chuyển quyền theo loại đất: đất 394 hồ sơ → đất nông nghiệp 517 hồ sơ - Thứ tự hồ sơ chuyển quyền theo địa bàn xã: Tân Long (126 hồ sơ) → Văn Lăng (141 hồ sơ) → Hòa Bình (193 hồ sơ) → Minh Lập (451 hồ sơ) 2- Sự hiểu biết ý kiến người dân hình thức chuyển QSD đất xếp theo thứ tự sau: chuyển đổi 59.2% → chuyển nhượng 59.7% → thừa kế 64.8% → tặng cho 73.0% - Sự hiểu biết ý kiến người dân xã bốn hình thức chuyển QSD đất xếp theo thứ tự sau: Văn Lăng 60.8% → Tân Long 61.3% → Hòa Bình 63.0% → Minh Lập 71.5% - Sự hiểu biết ý kiến người dân khu vực nghiên cứu chuyển QSD đất qua quy định trình tự, thủ tục, thời gian, thành phần hồ sơ sau: Đối với quy định loại giấy tờ chuyển QSD đất hiểu 78.3%, hiểu chưa chưa đầy đủ 21.7%; tài đất đai hiểu 68.0%, hiểu chưa đúng, chưa đầy đủ 32.0%; quy trình thực hiểu 68.0% hiểu chưa đúng, chưa đầy đủ 32%; ý kiến người dân yếu tố ảnh hưởng đến chuyển QSD đất hiểu 62.1%, hiểu chưa chưa đầy đủ 37.9%; điều kiện tham gia chuyển QSD hiểu 75.5%, hiểu chưa chưa đầy đủ 24.5% Vậy hiểu biết người dân 69 chuyển QSD đất nhận thức coi nhận thức tương đối đầy đủ quy định chuyển QSD đất Luật Đất đai Qua nghiên cứu nhận thấy có sáu khó khăn tồn đề xuất sáu giải pháp khắc phục kèm theo khó khăn Đề nghị Để thúc đẩy hoạt động hình thức chuyển QSD đất địa bàn xã thông qua pháp luật chịu quản lý Nhà nước UBND xã cụm phía Bắc huyện Đồng Hỷ cần có biện pháp cụ thể thời gian tới như: - Tổ chức tuyên truyền cách sâu rộng có hiệu tới người dân kiến thức pháp luật đất đai nói chung chuyển QSD đất nói riêng, nhằm nâng cao hiểu biết trình độ người dân, nâng cao trình độ văn hóa người dân địa bàn - Cần có công tác tập huấn, hướng dẫn công tác chuyển QSD đất cho bí thư chi bộ, trưởng xóm xóm để họ nắm bắt giúp phần hướng dẫn công dân thủ tục chuyển quyền góp phần giải nhanh thủ tục hành đất đai - Cần phải khảo sát giá đất thực tế qua phương pháp điều tra, vấn để đưa giá đất sát với thực tế thị trường - Quan tâm đầu tư khoa học kỹ thuật công nghệ số công tác chuyển QSD đất Hệ thống hóa cấp quản lý thống từ xuống, từ ngành liên quan tới - Đề xuất, đề nghị đưa hệ thống sở liệu đất đai đến cấp xã để người dân dễ dàng nắm bắt thông tin thuận lợi cho việc thực QSD đất công tác quản lý đất đai - Thường xuyên kiểm tra, rà soát thủ tục hành bất cập đề xuất, đề nghị với quan có thẩm quyền xem sét sửa đổi Nghị định số 45/2011/NĐ-CP ngày 17/6/2011 Chính phủ lệ phí trước bạ; Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng năm 2014 Chính phủ quy định chi tiết thi hành số điều, khoản Luật đất đai số 45/2013/QH13 - Các thông tư: Thông tư liên tịch số 04/2006/TTLT-BTP-BTNMT ngày 13/06/2006 Bộ Tư pháp Bộ TN&MT hướng dẫn việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn thực quyền người sử dụng đất; Thông tư số 28/2011 ngày 28/02/2011 Bộ Tài hướng dẫn thi hành Nghị định 85/2007/NĐ-CP ngày 25/5/2007 Nghị định 106/2010/NĐ-CP ngày 28/10/2010 Chính Phủ; Thông tư số 92/2015/TT-BTC ngày 15/6/2015 Bộ Tài hướng dẫn thực Thuế thu nhập cá nhân; Thông tư số 20/2015/TT-BTP ngày 29/12/2015 Bộ tư pháp quy định chi tiết hướng dẫn thi hành số điều Nghị định số 23/2015/NĐ-CP ngày 16/02/2015 Chính phủ cấp từ sổ gốc, chứng thực từ chính, chứng thực chữ ký chứng thực hợp đồng, giao dịch - Các định: Quyết định số 2868/QĐ-UB ngày 4/11/2003 UBND tỉnh Thái Nguyên việc thực chế "một cửa" quan hành Nhà nước thuộc tỉnh; Quyết định số 737/2010/QĐ-UBND tỉnh Thái Nguyên ngày 19/05/2010 việc lập hồ sơ địa chính, cấp GCN QSD đất quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất địa bàn tỉnh Thái Nguyên; Quyết định số 278/2012/QĐ-UBND ngày 9/3/2012 UBND tỉnh Thái Nguyên việc sửa đổi, bổ sung số Điều Quyết định số 737/2010/QĐ UBND tỉnh Thái Nguyên ngày 19/05/2010 việc lập hồ sơ địa chính, cấp GCN QSD đất quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất địa bàn tỉnh Thái Nguyên; Quyết định số 42/2014/QĐ-UBND ngày 17/9/2014 UBND tỉnh Thái Nguyên việc ban hành quy định đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất; 71 15 UBND xã Minh Lập; Báo cáo tóm tắt quy hoạch sử dụng đất đến năm 2020, kế hoạch sử dụng đất năm kỳ đầu 2011 -2015 xã Minh Lập; báo cáo thống kê năm 2016; 16 UBND xã Hòa Bình; Báo cáo tóm tắt quy hoạch sử dụng đất đến năm 2020, kế hoạch sử dụng đất năm kỳ đầu 2011 -2015 xã Hòa Bình; báo cáo thống kê năm 2016; 17 UBND xã Tân Long; Báo cáo tóm tắt quy hoạch sử dụng đất đến năm 2020, kế hoạch sử dụng đất năm kỳ đầu 2011 -2015 xã Tân Long; báo cáo thống kê năm 2016; 18 UBND xã Văn Lăng; Báo cáo tóm tắt quy hoạch sử dụng đất đến năm 2020, kế hoạch sử dụng đất năm kỳ đầu 2011 -2015 xã Văn Lăng; báo cáo thống kê năm 2016; 19 UBND xã Minh Lập; Báo cáo kết thực nhiệm vụ kinh tế - xã hội, an ninh - quốc phòng xã Minh Lập năm 2016 20 UBND xã Hòa Bình; Báo cáo kết thực nhiệm vụ kinh tế - xã hội, an ninh - quốc phòng xã Hòa Bình năm 2016 21 UBND xã Tân Long; Báo cáo kết thực nhiệm vụ kinh tế - xã hội, an ninh - quốc phòng xã Tân Long năm 2016 22 UBND xã Văn Lăng; Báo cáo kết thực nhiệm vụ kinh tế - xã hội, an ninh - quốc phòng xã Văn Lăng năm 2016 23 UBND huyện Đồng Hỷ (2011) - Bộ phận tiếp nhận trả kết quả, sổ theo dõi tiếp nhận trả kết năm 2011 24 UBND huyện Đồng Hỷ (2012) - Bộ phận tiếp nhận trả kết quả, sổ theo dõi tiếp nhận trả kết năm 2012 25 UBND huyện Đồng Hỷ (2013) - Bộ phận tiếp nhận trả kết quả, sổ theo dõi tiếp nhận trả kết năm 2013 26 UBND huyện Đồng Hỷ (2014) - Bộ phận tiếp nhận trả kết quả, sổ theo dõi tiếp nhận trả kết năm 2014 27 UBND huyện Đồng Hỷ (2015) - Bộ phận tiếp nhận trả kết quả, sổ theo dõi tiếp nhận trả kết năm 2015 72 28 UBND huyện Đồng Hỷ (2014), Báo cáo thuyết minh quy hoạch sử dụng đất đến năm 2020, kế hoạch sử dụng đất năm 2011-2015 29 UBND huyện Đồng Hỷ (2016), Báo cáo tình hình phát triển kinh tế - xã hội huyện Đồng Hỷ năm 2014; Tài liệu trích dẫn từ INTERNET 30 Phạm Bình An (2008), Một số kinh nghiệm Singapore quản lý thị trường bất động sản, http://thongtinphapluatdansu.edu.vn/2008/12/15/2093/ [Ngày truy cập 15 tháng năm 2017] 31 Phạm Trí Hùng (2015), Hệ thống pháp luật Singapore, https://luatminhkhue.vn/kien-thuc-luat-doanh-nghiep/he-thong-phap-luatsingapore.aspx [Ngày truy cập 15 tháng năm 2017] 32 http://tailieu.vn/doc/ebook tìm hiểu chuyển quyền sử dụng đất [Ngày truy cập 15 tháng năm 2017] 73 PHỤ LỤC CÂU HỎI PHỎNG VẤN Họ tên người vấn: …………………………….…………… Giới tính: …………………………………………………… ………… Địa chỉ: Xóm …… … xã Minh Lập, huyện Đồng Hỷ, tỉnh Thái Nguyên Thuộc đối tượng: a Cán quản lý bí thư chi bộ, trưởng xóm b Người chuyển đổi quyền sử dụng đất c Người chuyển nhượng quyền sử dụng đất d Người thừa kế quyền sử dụng đất e Người tặng cho quyền sử dụng đất Xin ông(bà) vui lòng cho biết ý kiến cách khoanh vào câu trả lời mà cho Xin chân thành cảm ơn ông (bà)! Câu 1: Chuyển quyền sử dụng đất quyền người sử dụng đất a) Đúng b) Sai c) Không biết Câu 2: Đất muốn tham gia chuyển quyền phải có đủ điều kiện Nhà nước quy định a) Đúng b) Sai c) Không biết Câu 3: Nhà nước quy định đối tượng chuyển quyền sử dụng đất a) Đúng b) Sai c) Không biết Câu : Thuế thu nhập chuyển quyền sử dụng đất a) 2,0% b) 2,5% c) 5,0% d) 0,5% Câu : Lệ phí trước bạ chuyển quyền sử dụng đất a) 2,0% b) 2,5% c) 4,0% d) 0,5% Câu 6: Chuyển đổi QSDĐ việc “đổi đất lấy đất” chủ thể sử dụng đất a) Đúng b) Sai c) Không biết Câu 7: Việc chuyển đổi QSDĐ nhằm mục đích tổ chức lại sản xuất, khắc phục tình trạng manh mún đất đai a) Đúng b) Sai c) Không biết 74 Câu 8: “Dồn điền đổi thửa” hình thức chuyển đổi QSDĐ a) Đúng b) Sai c) Không biết Câu 9: Chuyển nhượng QSDĐ việc chuyển QSDĐ cho người khác sở có giá trị a) Đúng b) Sai c) Không biết Câu 10: chuyển nhượng QSDĐ khoản chi phí tiền vật a) Đúng b) Sai c) Không biết Câu 11: Thực chất chuyển nhượng quyền sử dụng đất việc mua bán đất a) Đúng b) Sai c) Không biết Câu 12: Hộ gia đình cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không nhận quyền sử dụng đất lúa nước a) Đúng b) Sai c) Không biết Câu 13: Để thừa kế quyền sử dụng đất việc người sử dụng đất chết để lại quyền sử dụng đất cho người sống a) Đúng b) Sai c) Không biết Câu 14: Để thừa kế QSDĐ thực theo di chúc theo pháp luật a) Đúng b) Sai c) Không biết Câu 15: Cơ quan nhà nước có thẩm quyền chia QSDĐ theo di chúc người thừa kế QSDĐ không thỏa thuận với a) Đúng b) Sai c) Không biết Câu 16: Người hàng thừa kế hưởng nhau: a) Đúng b) Sai c) Không biết Câu 17: Người hàng sau nhận thừa kế không người hàng trước a) Đúng b) Sai c) Không biết Câu 18: Tặng cho QSDĐ việc chuyển QSDĐ cho người khác theo quan hệ tình cảm a) Đúng b) Sai c) Không biết Cấp GCN QSD đất quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất; đăng ký biến động sử dụng đất, nhà tài sản khác gắn liền với đất địa bàn tỉnh Thái Nguyên; Quyết định số 47/2010/QĐ-UBND ngày 02/08/2010 UBND tỉnh Thái Nguyên phê duyệt giá loại đất năm 2011 địa bàn tỉnh Thái Nguyên; Quyết định số 62/2011/QĐ-UBND ngày 20/12/2011 UBND tỉnh Thái Nguyên phê duyệt giá loại đất dịa bàn tỉnh Thái Nguyên năm 2012; Quyết định số 52/2012/QĐ-UBND ngày 26/12/2012 UBND tỉnh Thái Nguyên phê duyệt giá loại đất dịa bàn tỉnh Thái Nguyên năm 2013; Quyết định số 36/2013/QĐ-UBND ngày 21/12/2013 UBND tỉnh Thái Nguyên phê duyệt giá loại đất dịa bàn tỉnh Thái Nguyên năm 2014; Quyết định số 57/2014/QĐ-UBND ngày 22/12/2014 UBND tỉnh Thái Nguyên phê duyệt giá đất giai đoạn 2015-2019 dịa bàn tỉnh Thái Nguyên; Quyết định số 06/2011/QĐ-UBND ngày 10/02/2011 UBND tỉnh Thái Nguyên việc ban hành quy định diện tích tối thiểu phép tách loại đất địa bàn tỉnh Thái Nguyên; Quyết định số 42/2011/QĐ-UBND ngày 26/8/2011 UBND tỉnh Thái Nguyên việc bổ sung số nôi dung định số 06/2011/QĐ-UBND ngày 10/02/2011 UBND tỉnh Thái Nguyên việc ban hành quy định diện tích tối thiểu phép tách loại đất địa bàn tỉnh Thái Nguyên; Quyết định số 38/2014/QĐ-UBND ngày 08/9/2014 UBND tỉnh Thái Nguyên ban hành quy định hạn mức giao đất; hạn mức công nhận QSD đất; diện tích tối thiểu tách diện tích đất xác định lại địa bàn tỉnh Thái Nguyên 1.1.3 Cơ sở thực tiễn Đất đai sản phẩm tự nhiên không có thứ thay Quan hệ đất đai trở nên quan trọng, gắn liền với phát triển kinh tế xã hội Cần phải có xác lập rõ ràng người sử dụng đất để đảm bảo công để đảm bảo cho đất đai bảo vệ không làm tổn hại đến tài nguyên vô quý giá 76 Câu 28: Giá thị trường có ảnh hưởng đến việc chuyển quyền sử dụng đất không? a) Có b) Không c) Không biết Câu 29: Đặc điểm, hình thể, vị trí đất có ảnh hưởng đến việc chuyển quyền sử dụng đất không? a) Có b) Không c) Không biết Lý do: ………………………………………………………………………… Câu 30: Các sách Nhà nước có ảnh hưởng đến việc chuyển quyền sử dụng đất không? a) Có b) Không c) Không biết Lý do: ………………………………………………………………………… Câu 31: Mật độ dân cư, khu vực trung tâm có ảnh hưởng đến việc chuyển quyền sử dụng đất không? a) Có b) Không c) Không biết Lý do: ………………………………………………………………………… ... Long, huyện Đồng Hỷ, tỉnh Thái Nguyên 38 3.1.4 Tình hình xã Văn Lăng, huyện Đồng Hỷ, tỉnh Thái Nguyên 39 3.2 Đánh giá thực trạng chuyển QSD đất địa bàn cụm xã phía Bắc huyện Đồng Hỷ, tỉnh Thái Nguyên. .. huyện Đồng Hỷ huyện Đồng Hỷ, tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 2011 - 2015 - Đánh giá ý kiến người dân địa bàn cụm xã phía Bắc huyện Đồng Hỷ, tỉnh Thái Nguyên 04 hình thức chuyển quyền sử dụng đất - Chỉ... Long, huyện Đồng Hỷ, tỉnh Thái Nguyên 38 3.1.4 Tình hình xã Văn Lăng, huyện Đồng Hỷ, tỉnh Thái Nguyên 39 3.2 Đánh giá thực trạng chuyển QSD đất địa bàn cụm xã phía Bắc huyện Đồng Hỷ, tỉnh Thái Nguyên