ĐỀ TÀI Đặt cọc tài sản theo quy định Bộ luật Dân năm 2005 định hướng hoàn thiện quy định pháp luật MỤC LỤC Trang: 1.ĐẶT VẤN ĐỀ: Có thể nói, hợp đồng chế định quan trọng xuất sớm nhất, gần đồng thời với nhu cầu giao lưu mang tính chất tài sản xã hội Đi vào lịch sử lập phápViệt Nam, hợp đồng xem phương thức hữu hiệu để chủ thể thực quyền nghĩa vụ Theo thời gian, phát triển mạnh mẽ đa dạng hình thức giao lưu này, mà tranh chấp hợp đồng dân ngày gia tăng có mức độ phức tạp ngày cao,đặt nhu cầu cần tạo nên biện pháp tác động bên để bảo đảm cho việc thực hợp đồng đồng thời nhằm khắc phục hậu xấu việc không thực hay thực không bên thỏa thuận Cách thức gọi biện pháp bảo đảm Như vậy, hiểu ,biện pháp bảo đảm biện pháp dự phòng bên chủ thể thỏa thuận để đảm bảo lợi ích bên cách cho phép bên xử lý tài sản thuộc sở hữu bên đề khấu trừ giá trị nghĩa vụ trường hợp nghĩa vụ bị vi phạm Điều 318.BLDS 2005 có quy định biện pháp bảo đảm để thực nghĩa vụ dân “Cầm cố tài sản, chấp tài sản,đặt cọc, ký cược, ký quỹ , bảo lãnh, tín chấp.” Mỗi biện pháp có đối tượng cách thức thực khác nhau, áp dụng tình khác Nhận thức tầm quan trọng biện pháp bảo đảm việc đảm bảo cho việc giao kết thực hợp đồng, viết vào phân tích biện pháp bảo đảm phổ biến giao lưu dân sự, Đó biện pháp “Đặt cọc” Cũng từ đặc trưng nêu lên số định hướng để hoàn thiện chế định pháp luật “Đặt cọc” II.NỘI DUNG: 1.Định nghĩa đặt cọc: 1.1.Lịch sử chế định đặt cọc: Từ xa xưa, thuật ngữ “đặt cọc” xuất với góc độ ngữ cảnh, thời dùng tiền lưu thông dân sự, nhân dân ta thường xâu đồng tiền lại với thành cọc Khi đặt khoản tiền để làm tin, họ thường đặt trước cọc, hai cọc, ba cọc tùy vào giá trị giao dịch Theo đó, xuất phát từ tập quán dân gian,cũng cần thiết việc đảm bảo cho giao dịch dân diễn thuận lợi, chế định đặt cọc quy định sớm văn pháp luật Pháp lệnh hợp đồng dân năm 1991 quy định : “Đặt cọc việc bên giao cho bên số tiền định để bảo đảm việc giao kết thực hợp đồng.” Dần dần, phát triển giao lưu dân làm cho biện pháp không việc đặt tiền Người ta dùng loại tài sản khác đặt trước để bảo đảm việc giao kết thực hợp đồng Quy định đặt cọc hoàn thiện Bộ luật dân Việt Nam, ban hành năm 1995 Theo đó, Khoản 1.Điều 363.BLDS 1995 quy định “ Đặt cọc việc bên giao cho bên khoản tiền kim khí quý, đá quý vật có giá trị khác (gọi tài sản đặt cọc thời hạn để bảo đảm giao kết thực hợp đồng dân sự.” Quy định đầy đủ cụ thể, cho phép nhiều loại tài sản khác dùng để đặt cọc Tuy nhiên điểm hạn chế việc tiền dùng để bảo đảm tiền đồng Việt Nam Trải qua gần mười năm thực hiện, nước ta giai đoạn hội nhập kinh tế quốc tế, hạn chế bị bộc lộ rõ nét Do đó, Bộ luật dân Việt Nam ban hành Giáo trình luật dân sự-Đại học luật Hà Nội-Tr 84 năm 2005 sửa đổi quy định mở việc dùng ngoại tệ để đặt cọc nhằm bảo đảm cho việc giao kết thực nghĩa vụ dân cách thuận tiện hơn.2 1.2.Đặt cọc theo quy định Bộ luật dân 2005: Biện pháp bảo đảm thực nghĩa vụ dân Bộ luật dân 2005 quy định gồm điều luật chung điều luật riêng quy định cho biện pháp cụ thể Có bảy biện pháp khác (Khoản 1.Điều 318), đó, đặt cọc quy định Điều 358.BLDS 2005 với nội dung: “Đặt cọc việc bên giao cho bên khoản tiền kim khí quý, đá quý vật có giá trị khác (sau gọi tài sản đặt cọc) thời hạn để bảo đảm giao kết thực hợp đồng dân Việc đặt cọc phải lập thành văn Trong trường hợp hợp đồng dân giao kết, thực tài sản đặt cọc trả lại cho bên đặt cọc trừ để thực nghĩa vụ trả tiền; bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiệ hợp đồng dân tài sản đặt cọc thuộc bên nhận đặt cọc; bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hợp đồng dân phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.” Như vậy, đặt cọc biện pháp bảo đảm hình thành thỏa thuận bên, theo bên giao cho bên tài sản đặt cọc thời hạn xác định nhằm bảo đảm cho việc ký kết thực hợp đồng dân cam kết Các đặc điểm đặt cọc: 2.1.Đối tượng đặt cọc: Đối tượng đặt cọc hiểu loại tài sản mà pháp luật quy định đem để đặt cọc bảo đảm cho việc giao kết thực hợp đồng dân Theo định nghĩa đặt cọc Khoản 1.Điều 358.BLDS 2005 đối tượng việc đặt cọc tiền, kim khí quý, đá quý vật có giá trị khác Trong đó: PGS.TS Hoàng Thế Liên-Bình luận khoa học Bộ luật dân 2005 tập 2- Tr154  Kim khí quý, đá quý quy định Khoản khoản 2.Điều Thông tư số 17/2014/TT-NHNN sau: “1.Kim khí quý hiểu bao gồm vàng, bạc, bạch kim kim loại quý khác; 2.Đá quý bao gồm kim cương (hạt xoàn), ruby (hồng ngọc), emorot (lục bảo ngọc), saphia (bích ngọc), ngọc trai (trân châu) loại đá quý khác.” Tài sản theo quy định Điều 163.BLDS 2005 bao gồm vật, tiền, giấy tờ có giá quyền tài sản Khác với biện pháp bảo đảm khác cầm cố, chấp đối tượng quy định tài sản Điều 163 trở thành đối tượng để đảm bảo thực nghĩa vụ, đặt cọc, nhà làm luật quy định cụ thể đối tượng tiền, kim khí quý, đá quý vật có giá trị khác quyền tài sản Điều quy định ngẫu nhiên mà nhà làm luật lý giải sau: Trước hết, xuất phát từ nguồn gốc thuật ngữ “đặt cọc”, phân tích mục 1.1 , việc người dân hay xâu tiền thành cọc với đem để bảo đảm thực nghĩa vụ dân dẫn đến quan niệm: đối tượng đặt cọc chủ yếu tiền, vật khác trị giá tiền Hơn nữa, việc xem số quyền tài sản giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà đem bảo đảm để thực nghĩa vụ gặp nhiều khó khăn việc giải tài sản đặt cọc bên vi phạm nghĩa vụ Theo quy định pháp luật dân hành, trường hợp bên đặt cọc vi phạm nghĩa vụ bên nhận đặt cọc phép giữ lại tài sản đem đặt cọc Sẽ nghĩa lý tài sản mà chiếm hữu lại thuộc quyền sở hữu bên kia, bên vi phạm không chịu ký giấy chuyển quyền sở hữu, sử dụng Như vậy, quan điểm nên đưa quyền tài sản trở thành đối tượng đặt cọc chưa thực thỏa đáng chưa tìm biện pháp cụ thể để giải tình trạng 2.2 Chủ thể đặt cọc: Chủ thể biện pháp bảo đảm đặt cọc chia làm hai bên :bên nhận đặt cọc bên đặt cọc.Tùy thuộc vào thỏa thuận mà bên bên người đặt cọc Chưa có văn pháp luật hướng dẫn cụ bên đặt cọc bên nhận đặt cọc Pháp luật quy định cách chung chung sau: Điều 3.Nghị định số 163/2006/NĐ-CP sửa đổi bổ sung nghị định số 11/2012/NĐ-CP có quy định: “Bên bảo đảm bên dùng tài sản thuộc sở hữ mình, dùng quyền sử dụng đất mình, dùng uy tín cam kết thực công việc bên nhận bảo đảm để bảo đảm việc thực nghĩa vụ dân người khác, bao gồm bên cầm cố, bên chấp, bên đặt cọc, bên lý cược, bên ký quỹ, bên bảo lãnh tổ chức trị-xã hội sở trường hợp tín chấp Bên nhận bảo đảm bên có quyền quan hệ dân mà việc thực quyền bảo đảm nhiều giao dịch bảo đảm, bao gồm bên nhận cầm cố, bên nhận chấp, bên nhận đặt cọc, bên nhận ký cược, bên nhận bảo lãnh, tổ chức tín dụng trường hợp tín chấp bên có quyền ngân hàng toán, bồi thường thiệt hại trường hợp ký quỹ.” Theo đó, hiểu: Bên đặt cọc: bên dùng tiền kim khí quý, đá quý vật có giá trị khác giao cho bên giữ để bảo đảm việc giao kết thực hợp đồng Bên nhận đặt cọc : bên nhận tài sản đặt cọc.3 Mặt khác theo định nghĩa đặt cọc Điều 358.BLDS 2005 đặt cọc xem giao dịch dân Ở có thỏa thuận hai bên nhằm làm phát sinh , thay đổi hay chấm dứt quyền nghĩa vụ chủ thể với Théo đó, quyền nghĩa vụ bên đặt cọc bên nhận đặt cọc quy định cụ thể Nghị định số 163/2006/NĐ-CP sửa đổi bổ sung Nghị định số 11/2012/NĐ-CP sau: Giáo trình luật dân tập 2-Trường đại học Kiểm sát Hà Nội-Tr91 -Đối với bên đặt cọc: + Có nghĩa vụ : toán cho bên nhận đặt cọc chi phí hợp lý để bảo quản, giữ gìn tài sản đặt cọc trừ trường hợp có thoả thuận khác ; thực việc đăng ký quyền sở hữu tài sản đặt cọc cho bên nhận đặt cọc tài sản mà pháp luật quy định phải đăng ký quyền sở hữu trường hợp tài sản chuyển quyền sở hữu cho bên nhận đặt cọc theo quy định pháp luật theo thoả thuận (Điều 30) +Có quyền: yêu cầu bên nhận đặt cọc ngừng việc sử dụng tài sản đặt cọc sử dụng mà tài sản có nguy bị giá trị giảm sút giá trị (Điều 31) -Đối với bên nhận đặt cọc: +Có nghĩa vụ: bảo quản, giữ gìn tài sản đặt cọc không khai thác, sử dụng tài sản đó, trừ trường hợp bên có thoả thuận khác ; không xác lập giao dịch tài sản đặt cọc trừ trường hợp bên đặt cọc đồng ý (Điều 32) +Có quyền: sở hữu tài sản đặt cọc, bên đặt cọc từ chối giao kết, thực hợp đồng, trừ trường hợp có thoả thuận khác (Điều 33) 2.3.Hình thức đặt cọc: Khoản 1.Điều 358.BLDS có quy định : “Việc đặt cọc phải lập thành văn bản.” Như vậy, đặt cọc thực văn riêng, thể điều khoản hợp đồng mua bán hợp đồng dịch vụ với sứ mệnh để bảo đảm cho giao kết việc thực hợp đồng dân Tài sản đặt cọc khoản thực nghĩa vụ bên hợp đồng dân Do lập văn đặt cọc cần nói rõ : số tiền (vật) giao cho bên có quyền để đặt cọc hay để trả trước Pháp luật quy định chặt chẽ nhằm để bảo vệ quyền lợi ích hợp pháp bên Trong thực tiễn giải tranh chấp nhiều trường hợp bên ghi hợp đồng mua bán nhà trả trước khoản tiền, sau thời gian trả nốt số tiền lại theo hợp đồng nhận nhà Sau đó, hợp đồng mua bán nhà không thực được, bên mua cãi khoản tiền đặt cọc, bên bán cãi khoản tiền trả trước Nếu khoản tiền trả trước không áp dụng Điều 358 để tiến hành phạt cọc bên có lỗi VD1: Ngày 18/11/2006, vợ chồng ông Vĩnh thỏa thuận đổi nhà đất ông tổ 8, phường M để lấy nhà đất bà Phượng tổ 8,phường M Việc đổi nhà lập thành vă bản, có chứng thực UBND phường M ngày 20/11/2006 Ngày 21/11/2006 hai bên lập giấy giao nhận vàng , theo nội dung ghi giấy giao nhận vàng vợ chồng ông Vĩnh phải trả thêm khoản tiền chênh lệch giá trị nhà đất 180 vàng, đưa trước 50 vào ngày 21/11/2006, lại 130 đưa nốt vào ngày 30/11/2006 cam kết “nay làm giấy tờ để hai bên làm chứng sau Ai vi phạm chịu trách nhiệm trước pháp luật” Khi làm thủ tục, quan địa đến đo đạc diện tích đất bà Phượng không đủ so với hợp đồng, hai bên nhiều lần gặp để giải giảm tiền toán chênh lệch mẹ bà Phượng không đồng ý.Ông Vĩnh khởi kiện yêu cần bà Phượng tiếp tục thực hợp đồng, không phải trả gấp đôi số tiền ông đưa trước (5 lượng vàng) Mẹ bà Phượng không đồng ý tiếp tục thực hợp đồng đồng ý trả lại lượng vàng nhận.Tại án dân sơ thẩm phúc thẩm , Tòa án xử theo hướng bà Phượng phải trả cho ông Vĩnh 10 lạng vàng Việc giải Tòa án xác định tiền đặt cọc để xử buộc mẹ bà Phượng phải trả cho ông Vĩnh 10 lượng vàng (gấp đôi số vàng đưa trước) không xác giấy tờ giao kết việc trao đổi nhà có đặt cọc lượng vàng, mà ghi khoản tiền đưa trước Thực tiễn xảy nhiều trường hợp bên hợp đồng giao cho bên khoản tiền mà bên không xác định rõ tiền đặt cọc hay trả trước.Do vậy, để giải tình xảy tranh chấp, Điều 29.Nghị định 163/2006/NĐ-CP sửa đổi bổ sung Nghị định 11/2012/NĐ-CP có quy định sau: “Trường hợp bên hợp đồng giao cho bên khoản tiền mà bên không xác định rõ tiền đặt cọc tiền trả trước số tiền coi tiền trả trước.” 2.4.Hiệu lực giao dịch đặt cọc: Việc đặt cọc có hiệu lực kể từ hai bên chuyển giao thực tế khoản tiền vật dùng làm tài sản đặt cọc  Đặt cọc hình thành thông qua giao dịch dân Do đó, muốn giao dịch đặt cọc có hiệu lực, phải tuân thủ điều kiện có hiệu lực giao dịch dân quy định Điều 122.BLDS 2005,đồng thời bị chi phối nội dung thỏa thuận hai bên hợp đồng mà giao dịch đặt cọc muốn đảm bảo ý thức chủ quan bên việc hình thành thực giao dịch dân Như vậy, giao dịch đặt cọc vô hiệu thuộc trường hợp sau đây: +Những người tham gia vào giao dịch đặt cọc lực hành vi dân VD: người bị bệnh tâm thần, người 15 tuổi +Một bên hai bên tham gia việc đặt cọc không hoàn toàn tự nguyện VD: bên dùng bạo lực buộc bên tham gia giao dịch đặt cọc trái ý muốn +Tài sản đặt cọc đối tượng pháp luật cấm lưu thông dân sự, nội dung giao dịch đặt cọc trái pháp luật vi phạm đạo đức xã hội +Việc đặt cọc không lập thành văn Nếu hai bên thỏa thuận miệng việc đặt cọc giá trị pháp lý  Bên cạnh đó,theo quy định Điều 358.BLDS 2005, biện pháp đặt cọc coi loại hợp đồng dân sự, kèm với hợp đồng thức Nó vừa có tính phụ thuộc, vừa độc lập tương hợp đồng chính: +Nếu hợp đồng hợp đồng bảo đảm +Hợp đồng bảo đảm có giao kết trước, chấm dứt trước hợp đồng thức Hợp đồng đặt cọc chấm dứt hợp đồng tồn ; hợp đồng chấm dứt hợp đồng đặt cọc chấm dứt, tồn Pháp luật Việt Nam đưa quy định vấn đề sau: Khoản 1, khoản 3.Điều 15.Nghị định 163/NĐ-CP : “ Hợp đồng có nghĩa vụ bảo đảm bị vô hiệu mà bên chưa thực hợp đồng giao dịch bảo đảm chấm dứt; thực phần toàn hợp đồng có nghĩa vụ bảo đảm giao dịch bảo đảm không chấm dứt, trừ trường hợp có thoả thuận khác Hợp đồng có nghĩa vụ bảo đảm bị huỷ bỏ đơn phương chấm dứt thực mà bên chưa thực hợp đồng giao dịch bảo đảm chấm dứt; thực phần toàn hợp đồng có nghĩa vụ bảo đảm giao dịch bảo đảm không chấm dứt, trừ trường hợp có thoả thuận khác.” Tính độc lập tương đối thể rõ việc giao dịch đặt cọc có giá trị pháp lý dù hợp đồng mua bán bị vô hiệu Như vậy, đặt vấn đề trường hợp nghĩa vụ chấm dứt giao dịch bảo đảm tồn tại,thì hậu pháp lý nào? Pháp luật quy định: “Trong trường hợp giao dịch bảo đảm không chấm dứt theo quy định khoản khoản Điều 15 Nghị định 163/163/NĐ-CP bên nhận bảo đảm có quyền xử lý tài sản bảo đảm để toán nghĩa vụ hoàn trả bên có nghĩa vụ mình.” 3.Nội dung đặt cọc: 3.1 Nội dung: Nội dung biện pháp bảo đảm đặt cọc việc bảo đảm cho trình giao kết thực hợp đồng dân thông qua việc bên giao cho bên khoản tiền kim khí quý, đá quý, vật có giá trị khác khoảng thời hạn hai bên thừa nhận Khi hợp đồng dân giao kết thực theo thỏa thuận tài sản đặt cọc trả lại cho bên đặt cọc bên đặt cọc dùng để bù trừ nghĩa vụ trả tiền 3.2.Chức đặt cọc: Như vậy, đặt cọc có chức : đảm bảo cho việc giao kết hợp đồng đảm bảo thực hợp đồng vừa bảo đảm cho giao kết ,vừa bảo đảm cho việc thực hợp đồng +Nếu đặt cọc để nhằm bảo đảm cho việc giao kết hợp đồng hai bên có hành vi giao kết hợp đồng thức việc đặt cọc hoàn thành sứ mệnh +Nếu đặt cọc bảo đảm cho việc thực hợp đồng kể từ hợp đồng hoàn thành giao dịch đặt cọc xong nhiệm vụ 3.3.Xử lý tài sản đặt cọc phát sinh tranh chấp: Việc xử lý tài sản đặt cọc thực theo nguyên tắc : bên có lỗi làm cho hợp đồng không giao kết không thực bị vô hiệu, phải chịu phạt cọc theo quy định khoản Điều 358 BLDS 2005.Trường hợp, hai bên có lỗi trường hợp có kiện bất khả kháng có trở ngại khách quan không phạt cọc Khoản Điều 358.BLDS 2005 quy định: “ bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hợp đồng dân tài sản đặt cọc thuộc bên nhận đặt cọc; bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hợp đồng dân phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp pháp có thỏa thuận khác.” .Trường hợp bên có thỏa thuận khác ví dụ bên có thỏa thuận khoản tiền bồi thường tương đương mà gấp 2,3 lần giá trị tài sản Như vậy, Phạt cọc hiểu việc xử lý tài sản đặt cọc trường hợp có tranh chấp đặt cọc mà bên thỏa thuận khác Tùy vào mục đích 10 tài sản đem đặt cọc mà có cách thức xử lý khác pháp luật quy định cụ thể Nghị số 01/2003/NQ-HĐTP Cụ thể: Giao dịch đặt cọc để bảo đảm giao kết hợp đồng: +Nếu giao dịch đặt cọc coi hợp pháp nhằm đảm bảo cho việc giao kết hợp đồng bên có lỗi làm cho hợp đồng không giao kết bên phải chịu phạt cọc theo thỏa thuận, thỏa thuận thoe nguyên tắc phạt cọc +Trong trường hợp đặt cọc để bảo đảm cho việc giao kết hợp đồng, không bảo đảm cho việc thực hợp đồng : trình thực hợp đồng có vi phạm làm cho hợp đồng không thực phát hợp đồng bị vô hiệu không phạt cọc Việc giải tranh chấp vi phạm hợp đồng xử lý hợp đồng vô hiệu thực theo thủ tục chung như: bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhận; không hoàn trả vật phải hoàn trả tiền, hay phải bồi thường  Giao dịch đặt cọc để bảo đảm thực hợp đồng bảo đảm giao kết đồng thời thực hợp đồng: +Trường hợp bên có lỗi làm cho hợp đồng không thực bị phạt cọc theo hai bên thỏa thuận, không phân biệt tiền cọc nhỏ hay lớn, thỏa thuận khác giải theo nguyên tắc nêu Khoản 2.Điều 358.BLDS 2005 +Trong trường hợp bên có thoả thuận pháp luật có quy định điều kiện đặt cọc bị vô hiệu hợp đồng bị vô hiệu, hợp đồng đương nhiên bị vô hiệu đặt cọc bị vô hiệu Việc xử lý đặt cọc bị vô hiệu hợp đồng bị vô hiệu thực theo quy định Điều 137 BLDS 2005 4.Định hướng hoàn thiện quy định pháp luật đặt cọc: Hiện nay, chế định đặt cọc quy định Điều 358 Bộ luật dân 2005 số nghị định hướng dẫn giao dịch bảo đảm hay việc giải số tranh chấp dân bảo đảm Mặc dù quy định dự liệu đa số khả xảy ra, nhiên quan hệ dân hợp 11 đồng nói chung giao dịch bảo đảm nói riêng quan hệ phức tạp, nảy sinh biến đổi liên tục đời sống xã hội, tránh khỏi số hạn chế định, dẫn đến việc giải tiền đặt cọc hợp đồng dân chưa thống với quy định pháp luật Trong số trường hợp, Tòa không vào cam kết đặt cọc để định, có nhiều trường hợp bên thỏa thuận hủy bỏ hợp đồng có phạt cọc không Bài viết xin đưa số ý kiến sau đây: 4.1.Về hình thức hợp đồng: Như nói mục 2.4, xem việc bảo đảm đặt cọc giao dịch dân chịu điều chỉnh pháp luật với tư cách giao dịch dân nói chung biện pháp bảo đảm nói riêng Tuy nhiên có nhiều quan điểm không đồng ý với ý kiến cho đặt cọc điều khoản hay phụ lục hợp đồng, tất yếu đến kết luận: hợp đồng bị vô hiệu phụ lục hợp đồng đương nhiên vô hiệu Qua thực tiễn xét xử cho thấy, việc đặt cọc chủ yếu xuất phát hợp đồng mua bán, hợp đồng dịch vụ 90% số vụ xét xử cho hợp đồng bị vô hiệu hình thức đồng thời cho việc đặt cọc vô hiệu Ví dụ tình sau đây: Ví dụ : Căn nhà số 510 phường X thuộc sở hữu hợp pháp vợ chồng bà Loan Ngày 22/4/2015, Anh An ký hợp đồng thuê nhà với bà Loan thời hạn năm với giá thuê triệu đồng/ tháng Hợp đồng không đưa công chứng, chứng thực Cùng ngày, Anh An đặt cọc trước cho Bà Loan 10 triệu đồng để bảo đảm cho việc thực thuê nhà vòng năm Trong trình thực hợp đồng, nhà bị hỏng hóc nghiêm trọng phần mái nhà, anh An nhiều lần yêu cầu Bà Loan tiến hành sửa chữa bà Loan không chịu, cho hư hỏng trình anh Anh sử dụng nhà, trước hư hỏng nên không chịu sửa chữa đòi lấy lại nhà Anh An khởi kiện bà Loan lên Tòa án nhân dân quận Tại án xét sử sơ thẩm, Tòa án nhận định hợp đồng thuê nhà anh An bà Loan chưa công chứng chứng thực nên tuyên hợp đồng bị vô hiệu hình thức, yêu cầu bên hoàn 12 trả lại nhận, có khoản tiền cọc mà anh An đặt cọc cho bà Loan Quyết định Tòa án cho thấy, tòa án giải theo hướng cho đặt cọc phụ thuộc vào hợp đồng chính, hợp đồng bị vô hiệu đương nhiên đặt cọc hiệu lực Như trình bày mục 2.4, cá nhân người viết theo quan điểm xem việc bảo dảm đặt cọc giao dịch dân sự, có độc lập tương hợp đồng thức Nó vô hiệu không thỏa mãn điều kiệ giao dịch dân quy định điều 122.BLDS 2005 Đường lối giải tình nêu mục 2.4 Xét thấy cần có văn hướng dẫn hay quy định cách cụ thể vấn đề trên, tránh việc giải tình theo cách nhìn nhận chủ quan nhà làm luật, từ thống phương hướng giải chung, tránh tình trạng phải xét sử phúc thẩm lại án cũ 4.2 Về việc phạt cọc: Pháp luật dân có quy định việc phạt cọc nêu mục 3.3 với nguyên tắc: bên có lỗi làm cho hợp đồng không giao kết không thực bị vô hiệu, phải chịu phạt cọc theo quy định khoản Điều 358 BLDS 2005 Trường hợp, hai bên có lỗi trường hợp có kiện bất khả kháng có trở ngại khách quan không phạt cọc Không phạt cọc hiểu bên nhận đặt cọc trả lại tiền đặt cọc cho bên đặt cọc thỏa thuận khác Tuy nhiên, vấn đề đặt trường hợp lỗi hai bên không tương xứng nhau, nên trả lại toàn tiền cọc cho bên đặt cọc không công cho bên nhận đặt cọc trường hợp bên nhận đặt cọc mắc lỗi nhỏ hơn.Phải việc không phạt cọc chưa thỏa đáng Xét tình sau đây: VD: Ngày 2/6/2006, vợ chồng ông Nghị lập giấy bán cho anh Dũng nhà 102B phố N với giá 150 lạng vàng Cùng ngày bên mua đặt cọc 10 lạng vàng bên bán có trách nhiệm giao giấy tờ nhà để bên mua làm thủ tục sang tên trước bạ Trong giấy mua bán có cam kết: Sau bên mua đặt cọc 10 lượng vàng mà 13 không mua cọc, bên bán không bán thêm cho bên mua 12 lượng vàng cộng 22 lượng vàng Trong trình mua bán có phát sinh tranh chấp nhà có vi phạm pháp luật dẫn đến việc mua bán không thực bên bán bên mua phải chịu phạt 30% tổng số tiền nhận Vợ chồng ông Nghị cam kết nhà đem bán tranh chấp mua bán hay cầm cố hình thức Ngày 23/6/1997, hai bên đến UBND phường để làm thủ tục biết ngày 02/6/2006 bà Thiệp, vợ ông Nghị chấp nhà cho Sở giao dịch Ngân hàng Ngoại thương để vay tiền, nên việc mua bán không thực Anh Dũng khởi kiện vợ chồng ông Nghị trả lại 10 lượng vàng gốc chịu phạt Về cách giải Tòa án tình này, Tòa án cấp xử lý phạt cọc hợp đồng vô hiệu cách xử lý khác nhau, án sơ thẩm phạt cọc thỏa thuận, tòa án cấp phúc thẩm định giảm đốc thẩm xử lý phạt cọc sở xác định tỷ lệ lỗi,không theo quy định Điều 363 Bộ luật dân năm 1995 không theo thỏa thuận hợp đồng Một số quan điểm cho rằng, nên phát triển hướng giải trường hợp hai bên mắc lỗi phạt cọc theo tỉ lệ lỗi Quan điểm người viết đồng tình với quan điểm trên, nhằm tạo công việc giải tranh chấp hợp đồng mua bán nhà Xét thấy nhà làm luật cần sửa đổi bổ sung vấn đề , không áp dụng phạt cọc bên nhận đặt cọc trả lại số tiền đặt cọc nhận không công với bên mắc lỗi III.KẾT BÀI: Có thể nói, mục đích , ý nghĩa chế định nhằm bảo đảm thực nghĩa vụ dân sự, bảo đảm cho việc bên có nghĩa vụ phải có trách nhiệm thực nghĩa vụ bên có quyền, không tài sản dùng để đảm bảo xử lý để thỏa mãn nghĩa vụ bên Xuất phát từ ý nghĩa đó, mục đích đặt cọc nhằm ổn định quan hệ dân sự, chống việc lừa dối, bội tín, đề cao trách nhiệm bên tham gia vào giao dịch dân 14 Đặt chế định bảo đảm nói chung đặt cọc nói riêng, pháp luật có cách thức để bảo vệ “nạn nhân”, người có thiện chí, tình, trung thực trình giao kêt thực hợp đồng Việc điều chỉnh đặt cọc với tư cách giao dịch dân vừa phù hợp đạo lý, vừa có tác dụng nuôi dưỡng tính trung thực,thiện chí người.Điều thực phù hợp với lợi ích Nhà nước xã hội chủ nghĩa hướng tới ổn định quan hệ dân , đồng thời khuyến khích người tham gia vào giao dịch cách trung thực Bài viết hẳn nhiều hạn chế thiếu sót, mong góp ý, bảo thầy cô để viết ngày hoàn thiện hơn! TÀI LIỆU THAM KHẢO Bộ luật dân 2005 Bộ luật dân 1995 TS.Vũ Thị Hồng Vân(chủ biên).Giáo trình luật dân Việt Nam.Tập 2Trường đại học Kiểm sát Hà Nội.Nhà xuất trị quốc gia-sự thật.Hà Nội-2014 PGS.TS Đinh Văn Thanh, TS.Nguyễn Minh Tuấn(chủ biên).Giáo trình luật dân Việt Nam-Trường đại học Luật Hà Nội.Nhà xuất công an nhân dân.Hà Nội-2010 PGS.TS.Hoàng Thế Liên(chủ biên).Bình luận khoa học dân năm 2005.Tập 2.Nhà xuất trị quốc gia-sự thật.Hà Nội-2013 Luật gia Tưởng Duy Lượng-Pháp luật dân thực tiễn xét xử-Nhà xuất trị quốc gia-sự thật.Hà Nội-2015 Vụ án tham khảo mạng internet 15 ... vụ dân cách thuận tiện hơn.2 1.2 .Đặt cọc theo quy định Bộ luật dân 2005: Biện pháp bảo đảm thực nghĩa vụ dân Bộ luật dân 2005 quy định gồm điều luật chung điều luật riêng quy định cho biện pháp. .. đặt cọc bị vô hiệu Việc xử lý đặt cọc bị vô hiệu hợp đồng bị vô hiệu thực theo quy định Điều 137 BLDS 2005 4 .Định hướng hoàn thiện quy định pháp luật đặt cọc: Hiện nay, chế định đặt cọc quy định. .. bên nhận đặt cọc tài sản mà pháp luật quy định phải đăng ký quy n sở hữu trường hợp tài sản chuyển quy n sở hữu cho bên nhận đặt cọc theo quy định pháp luật theo thoả thuận (Điều 30) +Có quy n: