ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN NHÓM Danh sách TV Bùi Thị Hoa Nguyễn Thị Hồng Lụa Hoàng Thị Huyền Phạm Thế Hiệp Nguyễn Văn Sang Trần Thanh Vân Phạm Thị Hồng Nguyễn Thị Mai Hương ĐỀ TÀI: ĐỊNH GIÁ KHÁCH SẠN LONG ANH Báo cáo kết định giá Khách hàng yêu cầu định giá: Nguyễn Thanh Thúy Địa chỉ: Số 242 – Tổ dân phố – Đường Thạch Sơn Thị trấn Sa Pa – Tỉnh Lào Cai Điện thoại: 0986.295.447 Tài sản thẩm định giá: Khách sạn Long Anh Địa điểm định giá: Số 242 - Đường Thạch Sơn – Sa Pa Lào Cai Mục đích thẩm định giá: Để bà Nguyễn Thanh Thúy làm sở việc định kinh doanh Thời điểm thẩm định giá: Tại thời điểm (4/2016) Đơn vị tính giá: Triệu Vnđ NỘI DUNG Phương thức tiến hành định giá Đặc điểm tài sản định giá Nguyên tắc sở định giá Ứng dụng phương pháp định giá Phương thức tiến hành định giá Đặc điểm tài sản định giá Đặc điểm pháp lý: • Giấy phép xây dựng số 85/GPXD, ngày 13/4/2004 • Giấy chứng nhận Quyền sử dụng đất số: 0203871220 Đặc điểm kinh tế- kỹ thuật • BĐS cần TĐG khách sạn Long Anh thuộc sở hữu bà Nguyễn Thanh Thuý • Có giấy chứng nhận ĐKKD DNTN số 12H 070000475 HKD UBND Huyện Sa Pa, Phòng Tài – Kế hoạch cấp, đăng ký lần đầu 02/01/2005, thay đổi lần thứ vào 06/01/2016 • Địa trụ sở DN: Số 242, Đường Thạch Sơn, Thị trấn Sa Pa, Tỉnh Lào Cai • Ngành nghề kinh doanh: Lưu trú du lịch, dịch vụ ăn uống, cafe – giải khát, rượu bia, thuốc lá, đồ lưu niệm • Vốn đầu tư: 1.5 tỷ đồng (Một tỷ năm trăm triệu VNĐ) • Chủ doanh nghiệp đứng tên bà: Nguyễn Thanh Thúy Đặc điểm tài sản định giá • Khách sạn vị trí mặt tiền đường Thạch Sơn, giao thông thuận lợi, trục đường Lào Cai • Vị trí tọa lạc khu du lịch • Gần khu dân cư sinh sống, gần chợ, gần bến xe khách, gần xăng thị trấn Sa Pa • Thuộc khu đô thị có sở hạ tầng kỹ thuật hoàn chỉnh, có khả kinh doanh • Xung quanh có nhiều khách sạn khác Đặc điểm tài sản định giá • Khách sạn xây dựng vào hoạt động từ năm 2005 Ban đầu tài sản xây dựng lô đất rộng 100m2 (ngang 4m dài 25m vuông vức) • Sau trình kinh doanh, vào năm 2010, chủ tài sản định mua thêm lô đất bên cạnh có diện tích để xây dựng mở rộng quy mô khách sạn • Trong trình xây năm 2010, phần BĐS cũ nâng cấp cải tạo lớn để hợp với phần BĐS thành khối công trình thống Ước tính giá trị quyền sử dụng đất Bảng ước tính giá đất 200 m2 Diện tích đất phù hợp quy hoạch 185.6 m2 Giá đất theo thị trường 10.61 Triệu đồng/m2 Diện tích đất không phù hợp quy hoạch 14.4 m2 Đơn giá đất Nhà nước 3.2 Triệu đồng/ m2 Giá trị quyền sử dụng 2,015.2 Triệu đồng Tổng diện tích đất Ước tính giá bất động sản Bảng ước tính hao mòn theo phương pháp tuổi đời Tuổi đời vật lý 50 năm Tuổi đời kinh tế 40 năm Tuổi đời hiệu năm Tuổi đời kinh tế lại 35 năm Tỷ lệ hao mòn 12.50 % Tỷ lệ chất lượng lại công trình 87.50 % Ước tính giá bất động sản Bảng ước tính giá trị bất động sản Tỷ lệ chất lượng lại công trình Giá thi công hoàn thiện chưa kể trang thiết bị Diện tích sàn xây dựng 87.50 % triệu đồng/m2 649.6 m2 Giá trị xây dựng thay 2,842 triệu đồng Điều chỉnh chi phí khác 28.4 triệu đồng Giá trị công trình 2,813.6 triệu đồng Ước tính giá động sản Giá trị trang thiết bị phòng 47.8 Tr đ/phòng Số phòng (đơn) 24 phòng Tổng giá trị trang thiết bị tất phòng 1,147.2 Tr đ Tuổi đời kinh tế trang thiết bị phòng 10 năm Ước tính HMLK thiết bị phòng 50 % 573.6 Tr đ Tổng giá trị trang thiết bị phục vụ QL 510 Tr đ Tuổi đời KT trang thiết bị phục vụ QL 15 năm Ước tính HMLK thiết bị phục vụ QL 33 % CP thay trang thiết bị phục vụ QL 340.0 Tr đ Tổng giá trị động sản 913.6 Tr đ Chi phí thay trang thiết bị phòng Ước tính chi phí tạo khả kinh doanh Một số chi phí định để có đầy đủ thường xuyên trì thời hạn pháp lý loại giấy phép theo quy định pháp luật bao gồm: • Giấy chứng nhân đăng ký doanh nghiệp • Giấy công nhận hạng sở lưu trú du lịch • Giấy chứng nhận đủ điều kiện an ninh, trật tự để làm ngành, nghề kinh doanh có điều kiện • Giấy chứng nhận đủ điều kiện PCCC • Giấy chứng nhận đủ điều kiện vệ sinh ATTP 50 triệu đồng Xác định giá trị dẫn khách sạn Đvt: Triệu đồng Giá trị ước tính đất 2,015.2 Giá trị ước tính BĐS 2,813.6 Giá trị ước tính động sản CP tạo khả kinh doanh 913.6 Giá trị ước tính Khách sạn 5,792.4 50 Ứng dụng tiếp cận thu nhập thẩm định giá trị khách sạn Thu nhập khách sạn cần thẩm định từ năm 2011 đến năm 2015 (triệu đồng) Năm Tổng thu Tiền phòng Đồ uống Tổng chi Điện nước, vật dụng phòng Lương nhân viên Chí phí khác (mua sắm, bảo trì, thưởng ) Thu nhập Thuế thu nhập DN Thu nhập ròng 2011 2012 474.5 472.7 431.7 425.2 42.8 47.5 174.8 174.7 2013 2014 2015 TB 501.9 471.1 476.6 481.4 386.5 403.5 404.5 412.0 115.5 67.6 72.1 69.5 179.9 238.5 197.6 181.7 100.2 100.1 98.4 96.5 102.8 100.4 66.0 66.0 68.0 78.0 78.0 69.5 8.6 8.6 13.5 64.0 16.8 11.9 299.7 30.0 269.8 298.0 29.8 268.2 322.0 32.2 289.8 232.6 23.3 209.4 278.9 27.9 251.0 299.7 30.0 269.7 Xác định giá trị dẫn khách sạn Thu nhập dự tính tạo từ TS năm (I) 269.7 Triệu đồng Tỷ suất vốn hóa chung (R) 12 % Giá trị Tài sản (V = I / R) 2,247.6 Triệu đồng  NX: Mức giá dẫn tài sản thẩm định thấp Vì vậy, khách sạn cần thẩm định tại, muốn tiếp tục kinh doanh phải định nâng cấp để cải thiện tình hình thu nhập Xác định chi phí nâng cấp CP nâng cấp khách sạn lên khách sạn (Triệu đồng) Đơn giá nâng cấp TT TS có TS nâng cấp SL CP Bàn ghế gỗ Bàn kính, ghế nệm 24 48 Tivi thùng Tivi hình phẳng 24 72 Đèn thông thường Đèn điều chỉnh sáng 0.5 48 24 Vòi hoa sen Bồn tắm 24 120 Thảm, rèm thường Thảm lông, rèm vải 1.5 24 36 Trang trí tiền sảnh 50 50 Nâng cấp nội thất 50 50 10 10 Chi phí khác Tổng cộng 410 Ước tính giá thu nhập sau nâng cấp Đvt: Triệu đồng Năm Thu nhập Thuế thu nhập DN Thu nhập ròng sau thuế Hệ số chiết khấu 2016 2017 2018 2019 2020 299.7 344.6 396.3 455.8 3,750 30 34.5 39.6 45.6 375 269.7 310.2 356.7 410.2 3,375 Hiện giá dòng thu nhập 269.7 Tổng giá dòng thu nhập 3,267.8 0.8929 0.7972 0.7118 0.6355 276.9 284.4 292.0 2,144.9 Xác định giá trị khách sạn định cho thuê toàn Đvt: Triệu đồng Thu nhập từ hoạt động kinh doanh Chi phí quản lý doanh nghiệp Thu nhập trước thuế Thuế thu nhập doanh nghiệp Thu nhập sau thuế Suất vốn hóa sau thuế có điều chỉnh Giá trị tài sản 299.7 78.0 221.7 22.2 199.5 10 % 1,995.1 Xác định giá trị khách sạn định thay đổi hình thức kinh doanh Số phòng (phòng đơn) 24 Giá cho thuê phòng (triệu đồng/tháng) 2.2 Thu nhập trước thuế 633.6 Thuế thu nhập 64.4 Thu nhập sau thuế 569.2 Suất vốn hóa sau thuế có điều chỉnh 10% Giá trị tài sản 5,692.4 Thống kết thẩm định phục vụ mục đích định kinh doanh Mục đích TĐG Tiếp cận CP Theo giá trị thành phần cấu thành Theo thu nhập Sau cải tạo, Tiếp nâng cấp cận thu Khi sử dụng thuê nhập toàn Theo thu nhập thay đổi hình thức KD Giá trị ước tính Tư vấn định KD tỷ 800 triệu đồng Quyết định bán tỷ 300 triệu Quyết định trì đồng KD KS tỷ 900 triệu Quyết định nâng cấp đồng Quyết định cho thuê tỷ đồng toàn tỷ 700 triệu Quyết định thay đổi đồng hình thức KD XIN CHÂN THÀNH CẢM ƠN! ... tính giá: Triệu Vnđ NỘI DUNG Phương thức tiến hành định giá Đặc điểm tài sản định giá Nguyên tắc sở định giá Ứng dụng phương pháp định giá Phương thức tiến hành định giá Đặc điểm tài sản định giá. .. thẩm định giá: Khách sạn Long Anh Địa điểm định giá: Số 242 - Đường Thạch Sơn – Sa Pa Lào Cai Mục đích thẩm định giá: Để bà Nguyễn Thanh Thúy làm sở việc định kinh doanh Thời điểm thẩm định giá: ... thị trường Giá trị thực ước tính Giá trị sử dụng Một tài sản trao đổi Giá trị bảo hiểm Vào ngày thẩm định giá Giá trị tận dụng Người mua tự nguyện Giá trị phục hồi Người bán tự nguyện Giá trị bồi