Hiệu lực của hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai theo pháp luật việt nam

93 966 12
Hiệu lực của hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai theo pháp luật việt nam

Đang tải... (xem toàn văn)

Tài liệu hạn chế xem trước, để xem đầy đủ mời bạn chọn Tải xuống

Thông tin tài liệu

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI KHOA LUẬT - - NGUYỄN THU TRANG HIỆU LỰC CỦA HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG TƢƠNG LAI THEO PHÁP LUẬT VIỆTNAM LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬTHỌC HÀ NỘI, 2016 ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI KHOA LUẬT - - NGUYỄN THU TRANG HIỆU LỰC CỦA HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG TƢƠNG LAI THEO PHÁP LUẬT VIỆTNAM CHUYÊN NGÀNH: LUẬT DÂN SỰ VÀ TỐ TỤNG DÂN SỰ MÃSỐ: 60 38 01 03 LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬTHỌC Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS Phùng Trung Tập HÀ NỘI, 2016 i LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan Luận văn công trình nghiên cứu riêng Các kết nêu Luận văn chưa công bố công trình khác Các số liệu, ví dụ trích dẫn Luận văn đảm bảo tính xác, tin cậy trung thực Tôi hoàn thành tất môn học toán tất nghĩa vụ tài theo quy định Khoa Luật Đại học Quốc gia Hà Nội Vậy viết Lời cam đoan đề nghị Khoa Luật xem xét để bảo vệ Luận văn Tôi xin chân thành cảm ơn! NGƢỜI CAM ĐOAN Nguyễn Thu Trang ii MỤC LỤC MỞ ĐẦU CHƢƠNG MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG TƢƠNG LAI VÀ HIỆU LỰC CỦA HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG TƢƠNG LAI 1.1 Khái niệm tài sản, tài sản hình thành tƣơng lai 1.2 Khái niệm hợp đồng mua bán nhà hợp đồng mua bán nhà hình thành tƣơng lai 1.3 Đặc điểm hợp đồng mua bán nhà hình thành tƣơng lai 1.4 Khái niệm hiệu lực hợp đồng mua bán nhà hình thành tƣơng lai 15 1.5 Khái niệm thời điểm có hiệu lực hợp đồng 19 CHƢƠNG 23 QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT VIỆT NAM VỀ HIỆU LỰC CỦA 23 HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG TƢƠNG LAI 23 2.1 Điều kiện có hiệu lực hợp đồng mua bán nhà hình thành tƣơng lai 23 2.1.1 Điều kiện đối tượng hợp đồng 24 2.1.2 Điều kiện chủ thể 33 2.1.3 Điều kiện mục đích nội dung hợp đồng 48 2.1.4 Điều kiện tự nguyện chủ thể 51 2.1.5 Điều kiện hình thức, thủ tục hợp đồng 53 2.2 Thời điểm có hiệu lực hợp đồng mua bán nhà hình thành tƣơng lai 58 2.3 Hiệu lực ràng buộc hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai 63 CHƢƠNG 69 MỘT SỐ BẤT CẬP VÀ ĐỊNH HƢỚNG HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT 69 iii VIỆT NAM VỀ HIỆU LỰC CỦA HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ Ở 69 HÌNH THÀNH TRONG TƢƠNG LAI 69 3.1 Một số bất cập hiệu lực hợp đồng mua bán nhà hình thành tƣơng lai 69 3.1.1 Bất cập quy định pháp luật hiệu lực hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai 69 3.1.2 Bất cập thực thi pháp luật hiệu lực hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai 74 3.2 Hoàn thiện quy định pháp luật hiệu lực hợp đồng mua bán nhà HTTTL 77 KẾT LUẬN 83 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 84 iv DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT BLDS : Bộ luật Dân BLDS 1995 : Bộ luật Dân 1995 BLDS 2005 : Bộ luật Dân 2005 BLDS 2015 : Bộ luật Dân 2015 HTTTL : Hình thành tƣơng lai v MỞ ĐẦU Tính cấp thiết đề tài Nhà loại tài sản có giá trị lớn phục vụ nhu cầu sinh hoạt gia đình, cá nhân mà yếu tố phản ánh phát triển kinh tế, xã hội đất nƣớc Cùng với tăng trƣởng dân số đất nƣớc nhu cầu nhà ngƣời dân ngày tăng Để đáp ứng nhu cầu có nhà cá nhân, hộ gia đình có nhiều phƣơng thức tạo lập khác nhƣ: tự xây dựng, thuê nhà ở, nhận thừa kế, tặng cho tham gia giao dịch mua bán nhà Vì nhu cầu nhà điều kiện nƣớc có mật độ dân số đông nhƣ nƣớc ta cao, đặc biệt thành phố lớn nhƣ Hà Nội, Thành phố Hồ Chí Minh nên vấn đề tạo lập đƣợc nhà đƣợc pháp luật quy định chặt chẽ ngày đƣợc hoàn thiện, tạo sở pháp lý vững cho thị trƣờng bất động sản đƣợc hình thành phát triển theo định hƣớng Nhà nƣớc Trong năm gần đây, hoạt động mua bán nhà diễn sôi động, đối tƣợng hoạt động hƣớng đến nhà hình thành tƣơng lai (HTTTL) Do nhu cầu nhà ngày tăng cao, đặc biệt đô thị lớn, tạo điều kiện cho thị trƣờng mua bán nhà HTTTL phát triển mạnh mẽ Tuy nhiên thực tế, hoạt động mua bán nhà nói chung hoạt động mua bán nhà HTTTL nói riêng diễn vô phức tạp, dƣới nhiều hình thức khác vƣợt khỏi phạm vi điều chỉnh pháp luật Tranh chấp hợp đồng mua bán nhà HTTTL nhiều nguyên nhân, có việc thiếu hiểu biết quy định pháp luật, đặc biệt điều kiện có hiệu lực hợp đồng, quy định pháp luật mua bán nhà HTTTL nhiều bất cập xác định hợp đồng vô hiệu Bên cạnh đó, bối cảnh Việt Nam hội nhập kinh tế ngày sâu rộng vào thể chế kinh tế quốc tế đòi hỏi cần phải có cải cách thích ứng hệ thống pháp luật, đặc biệt pháp luật hợp đồng, theo hƣớng tiếp thu có chọn lọc điểm tiến pháp luật hợp đồng nƣớc Bộ nguyên tắc hợp đồng quốc tế, làm cho pháp luật hợp đồng Việt Nam ngày hoàn thiện có tƣơng đồng so với pháp luật quốc gia giới Chính tác giả chọn đề tài: “Hiệu lực hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai theo pháp luật Việt Nam” để nghiên cứu Tình hình nghiên cứu đề tài Vấn đề mua bán nhà HTTTL chế định mẻ Việt Nam, đƣợc quy định số văn luật đƣợc nghiên cứu số tác giả Tuy nhiên vấn đề hiệu lực hợp đồng mua bán nhà HTTTL lại mới, hầu nhƣ chƣa có tác giả đặt vấn đề nghiên cứu chuyên sâu dƣới hình thức nhƣ luận văn, luận án , chuyên đề nghiên cứu Trong trình nghiên cứu đề tài này, tác giả tìm hiểu, tham khảo đƣợc biết số viết, nghiên cứu liên quan nhƣ: “Hợp đồng mua bán nhà HTTTL - Một số vấn đề lý luận thực tiễn” tác giả Nguyễn Thị Huyền Trang; “Mua bán nhà thương mại HTTTL ” tác giả Ngô Quang Cháng, hai công trình nghiên cứu cách toàn diện vấn đề chung hợp đồng mua bán nhà HTTTL nhƣ khái niệm, đặc điểm, nội dung, hình thức, chủ thể, bất cập quy định pháp luật hợp đồng mua bán nhà HTTTL nhƣng chƣa đề cập đến vấn đề hiệu lực “Điều kiện có hiệu lực hợp đồng dân sự” tác giả Nguyễn Ngọc Tú Loan, “Vấn đề hiệu lực hợp đồng mua bán hàng hóa quốc tế việc hoàn thiện pháp luật Việt Nam” tác giả Lê Thị Hƣơng Giang, “Hiệu lực hợp đồng theo quy định pháp luật Việt Nam” tác giả Lê Minh Hùng Các công trình đề cập đến vấn đề hiệu lực hợp đồng, nhƣng mức độ chuyên sâu điều kiện có hiệu lực hợp đồng theo quy định BLDS 2005 khái quát hiệu lực hợp đồng nói chung, vấn đề hiệu lực loại hợp đồng cụ thể hợp đồng mua bán hàng hóa quốc tế Có thể thấy vấn đề hiệu lực hợp đồng mua bán nhà hình thành tƣơng lai vấn đề mới, chƣa có tác giả nghiên cứu chuyên sâu Những công trình khoa học tài liệu vô quí báu giúp tác giả có thêm nhiều thông tin quan trọng phục vụ cho việc nghiên cứu luận văn, nhƣng công trình kể không nghiên cứu riêng toàn diện hiệu lực hợp đồng mua bán nhà HTTTL theo qui định pháp luật Việt Nam Bởi vậy, việc lựa chọn đề tài “Hiệu lực hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai theo pháp luật Việt Nam” để làm luận văn thạc sĩ luật không trùng lặp với công trình khoa học đƣợc công bố Mục đích nghiên cứu - Mục đích nghiên cứu luận văn nghiên cứu làm rõ quy định hiệu lực hợp đồng mua bán nhà HTTTL theo quy định pháp luật Việt Nam, đồng thời đánh giá quy định pháp luật Việt Nam sở đối chiếu với qui định hiệu lực hợp đồng số quốc gia giới số nguyên tắc hợp đồng quốc tế - Kiến nghị sửa đổi quy định pháp luật Việt Nam để phù hợp với tình hình thực tiễn hoàn thiện hệ thống pháp luật điều chỉnh vấn đề Đối tƣợng nghiên cứu Tác giả tập trung nghiên cứu khái niệm hiệu lực hợp đồng, hợp đồng mua bán nhà ở, nghiên cứu nội dung quy định pháp luật điều kiện có hiệu lực, thời điểm có hiệu lực hợp đồng mua bán nhà HTTTL, trƣờng hợp hợp đồng vô hiệu, quy định pháp luật có liên quan Ngoài tác giả tìm hiểu quy định pháp luật số nƣớc nguyên tắc hợp đồng quốc tế để so sánh với quy định pháp luật Việt Nam Phạm vi nghiên cứu Trong phạm vi luận văn thạc sĩ chuyên ngành luật Dân sự, tác giả tập trung nghiên cứu quy định phần chung giao dịch dân BLDS 2005, BLDS 2015 Điều nghĩa Luận văn nghiên cứu hợp đồng dân sự, mà đồng thời nghiên cứu phân tích quy định Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản văn pháp luật khác có liên quan đến hiệu lực hợp đồng mua bán nhà HTTTL Phƣơng pháp nghiên cứu Trong trình thực luận văn, tác giả sử dụng kết hợp phƣơng pháp Chủ nghĩa vật biện chứng Mác-Lênin phƣơng pháp chuyên ngành khoa học pháp lý để giải vấn đề lý luận pháp lý liên quan đến qui định hiệu lực hợp đồng Trong đó, trọng sử dụng phƣơng pháp phƣơng pháp nghiên cứu nhƣ phƣơng pháp phân tích, tổng hợp, so sánh, thống kê để thấy rõ chất vấn đề Cụ thể Chƣơng luận văn Một số vấn đề lý luận chung hợp đồng mua bán nhà HTTTL hiệu lực hợp đồng mua bán nhà HTTTL tác giả nghiên cứu vấn đề lý luận chung, sử dụng chủ yếu phƣơng pháp phân tích, so sánh Chƣơng Quy định pháp luật Việt Nam hiệu lực hợp đồng mua bán nhà HTTTL tác giả dùng phƣơng pháp liệt kê, phân tích quy định pháp luật Việt Nam sở so sánh đối chiếu với pháp luật số nƣớc giới luật Dân Việt Nam trƣớc Chƣơng Một số bất cập định hƣớng hoàn thiện pháp luật hiệu lực hợp đồng mua bán nhà HTTTL tác giả sử dụng phƣơng pháp phân tích, tổng hợp số bất cập quy định pháp luật sở so sánh với luật số nƣớc từ thực tiễn, từ đề xuất số kiến nghị để hoàn thiện quy định pháp luật Ý nghĩa việc nghiên cứu đề tài Đề tài nghiên cứu có hệ thống vấn đề pháp lý liên quan tới hiệu lực hợp đồng mua bán nhà HTTTL, đƣa định hƣớng đề xuất kiến nghị cụ thể mà kết sở khoa học cho việc xây dựng hoàn thiện pháp luật Việt Nam, góp phần tăng cƣờng hiệu điều chỉnh pháp luật hợp đồng điều kiện kinh tế thị trƣờng Việt Nam Kết nghiên cứu đề tài đƣợc sử dụng làm tài liệu tham khảo hữu ích cho việc nghiên cứu giảng dạy chuyên ngành luật trƣờng đào tạo luật Bố cục luận văn Ngoài Phần mở đầu, kết luận, danh mục tài liệu tham khảo, nội dung Luận văn gồm chƣơng: Chƣơng 1: Khái niệm hợp đồng mua bán nhà hình thành tƣơng lai hiệu lực hợp đồng mua bán nhà hình thành tƣơng lai Chƣơng 2: Quy định pháp luật Việt Nam hiệu lực hợp đồng mua bán nhà hình thành tƣơng lai Chƣơng 3: Một số bất cập định hƣớng hoàn thiện pháp luật Việt Nam hiệu lực hợp đồng mua bán nhà hình thành tƣơng lai chi phí phát sinh nên doanh nghiệp tính vào giá bán Nhƣ thủ tục chƣa rõ ràng, dự án chƣa có ngân hàng đồng ý bảo lãnh, phí bảo lãnh chƣa có quy định cụ thể dẫn đến tình trạng ngân hàng vận dụng nhƣ cho hợp lý, mà thấy hệ giá nhà bị đẩy lên cao doanh nghiệp phải chịu thêm phí bảo lãnh từ ngân hàng [51] Bên cạnh đó, thời hạn bảo lãnh, Luật Kinh doanh bất động sản quy định hợp đồng bảo lãnh có thời hạn nhà đƣợc bàn giao cho bên mua, bên thuê mua Quy định nhằm giảm thiểu rủi ro cho bên mua, đảm bảo chắn bên mua đƣợc bảo lãnh đƣợc bàn giao nhà, nhiên cứng nhắc có trƣờng hợp chủ đầu tƣ thực đƣợc nghĩa vụ bàn giao nhà trƣờng hợp bên mua nhà yêu cầu ngân hàng thực nghĩa vụ bảo lãnh hoàn lại số tiền ứng trƣớc khoản tiền khác theo hợp đồng mua bán, thuê mua nhà hợp đồng bảo lãnh ký kết ngân hàng chủ đầu tƣ hợp đồng bảo lãnh chấm dứt Trong đó, Điều 12 Thông tƣ 07/2015/TT-NHNN lại quy định cam kết bảo lãnh mua bán nhà HTTTL phải có hiệu lực đến thời điểm sau 30 ngày kể từ ngày bàn giao nhà cho bên mua nhà theo thỏa thuận chủ đầu tƣ với bên mua nhà trƣờng hợp cam kết bảo lãnh chấm dứt nhƣ nghĩa vụ bảo lãnh đƣợc thực theo cam kết bảo lãnh; Việc bảo lãnh đƣợc hủy bỏ thay biện pháp bảo đảm khác; Cam kết bảo lãnh hết hiệu lực (Điều 23 Thông tƣ 07/2015/TT-NHNN) Quy định Thông tƣ 07/2015/TT-NHNN khả thi so với quy định Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 Thứ tư, Quy định không hợp lý thủ tục doanh nghiệp phải thông báo cho Sở Xây dựng biết việc ký hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai Hợp đồng mua bán nhà HTTTL đƣợc hiểu hợp đồng dân túy đƣợc thực hai chủ thể không mang tính hành Nhƣng với quy định Luật Kinh doanh bất động sản, hợp đồng mua bán nhà HTTTL bị vô hiệu nhƣ bên không tuân thủ việc thông báo việc giao dịch mua bán cho Sở Xây dựng nơi có dự án nhà biết theo quy định Nhà loại bất động sản có giá trị lớn, quản lý giao dịch mua bán nhà điều cần thiết đặc biệt với nhà HTTTL nhƣng việc thông báo trƣớc thực giao dịch có lẽ cần phải đƣợc xem xét đánh giá lại tính cần thiết quy định Một mặt làm tăng 73 thủ tục hành bên chủ đầu tƣ, mặt khác loại giấy tờ cung cấp cho Sở Xây dựng khó kiểm chứng đƣợc đắn nó, thân doanh nghiệp kinh doanh bất động sản ngại thủ tục hành Thực tiễn cho thấy, thủ tục mang tính hình thức, số lƣợng chủ đầu tƣ đƣợc sở Xây dựng Hà Nội có văn chấp thuận dự án bất động sản hình thành tƣơng lai đủ điều kiện đƣợc đƣa vào kinh doanh theo quy định luật Kinh doanh bất động sản 2014 hạn chế Tính đến ngày tháng năm 2016 trang website Sở Xây dựng Hà Nội có 10 dự án đƣợc chấp thuận đƣa vào kinh doanh nhƣng thực tế có lẽ số lƣợng dự án đƣa vào kinh doanh phải gấp nhiều lần số 3.1.2 Bất cập thực thi pháp luật hiệu lực hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai Thứ nhất, khó áp dụng chế tài có vi phạm nghĩa vụ bên bán nhà hình thành tương lai Khi bên mua mua nhà phần lớn họ muốn đáp ứng nhu cầu mình, chủ đầu tƣ – bên bán không giao nhà giao chậm làm ảnh hƣởng tới sống đa số khách hàng bên bán phải bồi thƣờng cho bên mua Thực tế, có trƣờng hợp bên bán không giao nhà thời hạn (giao nhà chậm) bên mua nhà để nên phải thuê nhà để ở, chờ cho bên bán giao nhà, phát sinh thiệt hại cho bên mua Trong trƣờng hợp này, bên mua có quyền yêu cầu bồi thƣờng bên bán vi phạm nghĩa vụ Tuy nhiên, thƣ̣c tế , không phải d ự án chủ đầu tƣ cam k ết bồ i thƣờng giao nhà ch ậm Hơ ̣p đồ ng mua bán c số dự án cam kết thƣờng chung chung , lẽ, hợp đồng ký kết, chủ đầu tƣ bên soạn thảo hợp đồng nên thƣờng làm sẵn quy định nhằm hạn chế đến tối đa trách nhiệm, nghĩa vụ bồi thƣờng Khách hàng có nguy chịu thiệt có tranh chấp Nhiều hợp đồng chủ đầu tƣ soạn thảo lập lờ, không đƣa điều kiện chậm bàn giao nhà Chƣa kể điều khoản vật liệu xây dựng, chất liệu nội thất đƣợc chủ đầu tƣ liệt kê lấp lửng nhằm dễ dàng thay vật liệu giá rẻ Vụ án dƣới yêu cầu bồi thƣờng thiệt hại ngƣời mua tranh chấp bật thời gian gần đây.Tòa án nhân dân quận (Thành phố Hồ Chí Minh) tuyên buộc Công ty Trách nhiệm hữu hạn đầu tƣ phát triển nhà Quốc Cƣờng phải bồi thƣờng cho bà Nguyễn Thị Bích Ngọc (chủ hộ A1507, chung cƣ 74 Quốc Cƣờng Gia Lai, quận 7) số tiền 258 triệu đồng tia sáng đƣờng đòi quyền lợi ngƣời mua nhà dự án bị nhà đầu tƣ chậm đƣợc bàn giao nhà Theo đơn kiện bà Ngọc, ngày 1/3/2010, bà ký hợp đồng góp vốn mua hộ chung cƣ Quốc Cƣờng Gia Lai Do mua lại hộ từ chủ trƣớc nên ký lại hợp đồng với công ty, hợp đồng thỏa thuận thời gian bàn giao hộ tháng 7/2009 Tuy nhiên, đến tháng 4/2011 bà nhận đƣợc hộ nên yêu cầu phía công ty Quốc Cƣờng phải bồi thƣờng số tiền chậm giao nhà thời gian 22 tháng với mức lãi suất 1,5% nhƣ thỏa thuận hợp đồng Bà Ngọc cho biết, thời điểm ký hợp đồng, bà toán đƣợc 95% số tiền (1,1 tỷ) Khách hàng ký hợp đồng phải thực nghĩa vụ toán tiền, chậm bị nộp phạt nhƣng chủ đầu tƣ chậm giao nhà lại thiếu trách nhiệm việc bồi thƣờng Tại phiên tòa, ông Phan Thế Bảo, giám đốc Công ty Quốc Cƣờng không đồng ý bồi thƣờng tiền chậm giao nhà cho nguyên đơn cho rằng, ký hợp đồng góp vốn đầu tƣ xây dựng hộ bà Ngọc biết tình trạng dự án chậm so với hợp đồng nhƣng đồng ý ký Theo vị giám đốc này, bà Ngọc ký hợp đồng góp vốn mua hộ Quốc Cƣờng Gia Lai vào ngày 1/3/2010 mua lại chủ trƣớc nên ký lại hợp đồng với công ty ghi thời gian giao nhà tháng 7/2009 Thời điểm ký hợp đồng hộ chƣa hoàn thành "Bà Ngọc biết hộ bàn giao nhƣ hợp đồng nhƣng ký nên quyền bồi thƣờng" Tuy nhiên, HĐXX bác quan điểm Quốc Cƣờng Gia Lai, chấp nhận yêu cầu bà Ngọc Theo tòa, nội dung hợp đồng ký kết cho thấy "khi khách hàng toán 95% trị giá hộ chủ đầu tƣ phải giao nhà" Vì vậy, bị đơn phải có trách nhiệm bồi thƣờng 258 triệu đồng tiền bồi thƣờng chậm giao nhà cho bà Ngọc.[53] Thực chất, khởi kiện đòi quyền lợi đƣờng hiệu ngƣời mua nhà, nhiên để đến đƣợc bồi thƣờng, hành trình đầy gian khổ, với thời gian theo kiện kéo dài, bỏ nhiều công sức tiền của…hơn trƣờng hợp đƣợc chủ đầu tƣ bồi thƣờng Bên cạnh hình thức xử phạt vi phạm hành lĩnh vực kinh doanh bất động sản khiêm tốn Nghị định 121/2013/NĐ-CP quy định xử phạt vi phạm vi phạm hành hoạt động xây dựng, kinh doanh bất dộng sản đƣa mức Phạt tiền từ 60.000.000 đồng đến 70.000.000 đồng hành vi kinh doanh 75 bất động sản không đủ điều kiện không đƣợc phép đƣa vào kinh doanh theo quy định; Phạt tiền từ 100.000.000 đồng đến 150.000.000 đồng hành vi Vi phạm quy định huy động vốn mua bán theo hình thức ứng tiền trƣớc đầu tƣ xây dựng dự án phát triển nhà ở, dự án kinh doanh bất động sản Có thể thấy mức phạt tăng lên so với Nghị định 23/2009/NĐ-CP nhƣng thấp so với tổng mức đầu tƣ dự án nhà nên mức phạt chẳng “thấm” vào đâu chủ đầu tƣ Thứ hai, điều chỉnh hợp đồng hoàn cảnh thay đổi chưa có quy định cụ thể Mua bán nhà hình thành tƣơng lai tiềm ẩn nhiều rủi ro với bên mua bên bán Với bên mua nhà, rủi ro dễ nhận thấy chủ đầu tƣ bàn giao nhà không tiến độ cam kết, với bên bán giá thay đổi dẫn đến khả thua lỗ nhƣ dự án kéo dài Trong số trƣờng hợp, chủ đầu tƣ tự ý tăng giá bán nhà so với cam kết ban đầu với lý biến động giá “hoàn cảnh thay đổi” Thực tiễn pháp lý Việt Nam phát sinh nhiều vụ tranh chấp có liên quan tới yêu cầu cần áp dụng điều chỉnh nội dung hợp đồng hoàn cảnh thay đổi Nhƣng pháp luật nhà hành chƣa qui định điều khoản này, nên gây nhiều khó khăn cho bên liên quan việc giải tranh chấp Có thể kể đến trƣờng hợp dự án Splendora Bắc An Khánh, nhiều ngƣời mua nhà đồng loạt tố chủ đầu tƣ tự ý tăng giá bán mập mờ việc công bố vật liệu xây dựng Cụ thể, cuối năm 2009, khách hàng mua biệt thự dự án dƣới dạng hợp đồng góp vốn, đến chuyển sang hợp đồng mua bán chủ đầu tƣ lại áp dụng giá khác dẫn tới việc khách hàng phải trả thêm hàng tỷ đồng biệt thự Bên cạnh đó, nhiều ngƣời mua nhà dự án xúc chủ đầu tƣ không công khai minh bạch chất lƣợng nhà Trong hợp đồng mua bán vật liệu không đƣợc công khai, mà đƣợc ghi cách chung chung Công ty Liên doanh TNHH phát triển đô thị An Khánh (An Khánh JVC) - chủ đầu tƣ dự án Splendora (Hoài Đức, Hà Nội) có văn khẳng định việc làm pháp luật quy định Cụ thể, khiếu kiện khách hàng liên quan đến việc chênh lệch giá hợp đồng góp vốn hợp đồng mua bán, Công ty An Khánh JVC cho rằng, hợp đồng góp vốn có đề cập đến giá bán theo m2 sàn xây dựng 2.000 USD m2, biệt thự 1.100 USD m2 nhà liền 76 kề, có quy đổi VNĐ thời điểm ký hợp đồng góp vốn Tuy nhiên, hợp đồng có nêu rõ đến thời điểm toán khoản tiền đến hạn, tỷ giá bán USD Ngân hàng Vietcombank công bố đƣợc điều chỉnh tăng khách hàng phải toán khoản tiền chênh lệch tỷ giá Vì vậy, chủ đầu tƣ thực việc chuyển đổi từ USD sang VNĐ theo tỷ giá thời điểm ký hợp đồng mua bán tính thêm yếu tố biến động giá để đảm bảo tính khả thi hiệu dự án [52] Nhƣ trƣờng hợp này, chủ đầu tƣ có đƣợc tự ý tăng giá bán theo điều chỉnh tăng tỷ giá bán USD ngân hàng hay không? Điều cần đƣợc quy định cụ thể vấn đề điều chỉnh hiệu lực hợp đồng hoàn cảnh thay đổi 3.2 Hoàn thiện quy định pháp luật hiệu lực hợp đồng mua bán nhà HTTTL Thứ nhất, độ tuổi tham gia giao kết hợp đồng mua bán nhà HTTTL Pháp luật cần quy định điều kiện tham gia giao dịch mua bán nhà bên cá nhân có lực hành vi dân đầy đủ Cụ thể độ tuổi chủ thể tham gia hợp đồng mua bán nhà 18 tuổi để đảm bảo chủ thể đủ khả nhận thức thực đầy đủ nghĩa vụ mình, đồng thời quy định cụ thể tránh đƣợc rắc rối chủ thể hạn chế đƣợc hợp đồng vi phạm chủ thể giao kết không đủ điều kiện lực chủ thể Thứ hai, quy định xác định lực tài chủ thể hoạt động kinh doanh nhà HTTTL Pháp luật cần có quy định cụ thể để xác định mức vốn pháp định chủ thể hoạt động kinh doanh nhà ở, giải đƣợc vấn đề giảm thiểu đƣợc thực trạng nhà đầu tƣ đƣợc Nhà nƣớc giao đất xây dựng nhà nhƣng không đủ lực tài để thực án, huy động vốn ngƣời mua mà không sử dụng mục đích gây ảnh hƣởng xấu đến thị trƣờng bất động sản công tác quản lý nhà Nhà nƣớc Có thể xác định lực tài chủ đầu tƣ thời điểm xin cấp phép đầu tƣ xây dựng thông qua văn xác nhận tài khoản Ngân hàng, giấy tờ có xác nhận kiểm toán mức vốn đầu tƣ Thứ ba, quy định bảo lãnh nghĩa vụ tài chủ đầu tư hoạt động mua bán nhà HTTTL Quy định bảo lãnh theo Điều 56 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 có hiệu lực nhiều vƣớng mắc bất cập ngân hàng nhà nƣớc 77 ban hành thông tƣ hƣớng dẫn Nhiều quy định liên quan đến vấn đề bảo lãnh mua bán nhà HTTTL nhiều mâu thuẫn cần điều chỉnh Về chế bảo lãnh phù hợp với đặc thù thị trƣờng bất động sản cần có giải pháp sau: i) Quy định Thông tƣ 07/2015/TT-NHNN điều kiện bảo lãnh: Trong hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ký kết chủ đầu tƣ bên mua, bên thuê mua có quy định nghĩa vụ chủ đầu tƣ phải hoàn lại tiền cho bên mua, bên thuê mua chủ đầu tƣ vi phạm nghĩa vụ bàn giao nhà theo tiến độ cam kết với bên mua, bên thuê mua ngân hàng kí hợp đồng bảo lãnh không cần thiết Có thể thấy mua bán nhà HTTTL rủi ro hàng đầu mà bên mua gặp phải việc chậm bàn giao nhà theo tiến độ chủ đầu tƣ Do hợp đồng, bên mua quan tâm đến điều khoản để giảm thiểu rủi ro này, bên cạnh việc hoàn lại tiền ứng trƣớc, có nhiều hợp đồng quy định bồi thƣờng thiệt hại chủ đầu tƣ bàn giao nhà không tiến độ Theo tác giả, nên có quy định cần bên mua bên bán nhà HTTTL thỏa thuận trí điều khoản hợp đồng, gửi thảo hợp đồng cho phía ngân hàng để làm thủ tục bảo lãnh kí hợp đồng bảo lãnh Nhƣ với tinh thần Luật Kinh doanh bất động sản, giải tình trạng mâu thuẫn Luật Thông tƣ bên ngân hàng bên mua nhà, bên muốn tránh rủi ro cho ii) Về thời hạn bảo lãnh: Luật Kinh doanh bất động sản nên sửa đổi theo hƣớng Hợp đồng bảo lãnh có thời hạn nhà đƣợc bàn giao cho bên mua, bên thuê mua chấm dứt nghĩa vụ bảo lãnh theo quy định pháp luật Quy định nhƣ vừa đảm bảo an toàn cho bên mua nhà đƣợc bàn giao nhà, vừa đảm bảo hợp lý nghĩa vụ bảo lãnh chấm dứt hoàn thành chấm dứt lý khác mà bên mua nhận bàn giao nhà Đồng thời Thông tƣ 07/2015/TT-NHNN nên quy định thời hạn bảo lãnh để thống với quy định Luật Kinh doanh bất động sản iii) Ngân hàng nhà nƣớc cần có văn đạo ngân hàng thƣơng mại xây dựng “quy định nội tổ chức tín dụng” theo hƣớng ngân hàng ƣu tiên thực bảo lãnh cho chủ đầu tƣ dự án bán, cho thuê nhà HTTTL không cần phải kí quỹ trƣờng hợp tất chủ thể liên quan đến dự án nhƣ chủ đầu tƣ, nhà thầu xây dựng, nhà cung ứng vật liệu xây dựng mở tài khoản hoạt động ngân 78 hàng Sở dĩ cần có quy định nay, phần lớn ngân hàng thƣơng mại thực bảo lãnh yêu cầu bên đƣợc bảo lãnh phải kí quỹ tiền mặt với giá trị bảo lãnh phải có tài sản bảo đảm có giá trị tƣơng đƣơng 1,3 – 1,4 lần giá trị đƣợc bảo lãnh Quy định nhằm đảm bảo an toàn cho ngân hàng thƣơng mại nhƣ chủ đầu tƣ sử dụng vốn từ tiền ứng trƣớc ngƣời mua nhà không mục đích, làm ăn thua lỗ đảm bảo có tài sản để ngân hàng thực nghĩa vụ bảo lãnh Tuy nhiên thực quy định thực tế đƣa nhà đầu tƣ vào khó khăn, lẽ dự án bất động sản có giá trị lớn, nguồn vốn tự có chủ đầu tƣ khó mà đảm bảo, nên xem xét ban hành quy định chủ đầu tƣ muốn kí hợp đồng bảo lãnh ngân hàng cần chấp tài sản có giá trị ngân hàng thƣơng mại thực bảo lãnh Nhƣ vừa đảm bảo chủ đầu tƣ có kinh phí thực dự án, vừa đảm bảo an toàn cho ngân hàng thƣơng mại Thứ tư, bỏ quy định thủ tục doanh nghiệp phải thông báo cho Sở Xây dựng biết việc ký hợp đồng mua bán nhà HTTTL Việc mua bán nhà HTTTL bên thỏa thuận theo quy định pháp luật, quy định yêu cầu doanh nghiệp phải thông báo cho quan nhà nƣớc việc ký hợp đồng không cần thiết, tăng thêm thủ tục hành cho doanh nghiệp Bên cạnh quy định chƣa giúp vai trò quản lý nhà nƣớc đƣợc tốt hơn, thị trƣờng mua bán nhà minh bạch Do cách tốt để doanh nghiệp tự chịu trách nhiệm việc huy động vốn, kí hợp đồng mua bán với bên mua Cơ quan quản lý nhà nƣớc thông qua hoạt động tra, giám sát điều kiện bán nhà HTTTL, khách hàng giám sát tiến độ xây dựng hợp lí khả thi Thứ năm, bổ sung quy định luật Nhà cho phép bên điều chỉnh hợp đồng hoàn cảnh thay đổi Thực tiễn pháp lý Việt Nam phát sinh nhiều vụ tranh chấp có liên quan tới yêu cầu cần áp dụng điều khoản điều chỉnh nội dung hợp đồng hoàn cảnh thay đổi Nhƣng pháp luật hành chƣa qui định điều khoản này, nên gây nhiều khó khăn cho bên liên quan việc giải tranh chấp Trong thực tiễn hoàn cảnh thay đổi làm cho bên bị ảnh hƣởng bất lợi nhà lập pháp Việt Nam khuyến khích bên đàm phán để sửa đổi hợp đồng Đây quy định hợp lý hợp đồng đƣợc ký kết để đƣợc thực hiện, để chấm dứt Pháp luật phải tạo nhiều hội để bên tiếp tục thực hợp đồng Chỉ bên 79 không thỏa thuận đƣợc với tính đến khả chấm dứt hợp đồng Tuy nhiên, quy định cho số lĩnh vực chuyên biệt, chƣa phải nguyên tắc chung áp dụng cho loại hợp đồng, có hợp đồng mua bán nhà hình thành tƣơng lai Do hoàn cảnh thực hợp đồng thay đổi khiến cho bên bị thiệt hại nghiêm trọng tiếp tục thực hợp đồng, theo yêu cầu bên đó, hợp đồng chấm dứt sửa đổi nhằm đảm bảo cân quyền lợi ích hợp pháp bên Tuy nhiên cần quy định rõ điều kiện mà hoàn cảnh thực hợp đồng đƣợc coi thay đổi Giả dụ nhƣ giá trị tiền ngoại tệ thay đổi có đƣợc coi thay đổi bản? Căn vào quy định Điều 420 BLDS 2015, hoàn cảnh thực hợp đồng đƣợc coi thay đổi có điều kiện sau: i) Hoàn cảnh thay đổi nguyên nhân khách quan xảy sau giao kết hợp đồng Nguyên nhân khách quan tức không phụ thuộc vào ý chí chủ quan bên hợp đồng Ví dụ bão, lũ, cháy, có định quan nhà nƣớc có thẩm quyền, thay đổi sách ii) Tại thời điểm giao kết hợp đồng, bên lường trước thay đổi hoàn cảnh Hoàn cảnh thay đổi xảy sau hợp đồng đƣợc giao kết, thay đổi hoàn cảnh nằm ý chí bên, thể tính khách quan thay đổi hoàn cảnh thực hợp đồng iii) Hoàn cảnh thay đổi lớn đến mức bên biết trước hợp đồng không giao kết giao kết với nội dung hoàn toàn khác Sự thay đổi hoàn cảnh thực hợp đồng thực hợp đồng làm cho bên thực đƣợc hợp đồng theo điều khoản kí kết Mức độ thay đổi hoàn cảnh khiến cho việc giao kết hợp đồng không diễn diễn nhƣng với nội dung khác Giả sử nhƣ bên biết trƣớc thay đổi hoàn cảnh mà giao kết hợp đồng với nội dung hợp đồng thực việc thực ảnh hƣởng đến quyền lợi ích bên iv) Việc tiếp tục thực hợp đồng mà thay đổi nội dung hợp đồng gây thiệt hại nghiêm trọng cho bên Đây quy định nhằm xác định mức độ ảnh hƣởng thay đổi hoàn cảnh thực hợp đồng dẫn đến bên buộc phải thay đổi nội dung hợp đồng đƣợc giao kết Nếu nhƣ không thay đổi nội 80 dung hợp đồng gây thiệt hại nghiêm trọng cho bên Thiệt hại nghiêm trọng chƣa đƣợc đề cập đến BLDS Có thể hiểu, thiệt hại nghiêm trọng nhƣ thiệt hại xảy bên không đạt đƣợc mục đích giao kết hợp đồng v) Bên có lợi ích bị ảnh hưởng áp dụng biện pháp cần thiết khả cho phép, phù hợp với tính chất hợp đồng mà ngăn chặn, giảm thiểu mức độ ảnh hưởng đến lợi ích Đây quy định nhằm xác định nghĩa vụ bên bị ảnh hƣởng thay đổi hoàn cảnh thực hợp đồng Nếu nhƣ bên có lợi ích bị ảnh hƣởng có quyền yêu cầu chấm dứt sửa đổi hợp đồng thân họ phải có nghĩa vụ ngăn chặn, giảm thiểu mức độ ảnh hƣởng thay đổi hoàn cảnh ảnh hƣởng đến lợi ích Điều đồng nghĩa với việc bên có lợi ích bị ảnh hƣởng đƣa yêu cầu chấm dứt thay đổi nội dung hợp đồng phải chứng minh đƣợc áp dụng biện pháp cần thiết mà ngăn chặn, giảm thiểu mức độ ảnh hƣởng đến lợi ích từ thay đổi Quy định nhằm ngăn ngừa tình trạng bên có lợi ích viện dẫn vô lý hoàn cảnh thay đổi để thay đổi điều khoản hợp đồng, thân có điều kiện để hạn chế ảnh hƣởng việc thay đổi hoàn cảnh Thứ sáu, Tăng cường quản lý Nhà nước hoạt động kinh doanh bất động sản cách thống nhất, tập trung Hiện nay, quan quản lý hoạt động kinh doanh bất động sản trung ƣơng Cục quản lý nhà thị trƣờng bất động sản Bộ xây dựng địa phƣơng Sở Xây dựng tỉnh, thành phố Kiểu quản lý quan Nhà nƣớc mang nặng yếu tố quản lý hành chính, chứa đựng nhiều yếu tố bất cập, phiền hà việc thực thi hoạt động xử lý vi phạm hoạt động kinh doanh bất động sản Cục quản lý nhà Thị trƣờng bất động sản thuộc quản lý Bộ xây dựng Sở xây dựng Đối với sàn giao dịch phải thành lập quan chuyên môn tập trung thống chuyên quản lý hoạt động sàn giao dịch bất động sản Cơ quan trực thuộc Xây dựng trực tiếp quản lý sàn giao dịch phạm vi nƣớc Với cấu quản lý nhƣ quan quản lý nhà nƣớc trực tiếp quản lý hoạt động giao dịch bất động sản Nhƣ vậy, doanh nghiệp sàn giao dịch bất động sản, chủ thể kinh doanh bất động sản tiếp xúc trực tiếp với Điều 81 có ý nghĩa trực tiếp việc xử lý vi phạm kinh doanh bất động sản quan nhà nƣớc Bên cạnh công tác quản lý, cần xử lý nghiêm minh hành vi vi phạm pháp luật hoạt động kinh doanh bất động sản Kiên xử lý hành vi vi phạm, không kể chủ thể kinh doanh bất động sản hay ngƣời quản lý Nếu cán nhà nƣớc vi phạm pháp luật kinh doanh bất động sản cần xử lý nghiêm khắc theo quy định pháp luật Để cho việc xử lý vi phạm sau tra, kiểm tra đƣợc nhanh chóng, kịp thời cần thực số biện pháp nhƣ: - Cần phân loại vi phạm pháp luật để có hƣớng xử lí cho phù hợp - Đối với kết luận, kiến nghị tra chuyển sang quan nhà nƣớc có thẩm quyền phải theo dõi việc tổ chức thực kiến nghị Cơ quan nhận đƣợc kiến nghị phải định xử lý kịp thời thông báo lại cho ngƣời gửi kiến nghị, kết luận - Xử lý vi phạm nghiêm minh, giải đắn vụ việc biện pháp hữu hiệu tăng cƣờng hiệu lực thực thi quy định xử lí vi phạm hoạt động kinh doanh bất động sản, góp phần thúc đẩy thị trƣờng bất động sản phát triển lành mạnh, ổn định - Điều chỉnh mức phạt vi phạm hành hoạt động kinh doanh bất động sản, không dừng lại việc phạt để răn đe nhƣ 82 KẾT LUẬN Hiệu lực hợp đồng giá trị pháp lý hợp đồng nhằm làm phát sinh quyền nghĩa vụ bên tham gia, hiệu lực ràng buộc mang tính cƣỡng chế hợp đồng nhằm buộc bên phải tôn trọng phải thi hành nghiêm túc quyền nghĩa vụ Hiệu lực hợp đồng nội dung cốt lõi thể chất hợp đồng Đây vấn đề pháp lý phức tạp, việc nghiên cứu hoàn thiện qui định pháp luật hiệu lực hợp đồng có nghĩa hoàn thiện toàn chếđó Luận văn tập trung nghiên cứu nội dung trọng tâm vấn đề hiệu lực hợp đồng mua bán nhà HTTTL, nhƣ vấn đề điều kiện có hiệu lực, thời điểm có hiệu lực, số bất cập quy định pháp luật hành hƣớng hoàn thiện Mỗi nội dung vừa nêu đƣợc thiết kế thành chƣơng, tạo thành ba chƣơng luận văn Nội dung chƣơng tập trung làm rõ vấn đề lý luận hợp đồng hiệu lực hợp đồng mua bán nhà HTTTL Nội dung trọng tâm chƣơng làm rõ khái niệm, đặc điểm hợp đồng mua bán nhà HTTTL, khái niệm hiệu lực hợp đồng mua bán nhà HTTTL Nội dung chƣơng nghiên cứu quy định pháp luật Việt Nam hiệu lực hợp đồng mua bán nhà HTTTL: điều kiện có hiệu lực hợp đồng với tính chất điều kiện để bảo cho hợp đồng đƣợc lập hợp pháp có giá trị pháp lý; thời điểm có hiệu lực hợp đồng, hiệu lực ràng buộc bên hợp đồng Nội dung chƣơng tác giả số bất cập quy định pháp luật điều kiện có hiệu lực hợp đồng thời điểm có hiệu lực hợp đồng mua bán nhà HTTTL , đồng thời nêu lên số định hƣớng hoàn thiện quy định pháp luật Giao kết hợp đồng mua bán nhà nói chung hợp đồng mua bán nhà HTTTL nói riêng có nhiều nét đặc thù đối tƣợng hợp đồng nhà ở, loại tài sản vừa có giá trị lớn vừa có tính xã hội sâu sắc đáp ứng nhu cầu thiết yếu ngƣời Ngoài trình giao kết hợp đồng có giai đoạn thực hợp đồng cuối giai đoạn hoàn tất hợp đồng Sự phức tạp giao kết hợp đồng mua bán nhà HTTTL phụ thuộc vào nhiều yếu tố yếu tố chủ thể, đối tƣợng hợp đồng, điều kiện có hiệu lực thời điểm có hiệu lực hợp đồng Những yếu tố tác động đến giao dịch mua bán nhà theo HTTTL gây 83 không phức tạp, làm nảy sinh nhiều tranh chấp khó giải Thị trƣờng bất động sản loại thị trƣờng quan trọng, nhƣng Việt Nam mẻ, hệ thống văn pháp lý bất động sản chậm đƣợc hoàn thiện, mức dự liệu quy định pháp luật chậm quan hệ xã hội thực tế có Do đó, nghiên cứu hợp đồng mua bán nhàở HTTTL, đánh giá quy định pháp luật đƣa kiến nghị nhằm hoàn thiện pháp luật điều chỉnh giao dịch mua bán nhà theo HTTTL nhằm tạo nhìn toàn diện vấn đề này, đồng thời tạo khung pháp lý thúc đẩy hình thành phát triển thị trƣờng bất động sản, nâng cao hiệu công tác quản lý nhà nƣớc hoạt động mua bán bất động sản nhà nay./ DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO I Tài liệu tiếng Việt * Văn pháp luật Bộ luật Dân Việt Nam 2005 Bộ luật Dân Cộng hòa Pháp, Nxb Tƣ pháp, H 2006 Bộ luật Dân Việt Nam 1995 Bộ nguyên tắc UNIDROIT hợp đồng thƣơng mại quốc tế 2004 Hiến pháp năm 2013 Luật Bảo vệ quyền lợi ngƣời tiêu dùng 2010 Luật Công chứng 2006 Luật Đất đai 2003 Luật Doanh nghiệp năm 2014 10 Luật Giao dịch điện tử 2005 11 Luật Hợp tác xã năm 2013 12 Luật Kinh doanh bất động sản 2006 13 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 14 Luật Nhà 2005 15 Luật Nhà năm 2014 16 Luật Quốc tịch Việt Nam năm 2008 17 Luật Xây dựng năm 2014 18 Nghị định 11/2012/NĐ-CP Về sửa đổi, bổ sung số điều Nghị định số 84 163/2006/NĐ-CP ngày 29 tháng 12 năm 2006 Chính phủ giao dịch bảo đảm 19 Nghị định 163/2006/NĐ-CP ngày 29/12/2006 Chính phủ giao dịch bảo đảm 20 Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 hƣớng dẫn thi hành Luật Đất đai 2003 21 Nghị định 57/2006/NĐ-CP ngày tháng năm 2016 thƣơng mại điện tử 22 Nghị định 59/2015/NĐ –CP quản lý dự án đầu tƣ xây dựng 23 Nghị định 71/2010/NĐ-CP quy định chi tiết hƣớng dẫn luật Nhà năm 2005 24 Nghị định 76/2015/NĐ-CP quy định chi tiết hƣớng dẫn thi hành luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 25 Nghị định 99/2015/NĐ-CP hƣớng dẫn thi hành luật Nhà năm 2014 26 Nghị định số 153/2007/NĐ-CP ngày 15/10/2007 Chính phủ Qui định chi tiết Luật Kinh doanh bất động sản 27 Nghị định số 165/1999/NĐ-CP ngày 19/11/1999 Chính phủ giao dịch bảo đảm 28 Thông tƣ 03/2014/TT-BXD sƣ̉a đổ i , bổ sung Điều 21 Thông tƣ số 16/2010/TTBXD ngày 01 tháng năm 2010 Bộ Xây dựng quy định cụ thể hƣớng dẫn thực hiê ̣n mô ̣t số nô ̣i dung của Nghị định số 71/2010/NĐ-CP ngày 23 tháng năm 2010 Chính phủ quy định chi tiết hƣớng dẫn thi hành Luật Nhà 29 Thông tƣ số 07/2015/TT-NHNN ngày 25/6/2015 Ngân hàng Nhà nƣớc 30 Tòa án nhân dân tối cao, Công văn Số: 177/2002/KHXX ngày tháng 12 năm 2002 việc đƣơng giao dịch dân * Sách, báo, tạp chí, công trình khoa học 31 Ngô Quang Cháng (2011), Mua bán nhà thương mại hình thành tương lai, Luận văn thạc sĩ Luật học, Khoa Luật – Đại học Quốc gia Hà Nội 32 Ngô Huy Cƣơng (2008), “Khái niệm hiệu lực nghĩa vụ vấn đề thực nghĩa vụ”, Nhà nước Pháp luật, (số 8), tr 37 – 48 33 Ngô Huy Cƣơng (2009), “Những bất cập khái niệm tài sản, phân loại tài sản luật dân 2005 định hƣớng cải cách”, Tạp chí Nghiên cứu lập pháp, (Số 22), trang 21-29 34 Ngô Huy Cƣơng (2013), Giáo trình luật Hợp đồng phần chung, NXB Đại học Quốc gia Hà Nội 35 Nguyễn Văn Cƣờng (2005), Giao dịch dân vô hiệu hậu pháp lý giao dịch dân vô hiệu, Luận án Tiến sĩ Luật học, ĐH Luật Hà Nội 36 Trần Thị , Nguyễn Văn Hợi (2012), “Một số bất cập quy định pháp luật 85 hợp đồng mua bán nhà ở”, Tạp chí luật học, (12), trang 19 – 24 37 Lê Minh Hùng (2010), Hiệu lực hợp đồng theo quy định pháp luật Việt Nam, Luận án tiến sĩ Luật học, Trƣờng Đại học Luật Thành phố Hồ Chí Minh 38 Trần Quang Huy, Nguyễn Quang Tuyến (Chủ biên) (2009), Pháp luật kinh doanh bất động sản, Nxb Tƣ pháp, Hà Nội 39 Nguyễn Ngọc Tú Loan (2009), Điều kiện có hiệu lực hợp đồng dân sự, Luận văn thạc sĩ Luật học, Khoa Luật – Đại học Quốc gia Hà Nội 40 Lê Đình Nghị (chủ biên) (2009), Giáo trình luật dân Việt Nam (tập 2), Nxb Giáo dục, Hà Nội 41 Hoàng Thị Kim Quế (1999), “Một số suy nghĩ mối quan hệ pháp luật đạo đức hệ thống điều chỉnh xã hội”, Nhà nước Pháp luật, số (135), tr – 19 42 Đinh Văn Thanh (1996), “Hiệu lực thời điểm có hiệu lực hợp đồng”, Tạp chí Luật học,Chuyên đề Bộ luật Dân sự, tr 52 – 55 43 Đinh Văn Thanh, Phạm Văn Tuyết (2011), Giáo trình luật Dân Việt Nam, Quyển 1, NXB Giáo dục Việt Nam 44 Hoàng Thị Thu Thủy (2014), Hợp đồng mua bán nhà theo quy định pháp luật Việt Nam, Luận văn thạc sĩ Luật học, Khoa Luật – Đại học Quốc gia Hà Nội 45 Nguyễn Thị Huyền Trang (2015), Hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai – Một số vấn đề lý luận thực tiễn, Luận văn thạc sĩ Luật học, Trƣờng Đại học Luật Hà Nội 46 Trƣờng Đại học Luật Hà Nội (1999), Từ điển giải thích thuật ngữ Luật học, NXB Công an Nhân dân, Hà Nội 47 Trƣờng Đại học Luật Hà Nội (2007), Hợp đồng mua bán nhà - Thực tiến tranh chấp, giải tranh chấp hướng hoàn thiện pháp luật hợp đồng mua bán nhà ở, Đề tài nghiên cứu khoa học cấp trƣờng 48 Trƣờng Đại học Luật Hà Nội (2015), Giáo trình Luật Dân Việt Nam, Tập 2, NXB Công an Nhân dân, Hà Nội 49 Nguyễn Nhƣ Ý (chủ biên) (2001), Từ điển tiếng Việt, NXB Giáo dục, trang 514, Hà Nội * Website 50 http://batdongsan.vietnamnet.vn/fms/doanh-nghiep-du-an/92411/diem-mat-nhung-vutranh-chap-bat-dong-san-nay-lua-tai-hn-nam-2013 p2-.html 86 51 http://batdongsans.net/news/phi-bao-lanh-ngan-hang-nguoi-mua-nha-nhu-ngoi-trenlua 52 http://kinhdoanh.vnexpress.net/tin-tuc/bat-dong-san/chu-du-an-splendora-tran-tinhviec-tu-y-tang-gia-nha-2723126.html 53 http://vnexpress.net/tin-tuc/phap-luat/quoc-cuong-gia-lai-thua-kien-vi-cham-giao-nha2833759.html II Tài liệu Tiếng nƣớc 54 Black Henry Campbell & others, Black’s Law Dictionary (with pronunciations), 6th ed., West Publishing Co., St Paul, Minn 1990 55 Stone, Richard, The Modern Law of Contract, 5th ed., Cavendish, London 2002 56 Zweigert, Konrard & Hein Kotz, An Introduction to Comparative Law (Translater from German: Tony Weir), 3rd ed., Clarendon, Oxford 1998 87 ... pháp luật Việt Nam hiệu lực hợp đồng mua bán nhà hình thành tƣơng lai CHƢƠNG MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG TƢƠNG LAI VÀ HIỆU LỰC CỦA HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ Ở HÌNH... trái pháp luật 22 CHƢƠNG QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT VIỆT NAM VỀ HIỆU LỰC CỦA HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG TƢƠNG LAI 2.1 Điều kiện có hiệu lực hợp đồng mua bán nhà hình thành tƣơng lai. .. Đặc điểm hợp đồng mua bán nhà hình thành tƣơng lai Hợp đồng mua bán nhà HTTTL dạng hợp đồng mua bán tài sản, có đặc điểm pháp lý hợp đồng mua bán tài sản  Hợp đồng mua bán nhà HTTTL hợp đồng song

Ngày đăng: 24/05/2017, 20:31

Từ khóa liên quan

Tài liệu cùng người dùng

  • Đang cập nhật ...

Tài liệu liên quan