VIỆN HÀN LÂM KHOA HỌC XÃ HỘI VIỆT NAM HỌC VIỆN KHOA HỌC XÃ HỘI DƢƠNG THANH HẢI HỢP ĐỒNG THUÊ MUA NHÀ Ở XÃ HỘI THEO PHÁP LUẬT VIỆT NAM TỪ THỰC TIỄN QUỸ PHÁT TRIỂN NHÀ Ở THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC HÀ NỘI - 2017 VIỆN HÀN LÂM KHOA HỌC XÃ HỘI VIỆT NAM HỌC VIỆN KHOA HỌC XÃ HỘI DƢƠNG THANH HẢI HỢP ĐỒNG THUÊ MUA NHÀ Ở XÃ HỘI THEO PHÁP LUẬT VIỆT NAM TỪ THỰC TIỄN QUỸ PHÁT TRIỂN NHÀ Ở THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH Chuyên ngành : Luật kinh tế Mã số : 60.38.01.07 LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC NGƢỜI HƢỚNG DẪN KHOA HỌC: TS TRẦN QUANG HUY HÀ NỘI - 2017 LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan, Luận văn công trình nghiên cứu riêng Các kết nêu Luận văn chưa công bố công trình khác Các số liệu, ví dụ trích dẫn Luận văn đảm bảo tính xác, tin cậy trung thực Vậy viết Lời cam đoan đề nghị Khoa Luật - Học Viện Khoa học Xã hội xem xét để bảo vệ Luận văn Tôi xin chân thành cảm ơn! NGƢỜI CAM ĐOAN Dƣơng Thanh Hải LỜI CẢM ƠN Trong trình nghiên cứu, thực hoàn thành Luận văn này, nhận hướng dẫn, quan tâm, hỗ trợ, giúp đỡ nhiệt tình Thầy giáo, Cô giáo, đồng nghiệp bạn bè, quan Tôi xin gửi lời cảm ơn sâu sắc đến Học viện khoa học xã hội; Thầy giáo, Cô giáo nhiệt tình giảng dạy, truyền đạt kiến thức quý báu cho suốt trình học tập nghiên cứu, đặc biệt TS Trần Quang Huy, người trực tiếp hướng dẫn kiến thức, kinh nghiệm suốt trình thực Luận văn Tôi xin gửi lời cảm ơn chân thành tới anh chị đồng nghiệp, bạn bè gia đình quan tâm, hỗ trợ, giúp đỡ suốt trình nghiên cứu, học tập hoàn thành Luận văn Tác giả Luận văn Dương Thanh Hải MỤC LỤC MỞ ĐẦU Chƣơng MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN CƠ BẢN VỀ HỢP ĐỒNG THUÊ MUA NHÀ Ở XÃ HỘI THEO PHÁP LUẬT VIỆT NAM 1.1 Khái niệm hợp đồng thuê mua nhà xã hội 1.2 Thực trạng pháp luật hợp đồng thuê mua nhà xã hội 15 1.3 Cơ chế ưu đãi chủ thể hợp đồng thuê mua nhà xã hội 35 1.4 Những rủi ro phát trình thực hợp đồng thuê mua nhà xã hội 40 Chƣơng HỢP ĐỒNG THUÊ MUA NHÀ Ở XÃ HỘI TỪ THỰC TIỄN QUỸ PHÁT TRIỂN NHÀ Ở THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH 43 2.1 Nhu cầu nhà xã hội thực trạng việc phát triển dự án thuê mua nhà xã hội Việt Nam 43 2.2 Tình hình thực hợp đồng thuê mua nhà xã hội 44 2.3 Thực tiễn thực hợp đồng thuê mua nhà xã hội từ Quỹ phát triển nhà Thành phố Hồ Chí Minh 47 2.4 Khó khăn thực hợp đồng thuê mua nhà xã hội 61 2.5 Nguyên nhân khó khăn phát sinh thực hợp đồng thuê mua nhà xã hội 65 Chƣơng HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VÀ NÂNG CAO HIỆU QUẢ THỰC HIỆN HỢP ĐỒNG THUÊ MUA NHÀ Ở XÃ HỘI 70 3.1 Những yêu cầu cần hoàn thiện pháp luật hợp đồng thuê mua nhà xã hội 70 3.2 Hướng hoàn thiện pháp luật hợp đồng thuê mua nhà xã hội 71 3.3 Kiến nghị hoàn thiện pháp luật hợp đồng thuê mua nhà xã hội 72 3.4 Tổ chức thực pháp luật hợp đồng thuê mua nhà xã hội 76 3.5 Một số giải pháp nâng cao hiệu thực hợp đồng thuê mua nhà xã hội 78 KẾT LUẬN 80 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO………………………… ……………… 81 PHỤ LỤC DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT HDB Housing and development board (Ủy ban phát triển nhà Singapore) UCDO Urban community development office (Cộng đồng nhà Thái Lan) GHB Government housing bank (Ngân hàng nhà Chính phủ Thái Lan) JICA Cơ quan hợp tác quốc tế Nhật Bản MỞ ĐẦU Tính cấp thiết đề tài Nhà có tầm quan đặc biệt hộ gia đình, cá nhân, môi trường sống, môi trường lao động sản xuất, thể văn minh, tiến xã hội Trong kinh tế thị trường, nhà hàng hoá, loại hàng hoá có tính chất đặc thù, mang tính kinh tế - trị - xã hội cao Do đó, Nhà nước cần quan tâm quản lý, điều tiết có sách phù hợp, xem nhiệm vụ trị quan trọng trình phát triển kinh tế, giải an sinh xã hội, tăng lòng tin nhân dân vào Đảng, Nhà nước, thể chất nhân văn chế độ xã hội chủ nghĩa Quá trình phát triển nhà đô thị nước ta từ năm 2003 trở lại đây, nhà phát triển theo dự án có bước chuyển biến đáng kể Tuy nhiên, việc phát triển nhà theo dự án làm chủ đầu tư phải nộp tiền đất theo chế thị trường, phải thuê đất tính toán lợi nhuận…làm giá nhà tăng cao khiến người thu thập thấp khó sở hữu nhà riêng Trong đó, với thị trường bất động sản chưa hoàn hảo, thu thập bình quân người dân Việt Nam thấp việc phát triển thuê mua nhà xã hội cần thiết Hợp đồng thuê mua nhà xã hội hình thức để hợp thức hóa loại hình thuê mua nhà xã hội Pháp luật Việt Nam có quy định hợp đồng thuê mua nhà xã hội chưa rõ ràng cụ thể, khiến người dân Việt Nam khó tiếp cận hợp đồng Để tìm hiểu rõ quy định pháp luật Việt Nam hợp đồng thuê mua nhà xã hội thực tiễn áp dụng Quỹ phát triển nhà Thành phố Hồ Chí Minh, tác giả lựa chọn đề tài “Hợp đồng thuê mua nhà xã hội theo pháp luật Việt Nam từ thực tiễn Quỹ phát triển nhà Thành phố Hồ Chí Minh” làm đề tài luận văn Tình hình nghiên cứu đề tài Nghiên cứu chuyên sâu hợp đồng thuê mua nhà xã hội Việt Nam vấn đề khoa học pháp lý Việt Nam Tuy nhiên, vấn đề tác giả nghiên cứu nhiều góc độ, phạm vi khác đạt thành công định Có thể kể đến số công trình sau: Ở góc độ ý tưởng: Cuốn sách “Pháp luật hợp đồng thuê mua Việt Nam” TS Doãn Hồng Nhung (NXB Lao động – xã hội, 2009), Sách chuyên khảo “Pháp luật nhà xã hội, nhà cho người thu nhập thấp Việt Nam” TS Doãn Hồng Nhung (chủ biên); sách “Pháp luật kinh doanh bất động sản” TS Trần Quang Huy – TS.Nguyễn Quang Tuyến đồng chủ biên (NXB.Tư pháp, 2009) Có thể kể đến nghiên cứu sau: Đề tài “Pháp luật nhà xã hội cho người có thu nhập thấp qua thực tiễn thực thành phố Hà Nội” (Luận văn thạc sỹ Nguyễn Thu Dung– Học viện khoa học xã hội– Năm 2011); Luận văn thạc sỹ Đinh Gia Cảnh “Pháp luật mua, bán nhà xã hội từ thực tiễn thành phố Hà Nội”- Học viện khoa học xã hội – năm 2014; đề tài “Pháp luật mua bán nhà xã hội” (Luận văn thạc sỹ Luật học Phạm Hồng Điệp – Đại học Luật Hà Nội - năm 2014), đề tài “Hợp đồng mua bán nhà xã hội theo pháp luật Việt Nam” (Luận văn thạc sỹ Luật Dân Dương Đình Dũng – Khoa Luật ĐHQGHN- năm 2014), đề tài “Pháp luật nhà xã hội cho người thu nhập thấp từ thực tiễn tỉnh Bình Dương” (Luận văn thạc sỹ Lê Hồng Thông- Học viện khoa học xã hội – năm 2015), đề tài “Giao kết thực hợp đồng thuê mua nhà xã hội theo pháp luật Việt Nam” (Luận văn thạc sỹ Nguyễn Thị Mai Phương - Học viện khoa học xã hội – năm 2016) Các viết báo, tạp chí, website khai khác nhiều đề tài như: viết “Đặc điểm pháp lý hợp đồng thuê mua nhìn từ khía cạnh thuê mua nhà xã hội giai đoạn nay”- PGS.TS Doãn Hồng Nhung, viết “Pháp luật nhà xã hội kinh tế thị trường Việt Nam” Võ Thị Mỹ Hương Tạp chí Nhà nước pháp luật số 4, năm 2012, tr 37, viết “Góp phần gỡ nút thắt phát triển nhà xã hội” Vũ Văn Thanh đăng Báo Tạp chí cộng sản – chuyên đề sở số 104 (số tháng 8/2015), viết “Tăng cường quản lý nhà nước phát triển quản lý nhà xã hội” Bùi Thu Thủy đăng Báo Tạp chí cộng sản – chuyên đề sở số 107 (số tháng 11/2015)… Kết thừa thành tựu nghiên cứu đẩy mạnh sâu vào nghiên cứu hợp đồng thuê mua nhà xã hội Việt Nam, luận văn có nhìn tổng quát hợp đồng thuê mua nhà xã hội theo pháp luật Việt Nam nay, thực trạng thực hợp đồng thuê mua nhà xã hội Quỹ phát triển nhà Thành phố Hồ Chí Minh, từ có kiến nghị để hoàn thiện pháp luật nâng cao hiệu giao kết, thực hợp đồng thuê mua nhà xã hội Mục đích nhiệm vụ nghiên cứu Mục đích nghiên cứu đề tài hệ thống hóa vấn đề lý luận thuê mua nhà xã hội hợp đồng thuê mua nhà xã hội, đánh giá thực trạng thực hợp đồng thuê mua nhà xã hội nhằm đưa số kiến nghị có tính khả thi giúp quan có thẩm quyền nhà đầu tư triển khai tốt hợp đồng thuê mua nhà xã hội, đối tượng đủ điều kiện tiếp cận rộng quy định nhà xã hội Từ để hoàn thiện hệ thống pháp luật Việt Nam nói chung Luật Nhà nói riêng Những nhiệm vụ cần phải thực để hoàn thiện đề tài “Hợp đồng thuê mua nhà xã hội theo pháp luật Việt Nam từ thực tiễn Quỹ phát triển nhà Thành phố Hồ Chí Minh” sau: - Hệ thống hóa, phân tích quy định pháp luật hợp đồng thuê mua nhà xã hội Việt Nam; - So sánh, đối chiếu với quy định pháp luật nước để thấy rõ pháp luật Việt Nam thật phù hợp hay chưa; - Thu thập tài liệu thực tế để qua thấy thực trạng áp dụng pháp luật hợp đồng thuê mua nhà xã hội Việt Nam, thực trạng thực hợp đồng thuê mua nhà xã hội Quỹ phát triển nhà Thành phố Hồ Chí Minh để thấy rõ tình hình phát triển hợp đồng thuê mua nhà xã hội Việt Nam - Tìm khó khăn nguyên nhân khó khăn thực hợp đồng thuê mua nhà xã hội Việt Nam - Đề xuất số kiến nghị hoàn thiện pháp luật nâng cao hiệu thực hợp đồng thuê mua nhà xã hội Đối tƣợng phạm vi nghiên cứu Đối tượng phạm vi nghiên cứu luận văn với đề tài “Hợp đồng thuê mua nhà xã hội theo pháp luật Việt Nam từ thực tiễn Quỹ phát triển nhà Thành phố Hồ Chí Minh” phân tích quy định pháp luật hợp đồng thuê mua nhà xã hội theo Luật Nhà năm 2014 văn có liên quan nhất; đánh giá thực trạng thực hợp đồng thuê mua nhà xã hội Việt Nam thực trạng áp dụng quy định pháp luật hợp đồng thuê mua nhà xã hội từ Quỹ phát triển nhà Thành phố Hồ Chí Minh để thấy khó khăn nguyên nhân khó khăn Với phạm vi đề tài, tác giả xin trình bày thực trạng hợp đồng thuê mua nhà xã hội thành phố lớn có nhu cầu thuê mua nhà xã hội cao Hà Nội, Đà Nẵng, Hồ Chí Minh từ Quỹ phát triển nhà Thành phố Hồ Chí Minh Luận văn đề xuất số kiến nghị để hoàn thiện pháp luật nâng cao hiệu việc thực hợp đồng thuê mua nhà xã hội Phƣơng pháp nghiên cứu Luận văn viết sở Chủ nghĩa Mác Lê-Nin tư tưởng Hồ Chí Minh để thể chế chủ trương, đường lối Đảng, pháp luật Nhà nước quy định Nhà xã hội nói chung hợp đồng thuê mua nhà xã hội nói riêng Cụ thể hơn, luận văn sử dụng phương pháp vật biện chứng vật lịch sử Chủ nghĩa Mác-Lê nin tiến hành nghiên cứu đề tài nhằm đánh giá vật, tượng nghiên cứu cách tổng thể, toàn diện, mối quan hệ tác động lẫn yếu tố thân đối tượng nghiên cứu đối tượng nghiên cứu với vật, tượng khác đồng thời phát quy luật phát triển đối tượng nghiên cứu theo giai đoạn phát triển lịch sử Trong luận văn sử dụng số phương pháp cụ thể để nghiên cứu 13/08/2013 quy định chi tiết thi hành số điều có hiệu lực từ ngày 01 tháng năm 2013 Luật sửa đổi, bổ sung số điều Luật Thuế thu nhập doanh nghiệp Luật sửa đổi, bổ sung số điều Luật Thuế Giá trị gia tăng; 11 Chính Phủ (2013), Nghị định số 218/2013/NĐ-CP Chính Phủ ngày 26/12/2013 quy định chi tiết hướng dẫn thi hành luật thuế thu nhập doanh nghiệp; 12 Chính Phủ (2013), Nghị số 02/2013/NQ-CP ngày 07/01/2013 Chính Phủ số giải pháp tháo gỡ khó khăn cho sản xuất kinh doanh, hỗ trợ thị trường, giải nợ xấu; 13 Chính Phủ (2014), Nghị số 61/NQ-CP Chính Phủ ban hành ngày 21/8/2014 việc sử đổi, bổ sung Nghị 02/NQ-CP ngày 07/1/2013 số giải pháp tháo gỡ khó khăn cho sản xuất kinh doanh, hỗ trợ thị trường, giải nợ xấu; 14 Ngô Huy Cương (2013), Giáo trình luật hợp đồng (phần chung), NXB ĐHQGHN; 15 Trần Quang Huy, Nguyễn Quang Tuyến (2009), Pháp luật kinh doanh bất động sản”, NXB Tư pháp, Hà Nội; 16 Ngân hàng Nhà nước (2015), Công văn số 9496/NHNN-TD ngày 10/12/2015 đạo Ngân hàng Chính sách xã hội triển khai thực Nghị định 100/2015/NĐ-CP; 17 Ngân hàng Nhà nước (2016), Công văn số 3955/NHNN-TD ngày 30/5/2016 Ngân hàng Nhà nước đạo ngân hàng tham gia Chương trình cho vay hỗ trợ nhà theo Nghị 02/NQ-CP; 18 Ngân hàng Nhà nước (2015), Quyết định số 2645/QĐ/NHNN Ngân hàng Nhà nước ban hành ngày 30/12/2015 mức lãi suất ngân hàng thương mại áp dụng năm 2016 dư nợ khoản vay cho hỗ trợ nhà theo quy định Thông tư số 11/2013/TT-NHNN ngày 15/5/2013 Thông tư số 32/2014/TT- NHNN ngày 18/11/2014; 82 19 Ngân hàng Nhà nước (2013), Thông tư số 11/2013/TT-NHNN ngày 15/05/2013 Ngân hàng Nhà nước định cho vay hỗ trợ nhà theo Nghị số 02/NQ-CP ngày 07/01/2013 Chính Phủ; 20 Ngân hàng Nhà nước (2015), Thông tư số 25/2015/TT-NHNN Ngân hàng Nhà nước ban hành ngày 09/12/2015 hướng dẫn cho vay vốn ưu đãi thực sách nhà xã hội; 21 Doãn Hồng Nhung (2009), Đặc điểm pháp lý hợp đồng thuê mua nhìn từ khía cạnh thuê mua nhà xã hội giai đoạn nay; Tạp chí xây dựng đô thị (số 5), trang 15; 22 Doãn Hồng Nhung (2006), Luận án Tiến sĩ “Những vấn đề pháp lý hợp đồng thuê mua Việt Nam”, Khoa Luật – Đại học Quốc gia Hà Nội; 23 Doãn Hồng Nhung (2009), Pháp luật hợp đồng thuê mua Việt Nam, NXB Lao động – xã hội; 24 Doãn Hồng Nhung (2010), Pháp luật nhà xã hội, nhà cho người thu nhập thấp Việt Nam, Nxb Xây dựng; 25 Quốc Hội (2005, 2015), Bộ luật dân năm 2005, năm 2015; 26 Quốc Hội (2013), Hiến pháp nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam năm 2013; 27 Quốc Hội (2014), Luật nhà năm 2014; 28 Quốc Hội (2014), Luật kinh doanh bất động sản năm 2014; 29 Quốc hội (2014), Luật Thuế giá trị gia tăng năm 2008, sửa đổi, bổ sung năm 2013; 30 Quốc hội (2013), Luật Thuế thu nhập doanh nghiệp năm 2008, sửa đổi, bổ sung năm 2013; 31 Sở Xây dựng Thành phố Hồ Chí Minh (2015), Công văn số 4403/SXDKTXD ngày 05/5/2015 Sở Xây dựng giá cho thuê, thuê mua tạm tính nhà xã hội; 32 Thủ tướng Chính phủ (2011), Quyết định số 2127/QĐ-TTg ngày 30/11/2011 phê duyệt chiến lược phát triển nhà quốc gia đến năm 2020 tầm nhìn 83 đến năm 2030; 33 Thủ tướng Chính phủ (2015), Quyết định số 59/2015/QĐ-TTg Thủ tướng Chính phủ ngày 19/11/2015 việc ban hành chuẩn nghèo tiếp cận đa chiều áp dụng cho giai đoạn 2016- 2020; 34 Thủ tướng Chính phủ (2016), Quyết định số 1013/QĐ-TTg ngày 6/6/2016 lãi suất cho vay ưu đãi nhà xã hội ngân hàng sách xã hội theo quy định Nghị định số 100/2015/NĐ-CP Chính Phủ; 35 Trung tâm thông tin, Thư viện nghiên cứu khoa học thuộc văn phòng Quốc hội (2009), Tuyển tập Hiến pháp số nước Thế giới, NXB Thống kê, Hà Nội; 36 Trường Đại học Luật Hà Nội (2001), Giáo trình Lý luận nhà nước pháp luật, Nxb Công an nhân dân Hà Nội; 37 UBND Thành Phố Hồ Chí Minh (2015), Quyết định số 24/2015/QĐ-UBND ngày 20/5/2015 UBND Thành Phố Hồ Chí Minh việc ban hành quy trình tiếp nhận, cho thuê, thuê mua, bán nhà thuộc sỡ hữu nhà nước địa bàn thành phố Hồ Chí Minh; 38 Vân Anh, Chăm lo nhà cho lực lượng vũ trang nhiệm vụ quan trọng, Http://www.baoxaydung.com.vn/news/vn/bat-dong-san/cham-lo-nha-o-choluc-luong-vu-trang-la-nhiem-vu-quan-trong.html, ngày cập nhật 16/01/2016; 39 Bách khoa toàn thư mở, Http://vi.wikipedia.org/wiki/Nh%C3%A0_%E1%BB%9F_x%C3%A3_h%E1 %BB%99i, ngày cập nhật 20/12/2016; 40 Anh Châu, Hà Nội đón nhận 60 dự án nhà xã hội, Http://www.canho-dongda.com/tin-tuc/ha-noi-da-va-dang-don-nhan-60-duan-nha-o-xa-hoi.html, ngày cập nhật 16/02/2016; 41 Nam Cường, Hà Nội đầu tư 500 tỷ đồng cho dự án nhà xã hội, Http://vnreal.com/tin-tuc-dia-oc/Tin-tuc/Nha-o-thu-nhap-thap/2_14_399/HaNoi-dau-tu-hon-500-ty-dong-cho-4-du-an-nha-o-xa-hoi.aspx, ngày cập nhật 19/9/2008; 84 42 Mai Dương, Nghịch lý giá nhà hội xã cao ngất, Http://www.vneco.com.vn/index.php?option=com_content&view=article&i d =1735%3Anghch-ly-gia-nha-xa-hi-vn-cao-ngt&catid=19%3Axay-dnga- c&lang=vi, ngày cập nhật 02/05/2013 43 Thanh Giang, Nhà xã hội: Thu nhập thấp, khó tay, chạm Http://daidoanket.vn/kinh-te/nha-o-xa-hoi-thu-nhap-thap-van-kho- cham- tay/79513, ngày cập nhật 14/12/2015; 44 Thu Hằng, Cả nước có 62 dự án nhà thương mại chuyển đổi sang nhà xã hội, http://cafef.vn/tin-tuc-du-an/ca-nuoc-co-62-du-an-nha-thuong- maichuyen-doi-sang-nha-o-xa-hoi-20150812144548929.chn, ngày cập nhật 12/08/2015; 45 Thu Hằng, Vay gói 30.000 tỷ đồng mua nhà không cần chứng minh thu nhập, Http://vietstock.vn/2015/06/vay-goi-30000-ty-dong-mua-nha-khongcan- chung-minh-thu-nhap-763-424445.htm, ngày cập nhật 11/06/2016; 46 Thuận Hóa, Nhà xã hội: Mua khó hái trời, Http://enternews.vn/nha-o-xa-hoi-mua-kho-nhu-hai-sao-tren-troi.html, ngày cập nhật; 47 Nguyễn Huế, Ách tắc gói 30.000 tỷ đồng: Vì rối quy định “người thu nhập thấp, Http://www.baohaiquan.vn/Pages/Hiep-hoi-BDS-TP-HCM-Kien-nghixu-li-ach-tac-goi-30-000-ti-dong.aspx, ngày cập nhật 15/04/2015; 48 Doãn Hùng, Tắc vốn đầu tư nhà xã hội, Http://cadn.com.vn/news/97_119325_-ta-c-vo-n-trong-da-u-tu-nha-oxa-ho- i.aspx, ngày cập nhật 27/8/2014; 49 Lê Lan Hương, Nhà xã hội Singapore, Http://nhaoxahoivietnam.vn/index.php?option=com_content&view=article& i d=336%3Anha-a-xa-ha-i-ta-i-singapore&catid=26&Itemid=134, ngày cập nhật 02/6/2015; 85 50 Thiên Hương, Có thể trắng mua chui nhà xã hội, http://baodatviet.vn/kinh-te/bat-dong-san/co-the-mat-trang-neu-mua-chuinha-o-xa-hoi-3282950/, ngày cập nhật 28/10/2016; 51 Bảo Ngọc, Gói hỗ trợ 30 nghìn tỷ: có thật đến tay người dân, Http://vietq.vn/goi-ho-tro-30-nghin-ty-co-thuc-su-den-tay-nguoi-dan d21971.html, ngày cập nhật 10/06/2013; 52 Bình Nguyên, Sở xây dựng Thành phố Hồ Chí Minh triển khai bố trí nhà xã hội ,http://www.quan8.hochiminhcity.gov.vn/tintuc/default.aspx?Source=/tintuc &Category=Th%C3%B4ng+b%C3%A1o&ItemID=4421&Mode=1, ngày cập nhật 24/12/2014; 53 Thanh Tân, Chuyển sang Nhà xã hôi, hàng loạt dự án chậm tiến độ, Http://vietnamnet.vn/vn/bat-dong-san/275547/chuyen-sang-nha-o-xa-hoihang-loat-du-an-van-cham-tien-do.html, ngày cập nhật 26/11/2015; 54 Vĩnh Tâm, Thành phố Hồ Chí Minh công bố giá bán dự án nhà xã hội http://cafef.vn/tin-tuc-du-an/tphcm-cong-bo-gia-ban-4-du-an-nha-o-xa-hoi20150225130150417.chn ngày cập nhật 25/02/2015; 55 Thoibaotaichinhvietnam.vn, Gói 30.000 tỷ: Một sách nhân văn kết thúc hậu, http://vietnamnet.vn/vn/bat-dong-san/296465/goi-30000-ty-mot-chinh-sach-nhan-van-nhung-ket-thuc-khong-co- hau.html, ngày cập nhật 28/3/2016; 56 Lương Thiện, Hạnh Nhung, Hậu 30.000 tỷ đồng: tắc nhà xã hội, Http://www.sggp.org.vn/xaydungdiaoc/2016/5/420194/, ngày cập nhật 06/5/2016; 57 VietBao.vn, Phát triển nhà xã hội: Vẫn khoảng trống cần lấp, http://vietbao.vn/Nha-dat/Phat-trien-nha-o-xa-hoi-Van-la-khoang-trong-loncan-lap/410573299/507/, ngày cập nhật 22/01/2013; 58 Đặng Hùng Võ, Nhà thu nhập thấp: Xóa bỏ quy trình xin cho, Báo mạng điện tử, http:// tuantin.vn, ngày cập nhật 13/06/2011 86 PHỤ LỤC MẪU HỢP ĐỒNG THUÊ MUA NHÀ Ở XÃ HỘI (Ban hành theo Thông tư số 20/2016/TT-BXD ngày 30/06/2016 Bộ xây dựng) CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM Độc lập - Tự - Hạnh ph c ………., ngày …… tháng …… năm ……… MẪU HỢP ĐỒNG THUÊ MUA NHÀ Ở XÃ HỘI Số ……… /HĐ Căn Bộ Luật Dân sự; Căn Luật Nhà ngày 25 tháng 11 năm 2014; Căn Nghị định số 100/2015/NĐ-CP ngày 20 tháng 10 năm 2015 Chính phủ phát triển quản lý nhà xã hội; Căn Thông tư số 20/2016/TT-BXD ngày 30 tháng năm 2016 Bộ Xây dựng hướng dẫn thực số nội dung Nghị định số 100/2015/NĐ-CP ngày 20 tháng 10 năm 2015 Chính phủ phát triển quản lý nhà xã hội; Căn đơn đề nghị thuê mua nhà xã hội ông (bà)………, ngày tháng…năm… Căn [1] Hai bên gồm: BÊN CHO THUÊ MUA NHÀ Ở XÃ HỘI (sau gọi tắt Bên cho thuê mua): - Tên đơn vị [2]: - Họ tên [3] : - Số CMND [4] (hộ chiếu thẻ quân nhân thẻ cước công dân) số cấp - Địa liên hệ: - Hộ thường trú: - Điện thoại: Fax (nếu có): - Số tài khoản: Ngân hàng - Mã số thuế: BÊN THUÊ MUA NHÀ Ở (sau gọi tắt Bên thuê mua): - Ông (bà) [5]: - Số CMND [4] (hộ chiếu thẻ quân nhân thẻ cước công dân) số cấp - Hộ thường trú tạm trú: - Địa liên hệ: - Điện thoại: Fax (nếu có - Số tài khoản: Ngân hàng - Mã số thuế: Hai bên thống ký kết hợp đồng thuê mua nhà xã hội với nội dung sau đây: Điều Các thông tin nhà thuê mua: Loại nhà (căn hộ chung cư nhà riêng lẻ): Địa nhà ở: Diện tích sử dụng…….m2 (đối với hộ chung cư diện tích thông thủy) Các thông tin phần sở hữu riêng, phần sở hữu chung, phần sử dụng riêng, phần sử dụng chung (nếu hộ chung cư): Các trang thiết bị chủ yếu gắn liền với nhà : Đặc điểm đất xây dựng: (Có vẽ sơ đồ vị trí nhà ở, mặt nhà đính kèm Hợp đồng này) Điều Giá thuê mua, phơng thức thời hạn toán Giá thuê mua nhà (Bằng chữ: ) Giá thuê mua bao gồm thuế giá trị gia tăng (GTGT) Kinh phí bảo trì 2% giá thuê mua hộ [6] (Bằng chữ: .) Tổng giá trị hợp đồng thuê mua (Bằng chữ: .) Phương thức toán: a) Tiền trả lần đầu ký kết hợp đồng (bằng 20% nhiều không 50% giá trị nhà thuê mua) là: (Bằng chữ: .) b) Tiền thuê mua nhà phải trả hàng tháng: đồng/01 tháng (Bằng chữ: .) c) Tiền thuê mua trả (ghi rõ trả tiền Việt Nam chuyển khoản) qua Các chi phí quản lý vận hành nhà ở, chi phí sử dụng điện, nước, điện thoại dịch vụ khác Bên thuê mua toán cho bên cung cấp dịch vụ theo thỏa thuận Các chi phí không tính vào giá thuê mua nhà quy định khoản Điều Trong trường hợp bên thuê mua chưa cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản gắn liền với đất (gọi tắt Giấy chứng nhận) bên cho thuê mua không thu 95% giá trị hợp đồng, giá trị lại hợp đồng toán quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận cho bên thuê mua Điều Thời điểm giao nhận nhà ở, thời hạn cho thuê mua chuyển quyền sở hữu nhà Thời điểm giao nhận nhà ngày … tháng … năm ……… (hoặc thời hạn… ngày (tháng) kể từ ngày kư kết hợp đồng Thời hạn cho thuê mua nhà … năm (… tháng), kể từ ngày… tháng… năm… đến ngày… tháng…năm… (Thời hạn thuê mua bên thỏa thuận tối thiểu 05 năm, kể từ ngày ký kết hợp đồng thuê mua nhà ở) Sau thời hạn quy định khoản Điều này, Bên thuê mua nhà thực đầy đủ nghĩa vụ Bên cho thuê mua Bên cho thuê mua có trách nhiệm làm thủ tục đề nghị quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản gắn liền với đất (gọi tắt Giấy chứng nhận) cho Bên thuê mua Điều Bảo hành nhà Bên cho thuê mua có trách nhiệm bảo hành nhà theo quy định Luật Nhà Bên thuê mua phải kịp thời thông báo văn cho Bên cho thuê mua nhà có hư hỏng thuộc diện bảo hành Trong thời hạn ………ngày, kể từ ngày nhận thông báo Bên thuê mua, Bên cho thuê mua có trách nhiệm thực việc bảo hành hư hỏng theo quy định Nếu Bên cho thuê mua chậm thực bảo hành mà gây thiệt hại cho Bên thuê mua th phải chịu trách nhiệm bồi thường Không thực việc bảo hành trường hợp nhà bị hư hỏng thiên tai, địch họa lỗi người sử dụng gây Sau thời hạn bảo hành theo quy định Luật Nhà ở, việc sửa chữa hư hỏng thuộc trách nhiệm Bên thuê mua Các thỏa thuận khác Điều Quyền nghĩa vụ Bên cho thuê mua Quyền Bên cho thuê mua: a) Yêu cầu Bên thuê mua sử dụng nhà thuê mua mục đích thực quy định quản lư sử dụng nhà thuê mua; b) Yêu cầu Bên thuê mua trả đủ tiền thuê mua nhà theo thời hạn cam kết; c) Yêu cầu Bên thuê mua có trách nhiệm sửa chữa hư hỏng bồi thường thiệt hại lỗi Bên thuê mua gây thời gian thuê mua nhà ở; d) Được chấm dứt hợp đồng thuê mua thu hồi nhà cho thuê mua trường hợp chấm dứt hợp đồng thuê nhà quy định Điều hợp đồng nhà thuê mua thuộc diện bị thu hồi theo quy định Luật Nhà ở; đ) Các quyền khác (nhưng không trái quy định pháp luật) Nghĩa vụ Bên cho thuê mua: a) Giao nhà cho Bên thuê mua theo thời hạn quy định khoản Điều hợp đồng này; b) Phổ biến, hướng dẫn cho Bên thuê mua biết quy định quản lý sử dụng nhà thuê mua; c) Bảo trì, quản lý vận hành nhà cho thuê mua theo quy định pháp luật quản lý sử dụng nhà ở; d) Thông báo văn cho Bên thuê mua thay đổi giá cho thuê mua, phí dịch vụ quản lý vận hành nhà trước áp dụng 01 tháng; đ) Thông báo cho Bên thuê mua biết rõ thời gian thực thu hồi nhà trường hợp nhà thuê mua thuộc diện bị thu hồi; e) Hướng dẫn, đôn đốc Bên thuê mua thực quy định quản lý hộ khẩu, nhân quy định an ninh, trật tự, vệ sinh môi trường; g) Làm thủ tục để quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận cho Bên thuê mua hết thời hạn thuê mua Bên mua toán đủ tiền thuê mua nhà theo thỏa thuận hợp đồng này; h) Chấp hành định quan có thẩm quyền việc quản lý, xử lý nhà thuê mua giải tranh chấp có liên quan đến hợp đồng này; k) Các nghĩa vụ khác (nhưng không trái quy định pháp luật) Điều Quyền nghĩa vụ Bên thuê mua Quyền Bên thuê mua: a) Yêu cầu Bên cho thuê mua giao nhà theo thỏa thuận khoản Điều Hợp đồng này; b) Yêu cầu Bên cho thuê mua sửa chữa kịp thời hư hỏng mà lỗi gây ra; c) Yêu cầu Bên cho thuê mua làm thủ tục đề nghị quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận sau hết hạn hợp đồng thuê mua Bên thuê mua trả đủ tiền thuê mua theo thỏa thuận Hợp đồng này; d) Được quyền thực giao dịch nhà sau trả hết tiền thuê mua cấp Giấy chứng nhận, phải đảm bảo sau thời gian 05 năm, kể từ trả hết tiền thuê mua cấp Giấy chứng nhận; đ) Các quyền khác (nhưng không trái quy định pháp luật) Nghĩa vụ Bên thuê mua: a) Thanh toán đầy đủ thời hạn tiền thuê mua trả lần đầu tiền thuê nhà hàng tháng theo thỏa thuận quy định Điều Hợp đồng này; toán phí quản lý vận hành chi phí khác liên quan đến việc sử dụng nhà cho bên cung cấp dịch vụ; b) Sử dụng nhà mục đích; giữ gìn nhà có trách nhiệm sửa chữa phần hư hỏng gây ra; c) Chấp hành đầy đủ quy định quản lý, sử dụng nhà thuê mua định quan có thẩm quyền giải tranh chấp liên quan đến Hợp đồng này; d) Không chuyển nhượng nhà thuê mua hình thức thời gian thuê mua nhà ở; đ) Chấp hành quy định giữ gìn vệ sinh môi trường an ninh trật tự khu vực cư trú; e) Bồi thường thiệt hại lỗi gây ra; g) Giao lại nhà cho Bên cho thuê mua thời hạn ngày kể từ chấm dứt hợp đồng, thuê mua nhà theo quy định Điều Hợp đồng trường hợp nhà thuê mua thuộc diện bị thu hồi theo quy định pháp luật; h) Các nghĩa vụ khác (nhưng không trái quy định pháp luật) Điều Chấm dứt hợp đồng thuê mua nhà xã hội Hai bên thỏa thuận chấm dứt hợp đồng thuê mua nhà xã hội có trường hợp sau: Khi hai bên trí chấm dứt hợp đồng thuê mua nhà Khi Bên thuê mua nhà chết mà chết người thừa kế hợp pháp có người thừa kế hợp pháp Bên thuê mua chưa thực hai phần ba thời hạn thuê mua theo quy định Trường hợp có người thừa kế hợp pháp Bên thuê mua chưa thực hai phần ba thời hạn thuê mua theo quy định người thừa kế hợp pháp Bên thuê mua hoàn trả lại 20% giá trị hợp đồng mà Bên thuê mua nộp lần đầu quy định điểm a khoản Điều hợp đồng (có tính lãi theo lãi suất không kỳ hạn ngân hàng thương mại thời điểm hoàn trả) Khi Bên thuê mua không trả tiền thuê nhà liên tục ba tháng mà lý đáng Khi Bên thuê mua tự ý sửa chữa, đục phá kết cấu, cải tạo cơi nới nhà thuê mua thời hạn thuê mua Khi Bên thuê mua tự ý chuyển quyền thuê cho người khác thời hạn thuê mua Khi nhà cho thuê mua bị hư hỏng nặng có nguy sập đổ Bên thuê mua phải di chuyển khỏi chỗ theo định quan có thẩm quyền nhà thuê mua nằm khu vực có định thu hồi đất, giải phóng mặt có định phá dỡ quan nhà nước có thẩm quyền Điều Trách nhiệm bên vi phạm hợp đồng Hai Bên thỏa thuận cụ thể trường hợp vi phạm hợp đồng trách nhiệm Bên trường hợp vi phạm (thỏa thuận phải phù hợp với quy định pháp luật) Điều Cam kết bên giải tranh chấp Hai bên cam kết thực nội dung ký kết Trong trình thực phát sinh vấn đề hai bên thỏa thuận lập phụ lục hợp đồng Phụ lục hợp đồng có giá trị pháp lý hợp đồng Trường hợp bên có tranh chấp nội dung hợp đồng hai bên bàn bạc giải thông qua thương lượng Trong trường hợp bên không thương lượng có quyền yêu cầu Tòa án nhân dân giải theo quy định pháp luật Các cam kết khác Điều 10 Các thỏa thuận khác (Các thỏa thuận hợp đồng phải phù hợp với quy định pháp luật) ………………………………… ………………………………… Điều 11 Hiệu lực hợp đồng Hợp đồng có hiệu lực kể từ ngày……………………………………… Hợp đồng có thời hạn năm có giá trị kể từ ngày hai bên ký kết Hợp đồng có trang lập thành 03 có giá trị pháp lý nhau, bên giữ 01 bản, 01 gửi quan quản lý nhà để theo dõi, quản lý./ BÊN THUÊ MUA NHÀ Ở BÊN CHO THUÊ MUA NHÀ Ở (Ký ghi rõ họ tên, tổ chức (Ký ghi rõ họ tên, tổ chức đóng dấu ghi chức vụ người ký) đóng dấu ghi chức vụ người ký) Phụ lục hợp đồng Các thành viên có tên hộ gia đình hợp đồng thuê mua nhà số……… ngày……/…./ ……bao gồm: STT Họ tên thành viên hộ Mối quan hệ với gia đình Hợp đồng thuê ngƣời đại diện đứng mua nhà xã hội tên ký hợp đồng thuê Ghi mua nhà xã hội Đứng tên ký hợp đồng Nguyễn Văn A thuê mua Số CMND:…………… Lê Thị B Vợ Số CMND:…………… Nguyễn Văn C Con đẻ … Số CMND:…………… …………… ………… Ghi chú: Chỉ ghi tên thành viên từ đủ 18 tuổi trở lên Phụ lục đóng dấu xác nhận Bên cho thuê mua nhà [1] Các khác liên quan đến việc thuê mua nhà xã hội [2] Chỉ ghi mục bên cho thuê mua tổ chức [3] Ghi rõ họ tên ngýời ðại diện theo pháp luật bên cho thuê mua tổ chức; ghi rõ họ tên cá nhân bên cho thuê mua cá nhân [4] Chỉ ghi bên cho thuê mua cá nhân [5] Ghi rõ họ tên người đại diện theo pháp luật bên thuê mua tổ chức; ghi rõ họ tên cá nhân bên thuê mua cá nhân [6] Đối với hộ nhà chung cư 10 ... nhà xã hội Việt Nam, luận văn có nhìn tổng quát hợp đồng thuê mua nhà xã hội theo pháp luật Việt Nam nay, thực trạng thực hợp đồng thuê mua nhà xã hội Quỹ phát triển nhà Thành phố Hồ Chí Minh, từ. .. hình thực hợp đồng thuê mua nhà xã hội 44 2.3 Thực tiễn thực hợp đồng thuê mua nhà xã hội từ Quỹ phát triển nhà Thành phố Hồ Chí Minh 47 2.4 Khó khăn thực hợp đồng thuê mua nhà. .. lý luận hợp đồng thuê mua nhà xã hội theo pháp luật Việt Nam Chương 2: Thực tiễn thực hợp đồng thuê mua nhà xã hội từ quỹ Phát triển nhà Thành phố Hồ Chí Minh Chương 3: Hoàn thiện pháp luật nâng