VIỆN HÀN LÂM KHOA HỌC XÃ HỘI VIỆT NAM HỌC VIỆN KHOA HỌC XÃ HỘI NGUYỄN THỊ NGỌC DUYÊN NGHĨA VỤ CỦA CHỦ ĐẦU TƯ THEO HỢP ĐỒNG MUA BÁN CĂN HỘ NHÀ Ở THƯƠNG MẠI HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI TỪ THỰC TIỄN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC HÀ NỘI - 2017 VIỆN HÀN LÂM KHOA HỌC XÃ HỘI VIỆT NAM HỌC VIỆN KHOA HỌC XÃ HỘI NGUYỄN THỊ NGỌC DUYÊN NGHĨA VỤ CỦA CHỦ ĐẦU TƯ THEO HỢP ĐỒNG MUA BÁN CĂN HỘ NHÀ Ở THƯƠNG MẠI HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI TỪ THỰC TIỄN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH Chuyên ngành: Luật Kinh tế Mã ngành: 60.38.01.07 LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: TS HỒ NGỌC HIỂN HÀ NỘI – 2017 LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan nội dung trình bày Luận văn “Nghĩa vụ chủ đầu tư theo hợp đồng mua bán hộ nhà thương mại hình thành tương lai từ thực tiễn Thành phố Hồ Chí Minh” công trình nghiên cứu riêng hướng dẫn khoa học TS Hồ Ngọc Hiển Mọi số liệu dẫn chứng cụ thể luận văn trung thực thích nguồn đầy đủ TP Hồ Chí Minh, ngày 27 tháng 02 năm 2017 Người cam đoan Nguyễn Thị Ngọc Duyên MỤC LỤC MỞ ĐẦU Chương 1: LÝ LUẬN VÀ QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT VỀ NGHĨA VỤ CỦA CHỦ ĐẦU TƯ THEO HỢP ĐỒNG MUA BÁN CĂN HỘ NHÀ Ở THƯƠNG MẠI HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI 1.1 Khái niệm đặc điểm hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai 1.2 Pháp luật nghĩa vụ chủ đầu tư theo hợp đồng mua bán hộ nhà thương mại hình thành tương lai 16 Chương 2: THỰC TIỄN THỰC HIỆN NGHĨA VỤ CỦA CHỦ ĐẦU TƯ TRONG HOẠT ĐỘNG MUA BÁN CĂN HỘ NHÀ Ở THƯƠNG MẠI HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI TẠI THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH 36 2.1 Thực trạng mua bán hộ nhà thương mại hình thành tương lai Thành phố Hồ Chí Minh……………………………………… ……………………36 2.2 Tình hình xử lý vi phạm chủ đầu tư: 53 2.3 Những tồn hạn chế từ pháp luật thực tiễn nghĩa vụ chủ đầu tư theo hợp đồng mua bán hộ nhà thương mại hình thành tương lai 59 Chương 3: PHƯƠNG HƯỚNG VÀ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN VÀ NÂNG CAO HIỆU QUẢ THỰC THI PHÁP LUẬT VỀ NGHĨA VỤ CỦA CHỦ ĐẦU TƯ THEO HỢP ĐỒNG MUA BÁN CĂN HỘ NHÀ Ở THƯƠNG MẠI HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI…………………………………………… 65 3.1 Phương hướng hoàn thiện pháp luật nghĩa vụ chủ đầu tư theo hợp đồng mua bán hộ nhà thương mại hình thành tương lai…………………… 65 3.2 Giải pháp hoàn thiện pháp luật nghĩa vụ chủ đầu tư theo hợp đồng mua bán hộ nhà thương mại hình thành tương lai 69 KẾT LUẬN 74 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 76 PHỤ LỤC MỞ ĐẦU Tính cấp thiết đề tài Trong năm gần đây, tốc độ đô thị hóa Thành phố Hồ Chí Minh diễn nhanh, mặt thành phố ngày thay đổi theo hướng văn minh, đại, thị trường bất động sản phát triển mạnh góp phần quan trọng vào thay đổi đáp ứng ngày tốt nhu cầu nhà người dân Thành phố Hồ Chí Minh Thế nhưng, gia tăng dân số nhanh chóng Thành phố 10 triệu dân khiến nhu cầu nhà tăng cao, thiếu hụt nguồn cung nhà kéo theo môi trường sống bị xuống cấp, cụ thể giảm diện tích nhà trung tâm Thành phố chưa kể nhiều khu vực người dân sinh sống khu nhà ổ chuột kênh rạch ô nhiễm, lụp xụp… Theo Sở Xây dựng Thành phố Hồ Chí Minh, số nhà ven kênh rạch cần giải tỏa 17.000 căn, phát sinh 7.000 so với trước nhiều địa bàn quận 8, với 9.500 [76] Chính việc phát triển nhà có vai trò quan trọng thực mục tiêu phát triển đô thị bền vững, Quyết định 2631/QĐ-TTg Quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế - xã hội Thành phố Hồ Chí Minh đến năm 2020 tầm nhìn đến năm 2025 Thủ tướng Chính phủ phê duyệt ban hành ngày 31/12/2013 [38, mục III, Điều 1] Trước yêu cầu cấp thiết xã hội nhà ở, doanh nghiệp kinh doanh bất động sản nước nước Thành phố Hồ Chí Minh có nhiều dự án nhà nhằm giải vấn đề nhà cho người dân Thành phố Hồ Chí Minh nói riêng nước nói chung, cụ thể: Thành phố Hồ Chí Minh, có 1.219 dự án phát triển nhà ở, có 405 dự án chưa khởi công, 325 dự án khởi công (trong 97 dự án phải tạm ngưng thi công), số dự án lại hoàn thành dang dỡ… Bên cạnh đó, theo số liệu thống kê Sở Xây dựng Thành phố Hồ Chí Minh cho biết năm 2016, Thành phố có 77 dự án chấp ngân hàng, 60 dự án nhà thương mại hình thành tương lai xác nhận đủ điều kiện huy động vốn với 14.901 hộ Tuy nhiên, biến động thị trường gây khó khăn cho hoạt động kinh doanh bất động sản, nhiều doanh nghiệp hoạt động thua lỗ, có nguy phá sản, làm nảy sinh tượng tiêu cực, nhiều doanh nghiệp thiếu kinh nghiệm, thiếu lực tài chính, lực quản lý tham gia kinh doanh bất động sản, mở bán nhiều dự án không đáp ứng đầy đủ điều kiện pháp luật quy định, dẫn đến tình trạng chậm tiến độ, đình trệ,… bật dự án thuộc Công ty Cổ phần Đầu tư xây dựng Khai thác công trình giao thông 584, Công ty cổ phần Vật tư Xuất nhập Tân Bình (Tamexim), Công ty Cổ phần Đầu tư Phát triển xây dựng Invesco, Công ty cổ phần Bất động sản xây lắp dầu khí Việt Nam, chủ đầu tư chung cư cao cấp Vạn Hưng Phát, Chung cư 4S (quận Thủ Đức), Chung cư Era Town thuộc Phường Phú Mỹ, Quận Công ty Đức Khải đầu tư… Các chủ đầu tư trọng nhiều đến tìm kiếm lợi nhuận nên làm ăn chụp giật, thiếu minh bạch thông tin việc bán “sản phẩm”, không thực đầy đủ nghĩa vụ cam kết hợp đồng với khách hàng, làm ảnh hưởng đến quyền lợi ích hợp pháp người mua, khiến tình hình mua bán nhà Thành phố Hồ Chí Minh thời gian qua có nhiều diễn biến phức tạp, khiếu nại, tố cáo, khiếu kiện kéo dài,…gây tình trạng an ninh trật tự, náo loạn, bất ổn hoạt động mua bán nhà ở, đặc biệt nhà ở, bất động sản hình thành tương lai nói chung hộ chung cư thương mại nói riêng Do vậy, tình trạng vi phạm nghĩa vụ chủ đầu tư mua bán nhà hình thành tương lai hồi chuông cảnh báo cần sớm có biện pháp chấn chỉnh phù hợp vi phạm chủ đầu tư để thị trường kinh doanh bất động sản thành phố phát triển lành mạnh, góp phần thực thành công mục tiêu trước mắt lâu dài cho chiến lược phát triển Thành phố Hồ Chí Minh thành đô thị đặc biệt, phát triển kinh tế, văn hóa, văn minh đại, đủ sức giao lưu hội nhập quốc tế Mặc dù pháp luật có quy định cụ thể nghĩa vụ chủ đầu tư hoạt động mua bán hộ nhà thương mại hình thành tương lai văn pháp luật Luật Nhà 2014, Luật Kinh doanh bất động sản 2014, Luật Xây dựng 2014, Bộ luật Dân 2015 nhiều văn hướng dẫn thi hành tranh chấp chủ đầu tư với khách hàng người mua nhà thực nghĩa vụ theo hợp đồng tranh chấp phổ biến hoạt động mua bán hộ nhà hình thành tương lai Việc nghiên cứu quy định pháp luật liên quan đến nghĩa vụ chủ đầu tư hoạt động mua bán hộ nhà thương mại hình thành tương lai cần thiết Từ lý nêu tác giả chọn đề tài “Nghĩa vụ chủ đầu tư theo hợp đồng mua bán hộ nhà thương mại hình thành tương lai từ thực tiễn Thành phố Hồ Chí Minh” để làm luận văn tốt nghiệp Thạc sĩ Luật học, chuyên ngành Luật Kinh tế Mong nghiên cứu luận văn góp thêm thông tin hữu ích cho cá nhân tham gia hoạt động mua bán hộ nhà thương mai hình thành tương lai tránh rủi ro, thiệt hại quyền lợi từ vi phạm nghĩa vụ chủ đầu tư Tổng quan tình hình nghiên cứu Cho đến có nhiều tác giả nghiên cứu hợp đồng mua bán nhà nói chung mua bán nhà hình thành tương lai nói riêng, bao gồm quy định pháp luật hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai theo Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản, nhiều viết tạp chí chuyên ngành đề cập đến hợp đồng mua bán nhà đặc biệt vấn đề thực nghĩa vụ hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai Liên quan đến đề tài hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai có đề tài luận văn thạc sĩ Hoàng Thị Phượng Nghĩa năm 2015 “Hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai theo Luật Nhà Việt Nam” Trong luận văn tác giả nghiên cứu quy định cụ thể pháp luật hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai để từ bất cập thực tiễn với quy định luật hành đề xuất hướng hoàn thiện, nhiên, vấn đề gút mắc hoạt động mua bán nhà hình thành tương lai đặc biệt hộ nhà chung cư thương mại vấn đề thực nghĩa vụ cam kết hợp đồng bên tham gia giao dịch chưa tác giả trọng Liên quan đến hợp đồng mua bán hộ chung cư có luận văn thạc sỹ Nguyễn Thanh Đạm “Hợp đồng mua bán hộ chung cư dự án phát triển nhà thương mại từ thực tiễn Thành phố Hồ Chí Minh năm 2015” Tác giả đánh giá rủi ro pháp lý trình thực giao kết hợp đồng mua bán hộ nhà thương mại qua thực tiễn Thành phố Hồ Chí Minh nói chung mua bán hộ nhà thương mại hình thành tương lai mảng lớn giao dịch bất động sản lại không tác giả đề cập Cũng vấn đề hợp đồng mua bán hộ chung cư, luận văn thạc sĩ “Tranh chấp hợp đồng mua bán hộ chung cư - Thực trạng giải pháp” tác giả Hoàng Thị Thùy năm 2010 rõ vấn đề phát sinh tranh chấp hợp đồng mua bán hộ chung cư qua hình thức biến tướng thành hợp đồng đặt cọc hợp đồng ủy quyền, hợp đồng góp vốn hợp tác đầu tư, hợp đồng hứa mua, hứa bán đề xuất ý kiến hoàn thiện pháp luật hợp đồng Tuy nhiên, theo hiểu biết tác giả, chưa có công trình nghiên cứu “Nghĩa vụ chủ đầu tư theo hợp đồng mua bán hộ nhà thương mại hình thành tương lai từ thực tiễn Thành phố Hồ Chí Minh” Mục đích nhiệm vụ nghiên cứu Tác giả chọn đề tài nhằm mục đích làm sáng tỏ quy định pháp luật kinh doanh bất động sản nghĩa vụ cụ thể chủ đầu tư theo hợp đồng mua bán hộ nhà thương mại hình thành tương lai, qua rõ bất cập quy định pháp luật hành, cảnh báo cho người mua nhà rủi ro việc mua bán hộ nhà thương mại hình thành tương lai đồng thời kiến nghị điều chỉnh quy định pháp luật cho phù hợp tình hình thực tế phát triển thị trường bất động sản Để thực mục tiêu đó, tác giả phân tích, đối chiếu quy định pháp luật nghĩa vụ chủ đầu tư với thực tiễn áp dụng, qua tác giả đề xuất hướng hoàn thiện pháp luật, khắc phục bất cập tồn 4 Đối tượng phạm vi nghiên cứu Trong luận văn này, tác giả tập trung nghiên cứu quy định pháp luật Việt Nam hợp đồng, nghĩa vụ chủ đầu tư theo hợp đồng mua bán nhà thương mại hình thành tương lai, cụ thể quy định Luật Nhà năm 2014, Luật Kinh doanh bất động sản 2014, Luật Xây dựng năm 2014, Bộ luật Dân 2015, Luật Doanh nghiệp năm 2014, Luật Bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng năm 2010 Tất vấn đề tác giả đặt không gian nghiên cứu thực tiễn hoạt động thị trường hộ nhà thương mại hình thành tương lai Thành phố Hồ Chí Minh vòng năm gần Phương pháp luận phương pháp nghiên cứu Đề tài tác giả thực sở nghiên cứu lý luận kết hợp với thực tiễn qua phương pháp nghiên cứu khoa học thu thập thông tin, phân tích, so sánh, tổng hợp để làm sáng tỏ vấn đề liên quan đến nghĩa vụ chủ đầu tư theo hợp đồng mua bán hộ nhà thương mại hình thành tương lai địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh - thị trường kinh doanh bất động sản sôi động nước ta Ý nghĩa khoa học thực tiễn đề tài Qua phân tích quy định pháp luật góc độ lí luận vấn đề mua bán hộ nhà thương mại hình thành tương lai cho thấy cần thiết, tầm quan trọng việc xây dựng quy định pháp luật cần phải chặt chẽ, thống văn pháp luật nhằm tạo hành lang pháp lý an toàn, thống ổn định hoạt động kinh doanh bất động sản nói chung hộ nhà thương mại hình thành tương lai nói riêng Bên cạnh đó, phân tích, dẫn chứng từ tình hình thực tế hoạt động mua bán nhà hình thành tương lai Thành phố Hồ Chí Minh góp phần rõ bất cập, tồn thực tiễn áp dụng quy định pháp luật để từ cảnh báo cho người mua nhà rủi ro pháp lý xảy thực giao dịch Cuối số đề xuất, kiến nghị mà tác giả đưa ra, nguồn thông tin hữu ích cho người mua nhà, nguồn tham khảo cho nhà làm luật liên quan đến giao dịch mua bán hộ nhà thương mại hình thành tương lai Cơ cấu luận văn Ngoài phần Mở đầu, Kết luận, Danh mục tài liệu tham khảo Phụ lục, Nội dung luận văn gồm chương: Chương 1: Lý luận quy định pháp luật nghĩa vụ chủ đầu tư theo hợp đồng mua bán hộ nhà thương mại hình thành tương lai; Chương 2: Thực tiễn thực nghĩa vụ chủ đầu tư hoạt động mua bán hộ nhà thương mại hình thành tương lai Thành phố Hồ Chí Minh; Chương 3: Phương hướng giải pháp hoàn thiện nâng cao hiệu thực thi pháp luật nghĩa vụ chủ đầu tư theo hợp đồng mua bán hộ nhà thương mại hình thành tương lai ... nghĩa vụ chủ đầu tư theo hợp đồng mua bán hộ nhà thương mại hình thành tư ng lai; Chương 2: Thực tiễn thực nghĩa vụ chủ đầu tư hoạt động mua bán hộ nhà thương mại hình thành tư ng lai Thành phố. .. CHỦ ĐẦU TƯ TRONG HOẠT ĐỘNG MUA BÁN CĂN HỘ NHÀ Ở THƯƠNG MẠI HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI TẠI THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH 36 2.1 Thực trạng mua bán hộ nhà thương mại hình thành tư ng lai Thành phố Hồ. .. định nghĩa vụ chủ đầu tư theo hợp đồng mua bán hộ nhà thương mại hình thành tư ng lai - Việc ký kết hợp đồng mua bán hộ nhà thương mại hình thành tư ng lai làm phát sinh quyền nghĩa vụ chủ đầu tư