Header Page of 142 ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI KHOA LUẬT PHẠM THỊ THANH VÂN Chuyên ngành: Luật dân Tố tụng dân Mã số: 60 38 01 03 TÓM TẮT LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC Cán hướng dẫn khoa học: PGS TS PHÙNG TRUNG TẬP HÀ NỘI - 2014 Footer Page of 142 Header Page of 142 MỤC LỤC Trang Lời cam đoan Mục lục Danh mục từ viết tắt MỞ ĐẦU Chương 1: NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở 1.1 Khái niệm đất 1.1.1 Khái niệm đất đai 1.1.2 Khái niệm đất 1.2 Khái niệm đặc điểm chuyển nhượng quyền sử dụng đất 1.2.1 Khái quát bước phát triển quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất 1.2.2 Khái niệm chuyển nhượng quyền sử dụng đất 11 1.2.3 Đặc điểm chuyển nhượng quyền sử dụng đất 12 Chương 2: PHÁP LUẬT HIỆN HÀNH QUY ĐỊNH VỀ CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở 13 2.1 Thực trạng quy định pháp luật hành chuyển nhượng quyền sử dụng đất 13 2.1.1 Nguyên tắc chuyển nhượng quyền sử dụng đất 13 2.1.2 Điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất 13 2.1.3 Chủ thể chuyển nhượng quyền sử dụng đất 14 2.1.4 Quyền nghĩa vụ bên quan hệ chuyển nhượng quyền sử dụng đất 14 2.1.5 Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 15 Footer Page of 142 Header Page of 142 2.1.6 Trình tự, thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất 16 2.1.7 Thanh toán, tài chuyển nhượng quyền sử dụng đất 16 2.2 Những hạn chế, bất cập pháp luật thực trạng áp dụng quy định pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất 17 2.2.1 Những hạn chế, bất cập pháp luật thực tiễn thi hành pháp luật điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất 17 2.2.2 Những hạn chế, bất cập pháp luật thực tiễn thi hành pháp luật chủ thể chuyển nhượng quyền sử dụng đất 17 2.2.3 Những hạn chế, bất cập pháp luật thực tiễn thi hành pháp luật quyền nghĩa vụ bên tham gia quan hệ chuyển nhượng quyền sử dụng đất 18 2.2.4 Những hạn chế, bất cập pháp luật thực tiễn thi hành pháp luật hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 19 2.2.5 Những hạn chế, bất cập pháp luật thực tiễn thi hành pháp luật trình tự, thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất 19 2.2.6 Những hạn chế, bất cập pháp luật thực tiễn thi hành pháp luật tài liên quan đến chuyển nhượng quyền sử dụng đất 19 Chương 3: MỘT SỐ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VỀ CHUYỂN NHƯỢNG QUYỂN SỬ DỤNG ĐẤT Ở 21 3.1 Quan điểm Đảng hoàn thiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất 21 3.1.1 Hoàn thiện pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải gắn liền với việc đổi hoàn thiện hành nhà nước 21 3.1.2 Hoàn thiện pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất Footer Page of 142 Header Page of 142 phải đặt mối quan hệ với việc hoàn thiện pháp luật 21 3.2 Một số giải pháp cụ thể nhằm hoàn thiện pháp luật quan hệ chuyển nhượng quyền sử dụng đất 22 3.2.1 Giải pháp chung ban hành sửa đổi bổ sung văn pháp luật liên quan đến chuyển nhượng quyền sử dụng đất 22 3.2.2 Giải pháp cụ thể ban hành sửa đổi bổ sung văn pháp luật liên quan đến chuyển nhượng quyền sử dụng đất 22 KẾT LUẬN 26 Footer Page of 142 Header Page of 142 MỞ ĐẦU Tính cấp thiết đề tài nghiên cứu Việc pháp luật đất đai ghi nhận quyền chuyển nhượng QSDĐ nói chung đất nói riêng thực đáp ứng nhu cầu đại đa số người dân có nhu cầu đất ở; tạo sở pháp lý cho người sử dụng đất chủ động đầu tư, động sử dụng đất ở, đồng thời tăng nguồn thu cho ngân sách Nhà nước Tuy nhiên, trình tổ chức thực hiện, quyền số tồn chuyển nhượng QSDĐ xảy không đủ điều kiện chuyển quyền; chuyển nhượng QSDĐ không với quy định pháp luật (không đăng ký với quan nhà nước có thẩm quyền); hiểu biết thủ tục, trình tự chuyển nhượng đại phận dân cư số cán hạn chế; thị trường BĐS quy hoạt động dạng sơ khai nên thị trường phi quy (thị trường ngầm) hoạt động mạnh với việc “mua bán trao tay” nhiều hình thức, nằm kiểm soát Nhà nước Vì thế, nghiên cứu vấn đề pháp lý bảo đảm vận hành bình thường, lành mạnh thị trường BĐS, chuyển nhượng đất đai cụ thể chuyển nhượng quyền sử dụng đất đòi hỏi thực tế sống Chuyển nhượng QSDĐ đai với nhiều loại đất khác nhau, khuôn khổ Luận văn thạc sỹ xin phép đề cập đến chuyển nhượng QSDĐ ở, nhiều loại đất quy định theo Luật Đất đai 2013 Từ lý đây, chọn đề tài “Chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo pháp luật Việt Nam” Mục tiêu nghiên cứu 2.1 Mục tiêu tổng quát Việc nghiên cứu đề tài nhằm mục tiêu: Phân tích, đánh giá pháp luật chuyển nhượng QSDĐ ở, đồng thời nhận diện tồn tại, bất cập pháp luật vấn đề sở đánh giá thực trạng thi hành Trên sở đề xuất định hướng số giải pháp nhằm góp phần hoàn thiện pháp luật Footer Page of 142 Header Page of 142 chuyển nhượng QSDĐ 2.2 Mục tiêu cụ thể - Nêu, phân tích; đánh giá quy định hành pháp luật chuyển nhượng QSDĐ ở; - Đánh giá thực trạng việc thực quy định pháp luật chuyển nhượng QSDĐ ở; - Nhận diện tồn tại, bất cập pháp luật chuyển nhượng QSDĐ ở; - Đề xuất định hướng số giải pháp nhằm góp phần hoàn thiện pháp luật chuyển nhượng QSDĐ Tính đóng góp đề tài - Tính đề tài: Trong thời gian qua vấn đề pháp lý chuyển nhượng QSDĐ nhiều học viên, chuyên gia quan tâm nghiên cứu nhiều góc độ khác Nhiều công trình công bố, nhiều văn pháp luật Nhà nước đề cập đến Ở nhiều góc độ khác nhau, công trình khoa học có đóng góp định cho việc hoàn thiện pháp luật nói chung pháp luật chuyển nhượng QSDĐ nói riêng Những đóng góp làm sở cho việc hoàn thiện quy định chuyển nhượng QSDĐ Tuy nhiên, chưa có luận văn sâu nghiên cứu chi tiết, cụ thể toàn diện chuyển nhượng QSDĐ - loại hình giao dịch đặc trưng, điển hình đòi hỏi phải đáp ứng điều kiện định có lĩnh vực đất đai Hơn nữa, điều kiện kinh tế xã hội có thay đổi, phát triển không ngừng kết nghiên cứu đạt cần phải tiếp tục bổ sung hoàn thiện Do vậy, việc sâu nghiên cứu đề tài: “Chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo pháp luật Việt Nam” khuôn khổ luận văn thạc sĩ luật học chuyên ngành dân công việc có ý nghĩa lý luận mang tính thời Footer Page of 142 Header Page of 142 - Những đóng góp đề tài: Các kết nghiên cứu đề tài sử dụng làm tài liệu tham khảo sở đào tạo nghiên cứu luật học Một số giải pháp đưa đề tài có giá trị tham khảo quan xây dựng thực thi pháp luật trình xây dựng, hoàn thiện tổ chức thực pháp luật nói chung pháp luật chuyển nhượng QSDĐ nói riêng Việt Nam Đối tượng phạm vi nghiên cứu Chuyển nhượng QSDĐ nói chung đất nói riêng vấn đề rộng, điều chỉnh BLDS, Luật Đất đai Luật Kinh doanh BĐS Hiện nay, hệ thống văn quy phạm pháp luật chuyển nhượng QSDĐ có quy định chưa thống Bản thân việc chuyển nhượng QSDĐ phức tạp, gồm nhiều hình thức, với chủ thể, loại đất khác có thực tiễn đa dạng, tác động đế nhiều tầng lớp nhân dân thành phần kinh tế khác xã hội Vì vậy, khuôn khổ Luận văn, tác giả đề cập đến số vấn đề pháp lý chuyển nhượng QSDĐ đất (đô thị nông thôn) Nội dung, địa điểm phương pháp nghiên cứu 5.1 Nội dung nghiên cứu Ngoài phần mở đầu, kết luận, danh mục tài liệu tham khảo, nội dung luận văn gồm chương: Chương 1: Những vấn đề lý luận chuyển nhượng QSDĐ Chương 2: Pháp luật hành quy định chuyển nhượng QSDĐ Chương 3: Một số giải pháp hoàn thiện quy định pháp luật chuyển nhượng QSDĐ 5.2 Phương pháp nghiên cứu Để đạt mục tiêu nghiên cứu đề tài, luận văn sử dụng phương pháp nghiên cứu chủ yếu: Phương pháp luận nghiên cứu khoa học Footer Page of 142 Header Page of 142 vật biện chứng vật lịch sử chủ nghĩa mác - Lê nin, tư tưởng Hồ Chí Minh quan điểm, đường lối Đảng xây dựng kinh tế thị trường; Phương pháp phân tích, tổng hợp, so sánh, đối chiếu, phương pháp lịch sử; Phương pháp thống kê, thu thập kế thừa nghiên cứu, tài liệu có Dự kiến kết nghiên cứu Luận văn phân tích, đánh giá quy định pháp luật chuyển nhượng QSDĐ ở, đồng thời nhận diện tồn tại, bất cập pháp luật vấn đề sở đánh giá thực trạng thi hành Trên sở khoa học thực tiễn, luận văn đưa định hướng số giải pháp nhằm góp phần hoàn thiện pháp luật chuyển nhượng QSDĐ Footer Page of 142 Header Page of 142 Chương NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở 1.1 Khái niệm đất 1.1.1 Khái niệm đất đai Đất đai diện tích cụ thể bề mặt trái đất bao gồm tất cấu thành môi trường sinh thái bề mặt như: khí hậu bề mặt, thổ nhưỡng, dạng địa hình, mặt nước, lớp trầm tích sát bề mặt với nước ngầm vá khoáng sản lòng đất, tập đoàn động thực vật, trạng thái định cư người, kết người khứ để lại (san nền, hồ chứa nước hay hệ thống tiêu thoát nước, đường sá, nhà cửa ) (Hội nghị quốc tế Môi trường Rio de Janerio, Brazil, 1993) 1.1.2 Khái niệm đất Đất loại đất thuộc nhóm đất phi nông nghiệp gồm đất nông thôn đất đô thị Đất nông thôn hay gọi đất hộ gia đình, cá nhân nông thôn Luật Đất đai 2013 quy định: Đất hộ gia đình, cá nhân sử dụng nông thôn gồm đất để xây dựng nhà ở, xây dựng công trình phục vụ đời sống, vườn, ao đất thuộc khu dân cư nông thôn, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt [33, Điều 143] Đất đô thị Luật Đất đai 2013 quy định: Đất đô thị gồm đất để xây dựng nhà ở, xây dựng công trình phục vụ đời sống, vườn, ao đất thuộc khu dân cư đô thị, Footer Page of 142 Header Page 10 of 142 phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng đô thị quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt [33, Điều 144] 1.2 Khái niệm đặc điểm chuyển nhượng quyền sử dụng đất 1.2.1 Khái quát bước phát triển quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất Pháp luật chuyển nhượng QSDĐ có thay đổi, phát triển với giai đoạn lịch sử đất nước Dưới thời dân phong kiến, sách sở hữu tư nhân đất đai công nhận bảo hộ, mà chủ yếu sở hữu thực dân Pháp tay sai nhằm mục đích chiếm hữu ngày nhiều đất đai để làm đồn điền, khai thác bóc lột địa tô, sức lao động nhân dân Việt Nam Năm 1945, Nhà nước Việt Nam dân chủ cộng hoà đời Người dân Việt Nam hưởng độc lập theo hầu hết quy định cũ ruộng đất dần bãi bỏ Các sách đất đai dần thay sở lợi ích người dân lao động nước ta Năm 1946, Hiến pháp ban hành thừa nhận sỡ hữu tư nhân đất đai Hiến pháp năm 1959 quy định hình thức sở hữu đất đai bao gồm: sở hữu Nhà nước (toàn dân), sở hữu tập thể (hợp tác xã) sở hữu tư nhân (sở hữu người lao động riêng lẻ sở hữu nhà tư sản dân tộc) Nhà nước chiểu theo pháp luật bảo hộ quyền sở hữu ruộng đất nông dân Sự chuyển nhượng QSDĐ diễn chủ yếu đất canh tác ruộng Kể từ năm 1960, phong trào hợp tác hoá nông nghiệp diễn rầm rộ toàn Miền Bắc thu hút phần lớn hộ nông dân vào Hợp tác xã Hầu hết đất đai thuộc hình thức công hữu sở hữu Nhà nước sở hữu tập thể hợp tác xã Sự chuyển dịch đất đai mang tính chất tập trung thống theo chủ trương khuyến khích kêu gọi vào hợp tác xã nông nghiệp lâm trường quốc doanh quan hệ chuyển nhượng đất đai, đặc biệt Footer Page 10 of 142 Header Page 13 of 142 có giá trị pháp lý pháp luật bảo vệ 1.2.3 Đặc điểm chuyển nhượng quyền sử dụng đất Thứ nhất, pháp luật quy định quyền chuyển nhượng QSDĐ tổ chức, cá nhân thực dựa chế độ sở hữu toàn dân đất đai Mọi tổ chức, cá nhân xã hội quyền sở hữu đất ở, họ Nhà nước (đại diện chủ sở hữu) giao đất quyền sử dụng để sử dụng ổn định lâu dài Thứ hai, đất đai có vị cố định không di dời khác với hàng hoá khác cần đo đạc, lập hồ sơ thửa, đánh số, cấp giấy chứng nhận sử dụng đất hợp pháp Việc chuyển nhượng QSDĐ chủ yếu tiến hành thông qua hệ thống hồ sơ giấy tờ Do vậy, phải rõ ràng minh bạch giấy chứng nhận QSDĐ ở, hợp đồng chuyển QSDĐ ở, tư liệu địa Thứ ba, chủ sở hữu đại diện đất đai, Nhà nước có quyền điều tiết phần địa tô chênh lệch thông qua pháp luật thuế để bảo đảm lợi ích toàn dân đất đai Điều tiết giá trị đất tăng lên không người sử dụng đất tạo ra, mà Nhà nước, tổ chức, cá nhân khác xã hôi tạo thông qua việc thu thuế thu nhập từ việc chuyển QSDĐ ở, thu lệ phí địa Thứ tư, giá trị QSDĐ chuyển quyền sử dụng phụ thuộc vào nhiều yếu tố vị trí đất, khả sinh lợi đất Mức độ hoàn thiện sở hạ tầng yếu tố kinh tế, trị, xã hội khác Do vậy, diện tích vị trí khác nhau, khả sinh lợi khác chuyển nhượng quyền sử dụng có giá khác Footer Page 13 of 142 12 Header Page 14 of 142 Chương PHÁP LUẬT HIỆN HÀNH QUY ĐỊNH VỀ CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở 2.1 Thực trạng quy định pháp luật hành chuyển nhượng quyền sử dụng đất 2.1.1 Nguyên tắc chuyển nhượng quyền sử dụng đất - Chủ thể sử dụng đất phép chuyển nhượng đất cho chủ thể theo pháp luật quy định - Khi chuyển nhượng QSDĐ bên có quyền thoả thuận nội dung hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ nội dung phải phù hợp với quy định BLDS hành pháp luật đất đai - Bên nhận chuyển nhượng QSDĐ phải tuân thủ quy định Nhà nước sử dụng đất sau nhận chuyển nhượng - Việc chuyển nhượng QSDĐ phải xuất phát từ nhu cầu thực tế hai bên, bảo đảm lợi ích đáng người sử dụng đất 2.1.2 Điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất 2.1.2.1 Điều kiện chung Người sử dụng đất thực quyền chuyển nhượng đất có điều kiện sau đây: có Giấy chứng nhận; đất tranh chấp; QSDĐ không bị kê biên để bảo đảm thi hành án [33, Điều 188] 2.1.2.2 Điều kiện cụ thể * Chuyển nhượng QSDĐ có điều kiện Hộ gia đình, cá nhân Nhà nước giao đất khu vực rừng phòng hộ chuyển nhượng QSDĐ cho hộ gia đình, cá nhân sinh sống khu vực rừng phòng hộ [33, Điều 192] * Trường hợp không nhận chuyển nhượng QSDĐ Footer Page 14 of 142 13 Header Page 15 of 142 Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân không nhận chuyển nhượng QSDĐ trường hợp mà pháp luật không cho phép; Hộ gia đình, cá nhân không nhận chuyển nhượng QSDĐ ở, phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng; khu vực phòng hộ không sinh sống khu vực rừng đặc dụng, rừng phòng hộ [33, Điều 192] 2.1.2.3 Điều kiện hình thức pháp lý quan hệ pháp luật chuyển nhượng QSDĐ Đất đai tài nguyên quý hiếm, QSDĐ, đặc biệt đất tài sản có giá trị lớn Nếu có xảy tranh chấp tài sản việc giải phức tạp, Pháp luật quy định hình thức chuyển nhượng phải đăng ký quan đăng ký đất đai hình thức giao dịch thông qua hợp đồng, đồng thời quy định điều kiện nội dung hợp đồng phải tuân thủ theo quy định pháp luật [33, Điều 188] 2.1.3 Chủ thể chuyển nhượng quyền sử dụng đất 2.1.3.1 Chủ thể chuyển nhượng QSDĐ Chủ thể chuyển nhượng QSDĐ bao gồm: doanh nghiệp, hộ gia đình, cá nhân có đủ điều kiện theo pháp luật 2.1.3.2 Chủ thể nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất Hộ gia đình, cá nhân nhóm chủ thể nhận chuyển nhượng QSDĐ chủ yếu Ngoài hộ gia đình, cá nhân chủ thể phổ biến nhận chuyển nhượng QSDĐ doanh nghiệp, tổ chức khác trở thành chủ thể nhận chuyển nhượng QSDĐ Doanh nghiệp nhận chuyển nhượng QSDĐ doanh nghiệp kinh doanh BĐS doanh nghiệp kinh doanh ngành nghề, lĩnh vực khác 2.1.4 Quyền nghĩa vụ bên quan hệ chuyển nhượng quyền sử dụng đất 2.1.4.1 Quyền nghĩa vụ bên chuyển nhượng quan hệ Footer Page 15 of 142 14 Header Page 16 of 142 chuyển nhượng quyền sử dụng đất Quyền bên chuyển nhượng: Được nhận tiền chuyển nhượng QSDĐ ở; trường hợp bên nhận chuyển nhượng chậm trả bên có quyền gia hạn để bên nhận chuyển nhượng có nghĩa vụ hoàn thành nghĩa vụ phải trả lãi số tiền chậm trả theo lãi suất ngân hàng Nghĩa vụ bên chuyển nhượng: Chuyển giao đất cho bên nhận chuyển nhượng QSDĐ đủ diện tích, hạng đất, loại đất, vị trí, số hiệu tình trạng thỏa thuận; Giao giấy tờ có liên quan đến QSDĐ cho bên nhận chuyển nhượng 2.1.4.2 Quyền nghĩa vụ bên nhận chuyển nhượng - Quyền bên nhận chuyển nhượng: Yêu cầu bên chuyển nhượng QSDĐ giao cho giấy tờ có liên quan đến QSDĐ ở; Yêu cầu bên chuyển nhượng QSDĐ giao đủ diện tích, vị trí, số hiệu tình trạng đất thỏa thuận; Được cấp giấy chứng nhận QSDĐ đất chuyển nhượng; Được sử dụng đất theo quy định pháp luật - Nghĩa vụ bên nhận chuyển nhượng: Trả đủ tiền, thời hạn phương thức toán thỏa thuận cho bên chuyển nhượng QSDĐ ở; Đăng ký QSDĐ theo quy định pháp luật đất đai; Bảo đảm quyền người thứ ba đất chuyển nhượng; Thực nghĩa vụ tài chính: nộp lệ phí trước bạ, lệ phí địa sử dụng QSDĐ chuyển nhượng pháp luật) 2.1.5 Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ thoả thuận bên, theo bên chuyến nhượng QSDĐ chuyển giao đất QSDĐ cho bên nhận Footer Page 16 of 142 15 Header Page 17 of 142 chuyển nhượng, bên nhận chuyển nhượng trả tiền cho bên chuyển nhượng theo quy định Bộ luật pháp luật đất đai 2.1.6 Trình tự, thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất 2.1.6.1 Hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất Hồ sơ chuyển nhượng QSDĐ gồm: Hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ ở; giấy chứng nhận QSDĐ (hoặc giấy chứng nhận sở hữu nhà gắn liền với QSDĐ đô thị); trích lục đồ đất chứng từ nộp tiền sử dụng đất 2.1.6.2 Trình tự, thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất Người sử dụng đất nộp 01 hồ sơ thực quyền người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ, đủ điều kiện thực quyền theo quy định thực công việc sau đây: Gửi thông tin địa đến quan thuế để xác định thông báo thu nghĩa vụ tài trường hợp phải thực nghĩa vụ tài chính; Xác nhận nội dung biến động vào Giấy chứng nhận cấp; Trường hợp phải cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất lập hồ sơ trình quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất cho người sử dụng đất; Chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, sở liệu đất đai; trao Giấy chứng nhận cho người sử dụng đất gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để trao trường hợp nộp hồ sơ cấp xã 2.1.7 Thanh toán, tài chuyển nhượng quyền sử dụng đất 2.1.7.1 Giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất Giá chuyển nhượng QSDĐ giá bên thoả thuận, phù hợp với giá đất nhà nước quy định Footer Page 17 of 142 16 Header Page 18 of 142 2.1.7.2 Về nghĩa vụ tài chuyển nhượng quyền sử dụng đất * Thuế thu nhập từ chuyển QSDĐ Thuế thu nhập từ chuyển QSDĐ nghĩa vụ tài người sử dụng đất thực hành vi chuyển QSDĐ * Các khoản phí lệ phí Lệ phí trước bạ đất khoản thu ngân sách phát sinh từ hoạt động cấp QSDĐ quan Nhà nước có thẩm quyền Lệ phí địa chính: Là khoản tiền bên phải nộp làm thủ tục hành cấp GCNQSDĐ ở; trích lục đồ văn cần thiết hồ sơ địa chính; xác nhận tính pháp lý giấy tờ nhà đất Ngoài khoản lệ phí nêu tổ chức, cá nhân phải nộp phí giao dịch qua Sàn giao dịch bất động sản phí công chứng hợp đồng 2.2 Những hạn chế, bất cập pháp luật thực trạng áp dụng quy định pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất 2.2.1 Những hạn chế, bất cập pháp luật thực tiễn thi hành pháp luật điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất Về nguyên tắc người sử dụng đất thực quyền chuyển nhượng quyền sử dụng phải có giấy chứng nhận QSDĐ Tuy nhiên, điều kiện nay, nhiều chủ sử dụng chưa cấp giấy chứng nhận QSDĐ (hoặc giấy chứng nhận sở hữu nhà gắn liền với QSDĐ đô thị) 2.2.2 Những hạn chế, bất cập pháp luật thực tiễn thi hành pháp luật chủ thể chuyển nhượng quyền sử dụng đất Thứ nhất, chưa thực bảo đảm bình đẳng doanh nghiệp nước doanh nghiệp nước kinh doanh giao dịch Thứ hai, thị trường chuyển nhượng QSDĐ thể rõ tính phân khúc sâu sắc; thị trường phát triển sôi động đô thị, khu vực có tốc độ tăng trưởng kinh tế cao Trong đó, nông thôn, trung du, miền núi, thị trường Footer Page 18 of 142 17 Header Page 19 of 142 chuyển nhượng QSDĐ phát triển Thứ ba, chủ thể chuyển nhượng QSDĐ pháp luật quy định hẹp nhiều so với chủ thể mua bán, chuyển nhượng nhà, công trình xây dựng tài sản khác gắn liền với đất, chưa bảo đảm “thống cách tương đối” chủ sử dụng đất chủ sở hữu tài sản đất ngược lại chủ sở hữu tài sản đất có nhiều quyền “định đoạt” QSDĐ Thứ tư, chưa quy định cho phép hộ gia đình, cá nhân chủ thể kinh doanh đất nên hoạt động kinh doanh đất đối tượng chủ yếu diễn tự phát Những hạn chế nhiều gây trở ngại cho hộ gia đình, cá nhân đầu tư kinh doanh đất Thứ năm, pháp luật hành chưa có chế tài đủ mạnh để xử lý, ngăn chặn hành vi vi phạm pháp luật chuyển nhượng QSDĐ 2.2.3 Những hạn chế, bất cập pháp luật thực tiễn thi hành pháp luật quyền nghĩa vụ bên tham gia quan hệ chuyển nhượng quyền sử dụng đất Thứ nhất, quyền nghĩa vụ bên chuyển nhượng QSDĐ chung chung, chưa bao quát hết trường hợp cụ thể chủ yếu đề cập BLDS mà không quy định rõ ràng pháp luật chuyên ngành đất đai Thứ hai, pháp luật quy định quyền nghĩa vụ bên biện pháp bảo đảm việc ban hành quy phạm chế tài cụ thể bên vi phạm nghĩa vụ lạm quyền Theo thống kê chưa đầy đủ Tòa án nhân dân tối cao thụ lý giải phúc thẩm loại án tranh chấp đất đai chuyển nhượng QSDĐ sau: năm 2010 Tòa phúc thẩm Hà Nội - Tòa án nhân dân tối cao thụ lý giải 28 vụ tranh chấp chuyển QSDĐ ở/ 84 vụ tranh chấp đất đai/ tổng số 252 vụ tranh chấp dân sự; năm 2011 Tòa phúc thẩm Hà Nội - Tòa án nhân dân tối cao Footer Page 19 of 142 18 Header Page 20 of 142 thụ lý giải 31 vụ tranh chấp chuyển QSDĐ ở/ 75 vụ tranh chấp đất đai/ tổng số 260 vụ tranh chấp dân sự; năm 2012 Tòa phúc thẩm Hà Nội Tòa án nhân dân tối cao thụ lý giải 27 vụ tranh chấp chuyển QSDĐ ở/ 68 vụ tranh chấp đất đai/ tổng số 225 vụ tranh chấp dân 2.2.4 Những hạn chế, bất cập pháp luật thực tiễn thi hành pháp luật hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Pháp luật thiếu chế bảo vệ hiệu cho người thứ ba tình giao dịch chuyển nhượng QSDĐ đặc biệt nhà gắn liền với đất Khi giao dịch thực hiện, xảy tranh chấp hợp đồng lại bị xử vô hiệu đối tượng chuyển nhượng đất chủ sử dụng đất Điều gây thiệt hại lợi ích vật chất cho người nhận chuyển nhượng đất Hợp đồng mẫu chưa đầy đủ, thiếu rang buộc để bảo vệ quyền lợi bên, đặc biệt bên nhận chuyển nhượng QSDĐ 2.2.5 Những hạn chế, bất cập pháp luật thực tiễn thi hành pháp luật trình tự, thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất Theo Luật đất đai năm 2013, giao dịch chuyển nhượng QSDĐ thực văn phòng đăng ký QSDĐ Yêu cầu đặt việc văn phòng đăng ký phải triển khai tốt, phải đạt hiệu thực công việc đăng ký chuyển nhượng QSDĐ ở, cấp giấy chứng nhận QSDĐ xác nhận biến động chủ sử dụng đất 2.2.6 Những hạn chế, bất cập pháp luật thực tiễn thi hành pháp luật tài liên quan đến chuyển nhượng quyền sử dụng đất Về Giá đất: Luật Đất đai 2013 có quy định mang tính đột phá giá đất Tuy nhiên để đảm bảo giá chuyển nhượng QSDĐ nêu hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ giá thị trường tiếp tục cần có quy định cụ thể rõ ràng nữa, phải quy định chế tài hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ không Footer Page 20 of 142 19 Header Page 21 of 142 với thị trường Ví dụ: năm 2014 giá đất thực tế địa bàn Hà Nội có nhiều nơi có giá chuyển nhượng khoảng 400 - 500 triệu/m2, giá đất cao theo bảng giá công bố UBND thành phố Hà Nội năm 2014 85 triệu/m2 Về nghĩa vụ Tài chính: theo quy định Pháp luật chuyển nhượng QSDĐ ở, bên chuyển nhượng phải thực nhiều nghĩa vụ tài chính, nghĩa vụ quy định rải rác nhiều văn khác Luật thuế thu nhập cá nhân, thuế trước bạ lệ phí; chí địa phương lại có quy định bổ sung loại phí khác có liên quan đến chuyển nhượng QSDĐ Với quy định nhiều bất cập mà thực chuyển nhượng QSDĐ chủ thể tìm nhiều cách để thực đầy đủ nghĩa vụ này, dẫn đến tình trạng vi phạm pháp luật gây thất thoát cho ngân sách nhà nước như: nghĩa vụ tài (thuế thu nhập, phí, lệ phí cao) dẫn đến tình trạng chuyển nhượng ngầm lớn giao dịch thực tế Footer Page 21 of 142 20 Header Page 22 of 142 Chương MỘT SỐ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VỀ CHUYỂN NHƯỢNG QUYỂN SỬ DỤNG ĐẤT Ở 3.1 Quan điểm Đảng hoàn thiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất Một là, đất đai thuộc sở hữu toàn dân Nhà nước đại diện chủ sở hữu Quan điểm đất đai thuộc sở hữu toàn dân Nhà nước thống quản lý khẳng định văn kiện đại hội Đảng ghi nhận Hiến pháp 1980, Hiến pháp 1992 Hiến pháp 2013 Hai là, phát triển vững thị trường BĐS Có thể nói vấn đề thị trường BĐS nói chung thị trường QSDĐ nói riêng chiếm vị trí đáng kể sách kinh tế Đảng thể nghị kỳ đại hội gần Đảng cộng sản Việt Nam Nghị Đại hội Đại biểu toàn quốc lần thứ XI Đảng Cộng sản Việt Nam 2011 rõ: phát triển mạnh thị trường hàng hoá dịch vụ, tổ chức quản lý chặt chẽ thị trường BĐS, xây dựng thị trường vốn Nghị định hướng: chủ động tổ chức phát triển thị trường BĐS, cho phép chuyển nhượng QSDĐ thị trường theo quy định pháp luật 3.1.1 Hoàn thiện pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải gắn liền với việc đổi hoàn thiện hành nhà nước 3.1.2 Hoàn thiện pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải đặt mối quan hệ với việc hoàn thiện pháp luật 3.1.2.1 Hoàn thiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải phù hợp với điều kiện thực tiễn xu hướng phát triển kinh tế- xã hội 3.1.2.2 Hoàn thiện pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải đảm bảo hội nhập kinh tế quốc tế Footer Page 22 of 142 21 Header Page 23 of 142 3.2 Một số giải pháp cụ thể nhằm hoàn thiện pháp luật quan hệ chuyển nhượng quyền sử dụng đất 3.2.1 Giải pháp chung ban hành sửa đổi bổ sung văn pháp luật liên quan đến chuyển nhượng quyền sử dụng đất Thứ nhất, bảo đảm tính thống đồng Luật Dân sự, Đất đai, Kinh doanh BĐS pháp luật thuế, phí lệ phí liên quan đến chuyển nhượng QSDĐ Việc làm giúp tránh chồng chéo, mâu thuẫn Luật điều chỉnh quan hệ chuyển nhượng QSDĐ Thứ hai, tạo điều kiện thông thoáng cho QSDĐ chuyển nhượng tự theo chế thị trường có kiểm soát Nhà nước với tư cách chủ sở hữu Thứ ba, khắc phục tình trạng chuyển nhượng QSDĐ ngầm không thông qua đăng ký để tối đa hóa nguồn thu cho Ngân sách Nhà nước từ việc thu thuế, phí lệ phí từ chuyển nhượng QSDĐ Thứ tư, xử lý nghiêm minh vi phạm pháp luật chuyển nhượng QSDĐ 3.2.2 Giải pháp cụ thể ban hành sửa đổi bổ sung văn pháp luật liên quan đến chuyển nhượng quyền sử dụng đất 3.2.2.1 Giải pháp cụ thể điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất Theo quy định điều kiện chuyển nhượng QSDĐ Luật Đất đai cần tính đến tiến tương lai ngành địa việc số hóa việc quản lý thông tin địa có việc đăng ký QSDĐ Do đó, mạnh dạn đề nghị Luật đất đai sửa điểm a khoản Điều 106 Luật Đất đai thành “có QSDĐ hợp pháp” 3.2.2.2 Giải pháp cụ thể chủ thể chuyển nhượng quyền sử dụng đất Footer Page 23 of 142 22 Header Page 24 of 142 Trước hết, cần tăng mức vốn pháp định doanh nghiệp kinh doanh đất cao nhiều lần so với trước Hai là, sửa đổi, bổ sung, mở rộng cho người nước được nhận chuyển nhượng QSDĐ tổ chức, cá nhân nước (như doanh nghiệp nước) Mở rộng cho phép nhà đầu tư nước nhận chuyển nhượng QSDĐ Ba là, quy định cụ thể mở rộng quyền chuyển nhượng, kinh doanh BĐS hộ gia đình, cá nhân Bốn là, tăng cường công tác kiểm tra, theo dõi, giám sát quan nhà nước có thẩm quyền hoạt động chuyển nhượng QSDĐ 3.2.2.3 Giải pháp cụ thể quyền nghĩa vụ bên tham gia quan hệ chuyển nhượng quyền sử dụng đất Thứ nhất, quyền nghĩa vụ bên chuyển nhượng QSDĐ cần phải quy định hết trường hợp cụ thể không quy định BLDS mà phải quy định rõ ràng pháp luật chuyên ngành đất đai Thứ hai, pháp luật quy định quyền nghĩa vụ bên phải có biện pháp bảo đảm việc ban hành quy phạm chế tài cụ thể bên vi phạm nghĩa vụ lạm quyền, tránh trường hợp bên chuyển nhượng QSDĐ không thực nghĩa vụ vượt quyền hạn mà pháp luật cho phép 3.2.2.4 Giải pháp cụ thể hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Thứ nhất, pháp luật cần quy định cụ thể chế bảo vệ hiệu cho người thứ ba tình giao dịch chuyển nhượng QSDĐ đặc biệt nhà gắn liền với đất Thứ hai, văn hướng dẫn trình tự thủ tục chuyển nhượng Footer Page 24 of 142 23 Header Page 25 of 142 QSDĐ không nên quy định mẫu hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ mà nêu điều khoản mang tính hướng dẫn để bên tự thỏa thuận để nhằm hạn chế hợp đồng mẫu Thứ ba, hợp đồng chuyển đổi QSDĐ loại hợp đồng song vụ, có đền bù Pháp luật bỏ sót, không đề cập đến trường hợp chuyển đổi QSDĐ xác lập trước ngày 15/10/1993 Vì vậy, cần hướng dẫn giải tranh chấp hợp đồng chuyển đổi QSDĐ xác lập trước ngày 15/10/1993 3.2.2.5 Giải pháp cụ thể trình tự, thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất Một là, tiếp tục đơn giản thủ tục đăng ký chuyển QSDĐ Đăng ký QSDĐ gồm đăng ký ban đầu đăng ký biến động, đăng ký chuyển QSDĐ đăng ký có biến động để Nhà nước theo dõi cập nhật biến động đất đai Hai là, hoàn thiện hệ thống tài liệu địa Đây hồ sơ ban đầu xác định rõ vị trí, hình dáng, kích thức, ranh giới, mục đích sử dụng cho lô đất, mảnh đất cụ thể Ba là, hình thành phát triển hệ thống thông tin, tổ chức tư vấn, dich vụ chuyển nhượng QSDĐ Nhà nước cần phải tổ chức cung cấp thông tin QSDĐ giao dịch liên quan 3.2.2.6 Giải pháp hoàn thiện sách pháp luật tài liên quan đến chuyển nhượng quyền sử dụng đất * Giải pháp hoàn thiện sách pháp luật giá đất Một là, quy định tất việc mua bán chuyển nhượng QSDĐ phải thông qua sàn giao dịch QSDĐ BĐS theo quy định pháp luật Hai là, thành lập hệ thống tổ chức tư vấn giá đất để giúp xác định giá cho giao dịch chuyển nhượng QSDĐ Giá tổ chức Footer Page 25 of 142 24 Header Page 26 of 142 đưa sát với giá thị trường có tính pháp lý áp dụng để tính nghĩa vụ tài với Nhà nước Tất nhiên có chênh lệch giới hạn cho phép so với giá bên tham gia quan hệ chuyển nhượng thỏa thuận Ba là, thiết lập hệ thống quan giám sát, tra, kiểm tra chặt chẽ hoạt động chuyển nhượng hoạt động tư vấn giá đất * Giải pháp hoàn thiện sách pháp luật nghĩa vụ tài thủ tục thực nghĩa vụ tài - Về việc xác định Thuế thu nhập: Thứ nhất, cần phải làm rõ quy định xác định thu nhập phải chịu thuế thu nhập từ chuyền nhượng quyền sử dụng đất Và việc quy định mức thuế suất phải kèm biện pháp phối hợp tích cực với việc quy định khung giá bảng giá đất Thứ hai, xây dựng văn luật thuế việc điều tiết nguồn thu từ đất đai cần tính đến việc điều tiết thu nhập từ chuyển nhượng QSDĐ tổ chức hay cá nhân - Về lệ phí trước bạ: nên quy định mức phí cố định với hợp đồng chuyển nhượng có giá trị khoảng định Như vậy, vừa giảm gánh nặng nghĩa vụ tài cho người sử dụng đất mà lại tăng thu cho ngân sách Nhà nước khuyến khích người sử dụng đất thực đầy đủ nghĩa vụ Footer Page 26 of 142 25 Header Page 27 of 142 KẾT LUẬN Pháp luật chuyển nhượng QSDĐ phận vô quan trọng pháp luật đất đai nói riêng hệ thống pháp luật Việt Nam nói chung Hệ thống pháp luật chuyển nhượng QSDĐ quy định trình tự, thủ tục, nguyên tắc chuyển nhượng QSDĐ ở; quyền nghĩa vụ chủ thể quan hệ chuyển nhượng QSDĐ Các văn xây dựng phát triển dựa tảng kinh tế xã hội Việc nghiên cứu nhằm tìm nhược điểm, hạn chế bất cập hệ thống pháp luật chuyển nhượng QSDĐ để có sở đề xuất giải pháp nhằm hoàn thiện chế định pháp luật có ý nghĩa đặc biệt quan trọng Pháp luật nhiều vướng mắc, bất cập cần phải giải là: Chưa thực khuyến khích phát triển mạnh mẽ quan hệ chuyển nhượng QSDĐ ở, thiếu chế quản lý, kiểm soát giao dịch chuyển nhượng QSDĐ ở; giải tranh chấp xử lý vi phạm liên quan đến giao dịch chuyển nhượng chậm thiếu khách quan; thủ tục chuyển nhượng QSDĐ phức tạp, phiền hà mang tính hình thức Cần nhanh chóng xây dựng giải pháp tổng thể đồng để xây dựng, hoàn thiện giao dịch chuyển nhượng QSDĐ đảm bảo tương đồng với pháp luật quốc tế cần tập trung vào giải pháp: Mở rộng tối đa quyền, lợi ích cho người sử dụng đất, bước tiến hành tư nhân hóa đất đai; xây dựng chế đăng ký BĐS đơn giản nhanh chóng tiện lợi, chi phí thấp; xây dựng máy quản lý kiểm soát tốt giao dịch chuyển nhượng QSDĐ ở; giải triệt để tranh chấp, xử lý vi phạm phát sinh liên quan đến giao dịch chuyển nhượng QSDĐ Từng bước xây dựng thị trường BĐS minh bạch, quy đáp ứng yêu cầu kinh tế thị trường hội nhập khu vực quốc tế Footer Page 27 of 142 26 ... luật hành chuyển nhượng quyền sử dụng đất 2.1.1 Nguyên tắc chuyển nhượng quyền sử dụng đất - Chủ thể sử dụng đất phép chuyển nhượng đất cho chủ thể theo pháp luật quy định - Khi chuyển nhượng QSDĐ... nhượng quyền sử dụng đất 12 Chương 2: PHÁP LUẬT HIỆN HÀNH QUY ĐỊNH VỀ CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở 13 2.1 Thực trạng quy định pháp luật hành chuyển nhượng quyền sử dụng đất ... tắc chuyển nhượng quyền sử dụng đất 13 2.1.2 Điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất 13 2.1.3 Chủ thể chuyển nhượng quyền sử dụng đất 14 2.1.4 Quyền nghĩa vụ bên quan hệ chuyển nhượng