VIỆN HÀN LÂM KHOA HỌC XÃ HỘI VIỆT NAM HỌC VIỆN KHOA HỌC XÃ HỘI NGUYỄN NGỌC PHƯƠNG THẾ CHẤP NHÀ Ở ĐỂ BẢO ĐẢM HỢP ĐỒNG TÍN DỤNG NGÂN HÀNG THEO PHÁP LUẬT VIỆT NAM HIỆN NAY Chuyên ngành: Luật Kinh tế Mã số : 60.38.01.07 LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: PGS TS LÊ THỊ THU THỦY HÀ NỘI, 2017 LỜI CAM ĐOAN Tơi xin cam đoan Luận văn cơng trình nghiên cứu riêng Các kết nêu Luận văn chưa cơng bố cơng trình khác Các số liệu, ví dụ trích dẫn Luận văn đảm bảo tính xác, tin cậy trung thực Tơi hồn thành tất mơn học tốn tất nghĩa vụ tài theo quy định Học Viện Khoa học xã hội Vậy xin viết Lời cam đoan đề nghị Khoa Luật – Học Viện Khoa học xã hội xem xét để tơi bảo vệ Luận văn Tôi xin chân thành cảm ơn! NGƯỜI CAM ĐOAN NGUYỄN NGỌC PHƯƠNG MỤC LỤC MỞ ĐẦU Chương 1: NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ PHÁP LUẬT THẾ CHẤP NHÀ Ở ĐỂ ĐẢM BẢO HỢP ĐỒNG TÍN DỤNG NGÂN HÀNG 1.1 Khái niệm, đặc điểm nhà chấp nhà 1.2 Khái niệm, đặc điểm chấp nhà để đảm bảo hợp đồng tín dụng Ngân hàng 16 1.3 Khái niệm, nội dung pháp luật chấp nhà để đảm bảo hợp đồng tín dụng Ngân hàng 24 Chương 2: QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VÀ THỰC TIỄN THỰC THI PHÁP LUẬT VỀ THẾ CHẤP NHÀ Ở ĐỂ ĐẢM BẢO HỢP ĐỒNG TÍN DỤNG NGÂN HÀNG 28 2.1 Điều kiện nhà chấp để bảo đảm hợp đồng tín dụng Ngân hàng 28 2.2 Chủ thể tham gia quan hệ chấp nhà để đảm bảo hợp đồng tín dụng Ngân hàng 31 2.3 Hợp đồng chấp nhà để đảm bảo hợp đồng tín dụng Ngân Hàng 37 2.4 Đăng ký giao dịch bảo đảm nhà chấp để đảm bảo hợp đồng tín dụng Ngân hàng 47 2.5 Xử lý nhà chấp để đảm bảo hợp đồng tín dụng Ngân hàng 53 Chương : ĐỊNH HƯỚNG VÀ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VỀ THẾ CHẤP NHÀ Ở ĐỂ BẢO ĐẢM THỰC HIỆN HỢP ĐỒNG TÍN DỤNG NGÂN HÀNG 65 3.1 Định hướng hoàn thiện pháp luật chấp nhà để đảm bảo thực hợp đồng tín dụng Ngân hàng 65 3.2 Các giải pháp hoàn thiện pháp luật chấp nhà để bảo đảm hợp đồng tín dụng Ngân hàng 66 KẾT LUẬN 77 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 78 DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT BLDS Bộ luật dân BĐS Bất động sản NHTM Ngân hàng thương mại TSBĐ Tài sản bảo đảm TCTD Tổ chức tín dụng MỞ ĐẦU Tính cấp thiết đề tài Khi kinh tế thị trường đời phát triển Việt Nam vào năm 1980 nay, nhu cầu sử dụng vốn xã hội ngày lớn Để đáp ứng nhu cầu đó, TCTD xuất với vai trò đặc biệt quan trọng trung gian tài Các tổ chức mặt huy động nguồn vốn “nhàn rỗi” từ xã hội, mặt đầu tư ngược trở lại vào xã hội để phát triển kinh tế thị trường thông qua việc cho cá nhân, doanh nghiệp vay vốn Bản chất hoạt động TCTD ẩn chứa nhiều rủi ro nên cần phải có biện pháp bảo đảm để tổ chức hoạt động cách hiệu quả, có biện pháp bảo đảm tiền vay Hiện nay, thực tế TCTD Việt Nam, biện pháp bảo đảm tiền vay áp dụng phổ biến chấp tài sản Tùy theo mục đích điều kiện người vay mà tài sản chấp có khác từ động sản ô tô, tầu thủy chí máy bay bất động sản nhà ở, quyền sử dụng đất, nhà xưởng,… Tuy nhiên, thực tế cho thấy loại tài sản chấp phổ biến nhà Mặc dù quy định pháp luật Việt Nam trọng tới giao dịch liên quan tới nhà ở, chấp, cịn tồn nhiều điểm khơng thống nhất, chồng chéo dẫn tới việc thực cịn gặp nhiều khó khăn Đặc biệt bối cảnh BLDS 2015 vừa có hiệu lực lại tạo nhiều điểm khơng thống với văn pháp luật cũ Luật nhà 2014, Luật đất đai 2013,… Trong trình làm việc thực tế tổ chức hành nghề cơng chứng, tác giả Luận văn có hội tiếp cận với nhiều hợp đồng chấp mà đối tượng nhà ở, qua thấy khó khăn, vướng mắc mà bên tham gia giao dịch gặp phải Đó lý mà tác giả chọn đề tài “Thế chấp nhà để bảo đảm hợp đồng tín dụng ngân hàng theo pháp luật Việt Nam nay” để làm đề tài nghiên cứu cho luận văn tốt nghiệp thạc sĩ Tình hình nghiên cứu đề tài Hiện có nhiều cơng trình nghiên cứu bao gồm khóa luận tốt nghiệp, luận văn thạc sỹ, luận án tiến sĩ vấn đề bảo đảm tiền vay TCTD Nhưng chấp nhà để bảo đảm hợp đồng tín dụng ngân hàng lại vấn đề mẻ, đề cập đến cơng trình nghiên cứu chưa chun sâu, dừng việc phân tích số khía cạnh số địa bàn định Trong q trình thực đề tài này, tác giả có tham khảo nghiên cứu từ đưa quan điểm cá nhân Một số cơng trình nghiên cứu kể đến như: - Lê Nguyễn Nhu (2010), Hợp đồng chấp nhà, đất địa bàn Thành phố Cần Thơ, Luận văn Thạc sĩ luật học, Học viện khoa học xã hội, Hà Nội - Phan Thụy Vi (2010), Thế chấp tài sản bảo đảm thực hợp đồng tín dụng ngân hàng qua thực tiễn thành phố Hồ Chí Minh, Luận văn Thạc sĩ luật học, Học viện khoa học xã hội, Hà Nội - Trần Thị Bình An (2013), Thế chấp quyền sử dụng đất cá nhân, hộ gia đình tổ chức tín dụng theo pháp luật Việt Nam nay, Luận văn Thạc sĩ luật học, Học viện khoa học xã hội, Hà Nội - Nguyễn Thanh Thúy (2014), Thế chấp nhà hình thành tương lai theo pháp luật Việt Nam, Luận văn Thạc sĩ luật học, Khoa Luật, Đại học Quốc gia Hà Nội, Hà Nội Có thể nhận thấy cơng trình nghiên cứu nêu có phân tích sâu sắc biện pháp bảo đảm tiền vay chấp tài sản, hợp đồng chấp nhà, chấp quyền sử dụng đất ở, chấp nhà hình thành tương lai Tuy nhiên vấn đề chấp nhà để bảo đảm hợp dồng tín dụng ngân hàng chưa quan tâm phân tích chuyên sâu Vì cần thiết phải nghiên cứu đề tài Thế chấp nhà để bảo đảm hợp đồng tín dụng ngân hàng theo pháp luật Việt Nam Mục đích nhiệm vụ nghiên cứu • Mục đích nghiên cứu: Thơng qua việc nghiên cứu vấn đề lý luận chấp nhà để bảo đảm hợp đồng tín dụng ngân hàng, đánh giá quy định pháp luật Việt Nam chấp nhà nói chung, chấp nhà để bảo đảm hợp đồng tín dụng ngân hàng nói riêng thực tiễn áp dụng quy định này, từ đó, đưa ý kiến đề xuất để hồn thiện quy định pháp luật, góp phần phát huy vai trị tích cực chế định chấp nhà thực tế, nâng cao vai trị hoạt động tín dụng hiệu biện pháp bảo đảm tiền vay chấp nhà • Nhiệm vụ nghiên cứu: - Phân tích, khái quát vấn đề lý luận chấp nhà để bảo đảm hợp đồng tín dụng ngân hàng - Phân tích, đánh giá cách hệ thống toàn diện quy định pháp luật Việt Nam hành điều chỉnh vấn đề chấp nhà để bảo đảm hợp đồng tín dụng ngân hàng - Phân tích, đánh giá thực trạng việc thực quy định pháp luật chấp nhà để bảo đảm bảo đảm hợp đồng tín dụng ngân hàng - Đề xuất định hướng giải pháp góp phần hồn thiện quy định pháp luật liên quan đến vấn đề chấp nhà để bảo đảm hợp đồng tín dụng ngân hàng Đối tượng phạm vi nghiên cứu Trong khuôn khổ Luận văn, tác giả tập trung nghiên cứu vấn đề lý luận, quy định pháp luật Việt Nam chấp nhà để bảo đảm hợp đồng tín dụng ngân hàng, đồng thời nghiên cứu thực tiễn áp dụng vấn đề Cụ thể hơn, Luận văn sâu nghiên cứu vấn đề chấp nhà để bảo đảm cho nghĩa vụ trả nợ phát sinh từ hợp đồng tín dụng ngân hàng (mà tất nghĩa vụ khác phát sinh từ hợp đồng tín dụng), với đối tượng nhà riêng lẻ nhà chung cư hình thành theo quy định BLDS 2015 Luật nhà 2014 Luận văn không nghiên cứu chấp nhà hình thành tương lai Phương pháp luận phương pháp nghiên cứu Trong q trình nghiên cứu để hồn thành luận văn, tác giả vận dụng phương pháp vật biện chứng, vật lịch sử Chủ nghĩa Mác – Lê Nin tư tưởng Hồ Chí Minh Các phương pháp nghiên cứu luật học truyền thống sử dụng Luận văn bao gồm: phương pháp so sánh, phương pháp đối chiếu, phương pháp phân tích, tổng hợp, phương pháp thống kê, khái quát hóa, phương pháp lịch sử, tư logic, phương pháp quy nạp, diễn giải,… để làm sáng tỏ nội dung phạm vi nghiên cứu đề tài Ý nghĩa lý luận thực tiễn luận văn Việc nghiên cứu cách có hệ thống vấn đề chấp nhà để bảo đảm hợp đồng tín dụng ngân hàng theo pháp luật Việt Nam mang ý nghĩa lý luận thực tiễn sâu sắc Về phương diện lý luận, luận văn tiến hành hệ thống hóa làm sáng tỏ lý thuyết khái niệm, đặc điểm chấp nhà để bảo đảm hợp đồng tín dụng ngân hàng Điều góp phần làm sở cho việc nghiên cứu quy định pháp luật đề xuất định hướng giải pháp hoàn thiện pháp luật chấp nhà để bảo đảm hợp đồng tín dụng ngân hàng Về phương diện thực tiễn, việc hệ thống hóa quy định pháp luật chấp nhà để bảo đảm hợp đồng tín dụng ngân hàng giúp TCTD, tổ chức hành nghề công chứng, quan cá nhân liên quan khác nắm rõ quy định, trình tự, thủ tục việc chấp nhà ở, đăng ký giao dịch bảo đảm chấp nhà ở, xử lý nhà chấp Đồng thời hi vọng kiến nghị luận văn đem lại kết thiết thực cho việc hoàn thiện quy định pháp luật Việt Nam chấp nhà để bảo đảm hợp đồng tín dụng ngân hàng, phát huy vai trị tích cực chế định thực tế, góp phần phát triển lành mạnh hoạt động tín dụng ngân hàng, thúc đẩy kinh tế phát triển Cơ cấu luận văn Ngoài phần mở đầu, kết luận, danh mục tài liệu tham khảo, nội dung Luận văn bao gồm ba chương: Chương 1: Những vấn đề lý luận pháp luật chấp nhà để bảo đảm hợp đồng tín dụng ngân hàng Chương 2: Quy định pháp luật thực tiễn thực thi pháp luật chấp nhà để bảo đảm hợp đồng tín dụng ngân hàng Chương 3: Định hướng giải pháp hoàn thiện pháp luật chấp nhà để bảo đảm thực hợp đồng tín dụng ngân hàng Chương NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ PHÁP LUẬT THẾ CHẤP NHÀ Ở ĐỂ ĐẢM BẢO HỢP ĐỒNG TÍN DỤNG NGÂN HÀNG 1.1 Khái niệm, đặc điểm nhà chấp nhà 1.1.1 Khái niệm, đặc điểm phân loại nhà 1.1.1.1 Khái niệm nhà Hiện nay, nhà đối tượng điều chỉnh nhiều ngành luật, có nhiều khái niệm khác Theo Luật xây dựng năm 2014 nhà hiểu theo nghĩa cơng trình mà cơng trình sản phẩm tạo thành sức lao động người, vật liệu xây dựng, thiết bị lắp đặt vào công trình, liên kết định vị với đất, bao gồm phần mặt đất, phần mặt đất, phần mặt nước phần mặt nước, xây dựng theo thiết kế [27] Như thông qua Luật xây dựng ta gián tiếp nhận thấy nhà loại cơng trình xây dựng người tạo nên Theo pháp luật dân nhà tài sản loại BĐS, đối tượng giao dịch dân như: mua bán nhà ở, tặng cho nhà ở, cho thuê nhà ở, chấp nhà ở… Như theo pháp luật dân ta nhận thấy nhà loại BĐS với quyền kèm với thơng qua giao dịch dân nhà Theo khoản 1, Điều 3, Luật nhà năm 2014 “nhà cơng trình xây dựng với mục đích để phục vụ nhu cầu sinh hoạt hộ gia đình, cá nhân” [30] Với cách tiếp cận này, Luật nhà chủ yếu nhấn mạnh vào mục đích nhà đối tượng sử dụng Tuy nhiên cách tiếp cận khơng nêu bật khía cạnh nhà loại tài sản quy định pháp luật dân Như dựa khái niệm đưa khái niệm tổng hợp nhà sau: “Nhà loại BĐS xây dựng với mục đích để phục vụ nhu cầu sinh hoạt người, nhà bao gồm phần mặt đất, phần mặt đất, phần mặt nước phần mặt nước” 1.1.1.2 Đặc điểm nhà Theo khái niệm đưa nhà loai tài sản, mà cụ thể BĐS Do vậy, nhà mang đầy đủ đặc điểm pháp lý tài sản theo quy định pháp luật dân Có thể khái quát chung đặc điểm thành ba đặc điểm sau: a Nhà đối tượng quyền sở hữu: Theo pháp luật dân tài sản bao gồm động sản BĐS nhà loại BĐS Do chủ thể chủ sở hữu nhà có đầy đủ quyền sở hữu bao gồm quyền chiếm hữu, quyền sử dụng, quyền định đoạt Theo pháp luật dân sự, hành động chiếm hữu hiểu việc chủ thể nắm giữ, chi phối tài sản cách trực tiếp gián tiếp chủ thể có quyền với tài sản Chiếm hữu phân loại thành chiếm hữu có pháp luật chiếm hữu khơng có pháp luật, chiếm hữu liên tục chiếm hữu cơng khai Trong chiếm hữu khơng có pháp lý lại có chiếm hữu tình chiếm hữu khơng tình Quyền chiếm hữu hiểu quyền mà chủ sở hữu thực hành vi theo ý chí để nắm giữ, chi phối tài sản, trường hợp nhà không trái pháp luật đạo đức xã hội Quyền chiếm hữu ủy quyền cho người khác chuyển giao thông qua giao dịch dân Quyền sử dụng nhà chuyển giao cho người khác theo thỏa thuận theo quy định pháp luật Quyền sử dụng nhà quyền khai thác công năng, hưởng hoa lợi lợi tức từ nhà Quyền khai thác cơng theo mục đích nhà phần khái niệm quyền sử dụng nhà để phục vụ mục đích sinh hoạt khác người Quyền hưởng hoa lợi, lợi tức nhà thể rõ qua giao dịch dân cho thuê nhà Quyền định đoạt nhà quyền chuyển giao quyền sở hữu nhà ở, từ bỏ quyền sở hữu, tiêu dùng phá dỡ nhà Quyền đòi hỏi người định đoạt phải có đủ lực hành vi dân sự, thực trình tự, thủ tục quy định pháp luật Quyền thể qua hình thức giao dịch bán, trao đổi, tặng cho, cần phải có điều kiện giám sát chặt chẽ để không bị lạm dụng vào mục đích xấu, gây ảnh hưởng tới quyền lợi ích hợp pháp chủ sở hữu nhà Cuối cùng, cần quy định rõ thẩm quyền công nhận tranh chấp liên quan đến nhà văn yêu cầu ngăn chặn giao dịch nhà Điều nhằm tránh tình trạng ngăn chặn giao dịch cách bừa bãi khơng có pháp luật, làm ảnh hưởng tới quyền lợi hợp pháp chủ thể tham gia giao dịch nhà Căn theo pháp luật hành nhu cầu thực tế, Tác giả xin đưa số giải pháp sau: a Chính phủ cần ban hành văn pháp luật quy định việc xây dựng, quản lý khai thác, sử dụng Hệ thống thơng tin nhà Ngồi văn cần phải quy định trách nhiệm, quyền hạn quan, tổ chức, cá nhân việc xây dựng, quản lý sử dụng hệ thống thông tin nhà Hệ thống thông tin nhà cần phải đồng bao gồm thông tin quyền sử dụng đất Hệ thống thông tin phải đảm bảo nguyên tắc: - Hệ thống thông tin nhà phải xây dựng quản lý thống từ Trung ương đến địa phương; tuân thủ tiêu chuẩn, quy chuẩn ứng dụng công nghệ thơng tin quan nhà nước đảm bảo tính khoa học, thuận tiện cho việc khai thác sử dụng - Cơ sở liệu nhà phải bảo đảm phục vụ kịp thời yêu cầu công tác quản lý nhà nước phát triển kinh tế - xã hội, đảm bảo an ninh quốc gia - Các thông tin, liệu nhà thu thập, cập nhật, trì, khai thác sử dụng phải đảm bảo tính trung thực, khách quan - Việc khai thác, sử dụng thông tin, liệu nhà phải đảm bảo mục đích, tuân theo quy định pháp luật Nội dung thông tin nhà phải cụ thể chi tiết nhà Các thông tin nhà bao gồm nội dung chinh sau đây: 67 - Thông tin nhà đất giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản gắn liền với đất; Chủ sử dụng, sở hữu; địa chỉ; diện tích đất sử dụng chung, sử dụng riêng; diện tích kết cấu xây dựng nhà; thời hạn sở hữu nhà,… - Thông tin giao dịch ngăn chặn giao dịch nhà thông tin chuyển dịch quyền sở hữu nhà ở, đăng ký giao dịch bảo đảm nhà ở, thông tin ngăn chăn giao dịch nhà có tranh chấp, kê biên để thi hành án,… b Phân cấp thẩm quyền xây dựng quản lý Hệ thống thông tin nhà rõ ràng từ cấp trung ương đến địa phương Cụ thể, Bộ xây dựng quản lý việc xây dựng quản lý Hệ thống thông tin nhà cấp trung ương UBND cấp tỉnh quản lý Hệ thống thông tin nhà cấp tỉnh, UBND cấp xã quản lý Hệ thống thông tin nhà cấp xã Các quan có thẩm quyền liên quan Văn phịng đăng ký đất đai, tổ chức hành nghề công chứng có trách nhiệm cơng khai thơng tin lĩnh vực quản lý Hệ thống thơng tin nhà Ngồi quan có trách nhiệm cung cấp văn xác nhận thông tin nhà cho cá nhân tổ chức có nhu cầu Các văn có giá trị pháp lý làm xác định nhà có đủ điều kiện để giao dịch hay không c Các cá nhân, tổ chức có nhu cầu khai thác, sử dụng thông tin nhà cần phải dựa nhu cầu thực tế giao dịch nhà Trong trường hợp chấp nhà để đảm bảo hợp đồng tín dụng Ngân hàng bên Ngân hàng bên Thế chấp có quyền khai thác, sử dụng thông tin nhà chấp đơn yêu cầu chủ sở hữu nhà Ngân hàng Các cá nhân, tổ chức khai thác sử dụng thông tin nhà cần đảm bảo sử dụng mục đích đảm bảo giữ bí mật thơng tin cung cấp Nghiên cấm trường hợp lợi dụng thông tin nhà gây ảnh hưởng tới quyền lợi hợp pháp chủ sở hữu nhà d Bỏ quy định việc tiếp nhận trực tiếp đơn yêu cầu ngăn chặn giao dịch nhà quan UBND cấp, Văn phòng đăng ký đất đai hay tổ chức hành nghề công chứng Thay vào cá nhân, tổ chức có tranh chấp 68 liên quan tới nhà phải thực việc khởi kiện Tịa án có thẩm quyền theo trình tự Pháp luật tố tụng dân Khi Tòa án thụ lý vụ kiện đồng thời văn yêu cầu ngừng giao dịch nhà có tranh chấp chuyển cho quan quản lý Hệ thống thông tin nhà để công khai Các quan thi hành án quan đăng ký giao dịch bảo đảm cũng thực tương tự theo quy định pháp luật 3.2.2 Về chủ thể tham gia quan hệ chấp nhà để bảo đảm hợp đồng tín dụng Ngân hàng Đối với giao dịch nhà nói chung chấp nhà để bảo đảm hợp đồng tín dụng ngân hàng nói riêng, việc xác định chủ thể có đủ điều kiện tham gia giao dịch quan trọng Cũng giống việc xác định điều kiện đối nhà ở, việc xác minh điều kiện chủ thể tham gia giao dịch ảnh hưởng trực tiếp đến hiệu lực hợp đồng Các chủ thể tham gia giao dịch nhà ở, đặc biệt chấp nhà để bao đảm hợp đồng tín dụng Ngân hàng cần có đủ điều kiện theo quy định pháp luật quyền sở hữu nhà ở, đủ lực hành vi dân sự, có ủy quyền hợp pháp chủ sở hữu nhà ở, tổ chức phải có tư cách pháp nhân, đại diện tổ chức phải đủ thẩm quyền để xác lập giao dịch Hiện việc xác định điều kiện chủ thể tham giao dịch chấp nhà để bảo đảm hợp đồng tín dụng ngân hàng chủ yếu tổ chức hành nghề công chứng mà cụ thể công chứng viên cán tín dụng Ngân hàng thực Do trách nhiệm cơng chứng viên, cán tín dụng ngân hàng quan trọng Sự cần thiết bổ xung, sửa đổi quy định pháp lý vấn đề cấp bách quan trọng Bên cạnh công tác lập pháp, việc tra, xử lý vi phạm quan quản lý Bộ Tư pháp, Sở Tư pháp, Ngân hàng nhà nước không nhắc tới Bên cạnh việc đào tạo, tập huấn nhằm nâng cao trình độ cơng chứng viên, cán tín dụng phải trọng Đồng thời quan quản lý Bộ Tư pháp, Sở Tư pháp, Ngân hàng nhà nước cần thường xuyên tọa đàm, trao đổi với NHTM , tổ chức hành nghề công chứng để nắm bắt khó khăn thực tế giải khó khăn 69 Căn vào quy định pháp luật hành vướng mắc nêu Chương 2, Tác giả xin đưa số giải pháp sau: Bổ sung quy định cụ thể việc xác định thẩm quyền người đại diện tổ chức tham gia giao dịch Đối với đại diện theo pháp luật tổ chức Chủ tịch hội đồng quản trị, tổng giám đốc, giám đốc,… thẩm quyền giao kết hợp đồng xác định dựa Giấy đăng ký doanh nghiệp giấy phép thành lập tổ chức, Đăng ký hoạt động, Điều lệ công ty tổ chức, định bổ nhiệm, định Hội đồng thành viên Hội đồng quản trị Đối với người ủy quyền từ người đại diện theo pháp luật để xác lập giao dịch, thẩm quyền xác định dựa Hợp đồng ủy quyền hợp pháp, bên chấp cần phải có Hợp đồng ủy quyền cơng chứng, Quyết định bổ nhiệm đảm nhiệm chức vụ tổ chức Ngồi cần có giấy tờ chứng minh người đại diện theo pháp luật có đủ thẩm quyền để ủy quyền Giấy đăng ký doanh nghiệp giấy phép thành lập tổ chức, Đăng ký hoạt động, Điều lệ công ty tổ chức, định bổ nhiệm, định Hội đồng thành viên Hội đồng quản trị Bổ sung quy định chấp tài sản để bảo đảm nghĩ vụ cho bên thứ ba Các quy định cần làm rõ quyền nghĩa vụ bên bảo đảm bên nhận chấp Ngân hàng bên chấp Bên bảo đảm có nghĩa vụ phải trả khoản gốc, lãi hạn đầy đủ Nếu Bên bảo đảm khơng cịn khả tốn bên chấp phải tốn thay cho Bên bảo đảm dùng tài sản chấp để trả nợ thay Bên bảo đảm phải nhận nợ bắt buộc khoản tiền mà Bên chấp toán Cho phép cá nhân dùng tài sản để chấp bảo đảm cho nghĩa vụ tổ chức mà người làm đai diện theo pháp luật Tổ chức cần phải cử người khác văn để làm đại diện xác lập hợp đồng chấp trường hợp Các quan quản lý Bộ tư pháp, Sở tư pháp, Ngân hàng nhà nước cần phải thường xuyên tổ chức đoàn tra định kỳ đột xuất để kiểm tra 70 hoạt động tổ chức hành nghề công chứng NHTM Điều giúp quan quản lý nhà nước sớm phát sai phạm để kịp thời xử lý 3.2.3 Về Đăng ký giao dịch bảo đảm nhà chấp để bảo đảm hợp đồng tín dụng Ngân hàng Đăng ký giao dịch bảo đảm có mục đích nhằm xác định thứ tự ưu tiên toán xử lý tài sản bảo đảm Điều quan trọng đưa vị trí bên nhận tài sản bảo đảm mà có đăng ký giao dịch bảo đảm lên chủ thể khác nhận bảo đảm tài sản không đăng ký giao dịch bảo đảm Điều quan trọng trường hợp chấp nhà để bảo đảm hợp đồng tín dụng Ngân Hàng, giúp bảo vệ quyền đòi nợ bên nhận nhà chấp cách ưu tiên xử lý tài sản bảo đảm trước chủ nợ khác không đăng ký giao dịch bảo đảm Đây biện pháp giúp Ngân hàng bảo vệ khoản vay lớn trường hợp xảy rủi ro tín dụng Do việc thực đăng ký giao dịch bảo đảm chấp chấp nhà vấn đề quan trọng, NHTM cần phải đăng ký giao dịch bảo đảm tất trường hợp nhận chấp nhà Một mục đích đăng ký giao dịch bảo đảm giúp xác định thứ tự ưu tiên toán bên nhận nhận bảo đảm tài sản đăng ký giao dịch bảo đảm Tuy nhiên trường hợp xảy trường hợp chấp nhà để bảo đảm hợp đồng tín dụng Ngân hàng Nguyên nhân NHTM không chấp nhận văn đồng ý để bên chấp dùng nhà chấp bảo đảm cho nghĩa vụ khác Ngoài Đăng ký giao dịch bảo đảm biện pháp mang tính chất thủ tục hành Do vậy, điều cần thiết cần hệ thống quy định để giúp quan quản lý Văn phòng đăng ký đất đai, cá nhân, NHTM thực theo Hệ thống quy định pháp luật đăng ký giao dịch bảo đảm cần có tính thống nhất, tính đơn giản, hiệu Các quy định pháp luật đăng ký giao dịch bảo đảm chấp nhà chồng chéo khơng thống dẫn tới việc thực khó khăn không đồng Để giải tịnh trạng này, Tác giả xin đưa số giải pháp sau: 71 Bổ sung việc chấp nhà phải đăng ký giao dịch bảo đảm theo quy định pháp luật Như Tác giả nêu chương luận văn, văn pháp luật quy định giao dịch bảo đảm Nghị định 163/2006/NĐ-CP Nghị định 11/2012/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung số điều Nghị định số 163/2006/NĐ-CP hay văn pháp luật quy định đăng ký giao dịch bảo đảm Nghị định 83/2010/NĐ-CP quy định chấp quyền sử dụng đất phải đăng ký giao dịch bảo đảm mà không bắt buộc chấp nhà Tuy nhiên nhận chấp nhà ở, dù nhà riêng lẻ hay hộ chung cư NHTM đề yêu cầu phải đăng ký giao dịch bảo đảm Nguyên nhân Ngân hàng cần phải có an tồn tối đa với tài sản chấp có giá trị lớn nhà Thứ hai, điều giúp đồng hóa việc nhận chấp quyền sử dụng đất nhà gắn liền với đất Không thể để trường hợp đăng ký giao dịch bảo đảm với quyền sử dụng đất mà không đăng ký giao dịch bảo đảm nhà gắn liền với đất Điều dẫn tới tình trạng thiếu thống xử lý tài sản chấp, theo Ngân hàng ưu tiên xử lý quyền sử dụng đất lại không ưu tiên xử lý nhà ở, nhà quyền sử dụng đất đối tượng hợp đồng chấp để bảo đảm cho nghĩa vụ trả nợ hợp đồng tín dụng Vơ hình chung, Ngân hàng quyền ưu tiên xử lý phần tài sản chấp dẫn tới khả thu hồi phần khoản vay Do lý này, Tác giả đưa kiến nghị Bổ sungvào khoản 1, Điều 12, Nghị định 163/2006/NĐ-CP khoản 1, Điều 3, Nghị định 83/2010/NĐ-CP nội dung: Thế chấp nhà trường hợp phải đăng ký giao dịch bảo đảm theo pháp luật Đê thống vấn đề đăng ký giao dịch bảo đảm chấp nhà ở, văn pháp luật cần phải quy định việc đăng ký giao dịch bảo đảm chấp nhà thủ tục hành bắt buộc trình tự, thủ tục thực giao dịch nhà Do vậy, Tác giả đưa kiến nghị Bổ sung thủ tục đăng ký giao dịch bảo đảm chấp nhà vào Điều 120, Luật nhà 2014 Theo bên nhận chấp thực việc nộp hồ sơ yêu cầu quan nhà nước có thẩm quyền thực việc đăng ký giao dịch đảm bảo theo hợp đồng 72 chấp nhà Các bên thỏa thuận việc nộp hồ sơ theo quy định khác pháp luật Quy định thống mẫu giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà quyền sử dụng đất Hiện nay, tồn nhiều mẫu giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà Điều gây khó khăn cho quan nhà nước có thẩm quyền việc ghi nhận thay đổi, bao gồm việc đăng ký giao dịch bảo đảm chấp nhà vào giấy chứng nhận Điều cần sớm khắc phục việc thống chung loại mẫu giấy chứng nhận chung cho quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất phạm vi tồn quốc Bên cạnh cần sớm thay mẫu giấy chứng nhận cũ để đảm bảo tính thống công tác quản lý 3.2.4 Về xử lý nhà chấp để bảo đảm hợp đồng tín dụng Ngân hàng Có thể nói quy định pháp luật xử lý tài sản bảo đảm nói chung xử lý nhà chấp nói riêng nước ta tồn nhiều bất cập Những bất cập bắt nguồn từ quy định pháp luật riêng lẻ, thiếu thống lĩnh vực dân sự, kinh tế, đất đai tín dụng ngân hàng Điều dẫn tới việc xử lý tài sản bảo đảm, đặc biệt với nhà chấp thực tế gặp nhiều khó khăn, góp phần tạo nhiều khoản nợ xấu khơng đáng có NHTM Để giải vấn đề cần phải thực cải cách mặt pháp luật để đảm bảo tính thống nhất, hiệu phù hợp với thực tế việc xử lý tài sản bảo đảm Vấn đề cần thiết loại bỏ bớt yếu tố hành thủ tục xử lý tài sản bảo đảm để bảo đảm quyền đòi nợ chủ nợ NHTM bảo đảm Thay thực thủ tục xử lý tài sản bảo đảm đường hành thực theo đường tư pháp Để làm điều cần Bổ sungnhững quy định tố tụng rút gọn việc xử lý tài sản bảo đảm, ví dụ việc thu hồi tài sản bảo đảm Vấn đề thứ hai cần giải việc định giá xử lý tài sản bảo đảm, đặc biệt tài sản có tính chất phức tạp giá trị nhà quyền sử dụng đất Cần phải có quy định pháp luật thống định giá nhà 73 quyền sử dụng đất tài sản bảo đảm khác Dù việc định giá xử lý tài sản bảo đảm theo giá trị thị trường hay khung giá nhà nước việc ban hành khung giá đất tài sản gắn liền với đất phải đảm bảo nguyên tắc sát với giá trị thị trường thực tế tài sản Ngồi cần có thêm nhiều tổ chức định giá độc lập với nghiệp vụ chuyên môn cao để hỗ trợ việc định giá tài sản bảo đảm nhà quyền sử dụng đất Vấn đề cuối cần phải giải nâng cao hiệu phương thức xử lý tài sản bảo đảm Có hai yếu tố quan trọng để giải vấn đề thay đổi quy định pháp luật cho phù hợp với thực tế hai nâng cao lực quan, tổ chức liên quan đến việc xử lý tài sản bảo đảm Căn vào quy định pháp luật hành thực trạng việc xử lý tài sản bảo đảm, Tác giả xin đưa số giải pháp sau: Giao cho TCTD Ngân hàng quyền thu hồi tài sản bảo đảm Điều quan trọng để bảo đảm quyền thu hồi nợ chủ nợ tăng hiệu lực hợp đồng chấp thực tế Nếu tình trạng nay, việc thu hồi tài sản bảo đảm nhà chấp điều khó khăn TCTD Ngân hàng có can thiệp q sâu thủ tục hành quy định pháp luật xử lý tài sản bảo đảm lý thuyết Do cần thiết giao việc thu hồi tài sản bảo đảm cho NHTM tự thực mà không bị ràng buộc nhiều thủ tục hành Tuy nhiên bên cạnh đó, việc thu hồi tài sản bảo đảm cần mang tính cơng khai, minh bạch Do cần thiết phải có chứng kiến bên thứ ba quan quyền địa phương nơi có tài sản bảo đảm đó, tổ chức Thừa phát lại,… Các quan tổ chức thực việc chứng kiến giám sát mà không trực tiếp can thiệp vào việc thu hồi tài sản bảo đảm bên Ngân hàng Bổ sung quy định định giá xử lý tài sản bảo đảm Các quy định cần nêu rõ nguyên tắc định giá tài sản bảo đảm bị xử lý đặc biệt nhà quyền sử dụng đất Việc định giá phải giá trị thực tế thị trường thực tổ chức định giá độc lập Ngoài cần thống việc 74 ban hành bảng giá đất tài sản gắn liền với đất địa phương UBND cấp tỉnh cho sát với giá trị thực tế thị trường Chính phủ cần khuyến khích thành lập thêm tổ chức định giá độc lập để đáp ứng nhu cầu xã hội Bên cạnh cần phải thẩm định tốt hồ sơ thành lập giám sát chặt chẽ hoạt động tổ chức để đảm bảo chất lượng dịch vụ tính khách quan q trình định giá tài sản Hồn thiện quy định pháp luật phương thức xử lý tài sản bảo đảm Các phương thức xử lý tài sản bảo đảm cần đảm bảo tính cơng khai, minh bạch để bảo vệ quyền lợi hợp pháp bên chấp đồng thời phải mang tính thuận tiện, nhanh chóng để đảm bảo quyền địi nợ NHTM Bên cạnh phải nâng cao hiệu hoạt động quan Tòa án tiếp nhận giải vụ kiện việc xử lý tài sản bảo đảm Các quan quản lý nhà nước có thẩm quyền phải giám sát chặt chẽ trình Xử lý tài sản bảo đảm phiên bán đấu giá tài sản bảo đảm hay việc NHTM nhận tài sản Thế chấp để thay nghĩa vụ trả nợ Trên thực tiễn, hai phương thức hay áp dụng ẩn chứa nhiều vấn đề tiêu cực Kết luận chương Tóm lại, vướng mắc việc chấp nhà để bảo đảm hợp đồng tín dụng Ngân hàng như: xác định điều kiện điều nhà chấp, xác định chủ thể tham gia quan hệ chấp nhà ở, giao kết hợp đồng chấp nhà ở, đăng ký giao dịch bảo đảm xử lý tài sản bảo đảm nhà khơng địi hỏi phải xây dựng hệ thống pháp luật đồng bộ, thống mà cịn cần có quan tâm, phối hợp đạo cấp, ngành tham gia tích cực, chủ động bên liên quan Bên cạnh đó, nhằm phát huy vai trị tích cực hệ thống pháp luật chấp nhà để bảo đảm hợp đồng tín dụng Ngân hàng, đồng thời hạn chế thấp rủi ro cho bên tham gia giao dịch quan chức cần có kiểm sốt chặt chẽ q trình áp dụng thực pháp luật, phát sớm xử lý nghiêm hành vi lạm dụng quy định pháp luật để hưởng lợi, ví dụ việc bên 75 chấp cố tình khơng trả nợ Ngân hàng khơng chấp nhận giao nhà chấp cho bên Ngân hàng để xử lý Một số giải pháp nêu hi vọng góp phần giải khó khăn, vướng mắc liên quan đến vấn đề chấp nhà để bảo đảm hợp đồng tín dụng Ngân hàng, tạo thơng suốt q trình áp dụng thực quy định pháp luật liên quan đến vấn đề 76 KẾT LUẬN Pháp luật chấp nhà nói chung chấp nhà để bảo đảm hợp đồng tín dụng Ngân hàng nói riêng hệ thống quy định đời từ lâu Việt Nam Mặc dù sửa đổi, bổ xung, thay nhiều lần quy định chấp nhà thường không đánh giá mức thường bị ghép vào chung với quy định chấp quyền sử dụng đất Đây nguyên nhân khiến việc áp dụng thực quy định chấp nhà nói chung chấp nhà để bảo đảm hợp đồng tín dụng Ngân hàng nói riêng gặp nhiều khó khăn vướng mắc Những nghiên cứu vấn đề chấp nhà để bảo đảm hợp đồng tín dụng Ngân hàng Luận văn nhằm hệ thống hóa quy định pháp luật có liên quan, đồng thời vướng mắc việc áp dụng thực quy định Qua đó, tác giả luận văn đưa định hướng, giải pháp cho việc sửa đổi, Bổ sungcác quy định pháp luật, chế thực pháp luật hoạt động chấp nhà để bảo đảm hợp đồng tín dụng Ngân hàng thực tế Hi vọng phạm vi định, nghiên cứu Luận văn góp phần hoàn thiện Hệ thống pháp luật chấp nhà để bảo đảm hợp đồng tín dụng Ngân hàng Việt Nam Tuy nhiên, để xây dựng chế đồng bộ, thống chấp nhà để bảo đảm hợp đồng tín dụng Ngân hàng cần có quan tâm, đạo Chính phủ, tất Bộ, Cơ quan ngang bộ, có vai trị đặc biệt quan trọng Ngân hàng Nhà nước Việt Nam, Bộ Tư pháp, Bộ Tài nguyên Môi trường, Bộ xây dựng Các quan cần có phối hợp đạo việc xây dựng chế đồng bộ, thống cho vấn đề chấp nhà để bảo đảm hợp đồng tín dụng Ngân hàng Các quan, tổ chức cá nhân liên quan ngân hàng, quan công chứng, quan đăng ký giao dịch bảo đảm cần có nỗ lực việc giải những khó khăn, vướng mắc thực việc chấp nhà chấp nhà để bảo đảm hợp đồng tín dụng Ngân hàng, góp phần để hệ thống pháp luật chấp nhà để bảo đảm hợp đồng tín dụng Ngân hàng thực xứng đáng với vai trò tầm quan trọng phát triển kinh tế nước ta tương lai 77 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO Trần Thị Bình An (2013), Thế chấp quyền sử dụng đất cá nhân, hộ gia đình tổ chức tín dụng theo pháp luật Việt Nam nay, Luận văn Thạc sĩ luật học, Học viện khoa học xã hội, Hà Nội Bộ Xây dựng (2016), Thông tư số 03/2016/TT-BXD ngày 10/03/2016, quy định phân cấp cơng trình xây dựng hướng dẫn áp dụng quản lý hoạt động đầu tư xây dựng, Hà Nội Bộ xây dựng (2012), Thông tư số 12/2012/TT-BXD ngày 28/12/2012, ban hành Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia, ngun tắc phân loại, phân cấp cơng trình dân dụng, công nghiệp hạ tầng kỹ thuật đô thị, Hà Nội Bộ xây dựng (2012), Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia nguyên tắc phân loại, phân cấp công trình dân dụng, cơng nghiệp hạ tầng kỹ thuật đô thị QCVN 03:2012/BXD, Hà Nội Bộ Tư pháp, Bộ Tài nguyên Môi trường (2011), Thông tư liên tịch số 20/2011/TTLT/BTP-BTNMT ngày 18/11/2011, hướng dẫn việc đăng ký chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất, Hà Nội Bộ Tư pháp, Bộ Tài nguyên Môi trường (2005), Thông tư liên tịch số 05/2005/TTLT/BTP-BTNMT ngày 16/6/2005 hướng dẫn việc đăng ký chấp, bảo lãnh quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất, Hà Nội Bộ Tư pháp, Bộ Tài nguyên Môi trường (2006), Thông tư liên tịch 03/2006/TTLT/BTP-BTNMT sửa đổi, bổ sung số quy định Thông tư liên tịch số 05/2005/TTLT/BTP-BTNMT ngày 16/6/2005 Bộ Tư pháp Bộ Tài nguyên Môi trường hướng dẫn việc đăng ký chấp, bảo lãnh quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất, Hà Nội Bộ Tài nguyên Môi trường (2014), Thông tư 23/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 quy định giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất, Hà Nội 78 Bộ Tư pháp, Bộ Tài nguyên Môi trường, Ngân hàng nhà nước (2014) Thông tư liên tịch số 16/2014/TTLT-BTP-BTNMT-NHNN ngày 06/6/2014 hướng dẫn số vấn đề xử lý tài sản bảo đảm, Hà Nội 10 Chính phủ (2014), Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014, quy định chi tiết thi hành số điều Luật đất đai, Hà Nội 11 Chính phủ (2012), Nghị định số 11/2012/NĐ-CP ngày 22/02/2002, sửa đổi, bổ sung số điều Nghị định số 163/2006/NĐ-CP ngày 29/12/2006, giao dịch bảo đảm, Hà Nội 12 Chính phủ (2006), Nghị định số 163/2006/NĐ-CP ngày 29/12/2006, giao dịch bảo đảm, Hà Nội 13 Chính phủ (2015), Nghị định 23/2015/NĐ-CP năm 2015 ngày 16/02/2015, cấp từ sổ gốc, chứng thực từ chính, chứng thực chữ ký chứng thực hợp đồng, giao dịch, Hà Nội 14 Chính phủ (2010), Nghị định 83/2010/NĐ-CP ngày 23/7/2010, đăng ký giao dịch bảo đảm, Hà Nội 15 Chính phủ (1994), Nghị định 60/CP ngày 05/7/1994, quyền sở hữu nhà quyền sử dụng đất thị, Hà Nội 16 Chính phủ (2005), Nghị định 95/2005/NĐ-CP ngày 15/7/2005, việc cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, quyền sở hữu cơng trình xây dựng, Hà Nội 17 Chính phủ (2006), Nghị định 90/2006/NĐ-CP ngày 6/9/2006, quy định hướng dẫn chi tiết Luật nhà ở, Hà Nội 18 Chính phủ (2009), Nghị định số 88/2009/NĐ-CP ngày 19/10/2009, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất, Hà Nội 19 Ngân hàng nhà nước (2016), Thông tư số 39/2016/TT-NHNN ngày 30/12/2016, quy định hoạt động cho vay tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngồi khách hàng, Hà Nội 79 20 Ngân hàng nhà nước (2001), Quyết định 1627/2011/QĐ-NHNN ngày 31/12/2001, việc ban hành quy chế cho vay Tổ chức tín dụng khách hàng, Hà Nội 21 Ngô Huy Cương (2003), Tổng quan luật tài sản, Khoa học Đại học Quốc Gia Hà Hội, Kinh tế - Luật, 19(3), tr.41-52 22 Ngô Huy Cương (2009), Những bất cập khái niệm tài sản, phân loại tài sản Bộ luật dân 2005 định hướng cải cách, Nghiên cứu lập pháp, Văn phịng Quốc hội, (22), tr.21-29 23 Nơng Thị Bích Diệp (2006), Thế chấp tài sản để bảo đảm thực nghĩa vụ theo pháp luật dân Việt Nam, Luận văn Thạc sĩ Luật học, Đại học Luật Hà Nội, Hà Nội 24 Nguyễn Ngọc Điện (1999), Nghiên cứu tài sản luật dân Việt Nam, NXB Trẻ, thành phố Hồ Chí Minh 25 Nguyễn Thúy Hiền (2005), Các biện pháp bảo đảm thực nghĩa vụ dự thảo Bộ luật dân (sửa đổi), Dân chủ Pháp luật, Bộ Tư pháp, (5), tr.4-8 26 Lê Nguyễn Nhu (2010), Hợp đồng chấp nhà, đất địa bàn Thành phố Cần Thơ, Luận văn Thạc sĩ luật học, Học viện khoa học xã hội, Hà Nội 27 Nguyễn Như Phát, Một số vấn đề lý luận xung quanh Luật bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng, Website Cục quản lý cạnh tranh, Bộ công thương, http://www.vca.gov.vn/NewsDetail.aspx?ID=1289&CateID=80, ngày 25 tháng năm 2011 28 Quốc hội (2015), Bộ luật Dân sự, Hà Nội 29 Quốc hội (2005), Bộ luật Dân sự, Hà Nội 30 Quốc hội (20013), Luật đất đai, Hà Nội 31 Quốc hội (2014), Luật xây dựng, Hà Nội 32 Quốc hội (2014), Luật nhà ở, Hà Nội 33 Quốc hội (2014), Luật công chứng, Hà Nội 34 Quốc hội (2010), Luật Các tổ chức tín dụng, Hà Nội 80 35 Lê Thị Thu Thủy (2005), Giáo trình Luật Ngân hàng, NXB Đại học quốc gia Hà Nội, Hà Nội 36 Lê Thị Thu Thủy (2006), Các biện pháp bảo đảm tiền vay tài sản tổ chức tín dụng, NXB Tư pháp, Hà Nội 37 Trường Đại học luật Hà Nội (1998), Giáo trình Luật dân sự, Tập II, NXB Công an nhân dân, Hà Nội 38 Nguyễn Thanh Thúy (2014), Thế chấp nhà hình thành tương lai theo pháp luật Việt Nam, Luận văn Thạc sĩ luật học, Khoa Luật, Đại học Quốc gia Hà Nội, Hà Nội 81 ... dung pháp luật chấp nhà để đảm bảo hợp đồng tín dụng Ngân hàng 1.3.1 Khái niệm pháp luật chấp nhà để đảm bảo hợp đồng tín dụng Ngân hàng Hiện quy định pháp luật chấp nhà để bảo đảm hợp đồng tín dụng. .. đồng chấp nhà để bảo đảm hợp đồng tín dụng ngân hàng, xử lý nhà chấp để bảo đảm hợp đồng tín dụng Ngân hàng, đăng ký giao dịch bảo đảm nhà chấp để bảo đảm hợp đồng tín dụng ngân hàng giải tranh chấp. .. khái niệm nhà ở, khái niệm chấp nhà ở, khái niệm hợp đồng tín dụng, khái niệm chấp nhà để bảo đảm hợp đồng tín dụng ngân hàng pháp luật chấp nhà để bảo đảm hợp đồng tín dụng ngân hàng Đồng thời