VIỆN HÀN LÂM KHOA HỌC XÃ HỘI VIỆT NAM HỌC VIỆN KHOA HỌC XÃ HỘI NGUYỄN THỊ NGỌC DUYÊN NGHĨA VỤ CỦA CHỦ ĐẦU TƯ THEO HỢP ĐỒNG MUA BÁN CĂN HỘ NHÀ Ở THƯƠNG MẠI HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI TỪ THỰC TIỄN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH Chuyên ngành: Luật kinh tế Mã số: 60.38.01.07 LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC HÀ NỘI - 2017 Công trình hoàn thành tại: Học viện Khoa học xã hội Người hướng dẫn khoa học: TS Hồ Ngọc Hiển Phản biện 1: PGS TS Nguyễn Đức Minh Viện Nhà nước Pháp luật, Khoa Luật Học viện Khoa học xã hội thuộc Viện Hàn lâm Khoa học xã hội Việt Nam Phản biện 2: PGS.TS Nguyễn Văn Vân Đại học Luật Thành phố Hồ Chí Minh Luận văn bảo vệ trước Hội đồng chấm luận văn thạc sĩ họp tại: Học viện Khoa học xã hội 16 30 ngày tháng năm 2017 Có thể tìm hiểu luận văn tại: Thư viện Học viện Khoa học xã hội MỞ ĐẦU Tính cấp thiết đề tài Trong năm gần đây, trước tốc độ gia tăng nhanh dân số học Thành phố Hồ Chí Minh thị trường bất động sản phát triển không ngừng, đáp ứng ngày tốt nhu cầu nhà thành phố 10 triệu dân Thực tế có nhiều doanh nghiệp kinh doanh bất động sản bất chấp quy định pháp luật, lợi dụng cân đối thông tin người mua nhà, bất cập quy định pháp luật, hạn chế quản lý, kiểm soát quan chức thiếu nghiêm minh pháp luật để né tránh, không thực nghĩa vụ thực hợp đồng mua bán hộ với người mua nhằm tối đa hóa lợi nhuận khiến tình hình mua bán nhà Thành phố Hồ Chí Minh thời gian qua diễn biến phức tạp, khiếu nại, tố cáo, khiếu kiện kéo dài gây tình trạng an ninh trật tự, bất ổn, niềm tin người dân Để góp phần làm sáng tỏ quy định pháp luật vấn đề nêu trên, tác giả chọn đề tài nghiên cứu “Nghĩa vụ chủ đầu tư theo hợp đồng mua bán hộ nhà thương mại hình thành tương lai qua thực tiễn Thành phố Hồ Chí Minh” để làm luận văn tốt nghiệp Thạc sĩ Luật học, chuyên ngành Luật Kinh tế Tổng quan tình hình nghiên cứu Có nhiều sách báo, công trình nghiên cứu liên quan đến lĩnh vực hợp đồng mua bán nhà nhà hình thành tương lai, trình học tập, nghiên cứu tác giả tham khảo kế thừa kết số công trình Luận văn thạc sĩ Hoàng Thị Phượng Nghĩa năm 2015 “Hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai theo Luật Nhà Việt Nam”, Luận văn thạc sĩ Nguyễn Thanh Đạm “Hợp đồng mua bán hộ chung cư dự án phát triển nhà thương mai từ thực tiễn Thành phố Hồ Chí Minh năm 2015”, Luận văn thạc sĩ “Tranh chấp hợp đồng mua bán hộ chung cư - Thực trạng giải pháp” tác giả Hoàng Thị Thùy – trường Đại học Luật Thành phố Hồ Chí Minh năm 2010…để từ bổ sung thông tin mới, thay đổi pháp luật nghiên cứu sâu vấn đề nghĩa vụ chủ đầu tư thực hợp đồng mua bán hộ nhà thương mại hình thành tương lai qua thực tiễn thành phố Hồ Chí Minh nhằm góp phần hoàn thiện pháp luật kinh doanh bất động sản hình thành tương lai Mục đích nhiệm vụ nghiên cứu Tác giả chọn đề tài nhằm mục đích làm sáng tỏ quy định pháp luật kinh doanh bất động sản nghĩa vụ cụ thể chủ đầu tư theo hợp đồng mua bán hộ nhà thương mại hình thành tương lai Qua rõ bất cập quy định pháp luật hành, cảnh báo cho người mua nhà rủi ro việc mua bán hộ nhà thương mại hình thành tương lai Đối tượng phạm vi nghiên cứu Tác giả tập trung nghiên cứu quy định pháp luật Việt Nam hợp đồng, nghĩa vụ chủ đầu tư theo hợp đồng mua bán nhà thương mại hình thành tương lai, cụ thể quy định Luật Nhà năm 2014, Luật Kinh doanh bất động sản 2014, Luật Xây dựng năm 2014, Bộ luật dân 2015, Luật Kinh doanh năm 2014, Luật Bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng năm 2010 Tất vấn đề đặt không gian nghiên cứu thực tiễn hoạt động thị trường hộ nhà thương mại hình thành tương lai Thành phố Hồ Chí Minh vòng năm gần Phương pháp luận phương pháp nghiên cứu Tác giả kết hợp nghiên cứu lý luận với thực tiễn qua phương pháp thu thập thông tin, phân tích, so sánh, tổng hợp để làm sáng tỏ vấn đề liên quan đến quy định nghĩa vụ chủ đầu tư theo hợp đồng mua bán hộ nhà thương mại hình thành tương lai địa bàn thành phố Hồ Chí Minh Ý nghĩa khoa học thực tiễn đề tài Các vấn đề liên quan đến quy định pháp luật mua bán hộ nhà thương mại hình thành tương lai làm sáng tỏ, tạo hành lang pháp lý an toàn, thống ổn định hoạt động kinh doanh bất động sản nói chung hộ nhà thương mại hình thành tương lai nói riêng, đồng thời qua thực tiễn TPHCM rõ bất cập, tồn áp dụng quy định pháp luật nhằm cảnh báo cho người mua nhà rủi ro pháp lý xảy thực giao dịch Cơ cấu luận văn Ngoài phần Mở đầu, Kết luận, Danh mục tài liệu tham khảo Phụ lục, Nội dung luận văn gồm chương: Chương 1: Lý luận quy định pháp luật nghĩa vụ chủ đầu tư theo hợp đồng mua bán hộ nhà thương mại hình thành tương lai Chương 2: Thực tiễn thực nghĩa vụ chủ đầu tư hoạt động mua bán hộ nhà thương mại hình thành tương lai Thành phố Hồ Chí Minh Chương 3: Phương hướng giải pháp hoàn thiện nâng cao hiệu thực thi pháp luật nghĩa vụ chủ đầu tư theo hợp đồng mua bán hộ nhà thương mại hình thành tương lai Chương LÝ LUẬN VÀ QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT VỀ NGHĨA VỤ CỦA CHỦ ĐẦU TƯ THEO HỢP ĐỒNG MUA BÁN CĂN HỘ NHÀ Ở THƯƠNG MẠI HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI 1.1 Khái niệm đặc điểm hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai 1.1.1 Khái niệm hợp đồng mua bán hộ nhà hình thành tương lai Khoản Điều 70 Luật Nhà số 56/2005/QH11, Điều Luật Nhà số 65/2014/QH13 Quốc hội thông qua ngày 25/11/2014 quy định: Nhà chung cư nhà có từ tầng trở lên, có nhiều hộ, có lối đi, cầu thang chung, có phần sở hữu riêng, phần sở hữu chung hệ thống công trình hạ tầng sử dụng chung cho hộ gia đình, cá nhân, tổ chức, bao gồm nhà chung cư xây dựng với mục đích để nhà chung cư xây dựng có mục đích sử dụng hỗn hợp để kinh doanh Trước năm 2014 văn luật đề cấp đến giao dịch nhà có sẵn, tài sản hình thành tương lai công nhận giao dịch bảo đảm, nhiên, Điều 108 Bộ Luật Dân Sự năm 2015 (có hiệu lực từ 01/01/2017) thể chế cụ thể hơn: tài sản hình thành tương lai gồm tài sản chưa hình thành tài sản hình thành chủ thể xác lập quyền sở hữu tài sản sau thời điểm xác lập giao dịch, loại tài sản mang tính đặc thù Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 Luật Nhà năm 2014 công nhận đối tượng giao dịch thị trường Do chưa có khái niệm cụ thể hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai nên vào Điều 430 BLDS 2015 tác giả đưa khái niệm Hợp đồng mua bán hộ nhà thương mại hình thành tương lai văn thỏa thuận bên mua bên bán với nội dung hình thức pháp luật quy định, theo bên bán có nghĩa vụ chuyển giao hộ quyền sở hữu hộ hình thành tương lai cho bên mua tương ứng với thời điểm ghi văn bản, bên mua có nghĩa vụ trả tiền cho bên bán thời gian, địa điểm, theo phương thức mà bên thỏa thuận hợp đồng 1.1.2 Đặc điểm hợp đồng mua bán hộ nhà hình thành tương lai Đặc điểm chung: mang tính thỏa thuận, tính song vụ, có đền bù hợp đồng chuyển giao quyền sở hữu Đặc điểm riêng hợp đồng mua bán hộ nhà thương mại hình thành tương lai: Thứ nhất, đối tượng: hộ chung cư thương mại hình thành tương lai, quy định Điều 55 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 (tính hợp pháp tính rõ ràng) Thứ hai, chủ thể tham gia giao kết hợp đồng: Điều kiện bên bán: phải thực theo Điều 21 Luật Nhà 2014, Khoản 13 Điều Luật Đầu tư (Luật 67/2014/QH13) Khoản Điều 10 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 Điều Nghị định số 76/2015/NĐ-CP Điều kiện bên mua: phải có đủ lực hành vi dân theo Điều 17, Điều 20 Bộ Luật Dân Sự 2005 (Điều 19, Điều 20 Bộ Luật Dân Sự 2015) , đồng thời thuộc đối tượng sở hữu nhà theo pháp luật Việt Nam Thứ ba, Về hình thức hợp đồng Hợp đồng phải lập thành văn bản, có công chứng chứng thực (Điều 450 Bộ Luật Dân năm 2005, Điều 122 Luật Nhà 2014 Điều 430 Bộ luật dân 2015, Khoản Điều 17 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014), phải đăng ký hợp đồng theo mẫu Sở Công thương Cục Quản lý cạnh tranh (thuộc Bộ Công thương) 1.2 Pháp luật quy định nghĩa vụ chủ đầu tư theo hợp đồng mua bán hộ nhà thương mại hình thành tương lai: Nghĩa vụ chủ đầu tư quy định Điều 451 Bộ Luật Dân Sự 2005 quy định cụ thể Luật Kinh doanh bất động sản 2014 Luật Nhà 2014 1.2.1 Nghĩa vụ chung chủ đầu tư theo hợp đồng mua bán hộ nhà thương mại hình thành tương lai Chủ đầu tư phải có trách nhiệm việc tạo lập nhà lập, triển khai dự án quy định; ký quỹ thực dự án; đóng tiền bảo đảm giao dịch bảo đảm lực tài thực dự án, thực dự án theo quy hoạch, nội dung định chủ trương đầu tư, thiết kế tiến độ dự án.Ngoài ra, việc dành phần đất dự án phát triển nhà thương mại để xây dựng nhà xã hội 1.2.2 Nghĩa vụ đặc thù chủ đầu tư theo hợp đồng mua bán hộ nhà thương mại hình thành tương lai 1.2.2.1 Nghĩa vụ cung cấp thông tin Khoản Điều 25 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 quy định cung cấp thông tin nghĩa vụ bên bán, quy định thống với Điều 442 Bộ Luật dân 2005 Điều 443 Bộ Luật Dân Sự 2015 Điều 11 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 Nhưng mua bán hộ nhà thương mại hình thành tương lai nghĩa vụ đòi hỏi chủ đầu tư thực suốt trình thực hợp đồng 1.2.2.2 Về nghĩa vụ thực bảo lãnh ngân hàng Để bảo vệ quyền lợi người mua nhà, Điều 56 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 Thông tư 07/2015/TT-NHNN ngày 25/6/2015 Ngân hàng nhà nước quy định hướng dẫn cụ thể chủ đầu tư dự án bất động sản trước bán, cho thuê mua nhà hình thành tương lai phải ngân hàng thương mại có đủ lực thực bảo lãnh nghĩa vụ tài chủ đầu tư khách hàng chủ đầu tư không bàn giao nhà theo tiến độ cam kết với khách hàng 1.2.2.3 Về nghĩa vụ giao tài sản Nghĩa vụ quy định Khoản Điều 22 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 “Giao nhà, công trình xây dựng cho bên mua theo thời hạn, chất lượng điều kiện khác thỏa thuận hợp đồng; giao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất hồ sơ có liên quan theo thỏa thuận hợp đồng” 1.2.2.4 Về nghĩa vụ chuyển giao quyền sở hữu Việc chuyển giao nhà hợp đồng mua bán hộ chung cư gắn liền với việc chuyển giao quyền sở hữu, quyền sử dụng đất Khoản Điều 26 Luật Nhà 2014 khoản Điều 13 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 quy định trách nhiệm chủ đầu tư dự án xây dựng nhà thương mại Tuy nhiên thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu lại vô phức tạp liên quan đến hồ sơ pháp lý dự án , đến nghĩa vụ tài với nhà nước, đến việc giải chấp tài sản chấp nhân hàng hay đến việc toán người mua nhà …Trên thực tế nghĩa vụ chậm thực gây nhiều xúc cho người mua 1.2.2.5 Về nghĩa vụ sử dụng tiền ứng trước mục đích Điều 69 Luật Nhà năm 2014 quy định vốn phục vụ cho phát triển nhà thương mại để tránh tình trạng chủ đầu tư sử dụng tùy tiện nguồn vốn huy động không nhằm mục đích thực dự án, Luật kinh doanh bất động sản năm 2014 ban hành khoản Điều quy định cấm hành vi huy động, chiếm dụng vốn trái phép; sử dụng không mục đích theo cam kết 1.2.2.6 Nghĩa vụ bàn giao phí bảo trì phần sở hữu chung cho Ban Quản trị Bảo trì nhà chung cư thực theo quy định Điều 86 Luật Nhà năm 2014 Đồng thời, Điều 36 Thông tư 02/2016/TTBXD ngày 15/02/2016 Bộ Xây dựng cụ thể hóa trách nhiệm chủ đầu tư việc thu, lập tài khoản tạm gửi bàn giao phí bảo trì phần sở hữu chung cho Ban Quản trị 1.2.2.7 Nghĩa vụ bảo hành công trình xây dựng Nghĩa vụ bảo hành nhà ở, bảo hành nhà, công trình xây dựng bán quy định Điều 85 Luật nhà 2014 Điều 20 khoản Điều 22 Luật kinh doanh bất động sản 2014 1.2.2.8 Thực nghĩa vụ tài với Nhà nước theo quy định pháp luật Theo điểm b Khoản Điều Nghị định 45/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 Chính phủ quy định thu tiền sử dụng đất tổ chức kinh tế giao đất để thực dự án đầu tư xây dựng nhà để bán để bán kết hợp cho thuê Song song, khoản Điều 22 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 quy định bên bán nhà, công trình xây dựng có nghĩa vụ thực nghĩa vụ tài Nhà nước theo quy định pháp luật Như vậy, với quy định loại giấy tờ khoản Điều 72 Nghị định 43/2014/NĐ-CP Chính phủ yêu cầu phải có chứng từ thực nghĩa vụ tài chủ đầu tư hồ sơ xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất Kết luận Chương Pháp luật nghĩa vụ chủ đầu tư theo hợp đồng mua bán hộ nhà thương mại hình thành tương lai phần cốt lõi chế định hợp đồng mua bán nhà ở, quy định nhiều văn pháp luật nhiên rãi rác, chưa quán nhiều thay đổi gây nhiều khó khăn cho phía người mua nhà, làm phát sinh nhiều vấn đề mà pháp luật chưa dự liệu đầy đủ, phát sinh mâu thuẫn chủ đầu tư người mua nhà 10 Chương THỰC TIỄN THỰC HIỆN NGHĨA VỤ CỦA CHỦ ĐẦU TƯ TRONG HOẠT ĐỘNG MUA BÁN CĂN HỘ NHÀ Ở THƯƠNG MẠI HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI TẠI THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH 2.1 Thực trạng mua bán hộ nhà thương mại hình thành tương lai Thành phố Hồ Chí Minh 2.1.1 Tình hình mua bán hộ chung cư thương mại hình thành tương lai Thành phố Hồ Chí Minh Nhu cầu nhà Thành phố Hồ Chí Minh Dự báo năm 2020 quy mô dân số Thành phố Hồ Chí Minh lên đến 12 triệu dân, năm Thành phố Hồ Chí Minh có khoảng 50.000 cặp vợ chồng trẻ kết hôn cần nhà ở, 476,000 hộ chưa có nhà có 20,000 hộ công chức, viên chức Ngoài ra, lượng dân nhập cư vào Thành phố ngày lớn cần có nhà chưa kể đến số lượng sinh viên trường năm có nhu cầu lại thành phố làm việc cao, vấn đề đặt nay, Thành phố Hồ Chí Minh phải làm giải vấn đề nhà trước nhu cầu lớn cho người dân vừa đảm bảo quy hoạch đô thị hài hòa? Tình hình mua bán hộ chung cư thương mại hình thành tương lai Thành phố Hồ Chí Minh Thị trường nhà thương mại hình thành tương lai diễn sôi động nhu cầu người dân nhu cầu đầu tư kinh doanh, thu hút dòng kiều hối giới đầu tư nước Việc phát triển hạ tầng, kết nối địa phương vệ tinh Lái Thiêu, Dĩ An, Tây Ninh, Long An, Nhơn Trạch tạo đà cho thị trường bất động sản phát triển nhằm mục tiêu dãn dân đáp ứng nhu cầu 11 nhà cho phận dân nhập cư người lao động nghèo, hình thành khu đô thị đa trung tâm Tình hình thị trường bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh (theo Báo cáo thường niên Hiệp hội bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh) Năm 2015 toàn Thành phố Hồ Chí Minh có 1244 chung cư, 1.037 chung cư đưa vào sử dụng năm thành phố chào đón 41.787 hộ từ 78 dự án Những số bán hàng ấn tượng năm 2015 (tiêu thụ 36.160 người mua lẻ đạt 33.358 hộ) nửa đầu năm 2016 bán 16.800 dự đoán năm tới, lượng nhà chung cư thị trường tăng lên 74% Năm 2016, Sở Xây dựng Thành phố Hồ Chí Minh công bố 60 dự án nhà thương mại hình thành tương lai đủ điều kiện để bán, cho thuê với tổng số 28.341 hộ thuộc 47 dự án hộ, 917 thuộc dự án nhà phố 317 thuộc dự án biệt thự, tổng giá trị huy động vốn lên đến 30.542 tỉ đồng Đồng thời dự kiến năm 2017 Thành phố Hồ Chí Minh mở bán 43.861 hộ 2.1.2 Tình hình thực nghĩa vụ chủ đầu tư theo hợp đồng mua bán hộ nhà thương mại hình thành tương lai Thành phố Hồ Chí Minh 2.1.2.1 Những nghĩa vụ thực đầy đủ Các chủ đầu tư thực đầy đủ thủ tục pháp lý dự án, thủ tục mua bán hộ nhà thương mại hình thành tương lai theo Điều 12 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 Về thủ tục mua bán, Điều 120 Luật Nhà năm 2014 quy định phải lập hợp đồng với đầy đủ nội dung theo Điều 121 Luật này, đồng thời chủ đầu tư có trách nhiệm làm thủ tục để quan nhà nước có 12 thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu cho bên mua, bên thuê mua 2.1.2.2 Những nghĩa vụ bị vi phạm phổ biến hợp đồng mua bán hộ nhà thương mại hình thành tương lai Sử dụng vốn huy động không quy định, sai mục đích Không minh bạch thông tin chấp dự án, hạn chế quyền sở hữu, tiến độ dự án… Chủ đầu tư vi phạm nghĩa vụ giao nhà thời hạn Không thực thủ tục chuyển quyền sở hữu làm giấy tờ nhà cho người mua Giao nhà không cam kết: thiết kế, diện tích, chất lượng, chủng loại nguyên vật liệu, trang trí nội thất… Không đảm bảo an toàn phòng chống cháy nổ bàn giao nhà cho người mua Không bàn giao phí bảo trì phần sở hữu chung cho Ban quản trị chung cư 2.2 Tình hình xử lý vi phạm chủ đầu tư Việc vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ chủ đầu tư khiến khiếu nại, khiếu kiện kéo dài, gây an ninh trật tự Tuy nhiên với nhu cầu cấp bách nhà ở, vi phạm nghĩa vụ nêu giải nhiều cách: 2.2.1 Thương lượng, hòa giải với chủ đầu tư Thương lượng cách thức phổ biến áp dụng thời gian qua việc giải mâu thuẫn người mua hộ nhà thương mại hình thành tương lai với chủ đầu tư Tuy nhiên, giải pháp đạt hiệu áp dụng cho mâu thuẫn nhỏ, đơn lẻ chủ đầu tư có thiện ý khắc phục Với vụ 13 việc phức tạp, chủ đầu tư chây ỳ, phương pháp không phù hợp chế tài hay ràng buộc trách nhiệm Việc hòa giải tiến hành thủ tục quy trình xét xử tòa án Nhà nước khuyến khích áp dụng phương pháp nhằm hóa giải mâu thuẫn bên quan hệ giao dịch vừa tiết kiệm chi phí vừa bảo vệ danh dự, uy tín 2.2.2 Khiếu nại tới quan có thẩm quyền Ủy ban nhân dân, Công an, Sở Xây dựng, Sở Tài nguyên- Môi trường… có nhiều đóng góp quan trọng giải khiếu nại cho người dân Sở Xây dựng TP HCM cho biết sở nhận khiếu nại cư dân 62 chung cư với khoảng 12 loại tranh chấp đó, tranh chấp nhiều diện tích sở hữu chung - riêng 2.2.3 Khởi kiện tòa án cấp Khởi kiện bước cuối mà khách hàng mua hộ chung cư chọn … Song, thủ tục tố tụng Tòa án chặt chẽ, phức tạp, tốn nhiều chi phí lẫn thời gian để thu thập thông tin trãi qua cấp xét xử sơ thẩm, phúc thẩm thủ tục giám đốc thẩm, tái thẩm, bù lại phương pháp giải tranh chấp có tính khả thi cao Theo thẩm phán TPHCM mua bán tài sản hình thành tương lai dạng giao dịch mới, ghi nhận kể từ Luật Nhà 2014, Luật Kinh doanh bất động sản 2014 Vì vậy, phát sinh tranh chấp, chưa có hướng dẫn để giải nên thẩm phán lúng túng để áp dụng luật 2.3 Những tồn hạn chế từ pháp luật thực tiễn nghĩa vụ chủ đầu tư theo hợp đồng mua bán hộ nhà thương mại hình thành tương lai 14 Bất cập quy định ký kết hợp đồng Tình trạng chủ đầu tư huy động vốn hình thức ký Hợp đồng hứa mua, hứa bán, Hợp đồng đặt cọc hay Hợp đồng vay phổ biến Luật Kinh doanh bất động sản 2014 không quy định điều kiện Hợp đồng hứa mua hứa bán, đặt cọc Lợi dụng sơ hở nhiều chủ đầu tư vận dụng Điều 328 Bộ luật Dân năm 2015 quy định vấn đề đặt cọc để huy động vốn người mua nhà Bất cập cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất Thành phố tồn lượng lớn hộ chung cư chưa cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất cho người dân lý chủ đầu tư có sai phạm thủ tục xây dựng hay vi phạm nghĩa vụ tài với Nhà nước dù người dân thực đầy đủ nghĩa vụ tài theo hợp đồng mua bán Bất cập quy định sử dụng hợp đồng theo mẫu Theo số liệu báo cáo từ Cục quản lý cạnh tranh, việc đăng ký hợp đồng theo mẫu chủ đầu tư thực từ năm 2012 kết chưa cao so với tình hình mua bán nhà hình thành tương lai sôi động Bất cập quy định thực bảo lãnh ngân hàng nghĩa vụ tài chủ đầu tư với người mua hộ nhà thương mại hình thành tương lai chủ đầu tư chậm giao nhà: Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 (có hiệu lực từ ngày 1-7-2015) thông tư 07/2015/TT-NHNN Ngân hàng Nhà nước buộc dự án bất động sản phải ngân hàng thương mại bảo lãnh tài Hiện có 33 ngân hàng thương mại đủ điều kiện bảo 15 lãnh cho hoạt động kinh doanh bất động sản, tình trạng người mua nhà bị chủ đầu tư lừa đảo hay chiếm dụng tiền ứng trước mà không thực nghĩa vụ giao nhà hạn định xảy chưa có báo cáo cụ thể tình hình thực nghiệp vụ bảo lãnh chi trả cho khách hàng từ phía ngân hàng thành phố Hồ Chí Minh Bất cập xác định mục đích hợp đồng góp vốn để giải theo tranh chấp dân đòi lại tài sản hay hay tranh chấp kinh doanh thương mại Qua thực tế xét xử, với tranh chấp liên quan đến hợp đồng góp vốn hay hợp đồng hợp tác đầu tư dự án nhà hình thành tương lai, giải phát sinh hai quan điểm: tranh chấp dân (đòi lại tài sản) hay tranh chấp kinh doanh thương mại (góp vốn để kinh doanh) Việc xác định gây nhiều tranh cãi đòi hỏi cấp tòa án phải xem xét để bảo vệ quyền lợi cho người mua Kết luận Chương Hoạt động mua bán hộ nhà thương mại hình thành tương lai Thành phố Hồ Chí Minh thời gian qua diễn sôi động tình hình thực nghĩa vụ chủ đầu tư nhiều sai phạm, phát sinh nhiều mâu thuẫn chủ đầu tư người mua.Việc xử lý vi phạm thời gian qua chưa triệt để nhiều lí khác 16 Chương PHƯƠNG HƯỚNG VÀ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN VÀ NÂNG CAO HIỆU QUẢ THỰC THI PHÁP LUẬT VỀ NGHĨA VỤ CỦA CHỦ ĐẦU TƯ THEO HỢP ĐỒNG MUA BÁN CĂN HỘ NHÀ Ở THƯƠNG MẠI HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI 3.1 Phương hướng hoàn thiện pháp luật nghĩa vụ chủ đầu tư theo hợp đồng mua bán hộ nhà thương mại hình thành tương lai Một, tăng cường công tác tuyên truyền, phổ biến quy định pháp luật công tác tạo lập, quản lý sử dụng nhà chung cư cho chủ đầu tư; Hai, tăng cường phối hợp chặt chẽ đơn vị có liên quan Cảnh sát phòng cháy chữa cháy thành phố, Sở Công thương, Sở Tài nguyên- Môi trường, Công an Thành phố, Ủy ban nhân dân quận huyện việc kiểm tra, xử lý vi phạm công tác tạo lập, quản lý vận hành nhà chung cư; Ba, tăng cường công tác kiểm tra, giám sát hoạt động chủ đầu tư đặc biệt tình hình thực nghĩa vụ chủ đầu tư theo quy định pháp luật theo cam kết với người mua 3.1.1 Hoàn thiện pháp luật liên quan đến nghĩa vụ chủ đầu tư theo hợp đồng mua bán hộ nhà thương mại hình thành tương lai -Về trách nhiệm báo cáo định hình thực dự án nhằm quản lý việc triển khai dự án thực tế Báo cáo tình hình sử dụng tiền mua nhà ứng trước mục đích, tiến độ xây dựng công trình, chế tài vi phạm nghĩa vụ - Về vi phạm nghĩa vụ giao nhà tiến độ, cần tôn trọng 17 mức thỏa thuận phạt bên hợp đồng Pháp luật cần có quy định cụ thể cách tính tiền phạt làm sở để bên áp dụng tránh việc áp dụng mức phạt không 8% giá trị phần thực hợp đồng gây bất lợi cho người mua nhà chủ đầu tư cố tình vi phạm nghĩa vụ giao nhà hạn - Về bàn giao phí bảo trì phần sở hữu chung Khoản Điều 43 thông tư 02/2016/BXD Bộ Xây dựng quy định giải tranh chấp kinh phí quản lý vận hành nhà chung cư, việc bàn giao, quản lý, sử dụng kinh phí bảo trì phần sở hữu chung nhà chung cư Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nơi có nhà chung cư giải khởi kiện Tòa án, vấn đề cần phân quyền cho Ủy ban Quận nơi có dự án - Minh bạch thông tin quy hoạch mua bán hộ nhà thương mại hình thành tương lai: Cần tăng cường công khai thông tin Trang tin điện tử (Website) doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, Ban Quản lý dự án bất động sản, quan quản lý thị trường bất động sản cấp tỉnh Ngoài ra, tác giả kiến nghị thành lập quan, tổ chức đứng lo liệu việc thu thập, sàng lọc, đánh giá, công bố thông tin liên quan đến thị trường bất động cách toàn diện, đầy đủ khách quan 3.1.2 Hoàn thiện pháp luật liên quan đến hoạt động kiểm tra, giám sát quan chức tình hình thực nghĩa vụ chủ đầu tư hoạt động mua bán hộ nhà thương mại hình thành tương lai - Pháp luật cần có quy định cụ thể hợp đồng Hứa mua, hứa bán 18 Tác giả kiến nghị cần giám sát chặt chẽ hình thức huy động vốn để có biện pháp xử lý phù hợp, hạn chế chủ đầu tư lợi dụng tình trạng yếu người mua nhà nhu cầu nhà ở, kiến thức pháp luật để chiếm dụng vốn - Kiểm soát chặt chẽ việc sử dụng vốn huy động Cần có chế tài nghiêm khắc buộc chủ đầu tư phải sử dụng vốn huy động khách hàng mục đích để hoàn thành dự án bàn giao cho khách hàng Bên cạnh Tác giả kiến nghị: cho phép chủ đầu tư huy động vốn thời điểm hoàn thành công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng, dự án có quy hoạch chi tiết 1/500 để tránh lách luật để huy động vốn sớm 3.2 Giải pháp hoàn thiện pháp luật nghĩa vụ chủ đầu tư theo hợp đồng mua bán hộ nhà thương mại hình thành tương lai Một là, Về nghĩa vụ minh bạch thông tin mua bán hộ nhà thương mại hình thành tương lai Các quan quản lý Nhà nước phải phối hợp quản lý, kiểm tra, giám sát việc công khai thông tin tình hình quy hoạch, tình hình cấp giấy chủ quyền, xử lý sai phạm xây dựng, tình hình chấp dự án Bên cạnh đó, quan truyền thông có trách nhiệm đưa thông tin xác dự án cần có chế tài thật nghiêm khắc chủ đầu tư vi phạm nghĩa vụ Hai là, Về kiểm tra, giám sát, xử lý nghiêm vi phạm hình thức ký kết hợp đồng giao dịch mua bán hộ nhà thương mại hình thành tương lai đặc biệt hình thức Hợp đồng đặt cọc giữ chỗ mà chủ đầu tư áp dụng phổ biến nhằm né tránh quy định điều kiện mở bán dự án 19 Ba là, Về giải vấn đề cấp Giấy chứng nhận Quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất cho chủ sở hữu hộ nhà thương mại hình thành tương lai Bốn là, Về việc đăng ký kiểm duyệt nội dung hợp đồng theo mẫu Năm là, bảo lãnh ngân hàng nghĩa vụ tài chủ đầu tư theo hợp đồng mua bba1n hộ nhà thương mại hình thành tương lai Sáu là, Về phòng chống cháy chữa cháy Kết luận Chương Trong Chương tác giả đưa Phương hướng, giải pháp, kiến nghị nhằm góp phần hoàn thiện quy định pháp luật nghĩa vụ chủ đầu tư theo hợp đồng mua bán hộ nhà thương mại hình thành tương lai Cụ thể cần xây dựng hoàn thiện quy định nghĩa vụ minh bạch thông tin, nghĩa vụ bàn giao nhà thời hạn, bàn giao đầy đủ quỹ bảo trì cho Ban Quản trị chung cư, thực thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu,…Bên cạnh cần xây dựng hoàn thiện cấu tổ chức hoạt động quan kiểm tra, giám sát hoạt động mua bán chung cư thương mại hình thành tương lai tất khâu, giai đoạn khác để kịp thời chấn chỉnh sai phạm Tăng cường công tác tuyên truyền pháp luật để người dân nắm bắt trang bị cho tham gia giao dịch mua bán hộ nhà thương mại hình thành tương lai 20 KẾT LUẬN Từ vấn đề nghiên cứu trình bày luận văn, tác giả luận văn xin rút số kết luận sau: Tình hình mua bán hộ nhà thương mại hình thành tương lai Thành phố Hồ Chí Minh đánh giá sôi động, có nhiều tiềm tăng trưởng ổn định vòng hai năm qua, đáp ứng phần nhu cầu nhà cho người dân Thành phố vừa đáp ứng mục tiêu chiến lược phát triển nhà thành phố đến năm 2025 Tuy nhiên, qua lên nhiều vấn đề cần khắc phục liên quan đến việc thực nghĩa vụ chủ đầu tư thực hợp đồng mua bán hộ chung cư thương mại hình thành tương lai Vấn đề luận văn tổng hợp, phân tích từ lý luận đến quy định pháp luật hành đối chiếu với tình hình thực tiễn mua bán hộ nhà thương mại hình thành tương lai Thành phố Hồ Chí Minh Luận văn điểm bất cập pháp luật việc áp dụng pháp luật vào thực tiễn kinh doanh bất động sản, nghĩa vụ mà chủ đầu tư vi phạm phổ biến để từ đề xuất hướng hoàn thiện Sở dĩ thời gian qua tình trạng vi phạm pháp luật kinh doanh bất động sản hình thành tương lai diễn dù pháp luật có nhiều quy định cụ thể, chủ yếu hai nguyên nhân: Thứ nhất, liên quan đến lực chủ đầu tư thiếu tính chuyên nghiệp, chiến lược phát triển lâu dài mà chụp giật vài dự án, nhiều chủ đầu tư không am hiểu ngành xây dựng, thị trường bất động sản, đầu tư theo phong trào, dẫn đến sai phạm từ khâu xây dựng dự án đến vận hành, quản lý tòa nhà 21 Thứ hai, liên quan đến lực quản lý nhà nước, trước đây, quy định pháp luật xây dựng nhiều kẻ hở, có lúc mở chặt; đồng thời có giai đoạn chuyển tiếp, thiếu kiểm soát Bên cạnh đó, việc kiểm tra xử lý vi phạm xây dựng chưa nghiêm, chưa triệt để, trình độ quản lý hạn chế, chưa liệt theo kịp xu hướng phát triển thị trường bất động sản, thị trường động Thành phố Hồ Chí Minh Để khắc phục hạn chế cần có phối hợp đồng các bộ, ngành liên quan từ khâu điều chỉnh pháp luật theo hướng tăng cường chế tài đến khâu kiểm tra, giám sát việc áp dụng pháp luật xây dựng kinh doanh bất động sản, bất động sản hình thành tương lai có dự án chung cư thương mại Để có giải pháp mạnh mẽ hơn, giải triệt để vấn đề vi phạm nghĩa vụ chủ đầu tư, cấp quyền ban ngành phải tiến hành lắng nghe ý kiến góp ý cho đề án phát triển thị trường bất động sản Thành phố giai đoạn 2016-2020, định hướng đến năm 2025 tầm nhìn đến năm 2030, để có giải pháp giải rốt vấn đề phát sinh từ thực tiễn Trong phạm vi giới hạn luận văn sở tổng hợp, phân tích đánh giá tình hình hoạt động mua bán hộ nhà thương mại hình thành tương lai luận văn làm sáng tỏ vấn đề liên quan đến chủ đầu tư - chủ thể tích cực có nhiều đóng góp quan trọng công tác giải nhu cầu nhà cho người dân thành phố Pháp luật liên quan đến nghĩa vụ chủ đầu tư mua bán hộ nhà thương mại cần sớm hoàn thiện để thị trường kinh doanh bất động sản Thành phố ngày ổn định phát triển hơn, tạo điều kiện cho chủ đầu tư phát huy vai trò động công tác tạo lập kinh doanh nhà cho người dân./ 22 23 ... luật nghĩa vụ chủ đầu tư theo hợp đồng mua bán hộ nhà thương mại hình thành tư ng lai Chương 2: Thực tiễn thực nghĩa vụ chủ đầu tư hoạt động mua bán hộ nhà thương mại hình thành tư ng lai Thành phố. .. BÁN CĂN HỘ NHÀ Ở THƯƠNG MẠI HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI TẠI THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH 2.1 Thực trạng mua bán hộ nhà thương mại hình thành tư ng lai Thành phố Hồ Chí Minh 2.1.1 Tình hình mua bán hộ. .. 2017 Thành phố Hồ Chí Minh mở bán 43.861 hộ 2.1.2 Tình hình thực nghĩa vụ chủ đầu tư theo hợp đồng mua bán hộ nhà thương mại hình thành tư ng lai Thành phố Hồ Chí Minh 2.1.2.1 Những nghĩa vụ thực