HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM NGUYỄN THỊ PHƯƠNG ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG CÁC THỬA ĐẤT NHỎ LẺ, XEN KẸT TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN HOÀNG MAI, THÀNH PHỐ HÀ NỘI Chuyên ngành: Quản lý đất đai Mã số: 60.85.01.03 Người hướng dẫn khoa học: PGS TS Nguyễn Thanh Trà NHÀ XUẤT BẢN ĐẠI HỌC NÔNG NGHIỆP - 2016 LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan công trình nghiên cứu riêng tôi, kết nghiên cứu trình bày luận văn trung thực, khách quan chưa dùng để bảo vệ lấy học vị Tôi xin cam đoan giúp đỡ cho việc thực luận văn cám ơn, thông tin trích dẫn luận văn ghi rõ nguồn gốc Hà Nội, ngày tháng năm 2016 Tác giả luận văn Nguyễn Thị Phương i LỜI CẢM ƠN Trong suốt thời gian học tập, nghiên cứu hoàn thành luận văn, nhận hướng dẫn, bảo tận tình thầy cô giáo, giúp đỡ, động viên bạn bè, đồng nghiệp gia đình Nhân dịp hoàn thành luận văn, cho phép bày tỏ lòng kính trọng biết ơn sâu sắc PGS.TS Nguyễn Thanh Trà tận tình hướng dẫn, dành nhiều công sức, thời gian tạo điều kiện cho suốt trình học tập thực đề tài Tôi xin bày tỏ lòng biết ơn chân thành tới Ban Giám đốc, Ban Quản lý đào tạo, Bộ môn Quản lý đất đai, Khoa Quản lý đất đai- Học viện Nông nghiệp Việt Nam tận tình giúp đỡ trình học tập, thực đề tài hoàn thành luận văn Tôi xin chân thành cảm ơn tập thể lãnh đạo, cán viên chức quận Hoàng Mai giúp đỡ tạo điều kiện cho suốt trình thực đề tài Xin chân thành cảm ơn gia đình, bạn bè, đồng nghiệp tạo điều kiện thuận lợi giúp đỡ mặt, động viên khuyến khích hoàn thành luận văn./ Hà Nội, ngày .tháng .năm 2016 Tác giả luận văn Nguyễn Thị Phương ii MỤC LỤC Lời cam đoan i Lời cảm ơn ii Mục lục iii Danh mục chữ viết tắt vi Danh mục bảng vii Danh mục sơ đồ, đồ thị viii Trích yếu luận văn ix Thesis Abstract xii Phần Mở đầu 1.1 Tính cấp thiết đề tài 1.2 Mục tiêu nghiên cứu 1.3 Phạm vi nghiên cứu 1.4 Những đóng góp mới, khoa học thực tiễn 1.4.1 Những đóng góp đề tài 1.4.2 Ý nghĩa khoa học 1.4.3 Ý nghĩa thực tiễn Phần Tổng quan tài liệu 2.1 Cơ sở lý luận công tác đấu giá quyền sử dụng đất nhỏ lẻ, xen kẹt 2.1.1 Những khái niệm liên quan 2.1.2 Giá đất 2.1.3 Đấu giá đấu giá quyền sử dụng đất 10 2.2 Đấu giá số nước giới 13 2.2.1 Đấu giá đất Trung Quốc 13 2.2.2 Đấu giá đất Đài Loan 16 2.2.3 Đấu giá đất Mỹ 17 2.3 Đấu giá quyền sử dụng đất Việt Nam 19 2.3.1 Cơ sở pháp lý đấu giá quyền sử dụng đất Việt Nam 19 iii 2.3.2 Tình hình thực công tác đấu giá QSD đất số địa phương 27 2.3.3 Tình hình thực đấu giá quyền sử dụng đất thành phố Hà Nội 28 Phần Nội dung phương pháp nghiên cứu 33 3.1 Địa điểm nghiên cứu 33 3.2 Thời gian nghiên cứu 33 3.3 Đối tượng nghiên cứu 33 3.4 Nội dung nghiên cứu 33 3.4.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội quận Hoàng Mai 33 3.4.2 Kết đấu giá quyền sử dụng đất nhỏ lẻ, xen kẹt địa bàn quận Hoàng Mai, thành phố Hà Nội giai đoạn 2011 - 2015 33 3.4.3 Đánh giá hiệu lĩnh vực công tác đấu giá quyền sử dụng đất nhỏ lẻ, xen kẹt, địa bàn quận Hoàng Mai 34 3.4.4 Đánh giá chung hiệu đấu giá quyền sử dụng đất nhỏ lẻ, xen kẹt địa bàn quận Hoàng Mai 34 3.4.5 Đề xuất số giải pháp nâng cao hiệu công tác đấu giá quyền sử dụng đất nhỏ lẻ, xen kẹt, địa bàn quận Hoàng Mai 34 3.5 Phương pháp nghiên cứu 35 3.5.1 Phương pháp điều tra, thu thập tài liệu, số liệu thứ cấp 35 3.5.2 Phương pháp chọn điểm nghiên cứu 35 3.5.3 Phương pháp điều tra, thu thập tài liệu, số liệu sơ cấp 35 3.5.4 Phương pháp so sánh theo định mức 37 3.5.5 Phương pháp tổng hợp, phân tích, xử lý số liệu 37 Phần Kết thảo luận 38 4.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội quận Hoàng Mai 38 4.1.1 Điều kiện tự nhiên 38 4.1.2 Điều kiện kinh tế - xã hội 41 4.1.3 Tình hình quản lý sử dụng đất quận Hoàng Mai 47 4.1.4 Hiện trạng sử dụng đất 50 4.1.5 Tình hình biến động loại đất 52 4.1.6 Đánh giá chung 54 4.2 Thực trạng công tác đấu giá quyền sử dụng đất địa bàn quận Hoàng Mai, thành phố Hà Nội 56 iv 4.2.1 Các văn pháp quy liên quan đến việc thực đấu giá quyền sử dụng đất địa quận Hoàng Mai 56 4.2.2 Quy trình thực dự án đấu giá quyền sử dụng đất 57 4.2.3 Quy chế đấu giá quyền sử dụng đất 57 4.2.3.1 Nguyên tắc, hình thức điều kiện bán đấu giá QSD đất 57 4.2.3.2 Đối tượng tham gia không tham gia phiên đấu giá QSDĐ 58 4.2.4 Kết đấu giá quyền sử dụng đất giai đoạn 2011 - 2015 68 4.3 Đánh giá hiệu đấu giá quyền sử dụng đất nhỏ lẻ, xen kẹt địa bàn quận Hoàng Mai 70 4.3.1 Đánh giá hiệu đấu giá quyền sử dụng đất lô thuộc ô đất C13/LX1, phường Trần Phú, Quận Hoàng Mai 70 4.3.2 Đánh giá hiệu đấu giá quyền sử dụng đất lô thuộc ô đất C11/LX3, phường Yên Sở, Quận Hoàng Mai 74 4.3.3 Đánh giá hiệu đấu giá quyền sử dụng đất 14 lô thuộc ô đất C3/O4 ao Bà Tường, phường Thanh Trì, Quận Hoàng Mai 78 4.4 ĐÁNH GIÁ CHUNG HIỆU QUẢ ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG CÁC THỬA ĐẤT NHỎ LẺ, XEN KẸT TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN HOÀNG MAI 84 4.4.1 Ưu điểm hạn chế công tác đấu giá quyền sử dụng đất 84 4.4.2 Hiệu công tác đấu giá quyền sử dụng đất 87 4.4.3 Đánh giá người tham gia cán thực công tác đấu giá 03 dự án 90 4.5 Đề xuất giải pháp nâng cao hiệu đấu giá quyền sử dụng đất nhỏ lẻ, xen kẹt địa bàn quận Hoàng Mai 95 4.5.1 Công tác tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất 95 4.5.2 Đối với người tham gia đấu giá 96 4.5.3 Đối với cán thực công tác đấu giá 96 4.5.4 Đối với công tác quản lý đất đai xây dựng đô thị 96 Phần 5: Kết luận kiến nghị 98 5.1 Kết luận 98 5.2 Kiến nghị 99 Tài liệu tham khảo 101 v DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT Chữ viết tắt ADB BĐS BTHT,TĐC CNTB CSHT CNH CNH-HĐH ĐGQSDĐ ĐTH ĐS GPMB GCNQSDĐ Nghĩa tiếng Việt Ngân hàng phát triển Châu Á Bất động sản Bồi thường hỗ trợ, tái định cư Chủ nghĩa tư Cơ sở hạ tầng Công nghiệp hóa Công nghiệp hóa - Hiện đại hóa Đấu giá quyền sử dụng đất Đô thị hóa Động sản Giải phóng mặt Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất HTKT HHBĐS HĐH HĐND Hạ tầng kinh tế Hàng hóa bất động sản Hiện đại hóa Hội đồng nhân dân KHSDĐ KT-XH QLDA QHSDĐ QH,KHSDĐ QSDĐ SDĐ TĐC WB Kế hoạch sử dụng đất Kinh tế - Xã hội Quản lý dự án Quy hoạch sử dụng đất Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất Quyền sử dụng đất Sử dụng đất Tái định cư Ngân hàng giới vi DANH MỤC BẢNG Bảng 4.1 Tốc độ tăng trưởng kinh tế quận Hoàng Mai giai đoạn 2011-2015 42 Bảng 4.2 Cơ cấu kinh tế quận Hoàng Mai giai đoạn 2011-2015 42 Bảng 4.3 Tình hình phát triển dân số quận Hoàng Mai giai đoạn 2011-2015 44 Bảng 4.4 Hiện trạng sử dụng đất quận Hoàng Mai năm 2015 51 Bảng 4.5 Hiện trạng sử dụng đất phân theo đơn vị hành quận Hoàng Mai năm 2015 52 Bảng 4.6 Biến động đất đai quận Hoàng Mai giai đoạn 2011 - 2015 53 Bảng 4.7 Kết đấu giá quyền sử dụng đất giai đoạn 2011 - 2015 69 Bảng 4.8 Danh sách khách hàng trúng đấu giá quyền sử dụng đất thuộc dự án C13/LX1 phường Trần Phú, quận Hoàng Mai 73 Bảng 4.9 Kết đấu giá quyền sử dụng đất thuộc dự án C13/LX1 phường Trần Phú, quận Hoàng Mai 74 Bảng 4.10 Danh sách khách hàng trúng đấu giá quyền sử dụng đất thuộc dự án C11/LX3 phường Yên Sở, quận Hoàng Mai 77 Bảng 4.11 Kết đấu giá quyền sử dụng đất thuộc dự án C11/LX3 phường Yên Sở, quận Hoàng Mai 77 Bảng 4.12 Danh sách khách hàng trúng đấu giá quyền sử dụng đất thuộc dự án C3/O4 phường Thanh Trì, quận Hoàng Mai 82 Bảng 4.13 Kết đấu giá quyền sử dụng đất thuộc dự án C3/O4 ao Bà Tường phường Thanh Trì, quận Hoàng Mai 83 Bảng 4.14 Chênh lệch giá đất giá thị trường với giá trúng đấu giá 88 Bảng 4.15 Bảng tổng hợp tiêu chí đánh giá người tham gia đấu giá QSD đất 03 dự án 90 Bảng 4.16 Bảng tổng hợp kết tiêu chí đánh giá cán thực công tác đấu giá quyền sử dụng đấ t 03 dự án 93 vii DANH MỤC SƠ ĐỒ, ĐỒ THỊ Hình 4.1 Sơ đồ hành quận Hoàng Mai 38 Hình 4.2 Sơ đồ Quy hoạch sử dụng đất quận Hoàng Mai 48 viii TRÍCH YẾU LUẬN VĂN Tên tác giả: Nguyễn Thị Phương Tên luận văn: Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất nhỏ lẻ, xen kẹt địa bàn quận Hoàng Mai, thành phố Hà Nội Ngành: Quản lý Đất đai Mã số: 62.85.01.03 Tên sở đào tạo: Học viện Nông nghiệp Việt Nam Mục đích nghiên cứu đề tài - Đánh giá hiệu công tác đấu giá quyền sử dụng đất nhỏ lẻ, xen kẹt địa bàn quận Hoàng Mai, thành phố Hà Nội - Đề xuất giải pháp để hoàn thiện quy trình, chế để công tác đấu giá hiệu Phương pháp nghiên cứu đề tài - Điều tra, thu thập văn có liên quan tới công tác định giá đất, giá đất công tác đấu giá quyền sử dụng đất UBND Thành phố Hà Nội UBND quận Hoàng Mai quy định - Điều tra thu thập số liệu phòng ban chuyên môn nghiệp vụ có liên quan Trung tâm phát triển quỹ đất tu hạ tầng, Ban Quản lý dự án quận Hoàng Mai - Phương pháp thống kê: Thống kê, xếp số liệu theo thời gian năm đấu giá từ 2011 – 2015 - Phương pháp phân tích: Phân tích ảnh hưởng yếu tố đến giá đấu giá quyền sử dụng đất - Tổng hợp, phân tích xử lý số liệu thu thập phần mềm Excel Kết kết luận + Kết Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội quận Hoàng Mai Kết đấu giá quyền sử dụng đất nhỏ lẻ, xen kẹt địa bàn quận Hoàng Mai, thành phố Hà Nội giai đoạn 2011 – 2015 Đánh giá hiệu lĩnh vực công tác đấu giá quyền sử dụng đất nhỏ lẻ, xen kẹt, địa bàn quận Hoàng Mai ix 110 111 112 113 114 115 116 117 118 119 120 121 122 123 124 ... Hoàng Mai năm 2015 52 Bảng 4.6 Biến động đất đai quận Hoàng Mai giai đoạn 2011 - 2015 53 Bảng 4.7 Kết đấu giá quyền sử dụng đất giai đoạn 2011 - 2015 69 Bảng 4.8 Danh sách khách hàng