VIỆN HÀN LÂM KHOA HỌC XÃ HỘI VIỆT NAM HỌC VIỆN KHOA HỌC XÃ HỘI DƢƠNG THANH HẢI HỢP ĐỒNG THUÊ MUA NHÀ Ở XÃ HỘI THEO PHÁP LUẬT VIỆT NAM TỪ THỰC TIỄN QUỸ PHÁT TRIỂN NHÀ Ở THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH Chuyên ngành: Luật kinh tế Mã số: 60.38.01.07 TÓM TẮT LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC HÀ NỘI - 2017 Công trình hoàn thành tại: Học viện Khoa học xã hội Người hướng dẫn khoa học: TS Trần Quang Huy Phản biện 1: PGS.TS Dương Anh Sơn Phản biện 2: TS Hồ Ngọc Hiển Luận văn bảo vệ trước Hội đồng chấm luận văn thạc sĩ họp tại: Học viện Khoa học Xã hội lúc 09giờ 00 ngày 04 tháng năm 2017 Có thể tìm hiểu luận văn tại: Thư viện Học viện Khoa học Xã hội MỞ ĐẦU Tính cấp thiết đề tài Nhà có tầm quan đặc biệt hộ gia đình, cá nhân, môi trường sống, môi trường lao động sản xuất, thể văn minh, tiến xã hội Trong kinh tế thị trường, nhà hàng hoá, loại hàng hoá có tính chất đặc thù, mang tính kinh tế - trị - xã hội cao Do đó, Nhà nước cần quan tâm quản lý, điều tiết có sách phù hợp, xem nhiệm vụ trị quan trọng trình phát triển kinh tế, giải an sinh xã hội, tăng lòng tin nhân dân vào Đảng, Nhà nước, thể chất nhân văn chế độ xã hội chủ nghĩa Trong đó, với thị trường bất động sản chưa hoàn hảo, thu thập bình quân người dân Việt Nam thấp việc phát triển thuê mua nhà xã hội cần thiết Hợp đồng thuê mua nhà xã hội hình thức để hợp thức hóa loại hình thuê mua nhà xã hội Pháp luật Việt Nam có quy định hợp đồng thuê mua nhà xã hội chưa rõ ràng cụ thể, khiến người dân Việt Nam khó tiếp cận hợp đồng Để tìm hiểu rõ quy định pháp luật Việt Nam hợp đồng thuê mua nhà xã hội thực tiễn áp dụng Quỹ phát triển nhà Thành phố Hồ Chí Minh, tác giả lựa chọn đề tài “Hợp đồng thuê mua nhà xã hội theo pháp luật Việt Nam từ thực tiễn Quỹ phát triển nhà Thành phố Hồ Chí Minh ” làm đề tài luận văn Tình hình nghiên cứu đề tài Nghiên cứu chuyên sâu hợp đồng thuê mua nhà xã hội Việt Nam vấn đề khoa học pháp lý Việt Nam Tuy nhiên, vấn đề tác giả nghiên cứu nhiều góc độ, phạm vi khác đạt thành công định Có thể kể đến số công trình sau: Ở góc độ ý tưởng: Cuốn sách “Pháp luật hợp đồng thuê mua Việt Nam” TS Doãn Hồng Nhung (NXB Lao động – xã hội, 2009), sách “Pháp luật kinh doanh bất động sản” TS Trần Quang Huy – TS.Nguyễn Quang Tuyến đồng chủ biên (NXB.Tư pháp, 2009) Có thể kể đến nghiên cứu sau: Đề tài “Pháp luật nhà xã hội cho người có thu nhập thấp qua thực tiễn thực thành phố Hà Nội” (Luận văn thạc sỹ Nguyễn Thu Dung– Học viện khoa học xã hội– Năm 2011); đề tài “Giao kết thực hợp đồng thuê mua nhà xã hội theo pháp luật Việt Nam” (Luận văn thạc sỹ Nguyễn Thị Mai Phương - Học viện khoa học xã hội – năm 2016) Các viết báo, tạp chí, website khai khác nhiều đề tài như: viết “Đặc điểm pháp lý hợp đồng thuê mua nhìn từ khía cạnh thuê mua nhà xã hội giai đoạn nay”- PGS.TS Doãn Hồng Nhung Kết thừa thành tựu nghiên cứu đẩy mạnh sâu vào nghiên cứu hợp đồng thuê mua nhà xã hội Việt Nam, luận văn có nhìn tổng quát hợp đồng thuê mua nhà xã hội theo pháp luật Việt Nam nay, thực trạng thực hợp đồng thuê mua nhà xã hội Quỹ phát triển nhà Thành phố Hồ Chí Minh, từ có kiến nghị để hoàn thiện pháp luật nâng cao hiệu giao kết, thực hợp đồng thuê mua nhà xã hội Mục đích nhiệm vụ nghiên cứu Mục đích nghiên cứu đề tài hệ thống hóa vấn đề lý luận thuê mua nhà xã hội hợp đồng thuê mua nhà xã hội, đánh giá thực trạng thực hợp đồng thuê mua nhà xã hội nhằm đưa số kiến nghị có tính khả thi giúp quan có thẩm quyền nhà đầu tư triển khai tốt hợp đồng thuê mua nhà xã hội, đối tượng đủ điều kiện tiếp cận rộng quy định nhà xã hội Những nhiệm vụ cần phải thực để hoàn thiện đề tài “Hợp đồng thuê mua nhà xã hội theo pháp luật Việt Nam từ thực tiễn Quỹ phát triển nhà Thành phố Hồ Chí Minh” sau: - Hệ thống hóa, phân tích quy định pháp luật hợp đồng thuê mua nhà xã hội Việt Nam; - Thu thập tài liệu thực tế để qua thấy thực trạng áp dụng pháp luật hợp đồng thuê mua nhà xã hội Việt Nam, thực trạng thực hợp đồng thuê mua nhà xã hội Quỹ phát triển nhà Thành phố Hồ Chí Minh để thấy rõ tình hình phát triển hợp đồng thuê mua nhà xã hội Việt Nam - Tìm khó khăn nguyên nhân khó khăn thực hợp đồng thuê mua nhà xã hội Việt Nam - Đề xuất số kiến nghị hoàn thiện pháp luật nâng cao hiệu thực hợp đồng thuê mua nhà xã hội Đối tƣợng phạm vi nghiên cứu Đối tượng phạm vi nghiên cứu luận văn với đề tài “Hợp đồng thuê mua nhà xã hội theo pháp luật Việt Nam từ thực tiễn Quỹ phát triển nhà Thành phố Hồ Chí Minh” phân tích quy định pháp luật hợp đồng thuê mua nhà xã hội theo Luật Nhà năm 2014 văn có liên quan nhất; đánh giá thực trạng thực hợp đồng thuê mua nhà xã hội Việt Nam thực trạng áp dụng quy định pháp luật hợp đồng thuê mua nhà xã hội từ Quỹ phát triển nhà Thành phố Hồ Chí Minh để thấy khó khăn nguyên nhân khó khăn Luận văn đề xuất số kiến nghị để hoàn thiện pháp luật nâng cao hiệu việc thực hợp đồng thuê mua nhà xã hội Phƣơng pháp nghiên cứu Luận văn viết sở Chủ nghĩa Mác Lê-Nin tư tưởng Hồ Chí Minh để thể chế chủ trương, đường lối Đảng, pháp luật Nhà nước quy định Nhà xã hội nói chung hợp đồng thuê mua nhà xã hội nói riêng Cụ thể hơn, luận văn sử dụng phương pháp vật biện chứng vật lịch sử Chủ nghĩa Mác-Lê nin tiến hành nghiên cứu đề tài nhằm đánh giá vật, tượng nghiên cứu cách tổng thể, toàn diện, mối quan hệ tác động lẫn yếu tố thân đối tượng nghiên cứu đối tượng nghiên cứu với vật, tượng khác đồng thời phát quy luật phát triển đối tượng nghiên cứu theo giai đoạn phát triển lịch sử Trong luận văn sử dụng số phương pháp cụ thể để nghiên cứu cách toàn diện vấn đề, bao gồm: - Phương pháp thống kê: kết hợp thống kê tài liệu thu thập nghiên cứu thực tế - Phương pháp so sánh: dựa thông tin số liệu để tiến hành phân tích, đánh giá sở so sánh, đối chiếu; so sánh đối chiếu không quy định Việt Nam mà so sánh với quy định nước - Phương pháp tổng hợp: để đưa đánh giá tổng thể đề xuất giải pháp thực - Phân tích, bình luận quy định pháp luật Ý nghĩa lý luận thực tiễn luận văn Đề tài “Hợp đồng thuê mua nhà xã hội theo pháp luật Việt Nam từ thực tiễn Quỹ phát triển nhà Thành phố Hồ Chí Minh” đạt mục tiêu đóng góp phần đưa nhìn quy định pháp luật liên quan đến thực hợp đồng thuê mua nhà xã hội Việt Nam, phân tích việc áp dụng quy định pháp luật vào việc thực thực tế Từ đưa số kiến nghị giải pháp nhằm tháo gỡ khó khăn mà Nhà nước, chủ đầu tư, đối tượng thuộc diện thuê mua nhà xã hội mắc phải để tiến hành đẩy mạnh việc thực hợp đồng thuê mua nhà xã hội đạt hiệu cao, tránh hậu xấu tranh chấp hợp đồng thuê mua nhà xã hội Cơ cấu luận văn Ngoài phần mở đầu, kết luận, danh mục tài liệu tham khảo, phụ lục, luận văn gồm chương: Chương 1: Một số vấn đề lý luận hợp đồng thuê mua nhà xã hội theo pháp luật Việt Nam Chương 2: Thực tiễn thực hợp đồng thuê mua nhà xã hội từ quỹ Phát triển nhà Thành phố Hồ Chí Minh Chương 3: Hoàn thiện pháp luật nâng cao hiệu thực hợp đồng thuê mua nhà xã hội Chƣơng MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN CƠ BẢN VỀ HỢP ĐỒNG THUÊ MUA NHÀ Ở XÃ HỘI THEO PHÁP LUẬT VIỆT NAM 1.1 Khái niệm hợp đồng thuê mua nhà xã hội 1.1.1 Khái niệm nhà xã hội Khái niệm “Nhà xã hội” bắt đầu xuất từ nước Anh, Mỹ, Canada vào năm 1970 lan rộng nước khác Nhật Bản, Hàn Quốc Tại đó, Nhà xã hội hiểu loại nhà cung cấp cho người thu nhập, có không đáng kể Họ người không tự kiếm chỗ Những người thường người vô gia cư, người già đơn thân, người tật nguyền, người đau yếu không nơi nương tựa, người sau mãn hạn tù không sức lao động Loại nhà nhiều trường hợp gọi nhà từ thiện, đa phần nhà nước, có hiệp hội nhà ở, tổ chức từ thiện tham gia phần để trì sống người sống nhà xã hội [39] Tại Việt Nam, điều kiện mức thu nhập người dân thấp mà giá nhà đất lại cao nên loại hình Nhà xã hội nhắc đến nhiều thời gian gần Luật Nhà năm 2014 định nghĩa Nhà xã hội sau: “Nhà xã hội nhà có hỗ trợ Nhà nước cho đối tượng hưởng sách hỗ trợ nhà theo quy định Luật này” (Khoản Điều 3) 1.1.2 Khái niệm thuê mua nhà xã hội Luật Nhà năm 2014 cho hiểu cách cụ thể thuê mua nhà sau: “Thuê mua nhà việc người thuê mua toán trước cho bên thuê mua 20% giá trị nhà thuê mua, trừ trường hợp người thuê mua có điều kiện toán trước toán không 50% giá trị nhà thuê mua; số tiền lại tính thành tiền thuê nhà để trả hàng tháng cho bên cho thuê mua thời hạn định; sau hết hạn thuê mua nhà trả hết số tiền lại người thuê mua có quyền sở hữu nhà đó” [27, khoản Điều 17] Từ khái niệm trình bày, rút định nghĩa Thuê mua nhà xã hội nhƣ sau: việc bên thuê mua đối tượng hưởng sách hỗ trợ nhà xã hội Nhà nước quy định toán trước cho bên cho thuê mua khoản tiền; số tiền lại tính thành tiền thuê nhà để trả hàng tháng cho bên cho thuê mua thời hạn định; sau hết hạn thuê mua nhà trả hết số tiền lại người thuê mua có quyền sở hữu nhà So sánh thuê mua nhà xã hội với hình thức Cho thuê tài chính: [22, Tr.20] So sánh thuê mua nhà xã hội với hình thức mua nhà trả chậm, trả dần 1.1.3 Khái niệm hợp đồng thuê mua nhà xã hội Hợp đồng giới từ trước đến có nhiều tên gọi khác thỏa thuận, khế ước, giao kèo, thỏa ước, ước định, hiệp ước…Tuy nhiên cách định nghĩa hợp đồng nơi quy định lại khác Cơ quan hợp tác quốc tế Nhật Bản (JICA) giảng giải Bộ luật dân Nhật Bản có đưa giải thích rằng: “Hợp đồng hành vi pháp lý tạo lập thỏa thuận dựa tuyên bố ý chí tương hợp nhiều bên mà có mục đích làm phát sinh quan hệ trái vụ” [14] Theo Robert W.Emerson John W.Hardwick thì: “Hợp đồng thỏa thuận thi hành mặt pháp lý, rõ ngầm định” [14] Pháp luật Việt Nam lại quy định hợp đồng Điều 385 Bộ luật Dân năm 2015 sau: “Hợp đồng dân sự thỏa thuận bên việc xác lập, thay đổi chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự” Dựa đặc điểm thuê mua nhà xã hội hợp đồng thuê mua, rút định nghĩa hợp đồng thuê mua nhà xã hội sau: Hợp đồng thuê mua nhà xã hội thỏa thuận hai bên, theo đó, bên thuê mua đối tượng hưởng sách hỗ trợ nhà xã hội Nhà nước quy định phải toán trước cho bên cho thuê mua khoản tiền; số tiền lại tính thành tiền thuê nhà để trả hàng tháng cho bên cho thuê mua thời hạn định; sau hết hạn thuê mua nhà trả hết số tiền lại người thuê mua có quyền sở hữu nhà Vai trò ý nghĩa hợp đồng thuê mua nhà xã hội Đối với đối tượng sách đối tượng có thu nhập thấp giá hợp đồng thuê mua nhà xã hội tương đối phù hợp, thời hạn thuê mua kéo dài ( tối thiểu năm ), thuận lợi cho họ việc toán tiền thuê nhà Đối với Nhà nước, Hợp đồng thuê mua nhà xã hội góp phần trực tiếp giải tốt vấn đề nhà ở, nâng cao mức sống nhân dân đô thị Thứ ba, người lao động làm việc doanh nghiệp khu công nghiệp Thứ tư, sĩ quan, hạ sĩ quan nghiệp vụ, hạ sĩ quan chuyên môn kỹ thuật, quân nhân chuyên nghiệp, công nhân quan, đơn vị thuộc công an nhân dân quân đội nhân dân Thứ năm, cán bộ, công chức, viên chức theo quy định pháp luật cán bộ, công chức, viên chức Thứ sáu, đối tượng trả lại nhà công vụ Thứ bảy, hộ gia đình, cá nhân thuộc diện bị thu hồi đất phải giải tỏa, phá dỡ nhà theo quy định pháp luật mà chưa Nhà nước bồi thường nhà ở, đất 1.2.2.2 Đối tượng hợp đồng thuê mua nhà xã hội Đối tượng thuê mua hợp đồng thuê mua nhà xã hội nhà xã hội, gồm (1) Nhà xã hội nhà chung cư; (2) Nhà xã hội nhà liền kề thấp tầng; (3) Nhà xã hội hình thành tương lai; (4) Nhà xã hội có sẵn 1.2.2.3 Giá thuê mua nhà xã hội Giá thuê mua nhà xã hội bao gồm loại sau: tiền trả lần đầu, tiền trả hàng tháng, loại chi phí khác phải trả liên quan đến việc quản lý sử dụng nhà xã hội [6, Điều 55]; [5, Điều 21]; [4, Điều 6] 1.2.2.4 Phương thức thời hạn toán Bên thuê mua nhà xã hội phải toán lần đầu 20% giá trị nhà cho bên cho thuê mua (hoặc không 50% ) Số tiền lại tính thành tiền thuê mua nhà hàng tháng (trong thời gian tối thiểu 05 năm) Hình thức toán bên tiền mặt chuyển khoản, tùy thuộc vào thỏa thuận bên 1.2.2.5 Thời gian giao nhận bảo hành nhà 10 Sau bên thuê mua toán tối thiểu 20% giá trị nhà xã hội bên cho thuê mua tiến hành bàn giao nhà vào ngày hai bên tự thỏa thuận Thời gian bảo hành: Đối với nhà chung cư tối thiểu 60 tháng Đối với nhà riêng lẻ tối thiểu 24 tháng 1.2.2.6 Quyền nghĩa vụ bên Quyền nghĩa vụ bên cho thuê mua bên thuê mua nhà xã hội quy định cụ thể Điều 27 Nghị định số 100/NĐCP ngày 20/10/2015 Chính phủ phát triển quản lư nhà xă hội 1.2.2.7 Các vấn đề liên quan đến hậu pháp lý, giải tranh chấp hiệu lực hợp đồng [27, Điều 122] 1.2.2.8 Hồ sơ, trình tự thủ tục thực hợp đồng thuê mua nhà xã hội Điều kiện để đối tượng thuê mua nhà xã hội phải có đơn đăng ký thuê mua nhà theo mẫu phải có giấy xác nhận điều kiện sau: (1) Điều kiện nhà ở; (2) Điều kiện nơi cư trú; (3) Điều kiện thu nhập [3, Điều 16]; [5, Điều 23] 1.2.2.9 Nguyên tắc thực hợp đồng thuê mua nhà xã hội Việc thuê mua nhà xã hội phải quy định Luật nhà ở; thời gian, đối tượng đủ điều kiện thuê mua nhà xã hội [27, Điều 62]; [5, Điều 19] 1.3 Cơ chế ƣu đãi chủ thể hợp đồng thuê mua nhà xã hội 1.3.1 Đối với Chủ đầu tư Một là: Hỗ trợ thuế; hai là: Hỗ trợ tín dụng; ba là: Hỗ trợ thiết kế, xây dựng hệ thống hạ tầng; bốn là: Được miễn 11 thực thủ tục thẩm định thiết kế sở trường hợp dự án áp dụng thiết kế mẫu, thiết kế điển hình nhà xã hội [18, 19, 20] 1.3.2 Đối với đối tượng thuê mua nhà xã hội Các cá nhân, hộ gia đình vay với mức vay tối đa 80% giá trị hợp đồng thuê mua nhà với lãi suất 5%/năm với Ngân hàng thương mại lãi suất 4,8% Ngân hàng sách xã hội đến hết ngày 31/12/2016 Thời hạn vay tối thiểu 15 năm kể từ ngày giải ngân khoản vay [18, 19, 20] 1.4 Những rủi ro phát sinh trình thực hợp đồng thuê mua nhà xã hội 1.4.1 Khi người thuê mua nhà xã hội chết [27, Điều 135] 1.4.2 Các trường hợp chấm dứt hợp đồng thuê mua thu hồi hợp đồng thuê mua nhà xã hội [27, Điều 136] Kết luận Chƣơng Chương luận văn hệ thống hóa số vấn đề lý luận hợp đồng thuê mua nhà xã hội Việt Nam Bằng phương pháp so sánh, đối chiếu, trích dẫn, tác giả đưa đặc điểm làm bật lên đặc trưng hợp đồng thuê mua nhà xã hội Việt Nam Các quy định pháp luật phân tích, bình luận luận văn để có nhìn tổng quát giao kết thực hợp đồng thuê mua nhà xã hội Việt Nam, thấy phù hợp pháp luật Việt Nam so với pháp luật nước Đồng thời, quy định góp phần giúp Nhà nước quản lý chặt chẽ hợp đồng thuê mua nhà xã hội giao kết thực ngày nhiều để đáp ứng nhu cầu xã hội đa dạng hóa loại hình phát triển nhà xã hội 12 Chƣơng HỢP ĐỒNG THUÊ MUA NHÀ Ở XÃ HỘI TỪ THỰC TIỄN QUỸ PHÁT TRIỂN NHÀ Ở THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH 2.1 Nhu cầu nhà xã hội thực trạng việc phát triển dự án thuê mua nhà xã hội Việt Nam Nhu cầu nhà ngày cao đặc biệt nhà xã hội Với nước phát triển, số dân 90 triệu người, tỉ lệ hộ nghèo cao nhu cầu nhà phù hợp với thu nhập vấn đề nóng cần thiết nước ta 2.2 Tình hình thực hợp đồng thuê mua nhà xã hội Tại Thành phố Hồ Chí Minh: Tính đến năm 2015, theo thông báo kết số lượng hồ sơ thuê mua nhà xã hội thuộc dự án nhà xã hội thuộc sở hữu nhà nước tổng số hồ sơ nhận đăng ký thuê, thuê mua nhà xã hội thuộc sở hữu nhà nước 1636 hồ sơ, có 859 hồ sơ hợp lệ, qua giải cho thê, thuê mua 574 hộ thuộc dự án nhà xã hội thuộc sở hữu nhà nước [52] Tại thành phố Hà Nội: Thuê mua nhà xã hội Hà Nội trọng từ năm đầu phát triển nhà xã hội Năm 2010, thành phố Hà Nội đầu tư khoảng 500 tỷ đồng xây dựng dự án nhà xã hội khu chung cư, bao gồm dự án nhà cho thuê, dự án nhà thuê mua [41] Tại thành phố Đà Nẵng: Trong năm 2013, khảo sát 268.000 hộ địa bàn Đà Nẵng nhu cầu mua, thuê mua nhà xã hội có 9.468 hộ có nhu 13 cầu Trong đó, nhà xã hội đầu tư nguồn vốn ngân sách thành phố đưa vào sử dụng 171 khối nhà với 8.212 hộ [40] Tại thành phố lớn nước, thuê mua nhà xã hội phát triển cách rộng rãi so với địa phương khác Tuy nhiên, so với loại hình bán, thuê nhà xã hội thuê mua nhà xã hội nhiều hồ sơ Bởi thuê mua nhà xã hội có khó khăn riêng cần phải có khắc phục, hoàn thiện quy định pháp luật 2.3 Thực tiễn thực hợp đồng thuê mua nhà xã hội từ Quỹ phát triển nhà Thành phố Hồ Chí Minh 2.3.1 Tổng quan Quỹ phát triển nhà Thành phố Hồ Chí Minh Quỹ Phát triển nhà thành phố Hồ Chí Minh (tên giao dịch quốc tế: Ho Chi Minh City Housing Development Fund, tên viết tắt HOF) thành lập theo Quyết định số 3823/QĐ-UB ngày 04/08/2004 Quyết định số 3480/QĐ-UBND ngày 12/07/2011 bổ sung Quyết định số 3823/QĐ-UB ngày 04 /08/2004 thành lập Quỹ Phát triển nhà TP.HCM Chủ tịch Ủy ban nhân dân thành phố Hồ Chí Minh Tổ chức hoạt động theo Quyết định 128/2005/QĐ-UBND ngày 26/07/2005 UBND TP.HCM việc phê duyệt điều lệ tổ chức hoạt động Quỹ phát triển nhà thành phố Hồ Chí Minh, cụ thể sau: Về mục đích, nguyên tắc hoạt động tổ chức máy: Quỹ Phát triển nhà thành phố Hồ Chí Minh tổ chức tài Nhà nước Ủy ban nhân dân thành phố định thành lập, hoạt động theo nguyên tắc hoàn vốn, bù đắp chi phí phát sinh trình họat động không mục đích lợi nhuận 14 Về chức năng, nhiệm vụ: Quỹ Phát triển nhà có chức năng, nhiệm vụ: Tiếp nhận, quản lý sử dụng mục đích, có hiệu nguồn vốn cấp (bằng tiền vật) nguồn vốn huy động thực chương trình nhà thành phố… Về quyền hạn: Quỹ Phát triển nhà tiếp nhận, quản lý, sử dụng vốn, tài sản nguồn thu khác giao theo quy định pháp luật để thực cho vay dự án, đối tượng có thu nhập thấp, đầu tư xây dựng phát triển quỹ nhà theo chương trình, định hướng Ủy ban nhân dân thành phố… Về nguồn vốn hoạt động Nguồn vốn hoạt động gồm: là, Vốn điều lệ: thành lập Quỹ Phát triển nhà thành phố 1.000.000.000.000 đồng (một ngàn tỷ đồng) tiền giá trị bất động sản; hai là, Vốn huy động; ba là, Vốn vay; bốn là, Vốn nhận ủy thác 2.3.2 Thực tiễn thực hợp đồng thuê mua nhà xã hội Quỹ phát triển nhà Thành phố Hồ Chí Minh 2.3.2.1 Về chủ thể hợp đồng Bên cho thuê mua: Quỹ phát triển nhà Thành phố Hồ Chí Minh Bên thuê mua: Thống kế cho thấy đa số bên thuê mua chủ yếu nhóm đối tượng chính, là: (1) cán bộ, công chức, viên chức; (2) sĩ quan, hạ sĩ quan nghiệp vụ, quan, đơn vị thuộc công an nhân dân quân đội nhân dân; (3) người có công với cách mạng; (4) người có thu nhập thấp Trong đó, tập trung nhiều vào nhóm đối tượng (1) (2) 2.3.2.2 Về đối tượng hợp đồng 15 Đối tượng hợp đồng hộ chung cư đầu tư từ nguồn vốn ngân sách nhà nước, hoàn thành đầu tư xây dựng đưa vào sử dụng Qua trình bàn giao đưa vào sử dụng cho thấy hộ đảm bảo chất lượng, tính thẩm mỹ tiện ích 2.3.2.3 Về giá thuê mua, phương thức, thời hạn toán thời gian giao nhận nhà Giá thuê mua nhà xã hội mức cao, trung bình từ 10 – 13 triệu đồng/m2 (chưa có VAT), cụ thể: Dự án Lạc Long Quân, quận Tân Bình: Đơn giá bán bình quân tạm tính 15 triệu đồng/m2 (chưa có VAT) 2.3.2.4 Quyền nghĩa vụ bên Thực sở quy định Nghị định số 34/2013/NĐ-CP ngày 22/4/2013 Chính Phủ quản lý sử dụng nhà thuộc sở hữu nhà nước Quỹ phát triển nhà thành phố Hồ Chí Minh Sở Xây dựng làm tốt công tác quản lý nhà xã hội thuộc sở hữu Nhà nước thông qua công tác kiểm tra thường xuyên việc quản lý, sử dụng nhà xã hội theo định kình đột xuất 2.3.2.5 Các vấn đề liên quan đến hậu pháp lý, giải tranh chấp hiệu lực hợp đồng.[9] 2.3.2.6 Hồ sơ, trình tự thủ tục thực hợp đồng thuê mua nhà xã hội.[9] Trong năm 2014 2015 Thành phố Hồ Chí Minh triển khai 04 dự án nhà xã hội thuộc sỡ hữu nhà nước, có tổng số 913 hồ sơ đăng ký, có 597 hồ sơ hợp lệ để xét duyệt cho thuê, thuê mua 376 hộ quận 6, 8, Gò vấp Tân Bình Tại dự án này, số lượng hồ sơ đăng ký nhiều số hộ cung cấp nên Hội đồng xét duyệt cho thuê, thuê mua nhà xã hội cấp 16 Thành phố thực lựa chọn thông qua phương pháp chấm điểm theo thang điểm tối đa 100, theo người có tổng số điểm cao ưu tiên giải cho thuê, thuê mua trước [9, 29] 2.4 Khó khăn thực hợp đồng thuê mua nhà xã hội Việt Nam Thứ nhất, khó khăn từ nhà đầu tư: Thứ hai, khó khăn đến từ người hưởng hỗ trợ thuê mua nhà xã hội Thứ ba, khó khăn sách, chế dự án thuê mua nhà xã hội.Thứ tư, điểm mạnh hợp đồng thuê mua nhà xã hội chưa người dân biết đến cách sâu sắc Thứ năm, khó khăn quỹ đất để xây dựng dự án thuê mua nhà xã hội (còn thiếu) Thứ sáu, khó khăn hệ thống quản lý quy hoạch (thiếu tính đồng bộ, sách đất đai chồng chéo ) Thứ bảy, vấn đề giải chấp nhà xã hội gặp khó khăn, phức tạp điều kiện, thủ tục hành [53] Thứ tám, giá nhà xã hội cao so với thu nhập bình quân người dân 2.5 Nguyên nhân khó khăn phát sinh thực hợp đồng thuê mua nhà xã hội Thứ nhất, chủ đầu tư dự án chưa quan tâm nhiều đến dự án nhà xã hội Thứ hai, quỹ đất để phát triển không đáp ứng đủ cho yêu cầu dự án Các khu nhà xã hội thường nằm khu vực ngoại ô, xa trung tâm Thứ ba, Việc tiếp cận thông tin dự án hợp đồng thuê mua nhà xã hội đối tượng người thu nhập thấp, người lao động hạn chế Thứ tư, giá thuê mua nhà xã hội mức cao so với thu nhập bình quân Thứ năm, quy định người thuê mua nhà xã hội không chuyển nhượng nhà thời hạn tối thiểu năm kể từ trả hế tiền thuê 17 mua khiến hợp đồng thuê mua nhà xã hội không phát triển Thứ sáu, thủ tục, trình tự, giải công tác đầu tư chuẩn bị cho dự án nhà xã hội rắc rối chưa thực quan tâm địa phương Kết luận Chƣơng Nhu cầu thuê mua nhà xã hội ngày cao, đặc biệt năm gần đây, kinh tế khủng hoảng, thị trường bất động sản trầm lắng Thế nhưng, quy định pháp luật hợp đồng thuê mua nhà xã hội chưa quy định cụ thể, rõ ràng khiến việc giao kết thực hợp đồng thuê mua nhà xã hội Việt Nam chưa cao Hợp đồng thuê mua nhà xã hội phát triển nhiều thành phố lớn như: Hà Nội, Hồ Chí Minh, Đà Nẵng…, nơi khác chưa sử dụng nhiều Thực tế cho thấy việc áp dụng pháp luật để giao kết thực hợp đồng thuê mua nhà xã hội Việt Nam gặp nhiều khó khăn, vướng mắc Vì vậy, luận văn cần đưa kiến nghị nhằm khắc phục khó khăn, đẩy mạnh kết thực thi pháp luật nâng cao hiệu giao kết, thực hợp đồng thuê mua nhà xã hội Việt Nam 18 Chƣơng HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VÀ NÂNG CAO HIỆU QUẢ THỰC HIỆN HỢP ĐỒNG THUÊ MUANHÀ Ở XÃ HỘI 3.1 Những yêu cầu cần hoàn thiện pháp luật hợp đồng thuê mua nhà xã hội Các quy định hệ thống pháp luật thuê mua nhà xã hội nhiều điểm hạn chế Vì vậy, việc hoàn thiện pháp luật phát triển quản lý nhà xã hội nói chung pháp luật hợp đồng thuê mua nhà xã hội nói riêng điều quan trọng cần thiết thời điểm 3.2 Hƣớng hoàn thiện pháp luật thực hợp đồng thuê mua nhà xã hội Hoàn thiện pháp luật thuê mua nhà xã hội Việt Nam phải tuân theo đường lối, chủ trương Đảng, sách Nhà nước Từ thành công việc phát triển thuê mua nhà xã hội nước Thế giới Việt Nam học hỏi kinh nghiệm 3.3 Kiến nghị hoàn thiện pháp luật giao kết thực hợp đồng thuê mua nhà xã hội Việt Nam 3.3.1 Hoàn thiện quy định điều kiện, trình tự thủ tục chủ thể hợp đồng thuê mua nhà xã hội Hiện nay, trình tự, thủ tục để thuê mua nhà xã hội phức tạp chủ đầu tư đối tượng thuê mua nhà xã hội Do đó, cần phải đơn giản hóa trình tự, thủ tục để thực hợp đồng thuê mua nhà xã hội phát triển dự án thuê mua nhà xã hội 3.3.2 Hoàn thiện quy định pháp luật giá thuê mua nhà xã hội 19 Hiện nay, giá nhà xã hội mức cao so với thu nhập người dân Trung bình 10-12 triệu đồng/m2 Vì vậy, pháp luật cần phải quy định chặt chẽ cụ thể việc xác định giá để giảm giá thuê mua nhà xã hội 3.3.3 Hoàn thiện quy định pháp luật hỗ trợ tài hợp đồng thuê mua nhà xã hội Thứ nhất: Giảm mức lãi suất vay vốn Thứ hai: Hỗ trợ phần tiền bảo trì nhà (người thuê mua) Thứ ba: Hỗ trợ kèm như: trường học, bệnh viện , Thứ tư: Thành lập ngân hàng riêng để phát triển nhà xã hội Ngân hàng nhà Thái Lan (Government housing bank - MHB) 3.3.4 Hoàn thiện quy định pháp luật xử lý, giải trường hợp thu hồi trả lại nhà xã hội hợp đồng thuê mua nhà xã hội Nhanh chóng ban hành quy định cụ thể để xử lý giải trường hợp người thuê mua nhà xã hội sử dụng nhiều hình thức khác để thực việc mua bán, cho thuê lại nhà xã hội trình bày phần 3.1 3.4 Tổ chức thực pháp luật hợp đồng thuê mua nhà xã hội Việt Nam 3.4.1 Đẩy mạnh chế giám sát việc thực hợp đồng thuê mua nhà xã hội Đặc biệt, hợp đồng thuê mua nhà xã hội hợp đồng với đối tượng sách nhận nhiều hỗ trợ nhiều Nhà nước từ vốn, thời gian thực hiện, giá… nên việc tăng cường kiểm tra, giám sát điều thiết yếu Giám sát từ việc giao kết điều khoản hợp đồng có quy định pháp luật giá nhà, giá đất, cách thức thực dự án, tiến độ thi công đến 20 trình thực hợp đồng thuê mua nhà xã hội Cần phải có tổ chức, quan thống để thực nhiệm vụ này.Theo kinh nghiệm nước Châu Á, nước ta thành lập Tổng công ty phát triển nhà Nhà nước để thực nhiệm vụ chủ yếu phát triển nhà xã hội Ủy phát triển nhà (HDB) Singapore, cộng đồng nhà Thái Lan (Urban community development office - UCDO) 3.4.2 Nâng cao chất lượng quy hoạch, tạo quỹ đất để nâng cao hiệu thực hợp đồng thuê mua nhà xã hội Cần nâng cao chất lượng quy hoạch đô thị cải tạo thủ tục đầu tư Mục tiêu chủ yếu quy hoạch đô thị phải tăng cường quản lý sử dụng đất đồng thời với việc kiểm soát tăng trưởng gắn kết với phát triển giao thông sở hạ tầng, hạt nhân việc sử dụng đất hỗn hợp kiểm soát thực tế có khả thực tiễn để không hạn chế đến giao thông tương lai, đặc biệt chỗ làm việc cần tương thích với Từ khởi đầu chương trình nhà xã hội yếu tố định nhịp độ, theo hệ thống giao thông, sở thương mại, công nghiệp tất công trình sở hạ tầng khác phát triển 3.5 Một số giải pháp nâng cao hiệu thực hợp đồng thuê mua nhà xã hội Thứ nhất: Tuyên truyền pháp luật điều kiện thực hợp đồng thuê mua nhà xã hội giải pháp cần thiết thời điểm lâu dài Muốn hợp đồng thuê mua nhà xã hội phát triển phải đưa đầy đủ thông tin lợi ích từ hợp đồng đến với đối tượng thụ hưởng Trong đó, đặc biệt trọng đối tượng 21 người có thu nhập thấp, người nghèo khu vực đô thị, công nhân lao động Bởi đối tượng có nhu cầu lớn nhà điều kiện thu nhập lại khó khăn Thứ hai: Cần phải xây dựng liệu hệ thống thông tin hợp đồng thuê mua nhà xã hội để người dân tiếp cận thông tin, sách hỗ trợ nhà nước cách nhanh xác nhất, đảm bảo quyền lợi nghĩa vụ phải thực Công khai dự án nhà xã hội phạm vi, tiến độ dự án; quy hoạch tổng thể, quy hoạch chi tiết, đối tượng thụ hưởng, điều kiện thụ hưởng từ bắt đầu dự án để đối tượng có nhu cầu tìm hiểu; công khai giấy tờ, thủ tục cần thiết để tham gia giao dịch thuê mua nhà Kết luận Chƣơng Với quy định pháp luật mới, chưa chặt chẽ nhu cầu thuê mua nhà xă hội ngày lớn th việc hoàn thiện pháp luật hợp đồng thuê mua nhà xã hội cần thiết Luận văn đưa kiến nghị nhằm góp phần hoàn thiện pháp luật trình tự thủ tục để thực hiện, giá thuê mua nhà xã hội, quy định hỗ trợ tài hợp đồng thuê mua nhà xã hội Ngoài ra, luận văn đưa số giải pháp khác như: nâng cao nhận thức người dân, hoàn thiện hệ thống thông tin hợp đồng thuê mua nhà xã hội nước… Những kiến nghị góp phần hoàn thiện pháp luật nâng cao hiệu giao kết thực hợp đồng thuê mua nhà xã hội 22 KẾT LUẬN Nhà xã hội sách an sinh xã hội hàng đầu Nhà nước Ông cha ta có câu “an cư lạc nghiệp”, tức phải có nhà chắn nghiệp phát triển tốt Trong năm qua, với nỗ lực cố gắng, Nhà nước tạo điều kiện nhiều để phát triển thuê mua nhà xã hội – loại hình nhà xã hội Hợp đồng thuê mua nhà xã hội vận dụng sáng tạo giao kết hợp đồng thuê mua để triển khai thuê mua nhà xã hội Theo đó, đối tượng thuê mua nhà xã hội trả trước tối thiểu 20% giá trị hợp đồng mua nhà, số tiền lại tính thành tiền thuê nhà thàng tháng trả thời hạn tối thiểu 05 năm Sau thời gian tối thiểu này, người thuê mua nhà xă hội hoàn thành xong nghĩa vụ tài quyền sở hữu nhà Chính đặc điểm riêng biệt loại hình thuê mua nhà xã hội mà hợp đồng thuê mua nhà xã hội giải pháp “cứu cánh” cho thị trường bất động sản nước ta, phù hợp với thu nhập, khả tâm lý người dân Việt Nam Tuy nhiên, hợp đồng thuê mua nhà xă hội Việt Nam chưa phát triển rộng răi loại hình hợp đồng nhà mới, quy định pháp luật hay chế sách ưu đãi chưa hoàn thiện Nhưng với nỗ lực cố gắng không ngừng, với tâm mong muốn mang đến sách an sinh tốt, đạt hiệu cao hợp đồng thuê mua nhà xã hội nhà nước trọng Việc hoàn thiện chế sách, pháp luật hợp đồng thuê mua nhà xã hội điều quan trọng Bởi hàng trăm dự án nhà xã hội triển khai để giải nhu 23 cầu cho người dân, người thuộc đối tượng thuê mua nhà xã hội theo quy định Nhà nước Pháp luật có hoàn chỉnh tạo bước đắn, mở đường cho phát triển, đa dạng hóa loại hình nhà xã hội - vấn đề Nhà nước quan tâm trọng 24 ... lý luận hợp đồng thuê mua nhà xã hội theo pháp luật Việt Nam Chương 2: Thực tiễn thực hợp đồng thuê mua nhà xã hội từ quỹ Phát triển nhà Thành phố Hồ Chí Minh Chương 3: Hoàn thiện pháp luật nâng... 2.3.2 Thực tiễn thực hợp đồng thuê mua nhà xã hội Quỹ phát triển nhà Thành phố Hồ Chí Minh 2.3.2.1 Về chủ thể hợp đồng Bên cho thuê mua: Quỹ phát triển nhà Thành phố Hồ Chí Minh Bên thuê mua: ... Hợp đồng thuê mua nhà xã hội theo pháp luật Việt Nam từ thực tiễn Quỹ phát triển nhà Thành phố Hồ Chí Minh phân tích quy định pháp luật hợp đồng thuê mua nhà xã hội theo Luật Nhà năm 2014 văn