VIỆN HÀN LÂM KHOA HỌC XÃ HỘI VIỆT NAM HỌC VIỆN KHOA HỌC XÃ HỘI K NGUYỄN NGỌC PHƢƠNG THẾ CHẤP NHÀ Ở ĐỂ BẢO ĐẢM HỢP ĐỒNG TÍN DỤNG NGÂN HÀNG THEO PHÁP LUẬT VIỆT NAM HIỆN NAY Chuyên ngành: Luật Kinh tế Mã số : 60.38.01.07 TÓM TẮT LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC HÀ NỘI – 2017 Cơng trình đƣợc hồn thành tại: HỌC VIỆN KHOA HỌC XÃ HỘI Ngƣời hƣớng dẫn khoa học: PGS TS LÊ THỊ THU THỦY Phản biện 1: TS NGUYỄN AM HIỂU Phản biện 2: TS HỒ NGỌC HIỂN Luận văn bảo vệ trước Hội đồng chấm luận văn thạc sĩ họp tại: Học viện Khoa học xã hội hồi ngày tháng năm 2017 C th t m hi u luận văn tại: Thư viện Học viện Khoa học xã hội MỞ ĐẦU Tính cấp thiết đề tài Khi kinh tế thị trường đời phát tri n Việt Nam vào năm 1980 nay, nhu cầu sử dụng vốn xã hội ngày lớn Đ đáp ứng nhu cầu đ , TCTD xuất với vai trò đặc biệt quan trọng đ trung gian tài Các tổ chức mặt huy động nguồn vốn “nhàn rỗi” từ xã hội, mặt đầu tư ngược trở lại vào xã hội đ phát tri n kinh tế thị trường thông qua việc cho cá nhân, doanh nghiệp vay vốn Bản chất hoạt động TCTD ẩn chứa nhiều rủi ro nên cần phải c biện pháp bảo đảm đ tổ chức hoạt động cách hiệu quả, đ c biện pháp bảo đảm tiền vay Hiện nay, thực tế TCTD Việt Nam, biện pháp bảo đảm tiền vay áp dụng phổ biến chấp tài sản Tùy theo mục đích điều kiện người vay mà tài sản chấp c khác từ động sản tơ, tầu thủy chí máy bay bất động sản nhà ở, quyền sử dụng đất, nhà xưởng,… Tuy nhiên, thực tế cho thấy loại tài sản chấp phổ biến nhà Mặc dù quy định pháp luật Việt Nam trọng tới giao dịch liên quan tới nhà ở, đ c chấp, tồn nhiều m không thống nhất, chồng chéo dẫn tới việc thực gặp nhiều kh khăn Đặc biệt bối cảnh BLDS 2015 vừa c hiệu lực lại tạo nhiều m không thống với văn pháp luật cũ Luật nhà 2014, Luật đất đai 2013,… Trong tr nh làm việc thực tế tổ chức hành nghề công chứng, tác giả Luận văn c hội tiếp cận với nhiều hợp đồng chấp mà đối tượng nhà ở, qua đ thấy kh khăn, vướng mắc mà bên tham gia giao dịch gặp phải Đ lý mà tác giả chọn đề tài “Thế chấp nhà để bảo đảm hợp đồng tín dụng ngân hàng theo pháp luật Việt Nam nay” đ làm đề tài nghiên cứu cho luận văn tốt nghiệp thạc sĩ m nh Tình hình nghiên cứu đề tài Hiện c nhiều công tr nh nghiên cứu bao gồm kh a luận tốt nghiệp, luận văn thạc sỹ, luận án tiến sĩ vấn đề bảo đảm tiền vay TCTD Nhưng chấp nhà đ bảo đảm hợp đồng tín dụng ngân hàng lại vấn đề mẻ, đề cập đến công tr nh nghiên cứu chưa chuyên sâu, dừng việc phân tích số khía cạnh số địa bàn định Trong tr nh thực đề tài này, tác giả c tham khảo nghiên cứu đ từ đ đưa quan m cá nhân m nh Một số công tr nh nghiên cứu c th k đến như: - Lê Nguyễn Nhu (2010), Hợp đồng chấp nhà, đất địa bàn Thành phố Cần Thơ, Luận văn Thạc sĩ luật học, Học viện khoa học xã hội, Hà Nội - Phan Thụy Vi (2010), Thế chấp tài sản bảo đảm thực hợp đồng tín dụng ngân hàng qua thực tiễn thành phố Hồ Chí Minh, Luận văn Thạc sĩ luật học, Học viện khoa học xã hội, Hà Nội - Trần Thị B nh An (2013), Thế chấp quyền sử dụng đất cá nhân, hộ gia đ nh tổ chức tín dụng theo pháp luật Việt Nam nay, Luận văn Thạc sĩ luật học, Học viện khoa học xã hội, Hà Nội - Nguyễn Thanh Thúy (2014), Thế chấp nhà h nh thành tương lai theo pháp luật Việt Nam, Luận văn Thạc sĩ luật học, Khoa Luật, Đại học Quốc gia Hà Nội, Hà Nội C th nhận thấy công tr nh nghiên cứu nêu c phân tích sâu sắc biện pháp bảo đảm tiền vay chấp tài sản, hợp đồng chấp nhà, chấp quyền sử dụng đất ở, chấp nhà h nh thành tương lai Tuy nhiên vấn đề chấp nhà đ bảo đảm hợp dồng tín dụng ngân hàng th chưa quan tâm phân tích chuyên sâu Mục đích nhiệm vụ nghiên cứu  Mục đích nghiên cứu: Thơng qua việc nghiên cứu lý thuyết phân tích, đánh giá quy định pháp luật Việt Nam chấp nhà n i chung, chấp nhà đ bảo đảm hợp đồng tín dụng ngân hàng n i riêng thực tiễn áp dụng quy định này, từ đ , đưa ý kiến đề xuất đ hoàn thiện quy định pháp luật, g p phần phát huy vai trị tích cực chế định chấp nhà thực tế, nâng cao vai trị hoạt động tín dụng hiệu biện pháp bảo đảm tiền vay chấp nhà  Nhiệm vụ nghiên cứu: - Phân tích, khái quát vấn đề lý luận chấp nhà đ bảo đảm hợp đồng tín dụng ngân hàng - Phân tích, đánh giá cách hệ thống toàn diện quy định pháp luật Việt Nam hành điều chỉnh vấn đề chấp nhà đ bảo đảm hợp đồng tín dụng ngân hàng - Phân tích, đánh giá thực trạng việc thực quy định pháp luật chấp nhà đ bảo đảm bảo đảm hợp đồng tín dụng ngân hàng - Đề xuất định hướng giải pháp g p phần hoàn thiện quy định pháp luật liên quan đến vấn đề chấp nhà đ bảo đảm hợp đồng tín dụng ngân hàng Đối tƣợng phạm vi nghiên cứu Trong khuôn khổ Luận văn, tác giả tập trung nghiên cứu vấn đề lý luận, quy định pháp luật Việt Nam chấp nhà đ bảo đảm hợp đồng tín dụng ngân hàng, đồng thời nghiên cứu thực tiễn áp dụng vấn đề Cụ th hơn, Luận văn sâu nghiên cứu vấn đề chấp nhà đ bảo đảm cho nghĩa vụ trả nợ phát sinh từ hợp đồng tín dụng ngân hàng (mà khơng phải tất nghĩa vụ khác phát sinh từ hợp đồng tín dụng), với đối tượng nhà riêng lẻ nhà chung cư h nh thành theo quy định BLDS 2015 Luật nhà 2014 Luận văn không nghiên cứu chấp nhà h nh thành tương lai Phƣơng pháp luận phƣơng pháp nghiên cứu Trong tr nh nghiên cứu đ hoàn thành luận văn, tác giả vận dụng phương pháp vật biện chứng, vật lịch sử Chủ nghĩa Mác – Lê Nin tư tưởng Hồ Chí Minh Các phương pháp nghiên cứu luật học truyền thống sử dụng Luận văn bao gồm: phương pháp so sánh, phương pháp đối chiếu, phương pháp phân tích, tổng hợp, phương pháp thống kê, khái quát h a, phương pháp lịch sử, tư logic, phương pháp quy nạp, diễn giải,… đ làm sáng tỏ nội dung phạm vi nghiên cứu đề tài Ý nghĩa lý luận thực tiễn luận văn Việc nghiên cứu cách c hệ thống vấn đề chấp nhà đ bảo đảm hợp đồng tín dụng ngân hàng theo pháp luật Việt Nam mang ý nghĩa lý luận thực tiễn sâu sắc Về phương diện lý luận, luận văn tiến hành hệ thống h a làm sáng tỏ lý thuyết khái niệm, đặc m chấp nhà đ bảo đảm hợp đồng tín dụng ngân hàng Điều g p phần làm sở cho việc nghiên cứu quy định pháp luật đề xuất định hướng giải pháp hoàn thiện pháp luật chấp nhà đ bảo đảm hợp đồng tín dụng ngân hàng Về phương diện thực tiễn, việc hệ thống h a quy định pháp luật chấp nhà đ bảo đảm hợp đồng tín dụng ngân hàng giúp TCTD, tổ chức hành nghề công chứng, quan cá nhân liên quan khác nắm rõ quy định, tr nh tự, thủ tục việc chấp nhà ở, đăng ký giao dịch bảo đảm chấp nhà ở, xử lý nhà chấp Đồng thời hi vọng kiến nghị luận văn đem lại kết thiết thực cho việc hoàn thiện quy định pháp luật Việt Nam chấp nhà đ bảo đảm hợp đồng tín dụng ngân hàng, phát huy vai trị tích cực chế định thực tế, g p phần phát tri n lành mạnh hoạt động tín dụng ngân hàng, thúc đẩy kinh tế phát tri n Cơ cấu luận văn Ngoài phần mở đầu, kết luận, danh mục tài liệu tham khảo, nội dung Luận văn bao gồm ba chương: Chương 1: Những vấn đề lý luận pháp luật chấp nhà đ bảo đảm hợp đồng tín dụng ngân hàng Chương 2: Quy định pháp luật thực trạng thực thi pháp luật chấp nhà đ bảo đảm hợp đồng tín dụng ngân hàng Chương 3: Định hướng giải pháp hoàn thiện pháp luật chấp nhà đ bảo đảm thực hợp đồng tín dụng ngân hàng Chƣơng NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ PHÁP LUẬT THẾ CHẤP NHÀ Ở ĐỂ ĐẢM BẢO HỢP ĐỒNG TÍN DỤNG NGÂN HÀNG 1.1 Khái niệm đặc điểm chấp nhà 1.1.1 Khái niệm, đặc điểm phân loại nhà 1.1.1.1 Khái niệm nhà Qua phân tích, tác giả đưa khái niệm: Nhà loại BĐS xây dựng với mục đích để phục vụ nhu cầu sinh hoạt người, nhà bao gồm phần mặt đất, phần mặt đất, phần mặt nước phần mặt nước 1.1.1.2 Đặc m nhà - Nhà đối tượng quyền sở hữu: theo pháp luật dân th tài sản bao gồm động sản BĐS đ nhà loại BĐS Do chủ th chủ sở hữu nhà c đầy đủ quyền sở hữu bao gồm quyền chiếm hữu, quyền sử dụng, quyền định đoạt - Xác lập quyền sở hữu nhà thông qua việc đăng ký theo quy định pháp luật: việc đăng ký quyền sở hữu nhà quy định nhiều văn pháp luật Đầu tiên c th thấy Pháp luật dân c quy định BĐS phải đăng ký quyền sở hữu Tuy nhiên trong Luật nhà 2014 th lại quy định quyền cấp giấy chứng nhận nhà thuộc sở hữu hợp pháp Như vậy, Luật nhà 2014 coi việc đăng ký quyền sở hữu nhà chủ sở hữu quyền chủ sở hữu nhà C th n i việc đăng ký quyền sở hữu nhà vừa công cụ đ quan nhà nước thực chức quản lý nhà ở, lại vừa quyền chủ sở hữu nhà đ bảo vệ quyền lợi ích hợp pháp m nh - Quyền sở hữu nhà c mối liên hệ với quyền sử dụng đất ở: Do đặc thù nhà công tr nh xây dựng liên kết định vị mặt đất, nên nhà đất hai thứ không th tách rời Nhà riêng lẻ nhà xây dựng đất riêng biệt, c th thấy rõ đây, việc sở hữu loại nhà kèm với việc sử dụng riêng đất mà nhà đ xây dựng nên Như c quyền sở hữu nhà riêng lẻ đồng nghĩa c quyền sử dụng đất riêng biệt nhà đ Theo Nghị định số 43/2014/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành số điều, khoản Luật Đất đai 2013 th diện tích đất thuộc quyền sử dụng chung chủ sở hữu hộ chung cư, văn phòng làm việc, sở thương mại, dịch vụ nhà chung cư (sau gọi chung hộ) bao gồm diện tích đất xây dựng khối nhà chung cư, làm sân, trồng hoa, xanh xung quanh nhà đất xây dựng công tr nh hạ tầng bên nhà chung cư đ phục vụ trực tiếp cho nhà chung cư chủ đầu tư bàn giao cho chủ sở hữu hộ tự tổ chức quản lý, sử dụng theo dự án đầu tư Quyền sử dụng đất diện tích đất thuộc quyền sử dụng chung quyền sử dụng chung theo phần không th phân chia Tỷ lệ phần quyền sử dụng đất tính tỷ lệ diện tích hộ chia cho tổng diện tích sàn hộ nhà chung cư Chủ sở hữu hộ cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất diện tích đất sử dụng chung theo thời hạn ổn định lâu dài - Thời hạn sở hữu nhà ở: việc quy định thời hạn nhà điều tất yếu phải c nhằm bảo đảm an toàn cho người sử dụng nhà người xung quanh Đối với nhà chung cư, thời hạn sử dụng quy định Điều 99, Luật nhà 2014 Theo đ th thời hạn sử dụng nhà chung cư xác định vào cấp công tr nh xây dựng kết luận ki m định chất lượng quan quản lý nhà cấp tỉnh nơi c nhà chung cư Đối với trường hợp nhà riêng lẻ, theo quy định Điều 125, Luật đất đai 2013 th đất hộ gia đ nh, cá nhân sử dụng c thời hạn lâu dài Tuy nhiên theo quy định Luật nhà 2014, Điều 46, khoản th nhà riêng lẻ lại c thời hạn sử dụng phụ thuộc vào cấp công tr nh xây dựng trạng thực tế nhà 1.1.1.3 Phân loại nhà Luật nhà 2014, Điều phân loại nhà bao gồm: - Nhà riêng lẻ - Nhà chung cư - Nhà thương mại - Nhà công vụ - Nhà đ phục vụ tái định cư - Nhà xã hội - Nhà c sẵn - Nhà h nh thành tương lai 1.1.2 Khái niệm chấp nhà Qua phân tích, tác giả đưa khái niệm: Thế chấp nhà việc bên (sau gọi chung bên chấp) dùng nhà thuộc sở hữu để bảo đảm thực nghĩa vụ không giao nhà cho bên (sau gọi chung bên nhận chấp) Nhà chấp bên chấp giữ bên thỏa thuận giao cho người thứ ba giữ nhà chấp 1.1.3 Đặc điểm chấp nhà - Không c chuy n giao nhà chấp Đây đặc trưng riêng biệt biện pháp chấp Trong chấp nhà ở, bên chấp chuy n giao nhà cho bên nhận chấp mà trực tiếp nắm giữ nhà đ , bên chấp phải chuy n giao giấy tờ pháp lý (như giấy tờ chứng nhận quyền sở hữu nhà ở) Trong số trường hợp bên c thoả thuận th nhà chấp c th giao cho người thứ ba quản lý Đây m khác biệt chấp tài sản với biện pháp bảo đảm thực nghĩa vụ dân khác - Một nhà c th dùng đ chấp nhằm bảo đảm thực nhiều nghĩa vụ Điều quy định BLDS 2015 điều 296 sau:  Một tài sản c th dùng đ bảo đảm thực nhiều nghĩa vụ, c giá trị thời m xác lập giao dịch bảo đảm lớn tổng giá trị nghĩa vụ bảo đảm, trừ trường hợp c thoả thuận khác pháp luật c quy định khác  Trường hợp tài sản bảo đảm thực nhiều nghĩa vụ th bên bảo đảm phải thông báo cho bên nhận bảo đảm sau biết việc TSBĐ dùng đ bảo đảm thực nghĩa vụ khác Mỗi lần bảo đảm phải lập thành văn  Trường hợp phải xử lý tài sản đ thực nghĩa vụ đến hạn th nghĩa vụ khác chưa đến hạn coi đến hạn tất bên nhận bảo đảm tham gia xử lý tài sản Bên nhận bảo đảm thông báo việc xử lý tài sản c trách nhiệm xử lý tài sản, bên nhận bảo đảm không c thoả thuận khác  Trường hợp bên muốn tiếp tục thực nghĩa vụ chưa đến hạn th c th thoả thuận việc bên bảo đảm dùng tài sản khác đ bảo đảm việc thực nghĩa vụ chưa đến hạn - Nhà chấp c th c thay đổi dùng đ chấp Do xuất phát từ đặc m bên chấp chuy n giao nhà chấp đặc m riêng nhà dẫn đến việc thời gian chấp, nhà c th c số thay đổi như:  Giá trị nhà chấp thay đổi chủ sở hữu cải tạo xây dựng thêm, nhà xuống cấp, c th tác động sách nhà nước Tùy vào nguyên nhân giá trị nhà c th tăng giảm, chí khơng cịn (do bị thu hồi, phá dỡ theo định nhà nước Điều c th dẫn đến tranh chấp bên chấp nhận chấp không c thỏa thuận từ đầu  Thay đổi chủ sở hữu điều kiện bất khả kháng việc chủ sở hữu nhà chấp không may qua đời dẫn tới việc phát sinh thừa kế Đây trường hợp gặp nhà thường chấp nhằm đảm bảo cho nhiều nghĩa vụ quan trọng c giá trị lớn thời hạn chấp thường dài Việc dẫn tới kh khăn ảnh hưởng trực tiếp tới quyền lợi hai bên chủ yếu cho bên nhận chấp - Thế chấp quyền sở hữu nhà c mối liên hệ với chấp quyền sử dụng đất Theo quy định BLDS 2015 khoản 3, Điều 318 th trường hợp chấp quyền sử dụng đất mà tài sản gắn liền với đất thuộc quyền sở hữu bên chấp th tài sản gắn liền với đất thuộc tài sản chấp, trừ trường hợp c thỏa thuận khác Đối với nhà hộ chung cư, chủ sở hữu hộ chung cư chấp hộ chung cư thuộc sở hữu m nh th tài sản chấp không c phần sở hữu riêng thuộc hộ chung cư đ mà bao gồm phần sở hữu chung hộ chung cư đ phần quyền sử dụng chung diện tích đất sử dụng chung thuộc nhà chung cư đ 1.2 Khái niệm, đặc điểm chấp nhà để đảm bảo hợp đồng tín dụng Ngân hàng 1.2.1 Khái niệm chấp nhà để đảm bảo hợp đồng tín dụng Ngân hàng Hợp đồng tín dụng hợp đồng cho vay, theo Ngân hàng bên cho vay giao cho bên vay khoản tiền để sử dụng vào mục đích xác định thời hạn định theo thoả thuận với ngun tắc có hồn trả gốc lãi Qua phân tích, tác giả đưa khái niệm: Thế chấp nhà để đảm bảo hợp đồng tín dụng Ngân hàng việc bên chấp dùng nhà thuộc sở hữu để cam kết thực nghĩa vụ trả nợ thân người khác hợp đồng tín dụng Ngân hàng Trong trường hợp nghĩa vụ trả nợ bị vi phạm nhà chấp xử lý theo quy định pháp luật để thu hồi nợ cho Ngân hàng 1.2.2 Đặc điểm chấp nhà để đảm bảo hợp đồng tín dụng Ngân hàng - Thế chấp nhà đ đảm bảo hợp đồng tín dụng Ngân gắn liền với nghĩa vụ mà n bảo đảm trả nợ hợp đồng tín dụng Ngân hàng Việc chấp nhà đ đảm bảo hợp đồng tín dụng Ngân hàng yêu cầu bên Ngân hàng bên vay mà theo đ bên vay phải dùng nhà m nh đ cam kết trả nợ cho khoản vay hợp đồng tín dụng với bên Ngân hàng Yêu cầu v quyền lợi bên Ngân hàng cần phải bảo đảm an toàn cho khoản vay m nh Qua phân tích, tác giả đưa khái niệm: Pháp luật chấp nhà để bảo đảm hợp đồng tín dụng Ngân hàng tập hợp quy định pháp luật điều chỉnh mối quan hệ chấp nhà bên chủ thể NHTM bên cá nhân, hộ gia đình tổ chức để đảm bảo nghĩa vụ trả nợ phát sinh từ hợp đồng tín dụng 1.3.2 Nội dung pháp luật chấp nhà để đảm bảo hợp đồng tín dụng Ngân hàng - Các quy định điều kiện nhà dùng đ chấp - Các quy định chủ th tham gia quan hệ chấp nhà đ bảo đảm hợp đồng tín dụng Ngân hàng - Các quy định h nh thức nội dung hợp đồng chấp nhà đ bảo đảm hợp đồng tín dụng Ngân hàng - Các quy định xử lý nhà chấp đ bảo đảm hợp đồng tín dụng Ngân hàng - Các quy định đăng ký giao dịch bảo đảm nhà chấp đ bảo đảm hợp đồng tín dụng Ngân hàng 10 Chƣơng QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VÀ THỰC TRẠNG THỰC THI PHÁP LUẬT VỀ THẾ CHẤP NHÀ Ở ĐỂ ĐẢM BẢO HỢP ĐỒNG TÍN DỤNG NGÂN HÀNG 2.1 Điều kiện nhà tham gia quan thệ chấp để bảo đảm hợp đồng tín dụng Ngân hàng 2.1.1 Quy định pháp luật điều kiện nhà tham gia quan thệ chấp để bảo đảm hợp đồng tín dụng Ngân hàng Luật nhà 2014, khoản 1, Điều 118 quy định giao dịch mua bán, cho thuê mua, tặng cho, đổi, chấp, g p vốn nhà th nhà phải c đủ điều kiện sau đây: a) C Giấy chứng nhận theo quy định pháp luật, trừ trường hợp quy định khoản Điều này; b) Không thuộc diện c tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện quyền sở hữu; thời hạn sở hữu nhà trường hợp sở hữu nhà c thời hạn; c) Không bị kê biên đ thi hành án không bị kê biên đ chấp hành định hành c hiệu lực pháp luật quan nhà nước c thẩm quyền; d) Không thuộc diện c định thu hồi đất, c thông báo giải tỏa, phá dỡ nhà quan c thẩm quyền 2.1.2 Thực trạng thực thi pháp luật điều kiện nhà tham gia quan thệ chấp để bảo đảm hợp đồng tín dụng Ngân hàng Việc xác định điều kiện gặp nhiều kh khăn bất cập Cụ th việc xác định t nh trạng nhà c tranh chấp hay không thời m chấp nhà Hiện thực tế c nhiều nơi tiếp nhận khiếu kiện tranh chấp nhà tổ chức hành nghề công chứng, UBND cấp,…nhưng lại không thống hệ thống công khai thông tin t nh trang tranh chấp nhà ở, dẫn tới việc NHTM kh đ tiếp cận thông tin đầy đủ t nh trạng nhà tr nh thẩm định tài sản chấp 2.2 Chủ thể tham gia quan hệ chấp nhà để đảm bảo hợp đồng tín dụng Ngân hàng 2.2.1 Quy định pháp luật chủ thể tham gia quan hệ chấp nhà để đảm bảo hợp đồng tín dụng Ngân hàng 11 - Đối với chủ th cá nhân cần phải đáp ứng điều kiện quy định khoản 1, Điều 119, Luật nhà 2014 phải c quyền sở hữu nhà ủy quyền từ chủ sở hữu nhà c đầy đủ lực hành vi dân - Đối với tổ chức th theo quy định khoản 1, Điều 119, Luật nhà 2014 cần phải c tư cách pháp nhân 2.2.2 Thực trạng thực thi pháp luật chủ thể tham gia quan hệ chấp nhà để đảm bảo hợp đồng tín dụng Ngân hàng - Kh việc nhận biết cá nhân c đủ lực hành vi dân hay không thời m xác lập giao dịch - Việc xác định người đại diện tổ chức c đủ thẩm quyền đ xác lập giao dịch hay không vấn đề gặp nhiều kh khăn thực tế - Vướng mắc việc bên chấp cá nhân dùng nhà m nh đ chấp bảo đảm nghĩa vụ hợp đồng tín dụng cho tổ chức mà đại diện theo pháp luật tổ chức đ cá nhân sở hữu nhà chấp 2.3 Hợp đồng chấp chấp nhà để đảm bảo hợp đồng tín dụng Ngân hàng 2.3.1 Quy định pháp luật hợp đồng chấp chấp nhà để đảm bảo hợp đồng tín dụng Ngân hàng 2.3.1.1 H nh thức hợp đồng chấp chấp nhà đ đảm bảo hợp đồng tín dụng Ngân hàng Điều 122, Luật nhà 2014 quy định trường hợp mua bán, tặng cho, đổi, g p vốn, chấp nhà ở, chuy n nhượng hợp đồng mua bán nhà thương mại th phải thực công chứng, chứng thực hợp đồng 2.3.1.2 Tr nh tự, thủ tục công chứng, chứng thực hợp đồng chấp nhà đ đảm bảo hợp đồng tín dụng Ngân hàng - Bước 1: Cơng chứng viên ki m tra giấy tờ hồ sơ yêu cầu công chứng người yêu cầu công chứng cung cấp Trường hợp hồ sơ yêu cầu công chứng đầy đủ, phù hợp với quy định pháp luật th thụ lý ghi vào sổ công chứng - Bước 2: Công chứng viên hướng dẫn người yêu cầu công chứng tuân thủ quy định thủ tục công chứng quy định pháp luật c liên quan đến việc thực hợp đồng, giao dịch; giải thích 12 cho người u cầu cơng chứng hi u rõ quyền, nghĩa vụ lợi ích hợp pháp họ, ý nghĩa hậu pháp lý việc tham gia hợp đồng, giao dịch - Bước 3: Trong trường hợp c cho hồ sơ yêu cầu công chứng c vấn đề chưa rõ, việc giao kết hợp đồng, giao dịch c dấu hiệu bị đe dọa, cưỡng ép, c nghi ngờ lực hành vi dân người yêu cầu công chứng đối tượng hợp đồng, giao dịch chưa mô tả cụ th th công chứng viên đề nghị người yêu cầu công chứng làm rõ theo đề nghị người yêu cầu công chứng, công chứng viên tiến hành xác minh yêu cầu giám định; trường hợp không làm rõ th c quyền từ chối công chứng - Bước 4: Công chứng viên ki m tra dự thảo hợp đồng, giao dịch; dự thảo hợp đồng, giao dịch c điều khoản vi phạm pháp luật, trái đạo đức xã hội, đối tượng hợp đồng, giao dịch không phù hợp với quy định pháp luật th công chứng viên phải rõ cho người yêu cầu công chứng đ sửa chữa Trường hợp người yêu cầu công chứng không sửa chữa th công chứng viên c quyền từ chối công chứng - Bước 5: Người yêu cầu công chứng tự đọc lại dự thảo hợp đồng, giao dịch công chứng viên đọc cho người yêu cầu công chứng nghe theo đề nghị người yêu cầu công chứng - Bước 6: Người u cầu cơng chứng đồng ý tồn nội dung dự thảo hợp đồng, giao dịch th ký vào trang hợp đồng, giao dịch Công chứng viên yêu cầu người yêu cầu công chứng xuất tr nh giấy tờ đ đối chiếu trước ghi lời chứng, ký vào trang hợp đồng, giao dịch 2.3.1.3 Nội dung hợp đồng chấp nhà đ đảm bảo hợp đồng tín dụng Ngân hàng - Chủ th hợp đồng: gồm bên tham gia giao kết hợp đồng - Phạm vi nghĩa vụ bảo đảm: Nghĩa vụ c th bảo đảm phần toàn theo thoả thuận theo quy định pháp luật; không c thoả thuận pháp luật không quy định phạm vi bảo đảm th nghĩa vụ coi bảo đảm toàn bộ, k nghĩa vụ trả lãi, tiền phạt bồi thường thiệt hại - Tài sản bảo đảm: Mô tả đặc m nhà giao dịch đặc m đất gắn với nhà đ 13 - Giá trị tài sản chấp thời hạn chấp: Ghi rõ giá trị định giá nhà chấp số, chữ đơn vị tiền; mã số, ngày lập, bên lập Biên định giá TSBĐ Thời hạn chấp tính từ ngày bên ký hợp đồng chấp bên chấp thực xong tất nghĩa vụ trả nợ gốc, lãi, chi phí phát sinh khác (nếu c ) cho bên Ngân hàng - Nghĩa vụ bên chấp:  Giao giấy tờ liên quan đến tài sản chấp  Bảo quản, giữ g n tài sản chấp  Áp dụng biện pháp cần thiết đ khắc phục, k phải ngừng việc khai thác công dụng tài sản chấp việc khai thác đ mà tài sản chấp c nguy giá trị giảm sút giá trị  Khi tài sản chấp bị hư hỏng th thời gian hợp lý bên chấp phải sửa chữa thay tài sản khác c giá trị tương đương  Cung cấp thông tin thực trạng tài sản chấp cho bên nhận chấp  Giao tài sản chấp cho bên nhận chấp đ xử lý thuộc trường hợp xử lý TSBĐ  Thông báo cho bên nhận chấp quyền người thứ ba tài sản chấp, c ; trường hợp không thông báo th bên nhận chấp c quyền huỷ hợp đồng chấp tài sản yêu cầu bồi thường thiệt hại tr hợp đồng chấp nhận quyền người thứ ba tài sản chấp  Không bán, thay thế, trao đổi, tặng cho tài sản chấp không đồng ý văn bên nhận chấp - Quyền bên chấp:  Khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản chấp, trừ trường hợp hoa lợi, lợi tức tài sản chấp theo thoả thuận  Đầu tư đ làm tăng giá trị tài sản chấp  Nhận lại tài sản chấp người thứ ba giữ giấy tờ liên quan đến tài sản chấp bên nhận chấp giữ nghĩa vụ bảo đảm chấp chấm dứt thay biện pháp bảo đảm khác 14  Được bán, trao đổi, tặng cho tài sản chấp bên nhận chấp đồng ý văn  Được cho thuê, cho mượn tài sản chấp phải thông báo cho bên thuê, bên mượn biết việc tài sản cho thuê, cho mượn dùng đ chấp phải thông báo cho bên nhận chấp biết - Nghĩa vụ bên nhận chấp:  Trả giấy tờ cho bên chấp sau chấm dứt chấp  Thực thủ tục xử lý tài sản chấp theo quy định pháp luật - Quyền bên nhận chấp:  Xem xét, ki m tra trực tiếp tài sản chấp, không cản trở gây kh khăn cho việc h nh thành, sử dụng, khai thác tài sản chấp  Yêu cầu bên chấp phải cung cấp thông tin thực trạng tài sản chấp  Yêu cầu bên chấp áp dụng biện pháp cần thiết đ bảo toàn tài sản, giá trị tài sản trường hợp c nguy làm giá trị giảm sút giá trị tài sản việc khai thác, sử dụng  Thực việc đăng ký chấp theo quy định pháp luật  Yêu cầu bên chấp người thứ ba giữ tài sản chấp giao tài sản đ cho m nh đ xử lý bên chấp không thực thực không nghĩa vụ  Giữ giấy tờ liên quan đến tài sản chấp trường hợp bên c thỏa thuận, trừ trường hợp luật c quy định khác  Xử lý tài sản theo quy định pháp luật - Xử lý tài sản thê chấp: Trong trường hợp hết thời hạn thực nghĩa vụ mà bên chấp không thực thực không nghĩa vụ th bên nhận chấp c quyền yêu cầu xử lý tài sản chấp theo quy định pháp luật Việc xử lý tài sản chấp thực đ toán nghĩa vụ cho bên chấp sau trừ chi phí bảo quản, bán tài sản chi phí khác c liên quan đến việc xử lý tài sản chấp 2.3.2 Thực trạng thực thi pháp luật hợp đồng chấp chấp nhà để đảm bảo hợp đồng tín dụng Ngân hàng 15 Mặc dù pháp luật quy định việc lập ký hợp đồng chấp bên tự nguyện thỏa thuận sở b nh đẳng, nhiên thực tế lại không hoàn toàn Hiện việc chấp tài sản nhà đ bảo đảm hợp đồng tín dụng thường yêu cầu bắt buộc từ phía NHTM người vay Tất nhiên không c ép buộc giao dịch việc không c tài sản hay nhà đ chấp đảm bảo hợp đồng tín dụng đồng đồng nghĩa với việc khoản vay không Ngân hàng phê duyệt Điều dẫn tới thực trạng bên vay gần hồn tồn khơng c quyền thỏa thuận với Ngân hàng đ điều chỉnh điều khoản hợp đồng chấp Hợp đồng chấp TCTD thường mẫu với điều khoản c sẵn phê duyệt qua nhiều cấp, phòng, ban Ngân hàng 2.4 Đăng ký giao dịch bảo đảm nhà chấp để đảm bảo hợp đồng tín dụng Ngân hàng 2.4.1 Quy định pháp luật đăng ký giao dịch bảo đảm nhà chấp để đảm bảo hợp đồng tín dụng Ngân hàng Theo quy định khoản 1, Điều 12, Nghị định 163/2006/NĐCP Nghị định 11/2012/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung số điều Nghị định số 163/2006/NĐ-CP, Điều 120 Luật Nhà 2014 th nhà không thuộc trường hợp phải đăng ký giao dịch bảo đảm theo văn pháp luật nêu trên, nghĩa việc đăng ký giao dịch bảo đảm chấp nhà bên tự thỏa thuận yêu cầu quan nhà nước Tuy nhiên việc chấp quyền sử dụng đất lại nằm diện bắt buộc phải đăng ký giao dịch bảo đảm 2.4.2 Trình tự, thủ tục đăng ký giao dịch bảo đảm nhà chấp để đảm bảo hợp đồng tín dụng Ngân hàng Tr nh tự, thủ tục đăng ký giao dịch bảo đảm nhà chấp đ đảm bảo hợp đồng tín dụng Ngân hàng thực dựa quy định Mục 1, từ Điều 16 đến Điều 19 Mục 4, từ Điều 28 đến Điều 31, Chương II Nghị định 83/2010/NĐ-CP Ngoài việc đăng ký chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất quy định rõ Thông tư liên tịch số 20/2011/TTLT/BTP-BTNMT, thay Thông tư liên tịch 05/2005/TTLT/BTP-BTNMT ngày 16/6/2006, Thông tư liên tịch 03/2006/TTLT/BTP-BTNMT sửa đổi, bổ sung số quy định 16 Thông tư liên tịch số 05/2005/TTLT/BTP-BTNMT Theo đ th việc chấp quyền sử dụng đất nhà gắn liền với đất ghi vào trang (trang cuối cùng) giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà quyền sử dụng đất 2.4.3 Thứ tự ƣu tiên toán đăng ký giao dịch bảo đảm nhà chấp để đảm bảo hợp đồng tín dụng Ngân hàng Theo Điều 308, BLDS 2015 th thứ tự ưu tiên thánh toán xử lý TSBĐ xác định sau: - Khi tài sản dùng đ bảo đảm thực nhiều nghĩa vụ th thứ tự ưu tiên toán bên nhận bảo đảm xác định sau:  Trường hợp biện pháp bảo đảm phát sinh hiệu lực đối kháng với người thứ ba th thứ tự toán xác định theo thứ tự xác lập hiệu lực đối kháng;  Trường hợp c biện pháp bảo đảm phát sinh hiệu lực đối kháng với người thứ ba c biện pháp bảo đảm không phát sinh hiệu lực đối kháng với người thứ ba th nghĩa vụ c biện pháp bảo đảm c hiệu lực đối kháng với người thứ ba toán trước;  Trường hợp biện pháp bảo đảm không phát sinh hiệu lực đối kháng với người thứ ba th thứ tự toán xác định theo thứ tự xác lập biện pháp bảo đảm - Thứ tự ưu tiên toán c th thay đổi, bên nhận bảo đảm c thỏa thuận thay đổi thứ tự ưu tiên toán cho Bên quyền ưu tiên toán ưu tiên toán phạm vi bảo đảm bên mà m nh quyền 2.4.4 Thực trạng thực thi pháp luật đăng ký giao dịch bảo đảm nhà chấp để đảm bảo hợp đồng tín dụng Ngân hàng Nếu xét tổng th , dễ dàng thấy nhược m quy định đăng ký giao dịch bảo đảm nhà chấp, đ thiếu thống hệ thống pháp luật thiếu thống quy định nhà 2.5 Xử lý nhà chấp để đảm bảo hợp đồng tín dụng Ngân hàng 17 2.5.1 Các trƣờng hợp xử lý nhà chấp để đảm bảo hợp đồng tín dụng Ngân hàng Trong Nghị định 163/2006/NĐ-CP trường hợp xử lý TSBĐ quy định Điều 56, bao gồm: - Đến hạn thực nghĩa vụ bảo đảm mà bên c nghĩa vụ không thực thực không nghĩa vụ - Bên c nghĩa vụ phải thực nghĩa vụ bảo đảm trước thời hạn vi phạm nghĩa vụ theo thoả thuận theo quy định pháp luật - Pháp luật quy định TSBĐ phải xử lý đ bên bảo đảm thực nghĩa vụ khác - Các trường hợp khác bên thoả thuận pháp luật quy định Đến BLDS 2015 đời, tiếp nối quan m Nghị định 163/2006/NĐ-CP, trường hợp xử lý TSBĐ quy định điều khoản Điều 299, bao gồm trường hợp sau: - Đến hạn thực nghĩa vụ bảo đảm mà bên c nghĩa vụ không thực thực không nghĩa vụ - Bên c nghĩa vụ phải thực nghĩa vụ bảo đảm trước thời hạn vi phạm nghĩa vụ theo thoả thuận theo quy định luật - Trường hợp khác bên thoả thuận luật c quy định 2.5.2 Thông báo việc xử lý nhà chấp để đảm bảo hợp đồng tín dụng Ngân hàng Việc xử lý nhà chấp đ bảo đảm hợp đồng tín dụng Ngân hàng phải thông báo cho bên chấp bên nhận bảo đảm khác (nếu c ) Điều quy định BLDS 2015 Điều 300 nghĩa vụ quan trọng bên nhận chấp, cụ th sau: - Trước xử lý TSBĐ, bên nhận bảo đảm phải thông báo văn thời hạn hợp lý việc xử lý TSBĐ cho bên bảo đảm bên nhận bảo đảm khác - Đối với TSBĐ c nguy bị hư hỏng dẫn đến bị giảm sút giá trị toàn giá trị th bên nhận bảo đảm c quyền xử lý ngay, đồng thời phải thông báo cho bên bảo đảm bên nhận bảo đảm khác việc xử lý tài sản đ 18 - Trường hợp bên nhận bảo đảm không thông báo việc xử lý TSBĐ mà gây thiệt hại th phải bồi thường cho bên bảo đảm, bên nhận bảo đảm khác 2.5.3 Nghĩa vụ giao quyền nhận lại nhà chấp để bảo đảm hợp đồng tín dụng Ngân hàng Nghĩa vụ giao nhà chấp thực theo quy định Điều 301, BLDS 2015 Theo đ , thuộc vào trường hợp xử lý nhà chấp th bên chấp c nghĩa vụ phải giao nhà chấp đ cho bên nhận chấp Nếu bên chấp không chiu giao nhà chấp th bên nhận chấp c quyền yêu cầu Tòa án giải quyết, trừ pháp luật quy định khác 2.5.4 Trình tự, thủ tục xử lý nhà chấp để bảo đảm hợp đồng tín dụng Ngân hàng Theo quy định Điều 7, Thông tư liên tịch số 16/2014/TTLT-BTPBTNMT-NHNN quy định tr nh tự, thủ tục xử lý tài sản bảo đảm sau: Trước thời m xử lý quyền đòi nợ bảy (07) ngày làm việc, bên nhận chấp gửi cho bên c nghĩa vụ trả nợ văn thơng báo xử lý quyền địi nợ (01) c xác nhận tổ chức hành nghề công chứng hợp đồng chấp quyền địi nợ cơng chứng hợp đồng chấp quyền đòi nợ c chữ ký, dấu (nếu c ) bên Giấy chứng nhận đăng ký giao dịch bảo đảm quyền đòi nợ quan đăng ký giao dịch bảo đảm cấp Trong thời hạn bảy (07) ngày làm việc k từ ngày nhận văn thông báo xử lý quyền đòi nợ, bên c nghĩa vụ trả nợ c trách nhiệm toán khoản nợ cho bên nhận chấp theo hướng dẫn sau: - Nếu thời m thực nghĩa vụ trả nợ theo hợp đồng c phát sinh quyền đòi nợ bên chấp xảy trước thời m xử lý quyền đòi nợ theo hợp đồng chấp th bên c nghĩa vụ trả nợ c trách nhiệm chuy n khoản tiền trả nợ vào tài khoản bên c nghĩa vụ trả nợ mở Ngân hàng theo định bên nhận chấp - Bên nhận chấp c quyền yêu cầu Ngân hàng phong tỏa tài khoản quyền yêu cầu Ngân hàng giải tỏa đ xử lý đến thời m xử lý tài sản chấp K từ thời m nộp tiền vào tài khoản, bên c nghĩa vụ trả nợ không quyền yêu cầu Ngân hàng giải tỏa thực giao dịch số tiền 19 - Nếu thời m thực nghĩa vụ trả nợ theo hợp đồng c phát sinh quyền đòi nợ bên chấp xảy sau thời m xử lý quyền đòi nợ theo hợp đồng chấp th bên nhận chấp quyền yêu cầu bên c nghĩa vụ trả nợ phải toán khoản nợ đ cho m nh thời m nghĩa vụ trả nợ đến hạn - Bên nhận chấp không yêu cầu bên chấp toán nghĩa vụ trả nợ chưa đến hạn, trừ trường hợp c thỏa thuận khác - Trường hợp nhận trực tiếp khoản tiền, tài sản từ bên c nghĩa vụ trả nợ th bên nhận chấp phải lập biên c chữ ký bên chấp, bên nhận chấp bên c nghĩa vụ trả nợ Biên nhận khoản tiền, tài sản phải ghi rõ việc bàn giao, tiếp nhận khoản tiền, tài sản xác định giá trị tài sản - Trong trường hợp bên chấp không ký vào biên th biên đ cần chữ ký bên nhận chấp bên c nghĩa vụ trả nợ Bên nhận chấp c trách nhiệm gửi biên nhận khoản tiền, tài sản cho bên chấp Trường hợp bên c nghĩa vụ trả nợ không thực việc trả nợ th bên nhận chấp c quyền thực biện pháp sau đây: - Thu giữ tài sản bảo đảm đ xử lý theo thủ tục quy định Điều 63 Nghị định số 163/2006/NĐ-CP trường hợp khoản nợ vật; - Yêu cầu bên c nghĩa vụ phải trả số tiền gốc, lãi lãi hạn (nếu c ) theo thỏa thuận hợp đồng, phù hợp với quy định pháp luật, trừ trường hợp c thoả thuận khác; - Yêu cầu bên chấp thực tiếp nghĩa vụ bảo đảm trường hợp giá trị nghĩa vụ mà bên c nghĩa vụ trả nợ theo hợp đồng c phát sinh quyền đòi nợ thực khơng đủ đ tốn giá trị nghĩa vụ bên chấp; - Khởi kiện yêu cầu Tòa án giải tranh chấp theo quy định pháp luật 2.5.5 Các phƣơng thức xử lý nhà chấp để bảo đảm hợp đồng tín dụng Ngân hàng BLDS 2015, phương thức xử lý TSBĐ quy định thống Điều 303 Các phương thức quy định sau: - Bên bảo đảm bên nhận bảo đảm c quyền thỏa thuận phương thức xử lý tài sản cầm cố, chấp sau đây:  Bán đấu giá tài sản; 20  Bên nhận bảo đảm tự bán tài sản;  Bên nhận bảo đảm nhận tài sản đ thay cho việc thực nghĩa vụ bên bảo đảm;  Phương thức khác - Trường hợp không c thỏa thuận phương thức xử lý TSBĐ th tài sản bán đấu giá, trừ trường hợp luật c quy định khác 2.5.6 Thực trạng thực thi pháp luật xử lý nhà chấp để bảo đảm cho hợp đồng tín dụng Ngân hàng - Vướng mắc việc định giá nhà chấp xử lý bên không thống sở định giá chưa rõ ràng - Kh khăn việc thu giữ nhà chấp đ xử lý phức tạp thủ tục hành - Các quy định định đấu giá tài sản bảo đảm chưa chặt chẽ gây thiếu minh bạch thực tế - Thủ tục khởi kiện Tòa án đ yêu cầu giải việc trả nợ thường phải thời gian tương đối dài, dù thời hạn luật định tối đa 06 tháng phát sinh nhiều chi phí Chƣơng ĐỊNH HƢỚNG VÀ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VỀ THẾ CHẤP NHÀ Ở ĐỂ BẢO ĐẢM THỰC HIỆN HỢP ĐỒNG TÍN DỤNG NGÂN HÀNG 3.1 Định hƣớng hoàn thiện pháp luật chấp nhà để đảm bảo thực hợp đồng tín dụng Ngân hàng Việc chấp nhà đ bảo đảm hợp đồng tín dụng Ngân hàng cần thiết phải c quy định mang tính thống nhất, cụ th , thực tiễn đ điều chỉnh Hệ thống pháp luật phải đảm bảo tiêu chí: - Bao quát đầy đủ vấn đề liên quan đến chấp nhà phải đưa quy định cụ th mang tính đặc trưng riêng phù hợp với đối tượng giao dịch bảo đảm - Phải đặt giải pháp tổng th đ tránh chồng chéo văn liên quan Khi thực thủ tục chấp nhà th bên vừa phải tuân thủ quy định riêng vừa phải tuân thủ quy định chung pháp luật quyền sở hữu, giao dịch bảo đảm - Đảm bảo khắc phục vướng mắc, lỗ hổng pháp luật áp dụng thực tế 21 3.2 Các giải pháp hoàn thiện pháp luật chấp nhà để bảo đảm hợp đồng tín dụng Ngân hàng 3.2.1 Về điều kiện nhà chấp để bảo đảm hợp đồng tín dụng Ngân hàng - Chính phủ cần ban hành văn pháp luật quy định việc xây dựng, quản lý khai thác, sử dụng Hệ thống thông tin nhà - Phân cấp thẩm quyền xây dựng quản lý Hệ thống thông tin nhà rõ ràng từ cấp trung ương đến địa phương - Các cá nhân, tổ chức c nhu cầu khai thác, sử dụng thông tin nhà cần phải dựa nhu cầu thực tế giao dịch nhà - Bỏ quy định việc tiếp nhận trực tiếp đơn yêu cầu ngăn chặn giao dịch nhà quan UBND cấp, Văn phòng đăng ký đất đai hay tổ chức hành nghề công chứng Thay vào đ cá nhân, tổ chức c tranh chấp liên quan tới nhà phải thực việc khởi kiện Tòa án c thẩm quyền theo tr nh tự Pháp luật tố tụng dân 3.2.2 Về chủ thể tham gia quan hệ chấp nhà để bảo đảm hợp đồng tín dụng Ngân hàng - Bổ sung quy định cụ th việc xác định thẩm quyền người đại diện tổ chức tham gia giao dịch - Bổ sung quy định chấp tài sản đ bảo đảm nghĩ vụ cho bên thứ ba - Các quan quản lý Bộ tư pháp, Sở tư pháp, Ngân hàng nhà nước cần phải thường xuyên tổ chức đoàn tra định kỳ đột xuất đ ki m tra hoạt động tổ chức hành nghề công chứng NHTM 3.2.3 Về Đăng ký giao dịch bảo đảm nhà chấp để bảo đảm hợp đồng tín dụng Ngân hàng - Bổ sung việc chấp nhà phải đăng ký giao dịch bảo đảm theo quy định pháp luật - Bổ sung thủ tục đăng ký giao dịch bảo đảm chấp nhà vào Điều 120, Luật nhà 2014 - Quy định thống mẫu giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà quyền sử dụng đất 3.2.4 Về xử lý nhà chấp để bảo đảm hợp đồng tín dụng Ngân hàng 22 - Giao cho TCTD Ngân hàng quyền thu hồi tài sản bảo đảm Điều quan trọng đ bảo đảm quyền thu hồi nợ chủ nợ tăng hiệu lực hợp đồng chấp thực tế - Bổ sung quy định định giá xử lý tài sản bảo đảm Các quy định cần nêu rõ nguyên tắc định giá tài sản bảo đảm bị xử lý đặc biệt nhà quyền sử dụng đất - Hoàn thiện quy định pháp luật phương thức xử lý tài sản bảo đảm Các phương thức xử lý tài sản bảo đảm cần đảm bảo tính cơng khai, minh bạch đ bảo vệ quyền lợi hợp pháp bên chấp đồng thời phải mang tính thuận tiện, nhanh ch ng đ đảm bảo quyền đòi nợ NHTM KẾT LUẬN Pháp luật chấp nhà n i chung chấp nhà đ bảo đảm hợp đồng tín dụng Ngân hàng n i riêng hệ thống quy định đời từ lâu Việt Nam Mặc dù sửa đổi, bổ xung, thay nhiều lần quy định chấp nhà thường không đánh giá mức thường bị ghép vào chung với quy định chấp quyền sử dụng đất Đây nguyên nhân khiến việc áp dụng thực quy định chấp nhà n i chung chấp nhà đ bảo đảm hợp đồng tín dụng Ngân hàng n i riêng gặp nhiều kh khăn vướng mắc Những nghiên cứu vấn đề chấp nhà đ bảo đảm hợp đồng tín dụng Ngân hàng Luận văn nhằm hệ thống h a quy định pháp luật c liên quan, đồng thời vướng mắc việc áp dụng thực quy định Qua đ , tác giả luận văn đưa định hướng, giải pháp cho việc sửa đổi, Bổ sungcác quy định pháp luật, chế thực pháp luật hoạt động chấp nhà đ bảo đảm hợp đồng tín dụng Ngân hàng thực tế Hi vọng phạm vi định, nghiên cứu Luận văn g p phần hoàn thiện Hệ thống pháp luật chấp nhà đ bảo đảm hợp đồng tín dụng Ngân hàng Việt Nam Tuy nhiên, đ xây dựng chế đồng bộ, thống chấp nhà đ bảo đảm hợp đồng tín dụng Ngân hàng th cần c quan tâm, đạo Chính phủ, tất Bộ, Cơ quan ngang bộ, 23 đ c vai trò đặc biệt quan trọng Ngân hàng Nhà nước Việt Nam, Bộ Tư pháp, Bộ Tài nguyên Môi trường, Bộ xây dựng Các quan cần c phối hợp đạo việc xây dựng chế đồng bộ, thống cho vấn đề chấp nhà đ bảo đảm hợp đồng tín dụng Ngân hàng Các quan, tổ chức cá nhân liên quan ngân hàng, quan công chứng, quan đăng ký giao dịch bảo đảm cần c nỗ lực việc giải những kh khăn, vướng mắc thực việc chấp nhà chấp nhà đ bảo đảm hợp đồng tín dụng Ngân hàng, g p phần đ hệ thống pháp luật chấp nhà đ bảo đảm hợp đồng tín dụng Ngân hàng thực xứng đáng với vai trò tầm quan trọng phát tri n kinh tế nước ta tương lai 24 ... đồng tín dụng Ngân hàng 2.3.1 Quy định pháp luật hợp đồng chấp chấp nhà để đảm bảo hợp đồng tín dụng Ngân hàng 2.3.1.1 H nh thức hợp đồng chấp chấp nhà đ đảm bảo hợp đồng tín dụng Ngân hàng Điều... dung pháp luật chấp nhà để đảm bảo hợp đồng tín dụng Ngân hàng 1.3.1 Khái niệm pháp luật chấp nhà để đảm bảo hợp đồng tín dụng Ngân hàng Qua phân tích, tác giả đưa khái niệm: Pháp luật chấp nhà để. .. ban Ngân hàng 2.4 Đăng ký giao dịch bảo đảm nhà chấp để đảm bảo hợp đồng tín dụng Ngân hàng 2.4.1 Quy định pháp luật đăng ký giao dịch bảo đảm nhà chấp để đảm bảo hợp đồng tín dụng Ngân hàng Theo