VIỆN HÀN LÂM KHOA HỌC XÃ HỘI VIỆT NAM HỌC VIỆN KHOA HỌC XÃ HỘI PHẠM NGỌC THÚY QUẢN LÝ NHÀ NƢỚC VỀ THỊ TRƢỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HÀ NỘI Chuyên ngành: Quản lý kinh tế Mã số: 60.34.04.10 TÓM TẮT LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ KINH TẾ HÀ NỘI, 2017 C n tr nh ho n th nh t i Học v ện K o N ƣ ƣ n n o ọ X ọ PGS.TS Trần Côn Sá Phản iện 1: TS Lê Anh Vũ Phản iện 2: PGS.TS Bùi Văn Huyền Lu n văn s ảo vệ tr Hội họp t i: Học viện Kho họ Xã hội n h m lu n văn th s 10 i 00 n y 12 th n năm 2017 Có thể t m hiểu lu n văn t i Th viện Họ viện Kho họ Xã hội MỞ ĐẦU 1.Tính cấp thiết đề tài N y từ s m, nh n thứ tầm ảnh h ởn to l n ủ thị tr n BĐS ối v i ph t triển ủ kinh tế, t i Đ i hội lần thứ VIII năm 1996, Đản t ã hỉ o ần thiết phải “tổ chức quản lý thị trường bất động sản” Sự h nh th nh thị tr n BĐS l t t yếu kh h qu n tron hế kinh tế thị tr n Đ i hội lần thứ XII năm 2016 ủ Đản ũn ã nh n m nh nhiệm vụ thự hiện: “Đa dạng hóa nâng cao hiệu hoạt động thị trường hàng hóa, dịch vụ, tài chính, tiền tệ, bất động sản, lao động, khoa học, công nghệ, đáp ứng yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội” Tuy nhiên, n y thự tr n ho t ộn thị tr n BĐS H Nội nói riên , Th nh phố l n nói hun h thự ph t triển theo ún ịnh h n , h p ứn ầy ủ v kịp th i nhu ầu ủ thị tr n , òn ựn nhữn rủi ro v iến ộn ây r nhữn hệ lụy l n, ảnh h ởn thị tr n liên th n kh v ả kinh tế Tron tiến tr nh ẩy nh nh n n hiệp hó , i hó t n , ể khắ phụ nhữn h n hế, t n t i ủ thị tr n BĐS ũn nh ph t huy nhữn u iểm, thu n l i ủ thị tr n óp phần ph t triển kinh tế, t o m i tr n ầu t thu n l i, nh ẳn v phụ vụ nhu ầu n i dân th Nh n ần thiết phải tiếp tụ ổi m i, ho n thiện v tăn n hiệu lực, hiệu QLNN nhằm thú ẩy hình thành phát triển thị tr n BĐS Nh n th y tầm quan trọng v n ề này, tác giả ã họn Đề tài: “Quản lý nhà nước thị trường bất động sản địa bàn thành phố Hà Nội” l m ề tài Lu n văn Th s quản lý kinh tế Tình hình nghiên cứu đề tài 2.1 Tổng quan công trình nghiên cứu công bố nước Nghiên cứu Hernando de Soto (2000) “Bí ẩn t ản” l nghiên cứu quan trọng Thế gi i thể chế, quản lý thị tr n BĐS Nghiên cứu Philip Day (2005) “L nd”, Stephen Bell (2002) “E onomi Govern nce and Institution l Dyn mi s” Công trình nghiên cứu kinh tế quản lý BĐS t p thể cá Gi o s thuộ Đ i học Tổng h p nghiên cứu Đ i học Tổng h p Quốc gia Xây dựn M tx ơv Liên B n N (MISI-MGSU), Gi o s Gr ov i P.G hủ biên 2.2 Tổng quan công trình nghiên cứu công bố nước Nghiên cứu củ Đinh Văn Ân v ng nghiệp (2009), tron ề tài khoa học c p Nh n c “Chính sách phát triển thị trường bất động sản Việt Nam” Nghiên cứu Trần Kim Chung, Viện Nghiên cứu quản lý Kinh tế Trun ơn (2008) “Tạo lập phát triển thị trường bất động sản, đáp ứng tiêu chí kinh tế thị trường đại Việt Nam”; Bộ Xây dựn (2012), Đề án nâng cao ch t l n ầu t , hiệu QLNN v ịnh h n ầu t n c n o i tron l nh vự kinh nh BĐS i i o n 2011 – 2020,… Về nghiên cứu thị tr n BĐS ịa bàn thành phố Hà Nội có nghiên cứu tiêu biểu, nh : Lê H ng H nh (2009) “Những giải pháp pháp lý góp phần minh b ch hoá thị tr ng b t ộng sản Hà Nội”; Lu n án Tiến s ủ Lê Văn C (2011) “N hiên ứu xây dựng số thị tr ng b t ộng sản, ứng dụng t i Thành phố Hà Nội” 2.3 Những vấn đề chưa nghiên cứu sâu mà Luận văn tập trung nghiên cứu giải quyết: -X ịnh khung phân tích QLNN thị tr n BĐS ịa bàn thành phố l n c p tỉnh - Đ nh i thực tr ng phát triển thị tr n BĐS v QLNN thị tr n BĐS th nh phố Hà Nội i i o n 2010 - 2016; - Dự báo phát triển, ịnh h hoàn thiện QLNN thị tr 2025 ng giải ph p ng n BĐS th nh phố Hà Nội t i năm Mụ đí nhiệm vụ nghiên cứu * Mục đích: Hệ thống hóa làm rõ sở lý lu n, sở thực tiễn cho việc ề xu t ph ơn h ng, giải ph p ng nhằm hoàn thiện QLNN thị tr n BĐS th nh phố Hà Nội * Các nhiệm vụ nghiên cứu cụ thể: - Hệ thống hóa lý lu n chung, x ịnh rõ khung phân tích QLNN thị tr ng BĐS ịa bàn thành phố l n c p tỉnh - Đ nh i kh h qu n thực tr ng phát triển thị tr n BĐS v QLNN ối v i thị tr n BĐS ịa bàn thành phố Hà Nội - Đ r ịnh h ng phát triển, ph ơn h n v ề xu t giải pháp hoàn thiện QLNN thị tr n BĐS H Nội t i năm 2025 Đố tƣợng phạm vi nghiên cứu 4.1 Đối tượng nghiên cứu đề tài Luận văn: Thị tr BĐS H Nội QLNN thị tr n BĐS th nh phố Hà Nội ng 4.2 Phạm vi nghiên cứu đề tài Luận văn: - Về nội dung: X ịnh rõ khung lý thuyết phân tích QLNN thị tr n BĐS ịa bàn thành phố l n c p tỉnh; phân tích, nh i thực tr ng QLNN thị tr n BĐS ịa bàn thành phố Hà Nội; phát h n chế, n uyên nhân v ề xu t ph ơn h ng, giải pháp hoàn thiện QLNN thị tr n BĐS H Nội giai o n t i - Về không gian nghiên cứu: Thành phố Hà Nội; - Về th i gian nghiên cứu: Thực tr ng t p trung từ s u năm 2010 v ề xu t ph ơn h ng, giải ph p ến năm 2025 P ƣơn p áp luận p ƣơn p áp n ên ứu Lu n văn sử dụng tổng h p ph ơn ph p n hiên ứu: Ph ơn ph p tiếp c n thể chế, theo phân c p quản lý quy ịnh t i Lu t Tổ chức quyền ị ph ơn năm 2015; ph ơn ph p tiếp c n thị tr ng (quy lu t cung – cầu); ph ơn ph p hệ thốn hó sở lý lu n, thống kê - so sánh, tổng h p, phân tích, chứng minh, diễn dịch, quy n p Đ ng th i, lu n văn sử dụng số sơ , bảng biểu minh chứng Ý n ĩ lý luận thực tiễn luận văn Về mặt lý lu n: Lu n văn óp phần phát triển lý lu n QLNN thị tr n BĐS ịa bàn thành phố l n c p tỉnh; Về mặt thực tiễn: Tăn ng hiệu lực, hiệu công tác QLNN thị tr n BĐS th nh phố Hà Nội; giúp cho thị tr ng BĐS khắc phục h n chế, nâng cao hiệu ho t ộng, minh b ch thông tin, thu hút nhiều nh ầu t th m gia mở rộng, phát triển thị tr n BĐS Việt Nam Cơ cấu luận văn Ngoài phần mở ầu, kết lu n, danh mục tài liệu tham khảo phụ lục, nội dung Lu n văn kết c u g m h ơn nh s u: Chương 1: Một số v n ề ản thị tr n t ộn sản v quản lý nh n thị tr n t ộn sản ị n th nh phố l n p tỉnh Chương 2: Thự tr n quản lý nh n thị tr n t ộn sản ị n th nh phố H Nội Chương 3: Định h n ph t triển, ph ơn h n v iải ph p ho n thiện quản lý nh n thị tr n t ộn sản ị n th nh phố H Nội th i kỳ t i năm 2025 C ƣơn MỘT SỐ VẤN ĐỀ CƠ BẢN VỀ QUẢN LÝ NHÀ NƢỚC ĐỐI VỚI THỊ TRƢỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ LỚN CẤP TỈNH 1.1 K quát un Bất đ n sản t ị trƣ n Bất đ n sản 1.1.1 Khái niệm, đặc điểm Bất động sản * Khái niệm Bất động sản: “Bất động sản tài sản cố định, bao gồm toàn đất đai, vật chất, công trình tạo công sức lao động người gắn liền với đất theo không gian để tạo thành dạng cấu trúc vật chất ổn định, tách rời” * Đặc điểm Bất động sản: - Tính cố ịnh, b t ộng; - Tính dị biệt, kh n ng nh t; - Tính bền vững; - Tính hữu h n, khan hiếm; - Tính chịu ảnh h ởng lẫn nhau; - Giá BĐS; Bên c nh nhữn ặ iểm ản ã phân tí h trên, BĐS òn nhữn ặ iểm kh nh : Tính thí h ứng (có thể iều chỉnh n năn phù h p nhu cầu n i sở hữu b t ộng sản); tính t p quán, thị hiếu tâm lý xã hội (BĐS l lo i h n hó ặc biệt, nhu cầu BĐS t i vùng, miền, quốc gia r t khác phụ thuộc bị chi phối sâu sắc thị hiếu, t p qu n n i dân sinh sốn ị ph ơn ó) 1.1.2 Khái niệm, đặc điểm thị trường BĐS * Khái niệm thị trường BĐS: “Thị trường BĐS tổng thể hệ thống giao dịch BĐS dựa quan hệ hàng hoá - tiền tệ, diễn không gian,thời gian xác định; chịu chi phối lợi ích chủ thể tham gia thị trường có điều tiết, can thiệp Nhà nước để đảm bảo thị trường BĐS phát triển ổn định, bền vững * Đặc điểm thị trường BĐS: Một là, thị tr n BĐS ó liên kết hặt h v i thị tr n kh tron kinh tế, ó sứ ảnh h ởn t ộn ối v i tổn thể kinh tế quố dân Hai là, thị tr n BĐS l thị tr n t p trun , m n tính khu vự , ị ph ơn Ba là, thị tr n BĐS l thị tr n nh tr nh kh n ho n hảo Bốn là, thị tr n BĐS hịu hi phối ủ yếu tố ph p lu t Năm là, thị tr n BĐS ph t triển theo hu kỳ Thị tr n BĐS hịu hi phối l n ủ quy lu t un ầu Sáu là, thị tr n BĐS ó nhữn i o dị h phứ t p, ó i trị l n ối v i hủ thể th m i thị tr n Bảy là, thị tr n BĐS t p trun n u n vốn l n, tính th nh khoản th p 1.1.3.Các yếu tố cấu thành thị trường BĐS phân loại thị trường BĐS * Các yếu tố cấu thành thị trường BĐS: H n hó BĐS; Chủ thể th m i ; Cơ sở v t h t h tần ; ph ơn tiện hỗ tr i o dị h; Cơ hế ho t ộn ; qu n quản lý nh n BĐS v thị tr n BĐS * Phân loại thị trường BĐS: - Căn ứ v o ị iểm ó BĐS: Thị tr n BĐS thị; Thị tr n BĐS n n th n; Thị tr n BĐS nơi i p r nh - Căn ứ vào tính ch t h n hó BĐS: Thị tr n BĐS nh ở; Thị tr n BĐS th ơn m i; Thị tr n BĐS sản xu t; BĐS ó mụ í h n ộng: Công viên, khu bảo t n, viện bảo tàng, bệnh viện,… - Căn ứ vào ho t ộng giao dịch thị tr ng: Thị tr ng mua bán, chuyển nh n BĐS; Thị tr n ho thuê BĐS; Thị tr ng u giá quyền sử dụn t; Thị tr ng dịch vụ BĐS; Thị tr ng ch p, bảo hiểm BĐS - Căn ứ v o ph ơn thức giao dịch thị tr ng: Thị tr n BĐS t p trung; Thị tr n BĐS kh n t p trung - Căn ứ vào tính ch t giao dịch thị tr ng: Thị tr n BĐS n kh i (h y òn ọi thức); Thị tr n BĐS ngầm 1.1.4 Đặc thù yếu tố bên tác động đến thị trường BĐS địa bàn Thành phố lớn cấp tỉnh * Đặc thù thị trường BĐS Thành phố lớn cấp tỉnh: Tính ặ thù ủ thị tr n BĐS th nh phố l n p tỉnh ị hi phối, ảnh h ởn ởi ặ thù ph t triển ủ th nh phố l n p tỉnh, hủ yếu l : Đặ thù kh n i n ph t triển ủ th nh phố l n p tỉnh l kh n i n ph t triển ủ thị l n, th n phân hi th nh: Khu vự nội th nh v khu vự n o i th nh; Đặ thù phân vùn ph t triển ủ th nh phố l n p tỉnh th n phân hia thành: Vùng ph t triển thị, vùn ph t triển n n hiệp, vùn sinh th i du lị h, vùn n n n hiệp, khu dân n n th n (thuộ khu vự n o i thành); Đặ thù phân khu năn tron tổ ph t triển ủ th nh phố i p tỉnh th n phân hi th nh: Khu nội th nh ũ, khu nội th nh m i, thị tr n, khu dân n n th n v khu thị m i t i ị n n o i th nh Nhữn ặ tr n ủ thị tr n BĐS ị n Th nh phố l n p tỉnh, ó l : Thị tr n ph t triển “nón ”; Thị tr n thiếu minh h; Gi t ộn sản o * Các yếu tố bên tác động đến thị trường BĐS địa bàn thành phố lớn cấp tỉnh: Sự phát triển ủ kinh tế l yếu tố ịnh ến sốn òn ủ thị tr n BĐS, ặ iệt l thị tr n BĐS t i th nh phố l n; Sự tăn tr ởn dân số l nhân tố l m tăn nhu ầu ủ xã hội v theo ó ầu nh t tăn lên; Thu nh p ủ dân ; Kế ho h, sách phát triển kinh tế - xã hội ủ Chính phủ tăn mứ ộ thu hút ầu t ên n o i v o thị ũng s l m tăn mứ ầu BĐS nói hun ; hính s h hỗ tr ủ Chính phủ tín dụn , hoặ tr i ho nhữn n i ó thu nh p th p tron việ iải v n ề nh ũn s l m tăn mứ ầu BĐS 1.1.5 Vai trò thị trường BĐS địa bàn thành phố lớn cấp tỉnh kinh tế quốc dân - Góp phần thú ẩy sản xu t, l m tăn i trị t i; - Tăn n u n thu ho n ân s h Nh n ; - Mở rộn quy m ph t triển thị tr n tron n v qu n hệ h p t quố tế; - Góp phần ổn ịnh xã hội, bảo ảm i sống cho Nhân dân 1.2 Quản lý n nƣ t ị trƣ n bất đ n sản đị bàn t àn p ố l n ấp tỉn 1.2.1 Khái niệm QLNN thị trường BĐS Theo cách tiếp c n tổng h p, tác giả Lu n văn r kh i niệm QLNN thị tr n BĐS nh s u: QLNN thị trường BĐS trình tổ chức, điều hành, thực thi quyền hạn gắn với trách nhiệm Nhà nước nói chung, quan QLNN cấp nói riêng từ Trung ương đến địa phương thông qua việc sử dụng công cụ quản lý Nhà nước, như: quy hoạch, kế hoạch, phát luật, sách kinh tế, tài chính, tiền tệ,… để kiểm soát, điều chỉnh hành vi chủ thể tham gia hoạt động thị trường BĐS, nhằm đưa thị trường BĐS phát triển theo mục tiêu, định hướng Nhà nước góp phần đảm bảo ổn định tình hình kinh tế, xã hội, đời sống Nhân dân việ ho UBND l Phòn Quản lý thị (Phòn Kinh tế - H tần ) thuộ UBND qu n, huyện (Xem thêm Phụ lục số 03 Luận văn) 1.2.3 Nội dung công cụ QLNN thị trường BĐS địa bàn thành phố lớn cấp tỉnh QLNN thị tr n BĐS ịa bàn thành phố l n c p tỉnh thể v i nội dung thực công cụ chủ yếu sau: 1) Nh n xây dựn , n h nh hệ thốn văn ản QPPL l m sở ph p lý ể quản lý thị tr n BĐS; 2) Nh n c xây dựng, ban hành chiến l c, quy ho ch, kế ho h liên qu n ến phát triển thị tr n BĐS; 3) Chính quyền ị ph ơn p Th nh phố, p qu n/huyện n h nh v thự thi iện ph p quản lý thị tr n BĐS t i ị ph ơn phù h p v i thẩm quyền phân p quản lý; 4) Nh n sử dụn n ụ ủ hính s h t i hính (thuế, khun i nh , khun i t, phí v lệ phí), tiền tệ - tín dụn (lãi su t, tỷ i ) nhằm kiểm so t v ổn ịnh thị tr n BĐS; 5) Thành l p kiểm soát hệ thống giao dị h BĐS; 6) Tổ chức, xây dựng, hoàn thiện m y QLNN ối v i thị tr n BĐS; 7) Thực ho t ộng kiểm tra, tra, xử lý vi ph m ối v i chủ thể tham gia thị tr n BĐS; 8) Ứng dụng công nghệ th n tin, ph ơn tiện kỹ thu t ể quản lý thị tr n BĐS 1.3 Cá yếu tố ản ƣởn t ệu lự , ệu quản lý n nƣ t ị trƣ n BĐS đị bàn t àn p ố l n ấp tỉn 1.3.1 Nhóm yếu tố thể chế môi trường kinh doanh Lu t ph p, hính s h, hế quản lý Nh n Trun ơn n h nh; Ch t l n v hiệu lự thự thi hiến l , quy 10 ho h, kế ho h liên qu n, ảnh h ởn t i ho t ộn ủ thị tr n BĐS; C quy ịnh ph p lý v iện ph p quản lý ủ hính quyền ị ph ơn ; Tính tuân thủ v năn lự thự thi lu t ph p, hính s h, hiến l , quy ho h ủ hính quyền ị ph ơn ; Ch t l n h nh hính quố i v ải h h nh hính ủ hính quyền ị ph ơn … 1.3.2 Nhóm yếu tố thuộc thị trường BĐS địa phương Quy m , tr nh ộ ph t triển ủ thị tr n ; Nh n thứ v tính tuân thủ lu t ph p ủ hủ thể th m i thị tr n BĐS; Tính nh tr nh v minh h ủ thị tr n BĐS; T p qu n, thói quen mu , n, kinh nh thị tr n BĐS 1.3.3 Nhóm yếu tố thuộc nguồn nhân lực tổ chức máy hành nhà nước tham gia QLNN thị trường BĐS từ Trung ương tới địa phương Năn lự ủ n th m i ho h ịnh hiến l , quy ho h, lu t ph p, hính s h, n tron qu n h nh hính Nh n ị ph ơn ; Hệ thốn tổ ộ m y QLNN t i Trun ơn ến sở v h p lý tron phân p quản lý ối v i thị tr n BĐS; Mứ ộ ứn dụn n n hệ th n tin ủ qu n h nh hính nh n ; Sự nh nh nh y, kịp th i, ầy ủ, hính x ủ hệ thốn th n tin quản lý thị tr n BĐS từ Trun ơn t i ị ph ơn 11 C ƣơn THỰC TRẠNG QUẢN LÝ NHÀ NƢỚC VỀ THỊ TRƢỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HÀ NỘI 2.1 K quát tìn ìn p át tr ển ủ t ị trƣ n BĐS đị bàn T àn p ố Hà N 2.1.1 Khái quát tình hình phát triển kinh tế - xã hội TP.Hà Nội Thủ H Nội trung tâm trị - hành quốc gia, trung tâm l n văn hó , kho học, giáo dục, kinh tế giao dịch quốc tế n c Mặc dù bối cảnh bị t ộng khủng hoảng tài chính, suy thoái kinh tế toàn cầu nhữn khó khăn tron n c, Hà Nội ã thực t v v t nhiều tiêu chủ yếu Kế ho ch phát triển kinh tế xã hội i i o n năm (2011 -2015), số tiêu kh n t, nh n mức cao so v i bình quân chung n c Kinh tế Thủ tiếp tục phát triển v t mức tăn tr ởng An sinh xã hội c bảo ảm, i sống nhân dân c cải thiện tiếp tụ c nâng cao Chính trị - xã hội ịa bàn ổn ịnh Bên c nh ó, t n t i, nh : C n t quy ho ch, xây dựng, quản lý, phát triển thị, quản lý t i, tr t tự xây dựng có mặt yếu L nh vự văn hó - xã hội phát triển h t ơn xứng v i vị thế, vai trò Thủ ,… tr N tr i 2.1.2 Thực trạng phát triển thị trường BĐS TP.Hà Nội Từ Việt Nam bắt ầu ổi m i, phát triển kinh tế thị n ịnh h n XHCN (năm 1986) ến nay, thị tr n BĐS Việt m, tron ó thị tr n BĐS H Nội ã trải qua chu kỳ tăn ởng nóng (sốt) suy giảm ( ón ăn ) Tron năm 2015, 2016, phân khú nh i trun nh v rẻ khu vự phí Tây H Nội tiếp tụ ph t triển m nh, dự n 12 dự kiến ho n thiện t p trun hủ yếu t i ị n qu n: Cầu Gi y, Từ Liêm, Th nh Xuân… p ứn n u n un kịp th i nh xã hội ho thị tr n Thự tế, dân số Hà Nội n y n tăn o n n h v i ngu n un nh t t i thủ H Nội ngày thiếu, kh n p ứn ủ nhu cầu Tuy nhiên, thực tế b t c p thị tr ng ảnh h ởng l n công tác quy ho h, ịnh h ng phát triển kinh tế vùng nên ngu n un BĐS H Nội vị trí ắ ịa, thu n l i khan hiếm, ỏ, nh n n ã ầu t vùng ven , h tầng giao thông, kỹ thu t h ph t triển l i d thừa Thực tr ng thị tr n BĐS d thừ ăn hộ trung cao c p, thiếu ăn hộ bình dân, gây tình tr ng lệch pha cung - cầu thị tr ng Do v y, qu n quản lý thị tr n BĐS Th nh phố cần nghiên cứu kỹ nhu cầu, nh i ún thực tr ng dự báo nhu cầu ể tránh lãng phí ngu n vốn ầu t , ảm bảo hài hòa cung - cầu, iều chỉnh tr n BĐS H Nội i v o ổn ịnh, phát triển bền vữn 2.2 Phân tích thực trạng quản lý n nƣ đối v i thị trƣ n BĐS địa bàn thành phố Hà N i 2.2.1 Thực trạng sách, pháp luật Nhà nước liên quan đến quản lý thị trường BĐS thành phố Hà Nội - Triển kh i Ch ơn tr nh ph t triển nh ủ Th nh phố theo Chiến l ph t triển nh Quố i ến năm 2020 v tầm nh n ến năm 2030 ủ Thủ t n Chính phủ; Bên nh ó, hính quyền Th nh phố tiếp tụ tí h ự triển kh i thự Ch ơn tr nh nh trọn iểm ủ Chính phủ t i ị ph ơn , nh : Ch ơn tr nh hỗ tr nh ho n i ó n v i C h m n ; Ch ơn tr nh hỗ tr nh ho hộ n hèo nông thôn; Ch ơn tr nh ải t o hun ũ; Ch ơn tr nh xếp l i, xử lý nh , t thuộ sở hữu nh n ,… 13 Năm 2013, iải thực tr ng thị tr n BĐS “ ón ăn ”, kích cầu phát triển thị tr ng, Chính phủ ã th n qu h ơn tr nh hỗ tr tín dụng mua nhà xã hội 30.000 tỷ ng; nhằm t o iều kiện hỗ tr n i n hèo, n i có thu nh p th p c vay vốn mua nhà xã hội Chính quyền Thành phố Hà Nội ã xây dựng quy ịnh giá thuế áp dụng thị tr n BĐS UBND th nh phố Hà Nội ã n h nh văn ản quy ịnh i t ị n… UBND Thành phố thành l p Ban o, n h nh văn ản n ốc thu h i thuế - Chính s h ối v i chủ thể tham gia thị tr n BĐS: Nh n ã quy ịnh mở rộn ối t n c tham gia thị tr n BĐS - Xây dựng, ban hành tổ chức thực hệ thốn văn pháp quy củ Trun ơn v Th nh phố Hà Nội iều chỉnh quan hệ phát sinh quản lý thị tr n BĐS (Xem Phụ lục số 01: Một số văn pháp quy liên quan đến thị trường BĐS Phụ lục số 02: Một số văn UBND Thành phố Hà Nội quản lý thị trường BĐS) 2.2.2 Thực trạng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất giao đất, cho thuê đất, tổ chức đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCN QSDĐ), quyền sở hữu tài sản tài sản gắn liền đất, thu hồi đất thành phố Hà Nội - Ban hành sách quy ho ch phân khu, phân vùng Thành phố; Kế ho ch sử dụn t h n năm; T nh h nh i o t, ho thuê t, tổ ăn ký t i, p GCN QSDĐ, quyền sở hữu tài sản tài sản gắn liền v i t, thu h i t ịa bàn Thành phố: UBND Hà Nội ã n h nh Quyết ịnh số 21/2014/QĐ-UBND ngày 20/6/2014 thu h i t, i o t, cho 14 thuê t, chuyển mụ í h sử dụn t ể thực dự n ầu t ịa bàn thành phố Hà Nội Về công tác thu h i t, giải phóng mặt bằng: Mặc dù hệ thốn văn ản pháp lu t h ng dẫn trình tự, thủ tục thực ho t ộn n y ã iều chỉnh, sử ổi bổ sung kịp th i ể phù h p thực tiễn nh n triển khai thực thực tế gặp không khó khăn n t n y ảnh h ởng trực tiếp ến quyền l i n i dân, dễ gây phát sinh khiếu n i phức t p, ảnh h ởng ịnh ến tiến ộ thực dự án Về t nh h nh ăn ký t i, p gi y chứng nh n quyền sử dụn t t i dự án nhà ịa bàn Hà Nội Để phục vụ bảo vệ tốt nh t l i ích củ n i dân, thực mục tiêu cải cách thủ tục hành chính, UBND Hà Nội n h nh văn ản kịp th i ch n chỉnh n t ăn ký t i, ẩy nhanh tiến ộ c p gi y chứng nh n quyền sử dụn t Tính ến lũy kế ngày 30/11/2015, Hà Nội ã p c 94.102 Gi y chứng nh n ho n i mua nhà t i dự án phát triển nhà ở; cụ thể: C p gi y chứng nh n ho n i mua nhà t i dự án nhà xã hội 537 Gi y chứng nh n [14] 2.2.3 Thực trạng xây dựng, tổ chức quan quản lý thị trường BĐS: * Pháp luật quy định nhiệm vụ quản lý nhà nước thị trường BĐS cho quan chuyên môn từ Trung ương đến địa phương (Xem Phụ lục số 03: Một số quy ịnh pháp lu t nhiệm vụ củ quan chuyên môn QLNN thị tr n BĐS) Bên c nh hệ thốn qu n h nh hính nh n c, thực mục tiêu cải cách hành t i, từ năm 2005 ến nay, hệ thốn văn phòn ăn ký t i ã c thành l p ịa bàn tỉnh, trực thuộc Sở T i n uyên v M i tr ng c p tỉnh thành l p 15 hi nh nh văn phòn ăn ký t i t i c p huyện có năn tổ chức thực ăn ký quyền sử dụn t, quản lý h sơ ịa gốc phối h p qu n huyên m n t i n uyên m i tr ng c p huyện thực thủ tục hành quản lý t i theo hế “một cử ” Để tăn ng hiệu quản lý thị tr n BĐS v thực sách nhà Hà Nội, UBND Thành phố ã th nh l p Ban o sách nhà thị tr n BĐS th nh phố Hà Nội (trên sở kiện toàn l i B n iều h nh h ơn tr nh ph t triển nhà thành phố Hà Nội) * Thực dịch vụ công quản lý sử dụng đất đai: Văn phòn ăn ký quyền sử dụn t, trung tâm phát triển quỹ t phối kết h p v i ơn vị hữu quan khác tổ chức thực chế hành liên thông t i ịa bàn toàn Thành phố Tuy nhiên, thực tế ho t ộng số tổ chức dịch vụ n h t hiệu nh mon muốn 2.2.4 Thực trạng công tác quản lý sàn giao dịch BĐS doanh nghiệp hoạt động lĩnh vực kinh doanh BĐS, dịch vụ BĐS: Ho t ộn theo dõi, i m s t ối v i ho t ộng doanh nghiệp lỏng lẻo, h th t hặt h v ún mứ ; số l ng doanh nghiệp ho t ộng quy mô l n, chuyên nghiệp h nhiều Về ho t ộng sàn giao dị h BĐS, s u năm thực hiện, từ n y 01/7/2015 ã kh n òn quy ịnh giao dịch bắt buộc qu s n BĐS, n i mu kh n uộ m t khoản phí qu s n m ó thể tự lự họn h nh thứ mu n qu s n BĐS hoặ trự tiếp 2.2.5 Tổ chức tra, kiểm tra, xử lý vi phạm, giải khiếu nại, tố cáo quản lý đất đai, thị trường BĐS Hà Nội: 16 Nhiều nơi ó hủ tr ơn thị hó i liền v i việc giá t, giá nhà diễn biến phức t p, dẫn ến tình tr ng số hộ dân không ch p nh n việc thu h i t hoặ i ền ù ã t p trung khiếu n i n n i, v t c p Thực tr ng t o r khó khăn, phức t p cho công tác tiếp công dân, giải khiếu n i, tố cáo Hà Nội Thực tế, năm trở l i ây, n t xử lý vi ph m tr t tự xây dựn c o xử lý kiên son v i h u buông lỏng quản lý tr t tự xây dựng tăn tr ởng “nón ” thị tr n BĐS H Nội t n t i nhiều công trình xây dựng không phù h p v i quy ho ch, vi ph m chiều cao, số tầng, m t ộ xây dựng, 2.3 Đán un t ực trạn QLNN đối v i thị trƣ ng BĐS Hà N i 2.3.1 Những kết đạt Thị tr n BĐS nh v lo i BĐS kh ã từn p ứn nhu ầu ứ thiết ủ nhân dân Thủ ải thiện hỗ ở, óp phần thú ẩy ph t triển thị v n n th n theo h n văn minh, i Việ quản lý ủ Nh n thị tr n BĐS H Nội t o thu n l i ho h nh th nh v ph t triển thị tr n BĐS Kết m n l i l ã t o iều kiện ho lo i BĐS sử dụn hiệu quả, tăn n u n thu ho n ân s h Nh n , thú ẩy thị tr n liên qu n phát triển, óp phần tăn tr ởn kinh tế, thu hút n u n vốn ầu t n n o i v o ph t triển BĐS, h n t i mụ tiêu xây dựn Thủ H Nội văn minh, i, từn phù h p v i yêu ầu ph t triển v hội nh p 2.3.2 Những hạn chế, yếu Công tác quy ho ch sử dụn t, quy ho ch phát triển thị, khu dân Hà Nội thực dàn trải, m i t p trung làm quy ho ch 17 tổng thể, qu n quản lý ch m ch p r quy ho ch chi tiết; quy ho ch tính ổn ịnh cao, manh mún, cục bộ, thiếu tầm nhìn dài h n Chính s h iều tiết, quản lý thị tr n BĐS h y th y ổi, bị ộng thiếu tính dự báo Thị tr n t BĐS thiếu n kh i, minh h dẫn ến nhiều tiêu ự , phiền h , s h nhiễu ã ảnh h ởn ến quyền v l i í h hính n ủ nhân dân Chính s h ền ù, iải phón mặt ằn ể ph t triển dự n BĐS òn nhiều t p C n t kiểm tr , r so t v xử lý vi ph m ủ qu n QLNN h s t s o… 2.3.3 Nguyên nhân hạn chế, yếu -C qu n QLNN p huyện, p xã h nh n thứ hết vị trí, v i trò qu n trọn kiểm so t, quản lý thị tr n BĐS t i ị ph ơn - M h nh tổ quản lý ủ nh n d n trải, thị tr n BĐS hịu hi phối quản lý ủ nhiều n nh, nhiều qu n - Hệ thốn th n tin thị tr n h ph t triển ho n thiện, số liệu theo dõi thị tr n kh n thốn nh t, thiếu minh h th n tin - Hệ thốn hính s h liên qu n ến thị tr n BĐS ã n h nh nh n h to n diện, thiếu tính n ộ - Năn lự tổ quản lý ủ ộ m y nh n òn yếu so v i năn , nhiệm vụ i o 18 C ƣơn ĐỊNH HƢỚNG PHÁT TRIỂN, PHƢƠNG HƢỚNG VÀ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN QUẢN LÝ NHÀ NƢỚC VỀ THỊ TRƢỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HÀ NỘI TỚI NĂM 2025 3.1 Bối cản xu ƣ ng phát triển thị trƣ n BĐS thành phố Hà N i th i kỳ t năm 2025 3.1.1 Bối cảnh hội, thách thức phát triển thị trường BĐS thành phố Hà Nội tới năm 2025 * Những hội thuận lợi chủ yếu: Hà Nội trung tâm kinh tế, văn hó , hính trị củ n c, lu n l tâm iểm thu hút h p dẫn nh ầu t ; hàng lo t văn liên quan thị tr n BĐS, t i c ban hành m i, phù h p v i tình hình thực tiễn phát triển kinh tế xã hội, giúp cải thiện môi tr n ầu t th n tho n hơn; xóa bỏ tình tr ng v n ề pháp lý t i, nh quy ịnh nhiều văn ản phức t p, ch ng chéo nhau; kinh tế n tron i i o n phục h i, giữ mức ổn ịnh Hà Nội s thị tr ng tiền năn v i nhu cầu t i, BĐS sử dụn ể ở, kinh nh, ầu t n y n tăn o * Những khó khăn thách thức chủ yếu: Tình hình kinh tế Thế gi i n tron i i o n khó khăn, biến ộn khó l ng, chịu t ộng sâu sắc b t ổn trị, xã hội, thiên tai, thảm họa Hiện Hà Nội, tình tr ng ô nhiễm môi tr ng, nhà xuống c p, tắc ngh n giao thông, ng p ún ,… xảy nghiêm trọng Ngu n tín dụng từ hệ thống ngân hàng cho thị tr ng BĐS tron nhữn năm t i s bị thu hẹp; ngu n vốn FDI vào thị tr ng BĐS ó xu h ng giảm; thị tr n BĐS ũn ã xu t số yếu tố tiềm ẩn rủi ro nh t ng lệch pha cung - cầu,… 19 3.1.2 Xu ƣ ng phát triển thị trƣ n BĐS địa bàn thành phố Hà N i th i kỳ t i Thị tr n BĐS Việt N m n tron hu kỳ tăn tr ởng, nên dù òn ối diện v i nhiều thách thức song nh n ịnh chung xu h ng thị tr ng b t ộng sản Hà Nội tiếp tục có tiềm năn ph t triển Thị tr n BĐS năm 2017, 2018 ó xu h n ph t triển i n n , ổn ịnh (nếu kh n ó ột ph , iến ộn l n t ộn ến thị tr n ) Thị tr n dự o ph t triển ến i i o n năm 2025 s u hệ thốn quy ho h hi tiết Th nh phố ã ho n hỉnh, sở h tần Th nh phố ã ầu t , ho n thiện t ơn ối ổn ịnh, l n un BĐS ã un p ủ, p ứn ầu S u ó thị tr n BĐS Th nh phố ó thể i v o hu kỳ tăn tr ởn h m l i, suy iảm dần 3.2 P ƣơn ƣ n oàn t ện QLNN t ị trƣ n BĐS t àn p ố Hà N t ỳ t năm 2025 3.2.1 Quan điểm định hướng phát triển thị trường BĐS thành phố Hà Nội thời kỳ tới năm 2025 * Các quan điểm phát triển: (1) Mở rộn v ph t triển nh nh ắn liền v i ph t triển ền vữn thị tr n BĐS th nh phố H Nội; (2) Ph t triển n ộ yếu tố ủ thị tr n BĐS ị n th nh phố H Nội; (3) Nân o hiệu dụn , hiệu su t ủ thị tr n BĐS tron phân ổ h p lý, tiết kiệm, hiệu n u n lự ủ Th nh phố; (4) Chú trọn thu hút, sử dụn hiệu n u n lự ủ Th nh phố H Nội, tr nh thủ n u n lự ủ ị ph ơn kh * Các định hướng phát triển: (1) Ph t triển thị tr n BĐS th nh phố H Nội theo h n văn minh, i, tăn nh nh số l n nh n hiệp kinh nh BĐS ó th ơn hiệu m nh thị tr n BĐS Thủ ; (2) Ph t triển thị tr n BĐS th nh phố H Nội v i nhiều p ộ, phù h p v i từn khu vự từn ị n ắn v i xu h n tiêu dùn ; (3) Đ d n hó , i hó sản 20 phẩm BĐS un p v phân phối thị tr n BĐS th nh phố H Nội; (4) Ph t triển thị tr n BĐS th nh phố H Nội phải ắn liền v i quy ho h kh n i n thị, ắn v i ph t triển m n l i i o th n ị n Thủ 3.2.2 Quan điểm phương hướng hoàn thiện QLNN thị trường BĐS thành phố Hà Nội thời kỳ tới năm 2025 * Các quan điểm hoàn thiện QLNN thị trường BĐS: (1) Phải oi trọn việ xây dựn , ho n thiện n ộ hệ thốn lu t ph p, hế, hính s h v n ụ quản lý, iều tiết thị tr n BĐS ủ Nh n Trun ơn , ảm ảo tính tuân thủ v hiệu lự , hiệu thự thi ủ p hính quyền ị ph ơn ; (2) Phải t o l p thể hế quản lý thị tr n BĐS nh tr nh l nh m nh, minh h v n ằn ; (3) Nân o hiệu sử dụn n ụ quy ho h, n ụ kinh tế v n ụ kỹ thu t; (4) Đẩy m nh v thự ó hiệu việ phân p QLNN; (5) Phải ảm ảo tinh ọn, n ộ v tính phối h p o tron tổ ộ m y qu n h nh hính nh n ; (6) Tiếp tụ ho n thiện thiết hế ảo vệ l i í h h p ph p ủ hủ thể th m i thị tr n BĐS ị n th nh phố H Nội * Phương hướng hoàn thiện QLNN thị trường BĐS địa bàn thành phố Hà Nội: (1) Ho n thiện tổ ộ m y quản lý nội dun , iện ph p QLNN thị tr n BĐS; (2) Ho n thiện nội dun , n ụ QLNN thị tr n BĐS ần thự ả p: Trun ơn ; Th nh phố; p qu n/huyện; p ph n /xã; (3) Ho n thiện, tổ thự thi hiệu n ụ ó năn ịnh h n , ph t triển thị tr n BĐS, n ụ ó năn quản lý, kiểm so t ho t ộn ủ hủ thể th m i thị tr n BĐS, n ụ ó năn kí h thí h, iều tiết thị tr n BĐS; 21 (4) Ho n thiện quy ịnh ph p lý, hế, iện ph p quản lý yếu tố ủ thị tr n n BĐS 3.3 Giải pháp hoàn thiện QLNN thị trƣ n BĐS TP Hà N i 3.3.1 Nâng cao hiệu lực, hiệu thực quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất gắn với quản lý phát triển thị trường BĐS: Tổ chức thực quy ho h ảm bảo ún quy ịnh pháp lu t, phù h p v i quy ho ch tổng thể từn i i o n phát triển kinh tế - xã hội Thành phố;công bố rộng rãi quy ho h… 3.3.2 Hoàn thiện sách tài liên quan đến thị trường BĐS: Tiếp tục nghiên cứu xây dựng khoản thu tài h p lý, khuyến khích sử dụn t tiết kiệm, bảo vệ m i tr ng; triển khai gói vay mua nhà xã hội, Thành phố cần s m nghiên cứu, s m thành l p “Quỹ tiết kiệm nhà ở”… 3.3.3 Hoàn thiện sách thu hút đầu tư nước vào lĩnh vực BĐS: Thành l p t i qu n ầu mối QLNN thị tr n BĐS (Sở Xây dựng) tổ chức xúc tiến ầu t n c tron l nh vự BĐS ó thể v i hình thức xã hội hoá; xây dựng h ơn tr nh Thành phố xúc tiến, kêu gọi ầu t … Xây dựng hế khuyến khích, hỗ tr , u ãi, cam kết bảo hộ ầu t ; Th ng xuyên r so t, theo dõi, nh i t nh h nh thực dự n ầu t n c ngoài; Xây dựng hệ thốn sở liệu ầu t n c Thành phố… 3.3.4.Tăng cường hiệu lực, hiệu lực QLNN thị trường BĐS: Tăn ng tổ chức tốt công tác tra, kiểm tra, giám sát việc thực thi pháp lu t tron ầu t , i o dịch thị tr ng BĐS; giải triệt ể t nh tr n tr nh h p, khiếu n i, tố o t i, BĐS; tiếp tụ ẩy m nh cải cách hành chính; quản lý chặt ch ho t ộng sàn giao dị h BĐS, văn phòn , trun tâm t v n dịch vụ BĐS; nghiên cứu, xây dựng hệ thốn sở liệu thông tin 22 thị tr ng BĐS Thành phố làm sở xây dựng, số phát triển thị tr n BĐS; tình hình phát triển thị tr nh i v r dự báo xác n BĐS Th nh phố 3.3.5 Hoàn thiện hệ thống tổ chức máy quan hành nhà nước quản lý thị trường BĐS: Nghiên cứu, tổ chức xây dựn qu n c p Tổng cụ ể quản lý thị tr n BĐS (có thể ặt t i Bộ Xây dựng); tăn ng vai trò, nâng cao ch t l ng, hiệu ho t ộng Ban Chỉ o sách nhà thị tr ng b t ộng sản ịa bàn Thành phố; kiện toàn, nâng cao ch t l ng ho t ộng củ Văn phòn ăn ký t i,… 3.3.6 Tăng cường đào tạo nâng cao chất lượng nguồn nhân lực cho phát triển thị trường BĐS QLNN thị trường BĐS: Tiếp tụ qu n tâm, ầu t việc mở rộng quy mô nâng cao ch t l ng củ sở o t o c p chứng hành nghề kinh doanh dịch vụ BĐS; quy ịnh sách thu hút nhân tài Thành phố; tổ o t o chuyên sâu BĐS, i họ n n o i ối v i cán làm công tác quản lý nh n c BĐS nhằm nâng cao ch t l ng ngu n nhân lực sẵn ó tron qu n, ơn vị Thành phố, qu n/huyện ể từ ó h nh th nh, xây dựn n u n n ộ hủ hốt quản lý v ph t triển thị tr n BĐS 23 KẾT LUẬN Tron th i i n qu , ph t triển m nh m ủ dự n BĐS, tố ộ thị hó nh nh,… ã l m th y ổi n kể diện m o ủ Thủ H Nội V i vị ặ thù l trun tâm kinh tế, văn ho , hính trị ủ ả n , Thị tr n BĐS Th nh phố H Nội lu n l tron nhữn thị tr n ph t triển “nón ” v ó quy m l n nh t nh ản ; thị tr n ã thu hút l n l n vốn ầu t ủ nh n hiệp tron v n o i n Đặt tron yêu ầu ảm ảo ổn ịnh, ph t triển kinh tế xã hội ủ Thủ th v i trò iều tiết, quản lý nh n ủ hính quyền Th nh phố ối v i thị tr n BĐS H Nội l hết sứ qu n trọn v ần thiết V i Lu n văn “Quản lý nhà nước thị trường bất động sản địa bàn Thành phố Hà Nội”, tác giả ã hệ thốn hó sở lý lu n BĐS, thị tr n BĐS t i Thành phố l n c p tỉnh; nghiên cứu thực tr ng quản lý nh n ối v i thị tr n BĐS t i Hà Nội từ năm 2010 ến n y; phân tí h khó khăn, thu n l i, r nh n ịnh tình hình phát triển thị tr n BĐS ng th i r số giải ph p ể khắ phụ nhữn t n t i, h n hế nhằm nâng cao hiệu công tác quản lý nhà n ối v i thị tr n BĐS H Nội n y Thự hiệu iải ph p QLNN ối v i thị tr n BĐS ị n th nh phố H Nội ó ý n h thự tiễn qu n trọn , l m tăn khả năn thu hút n u n lự ủ xã hội, khuyến khí h th nh phần kinh tế ủ Th nh phố ph t triển h n hó BĐS, phát huy tối tiềm năn , n u n lự từ t i v nh ể ph t triển kinh tế - xã hội; thự n kh i, minh h v tăn n tính pháp lý, kỷ ơn tron quản lý t i, BĐS, nhằm ổn ịnh thị tr n , óp phần tăn tr ởn kinh tế phụ vụ n hiệp n n hiệp hó , i hó Thủ 24 ... QUẢN LÝ NHÀ NƢỚC ĐỐI VỚI THỊ TRƢỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ LỚN CẤP TỈNH 1.1 K quát un Bất đ n sản t ị trƣ n Bất đ n sản 1.1.1 Khái niệm, đặc điểm Bất động sản * Khái niệm Bất động sản: ... n BĐS H Nội l hết sứ qu n trọn v ần thiết V i Lu n văn Quản lý nhà nước thị trường bất động sản địa bàn Thành phố Hà Nội , tác giả ã hệ thốn hó sở lý lu n BĐS, thị tr n BĐS t i Thành phố l n... hình thành phát triển thị tr n BĐS Nh n th y tầm quan trọng v n ề này, tác giả ã họn Đề tài: Quản lý nhà nước thị trường bất động sản địa bàn thành phố Hà Nội l m ề tài Lu n văn Th s quản lý