Đang tải... (xem toàn văn)
MỤC LỤCTrangMỞ ĐẦU1NỘI DUNG2I. Thế chấp tài sản là quyền sử dụng đất tại các ngân hàng liên doanh21. Đối tượng được phép thế chấp tài sản là quyền sử dụng đất22. Điều kiện thế chấp quyền sử dụng đất83. Giá trị tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất tại ngân hàng liên doanh104. Đăng ký thế chấp và hiệu lực của việc thế chấp quyền sử dụng đất13II.Xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất131.Các trường hợp xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất132.Phương thức xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất153.Thanh toán tiền từ việc xử lý tài sản thế chấp174.Xử lý tài sản thế chấp trong trường hợp pháp nhân phá sản18III.Thực trạng và giải pháp hoàn thiện về thế chấp và xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất tại các ngân hàng liên doanh191.Thực trạng và giải pháp hoàn thiện pháp luật về thế chấp tài sản là quyền sử dụng đất tại các ngân hàng liên doanh192. Thực trạng và giải pháp xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất tại các ngân hàng liên doanh22KẾT LUẬN26 MỞ ĐẦUTrong nền kinh tế thị trường, nhu cầu về vốn để mở rộng phát triển, đầu tư sản xuất kinh doanh của các thành phần kinh tế là rất lớn. Một trong nguồn cung vốn chính trên thị trường để các doanh nghiệp, cá thể kinh doanh phát triển đó là vốn từ các tổ chức tín dụng mà chủ yếu là các ngân hàng. Cùng với nhu cầu đó của xã hội hoạt động ngân hàng ở nước ta trong thời gian qua đã phát triển không ngừng. Và dưới tác động của xu hướng “toàn cầu hóa”, nhu cầu phát triển của nền kinh tế thị trường, mở cửa hội nhập tại Việt Nam, các ngân hàng liên doanh đã từng bước được thiết lập và phát triển. Sự hiện diện của các ngân hàng liên doanh với nước ngoài tại Việt Nam đã góp phần mở rộng quan hệ đối ngoại, đẩy nhanh quá trình mở cửa, thúc đẩy phát triển kinh tế.Cũng như các tổ chức tín dụng, hoạt động chính của ngân hàng liên doanh là hoạt động cho vay (tín dụng) và đồng hành với các hợp đồng tín dụng là các biện pháp bảo đảm cho vay như: bảo lãnh, thế chấp, cầm cố… Song trên thực tế, phổ biến nhất vẫn là hình thức thế chấp bằng quyền sử dụng đất. Đây được xem là một trong những biện pháp quan trọng, phổ biến và được ưu tiên sử dụng trong các biện pháp bảo đảm để thực hiện nghĩa vụ. Ở Việt Nam, đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý nhưng hộ gia đình, cá nhân, tổ chức được Nhà nước giao đất, cho thuê đất với khá nhiều quyền lợi trong đó thế chấp quyền sử dụng đất là một trong những quyền năng cơ bản của người sử dụng đất. Pháp luật Việt Nam quy định về thế chấp quyền sử dụng đất trong các tổ chức tín dụng nói chung và các ngân hàng nói riêng khá đồng bộ và thống nhất ở Bộ luật Dân sự, Luật Đất đai, Luật các tổ chức tín dụng… và các văn bản hướng dẫn thi hành. Tuy nhiên, thực tế áp dụng đã bộc lộ những bất cập, chồng chéo dẫn đến những khó khăn trong quá trình vận hành quyền thế chấp quyền sử dụng đất trong thời gian qua, đặc biệt là khi áp dụng chính sách mới của Nhà nước về việc cho phép các ngân hàng phá sản. Trong phạm vi nghiên cứu của mình, chúng tôi nêu lên một số quan điểm về vấn đề: “Thế chấp và xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất trong hoạt động của các ngân hàng liên doanh tại Việt Nam trong thời gian qua”. NỘI DUNGI. Thế chấp tài sản là quyền sử dụng đất tại các ngân hàng liên doanh1. Đối tượng được phép thế chấp tài sản là quyền sử dụng đấtTheo quy định tại Luật đất đai năm 2013, khoản 1 Điều 167, thì người sử dụng đất được thực hiện quyền thế chấp quyền sử dụng đất theo quy định của Luật này. Theo Điều 5 Luật đất đai năm 2013, người sử dụng đất được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất, nhận chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của Luật này, bao gồm:“1. Tổ chức trong nước gồm cơ quan nhà nước, đơn vị vũ trang nhân dân, tổ chức chính trị, tổ chức chính trị xã hội, tổ chức kinh tế, tổ chức chính trị xã hội nghề nghiệp, tổ chức xã hội, tổ chức xã hội nghề nghiệp, tổ chức sự nghiệp công lập và tổ chức khác theo quy định của pháp luật về dân sự (sau đây gọi chung là tổ chức);2. Hộ gia đình, cá nhân trong nước (sau đây gọi chung là hộ gia đình, cá nhân);
MỤC LỤC Trang MỞ ĐẦU NỘI DUNG I Thế chấp tài sản quyền sử dụng đất ngân hàng liên doanh Đối tượng phép chấp tài sản quyền sử dụng đất 2 Điều kiện chấp quyền sử dụng đất Giá trị tài sản chấp quyền sử dụng đất ngân hàng liên doanh 10 Đăng ký chấp hiệu lực việc chấp quyền sử dụng đất 13 II.Xử lý tài sản chấp quyền sử dụng đất 13 Các trường hợp xử lý tài sản chấp quyền sử dụng đất 13 Phương thức xử lý tài sản chấp quyền sử dụng đất 15 Thanh toán tiền từ việc xử lý tài sản chấp 17 Xử lý tài sản chấp trường hợp pháp nhân phá sản 18 III.Thực trạng giải pháp hoàn thiện chấp xử lý tài sản chấp quyền sử dụng đất ngân hàng liên doanh 19 1.Thực trạng giải pháp hoàn thiện pháp luật chấp tài sản quyền sử dụng đất ngân hàng liên doanh 19 Thực trạng giải pháp xử lý tài sản chấp quyền sử dụng đất ngân hàng liên doanh KẾT LUẬN 22 26 MỞ ĐẦU Trong kinh tế thị trường, nhu cầu vốn để mở rộng phát triển, đầu tư sản xuất kinh doanh thành phần kinh tế lớn Một nguồn cung vốn thị trường để doanh nghiệp, cá thể kinh doanh phát triển vốn từ tổ chức tín dụng mà chủ yếu ngân hàng Cùng với nhu cầu xã hội hoạt động ngân hàng nước ta thời gian qua phát triển không ngừng Và tác động xu hướng “toàn cầu hóa”, nhu cầu phát triển kinh tế thị trường, mở cửa hội nhập Việt Nam, ngân hàng liên doanh bước thiết lập phát triển Sự diện ngân hàng liên doanh với nước Việt Nam góp phần mở rộng quan hệ đối ngoại, đẩy nhanh trình mở cửa, thúc đẩy phát triển kinh tế Cũng tổ chức tín dụng, hoạt động ngân hàng liên doanh hoạt động cho vay (tín dụng) đồng hành với hợp đồng tín dụng biện pháp bảo đảm cho vay như: bảo lãnh, chấp, cầm cố… Song thực tế, phổ biến hình thức chấp quyền sử dụng đất Đây xem biện pháp quan trọng, phổ biến ưu tiên sử dụng biện pháp bảo đảm để thực nghĩa vụ Ở Việt Nam, đất đai thuộc sở hữu toàn dân Nhà nước đại diện chủ sở hữu thống quản lý hộ gia đình, cá nhân, tổ chức Nhà nước giao đất, cho thuê đất với nhiều quyền lợi chấp quyền sử dụng đất quyền người sử dụng đất Pháp luật Việt Nam quy định chấp quyền sử dụng đất tổ chức tín dụng nói chung ngân hàng nói riêng đồng thống Bộ luật Dân sự, Luật Đất đai, Luật tổ chức tín dụng… văn hướng dẫn thi hành Tuy nhiên, thực tế áp dụng bộc lộ bất cập, chồng chéo dẫn đến khó khăn trình vận hành quyền chấp quyền sử dụng đất thời gian qua, đặc biệt áp dụng sách Nhà nước việc cho phép ngân hàng phá sản Trong phạm vi nghiên cứu mình, nêu lên số quan điểm vấn đề: “Thế chấp xử lý tài sản chấp quyền sử dụng đất hoạt động ngân hàng liên doanh Việt Nam thời gian qua” NỘI DUNG I Thế chấp tài sản quyền sử dụng đất ngân hàng liên doanh Đối tượng phép chấp tài sản quyền sử dụng đất Theo quy định Luật đất đai năm 2013, khoản Điều 167, người sử dụng đất thực quyền chấp quyền sử dụng đất theo quy định Luật Theo Điều Luật đất đai năm 2013, người sử dụng đất Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất, nhận chuyển quyền sử dụng đất theo quy định Luật này, bao gồm: “1 Tổ chức nước gồm quan nhà nước, đơn vị vũ trang nhân dân, tổ chức trị, tổ chức trị - xã hội, tổ chức kinh tế, tổ chức trị xã hội nghề nghiệp, tổ chức xã hội, tổ chức xã hội - nghề nghiệp, tổ chức nghiệp công lập tổ chức khác theo quy định pháp luật dân (sau gọi chung tổ chức); Hộ gia đình, cá nhân nước (sau gọi chung hộ gia đình, cá nhân); Cộng đồng dân cư gồm cộng đồng người Việt Nam sinh sống địa bàn thôn, làng, ấp, bản, buôn, phum, sóc, tổ dân phố điểm dân cư tương tự có phong tục, tập quán có chung dòng họ; Cơ sở tôn giáo gồm chùa, nhà thờ, nhà nguyện, thánh thất, thánh đường, niệm phật đường, tu viện, trường đào tạo riêng tôn giáo, trụ sở tổ chức tôn giáo sở khác tôn giáo; Tổ chức nước có chức ngoại giao gồm quan đại diện ngoại giao, quan lãnh sự, quan đại diện khác nước có chức ngoại giao Chính phủ Việt Nam thừa nhận; quan đại diện tổ chức thuộc Liên hợp quốc, quan tổ chức liên phủ, quan đại diện tổ chức liên phủ; Người Việt Nam định cư nước theo quy định pháp luật quốc tịch; Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước gồm doanh nghiệp 100% vốn đầu tư nước ngoài, doanh nghiệp liên doanh, doanh nghiệp Việt Nam mà nhà đầu tư nước mua cổ phần, sáp nhập, mua lại theo quy định pháp luật đầu tư.” Khoản Điều 167, Luật đất đai năm 2013 ghi rõ: “…2 Nhóm người sử dụng đất mà có chung quyền sử dụng đất có quyền nghĩa vụ sau: a) Nhóm người sử dụng đất gồm hộ gia đình, cá nhân có quyền nghĩa vụ quyền nghĩa vụ hộ gia đình, cá nhân theo quy định Luật Trường hợp nhóm người sử dụng đất có thành viên tổ chức kinh tế có quyền nghĩa vụ quyền nghĩa vụ tổ chức kinh tế theo quy định Luật này; b) Trường hợp nhóm người sử dụng đất mà quyền sử dụng đất phân chia theo phần cho thành viên nhóm, thành viên nhóm muốn thực quyền phần quyền sử dụng đất phải thực thủ tục tách theo quy định, làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất thực quyền nghĩa vụ người sử dụng đất theo quy định Luật Trường hợp quyền sử dụng đất nhóm người sử dụng đất không phân chia theo phần ủy quyền cho người đại diện để thực quyền nghĩa vụ nhóm người sử dụng đất….” Thời điểm người sử dụng đất thực quyền chấp quyền sử dụng đất có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Trường hợp người sử dụng đất chậm thực nghĩa vụ tài ghi nợ nghĩa vụ tài phải thực xong nghĩa vụ tài trước thực quyền chấp (Điều 168) Tổ chức Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất quyền chấp quyền sử dụng đất (Điều 173) Tổ chức kinh tế Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất thu tiền thuê đất lần cho thời gian thuê có quyền chấp tài sản quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu gắn liền với đất tổ chức tín dụng phép hoạt động Việt Nam (điểm d, khoản 2, Điều 174) Tổ chức nghiệp công lập tự chủ tài Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất lần cho thời gian thuê mà tiền thuê đất trả nguồn gốc từ ngân sách nhà nước có quyền chấp quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu gắn liền với đất tổ chức tín dụng phép hoạt động Việt Nam; việc thực quyền phải chấp thuận văn quan nhà nước có thẩm quyền (Điều 174, khoản 3) Điều 174, khoản quy định: Tổ chức Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất lần cho thời gian thuê miễn, giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất có quyền nghĩa vụ sau đây: a) Trường hợp Nhà nước giao đất, cho thuê đất để thực dự án xây dựng kinh doanh nhà mà miễn giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất có quyền nghĩa vụ theo quy định pháp luật đất đai trường hợp không miễn không giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; b) Trường hợp Nhà nước giao đất, cho thuê đất để thực dự án đầu tư mục đích lợi nhuận không thuộc trường hợp quy định điểm a khoản mà giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất có quyền nghĩa vụ theo quy định pháp luật đất đai trường hợp không miễn không giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất loại đất có mục đích sử dụng tương ứng; Tổ chức kinh tế, tổ chức nghiệp công lập Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm có quyền chấp tài sản thuộc sở hữu gắn liền với đất thuê tổ chức tín dụng phép hoạt động Việt Nam (Điều 175) Đối với tổ chức kinh tế nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất có nguồn gốc Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất Nhà nước cho thuê đất trả trước tiền lần cho thời gian thuê mà tiền sử dụng đất, tiền thuê đất trả nguồn gốc từ ngân sách nhà nước có quyền chấp quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu gắn liền với đất tổ chức tín dụng phép hoạt động Việt Nam theo quy định khoản Điều 174 Khoản 3, khoản Điều 174 quy định: tổ chức kinh tế nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp theo quy định pháp luật có quyền nghĩa vụ sau đây: “…a) Trường hợp nhận chuyển nhượng không chuyển mục đích sử dụng đất có quyền nghĩa vụ quy định khoản Điều 174 Luật này; b) Trường hợp nhận chuyển nhượng chuyển mục đích sử dụng đất mà thuộc trường hợp Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất cho thuê đất trả tiền thuê đất lần cho thời gian thuê có quyền nghĩa vụ quy định khoản Điều 174 Luật này;… Quyền nghĩa vụ tổ chức kinh tế sử dụng đất quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất từ đất không thu tiền sử dụng đất sang đất có thu tiền sử dụng đất cho thuê đất quy định sau: a) Trường hợp tổ chức kinh tế Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất cho thuê đất thu tiền thuê đất lần cho thời gian thuê có quyền nghĩa vụ quy định khoản Điều 174 Luật này;…” Tại Điều 177 quy định:1.Tổ chức kinh tế nhận góp vốn quyền sử dụng đất hộ gia đình, cá nhân, tổ chức kinh tế khác có quyền chấp quy định Điều 174 Luật trường hợp sau đây: a) Đất tổ chức kinh tế góp vốn có nguồn gốc Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất lần cho thời gian thuê, nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất; b) Đất hộ gia đình, cá nhân góp vốn mà đất Nhà nước cho thuê trả tiền thuê đất hàng năm Tổ chức kinh tế Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất lần cho thời gian thuê để đầu tư xây dựng công trình ngầm có quyền chấp tài sản thuộc sở hữu gắn liền với đất thuê tổ chức tín dụng phép hoạt động Việt Nam (Điều 178) Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp Nhà nước giao hạn mức; đất Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất lần cho thời gian thuê, thuê lại đất khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất; quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất từ đất không thu tiền sử dụng đất sang đất có thu tiền sử dụng đất thuê đất mà thu tiền thuê đất lần cho thời gian thuê; Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất; đất nhận chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho, nhận thừa kế có quyền chấp quyền sử dụng đất tổ chức tín dụng phép hoạt động Việt Nam, tổ chức kinh tế khác cá nhân theo quy định pháp luật (Điều 179, khoản 1, điểm g khoản 3, điểm a) Hộ gia đình, cá nhân Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm, thuê lại đất khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất có quyền chấp tài sản thuộc sở hữu gắn liền với đất thuê tổ chức tín dụng phép hoạt động Việt Nam, tổ chức kinh tế khác cá nhân theo quy định pháp luật (Điều 179, khoản 2, điểm đ khoản 3, điểm b) Hộ gia đình, cá nhân Nhà nước giao đất, cho thuê đất mà miễn, giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất có quyền nghĩa vụ trường hợp không miễn, không giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất Cơ sở tôn giáo, cộng đồng dân cư sử dụng đất không chấp quyền sử dụng đất (Điều 181) Tổ chức nước có chức ngoại giao sử dụng đất Việt Nam có quyền theo điều ước quốc tế mà Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam thành viên Người Việt Nam định cư nước đầu tư Việt Nam Nhà nước Việt Nam giao đất có thu tiền sử dụng đất có quyền chấp quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu gắn liền với đất tổ chức tín dụng phép hoạt động Việt Nam theo quy định khoản Điều 174 (Điều 183, khoản 1, điểm b) Người Việt Nam định cư nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước Nhà nước Việt Nam cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm có quyền chấp tài sản thuộc sở hữu gắn liền với đất thuê tổ chức tín dụng phép hoạt động Việt Nam (Điều 183, khoản 2, điểm b) Người Việt Nam định cư nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước Nhà nước Việt Nam cho thuê đất thu tiền thuê đất lần cho thời gian thuê; doanh nghiệp có vốn đầu tư nước Nhà nước Việt Nam giao đất có thu tiền sử dụng đất để thực dự án có quyền chấp quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu gắn liền với đất tổ chức tín dụng phép hoạt động Việt Nam thời hạn sử dụng đất (điểm d, khoản 3,Điều 183) Trường hợp doanh nghiệp có vốn đầu tư nước hình thành nhận chuyển nhượng cổ phần doanh nghiệp 100% vốn đầu tư nước doanh nghiệp có vốn đầu tư nước mà nhà đầu tư nước chiếm tỷ lệ cổ phần chi phối theo quy định pháp luật doanh nghiệp doanh nghiệp có vốn đầu tư nước có quyền nghĩa vụ quy định khoản 2, khoản Điều 183 tương ứng với hình thức nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất Trường hợp doanh nghiệp có vốn đầu tư nước hình thành nhận chuyển nhượng cổ phần doanh nghiệp mà bên Việt Nam chiếm tỷ lệ cổ phần chi phối theo quy định pháp luật doanh nghiệp doanh nghiệp có vốn đầu tư nước có quyền nghĩa vụ tổ chức kinh tế quy định Điều 174 Doanh nghiệp liên doanh tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư nước với tổ chức kinh tế mà tổ chức kinh tế góp vốn quyền sử dụng đất doanh nghiệp liên doanh có quyền nghĩa vụ quy định Điều 174 trường hợp sau đây: * Đất tổ chức kinh tế góp vốn Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất lần cho thời gian thuê mà tiền sử dụng đất, tiền thuê đất nộp nguồn gốc từ ngân sách nhà nước; * Đất tổ chức kinh tế góp vốn nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất đất thuê Nhà nước trả tiền thuê đất hàng năm mà tiền trả cho việc nhận chuyển nhượng nguồn gốc từ ngân sách nhà nước Doanh nghiệp nhà nước Nhà nước cho thuê đất trước ngày 01 tháng năm 2004 mà sử dụng giá trị quyền sử dụng đất ngân sách nhà nước cấp cho doanh nghiệp, ghi nhận nợ hoàn trả tiền thuê đất theo quy định pháp luật đất đai để góp vốn liên doanh với tổ chức nước ngoài, cá nhân nước doanh nghiệp liên doanh có quyền, nghĩa vụ quy định Điều 174 Luật Giá trị quyền sử dụng đất phần vốn Nhà nước đóng góp vào doanh nghiệp liên doanh (Điều 184, khoản 2) Người Việt Nam định cư nước Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất lần cho thời gian thuê mà góp vốn quyền sử dụng đất với tư cách tổ chức kinh tế nước vào liên doanh với tổ chức nước ngoài, cá nhân nước doanh nghiệp liên doanh có quyền nghĩa vụ quy định Điều 174 Người Việt Nam định cư nước nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế có quyền, nghĩa vụ theo quy định Điều 174 Người Việt Nam định cư nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước thuê đất, thuê lại đất trả tiền thuê đất, thuê lại đất lần cho thời gian thuê, thuê lại khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế có quyền Điều 174 Người Việt Nam định cư nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước đầu tư xây dựng công trình ngầm Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất lần cho thời gian thuê có quyền nghĩa vụ quy định khoản khoản Điều 183 Như vậy, thấy pháp luật hành quy định cụ thể chi tiết đối tượng người sử dụng đất phép chấp quyền sử dụng đất ngân hàng thương mại nói chung ngân hàng liên doanh nói riêng Đây sở pháp lý để người sử dụng đất thực quyền Quy định không giúp cho người sử dụng đất mà phía ngân hàng biết loại đất đủ điều kiện loại đất không phép chấp ngân hàng Điều kiện chấp quyền sử dụng đất Như đề cập, chấp quyền sử dụng đất để vay vốn ngân hàng quyền người sử dụng đất Tại luật dân 2005 có đưa khái niệm cụ thể hợp đồng chấp, theo đó: Hợp đồng chấp quyền sử dụng đất thoả thuận bên tuân theo điền kiện, nội dung, hình thức chuyển quyền sử dụng đất Bộ luật pháp luật đất đai quy định, theo bên sử dụng đất dùng quyền sử dụng đất để bảo đảm việc thực nghĩa vụ dân Bên chấp tiếp tục sử dụng đất thời hạn chấp (Điều 727 BLDS 2005) Sau BLDS 2015 đời, khái quát lên thành “hợp đồng quyền sử dụng đất” bao gồm chuyển nhượng, chuyển đổi, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, chấp, góp vốn; theo hợp đồng quyền sử dụng đất định nghĩa: “Hợp đồng quyền sử dụng đất thỏa thuận bên, theo người sử dụng đất chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, chấp, góp vốn quyền sử dụng đất thực quyền khác theo quy định Luật đất đai cho bên kia; bên thực quyền, nghĩa vụ theo hợp đồng với người sử dụng đất” (Điều 500 BLDS 2015) Như vậy, BLDS có thay đổi theo hướng đưa khái quát hợp đồng quyền sử dụng đất (trong chấp), đồng thời quy định chi tiết Luật Đất đai 2013 Để thực quyền chấp tài sản quyền sử dụng đất, Luật Đất đai 2013 có quy định điều kiện cụ thể (Điều 188) Các điều kiện bao gồm: Một là, “Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, trừ trường hợp quy định khoản Điều 186 trường hợp nhận thừa kế quy định khoản Điều 168 Luật này” (điểm a, khoản 1, Điều 188) Điều kiện tiên để người sử dụng đất thực quyền chấp phải có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; quy định có trừ trường hợp quy định khoản Điều 186 – trường hợp đặc biệt người nhận thừa kế người nước ngoài, người Việt Nam định cư nước không mua nhà gắn liền với quyền sử dụng đất (liên quan tới quyền tặng cho, chuyển nhượng giấy chứng nhận quyền sử dụng đât) trường hợp nhận thừa kế quy định khoản Điều 168: “ trường hợp nhận thừa kế quyền sử dụng đất người sử dụng đất thực quyền có Giấy chứng nhận đủ điều kiện để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất” Như vậy, để chấp tài sản quyền sử dụng đất trước hết người sử dụng đất phải có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (trừ trường hợp có quyền sử dụng đất; quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất thông qua thừa kế: có đủ điều kiện để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất thực quyền chấp) Hai là, “Đất tranh chấp” (điểm b, khoản 1, Điều 188) xảy tranh chấp, để đảm bảo quyền lợi hợp pháp bên việc thực quyền người sử dụng đất bị hạn chế, có hạn chế quyền chấp Thế chấp quyền sử dụng đất biện pháp nhằm bảo đảm việc thực nghĩa vụ bên vay ngân hàng liên doanh, điều kiện đất tranh chấp lần giúp bên cho vay (ngân hàng liên doanh) đảm bảo quyền lợi mình, tránh gặp phải rắc rối, phức tạp không đáng có Ba là, “Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án” (điểm c, khoản 1, Điều 188): Kê biên, xử lý tài sản người phải thi hành án biện pháp cưỡng chế thi hành án Hiện nay, Luật Thi hành án dân văn hướng dẫn quy định tương đối đầy đủ, rõ ràng trình tự, thủ tục áp dụng biện pháp cưỡng chế thi hành án; tài sản quyền sử dụng đất bị kê biên để đảm bảo thi hành án người sử dụng đất không phép thực quyền bao gồm chấp Bốn là, “Trong thời hạn sử dụng đất” (điểm d, khoản 1, Điều 188) quy định xuất phát từ việc quy định thời hạn sử dụng đất nhà nước; việc quy định thời hạn 10 thu hồi đầy đủ Tuy nhiên, quy định bên chấp không thực nghĩa vụ chưa quy định cụ thể văn Bởi lẽ, hợp đồng chấp bao gồm nhiều nghĩa vụ là: nghĩa vụ trả lãi suất hàng tháng, nghĩa vụ trả nợ gốc hết hạn hợp đồng Đối với nghĩa vụ phân chia thành nhiều phần để thực thời hạn phần để xác định hành vi vi phạm nghĩa vụ xác định thời hiệu khởi kiện Có quan điểm khác cho đến hạn hợp đồng tín dụng mà bên vay không trả tiền gốc lãi theo thỏa thuận hợp đồng tổ chức tín dụng có quyền yêu cầu xử lý tài sản chấp Tại khoản Điều 293 BLDS 2015 quy định: “Nghĩa vụ bảo đảm phần toàn theo thỏa thuận theo quy định pháp luật; thỏa thuận pháp luật không quy định phạm vi bảo đảm nghĩa vụ coi bảo đảm toàn bộ, kể nghĩa vụ trả lãi, tiền phạt bồi thường thiệt hại” + Trường hợp thứ hai: Bên có nghĩa vụ phải thực nghĩa vụ bảo đảm trước thời hạn vi phạm nghĩa vụ theo thỏa thuận theo quy định luật Căn vào quy định thấy thời hạn hợp đồng chấp, bên chấp có hành vi vi phạm nghĩa vụ thỏa thuận hợp đồng ngân hàng liên doanh phép xử lý tài sản chấp bên chấp Chẳng hạn: hợp đồng chấp bên có thỏa thuận mục đích vay tiền hợp đồng tín dụng có thời hạn vay năm, năm ngân hành liên doanh phát khách hàng sử dụng tiền vay không mục đích cam kết bên nhận chấp yêu cầu bên chấp thực nghĩa vụ bảo đảm trước thời hạn bên chấp không thực được, bên nhận chấp tiến hành xử lý tài sản chấp + Trường hợp thứ ba: Trường hợp khác bên thỏa thuận luật có quy định Quy định tạo hướng mở cho bên tham gia giao dịch, đảm bảo quyền tự thỏa thuận bên Tuy nhiên, pháp luật chưa có quy định hướng dẫn cụ thể phạm vi trường hợp bên phép thỏa thuận Do để đảm bảo quy định thực hiện, pháp luật cần có quy định, hướng dẫn cụ thể để trình thực pháp luật đảm bảo quyền tự thỏa thuận bên 15 Trường hợp luật có quy định phải kể tới trường hợp xử lý tài sản chấp quyền sử dụng đất, trường hợp hợp đồng chấp đăng ký trước quan nhà nước có thẩm quyền thu hồi theo quy định pháp luật Điều 6, Thông tư 16/2014/TTLT-BTP-BTNMT-NHNN ngày 06 tháng 06 năm 2014 hướng dẫn số vấn đề xử lý tài sản bảo đảm Như vậy, thời hạn hợp đồng chấp, Nhà nước có định thu hồi đất tài sản chấp quyền sử dụng đất xử lý để đảm bảo thực công việc quan trọng nhà nước cộng đồng xã hội Tiền bồi thường bên thỏa thuận, bên chấp nhận bồi thường đất đất được dùng thay tài sản chấp bị Nhà nước thu hồi, trừ trường hợp bên có thỏa thuận khác Phương thức xử lý tài sản chấp quyền sử dụng đất Người sử dụng đất chấp tài sane quyền sử dụng đất ngân hàngliên doanh, nhiên người chấp khả toán khoản nợ mình, tài sản quyền sử dụng đất xử lý Việc áp dụng phương thức xử lý tài sản chấp trước hết xuất phát từ chất hợp đồng dân sự thỏa thuận bên Do đó, việc xử lý tài sản chấp quyền sử dụng đất trước hết tùy thuộc vào thỏa thuận hai bên hợp đồng chấp tài sản quyền sử dụng đất Cụ thể, khoản 1, Điều 303 BLDS 2015 quy định: bên bảo đảm bên nhận bảo đảm có quyền thỏa thuận phương thức xử lý tài sản chấp sau: Bán đấu giá tài sản; Bên nhận bảo đảm tự bán tài sản; Bên nhận bảo đảm nhận tài sản để thay cho việc thực nghĩa vụ bên bảo đảm phương thức khác Cùng với quy định này, Thông tư liên tịch số 16/2014/TTLT-BTP-BTNMTNHNN quy định ngân hàng liên doanh phép bán tài sản bảo đảm không qua đấu giá, nhận tài sản bảo đảm để thay cho việc thực nghĩa vụ bên bảo đảm Tuy nhiên, quy định đề cập chung chung tài sản mà không nêu cụ thể tài sản dùng để bảo đảm tiền vay giá trị quyền sử dụng đấtthì ngân hàng liên doanh “trực tiếp bán nhận diện tích hay phải thông qua thủ tục khác đặc biệt, đất đai thuộc sở hữu toàn dân Nhà nước thống quản lý”1 Xử lý tài sản chấp giá trị quyền sử dụng đất để đảm bảo tiền vay ngân hàng tổ chức tín dụng, ThS Doãn Hồng Nhung, Tạp chí Luật học số 3/2002, tr.16-21 16 Trường hợp bên chấp bên nhận chấp không thỏa thuận phương thức xử lý tài sản chấp theo quy định tại khoản 2, Điều 303 BLDS 2015 quy định bán đấu giá trừ trường hợp luật có quy định khác Để xử lý quyền sử dụng đất cần xác định rõ trường hợp sau: + Trường hợp chấp quyền sử dụng đất mà không chấp tài sản gắn liền với đất người sử dụng đất đồng thời chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất tài sản gắn liền với đất xử lý đồng thời với quyền sử dụng đất, trừ trường hợp có thỏa thuận khác Như vậy, bên chấp chấp quyền sử dụng đất để vay vốn ngân hàng liên doanh mà không chấp tài sản đất, bên nhận chấp xử lý tài sản đất quyền sử dụng đất bên chấp Quy định phù hợp với tực tiễn, lẽ ngân hàng liên doanh xử lý quyền sử dụng đất tài sản thuộc sở hữu bên chấp, bên chấp tiếp tục sử dụng tài sản người nhận quyền sử dụng đất từ việc bán đấu giá khai thác, sử dụng đất tài sản đất + Trường hợp chấp quyền sử dụng đất mà không chấp tài sản gắn liền với đất người sử dụng đất không đồng thời chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất xử lý quyền sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất tiếp tục sử dụng đất theo thỏa thuận người sử dụng đất chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất, trừ trường hợp có thỏa thuận khác Quyền nghĩa vụ bên chấp chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất chuyển giao cho người mua, người nhận quyền sử dụng đất Theo quy định bên nhận chấp xử lý quyền sử dụng đất chấp Quy định góp phần bảo vệ quyền sở hữu người có tài sản đất, không bên chấp không thực nghĩa vụ mà ảnh hưởng đến quyền lợi hợp pháp người có tài sản Tuy nhiên, vấn đề đặt người nhận quyền sử dụng đất làm với đất đai đất có tài sản, chẳng hạn nhà Do đó, quyền sử dụng đất trường hợp mà đem đấu giá e khó xử lý mục đích người nhận chuyển nhượng không mảnh đất mà giá trị mà mảnh đất mang lại cho Như vậy, nhìn vào quy định pháp luật tưởng khả thi, đảm bảo tốt quyền lợi cho người có tài sản đất cho bên nhận chấp thực tiễn thi hành việc xử lý khó khăn Mặt khác, thực tế thực việc xử lý tài sản chấp quyền sử dụng đất 17 trung tâm bán đấu giá, tài sản có bán hay không lại phụ thuộc vào nhiều yếu tố, cụ thể: Thứ nhất, việc xử lý tài sản chấp qua trung tâm bán đấu giá tốn nhiều thời gian, chi phí tài Giá chuyển quyền sử dụng đất bị phụ thuộc vào người mua, tài sản quyền sử dụng đất bán không với giá thị trường Thứ hai, người mua tài sản chấp, nhận chuyển quyền sử dụng đất thông qua bán đấu giá thường không thích quan niệm không thích mua tài sản bị “dớp đen” Những người mua tài sản có giá trị lớn thường xem xét kỹ lưỡng đặc biệt liên quan đến đất đai, tài sản xem gắn liền với họ đời Vì vậy, tài sản chấp quyền xử dụng đất nên không thiết phải bán đấu thay vào cần có quy định cụ thể cho ngân hàng liên doanh quyền bán tài sản chấp quyền sử dụng đất để thu hồi nợ Thanh toán tiền từ việc xử lý tài sản chấp Saukhi xử lý tài sản chấp quyền sử dụng đất thông qua đấu giá, bên nhận chấp toán số tiền thu sau: “số tiền có từ việc xử lý tài sản cầm cố, chấp sau toán chi phí bảo quản, thu giữ xử lý tài sản cầm cố, chấp lớn giá trị nghĩa vụ bảo đảm số tiền chênh lệch phải trả cho bên bảo đảm” Ngược lại, Nếu “số tiền có từ việc xử lý tài sản cầm cố, chấp sau toán chi phí bảo quản, thu giữ xử lý tài sản cầm cố, chấp nhỏ giá trị nghĩa vụ bảo đảm phần nghĩa vụ chưa toán xác định nghĩa vụ bảo đảm, trừ trường hợp bên có thỏa thuận bổ sung tài sản bảo đảm” Như vậy, số tiền có từ xử lý tài sản bảo đảm không đủ cho việc thực nghĩa vụ bên chấp bị coi chưa hoàn thành nghĩa vụ Đối với tài sản chấp quyền sử dụng đất trường hợp xảy nhiều thực tế, ví dụ: ông A mua mảnh đất có giá tỷ đồng thị trường bất động lên ông A bán mảnh đất cho ông B với giá 1,5 tỷ Ông B đem chấp mảnh đất ngân hàng liên doanh với số triền 1,2 tỷ đồng thời hạn hợp đồng chấp đến tháng 12/2016 Tuy nhiên, năm 2016 thời điểm thị trường bất động sản đứng im, ngân hàng liên doanh phát để bán đấu giá mảnh đất thu Khoản 2, Điều 307 BLDS 2015 18 số tiền tỷ đồng Trong đó, số tiền ông B vay ngân hàng 1,2 tỷ, theo ông B nợ ngân hàng 200 triệu số tiền chuyển sang khoản vay bảo đảm Như vậy, với việc xử lý tài sản chấp quyền sử dụng đất ngân hàng liên doanh nói riêng tổ chức tín dụng nói chung khó thu hồi nợ lần xử lý tài sản chấp thị trường bất động sản có nhiều biến động Xử lý tài sản chấp trường hợp pháp nhân phá sản Hợp đồng chấp tài sản thực cố xảy ra: doanh nghiệp bị phá sản Như vậy, trường hợp phía bên chấp phá sản phía bên nhận chấp bị phá sản hợp đồng chấp tài sản chấp xử lý Thứ nhất, bên chấp pháp nhân phá sản Sau Thẩm phán Tòa án định tuyên bố phá sản tài sản bên chấp xử lý theo thứ tự phân chia quy định khoản 1, Điều 54 Luật phá sản 2014 sau: - “Chi phí phá sản; Khoản nợ lương, trợ cấp việc, bảo hiểm xã hội, bảo hiểm y tế người lao động, quyền lợi khác theo hợp đồng lao động thỏa ước lao động tập thể ký kết; Khoản nợ phát sinh sau mở thủ tục phá sản nhằm mục đích phục hồi hoạt động kinh doanh doanh nghiệp, hợp tác xã; Nghĩa vụ tài Nhà nước; khoản nợ bảo đảm phải trả cho chủ nợ danh sách chủ nợ; khoản nợ có bảo đảm chưa toán giá trị tài sản bảo đảm không đủ toán nợ” Căn vào quy định bên chấp phá sản bên nhận chấp nhận tài sản sau bên chấp toán hết khoản nợ Thứ hai, ngân hàng liên doanh phá sản Quy định phép luật cho phép thực thực tế quy định cụ thể Chương III Luật phá sản 2014 Tuy nhiên, pháp luật quy định cách chung trình tự, thủ tục phá sản tổ chức tín dụng mà chưa có văn hướng dẫn việc tài sản tổ chức tín dụng nhận chấp xử lý Thẩm phán Tòa án tuyên bố phá sản Mặt khác, thực tế Việt Nam chưa có ngân 19 hàng bị tuyên bố phá sản phần vấn đề nhạy cảm Việt Nam, ngân hàng liên doanh phá sản nguy xảy tượng Domino lớn ảnh hưởng không nhỏ tới kinh tế nước ta Từ thực tế đó, quy định pháp luật phá sản tổ chức tín dụngnói chung ngân hàng liên doanh nói riêng chưa áp dụng, chưa phát huy vai trò Vì vậy, để đảm bảo quy định pháp luật ban hành có tính khả thi quy định chung Luật phá sản 2014 Luật tổ chức tín dụng 2010 pháp luật cần có quy định hướng dẫn cụ thể trường hợp để đảm bảo quyền lợi bên chấp III.Thực trạng giải pháp hoàn thiện chấp xử lý tài sản chấp quyền sử dụng đất ngân hàng liên doanh 1.Thực trạng giải pháp hoàn thiện pháp luật chấp tài sản quyền sử dụng đất ngân hàng liên doanh Thứ nhất, Về đối tượng chấp ngân hàng liên doanh Quy định chủ thể quan hệ pháp luật đất đai (đối tượng hưởng quyền nghĩa vụ) theo Luật đất đai năm 2013 bị “vênh”, lạc hậu với quy định chủ thể quan hệ pháp luật dân nói chung theo Bộ luật dân năm 2015 Điều dẫn đến nhiều khó khăn áp dụng thực thi pháp luật Ví dụ, theo Bộ luật dân năm 2015 hai chủ thể cá nhân pháp nhân Các chủ thể khác trước hộ gia đình, tổ hợp tác… không thừa nhận tư cách chủ thể (vẫn tên gọi), quyền nghĩa vụ hộ gia đình, tổ hợp tác chuyển giao cho thành viên nhóm Còn theo Luật đất đai năm 2013 hộ gia đình, tổ hợp tác thực quyền chủ thể Không hợp đồng chấp tài sản quyền sử dụng đất hộ gia đình ngân hàng liên doanh Sở dĩ Bộ luật Dân năm 2015 bỏ tư cách chủ thể hộ gia đình có nhiều quan điểm không đồng việc xác định hộ gia đình thành viên hộ (có tới 42 luật điều chỉnh khái niệm hộ gia đình) Xác định theo hộ hay huyết thống hay mục đích sản xuất kinh doanh nông – lâm – ngư – diêm nghiệp? Vì vậy, vấn đề gây nhiều tranh cãi cần kịp thời giải quyết, quy định cụ thể văn luật thống thực tiễn áp dụng 20 Cũng theo luật dân 2015, chủ thể hộ gia đình bị xóa bỏ, nhiên quy định Luật đất đai 2013 nhiều liên quan đến loại chủ thể trình áp dụng pháp luật vào thời điểm gặp nhiều vướng mắc Như vậy, thiết nghĩ nên sửa đổi Luật Đất đai theo hướng, phải ghi rõ tên tất thành viên có quyền sử dụng đất, đồng thời sửa đổi quy định Luật đất đai nhằm phù hợp thống với quy định Bộ luật dân hành Thứ hai, quy định định giá tài sản chấp quyền sử dụng đất ngân hàng liên doanh Hiện nay, tổ chức tín dụng nói chung ngân hàng liên doanh nước nói riêng việc định giá tài sản bảo đảm quyền sử dụng đất gặp nhiều vướng mắc mà chủ yếu liên quan đến việc khó khăn áp dụng quy định pháp luật hành định giá đất Thị trường bất động sản không ổn định, có lúc sôi động, có lúc lại trầm lắng, hoạt động mua bán ngầm thường xuyên diễn Trong đó, điều tiết Nhà nước thị trường bất động sản chưa thể hiệu Các văn bản, hệ thống pháp luật liên quan đến thị trường nhiều chồng chéo, bất cập, chưa đồng văn luật (như: Luật Đất đai, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Nhà ở…) Điều này, dẫn tới tượng đầu cơ, lách luật thị trường bất động sản Việc thu thập thông tin trọng đến tính pháp lý tài sản mà không đặt vấn đề giá trị thực bất động sản thị trường Định giá bất động sản chấp số ngân hàng liên doanh dựa vào bảng giá đất ban hành hàng năm, chưa có hệ số điều chỉnh phù hợp, nên chưa phản ánh giá trị bất động sản thị trường Sở dĩ có tình trạng khung giá đất Nhà nước với giá đất thị trường không đồng Giá đất thị trường thường cao nhiều so với khung giá Nhà nước Phương pháp định giá chưa sử dụng linh hoạt, tập trung chủ yếu sử dụng phương pháp so sánh, phương pháp khác trọng Trong đó, theo Nghị định 44/2014/NĐ-CP quy định giá đất vừa Chính phủ ban hành, có phương pháp định giá đất là: Phương pháp so sánh trực tiếp; Phương pháp chiết trừ; Phương pháp thu nhập; Phương pháp thặng dư Phương pháp hệ số điều chỉnh giá 21 đất bất động sản có đặc điểm công dụng riêng việc áp dụng kết hợp biện pháp định giá đất điều cần thiết Một tượng thường gặp trình định giá đất hợp đồng thuê đất công ty với thời hạn thuê khoảng 50 năm, tiền thuê toán thành nhiều đợt khác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho doanh nghiệp, quan Nhà nước lại ghi nhận thời hạn sử dụng đất tương ứng với thời hạn thuê hợp đồng Do không ý ngân hàng liên doanh (thậm chí quan tư vấn thẩm định giá chuyên nghiệp) định giá tài sản chấp với toàn thời gian thuê (50 năm) mà không quan tâm đến việc thời gian bên thuê nộp tiền thuê đất, điều dẫn đến quan thuê đất chấm dứt hợp đồng thuê trước thời hạn (được cho phép Hợp đồng) tài sản chấp ngân hàng liên doanh không giá trị Bên cạnh đó, nay, quy định Luật đất đai nói chung quy định chấp quyền sử dụng đất tổ chức tín dụng, ngân hàng liên doanh có nhiều quy định không phù hợp, thống với nội dung quy định văn pháp luật có liên quan, khiến cho việc áp dụng quy định pháp luật chồng chéo, bất cập Chính vậy, thiết nghĩ cần phải sửa đổi quy định pháp luật tạo nên thống nhất, đồng văn quy phạm pháp luật, đảm bảo tính thống nhất, chặt chẽ hệ thống pháp lý việc áp dụng, thi hành quy định văn pháp luật có hiệu dễ thi hành Thứ ba, thực trạng áp dụng quy định chấp quyền sử dụng đất ngân hàng liên doanh Luật đất đai năm 1993 đời, với quy định cho phép người sử dụng đất chuyển quyền sử dụng đất đem lại hiệu kinh tế xã hội to lớn Các quyền việc chuyển quyền sử dụng đất (trong chấp quyền sử dụng đất) triển khai thực thực tế Đại đa số người sử dụng đất nhận thức tầm quan trọng việc chấp quyền sử dụng đất Người sử dụng đất có quyền chuyển đổi quyền sử dụng đất, chuyển nhượng quyền sử dụng đất, cho thuê quyền sử dụng đất, cho thừa kế quyền sử dụng đất chấp quyền sử dụng đất Tuy nhiên thực tế, cho thấy người sử dụng đất thực quyền chấp quyền sử dụng đất chưa nhiều nhiều lý khác mà chủ yếu chưa cấp 22 Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Khi người sử dụng đất muốn dùng quyền sử đụng đất làm tài sản bảo đảm để vay vốn ngân hàng nói chung ngân hàng liên doanh nói riêng, thông qua hình thức chấp quyền sử dụng đất phải có đủ điều kiện định, có điều kiện quyền sử dụng đất phải thuộc quyền sử dụng hợp pháp người sử dụng đất thông qua việc người sử dụng đất cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, tiến độ cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thực chậm chễ, thủ tục hành phức tạp Điều "rào cản" người sử dụng đất việc tiếp cận nguồn vốn Do đó, đẩy nhanh việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất việc làm "tất yếu" mang tính cấp bách mà quan Nhà nước có thẩm quyền cần phải thực phải có lộ trình cụ thể Các văn pháp luật hành có bất cập làm cản trở người sử dụng đất thực quyền chấp tài sản quyền sử dụng đất cụ thể: Hiện Luật Đất đai không cho phép chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất ngân hàng nước Quy định không phù hợp với xu hội nhập quốc tế sâu rộng nước ta, làm hạn chế khả huy động nguồn lực tài từ tổ chức tài quốc tế nhà đầu tư nước phục vụ mục tiêu phát triển kinh tế đất nước Do vậy, việc mở cửa cho phép chấp dự án bất động sản ngân nước cần thiết, góp phần làm tăng lòng tin bảo đảm lợi ích nhà đầu tư, nhà đầu tư nước Tuy nhiên, việc cho phép chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất ngân hàng nước phải bảo đảm chủ quyền quốc gia Đồng thời cần quy định rõ xảy tranh chấp quyền sử dụng đất phải xử lý theo pháp luật nước ta Thực trạng giải pháp xử lý tài sản chấp quyền sử dụng đất ngân hàng liên doanh Khi cấp tín dụng cho khách hàng, chuôi để ngân hàng nắm tài sản bảo đảm Tài sản coi “phao cứu sinh” cho ngân hàng liên doanh phòng trường hợp khách hàng không trả nợ Trong nhiều trường hợp, việc ngân hàng liên doanh tự bán tài sản bảo đảm để thu nợ theo thỏa thuận hợp đồng chấp tiết kiệm thời gian chi phí Hơn nữa, số trường hợp không tồn không hợp tác với ngân hàng liên doanh để xử lý tài sản bảo đảm cho rằng, 23 ngân hàng liên doanh ủy quyền toàn quyền xử lý tài sản bảo đảm để thu nợ theo thỏa thuận hợp đồng tín dụng, hợp đồng chấp Tuy nhiên, trình xử lý tài sản bảo đảm, hạn chế tư cách bán/chuyển nhượng tài sản bảo đảm nêu trên, ngân hàng liên doanh gặp không khó khăn, vướng mắc sau: Thứ nhất, trình làm thủ tục chuyển quyền sử dụng đất cho người mua Căn thỏa thuận hợp đồng bảo đảm (có công chứng đăng ký giao dịch bảo đảm), ngân hàng liên doanh quyền tự chọn phương thức xử lý tài sản bảo đảm để thu nợ: bên bảo đảm tự bán tài sản bảo đảm, bên bảo đảm bên nhận bảo đảm phối hợp bán tài sản bảo đảm, bán đấu giá tài sản bảo đảm, bên cho vay nhận tài sản bảo đảm để thay cho nghĩa vụ bảo đảm, bên nhận bảo đảm tổ chức bán công khai thị trường mà qua thủ tục đấu giá, phương thức khác bên thỏa thuận phù hợp với quy định pháp luật Tùy trượng hợp cụ thể mà ngân hàng xử lý tài sản bảo đảm quyền sử dụng đất theo phương thức nêu Việc xử lý tài sản bảo đảm quyền sử dụng đất để thu hồi nợ hoạt động kinh doanh tài sản bên nhận bảo đảm (các Ngân hàng, Tổ chức tín dụng) quy định Bộ luật Dân 2015, Luật Tổ chức tín dụng 2010, văn hướng dẫn Bộ luật Dân sự, giấy phép thành lập hoạt động ngân hàng, giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp Song, quan điểm chưa quan công chứng quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nước chấp thuận Ðây nguyên nhân dẫn đến tài sản bảo đảm tồn đọng nhiều, không xử lý được, có giá trị lớn nợ xấu chưa giảm nhanh, điều kiện bên bảo đảm không hợp tác, phối hợp với ngân hàng để xử lý tài sản bảo đảm quyền sử dụng đất để trả nợ Thứ hai, việc xử lý tài sản bảo để thu nợ thông qua khởi kiện, thi hành án Trong bối cảnh tư pháp Việt Nam nay, thủ tục khởi kiện bên vay (bên bảo đảm) Tòa án để yêu cầu giải việc trả nợ thường kéo dài – năm phát sinh nhiều chi phí Cho nên, ngân hàng liên doanh quan ngại với phương thức thu nợ biện pháp khởi kiện khách hàng Tòa án Hầu hết ngân hàng liên doanh cho rằng, khởi kiện khách hàng Tòa án biện pháp “cực chẳng đã”, không lựa chọn khác để xử lý tài sản bảo đảm, thu hồi nợ Thế nộp đơn khởi kiện bên chấp Tòa án, quyền khởi kiện ngân hàng liên doanh chưa 24 bảo đảm, có án, định có hiệu lực Tòa án, việc xử lý tài sản bảo đảm quyền sử dụng đất người phải thi hành án không dễ dàng Tòa án không thụ lý đơn khởi kiện định đình giải vụ án với lý địa bị đơn ghi Hợp đồng tín dụng, Hợp đồng bảo đảm địa Theo quy trình cấp tín dụng ngân hàng, trước cấp tín dụng cho khách hàng, ngân hàng liên doanh tiến hành kiểm tra, thẩm định hồ sơ, thông tin khách hàng Tất nhiên, khách hàng phải chịu trách nhiệm tính trung thực, xác đầy đủ thông tin ghi hồ sơ vay vốn Thông tin địa khách hàng phải khớp với thông tin ghi chứng minh nhân dân, hộ (đối với khách hàng cá nhân) Giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp (đối với khách hàng doanh nghiệp) Ðịa khách hàng cán tín dụng kiểm tra, xác minh thực tế Khách hàng phải thông báo kịp thời cho ngân hàng liên doanh thay đổi địa theo cam kết hợp đồng tín dụng Việc khách hàng trốn tránh nghĩa vụ trả nợ cho ngân hàng liên doanh thực cách chuyển đến trú địa mà không thông báo cho ngân hàng cam kết Việc khách hàng vi phạm hợp đồng tín dụng cố tình không trả nợ vay cho ngân hàng lẽ cần Tòa án thụ lý giải tuyên án nghiêm khắc bên vi phạm để giữ gìn trật tự, môi trường kinh doanh bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp bên bị vi phạm Tiếc thay, thời gian qua, Tòa án số địa phương không thụ lý đơn khởi kiện định đình giải vụ án với lý bị đơn mặt địa ghi đơn khởi kiện Trong kinh tế thị trường, thời gian thu hồi vốn quan trọng ngân hàng để quay vòng vốn, tái đầu tư, tạo lợi nhuận phát triển kinh doanh Thực tế, sau thụ lý đơn khởi kiện hòa giải không thành, Tòa án số địa phương không định đưa vụ án xét xử thời hạn tố tụng pháp luật quy định (thời hạn tối đa tháng kể từ ngày thụ lý vụ án vụ án có tính chất phức tạp trở ngại khách quan) Thực tế, có vụ án kéo dài đến năm kể từ ngày thụ lý vụ án mà Tòa án không mở phiên tòa xét xử Khi ngân hàng liên doanh đề nghị sớm đưa vụ án xét xử theo quy định pháp luật thẩm phán phụ trách vụ án trả lời Tòa án xác minh lại tình trạng tài sản bảo đảm (diện tích đất, chủ sở hữu 25 tài sản…) theo hướng dẫn Tòa án cấp trực tiếp Ngân hàng liên doanh cho rằng, Tòa án cấp có trách nhiệm thực nghiệp vụ theo hướng dẫn Tòa án cấp trực tiếp không vi phạm thời gian tố tụng Thứ ba, yêu cầu định giá lại tài sản kê biên người phải thi hành án Ðể thu hồi nợ vay theo án, định có hiệu lực Tòa án, ngân hàng liên doanh gửi đơn yêu cầu thi hành án quan thi hành án định thi hành án Tuy nhiên, sau quan thi hành án ký hợp đồng với trung tâm dịch vụ bán đấu giá tài sản để tổ chức bán đấu giá tài sản bảo đảm, người phải thi hành án lợi dụng quy định pháp luật thi hành án dân để cản trở việc bán tài sản bảo đảm, trả nợ vay cho ngân hàng liên doanh Thứ tư, việc thu án phí, phí thi hành án từ tiền bán tài sản bảo đảm Thời gian qua, quan thi hành án số địa phương thu án phí phí thi hành án từ số tiền bán đấu giá tài sản bảo đảm có tài sản bảo đảm quyền sử dụng đất mà án, định Tòa án tuyên kê biên để bảo đảm thi hành nghĩa vụ cụ thể trước chuyển trả cho ngân hàng, cho dù số tiền thu từ bán tài sản chấp không đủ trả nợ vay ngân hàng liên doanh Ðiều này, không ảnh hưởng đến quyền lợi ngân hàng liên doanh (người thi hành án) mà chưa phù hợp với quy định pháp luật thi hành án Phí thi hành án chi phí thi hành án án phí phải bên thua kiện chịu theo án, định Tòa án Vì vậy, việc quan thi hành án thu án phí phí thi hành án từ số tiền bán tài sản chấp không phù hợp không bảo đảm quyền ưu tiên toán ngân hàng bên nhận chấp theo quy định pháp luật Thực tiễn thực pháp luật chấp quyền sử dụng đất cho thấy chấp quyền sử dụng đất sử dụng ngày tăng giao dịch có bảo đảm Tuy nhiên việc thực nhiều vi phạm nội dung pháp luật chấp quyền sử dụng đất mà nguyên nhân pháp luật chưa hoàn thiện, quy định thiếu thống nhất, không phù hợp với thực tiễn, thiếu cụ thể, rõ ràng; công tác tổ chức thực pháp luật nhiều yếu kém; trình độ, lực, phẩm chất đạo đức đội ngũ cán công chức quan quản lý, quan tư pháp, quan bổ trợ nhiều hạn chế, bất cập định; cải cách tổ chức, hoạt động quan hành quan tư pháp, quan bổ trợ chưa đáp ứng yêu cầu, chậm đại hóa theo 26 yêu cầu xây dựng nhà nước pháp quyền dân, dân, dân Để bảo đảm thực pháp luật chấp quyền sử dụng đất cần phải quan tâm đến việc hoàn thiện pháp luật, tổ chức thực pháp luật kiện toàn đại hóa quan quản lý nhà nước, quan tư pháp hệ thống dịch vụ tư vấn pháp luật xã hội 27 KẾT LUẬN Để khuyến khích sản xuất, tạo điều kiện cho thành phần kinh tế tiếp cận với nguồn vốn tín dụng ngân hàng liên doanh Việt Nam cần phải bước hoàn thiện pháp luật chấp xử lý tài sản chấp tài sản quyền sử dụng đất Luật Đất đai văn pháp luật có liên quan Thông qua việc nghiên cứu, phân tích quy định thực tế áp dụng pháp luật khái quát vấn đề chấp xử lý tài sản chấp quyền sử dụng đất hoạt động ngân hàng liên doanh Việt Nam thời gian qua.Từ việc phân tích quy định pháp luật hành, đưa bất cập, hạn chế đồng thời định hướng giải pháp nhằm khắc phục vướng mắc phát sinh, bước hoàn thiện pháp luật đất đai nói chung quy định pháp luật chấp xử lý chấp quyền sử dụng đất nói riêng yêu cầu cấp thiết, góp phần nâng cao hiệu hoạt động ngân hàng liên doanh thời gian tới 28 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO BLDS 2015; Luật đất đai 2013; Luật phá sản 2014; Nghị định 163/2006/NĐ-CP ngày 29 tháng 12 năm 2006 giao dịch bảo đảm; Nghị định 11/2012/NĐ-CP ngày 22 tháng 02 năm 2012 sửa đổi, bổ sung số điều nghị định 163/2006/NĐ-CP ngày 29 tháng 12 năm 2006 Chính phủ giao dịch bảo đảm; Thông tư 16/2014/TTLT-BTP-BTNMT-NHNN ngày 06 tháng 06 năm 2014 hướng dẫn số vấn đề xử lý tài sản bảo đảm; Xử lý tài sản chấp giá trị quyền sử dụng đất để đảm bảo tiền vay ngân hàng tổ chức tín dụng, ThS Doãn Hồng Nhung, Tạp chí Luật học số 3/2002 Luân văn Thạc sĩ THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT THEO PHÁP LUẬT VIỆT NAM HIỆN NAY - TRẦN VIẾT THẮNG (ĐHQGHN – Khoa Luật) Bài viết “Thế chấp quyền sử dụng đất - NGUYỄN QUANG TUYẾN – Khoa Luật kinh tế- Đại học Luật Hà Nội” https://thongtinphapluatdansu.com 10 Bài viết “Rắc rối chấp quyền sử dụng đất, không chấp tài sản đất” - Đỗ Mến (Tin nhanh chứng khoán) 29 ... gia quan hệ chấp quyền sử dụng đất II .Xử lý tài sản chấp quyền sử dụng đất Các trường hợp xử lý tài sản chấp quyền sử dụng đất Việc xử lý tài sản chấp quyền sử dụng đất thực nhằm đảm bảo cho ngân. .. chấp chấp quyền sử dụng đất để vay vốn ngân hàng liên doanh mà không chấp tài sản đất, bên nhận chấp xử lý tài sản đất quyền sử dụng đất bên chấp Quy định phù hợp với tực tiễn, lẽ ngân hàng liên. .. xử lý tài sản chấp quyền sử dụng đất ngân hàng liên doanh nói riêng tổ chức tín dụng nói chung khó thu hồi nợ lần xử lý tài sản chấp thị trường bất động sản có nhiều biến động Xử lý tài sản chấp