Header Page of 126 ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI KHOA LUẬT - - NGUYỄN THU TRANG HIỆU LỰC CỦA HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG TƢƠNG LAI THEO PHÁP LUẬT VIỆTNAM LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬTHỌC HÀ NỘI, 2016 Footer Page of 126 Header Page of 126 ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI KHOA LUẬT - - NGUYỄN THU TRANG HIỆU LỰC CỦA HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG TƢƠNG LAI THEO PHÁP LUẬT VIỆTNAM CHUYÊN NGÀNH: LUẬT DÂN SỰ VÀ TỐ TỤNG DÂN SỰ MÃSỐ: 60 38 01 03 LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬTHỌC Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS Phùng Trung Tập HÀ NỘI, 2016 i Footer Page of 126 Header Page of 126 LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan Luận văn công trình nghiên cứu riêng Các kết nêu Luận văn chưa công bố công trình khác Các số liệu, ví dụ trích dẫn Luận văn đảm bảo tính xác, tin cậy trung thực Tôi hoàn thành tất môn học toán tất nghĩa vụ tài theo quy định Khoa Luật Đại học Quốc gia Hà Nội Vậy viết Lời cam đoan đề nghị Khoa Luật xem xét để bảo vệ Luận văn Tôi xin chân thành cảm ơn! NGƢỜI CAM ĐOAN Nguyễn Thu Trang ii Footer Page of 126 Header Page of 126 MỤC LỤC MỞ ĐẦU CHƢƠNG MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG TƢƠNG LAI VÀ HIỆU LỰC CỦA HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG TƢƠNG LAI 1.1 Khái niệm tài sản, tài sản hình thành tƣơng lai 1.2 Khái niệm hợp đồng mua bán nhà hợp đồng mua bán nhà hình thành tƣơng lai 1.3 Đặc điểm hợp đồng mua bán nhà hình thành tƣơng lai 1.4 Khái niệm hiệu lực hợp đồng mua bán nhà hình thành tƣơng lai 15 1.5 Khái niệm thời điểm có hiệu lực hợp đồng 19 CHƢƠNG 23 QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT VIỆT NAM VỀ HIỆU LỰC CỦA 23 HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG TƢƠNG LAI 23 2.1 Điều kiện có hiệu lực hợp đồng mua bán nhà hình thành tƣơng lai 23 2.1.1 Điều kiện đối tượng hợp đồng 24 2.1.2 Điều kiện chủ thể 33 2.1.3 Điều kiện mục đích nội dung hợp đồng 48 2.1.4 Điều kiện tự nguyện chủ thể 51 2.1.5 Điều kiện hình thức, thủ tục hợp đồng 53 2.2 Thời điểm có hiệu lực hợp đồng mua bán nhà hình thành tƣơng lai 58 2.3 Hiệu lực ràng buộc hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai 63 CHƢƠNG 69 MỘT SỐ BẤT CẬP VÀ ĐỊNH HƢỚNG HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT 69 iii Footer Page of 126 Header Page of 126 VIỆT NAM VỀ HIỆU LỰC CỦA HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ Ở 69 HÌNH THÀNH TRONG TƢƠNG LAI 69 3.1 Một số bất cập hiệu lực hợp đồng mua bán nhà hình thành tƣơng lai 69 3.1.1 Bất cập quy định pháp luật hiệu lực hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai 69 3.1.2 Bất cập thực thi pháp luật hiệu lực hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai 74 3.2 Hoàn thiện quy định pháp luật hiệu lực hợp đồng mua bán nhà HTTTL 77 KẾT LUẬN 83 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 84 iv Footer Page of 126 Header Page of 126 DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT BLDS : Bộ luật Dân BLDS 1995 : Bộ luật Dân 1995 BLDS 2005 : Bộ luật Dân 2005 BLDS 2015 : Bộ luật Dân 2015 HTTTL : Hình thành tƣơng lai v Footer Page of 126 Header Page of 126 MỞ ĐẦU Tính cấp thiết đề tài Nhà loại tài sản có giá trị lớn phục vụ nhu cầu sinh hoạt gia đình, cá nhân mà yếu tố phản ánh phát triển kinh tế, xã hội đất nƣớc Cùng với tăng trƣởng dân số đất nƣớc nhu cầu nhà ngƣời dân ngày tăng Để đáp ứng nhu cầu có nhà cá nhân, hộ gia đình có nhiều phƣơng thức tạo lập khác nhƣ: tự xây dựng, thuê nhà ở, nhận thừa kế, tặng cho tham gia giao dịch mua bán nhà Vì nhu cầu nhà điều kiện nƣớc có mật độ dân số đông nhƣ nƣớc ta cao, đặc biệt thành phố lớn nhƣ Hà Nội, Thành phố Hồ Chí Minh nên vấn đề tạo lập đƣợc nhà đƣợc pháp luật quy định chặt chẽ ngày đƣợc hoàn thiện, tạo sở pháp lý vững cho thị trƣờng bất động sản đƣợc hình thành phát triển theo định hƣớng Nhà nƣớc Trong năm gần đây, hoạt động mua bán nhà diễn sôi động, đối tƣợng hoạt động hƣớng đến nhà hình thành tƣơng lai (HTTTL) Do nhu cầu nhà ngày tăng cao, đặc biệt đô thị lớn, tạo điều kiện cho thị trƣờng mua bán nhà HTTTL phát triển mạnh mẽ Tuy nhiên thực tế, hoạt động mua bán nhà nói chung hoạt động mua bán nhà HTTTL nói riêng diễn vô phức tạp, dƣới nhiều hình thức khác vƣợt khỏi phạm vi điều chỉnh pháp luật Tranh chấp hợp đồng mua bán nhà HTTTL nhiều nguyên nhân, có việc thiếu hiểu biết quy định pháp luật, đặc biệt điều kiện có hiệu lực hợp đồng, quy định pháp luật mua bán nhà HTTTL nhiều bất cập xác định hợp đồng vô hiệu Bên cạnh đó, bối cảnh Việt Nam hội nhập kinh tế ngày sâu rộng vào thể chế kinh tế quốc tế đòi hỏi cần phải có cải cách thích ứng hệ thống pháp luật, đặc biệt pháp luật hợp đồng, theo hƣớng tiếp thu có chọn lọc điểm tiến pháp luật hợp đồng nƣớc Bộ nguyên tắc hợp đồng quốc tế, làm cho pháp luật hợp đồng Việt Nam ngày hoàn thiện có tƣơng đồng so với pháp luật quốc gia giới Chính tác giả chọn đề tài: “Hiệu lực hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai theo pháp luật Việt Nam” để nghiên cứu Tình hình nghiên cứu đề tài Footer Page of 126 Header Page of 126 Vấn đề mua bán nhà HTTTL chế định mẻ Việt Nam, đƣợc quy định số văn luật đƣợc nghiên cứu số tác giả Tuy nhiên vấn đề hiệu lực hợp đồng mua bán nhà HTTTL lại mới, hầu nhƣ chƣa có tác giả đặt vấn đề nghiên cứu chuyên sâu dƣới hình thức nhƣ luận văn, luận án , chuyên đề nghiên cứu Trong trình nghiên cứu đề tài này, tác giả tìm hiểu, tham khảo đƣợc biết số viết, nghiên cứu liên quan nhƣ: “Hợp đồng mua bán nhà HTTTL - Một số vấn đề lý luận thực tiễn” tác giả Nguyễn Thị Huyền Trang; “Mua bán nhà thương mại HTTTL ” tác giả Ngô Quang Cháng, hai công trình nghiên cứu cách toàn diện vấn đề chung hợp đồng mua bán nhà HTTTL nhƣ khái niệm, đặc điểm, nội dung, hình thức, chủ thể, bất cập quy định pháp luật hợp đồng mua bán nhà HTTTL nhƣng chƣa đề cập đến vấn đề hiệu lực “Điều kiện có hiệu lực hợp đồng dân sự” tác giả Nguyễn Ngọc Tú Loan, “Vấn đề hiệu lực hợp đồng mua bán hàng hóa quốc tế việc hoàn thiện pháp luật Việt Nam” tác giả Lê Thị Hƣơng Giang, “Hiệu lực hợp đồng theo quy định pháp luật Việt Nam” tác giả Lê Minh Hùng Các công trình đề cập đến vấn đề hiệu lực hợp đồng, nhƣng mức độ chuyên sâu điều kiện có hiệu lực hợp đồng theo quy định BLDS 2005 khái quát hiệu lực hợp đồng nói chung, vấn đề hiệu lực loại hợp đồng cụ thể hợp đồng mua bán hàng hóa quốc tế Có thể thấy vấn đề hiệu lực hợp đồng mua bán nhà hình thành tƣơng lai vấn đề mới, chƣa có tác giả nghiên cứu chuyên sâu Những công trình khoa học tài liệu vô quí báu giúp tác giả có thêm nhiều thông tin quan trọng phục vụ cho việc nghiên cứu luận văn, nhƣng công trình kể không nghiên cứu riêng toàn diện hiệu lực hợp đồng mua bán nhà HTTTL theo qui định pháp luật Việt Nam Bởi vậy, việc lựa chọn đề tài “Hiệu lực hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai theo pháp luật Việt Nam” để làm luận văn thạc sĩ luật không trùng lặp với công trình khoa học đƣợc công bố Mục đích nghiên cứu - Mục đích nghiên cứu luận văn nghiên cứu làm rõ quy định hiệu lực hợp đồng mua bán nhà HTTTL theo quy định pháp luật Việt Nam, Footer Page of 126 Header Page of 126 đồng thời đánh giá quy định pháp luật Việt Nam sở đối chiếu với qui định hiệu lực hợp đồng số quốc gia giới số nguyên tắc hợp đồng quốc tế - Kiến nghị sửa đổi quy định pháp luật Việt Nam để phù hợp với tình hình thực tiễn hoàn thiện hệ thống pháp luật điều chỉnh vấn đề Đối tƣợng nghiên cứu Tác giả tập trung nghiên cứu khái niệm hiệu lực hợp đồng, hợp đồng mua bán nhà ở, nghiên cứu nội dung quy định pháp luật điều kiện có hiệu lực, thời điểm có hiệu lực hợp đồng mua bán nhà HTTTL, trƣờng hợp hợp đồng vô hiệu, quy định pháp luật có liên quan Ngoài tác giả tìm hiểu quy định pháp luật số nƣớc nguyên tắc hợp đồng quốc tế để so sánh với quy định pháp luật Việt Nam Phạm vi nghiên cứu Trong phạm vi luận văn thạc sĩ chuyên ngành luật Dân sự, tác giả tập trung nghiên cứu quy định phần chung giao dịch dân BLDS 2005, BLDS 2015 Điều nghĩa Luận văn nghiên cứu hợp đồng dân sự, mà đồng thời nghiên cứu phân tích quy định Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản văn pháp luật khác có liên quan đến hiệu lực hợp đồng mua bán nhà HTTTL Phƣơng pháp nghiên cứu Trong trình thực luận văn, tác giả sử dụng kết hợp phƣơng pháp Chủ nghĩa vật biện chứng Mác-Lênin phƣơng pháp chuyên ngành khoa học pháp lý để giải vấn đề lý luận pháp lý liên quan đến qui định hiệu lực hợp đồng Trong đó, trọng sử dụng phƣơng pháp phƣơng pháp nghiên cứu nhƣ phƣơng pháp phân tích, tổng hợp, so sánh, thống kê để thấy rõ chất vấn đề Cụ thể Chƣơng luận văn Một số vấn đề lý luận chung hợp đồng mua bán nhà HTTTL hiệu lực hợp đồng mua bán nhà HTTTL tác giả nghiên cứu vấn đề lý luận chung, sử dụng chủ yếu phƣơng pháp phân tích, so sánh Chƣơng Quy định pháp luật Việt Nam hiệu lực hợp đồng mua bán nhà HTTTL tác giả dùng phƣơng pháp liệt kê, phân tích quy định pháp luật Footer Page of 126 Header Page 10 of 126 Việt Nam sở so sánh đối chiếu với pháp luật số nƣớc giới luật Dân Việt Nam trƣớc Chƣơng Một số bất cập định hƣớng hoàn thiện pháp luật hiệu lực hợp đồng mua bán nhà HTTTL tác giả sử dụng phƣơng pháp phân tích, tổng hợp số bất cập quy định pháp luật sở so sánh với luật số nƣớc từ thực tiễn, từ đề xuất số kiến nghị để hoàn thiện quy định pháp luật Ý nghĩa việc nghiên cứu đề tài Đề tài nghiên cứu có hệ thống vấn đề pháp lý liên quan tới hiệu lực hợp đồng mua bán nhà HTTTL, đƣa định hƣớng đề xuất kiến nghị cụ thể mà kết sở khoa học cho việc xây dựng hoàn thiện pháp luật Việt Nam, góp phần tăng cƣờng hiệu điều chỉnh pháp luật hợp đồng điều kiện kinh tế thị trƣờng Việt Nam Kết nghiên cứu đề tài đƣợc sử dụng làm tài liệu tham khảo hữu ích cho việc nghiên cứu giảng dạy chuyên ngành luật trƣờng đào tạo luật Bố cục luận văn Ngoài Phần mở đầu, kết luận, danh mục tài liệu tham khảo, nội dung Luận văn gồm chƣơng: Chƣơng 1: Khái niệm hợp đồng mua bán nhà hình thành tƣơng lai hiệu lực hợp đồng mua bán nhà hình thành tƣơng lai Chƣơng 2: Quy định pháp luật Việt Nam hiệu lực hợp đồng mua bán nhà hình thành tƣơng lai Chƣơng 3: Một số bất cập định hƣớng hoàn thiện pháp luật Việt Nam hiệu lực hợp đồng mua bán nhà hình thành tƣơng lai Footer Page 10 of 126 Header Page 18 of 126 mua bán nhà thƣơng mại HTTTL bên bán phải doanh nghiệp có chức kinh doanh bất động sản đáp ứng đầy đủ điều kiện theo quy định luật Kinh doanh bất động sản năm 2014, bên mua phải cá nhân, tổ chức đƣợc quyền sở hữu nhà Việt Nam theo quy định Luật Nhà văn liên quan Thứ ba, Ngôi nhà đối tượng hợp đồng mua bán nhà HTTTL phải đáp ứng điều kiện pháp luật quy định Đây điều kiện nhà đối tƣợng hợp đồng mua bán nhà HTTTL phải thỏa mãn Khác với hợp đồng mua bán nhà thông thƣờng, điều kiện nhà tham gia giao dịch hợp đồng mua bán nhà HTTTL bên không cần đáp ứng điều kiện “có giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà theo quy định pháp luật”, mà bên bán phải đƣa chứng để khẳng định nhà chắn HTTTL thông qua thiết kế vẽ thi công đƣợc phê duyệt nhà chung cƣ, tòa nhà hỗn hợp có phải có biên nghiệm thu hoàn thành xong phần móng tòa nhà Thứ tư, Hợp đồng mua bán nhà HTTTL không bắt buộc phải công chứng, chứng thực Theo quy định Điều 450 BLDS năm 2005, Điều 122 Luật Nhà năm 2014 hình thức hợp đồng mua bán nhà hợp đồng mua bán nhà phải đƣợc lập thành văn bản, có công chứng, chứng thực, trừ trƣờng hợp pháp luật có quy định khác Nhƣ vậy, với hợp đồng mua bán nhà ở, thủ tục công chứng chứng thực điều kiện bắt buộc để hợp đồng có hiệu lực Tuy nhiên khác với giao dịch mua bán nhà thông thƣờng, giao dịch mua bán nhà HTTTL có bên tổ chức chuyên kinh doanh nhà pháp luật quy định việc công chứng, chứng thực hợp đồng bên thỏa thuận Thứ năm, giá hợp đồng mua bán nhà HTTTL Liên quan đến quy định giá mua bán nhà nói chung nhà HTTTL nói riêng pháp luật quy định bên đƣợc tự thỏa thuận giá mua bán thời điểm ký kết hợp đồng khách hàng đƣợc hƣởng giá mua nhà thời điểm ký hợp đồng trừ trƣờng hợp bên có thỏa thuận khác Nhƣ bên phải có hành vi thỏa thuận điều khoản giá mua bán thời điểm ký hợp đồng, mức giá tính theo thời điểm bên thỏa thuận 12 Footer Page 18 of 126 Header Page 19 of 126 Trong quan hệ mua bán giá điều khoản đƣợc bên quan tâm, xuất phát từ vấn đề lợi ích bên bán muốn bán đƣợc giá cao bên mua ngƣợc lại Đặc biệt, tâm lý đầu tƣ điều kiện rủi ro cao bù đắp lại kỳ vọng lợi nhuận thu nhà đầu tƣ phải cao Kinh doanh Bất động sản tiềm ẩn nhiều rủi ro, thị trƣờng biến động liên tục điều khoản giá phải rõ ràng Ngoài ra, mua bán nhà HTTTL, đối tƣợng mua bán chƣa hình thành thời điểm ký kết hợp đồng pháp luật quy định nhƣ nhằm ƣu tiên bảo vệ lợi ích ngƣời mua nhà, tránh trƣờng hợp thời điểm bàn giao nhà tƣơng lai giá nhà tăng cao bên bán lại quay sang áp dụng giá bán thời thời điểm gây thiệt hại cho ngƣời mua Thứ sáu, phương thức, thời hạn toán hợp đồng mua bán nhà HTTTL Phƣơng thức toán đƣợc thực thông qua hình thức sau: toán tiền mặt chuyển khoản qua ngân hàng phƣơng thức toán bên đƣợc tự thỏa thuận phải ghi rõ hợp đồng Về thời hạn toán: bên cạnh hình thức trả tiền lần sau dự án nhà hoàn thành, pháp luật cho phép chủ đầu tƣ huy động vốn từ tiền ứng trƣớc khách hàng Đây quy định mở, tạo điều kiện cho bên chủ đầu tƣ có nguồn vốn đảm bảo cho thi công tiến độ kí kết hợp đồng Khoản Điều 19 nghị định 99/2015/NĐ-CP hƣớng dẫn thi hành luật Nhà năm 2014 quy định: “Trường hợp ký hợp đồng mua bán, thuê, thuê mua nhà HTTTL mà thu tiền trả trước người mua nhà theo quy định Khoản Điều 69 Luật Nhà phải tuân thủ điều kiện hình thức mua, thuê, thuê mua nhà HTTTL theo quy định pháp luật kinh doanh bất động sản.” Điều 57 Luật Kinh doanh bất động sản quy định: Việc toán mua bán bất động sản HTTTL thực nhiều lần, lần đầu không 30% giá trị hợp đồng, lần phải phù hợp với tiến độ xây dựng bất động sản tổng số không 70% giá trị hợp đồng chưa bàn giao nhà, công trình xây dựng cho khách hàng; trường hợp bên bán doanh nghiệp có vốn đầu tư nước tổng số không 50% giá trị hợp đồng Trường hợp bên mua chưa cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất bên bán, bên cho thuê mua không 13 Footer Page 19 of 126 Header Page 20 of 126 thu 95% giá trị hợp đồng; giá trị lại hợp đồng toán quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất cho bên mua Quy định luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 có kế thừa quy định Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006 Luật Nhà năm 2005: Luật Kinh doanh doanh bất động sản quy định: “Việc ứng tiền trước thực nhiều lần, lần đầu thực chủ đầu tư xây dựng sở hạ tầng phục vụ cho bất động sản” (Khoản Điều 14) Trong Luật Nhà năm 2005 lại quy định: “Trường hợp chủ đầu tư huy động vốn từ tiền ứng trước người có nhu cầu mua thuê nhà áp dụng trường hợp thiết kế nhà phê duyệt xây dựng xong phần móng Tổng số tiền huy động trước bàn giao nhà cho người có nhu cầu không vượt 70% giá trị nhà ghi hợp đồng” (Điều 39) Dễ dàng nhận thấy không thống hai đạo luật việc thu tiền ứng tiền trƣớc ngƣời mua nhà hợp đồng mua bán nhà HTTTL Khắc phục hạn chế này, Luật Nhà năm 2014 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 có quy định thống thời điểm kí hợp đồng mua bán nhà HTTTL có thu tiền ứng trƣớc bên mua Theo thời điểm bất động sản HTTTL đƣợc đƣa vào kinh doanh, chủ đầu tƣ đƣợc phép kí hợp đồng mua bán nhà thời điểm đƣợc huy động tiền vốn ứng trƣớc ngƣời mua Quy định Điều 55 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 cho thấy, với nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có mục đích để HTTTL thì điều kiện đƣợc huy động vốn ứng trƣớc bên mua phải có biên nghiệm thu hoàn thành xong phần móng tòa nhà Với loại nhà HTTTL khác, điều kiện chung có hồ sơ dự án, thiết kế vẽ thi công cấp có thẩm quyền phê duyệt, giấy tờ nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án Bên cạnh đó, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 có quy định chi tiết mức thu tiền lần đầu không 30% giá trị hợp đồng, trƣờng hợp chƣa đƣợc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ngƣời mua phải trả tối đa 95% giá trị nhà Đây quy định hợp lý, nhằm bảo vệ quyền lợi ngƣời mua, bên yếu tham gia giao dịch mua bán nhà HTTTL Ngoài ra, chủ đầu tƣ huy động vốn từ tiền ứng trƣớc 100% giá trị nhà ở, nhằm bảo vệ 14 Footer Page 20 of 126 Header Page 21 of 126 lợi ích cho ngƣời mua Luật Nhà năm 2014 cho phép huy động vốn với mức tối đa 70% giá trị nhà ghi hợp đồng trƣớc bàn giao nhà cho ngƣời mua nhà, 30% lại bên mua toán sau nhận bàn giao nhà theo thỏa thuận hợp đồng Quy định bắt buộc toán làm nhiều đợt hợp lý không vi phạm quyền tự đinh đoạt bên hợp đồng nghĩa vụ toán bên mua quan hệ phát sinh đối tƣợng mua bán chƣa hình thành thực tế, toán lần dễ nảy sinh vấn đề chiếm dụng vốn chủ đầu tƣ Pháp luật dự trù trƣờng hợp chủ đầu tƣ không thực dự án nhƣ cam kết thiệt hại gây cho ngƣời mua hạn chế so với toán lần toàn giá trị nhà 1.4 Khái niệm hiệu lực hợp đồng mua bán nhà hình thành tƣơng lai Hiệu lực hợp đồng vấn đề mang tính chất hợp đồng, lẽ thiết lập hợp đồng bên hƣớng tới việc tạo lập ràng buộc với vấn đề quyền nghĩa vụ bên Một hợp đồng không đảm bảo điều kiện quy định pháp luật hay gọi vô hiệu không làm phát sinh quyền nghĩa vụ pháp lý Tuy nhiên để đƣa định nghĩa xác hiệu lực hợp đồng chuyện không dễ dàng Hiệu lực hợp đồng phản ánh tồn quan hệ hợp đồng, hợp đồng có hiệu lực có nghĩa quyền nghĩa vụ bên tham gia quan hệ hợp đồng đƣợc đảm bảo Trong trình nghiên cứu thƣờng nhắc tới khái niệm hiệu lực văn pháp luật, hiệu lực di chúc Nhƣ hiểu đối tƣợng đƣợc pháp luật điều chỉnh có hiệu lực có nghĩa có giá trị mặt pháp lý giá trị mặt thực tiễn, tức mang lại quyền nghĩa vụ hợp pháp cho chủ thể pháp luật, thể phạm vi điều chỉnh tác động đối tƣợng pháp luật mặt thời gian, không gian, tính tuyệt đối, tính tƣơng đối chủ thể Trong “Black’ Law Dictionary – 6th ed.” Henry Campell Black không nêu khái niệm hiệu lực hợp đồng mà nêu khái niệm hợp đồng có hiệu lực nhƣ sau :“Hợp đồng mà hợp đồng có đầy đủ yếu tố pháp lý có hiệu lực pháp luật bên Khi hợp đồng công nhận có hiệu lực có ràng buộc pháp lý [54, tr1550] Trong từ điển giải thích thuật ngữ Luật học Trƣờng Đại học Luật Hà Nội có giải thích khái niệm: “hiệu lực hợp đồng dân sự” “giá trị bắt buộc chủ thể tham gia giao kết hợp đồng” Định nghĩa nêu 15 Footer Page 21 of 126 Header Page 22 of 126 đƣợc chất hiệu lực hợp đồng, nhiên giá trị bắt buộc thi hành việc hợp đồng có hiệu lực tạo quyền nghĩa vụ pháp lý cho chủ thể tham gia hợp đồng Do định nghĩa chƣa diễn đạt hết nghĩa hiệu lực hợp đồng Trong Luật thực định số quốc gia, khái niệm hiệu lực hợp đồng đƣợc quy định văn pháp luật Bộ luật dân Pháp có quy định: “Hợp đồng giao kết hợp pháp có giá trị luật bên”, “chỉ hủy bỏ sở có thỏa thuận chung, theo pháp luật quy định” phải thực cách có thiện chí (Điều 1134) Theo quy định này, hợp đồng có hiệu lực có giá trị luật bên, đƣợc pháp luật tôn trọng bảo vệ, bên phải tuân thủ thực hợp đồng cách nghiêm túc, có thiện chí Đồng thời hủy bỏ hợp đồng không dựa ý chí tự nguyện tất bên luật định BLDS Liên bang Nga 1994 Điều 425 có quy định tổng quát hiệu lực hợp đồng nhƣ sau: “1 Hợp đồng có hiệu lực ràng buộc bên từ thời điểm giao kết Các bên có quyền quy định điều kiện hợp đồng mà họ giao kết áp dụng quan hệ họ phát sinh trước giao kết hợp đồng Pháp luật hay hợp đồng quy định việc kết thúc thời hạn có hiệu lực hợp đồng kéo theo chấm dứt nghĩa vụ bên theo hợp đồng Nếu hợp đồng mà thời hạn phải xem có hiệu lực tới thời điểm bên hoàn thành việc thực nghĩa vụ xác định Việc kết thúc thời hạn có hiệu lực hợp đồng không miễn cho bên trách nhiệm vi phạm hợp đồng” Trong luật thực định Việt Nam quy định hiệu lực hợp đồng đƣợc tìm thấy số Bộ luật Dân Việt Nam trƣớc BLDS 1972 Chính quyền Sài Gòn cũ quy định: “Khế ước thành lập hợp pháp có hiệu lực pháp luật cho hai bên cộng ước” Khế ước bị hủy bãi thỏa thuận hai bên hay nguyên nhân luật định.” (Điều 687) BLDS năm 1995 có quy định hiệu lực hợp đồng nhƣ sau: “1 Hợp đồng giao kết hợp pháp có hiệu lực bắt buộc bên Hợp đồng bị 16 Footer Page 22 of 126 Header Page 23 of 126 sửa đổi hủy bỏ, có thỏa thuận pháp luật có quy định” (Điều 404) BLDS năm 2005 không quy định cụ thể hiệu lực hợp đồng mà quy định khái quát : “Hợp đồng giao kết hợp pháp có hiệu lực từ thời điểm giao kết, trừ trường hợp có thỏa thuận khác pháp luật có quy định khác” (Điều 405) Có thể nói quy định chất khái niệm hiệu lực hợp đồng mà nói đến giá trị pháp lý ràng buộc bên, cụ thể thời điểm phát sinh hiệu lực hợp đồng Ngoài Điều BLDS năm 2005 có quy định chung hiệu lực cam kết dân sự: “Cam kết, thỏa thuận hợp pháp có hiệu lực bắt buộc thực bên phải cá nhân, pháp nhân, chủ thể khác tôn trọng.” BLDS năm 2015 quy định hiệu lực hợp đồng Điều 401: “Điều 401 Hiệu lực hợp đồng Hợp đồng giao kết hợp pháp có hiệu lực từ thời điểm giao kết, trừ trường hợp có thỏa thuận khác luật liên quan có quy định khác Từ thời điểm hợp đồng có hiệu lực, bên phải thực quyền nghĩa vụ theo cam kết Hợp đồng bị sửa đổi hủy bỏ theo thỏa thuận bên theo quy định pháp luật.” Về quy định BLDS năm 2015 tƣơng tự nhƣ quy định hiệu lực hợp đồng BLDS năm 2005, quy định thời điểm có hiệu lực hợp đồng mà chƣa nêu đƣợc định nghĩa hiệu lực hợp đồng Tuy nhiên vấn đề hiệu lực hợp đồng đƣợc quy định BLDS năm 2015 có nhắc đến giá trị ràng buộc quyền nghĩa vụ tham gia giao kết Qua nghiên cứu khía cạnh pháp lý từ điển khái niệm hiệu lực hợp đồng, có hai dấu hiệu thể chất vấn đề này: thứ nhất, giá trị pháp lý hợp đồng giống nhƣ luật bên; thứ hai, hiệu lực hợp đồng ràng buộc bên phải tôn trọng thực thi cam kết thỏa thuận hợp đồng Trên sở nhận thức chất hợp đồng nhƣ trên, tác giả xin đƣa khái niệm hiệu lực hợp đồng nhƣ sau: Hiệu lực hợp đồng giá trị pháp lý hợp đồng làm phát sinh ràng buộc bên tham gia hợp đồng vào quyền nghĩa vụ thỏa thuận Về phƣơng diện lý luận, việc nhận thức khái niệm hiệu lực hợp đồng sở để tiếp cận vấn đề khác có liên quan đến trình tạo lập, xác nhận giá trị pháp lý thực thi hợp đồng Khái niệm thể rõ yếu tố quan trọng 17 Footer Page 23 of 126 Header Page 24 of 126 mang tính chất hiệu lực hợp đồng, sáng tạo ra, thay đổi chấm dứt quyền nghĩa vụ bên, đồng thời tạo ràng buộc pháp lý nhằm bắt buộc bên tôn trọng nghiêm túc thực quyền nghĩa vụ Theo cách hiểu này, hiệu lực hợp đồng mua bán nhà HTTTL đƣợc hiểu giá trị pháp lý hợp đồng, có giá trị nhƣ luật với bên,làm phát sinh quyền nghĩa vụ bên tham gia hợp đồng mua bán nhà HTTTL tạo ràng buộc bên phải tôn trọng thi hành nghiêm túc quyền nghĩa vụ Giá trị pháp lý giống luật hợp đồng đƣợc thể chỗ tạo ràng buộc mang tính pháp lý bên tham gia, buộc bên tham gia phải nghiêm túc thực quyền nghĩa vụ phát sinh từ hợp đồng Nội dung đòi hỏi bên phải tôn trọng thực mà bên cam kết hợp đồng cách trung thực, thiện chí Điều hiểu theo nghĩa rộng, hiệu lực ràng buộc hợp đồng có nghĩa kể từ hợp đồng phát sinh hiệu lực, bên không đƣợc từ chối thực hợp đồng, không đƣợc rút lại cam kết, tự chịu trách nhiệm việc không thực thực không nghĩa vụ, không tự nguyện thực bị cƣỡng chế thực theo quy định pháp luật Nhƣ xem xét nội dung hiệu lực hợp đồng tức xem hợp đồng ràng buộc nhƣ với bên tham gia hợp đồng, ràng buộc đƣợc thể khía cạnh sau: Thứ nhất, buộc bên tham gia phải thực nghĩa vụ hợp đồng Việc thực nghĩa vụ hợp đồng nghĩa thực yêu cầu sau đây: i) Thực nghĩa vụ hợp đồng đối tượng: Đối tƣợng hợp đồng tài sản, công việc phải thực hiện, công việc không đƣợc thực Trong hợp đồng mua bán nhà HTTTL đối tƣợng nghĩa vụ bên bán xây dựng nhà theo thỏa thuận bên chất lƣợng, hình thức, thời hạn ii) Thực nghĩa vụ hợp đồng thời hạn Thời hạn thực hợp đồng khoảng thời gian bên thỏa thuận pháp luật qui định mà khoảng thời gian bên có nghĩa vụ phải thực xong nghĩa vụ Với bên bán nhà HTTTL, thực hợp đồng thời hạn việc xây dựng nhà tiến độ, bàn giao nhà thời hạn cam kết; với bên mua nhà thực nghĩa vụ trả tiền thời hạn thỏa thuận 18 Footer Page 24 of 126 Header Page 25 of 126 iii) Thực nghĩa vụ hợp đồng địa điểm Địa điểm thực hợp đồng nơi diễn việc thực nghĩa vụ hợp đồng bên có nghĩa vụ bên có quyền Bên có nghĩa vụ phải thực nghĩa vụ hợp đồng qui định địa điểm thực nghĩa vụ Điều 277 BLDS 2015 qui định khác có liên quan iv) Ngoài ra, việc thực hợp đồng có nghĩa phải thực tất nội dung, điều kiện điều khoản khác mà bên thỏa thuận hợp đồng Thứ hai, bên không từ chối thực nghĩa vụ không rút khỏi hợp đồng Khi hợp đồng có hiệu lực, bên không đƣợc từ chối thực nghĩa vụ quyền đơn phƣơng rút khỏi hợp đồng, điều không đƣợc qui định luật không đƣợc dự liệu hợp đồng Bởi lẽ, hợp đồng đƣợc xác lập có hiệu lực pháp luật giá trị pháp lý làm phát sinh quyền, nghĩa vụ bên, buộc bên phải tôn trọng thực hiện, mà ngăn cản không cho phép bên đƣợc từ chối thực nghĩa vụ hay rút lui khỏi hợp đồng Đây chất cốt lõi hiệu lực hợp đồng Nếu bên tự ý đơn phƣơng không thực nghĩa vụ cam kết có chế tài theo quy định pháp luật thỏa thuận hợp đồng Thứ ba, hiệu lực ràng buộc hợp đồng bảo đảm biện pháp chế tài Để hiệu lực ràng buộc hợp đồng đƣợc tôn trọng nghĩa vụ hợp đồng đƣợc thực đúng, nhà làm luật thƣờng qui định chế tài định tƣơng ứng với loại nghĩa vụ bị vi phạm Chế tài sở pháp lý để buộc bên vi phạm nghĩa vụ phải gánh chịu trách nhiệm dân định Nội dung trách nhiệm dân thƣờng thể dƣới hình thức cƣỡng chế cụ thể mang tính tài sản Tùy vào đối tƣợng hợp đồng mà pháp luật qui định biện pháp cƣỡng chế khác bên vi phạm nghĩa vụ nhƣ: buộc phải tiếp tục thực công việc đƣợc xác định hợp đồng, buộc phải bồi thƣờng thiệt hại, bị phạt vi phạm, bị phạt cọc (mất tài sản đặt cọc trả lại tài sản cọc số tiền tƣơng đƣơng), buộc sửa chữa tài sản, thay vật khác, buộc phải chịu chi phí chịu rủi ro… 1.5 Khái niệm thời điểm có hiệu lực hợp đồng 19 Footer Page 25 of 126 Header Page 26 of 126 Đối với hợp đồng dân nói chung hợp đồng mua bán nhà nói riêng, việc xác định thời điểm có hiệu lực hợp đồng vấn đề ý nghĩa pháp lý quan trọng lẽ quyền nghĩa vụ bên phát sinh kể từ thời điểm có hiệu lực hợp đồng Hiệu lực hợp đồng xét mặt thời gian, khoảng thời gian đƣợc xác định từ hợp đồng bắt đầu phát sinh hiệu lực hợp đồng chấm dứt Trong đó, thời điểm hợp đồng bắt đầu có hiệu lực yếu tố pháp lý quan trọng để xác định hiệu lực hợp đồng mốc để xác định thời hạn có hiệu lực hợp đồng BLDS 2005, BLDS 2015 không định nghĩa thời điểm có hiệu lực hợp đồng, mà qui định cụ thể thời điểm có hiệu lực hợp đồng Điều 401 BLDS 2015: “Hợp đồng giao kết hợp pháp có hiệu lực từ thời điểm giao kết, trừ trường hợp có thỏa thuận khác pháp luật có quy định khác” Với qui định này, nhà làm luật Việt Nam thừa nhận đồng thời hai loại thời điểm khác nhau: thời điểm giao kết thời điểm có hiệu lực hợp đồng Vấn đề xác định thời điểm có hiệu lực hợp đồng, nguyên tắc đƣợc tính từ thời điểm giao kết, tức thời điểm bên đề nghị nhận đƣợc trả lời chấp nhận giao kết Tuy nhiên có khác biệt lớn thời điểm giao kết hợp đồng trƣờng hợp giao kết hợp đồng ngƣời gặp mặt trao đổi trực tiếp với trƣờng hợp giao kết hợp đồng ngƣời không gặp mặt không trao đổi trực tiếp với Hầu hết pháp điển Luật Hợp đồng giới qui định loại thời điểm thời điểm giao kết hợp đồng thời điểm giao kết thời điểm có hiệu lực hợp đồng Việc xác định thời điểm giao kết hợp đồng hầu hết pháp điển dựa vào phƣơng thức giao kết Ví dụ BLDS Đức không qui định thời điểm có hiệu lực hợp đồng, nhƣng có qui định chung thời điểm có hiệu lực tuyên bố ý chí, qui định đƣợc áp dụng với việc giao kết hợp đồng: “Tuyên bố ý chí người vắng mặt có hiệu lực vào thời điểm người nhận tuyên bố” (khoản Điều 130) BLDS Nga có qui định tƣơng tự: “hợp đồng giao kết thời điểm bên đề nghị nhận chấp nhận đề nghị đó” (khoản Điều 433) Khác với BLDS Đức Nga, BLDS Pháp qui định thời điểm giao kết hợp đồng nói chung, mà có qui định thời điểm có hiệu lực hai hợp đồng cụ thể hợp đồng tặng cho (Điều 932) hợp đồng ủy quyền (khoản Điều 1985) Về thời điểm có hiệu lực hợp đồng nói chung, án lệ 20 Footer Page 26 of 126 Header Page 27 of 126 Pháp cho rằng, “việc xác định thời điểm có hiệu lực hợp đồng thuộc thẩm quyền tòa án” Xem xét qui định khoản Điều 400 BLDS năm 2015 cho thấy, luật Việt Nam theo nguyên tắc thời điểm hợp đồng giao kết ngƣời gặp mặt trao đổi trực tiếp với “thời điểm bên thỏa thuận nội dung hợp đồng.” Với hợp đồng giao kết lời nói “thời điểm bên sau ký vào văn bản” với hợp đồng giao kết văn Trong trƣờng hợp giao kết hợp đồng ngƣời không gặp mặt thời điểm bên đề nghị nhận đƣợc thƣ trả lời chấp nhận Tóm lại, thời điểm có hiệu lực hợp đồng thời điểm bắt đầu ràng buộc pháp lý bên, làm phát sinh quyền nghĩa vụ bên hợp đồng, mà kể từ thời điểm bên phải chịu trách nhiệm dân không thực thực không nghĩa vụ dân phát sinh từ hợp đồng Việc xác định thời điểm có hiệu lực hợp đồng có ý nghĩa pháp lý quan trọng mặt lý luận thực tiễn sau đây: Thứ nhất, mặt lý luận, việc xác định hiệu lực thời điểm có hiệu lực hợp đồng sở phân loại hợp đồng Dựa vào tiêu chí này, hợp đồng đƣợc chia thành hợp đồng ƣng thuận hợp đồng thực tế Theo đó, hợp đồng ưng thuận hợp đồng mà theo qui định pháp luật, quyền nghĩa vụ bên phát sinh sau bên thỏa thuận xong nội dung chủ yếu hợp đồng Ví dụ: hợp đồng mua bán tài sản, hợp đồng thuê tài sản Hợp đồng thực tế hợp đồng mà sau thỏa thuận, hiệu lực phát sinh thời điểm bên chuyển giao cho đối tƣợng hợp đồng Ví dụ: hợp đồng mƣợn tài sản, hợp đồng cầm cố tàisản… Thứ hai, thời điểm có hiệu lực hợp đồng sở pháp lý để xác định thời điểm phát sinh quyền nghĩa vụ bên hợp đồng Kể từ thời điểm này, bên thức tạo lập nên quan hệ pháp luật hợp đồng, từ thời điểm này, hợp đồng có hiệu lực ràng buộc bên giống nhƣ pháp luật Bên có quyền đƣợc phép yêu cầu bên có nghĩa vụ thi hành nghĩa vụ hợp đồng, đƣợc hƣởng quyền lợi hợp pháp phát sinh từ hợp đồng Còn bên có nghĩa vụ phải thực nghĩa vụ cam kết hợp đồng, phải chịu trách nhiệm dân trƣớc bên có quyền việc vi phạm hợp đồng Thứ ba, hợp đồng đƣợc công chứng, chứng thực đăng ký theo qui định pháp luật, việc xác định thời điểm có hiệu lực hợp đồng không xác 21 Footer Page 27 of 126 Header Page 28 of 126 định thời điểm hợp đồng có hiệu lực ràng buộc bên (đối với hợp đồng đƣợc công chứng, chứng thực) mà có ý nghĩa quan trọng việc xác định hợp đồng có giá trị pháp lý đối kháng với ngƣời thứ ba, thực quyền ƣu tiên toán, bảo vệ ngƣời thứ ba tình Ví dụ: hợp đồng đƣợc công chứng có giá trị pháp lý bên liên quan (Khoản Điều 4, khoản 1, Điều 6, Luật Công chứng năm 2006); tài sản dùng để bảo đảm cho nhiều nợ khác mà giá trị không đủ để toán cho toàn nợ, hợp đồng bảo đảm chủ nợ với ngƣời mắc nợ đƣợc đăng ký, áp dụng nguyên tắc đăng ký hợp đồng trƣớc đƣợc ƣu tiên toán trƣớc từ tiền bán tài sản bảo đảm (Khoản Điều 323 Điều 325, BLDS 2005); để bảo vệ quyền ƣu tiên toán bên nhận bảo đảm tình (Khoản 2, Điều 13 điểm a, b Khoản Điều 20, Nghị định 163/2006/NĐ-CP ngày 29/12/2006 Chính phủ giao dịch bảo đảm.) Thứ tư,việc xác định thời điểm có hiệu lực hợp đồng pháp lý để tòa án quan có thẩm quyền xác định thời điểm bên bị xem vi phạm hợp đồng đƣa đƣờng lối xét xử phù hợp nhằm buộc bên vi phạm phải gánh chịu trách nhiệm dân tƣơng ứng Theo đó, hợp đồng có hiệu lực mà bên không tuân thủ, tòa án quan có thẩm quyền định buộc bên vi phạm phải thực hợp đồng bồi thƣờng thiệt hại vi phạm hợp đồng (nếu có); hợp đồng chƣa có hiệu lực, tùy trƣờng hợp cụ thể mà tòa án công nhận không công nhận hợp đồng; hợp đồng chƣa phát sinh hiệu lực xác định hiệu lực ràng buộc nghĩa vụ tiền hợp đồng trách nhiệm dân tƣơng ứng: trách nhiệm từ chối giao kết hợp đồng cách trái pháp luật, trách nhiệm bồi thƣờng thiệt hại giao kết hợp đồng với ngƣời thứ ba thời gian chờ trả lời làm thiệt hại cho bên kia, trách nhiệm sửa đổi rút lại đề nghị cách trái pháp luật 22 Footer Page 28 of 126 Header Page 29 of 126 không phức tạp, làm nảy sinh nhiều tranh chấp khó giải Thị trƣờng bất động sản loại thị trƣờng quan trọng, nhƣng Việt Nam mẻ, hệ thống văn pháp lý bất động sản chậm đƣợc hoàn thiện, mức dự liệu quy định pháp luật chậm quan hệ xã hội thực tế có Do đó, nghiên cứu hợp đồng mua bán nhàở HTTTL, đánh giá quy định pháp luật đƣa kiến nghị nhằm hoàn thiện pháp luật điều chỉnh giao dịch mua bán nhà theo HTTTL nhằm tạo nhìn toàn diện vấn đề này, đồng thời tạo khung pháp lý thúc đẩy hình thành phát triển thị trƣờng bất động sản, nâng cao hiệu công tác quản lý nhà nƣớc hoạt động mua bán bất động sản nhà nay./ DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO I Tài liệu tiếng Việt * Văn pháp luật Bộ luật Dân Việt Nam 2005 Bộ luật Dân Cộng hòa Pháp, Nxb Tƣ pháp, H 2006 Bộ luật Dân Việt Nam 1995 Bộ nguyên tắc UNIDROIT hợp đồng thƣơng mại quốc tế 2004 Hiến pháp năm 2013 Luật Bảo vệ quyền lợi ngƣời tiêu dùng 2010 Luật Công chứng 2006 Luật Đất đai 2003 Luật Doanh nghiệp năm 2014 10 Luật Giao dịch điện tử 2005 11 Luật Hợp tác xã năm 2013 12 Luật Kinh doanh bất động sản 2006 13 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 14 Luật Nhà 2005 15 Luật Nhà năm 2014 16 Luật Quốc tịch Việt Nam năm 2008 17 Luật Xây dựng năm 2014 18 Nghị định 11/2012/NĐ-CP Về sửa đổi, bổ sung số điều Nghị định số Footer Page 29 of 126 84 Header Page 30 of 126 163/2006/NĐ-CP ngày 29 tháng 12 năm 2006 Chính phủ giao dịch bảo đảm 19 Nghị định 163/2006/NĐ-CP ngày 29/12/2006 Chính phủ giao dịch bảo đảm 20 Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 hƣớng dẫn thi hành Luật Đất đai 2003 21 Nghị định 57/2006/NĐ-CP ngày tháng năm 2016 thƣơng mại điện tử 22 Nghị định 59/2015/NĐ –CP quản lý dự án đầu tƣ xây dựng 23 Nghị định 71/2010/NĐ-CP quy định chi tiết hƣớng dẫn luật Nhà năm 2005 24 Nghị định 76/2015/NĐ-CP quy định chi tiết hƣớng dẫn thi hành luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 25 Nghị định 99/2015/NĐ-CP hƣớng dẫn thi hành luật Nhà năm 2014 26 Nghị định số 153/2007/NĐ-CP ngày 15/10/2007 Chính phủ Qui định chi tiết Luật Kinh doanh bất động sản 27 Nghị định số 165/1999/NĐ-CP ngày 19/11/1999 Chính phủ giao dịch bảo đảm 28 Thông tƣ 03/2014/TT-BXD sƣ̉a đổ i , bổ sung Điều 21 Thông tƣ số 16/2010/TTBXD ngày 01 tháng năm 2010 Bộ Xây dựng quy định cụ thể hƣớng dẫn thực hiê ̣n mô ̣t số nô ̣i dung của Nghị định số 71/2010/NĐ-CP ngày 23 tháng năm 2010 Chính phủ quy định chi tiết hƣớng dẫn thi hành Luật Nhà 29 Thông tƣ số 07/2015/TT-NHNN ngày 25/6/2015 Ngân hàng Nhà nƣớc 30 Tòa án nhân dân tối cao, Công văn Số: 177/2002/KHXX ngày tháng 12 năm 2002 việc đƣơng giao dịch dân * Sách, báo, tạp chí, công trình khoa học 31 Ngô Quang Cháng (2011), Mua bán nhà thương mại hình thành tương lai, Luận văn thạc sĩ Luật học, Khoa Luật – Đại học Quốc gia Hà Nội 32 Ngô Huy Cƣơng (2008), “Khái niệm hiệu lực nghĩa vụ vấn đề thực nghĩa vụ”, Nhà nước Pháp luật, (số 8), tr 37 – 48 33 Ngô Huy Cƣơng (2009), “Những bất cập khái niệm tài sản, phân loại tài sản luật dân 2005 định hƣớng cải cách”, Tạp chí Nghiên cứu lập pháp, (Số 22), trang 21-29 34 Ngô Huy Cƣơng (2013), Giáo trình luật Hợp đồng phần chung, NXB Đại học Quốc gia Hà Nội 35 Nguyễn Văn Cƣờng (2005), Giao dịch dân vô hiệu hậu pháp lý giao dịch dân vô hiệu, Luận án Tiến sĩ Luật học, ĐH Luật Hà Nội 36 Trần Thị , Nguyễn Văn Hợi (2012), “Một số bất cập quy định pháp luật Footer Page 30 of 126 85 Header Page 31 of 126 hợp đồng mua bán nhà ở”, Tạp chí luật học, (12), trang 19 – 24 37 Lê Minh Hùng (2010), Hiệu lực hợp đồng theo quy định pháp luật Việt Nam, Luận án tiến sĩ Luật học, Trƣờng Đại học Luật Thành phố Hồ Chí Minh 38 Trần Quang Huy, Nguyễn Quang Tuyến (Chủ biên) (2009), Pháp luật kinh doanh bất động sản, Nxb Tƣ pháp, Hà Nội 39 Nguyễn Ngọc Tú Loan (2009), Điều kiện có hiệu lực hợp đồng dân sự, Luận văn thạc sĩ Luật học, Khoa Luật – Đại học Quốc gia Hà Nội 40 Lê Đình Nghị (chủ biên) (2009), Giáo trình luật dân Việt Nam (tập 2), Nxb Giáo dục, Hà Nội 41 Hoàng Thị Kim Quế (1999), “Một số suy nghĩ mối quan hệ pháp luật đạo đức hệ thống điều chỉnh xã hội”, Nhà nước Pháp luật, số (135), tr – 19 42 Đinh Văn Thanh (1996), “Hiệu lực thời điểm có hiệu lực hợp đồng”, Tạp chí Luật học,Chuyên đề Bộ luật Dân sự, tr 52 – 55 43 Đinh Văn Thanh, Phạm Văn Tuyết (2011), Giáo trình luật Dân Việt Nam, Quyển 1, NXB Giáo dục Việt Nam 44 Hoàng Thị Thu Thủy (2014), Hợp đồng mua bán nhà theo quy định pháp luật Việt Nam, Luận văn thạc sĩ Luật học, Khoa Luật – Đại học Quốc gia Hà Nội 45 Nguyễn Thị Huyền Trang (2015), Hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai – Một số vấn đề lý luận thực tiễn, Luận văn thạc sĩ Luật học, Trƣờng Đại học Luật Hà Nội 46 Trƣờng Đại học Luật Hà Nội (1999), Từ điển giải thích thuật ngữ Luật học, NXB Công an Nhân dân, Hà Nội 47 Trƣờng Đại học Luật Hà Nội (2007), Hợp đồng mua bán nhà - Thực tiến tranh chấp, giải tranh chấp hướng hoàn thiện pháp luật hợp đồng mua bán nhà ở, Đề tài nghiên cứu khoa học cấp trƣờng 48 Trƣờng Đại học Luật Hà Nội (2015), Giáo trình Luật Dân Việt Nam, Tập 2, NXB Công an Nhân dân, Hà Nội 49 Nguyễn Nhƣ Ý (chủ biên) (2001), Từ điển tiếng Việt, NXB Giáo dục, trang 514, Hà Nội * Website 50 http://batdongsan.vietnamnet.vn/fms/doanh-nghiep-du-an/92411/diem-mat-nhung-vutranh-chap-bat-dong-san-nay-lua-tai-hn-nam-2013 p2-.html Footer Page 31 of 126 86 Header Page 32 of 126 51 http://batdongsans.net/news/phi-bao-lanh-ngan-hang-nguoi-mua-nha-nhu-ngoi-trenlua 52 http://kinhdoanh.vnexpress.net/tin-tuc/bat-dong-san/chu-du-an-splendora-tran-tinhviec-tu-y-tang-gia-nha-2723126.html 53 http://vnexpress.net/tin-tuc/phap-luat/quoc-cuong-gia-lai-thua-kien-vi-cham-giao-nha2833759.html II Tài liệu Tiếng nƣớc 54 Black Henry Campbell & others, Black’s Law Dictionary (with pronunciations), 6th ed., West Publishing Co., St Paul, Minn 1990 55 Stone, Richard, The Modern Law of Contract, 5th ed., Cavendish, London 2002 56 Zweigert, Konrard & Hein Kotz, An Introduction to Comparative Law (Translater from German: Tony Weir), 3rd ed., Clarendon, Oxford 1998 Footer Page 32 of 126 87 ... Khái niệm hợp đồng mua bán nhà hình thành tƣơng lai hiệu lực hợp đồng mua bán nhà hình thành tƣơng lai Chƣơng 2: Quy định pháp luật Việt Nam hiệu lực hợp đồng mua bán nhà hình thành tƣơng lai Chƣơng... toàn diện hiệu lực hợp đồng mua bán nhà HTTTL theo qui định pháp luật Việt Nam Bởi vậy, việc lựa chọn đề tài Hiệu lực hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai theo pháp luật Việt Nam để làm... 3.1.1 Bất cập quy định pháp luật hiệu lực hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai 69 3.1.2 Bất cập thực thi pháp luật hiệu lực hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai 74