ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƢỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM VŨ THỊ KIM HẢO NGHIÊN CỨU ẢNH HƢỞNG CỦA QUY HOẠCH SỬ DỤNG ĐẤT ĐẾN GIÁ ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ THÁI NGUYÊN, TỈNH THÁI NGUYÊN LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI THÁI NGUYÊN - 2015 Số hóa Trung tâm Học liệu – ĐHTN http://www.lrc.tnu.edu.vn ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƢỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM VŨ THỊ KIM HẢO NGHIÊN CỨU ẢNH HƢỞNG CỦA QUY HOẠCH SỬ DỤNG ĐẤT ĐẾN GIÁ ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ THÁI NGUYÊN, TỈNH THÁI NGUYÊN Ngành : Quản lý đất đai Mã số : 60 85 01 03 LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI Ngƣời hƣớng dẫn khoa học: TS VŨ THỊ THANH THỦY THÁI NGUYÊN - 2015 Số hóa Trung tâm Học liệu – ĐHTN http://www.lrc.tnu.edu.vn i LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan công trình nghiên cứu riêng Các số liệu, kết nghiên cứu nêu luận văn trung thực chưa công bố công trình khác Tôi xin cam đoan rằng, giúp đỡ cho việc thực luận văn cảm ơn, thông tin trích dẫn luận văn rõ nguồn gốc./ Thái Nguyên, tháng 11 năm 2015 Tác giả luận văn Vũ Thị Kim Hảo Số hóa Trung tâm Học liệu – ĐHTN http://www.lrc.tnu.edu.vn ii LỜI CẢM ƠN Trong suốt trình học tập thực đề tài, nhận giúp đỡ tận tình, ý kiến đóng góp lời bảo quý báu tập thể cá nhân trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên Trước tiên, xin chân thành cảm ơn sâu sắc đến TS Vũ Thị Thanh Thủy, người trực tiếp hướng dẫn giúp đỡ suốt thời gian nghiên cứu đề tài viết luận văn Tôi xin chân thành cảm ơn đóng góp ý kiến chân thành Thầy giáo, Cô giáo Khoa Quản lý Tài nguyên trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên Tôi xin trân trọng cảm ơn giúp đỡ nhiệt tình Sở Tài nguyên Môi trường tỉnh Thái Nguyên, Phòng Tài nguyên Môi trường thành phố Thái Nguyên, Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thành phố Thái Nguyên, Phòng Quản lý đào tạo sau đại học - trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên tạo điều kiện giúp đỡ thời gian nghiên cứu thực đề tài Tôi xin cảm ơn tới gia đình, người thân, đồng nghiệp bạn bè giúp đỡ trình thực đề tài Xin trân trọng cảm ơn! Thái Nguyên, tháng 11 năm 2015 Tác giả luận văn Vũ Thị Kim Hảo Số hóa Trung tâm Học liệu – ĐHTN http://www.lrc.tnu.edu.vn iii MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN i LỜI CẢM ƠN ii MỤC LỤC iii DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT vi DANH MỤC CÁC BẢNG vii DANH MỤC CÁC HÌNH viii MỞ ĐẦU 1 Tính cấp thiết đề tài Mục tiêu đề tài 2.1 Mục tiêu tổng quát .2 2.2 Mục tiêu cụ thể .2 Chƣơng 1: TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 1.1 Tổng quan quy hoạch sử dụng đất 1.1.1 Khái niệm quy hoạch sử dụng đất 1.1.2 Cơ sở pháp lý quy hoạch sử dụng đất .4 1.1.3 Tình hình quy hoạch sử dụng đất số nước giới 1.1.4 Tình hình quy hoạch sử dụng đất Việt Nam 1.1.5 Tình hình quy hoạch sử dụng đất địa bàn thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên 12 1.2 Tổng quan giá đất 12 1.2.1 Khái niệm giá đất .12 1.2.2 Các loại giá đất 13 1.2.3 Cơ sở khoa học việc hình thành giá đất giá đất 16 1.2.4 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất 20 1.2.5 Khái quát trình hình thành giá đất nước ta 22 1.3 Tác động quy hoạch sử dụng đất đến giá đất 26 1.4 Một số nghiên cứu liên quan đến lĩnh vực đề tài 29 Số hóa Trung tâm Học liệu – ĐHTN http://www.lrc.tnu.edu.vn iv Chƣơng 2: ĐỐI TƢỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƢƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 31 2.1 Đối tượng phạm vi nghiên cứu 31 2.1.1 Đối tượng nghiên cứu 31 2.1.2 Phạm vi nghiên cứu 31 2.2 Nội dung nghiên cứu 31 2.2.1 Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên .31 2.2.2 Khái quát công tác quản lý đất đai giá đất địa bàn TP Thái Nguyên 31 2.2.3 Đánh giá trạng sử dụng đất quy hoạch sử dụng đất địa bàn thành phố Thái Nguyên .31 2.2.4 Ảnh hưởng số dự án quy hoạch sử dụng đất đến giá đất địa bàn thành phố Thái Nguyên .31 2.2.5 Đề xuất giải pháp công tác quy hoạch sử dụng đất đến giá đất 32 2.3 Phương pháp nghiên cứu 32 2.3.1 Phương pháp thu thập tài liệu, số liệu thứ cấp 32 2.3.2 Phương pháp thu nhập số liệu sơ cấp 32 2.3.3 Phương pháp so sánh .33 2.3.4 Phương pháp thống kê xử lý số liệu 33 Chƣơng 3: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN 35 3.1 Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên 35 3.1.1 Điều kiện tự nhiên, tài nguyên thiên nhiên .35 3.1.2 Thực trạng phát triển kinh tế - xã hội 37 3.1.3 Đánh giá chung điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội môi trường 42 3.2 Khái quát công tác quản lý đất đai giá đất địa bàn TP Thái Nguyên .44 3.2.1 Tình hình quản lý đất đai 44 3.2.2 Công tác quản lý nhà nước đất đai .47 3.2.3 Công tác quản lý nhà nước giá đất địa bàn thành phố Thái Nguyên 49 3.3 Đánh giá trạng sử dụng đất quy hoạch sử dụng đất địa bàn thành phố Thái Nguyên .50 Số hóa Trung tâm Học liệu – ĐHTN http://www.lrc.tnu.edu.vn v 3.3.1 Hiện trạng sử dụng đất 50 3.3.2 Những nội dung quy hoạch tổng thể thành phố Thái Nguyên .52 3.3.2.1 Phương án quy hoạch thành phố Thái Nguyên năm 2011 - 2020 52 3.3.2.2 Các phân khu chức thành phố 53 3.3.3 Tình hình thực quy hoạch địa bàn thành phố Thái Nguyên giai đoạn 2012 - 2014 .56 3.4 Ảnh hưởng số dự án quy hoạch sử dụng đất đến giá đất địa bàn thành phố Thái Nguyên .60 3.4.1 Dự án quy hoạch khu dân cư số 7B Túc Duyên thuộc phường Túc Duyên thành phố Thái Nguyên .60 3.4.2 Dự án quy hoạch khu đô thị Hồ Xương Rồng thuộc phường Phan Đình Phùng thành phố Thái Nguyên .67 3.4.3 Ảnh hưởng dự án quy hoạch theo quy hoạch sử dụng đất đến giá đất 75 3.4.4 Đánh giá mức độ ảnh hưởng nguyên nhân 76 3.5 Đề xuất giải pháp công tác quy hoạch sử dụng đất đến giá đất 77 3.5.1 Giải pháp khoa học 77 3.5.2 Giải pháp chế sách .77 3.5.3 Giải pháp vốn đầu tư 78 3.5.4 Giải pháp tuyên truyền phổ biến pháp luật .78 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 79 Kết luận 79 Kiến nghị .80 TÀI LIỆU THAM KHẢO PHỤ LỤC Số hóa Trung tâm Học liệu – ĐHTN http://www.lrc.tnu.edu.vn vi DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT Tên đầy đủ Tên viết tắt BĐS : Bất động sản BTC : Bộ tài BTNMT : Bộ Tài nguyên Môi trường CNH : Công nghiệp hóa CP : Chính phủ CV : Công văn ĐHTN : Đại học Thái Nguyên GCN : Giấy chứng nhận HĐBT : Hội đồng Bộ trưởng HĐH : Hiện đại hóa KCN : Khu công nghiệp KDC : Khu dân cư KĐT : Khu đô thị KHSDĐ : Kế hoạch sử dụng đất KS : Khoáng sản MNCD : Mặt nước chuyên dùng NĐ : Nghị định NN : Nhà nước QĐ : Quyết định QĐ : Quy định QH : Quy hoạch QSDĐ : Quyền sử dụng đất THCS : Trung học sở TT : Thông tư TTLT : Thông tư liên tịch TTr : Thị trường TW : Trung ương UBND : Ủy ban nhân dân VLXD : Vật liệu xây dựng XHCN : Xã hội chủ nghĩa Số hóa Trung tâm Học liệu – ĐHTN http://www.lrc.tnu.edu.vn vii DANH MỤC CÁC BẢNG Bảng 3.1: Chuyển dịch cấu kinh tế thành phố Thái Nguyên .38 Bảng 3.2: Một số tiêu kinh tế - xã hội thành phố Thái Nguyên giai đoạn 2012 - 2014 .41 Bảng 3.3: Diện tích đất giao theo đối tượng quản lý sử dụng năm 2014 45 Bảng 3.4: Kết cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, chuyển mục đích sử dụng đất, chuyển quyền sử dụng đất địa bàn Thành phố Thái Nguyên năm 2014 46 Bảng 3.5: Khung giá đất đô thị 48 Bảng 3.6: Hiện trạng sử dụng đất thành phố Thái Nguyên năm 2014 51 Bảng 3.7: Phương án quy hoạch sử dụng đất thành phố giai đoạn 2011-2020 53 Bảng 3.8: Tổng hợp số danh mục dự án quy hoạch địa bàn thành phố Thái Nguyên giai đoạn 2012 - 2014 56 Bảng 3.9: Kết thực việc chuyển mục đích sử dụng đất giai đoạn 2012 - 2014 thành phố Thái Nguyên 58 Bảng 3.10: Giá đất nông nghiệp trước có quy hoạch khu dân cư số 7B Túc Duyên 61 Bảng 3.11: Giá đất nông nghiệp bắt đầu có dự án quy hoạch khu dân cư số 7B Túc Duyên 62 Bảng 3.12: Giá đất nông nghiệp giá đất dự án khu dân cư số 7B Túc Duyên 63 Bảng 3.13: Giá đất khu quy hoạch dân cư số 7B Túc Duyên 65 Bảng 3.14: Giá đất nông nghiệp đất trước có quy hoạch khu đô thị Hồ Xương Rồng 68 Bảng 3.15: Giá đất nông nghiệp đất bắt đầu có dự án quy hoạch khu đô thị Hồ Xương Rồng .69 Bảng 3.16: Giá đất thực dự án quy hoạch khu đô thị Hồ Xương Rồng 70 Bảng 3.17: Giá đất khu vực quy hoạch dự án khu đô thị Hồ Xương Rồng 73 Số hóa Trung tâm Học liệu – ĐHTN http://www.lrc.tnu.edu.vn viii DANH MỤC CÁC HÌNH Hình 1.1: Đồ thị cung cầu đất đai .18 Hình 1.2: Đồ thị cung cầu đất đai - thời gian ngắn 19 Hình 1.3: Mối quan hệ quy hoạch dự án đến giá đất .26 Hình 3.1: Bản đồ hành thành phố Thái Nguyên 35 Hình 3.2: Cơ cấu kinh tế thành phố Thái Nguyên năm 2014 37 Hình 3.3: Diện tích quy hoạch số phân khu chức thành phố Thái Nguyên giai đoạn 2010-2020 55 Hình 3.4: Sơ đồ chi tiết đất khu dân cư số 7B Túc Duyên 60 Hình 3.5: Biểu đồ thể giá đất nhà nước giá đất thực tế vị trí khu vực giáp với dự án khu dân cư số 7B Túc Duyên 67 Hình 3.6: Biểu đồ thể giá đất nhà nước giá đất thực tế dự án 72 Hình 3.7: Biểu đồ thể giá đất nhà nước giá đất thực tế vị trí dự án khu đô thị Hồ Xương Rồng .75 Số hóa Trung tâm Học liệu – ĐHTN http://www.lrc.tnu.edu.vn 71 Bảng 3.16 cho thấy giá đất thực tế cao giá đất nhà nước quy định khoảng 2.1 đến 2.9 lần Giá đất thực tế khu vực dự án quy hoạch khu đô thị Hồ Xương Rồng tùy khu phân biệt giá rõ ràng Giai đoạn năm 2012 đến năm 2014 Công ty cổ phần Sông Đà thực tương khoảng 98% diện tích dự án, sở hạ tầng kỹ thuật bao gồm san nền, hệ thống giao thông, kè hồ, cảnh quan đô thị, đường điện nước v.v hoàn thiện theo diện tích dự án Các phiên đấu giá lô đất mở bán tùy thời điểm năm 2012 đến năm 2014 Một phần người dân đầu tiền vào mua đất với mục đích sinh lời, số lại sử dụng để xây dựng nhà Trong khu xây dựng ô biệt thự dự án với diện tích trung bình 100m2/lô khu biệt thự nhà vườn khoảng 250m2/lô người dân mua bán giao dịch đất đai nhiều so với khu xây dựng tái định cư khu nhà cao tầng dự án Tại khu biệt thự, lô phân chia đều, có mặt tiền rộng đẹp, phần lô đất quay hướng trục đường đường Bắc Nam, phần lại hướng bên mặt hồ, giá thực tế lô đất cao Sau mua đất đấu giá chủ dự án, nhiều giao dịch đất đai diễn khu biệt thự, đẩy giá lên cao, trung bình từ 10,225,000 đồng/m2 đến 11,525,000 đồng/m2 năm, giá đất nhà nước quy định từ 4.900.000 đồng/m2 đến 6.400.000 đồng/m2, chênh lệch khoảng 2.1 lần Tại khu nhà cao tầng, lô phân chia với diện tích 100m2/lô Một mặt quay bên hồ mặt quay bên khu đất tái định cư Giá đất nhà nước quy định từ 4.300.000 đồng/m2 lên 5.100.000 đồng/m2 Giá đất thực tế giao động khoảng 10.000.000 đồng/m2 đến 11.000.000 đồng/m2; chênh lệch với giá nhà nước khoảng 2.3 lần Thời điểm giai đoạn năm 2012 đến năm 2014 dự án quy hoạch khu đô thị Hồ Xương Rồng khu biệt thự khu nhà cao tầng bị ảnh hưởng thị trường bất động sản bị đóng băng, sau khu vực dự án hoàn thiện nên nhu cầu mua bán đất dự án cao nên giá đất thực tế thời điểm có tăng Số hóa Trung tâm Học liệu – ĐHTN http://www.lrc.tnu.edu.vn 72 Khu tái định cư mặt sau giáp với khu dân cư cũ thuộc đường Xương Rồng, mặt trước giáp với khu nhà cao tầng, lô đất chia với mặt tiền rộng 5m chiều sâu khoảng 15m đến 17m tùy lô đất (trung bình khoảng 70m2-80m2/lô) Vì khu tái định cư nằm khu vực đầu tư sở hạ tầng, điện đường trường trạm dự án khu đô thị Hồ Xương Rồng, dự án có hồ rộng cảnh quan đẹp nên người dân đền bù tái định cư sử dụng đất để xây dựng nhà có hộ dân có nhu cầu chuyển nhượng quyền sử dụng đất Giá đất nhà nước quy định ba năm giữ giá 2,500,000 đồng/m2 Giá đất thực tế trung bình khu tái định cư khoảng 6.896.000 đồng/m2 đến 7.200.000 đồng/m2 Tuy nhiên, khu tái định cư giá đất năm 2014 có giảm nhẹ 269.000 đồng/m2 ảnh hưởng thị trường bất động sản thời điểm Hình 3.6: Biểu đồ thể giá đất nhà nước giá đất thực tế dự án khu đô thị Hồ Xương Rồng thực Nhìn chung, quy hoạch khu đô thị Hồ Xương Rồng có ảnh hưởng lớn đến giá đất khu vực đất sử dụng vào dự án Đất nông nghiệp chuyển thành đất làm giá trị đất đẩy lên cao, đất nhờ mà tăng giá điều kiện dự án tác động Số hóa Trung tâm Học liệu – ĐHTN http://www.lrc.tnu.edu.vn 73 d Ảnh hưởng đến giá đất khu dân cư cũ khu vực xung quanh dự án Bảng 3.17: Giá đất khu vực quy hoạch dự án khu đô thị Hồ Xƣơng Rồng Đơn vị: đồng/m2 Đất So với Vị trí thời điểm Năm Giá NN Giá TTr So sánh quy định trung bình (giá TT/NN) 2008 2.500.000 6.750.000 2.7 2009 3.250.000 7.275.000 2.2 2010 3.800.000 11.800.000 3.1 2011 4.750.000 15.375.000 3.2 2012 5.225.000 16.600.000 3.2 2013 6.000.000 17.750.000 3.0 2014 6.125.000 17.766.000 2.9 2008 1.250.000 3.200.000 2.6 2009 1.625.000 3.350.000 2.1 2010 2.250.000 5.600.000 2.5 2011 2.575.000 6.730.000 2.6 2012 2.800.000 6.625.000 2.4 2013 3.000.000 6.625.000 2.2 2014 3062.000 7.325.000 2.4 QH Trước QH Vị trí Trong QH Sau QH Trước QH Vị trí Trong QH Sau QH (Nguồn: Theo số liệu điều tra thực tế) Dự án khu đô thị Hồ Xương Rồng xây dựng vùng đất rộng lớn, có mặt tiếp giáp phần với trục đường thành phố đường Cách Mạng Tháng 8, đường Bắc Nam, đường Lương Ngọc Quyến, đường Phan Đình Phùng đường Xương Rồng Do trục giao thông nên giá đất vị trí qua năm ngày tăng cao Tuy nhiên, có quy hoạch dự án khu dân cư Hồ Xương Rồng, giá đất vị trí tuyến đường bị ảnh hưởng ngày đẩy giá đất lên cao Thời điểm trước có quy hoạch, năm 2008 năm 2009, giá đất thực tế cao so với giá đất nhà nước quy định từ 2.1 đến 2.7 lần, lúc giá thực Số hóa Trung tâm Học liệu – ĐHTN http://www.lrc.tnu.edu.vn 74 tế chưa bị ảnh hưởng dự án quy hoạch khu đô thị mà đất nằm trục giao thông có vị trí đẹp nên làm cho giá nhà nước giá thực tế chênh lệch cao Tại vị trí giá đất nhà nước quy định 2.500.000 đồng/m2 lên 3.250.000 đồng/m2; giá đất thực tế 6.750.000 đồng/m2 lên 7.275.000 đồng/m2 Tại vị trí giá đất nhà nước quy định 1.250.000 đồng/m2 đến 1.625.000 đồng/m2; giá đất thực tế 3.200.000 đồng/m2 lên 3.350.000 đồng/m2 Khi dự án quy hoạch khu đô thị Hồ Xương Rồng có định phê duyệt UBND tỉnh vào năm 2010 đưa vào thực năm 2011 Giá đất khu vực giáp với dự án tăng cao vị trí Cụ thể, năm giá đất nhà nước quy định vị trí 3.800.000 đồng/m2 lên 4.750.000 đồng/m2; giá đất thực tế 11.800.000 đồng/m2 lên 15.370.000 đồng/m2 Tại vị trí 2.250.000 đồng/m2 lên 2.575.000 đồng/m2 giá đất nhà nước quy định; từ 5.600.000 đồng/m2 lên 6.730.000 đồng/m2 giá đất thực tế Thời điểm này, giá đất thực tế cao giá đất nhà nước quy định từ 2.5 đến 3.2 lần Năm 2012 đến năm 2014, dự án hoàn thiện gần 98% kế hoạch ban đầu đề ra, bên dự án đường giao thông xây dựng hoàn chỉnh, nối liền đường trục tiếp giáp dự án với nhau, người dân lại thuận tiện nhanh Giá đất khu vực xung quanh dự án tăng, mặt nhờ có dự án khu đô thị xây dựng hoàn thiện, mặt theo nhu cầu mua bán đất người dân Cụ thể, vị trí giá đất nhà nước quy định từ 5.225.000 đồng/m2 lên 6.125.000 đồng/m2 giá đất thực tế 16.600.000 đồng/m2 lên 17.766.000 đồng/m2; vị trí giá đất nhà nước quy định từ 2.800.000 đồng/m2 lên 3.062.000 đồng/m2 giá đất thực tế 6.625.000 đồng/m2 lên 7.325.000 đồng/m2 Dù thị trường bất động sản lúc có biến động bất ổn tùy nơi khu vực xung quanh dự án khu đô thị Hồ Xương Rồng trục đường tỉnh (đường Phan Đình Phùng đường Cách Mạng Tháng coi trục đường có giá đất thực tế cao nhất) nên giá đất bị ảnh hưởng hơn, dù thị trường bất động sản có bất ổn khu vực giá đất hàng năm có tăng nhẹ Số hóa Trung tâm Học liệu – ĐHTN http://www.lrc.tnu.edu.vn 75 Hình 3.7: Biểu đồ thể giá đất nhà nước giá đất thực tế vị trí dự án khu đô thị Hồ Xương Rồng Nhìn chung, giá đất thị trường cao nhiều so với giá đất nhà nước quy định từ 2.1 đến 3.2 lần 3.4.3 Ảnh hưởng dự án quy hoạch theo quy hoạch sử dụng đất đến giá đất Qua nghiên cứu dự án quy hoạch theo quy hoạch sử dụng đất địa bàn thành phố Thái Nguyên cho thấy giá đất thị trường giao dịch liên tục tăng theo năm Giá đất tăng cao nhiều nguyên nhân chủ quan khách quan khác thấy quy hoạch đóng vai trò quan trọng vấn đề giá đất tăng lên hàng năm Khi có quy hoạch sử dụng đất, mục đích sử dụng đất đất thay đổi làm cho giá đất tăng lên nhanh chóng Cụ thể dự án quy hoạch đất trước có quy hoạch sử dụng đất chủ yếu sử dụng với mục đích làm nông nghiệp, số đất có giá trị không cao sau có quy hoạch sử dụng đất đất chuyển sang mục đích đất ở, giá đất tăng Quy hoạch sử dụng đất làm thay đổi vị trí đất, làm cho đất vị trí 2, vị trí lên vị trí 1, vị trí giá trị đất tăng theo Đồng thời quy hoạch sử dụng đất làm thay đổi vị trí đất việc lấy đất vị trí để mở rộng làm đường, hạ tầng giao thông công cộng dẫn đến đất giá Quy hoạch sử dụng đất tác động vào tâm lý người đầu tư vào bất động sản, đặc biệt người dân Người dân có nhu cầu mua đất dự án quy hoạch Số hóa Trung tâm Học liệu – ĐHTN http://www.lrc.tnu.edu.vn 76 nhiều đồng nghĩa với việc đẩy giá đất thị trường ngày lên cao Cụ thể dự án Khu đô thị Hồ Xương Rồng chưa có quy hoạch xảy giá đất thị trường trung bình lên xuống tùy năm năm 2008 5.750.000 đồng/m2, năm 2009 5.900.000 đồng/m2 Nhưng sau có quy hoạch, giá đất thị trường trung bình qua năm ngày tăng, đến thời điểm năm 2014 giá đất khu biệt thự 11.525.000 đồng/m2; khu nhà cao tầng 11.000.000 đồng/m2 khu dân cư 6.896.000 đồng/m2 Các dự án theo quy hoạch sử dụng đất vào triển khai, sở hạ tầng bước vào hoàn thiện làm cho giá đất tăng lên theo hoàn thiện sở hạ tầng Quy hoạch có tác động tích cực đến tính cá biệt đất hình thể đất, chiều rộng mặt tiền làm cho giá đất tăng lên cao, đặc biệt dự án Khu đô thị Hồ Xương Rồng đất phân lô rộng đẹp chủ yếu sử dụng để xây nhà biệt thự nên giá bán cao Quy hoạch sử dụng đất không tác động đến giá đất đất nằm dự án mà đất nằm không thuộc dự án có biến động giá Quy hoạch sử dụng đất tác động đến nguồn cung đất ảnh hưởng đến giá đất Khi nguồn cung đất lớn so với nhu cầu giá đất giảm, nguồn cung không đáp ứng cầu đất giá đất tăng lên, gây sốt đất 3.4.4 Đánh giá mức độ ảnh hưởng nguyên nhân Từ việc nghiên cứu giá đất số dự án theo quy hoạch sử dụng đất địa bàn thành phố Thái Nguyên rút số đánh giá sau: Giá đất thời điểm thực dự án có tăng khác Trước dự án quy hoạch giá đất không tăng, sau dự án công khai giá đất tăng so với thời điểm dự án hoàn thiện sở hạ tầng đáp ứng tốt nhu cầu người dân nên đẩy giá đất tăng cao Ở tùy dự án giá đất có mức độ tăng khác nhau, khu đô thị, khu dân cư gần trung tâm giá đất cao khu đô thị, khu dân cư cách xa trung tâm Số hóa Trung tâm Học liệu – ĐHTN http://www.lrc.tnu.edu.vn 77 Ở dự án giá đất nhà nước giá đất thị trường có chênh lệch khác Nguyên nhân giá đất nhà nước ban hành từ đầu năm để áp dụng cho năm, giá thị trường tăng theo nhu cầu cung cầu người dân theo tháng năm theo tiến độ thực dự án Giá đất nhà nước hết chất thay đổi giá ảnh hưởng quy hoạch sử dụng đất gây giá đất nhà nước không sát với giá thực tế Giá đất nhà nước giá đất thị trường dự án có chênh lệch đáng kể, giá đất thực tế cao từ - lần 3.5 Đề xuất giải pháp công tác quy hoạch sử dụng đất đến giá đất 3.5.1 Giải pháp khoa học Khi lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất phải tính toán khoa học nhu cầu sử dụng mục đích, đáp ứng nhu cầu thị trường Mặt khác tránh tình trạng quy hoạch “treo”, quy hoạch xong khả đầu tư hạn chế việc chuyển mục đích đất chuyên trồng lúa nước cho mục đích phát triển công nghiệp, đô thị Khi triển khai dự án đầu tư xây đô thị cần nghiên cứu tính toán kỹ đến yếu tố ảnh hưởng quy hoạch khu vực như: Chỉnh trang khu dân cư thuộc khu vực ảnh hưởng, mật độ dân cư trước sau có quy hoạch, điều kiện kết nối đồng hóa hạ tầng hạ tầng kỹ thuật khu vực 3.5.2 Giải pháp chế sách Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất để giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất nhằm kiểm soát chặt chẽ nguồn cung đất đai thị trường bất động sản Theo quy định hành [2], [7], việc giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn, quy hoạch đô thị; thực tế loại quy hoạch thường không đồng với không gian, thời gian thực thẩm quyền phê duyệt dẫn tới không xác định xác nguồn cung đất đai, ảnh hưởng đến giá đất Cần nghiên cứu đề xuất chế sách tổng thể trường hợp Số hóa Trung tâm Học liệu – ĐHTN http://www.lrc.tnu.edu.vn 78 thu hồi đất nông nghiệp để chuyển sang mục đích sử dụng đất khác để giải số tồn tại, vướng mắc công tác thu hồi đất, giải phóng mặt giao đất để triển khai dự án đầu tư theo quy hoạch kế hoạch Giải vấn đề tài chính, khẳng định vai trò điều tiết Nhà nước, ổn định thu nhập cho người dân bị thu hồi đất, loại trừ chênh lệch giá tạo công xã hội 3.5.3 Giải pháp vốn đầu tư Khi dự án phê duyệt, chủ đầu tư cần huy động vốn nhanh chóng, tập trung bồi thường giải phóng mặt thời gian ngắn nhất, giảm thiểu tình trạng tranh chấp giải phóng mặt làm chậm tiến độ thực dự án làm sai lệch giá đất 3.5.4 Giải pháp tuyên truyền phổ biến pháp luật Các quan chức cần trú trọng tới việc đưa hệ thống Pháp luật Đất đai vào sống thực tế thông qua công tác hoàn chỉnh việc xây dựng hệ thống văn quy phạm pháp luật đất đai, kiên xử lý hành vi vi phạm pháp luật đất đai Phối hợp chặt chẽ với quan thông tấn, báo chí để tuyên truyền phổ biến pháp luật đất đai tiếp cận, giao lưu trực tuyến giải đáp vướng mắc cho người dân nâng cao ý thức pháp luật cá nhân Số hóa Trung tâm Học liệu – ĐHTN http://www.lrc.tnu.edu.vn 79 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ Kết luận Thành phố Thái Nguyên phát triển không gian theo hướng thành phố Tập trung xây dựng khu công nghiệp, khu đô thị kết hợp với khu dân cư có, dành quỹ đất phía Đông giáp sông Cầu làm khu du lịch sinh thái xây dựng khu hành tỉnh phía Tây thành phố Quỹ đất nông nghiệp thành phố Thái Nguyên năm 2020 giảm 41,36% thay vào tăng quỹ đất phi nông nghiệp lên đến 57,16% Trong đó, tiêu quy hoạch sử dụng đất địa bàn thành phố Thái Nguyên năm 2014 thực chưa theo quy hoạch duyệt Diện tích đất nông nghiệp đất chưa sử dụng vượt tiêu quy hoạch, diện tích đất phi nông nghiệp thực 85,04% tiêu đề Một số khu vực thành phố Thái Nguyên trước có quy hoạch sử dụng đất, giá loại đất qua năm thường nhiều biến động Giá đất theo khung bảng giá loại đất công bố hàng năm thấp giá thị trường khoảng 1.6 lần Tuy nhiên, có dự án quy hoạch sử dụng đất, giá thị trường đất dự án khu vực xung quanh dự án tăng sau bình ổn giá theo thị trường Giá đất thị trường bắt đầu tăng mạnh dự án bắt đầu thực hoàn thiện sở hạ tầng Tại dự án số 7B Túc Duyên năm 2010 dự án bắt đầu thực giá đất thực tế 5.000.000 đồng/m2 tăng lên 7.000.000 đồng/m2 năm 2011 năm 2012 mức giá cao 7.186.000 đồng/m2; giá đất nhà nước quy định 2.200.000 đồng/m2 thời điểm năm 2012 Dự án khu đô thị Hồ Xương Rồng có giá đất thị trường cao vào năm 2014 11.525.000 đồng/m2 (khu biệt thự) Tại khu vực xung quanh dự án trục đường thành phố Thái Nguyên nên giá đất vị trí thường tăng cao qua năm dù có thời điểm thị trường bất động sản bất ổn, sau có dự án quy hoạch sử dụng đất gần kề giá thị trường đẩy lên cao đất nằm vị trí vị trí lại có năm bị giảm giá nhu cầu thị trường Số hóa Trung tâm Học liệu – ĐHTN http://www.lrc.tnu.edu.vn 80 Các giải pháp để giải tốt mối quan hệ việc thực dự án theo quy hoạch sử dụng đất đến giá đất địa bàn thành phố Thái Nguyên là: Công bố công khai rộng rãi quy hoạch sử dụng đất để người dân biết được; quy định khung giá loại đất địa bàn sát với giá chuyển quyền sử dụng đất thị trường; giá đất bồi thường, hỗ trợ cho người có đất bị thu hồi Nhà nước thu hồi đất để thực dự án đầu tư phải sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thị trường việc giải phóng mặt dự án có quy mô lớn tập trung xử lý thời gian ngắn Kiến nghị Phải xây dựng chế sách điều tiết phần lợi ích tăng lên (giá đất tăng lên) nhà đầu tư thực dự án theo quy hoạch mang lại mà người sử dụng đất đầu tư Hạn chế thực việc thu hồi đất, giao đất theo dự án; tăng cường công tác thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất theo quy hoạch để đấu giá quyền sử dụng đất Đề tài cần tiếp tục nghiên cứu sâu để xác định trọng số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất (nguyên nhân quy hoạch sử dụng đất chiếm phần trăm số nguyên nhân ảnh hưởng đến giá đất), phân vùng giá trị đất, xác định hệ số điều chỉnh vùng giá trị, xác định giá đất đến đất Số hóa Trung tâm Học liệu – ĐHTN http://www.lrc.tnu.edu.vn TÀI LIỆU THAM KHẢO Bộ Giáo dục Đào tạo (2008), Giáo trình kinh tế trị Mác - Lênin, NXB Chính trị quốc gia Hà Nội Bộ Tài (2004), Thông tư số 114/2004/TT-BTC ngày 26/11/2004 hướng dẫn thực Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 Chính phủ phương pháp xác định giá đất khung giá loại đất Bộ tài (2007), Thông tư số 145/2007/TT-BTC ngày 6/12/2007 hướng dẫn thực Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 Chính phủ phương pháp xác định giá đất khung giá loại đất Nghị định số 123/2007/NĐ-CP ngày 27/7/2007 Chính phủ sửa đổi, bổ sung số điều Nghị định số 188/2004/NĐ-CP Bộ Tài nguyên Môi tường (2012), Kinh nghiệm nước quản lý pháp luật đất đai Nguyễn Đình Bồng (2011), Một số vấn đề quy hoạch sử dụng đất nước ta giai đoạn nay, Hội Khoa học Đất Việt nam, Thảo luận sửa đổi Luật Đất đai, Nxb Nông nghiệp, Hà Nội Chính phủ (2004), Nghị định 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 Chính phủ phương pháp xác định giá đất khung giá loại đất Chính Phủ (2007), Nghị định 123/2007/NĐ-CP ngày 27/7/2007 sửa đổi, bổ sung số điều Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16 tháng 11 năm 2004 phương pháp xác định giá đất khung giá loại đất Chính phủ (2009), Nghị định số 69/2009/NĐ-CP ngày 23/8/2009 quy định bổ sung quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường hỗ trợ tái định cư Hoàng Thị Chuyên (2012), Nghiên cứu số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất dự án xây dựng trung tâm huyện Yên Sơn, tỉnh Tuyên Quang giai đoạn 2009 - 2012 10 Trần Minh Đăng, Trần Văn Ngưng (2010), Xác định mức độ ảnh hưởng yếu tố tác động đến giá đất thực trạng giá trị sử dụng đất làm sở cho việc định giá đất địa bàn quận Ninh Kiều, thành phố Cần Thơ Số hóa Trung tâm Học liệu – ĐHTN http://www.lrc.tnu.edu.vn 11 Lương Văn Hinh, Nguyễn Ngọc Nông, Nguyễn Đình Thi (2002), Giáo trình Quy hoạch sử dụng đất đai, NXB Nông nghiệp Hà Nội 12 Trịnh Hữu Liên ctv (2014), Giáo trình Định giá đất, NXB Khoa học Kỹ thuật 13 Nguyễn Thị Kim Oanh (2012), Nghiên cứu số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất địa bàn thị xã Bắc Kạn giai đoạn 2010 - 2011 14 Lê Thị Phương (2010), Tìm hiểu giá đất yếu tố ảnh hưởng đến giá đất địa bàn quận Đống Đa, thành phố Hà Nội 15 Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam (1987), Luật Đất đai 1987, NXB Bản đồ 16 Quốc hộinước CHXHCN Việt Nam (1993), Luật Đất đai 1993, NXB Bản đồ 17 Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam (2003), Luật Đất đai 2003, NXB Bản đồ 18 Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam (2013), Luật Đất đai 2013, NXB Bản đồ 19 Nguyễn Kim Sơn (2000), Tổng hợp sách tình hình sử dụng đất đai số nước khu vực giới, Báo cáo khoa học chuyên đề 1, Tổng cục địa 20 Nguyễn Thị Thảo (2012), Khảo sát ảnh hưởng quy hoạch yếu tố khác đến thị trường nhà đất thành phố Cần Thơ 21 Chu Văn Thỉnh (1999), Nghiên cứu sở khoa học cho việc hoạch định sách sử dụng hợp lý đất đai Việt Nam thời kỳ công nghiệp hóa đại hóa đất nước, Báo cáo khoa học, Tổng cục địa 22 Nguyễn Thanh Trà, Nguyễn Đình Bồng (2005), Giáo trình thị trường bất động sản, NXB Nông nghiệp 23.UBND thành phố Thái Nguyên (2014), Báo cáo tổng hợp quy hoạch sử dụng đất thành phố Thái Nguyên 24 UBND thành phố Thái Nguyên (2014), Báo cáo thống kê, kiểm kê đất đai thành phố Thái Nguyên đến ngày 1/1/2014 UBND thành phố Thái Nguyên 25 UBND thành phố Thái Nguyên (2014), Báo cáo phát triển kinh tế - xã hội thành phố Thái Nguyên năm 2014 26 UBND tỉnh Thái Nguyên (2006), Quyết định số: 2958/2006/QĐ-UBND ngày 27 tháng 12 năm 2006 việc quy định giá loại đất địa bàn tỉnh Thái Nguyên năm 2007 Số hóa Trung tâm Học liệu – ĐHTN http://www.lrc.tnu.edu.vn 27 UBND tỉnh Thái Nguyên (2007), Quyết định số:3033/2007/QĐ-UBND ngày 27 tháng 12 năm 2007 việc quy định giá loại đất địa bàn tỉnh Thái Nguyên năm 2008 28 UBND tỉnh Thái Nguyên (2008), Quyết định số:72/2008/QĐ-UBND ngày 29 tháng 12 năm 2008 việc quy định giá loại đất địa bàn tỉnh Thái Nguyên năm 2009 29 UBND tỉnh Thái Nguyên (2009), Quyết định số:37/2009/QĐ-UBND ngày 29 tháng 12 năm 2009 việc quy định giá loại đất địa bàn tỉnh Thái Nguyên năm 2010 30 UBND tỉnh Thái Nguyên (2010), Quyết định số: 47/2010/QĐ-UBND ngày 22 tháng 12 năm 2010 việc quy định giá loại đất địa bàn tỉnh Thái Nguyên năm 2011 31 UBND tỉnh Thái Nguyên (2011), Quyết định số: 62/2011/QĐ-UBND ngày 20 tháng 12 năm 2011 việc quy định giá loại đất địa bàn tỉnh Thái Nguyên năm 2012 32 UBND tỉnh Thái Nguyên (2012), Quyết định số: 52/2012/QĐ-UBND ngày 26 tháng 12 năm 2012 việc quy định giá loại đất địa bàn tỉnh Thái Nguyên năm 2013 33 UBND tỉnh Thái Nguyên (2013), Quyết định số: 36/2013/QĐ-UBND ngày 26 tháng 12 năm 2013 việc quy định giá loại đất địa bàn tỉnh Thái Nguyên năm 2014 34 Nguyễn Thị Yến, Hoàng Văn Hùng (2012), Nghiên cứu số ảnh hưởng đến giá đất thành phố Bắc Ninh, tỉnh Bắc Ninh năm 2011, Tạp chí KH CN, Đại học Thái Nguyên Số hóa Trung tâm Học liệu – ĐHTN http://www.lrc.tnu.edu.vn PHỤ LỤC PHIẾU ĐIỀU TRA CHI TIẾT THỬA ĐẤT (Áp dụng đất đô thị) Phiếu số:……… Tên ngƣời sử dụng đất:……………………………………….………………… - Địa chỉ:…………………………………………… ……………………………… - Ngày tháng năm chuyển nhượng:………………………………………………… - Giá bất động sản chuyển nhượng:……………………………………………… … Thông tin chi tiết đất: - Thửa đất số:……… , Tờ đồ số:… ….….; Diện tích đất: … m2; - Hình thể đất:……………… ………… …………………………………….; - Kích thước mặt tiền:….……… … m2; Chiều sâu đất:………………….m2; Tên địa danh Loại đƣờng Vị trí Khoảng cách đến phố đất đƣờng Đường (phố):……………… Ngõ (hẻm) cấp1: Ngõ (hẻm) cấp 2: - Mục đích sử dụng: + Theo tại:………………………………………………… ………………… + Theo quy hoạch:…………………………………………………… …………… - Thời hạn sử dụng:………………………………………………………………… - Những hạn chế quyền sử dụng đất chuyển nhượng: Đã chấp: Đang tranh chấp: Đã cho thuê: Hạn chế khác : Thông tin chi tiết công trình gắn liền với đất: - Loại công trình:………….…………; Kết cấu công trình:………………….; Số tầng:….…………………… ; Năm xây dựng:……… …………… - Diện tích đất xây dựng:………….m²; Diện tích sàn sử dụng:……… …….m²; Giấy phép xây dựng: Có: Số hóa Trung tâm Học liệu – ĐHTN Không có: http://www.lrc.tnu.edu.vn Thông tin quy hoạch sử dụng đất: …………………………………………………………………………………… … …………………………………………………………………………………… … …………………………………………………………………………………… … …………………………………………………………………………………… … …………………………………………………………………………………… … …………………………………………………………………………………… … ……………………………………………………………………………………… Ngày…… tháng…… năm Ngƣời điều tra Ngƣời sử dụng đất (Ký ghi rõ họ tên) (Ký ghi rõ họ tên) Số hóa Trung tâm Học liệu – ĐHTN http://www.lrc.tnu.edu.vn ... cấp sau: quy hoạch sử dụng đất cấp quốc gia, quy hoạch sử dụng đất cấp tỉnh, quy hoạch sử dụng đất vùng thủ đô; quy hoạch sử dụng đất cấp huyện, quy hoạch sử dụng đất vùng đô thị Kỳ quy hoạch cấp... theo quy định điều 36 Luật đất đai 2013 là: Quy hoạch sử dụng đất cấp quốc gia, quy hoạch sử dụng đất cấp tỉnh, quy hoạch sử dụng đất cấp huyện, quy hoạch sử dụng đất quốc phòng, quy hoạch sử dụng. ..ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƢỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM VŨ THỊ KIM HẢO NGHIÊN CỨU ẢNH HƢỞNG CỦA QUY HOẠCH SỬ DỤNG ĐẤT ĐẾN GIÁ ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ THÁI NGUYÊN, TỈNH THÁI NGUYÊN Ngành : Quản lý đất đai