Xác định giá trị đất khi bồi thường giải phóng mặt bằng để thực hiện dự án đầu tư công trình xây dựng nâng cấp mở rộng cầu kinh thanh đa, quận bình thạnh TP HCM

67 477 0
Xác định giá trị đất khi bồi thường giải phóng mặt bằng để thực hiện dự án đầu tư công trình xây dựng nâng cấp mở rộng cầu kinh thanh đa, quận bình thạnh TP HCM

Đang tải... (xem toàn văn)

Tài liệu hạn chế xem trước, để xem đầy đủ mời bạn chọn Tải xuống

Thông tin tài liệu

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP HỒ CHÍ MINH KHOA KINH TẾ PHÁT TRIỂN CHUYÊN ĐỀ TỐT NGHIỆP XÁC ĐỊNH GIÁ TRỊ ĐẤT KHI BỒI THƯỜNG GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG ĐỂ THỰC HIỆN DỰ ÁN ĐẦU TƯ CÔNG TRÌNH XÂY DỰNG NÂNG CẤP MỞ RỘNG CẦU KINH THANH ĐA, QUẬN BÌNH THẠNH TP HCM GVHD : THẦY NGÔ VĂN PHONG SVTH : VI TIẾN ĐẠT MSSV : 108209610 LỚP : VG02 – K34 LỜI CAM DOAN Tôi xin cam đoan tất nội dung luận văn hình thành từ ý tưởng cá nhân tôi, hướng dẫn thầy Ngô Văn Phong, tài liệu, số liệu thu thập hoàn toàn trung thực Thành Phố Hồ Chí Minh, ngày tháng năm 2012 Tác giả luận văn Vi Tiến Đạt LỜI CẢM ƠN Để hoàn thành đề tài tốt nghiệp này, em xin gửi lời cảm ơn chân thành đến thầy Ngô Văn Phong người mà trực tiếp hướng dẫn truyền đạt kinh nghiệm quý báu cho em suốt thời gian hoàn thành khóa luận Em xin cảm ơn đến thầy cô giảng dậy trường Đại học Kinh Tế Thành Phố Hồ Chí Minh người mà dậy đỗ, giúp đỡ em suốt trình học Em xin chân thành cảm ơn công ty cổ phần Thương mại Dịch vụ Tư vấn Hồng Đức, tạo điều kiện cho em học hỏi kinh nghiệm suốt trình thực tập Con xin cảm ơn đến cha me, anh chị, ông bà bác gia đình bạn hết lòng quan tâm giúp đỡ tạo điệu kiện tốt để em hoàn thành khóa luận NHẬN XÉT CỦA GIÁO VIÊN HƯỚNG DẪN NHẬN XÉT CỦA ĐƠN VỊ THỰC TẬP MỤC LỤC Lời mở đầu CHƯƠNG I CƠ SỞ LÝ LUẬN 1.1 Tổng quan thẩm định giá 1.1.1 Khái niệm thẩm định giá Error! Bookmark not defined 1.1.2 Đối tượng thẩm định giá Error! Bookmark not defined 1.1.3 Vai trò thẩm định giá kinh tế thị trườngError! Bookmark not defined 1.1.4 Hoạt động thẩm định giá trê giới Error! Bookmark not defined 1.1.5 Các tổ chức thẩm định giá quốc tế khu vực Error! Bookmark not defined 1.2 Cơ sở giá trị thẩm định giá Error! Bookmark not defined 1.2.1 Giá trị thị trường làm sở cho thẩm định giá Error! Bookmark not defined 1.2.2 Giá trị phi thị trường làm sở cho thẩm định giá Error! Bookmark not defined 1.3 Các nguyên tắc thẩm định giá Error! Bookmark not defined 1.3.1 Nguyên tắc sử dụng tốt có hiệu Error! Bookmark not defined 1.3.2 Nhóm nguyên tắc dựa quan niệm người sử dụngError! Bookmark not defined 1.3.3 Các nguyên tắc liên quan đến trình sử dụng bất động sản Error! Bookmark not defined 1.3.4 Các nguyên tắc gắn liền với thị trường Error! Bookmark not defined 1.4 Các phương pháp thẩm định giá Error! Bookmark not defined 1.4.1 Phương pháp so sánh Error! Bookmark not defined 1.4.2 Phương pháp chi phí Error! Bookmark not defined 1.4.3 Phương pháp thu nhập 2Error! Bookmark not defined 1.4.4 Phương pháp lợi nhuận Error! Bookmark not defined 1.4.5 Phương pháp thặng dư Error! Bookmark not defined 1.5 Quy trình thẩm định giá Error! Bookmark not defined 1.6 Cơ sở lý luận sách bồi thường đất giải phóng mặt bằngError! Bookmark not defined 1.6.1 Khái niệm Error! Bookmark not defined 1.6.2 Ý nghĩa bồi thường giải phóng mặt Error! Bookmark not defined 1.6.3 Cơ sở pháp lý bồi thường giải phóng mặt Error! Bookmark not defined 1.6.4 Đối tượng bồi thường Error! Bookmark not defined 1.6.5 Nguyên tắc bồi thường, hỗ trợ Error! Bookmark not defined 1.6.5.1 Đối với đất Error! Bookmark not defined 1.6.5.2 Về nhà, công trình tài sản gắn liền với đấtError! Bookmark not defined 1.6.6 Điều kiện để bồi thường đất Error! Bookmark not defined 1.6.7 Giá đất để tính bồi thường Error! Bookmark not defined CHƯƠNG II XÁC ĐỊNH GIÁ TRỊ ĐẤT KHI BỒI THƯỜNG GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG ĐỂ THỰC HIỆN DỰ ÁN ĐẦU TƯ CÔNG TRÌNH XÂY DỰNG NÂNG CẤP MỞ RỘNG CẦU KINH THANH ĐA, QUẬN BÌNH THẠNH TP HCM 2.1 Giới thiệu công ty Error! Bookmark not defined 2.2 Khảo sát thực tiễn Error! Bookmark not defined 2.2.1 Đặc điểm tài sản thẩm định giá Error! Bookmark not defined 2.2.2 Mục đích thẩm định giá Error! Bookmark not defined 2.2.3 Cơ sở giá trị để thẩm định giá Error! Bookmark not defined 2.2.4 Các nguyên tắc thẩm định giá Error! Bookmark not defined 2.2.5 Các phương pháp thẩm định giá Error! Bookmark not defined 2.2.6 Các làm tảng thẩm định giá Error! Bookmark not defined 2.2.7 Phương thức thẩm định giá Error! Bookmark not defined 2.2.8 Ứng dụng phương pháp để thẩm định giá Error! Bookmark not defined 2.3 Kết thẩm định giá 5Error! Bookmark not defined CHƯƠNG III THUẬN LỢI, KHÓ KHĂN VÀ NHỮNG GIẢI PHÁP CHO VẤN ĐỀ BỒI THƯỜNG GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG 3.1 Thuận lợi Error! Bookmark not defined 3.2 Khó khăn Error! Bookmark not defined 3.3 Những giải pháp 52 LỜI MỞ ĐẦU Khủng hoảng tài Thế giới bong bóng BĐS năm 2008, 2009 đưa nhiều quốc gia rơi vào tình trạng kinh tế tăng trưởng âm hội để quốc gia tiến hành tái cấu trúc kinh tế nhằm đạt mục tiêu phát triển kinh tế bền vững Việt Nam chịu không ảnh hưởng khủng hoảng tài Trong bối cảnh kinh tế Việt Nam vấn đề xúc người dân đặc biệt người dân TP HCM việc bồi thường giải phóng mặt Hầu hết dự án địa bàn TP HCM triển khai chậm trễ, tâm lý người dân giá bồi thường không thỏa đáng so với giá thị trường giá năm sau cao giá năm trước nên không chịu nhận tiền bồi thường Trong nhà đầu tư lại muốn kết thúc bồi thường nhanh để giảm bớt gánh nặng tài Điều ảnh hưởng lớn đến việc thu hút đầu tư việc thu hồi đất Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: NGÔ VĂN PHONG CHƢƠNG I CƠ SỞ LÝ LUẬN  Tổng quan thẩm định giá  Cơ sở giá trị thẩm định giá  Các nguyên tắc thẩm định giá  Các phương pháp thẩm định giá  Quy trình thẩm định giá  Cơ sở lý luận sách bồi thường đất giải phóng mặt SVTH : VI TIẾN ĐẠT Trang Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: NGÔ VĂN PHONG CHƢƠNG I CƠ SỞ LÝ LUẬN 1.1.Tổng quan thẩm định giá Thẩm định giá tài sản có nguồn gốc từ khoa học kinh tế cổ điển đại Các nguyên tắc kỹ thuật thẩm định giá thiết lập tương tự nước trước năm 40 kỷ 20; giới thẩm định giá thật phát triển hoạt động dịch vụ chuyên nghiệp từ sau năm 40 kỷ 20 Sự xuất hoạt động thẩm định giá tất yếu trình vận hành phát triển kinh tế thị trường hội đủ yếu tố khách quan nó; nghĩa kinh tế hàng hoá đạt đến trình độ xã hội hoá định 1.1.1 Khái niệm thẩm định giá Ở nước, người ta thường sử dụng hai từ tiếng Anh Appraisal Valuation để nói đến thẩm định giá Nguồn gốc từ ngữ hai thuật ngữ từ tiếng Pháp Valuation xuất vào năm 1529 Appraisal từ năm 1817 Hai thuật ngữ có chung ý nghĩa, ước tính, đánh giá có hàm ý cho ý kiến nhà chuyên môn giá trị vật phẩm định Khi nghiên cứu thẩm định giá, giới nghiên cứu học thuật giới đưa nhiều định nghĩa khác nhau:  Theo tự điển Oxford: “Thẩm định giá ước tính giá trị tiền vật, tài sản”; “là ước tính giá trị hành tài sản kinh doanh”  Theo giáo sư W.Seabrooke - Viện đại học Portsmouth, Vương quốc Anh: “Thẩm định giá ước tính giá trị quyền sở hữu tài sản cụ thể hình thái tiền tệ cho mục đích xác định”  Theo Ông Fred Peter Marrone - Giám đốc Marketing AVO, Úc “Thẩm định giá việc xác định giá trị bất động sản thời điểm có tính đến chất bất động sản mục đích thẩm định giá Do vậy, thẩm định giá áp dụng liệu thị trường so sánh mà thẩm định viên thu thập phân tích chúng, sau so sánh với tài sản yêu cầu thẩm định giá để hình thành giá trị chúng” SVTH : VI TIẾN ĐẠT Trang Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: NGÔ VĂN PHONG Qua trình thu thập phân tích thị trường ta thấy mức giá 63,4 triệu/m2 mặt tiền đường Xô Viết Nghệ Tĩnh, phường 25, quận Bình Thạnh chấp nhận để làm phương án bồi thường 2.2.8.2 Ƣớc tính giá trị quyền sử dụng đất đƣờng Xô Viết Nghệ Tĩnh phƣờng 26, quận Bình Thạnh, TP HCM Trên thực tế ta thấy phường 25 phường 26 thuộc dự án nâng cấp mở rộng cầu Kinh Thanh Đa nằm mặt tiền đường Xô Viết Nghệ Tĩnh nên có đặc điểm giống vị trí khu đất, ta chọn mức giá phường 25 làm mức giá bồi thường cho phường 26 Phường 25 Ngã Đài liệt sĩ Xô Viết Nghệ Tĩnh Ki nh Th an h Đa Bình Quới, p27 Phường 26 SVTH : VI TIẾN ĐẠT Trang 45 Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: NGÔ VĂN PHONG 2.2.8.3 Ƣớc tính giá trị quyền sử dụng đất đƣờng Bình Quới phƣờng 27, quận Bình Thạnh, TP HCM  Phân tích bất động sản so sánh STT Đặc điểm bất động Tài sản so sánh sản I Thông tin thu thập Nguồn tin Thời điểm thu thập TSSS4 TSSS5 TSSS6 Thu thập thực tế Thu thập thực tế Thu thập thực tế Tháng 3/2012 Số 19 Bình Quới, Số 20 Bình Quới, Số 39 Bình Quới, Địa phường Pháp lý 27, quận phường 27, quận phường 27, quận Bình Thạnh Bình Thạnh Bình Thạnh Giấy tờ hợp pháp Giấy tờ hợp pháp Giấy tờ hợp pháp Trên mặt tiền đường Bình Quới, đường rộng 15m, vị trí kinh doanh buôn bán lý Vị trí tưởng, khu dân cư sầm uất cách tài sản cung cấp thông tin khoảng 200m Diện tích khuôn viên( m2) Trên mặt tiền Trên mặt đường Bình Quới, đường Bình Quới, đường rộng 15m, vị đường rộng 15m, trí kinh doanh buôn vị trí kinh doanh bán lý tưởng, khu buôn bán lý tưởng, dân cư sầm uất khu dân cư sầm cách tài sản cung uất cách tài sản cấp thông tin cung cấp thông tin khoảng 200m khoảng 250m 52 42 48 Kích thước (Rx D) x 13 3,5x12 x 12 Hình dáng Vuông vức Vuông vức Vuông vức Công trình xây dựng trệt 52 42 48 85 % 90% 90% triệu/m2 triệu/m2 triệu/m2 151,2 triệu 172,8 triệu 10 11 Diện tích sàn xây dựng Tỷ lệ chất lượng lại 12 Đơn giá xây dựng 13 Tổng giá trị công 176,8 triệu SVTH : VI TIẾN ĐẠT tiền Trang 46 Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: NGÔ VĂN PHONG trình xây dựng II Đơn giá quyền sử dụng đất (đ/m2) Giá bán (nhà+đất) 2,7 tỷ 2,1 tỷ 2,3 tỷ Giá trị nhà 176,8 triệu 151,2 triệu 172,8 triệu 2523,2 tr 1948,8 tr 2127,2 tr 48,5 46,4 44,3 Giá trị quyền sử dụng đất Đơn giá quyền sử dụng đất (triệu/m2)  Nhận xét: Ta thấy mức giá mặt tiền đường Bình Quới, phương 27, quận Bình Thạnh dao động từ khoảng 44,3 triệu – 48,5 triệu/m2 Do bất động sản tương đồng vị trí, kích thước khu vực kinh doanh, nên ta lấy mức giá bình quân khoảng 46,4 triệu /m2 làm mức giá dẫn cho tài sản thẩm định Kết luận: ước tính mức giá bồi thường cho mặt tiền đường Bình Quới, phường 27, quận Bình Thạnh thuộc dự án nâng cấp mở rộng cầu Kinh Thanh Đa 46,4 triệu /m2 Theo Quyết định số 82 /2011/QĐ-UBND ngày 18 tháng 12 năm 2011 Ủy ban nhân dân Thành Phố Hồ Chí Minh việc ban hành giá đất đường Bình Quới sau: Đơn vị tính: triệu đồng TÊN ĐƢỜNG Bình Quới ĐOẠN ĐƢỜNG GIÁ TỪ ĐẾN Cầu Kinh Thanh Đa 8,6 Thanh Đa Bến Đò 6,4 Theo dõi ta thấy bảng giá đất Ban hành kèm Quyết định số 82 /2011/QĐ-UBND ngày 18 tháng 12 năm 2011của Ủy ban nhân dân thành phố Hồ Chí Minh giá đất đường Bình Quới ( đoạn từ Cầu Kinh đến Thanh Đa) chênh lệch lớn so với giá thị trường thu thập khoảng 500% - 550% Qua đó, ta thấy mức giá 46,4 triệu/m2 mặt tiền đường Bình Quới, phường 27, quận Bình Thạnh làm mức giá bồi thường có khả thực SVTH : VI TIẾN ĐẠT Trang 47 Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: NGÔ VĂN PHONG 2.3 Kết thẩm định giá Để thực dự án nâng cấp mở rộng cầu Kinh Thanh Đa nhà đầu tư phải thu hồi phần diện tích 20.519,6 m2 đất thuộc tờ đồ số 1, 9, 10, 12 phường 25 (diện tích 5.536,1 m2), tờ đồ số 50, 51, 52, 53 phường 26(diện tích 5.897 m2) tờ đồ số 4, 5, 6, 29, 30, 31, 32 phường 27 (diện tích 9.086,5 m2) quận Bình Thạnh Qua trình thu thập, phân tích thông tin thị trường ta ước tính đơn giá quyền sử dụng đất sau: Đơn vị tính: triệu đồng/m2 Quyền sử dụng đất Tên đường Giá Xô Viết Nghệ Tĩnh, phường 25 63,4 Xô Viết Nghệ Tĩnh, phường 26 63,4 Bình Quới, phường 27 46,4  Xác định giá trị đất thu hồi phường 25 = 63,4 x 5.536,1 = 350.988,74 Triệu đồng  Xác định giá trị đất thu hồi phường 26 = 63,4 x 5.897 = 373.869,8 Triệu đồng  Xác định giá trị đất thu hồi phường 27 = 46,4 x 9.086,5 = 421.613,6 Triệu đồng  Xác định tổng giá trị thu hồi = 350.988,74 + 373.869,8 +421.613,6 = 1.146.472,14 Triệu đồng SVTH : VI TIẾN ĐẠT Trang 48 Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: NGÔ VĂN PHONG CHƢƠNG III THUẬN LỢI, KHÓ KHĂN VÀ NHỮNG GIẢI PHÁP CHO VẤN ĐỀ BỒI THƢỜNG GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG 3.1 Thuận lợi - Do công trình nâng cấp mở rộng cầu Kinh Thanh Đa giải tỏa hai bên lề đường ( Xô Viết Nghệ Tĩnh phường 25, 26 đường Bình Quới, phường 27, quận Bình Thạnh) nhằm mục đích mở rộng tuyến đường, nên việc thu thập thông tin thị trường trở nên đơn giản - Do tài sản thu thập nằm mặt tiền nên ta điều chỉnh hệ số hẻm so với giá đất mặt tiền đường - Trong khu vực có nhiều tài sản có quy mô tương đồng, nên việc thực phương pháp so sánh trở nên đơn giản 3.2 Khó khăn - Do công trình thi công nên việc tiếp xúc với chủ tài sản để lấy thông tin trở nên khó khăn - Giá tài sản so sánh giá thương lượng thẩm định viên chủ tài sản nên có chênh lệch giá so với thị trường - Do thiếu kinh nghiệm trình thu thập sử lý thông tin, gặp nhiều khó khăn vấn đề lại 3.3 Những giải pháp cho vấn đề bồi thƣờng giải phóng mặt Để công tác bồi thường giải phóng mặt địa bàn Thành Phố Hồ Chí Minh thuận lợi, đảm bảo việc bàn giao mặt để triển khai công trình, dự án tiến độ, sở tuân thủ pháp luật, ổn định lâu dài, thời gian tới cấp, ngành cần giải tốt số vấn đề sau :  Do giá bồi thường không đáp ứng nhu cầu giá người dân nên vấn đề giải tỏa, san lấp mặt khó thực Như vậy, cần phải xác định mức giá SVTH : VI TIẾN ĐẠT Trang 49 Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: NGÔ VĂN PHONG cho giá bồi thường phải gần tiệm cận với mức giá thị trường tài sản tương tự tài sản bị bị thu hồi  Vấn đề xác định giá đất vốn phức tạp, giá đất năm thay đổi lần theo hướng cao khiến dự án người đền bù trước lại bị thiệt thòi người đền bù sau, dẫn tới tâm lý ngóng đợi Vì vậy, việc điều chỉnh giá đất năm lần việc làm không nên Nếu giá đất thay đổi gây thiệt hại cho người di dời trước Do đó, giá đất nên ổn định năm năm để tránh việc ngóng đợi giá đất tăng vào năm sau người dân  Để tăng cường công tác quản lý nhà nước đất đai địa bàn Thành Phố Hồ Chí Minh Trong tập trung vào việc quản lý, thực tốt quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất quy hoạch xây dựng đô thị quan có thẩm quyền phê duyệt; làm tốt công tác đăng ký, cập nhập kịp thời biến động đất đai, kế hoạch sử dụng đất; tăng cường công tác tuyên truyền phổ biến kiến thức pháp luật, đặc biệt pháp luật đất đai đến tầng lớp nhân dân, đối tượng sử dụng đất SVTH : VI TIẾN ĐẠT Trang 50 PHU LỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO Các website www.diaoconline.vn www.thamdinhgia.com.vn www.nhadattphcm.gov.vn www.muaban.net www.tailieu.vn www.batdongsan.com.vn www.mof.gov.vn www.tintucnhadat.net tài liệu làm sở pháp lý Căn luật đất đai năm 2003 Căn khoản 2, điều 29 Nghị định số 69/2009/NĐ-CP ngày 13/8/2009 phủ quy định bổ sung quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thƣờng, hỗ trợ tái định cƣ; Căn khoản 1, điều 26 Thông tƣ số 14/2009/TT-BTNMT ngày 01/10/2009 Bộ Tài nguyên Môi trƣờng quy định chi tiết bồi thƣờng, hỗ trợ, tái định cƣ trình tự thủ tục thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất; Căn định số 846/QĐ-SGTVT ngày 31/3/2010 sở Giao thông Vận tải phê duyệt dự án đầu tƣ xây dựng công trình nâng cấp, mở rộng cầu Kinh Thanh Đa; Thực công văn số 2110/UBND-ĐTMT ngày 09/05/2011 Ủy ban nhân dân Thành Phố chấp thuận địa điểm đầu tƣ công trình xây dựng nâng cấp, mở rộng cầu Kinh Thanh Đa Nghị định 35/2010/QĐ-UBND Ngày 28 tháng năm 2010 Ủy Ban Nhân Dân Thành Phố việc ban hành quy định bồi thƣờng, hỗ trợ tái định cƣ Nhà nƣớc thu hồi đất địa bàn thành phố Hồ Chí Minh ỦY BAN NHÂN DÂN CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH Độc lập - Tự - Hạnh phúc _ _ Số: 35 /2010/QĐ-UBND TP Hồ Chí Minh, ngày 28 tháng năm 2010 QUYẾT ĐỊNH Ban hành Quy định bồi thường, hỗ trợ tái định cư Nhà nước thu hồi đất địa bàn thành phố Hồ Chí Minh _ ỦY BAN NHÂN DÂN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH Căn Luật Tổ chức Hội đồng nhân dân Ủy ban nhân dân ngày 26 tháng 11 năm 2003; Căn Luật Đất đai ngày 26 tháng 11 năm 2003; Căn Nghị định số 93/2001/NĐ-CP ngày 12 tháng 12 năm 2001 Chính phủ phân cấp quản lý số lĩnh vực cho thành phố Hồ Chí Minh; Căn Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29 tháng 10 năm 2004 Chính phủ thi hành Luật Đất đai Thông tƣ số 01/2005/TT-BTNMT ngày 13 tháng năm 2005 Bộ Tài nguyên Môi trƣờng hƣớng dẫn thực số điều Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29 tháng 10 năm 2004 Chính phủ thi hành Luật Đất đai; Căn Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16 tháng 11 năm 2004 Chính phủ phƣơng pháp xác định giá đất khung giá loại đất; Nghị định số 123/2007/NĐCP ngày 27 tháng năm 2007 Chính phủ sửa đổi, bổ sung số điều Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16 tháng 11 năm 2004 phƣơng pháp xác định giá đất khung giá loại đất Thông tƣ số 145/2007/TT-BTC ngày 06 tháng 12 năm 2007 Bộ Tài hƣớng dẫn thực Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16 tháng 11 năm 2004 Chính phủ phƣơng pháp xác định giá đất khung giá loại đất Nghị định số 123/2007/NĐ-CP ngày 27 tháng năm 2007 Chính phủ sửa đổi, bổ sung số điều Nghị định số 188/2004/NĐ-CP; Căn Nghị định số 197/2004/NĐ-CP ngày 03 tháng 12 năm 2004 Chính phủ bồi thƣờng, hỗ trợ tái định cƣ Nhà nƣớc thu hồi đất; Căn Nghị định số 198/2004/NĐ-CP ngày 03 tháng 12 năm 2004 Chính phủ thu tiền sử dụng đất; Thông tƣ số 117/2004/TT-BTC ngày 07 tháng 12 năm 2004 Bộ Tài hƣớng dẫn thực Nghị định số 198/2004/NĐ-CP ngày 03 tháng 12 năm 2004 Chính phủ thu tiền sử dụng đất; Thông tƣ số 70/2006/TT-BTC ngày 02 tháng năm 2006 Bộ Tài hƣớng dẫn sửa đổi, bổ sung Thông tƣ số 117/2004/TT-BTC ngày 07 tháng 12 năm 2004 Bộ Tài hƣớng dẫn thực Nghị định số 198/2004/NĐ-CP ngày 03 tháng 12 năm 2004 Chính phủ thu tiền sử dụng đất; Căn Nghị định số 106/2005/NĐ-CP ngày 17 tháng năm 2005 Chính phủ quy định chi tiết hƣớng dẫn thi hành số điều Luật Điện lực bảo vệ an toàn công trình lƣới điện cao áp; Nghị định số 81/2009/NĐ-CP ngày 12 tháng 10 năm 2009 Chính phủ sửa đổi, bổ sung số điều Nghị định số 106/2005/NĐ-CP ngày 17 tháng năm 2005 Chính phủ quy định chi tiết hƣớng dẫn thi hành số điều Luật Điện lực bảo vệ an toàn công trình lƣới điện cao áp; Căn Nghị định số 17/2006/NĐ-CP ngày 27 tháng 01 năm 2006 Chính phủ sửa đổi, bổ sung số điều Nghị định hƣớng dẫn thi hành Luật Đất đai Nghị định số 187/2004/NĐ-CP việc chuyển công ty nhà nƣớc thành công ty cổ phần; Căn Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25 tháng năm 2007 Chính phủ quy định bổ sung việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực quyền sử dụng đất, trình tự, thủ tục bồi thƣờng, hỗ trợ, tái định cƣ Nhà nƣớc thu hồi đất giải khiếu nại đất đai; Thông tƣ số 06/2007/TT-BTNMT ngày 15 tháng năm 2007 Bộ Tài nguyên Môi trƣờng hƣớng dẫn thực số điều Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25 tháng năm 2007 Chính phủ quy định bổ sung việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực quyền sử dụng đất, trình tự, thủ tục bồi thƣờng, hỗ trợ, tái định cƣ Nhà nƣớc thu hồi đất giải khiếu nại đất đai; Thông tƣ liên tịch số 14/2008/TTLT/BTC-BTNMT ngày 31 tháng 01 năm 2008 Bộ Tài Bộ Tài nguyên Môi trƣờng hƣớng dẫn thực số điều Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25 tháng năm 2007 Chính phủ quy định bổ sung việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực quyền sử dụng đất, trình tự, thủ tục bồi thƣờng, hỗ trợ, tái định cƣ Nhà nƣớc thu hồi đất giải khiếu nại đất đai; Căn Nghị định số 69/2009/NĐ-CP ngày 13 tháng năm 2009 Chính phủ quy định bổ sung quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thƣờng, hỗ trợ tái định cƣ Thông tƣ số 14/2009/TT-BTNMT ngày 01 tháng 10 năm 2009 Bộ Tài nguyên Môi trƣờng quy định chi tiết bồi thƣờng, hỗ trợ, tái định cƣ trình tự, thủ tục thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất; Căn Chỉ thị số 08/2002/CT-UB ngày 22 tháng năm 2002 Ủy ban nhân dân thành phố chấn chỉnh tăng cƣờng quản lý nhà nƣớc nhà đất địa bàn thành phố Hồ Chí Minh; Căn Quyết định số 225/2005/QĐ-UBND ngày 23 tháng 12 năm 2005 Ủy ban nhân dân thành phố quy định hạn mức công nhận quyền sử dụng đất theo Luật Đất đai 2003; Theo đề nghị Liên Sở: Tài chính, Tài nguyên Môi trƣờng, Xây dựng (Tờ trình số 3363/TT-STC-STNMT-SXD ngày 14 tháng năm 2010 Báo cáo số 4191/BCSTC-BVG ngày 10 tháng năm 2010) ý kiến thẩm định Sở Tƣ pháp (Công văn số 1374/STP-VB ngày 06 tháng năm 2010 số 1703/STP-VB ngày 26 tháng năm 2010), Báo giá xây dựng nhà phố Hiện nay, giá thi công xây dựng Tp.HCM có nhiều đơn vị báo giá khung giá chuẩn cho khách hàng chọn lựa khác Riêng Nhà Cao Tầng, Nhà Xƣởng gần nhƣ tƣơng đƣơng Quận huyện, Nhƣng Biệt Thự, Nhà phố đơn giá chênh lệch rõ Nguyên nhân chủ yếu công trình nằm địa điểm khác nhau, Nhà thầu có đơn vị cung cấp vật tƣ giá gốc, giá rẻ khác nhau, phần Chủ đầu tƣ tìm hiểu lĩnh vực xây dựng đơn giá thi công xây dựng mức độ khác trƣớc xây nhà Để thêm thông tin cho Quý chủ đầu tƣ nắm bắt xác khung giá thi công để chuẩn bị đầu tƣ xây nhà cho tránh " bị hố " cao , Công Ty Bách Phát đƣa khung đơn giá thi công (tƣơng đối) cho Quý chủ đầu tƣ tham khảo nhƣ sau: A/ Đơn giá Thi công : Phần Thô Nhà phố : 2.700.000đ/m2 - 3.300.000đ/m2 Biệt Thự : 2.700.000đ/m2 - 3.500.000đ/m2 Khách sạn , Nhà hàng : 2.800.000đ/m2 - 3.250.000đ/m2 Cao ốc Văn phòng : 2.600.000đ/m2 - 3.400.000đ/m2 B/ Đơn giá Thi công : Phần Thô + Hoàn Thiện (Không bao Thiết Bị điện nƣớc) Nhà phố : 3.600.000đ/m2 - 4.200.000đ/m2 Biệt Thự : 3.800.000đ/m2 - 5.500.000đ/m2 Khách sạn , Nhà hàng : 3.800.000đ/m2 - 6.000.000đ/m2 Cao ốc Văn phòng : 3.800.000đ/m2 - 6.400.000đ/m2 Nhà xƣởng , nhà kho : 1.400.000đ/m2 - 2.200.000đ/m2 C/ Đơn giá Thi công : Trọn gói Từ A - Z (Chìa khoá trao tay) Nhà phố : 3.850.000đ/m2 - 4.800.000đ/m2 Biệt Thự : 4.400.000đ/m2 - 5.600.000đ/m2 Khách sạn , Nhà hàng : 3.900.000đ/m2 - 6.600.000đ/m2 Cao ốc Văn phòng : 3.900.000đ/m2 - 6.800.000đ/m2 Nhà xƣởng , nhà kho : 1.700.000đ/m2 - 2.400.000đ/m2 BẢNG GIÁ ĐẤT Ở ĐÔ THỊ QUẬN BÌNH THẠNH (Ban hành kèm Quyết định số 82 /2011/QĐ-UBND ngày 18 tháng 12 năm 2011 Ủy ban nhân dân thành phố Hồ Chí Minh) Đơn vị tính: 1.000 đồng/m2 STT ĐOẠN ĐƯỜNG TÊN ĐƯỜNG GIÁ TỪ ĐẾN BẠCH ĐẰNG NGÃ HÀNG XANH BÌNH LỢI TRỌN ĐƢỜNG BÌNH QUỚI CẦU KINH THANH ĐA 8.600 BÙI HỮU NGHĨA BẾN ĐÕ NGÃ BA THÁNH MẪU 6.400 THANH ĐA CẦU BÙI HỮU NGHĨA NGÃ BA THÁNH MẪU 13.900 BẠCH ĐẰNG 15.400 BÙI ĐÌNH TUÝ TRỌN ĐƢỜNG CHU VĂN AN NGÃ BÌNH HOÀ CẦU CHU VĂN AN 11.000 CẦU CHU VĂN AN ĐINH BỘ LĨNH 12.500 CHỢ BÀ CHIỂU 21.600 9.000 12.500 CÔNG TRƢỜNG HOÀ BÌNH 11.000 CÔNG TRƢỜNG TỰ DO 11.000 DIÊN HỒNG TRỌN ĐƢỜNG 10 ĐIỆN BIÊN PHỦ CẦU ĐIỆN BIÊN PHỦ CẦU SÀI GÕN 21.600 11 ĐINH BỘ LĨNH CẦU BÌNH TRIỆU NGUYỄN XÍ 12.000 NGUYỄN XÍ ĐIỆN BIÊN PHỦ 12.500 PHAN ĐĂNG LƢU 21.600 12.000 12 ĐINH TIÊN HOÀNG CẦU BÔNG 13 TRỌN ĐƢỜNG 6.800 TRỌN ĐƢỜNG 11.000 15 ĐỐNG ĐA ĐƢỜNG 12AB KHU MIẾU NỔI ĐƢỜNG 16 KHU MIẾU NỔI TRỌN ĐƢỜNG 9.600 16 ĐƢỜNG D1 TRỌN ĐƢỜNG 13.800 17 ĐƢỜNG D2 TRỌN ĐƢỜNG 13.800 18 ĐƢỜNG D3 TRỌN ĐƢỜNG 12.000 19 ĐƢỜNG D5 TRỌN ĐƢỜNG 9.600 20 ĐƢỜNG TRỤC 30M TRỌN ĐƢỜNG 7.300 21 HỒ XUÂN HƢƠNG TRỌN ĐƢỜNG 22 HỒNG BÀNG HOÀNG HOA THÁM DIÊN HỒNG NGUYỄN VĂN ĐẬU 12.800 23 VŨ TÙNG NGUYỄN THƢỢNG HIỀN HUỲNH MẪN ĐẠT PHAN ĐĂNG LƢU NGUYỄN NGỌC PHƢƠNG 10.300 24 NGUYỄN VĂN ĐẬU CÔNG TRƢỜNG TỰ DO 25 HUỲNH ĐÌNH HAI TRỌN ĐƢỜNG 12.500 26 HUỲNH TÁ BANG TRỌN ĐƢỜNG 6.600 14 11.000 8.800 11.000 27 HUỲNH TỊNH CỦA TRỌN ĐƢỜNG 28 LAM SƠN TRỌN ĐƢỜNG 29 LÊ QUANG ĐỊNH CHỢ BÀ CHIỂU NƠ TRANG LONG NGUYỄN VĂN ĐẬU 11.000 12.800 NƠ TRANG LONG NGUYỄN VĂN ĐẬU RANH QUẬN GÕ VẤP 15.600 12.000 10.200 30 LÊ TRỰC TRỌN ĐƢỜNG 31 LƢƠNG NGỌC QUYẾN BÌNH LỢI 32 MAI XUÂN THƢỞNG TRỌN ĐƢỜNG 7.200 33 MÊ LINH NGUYỄN NGỌC PHƢƠNG TRỌN ĐƢỜNG 12.000 34 7.300 RANH GÕ VẤP TRỌN ĐƢỜNG LÊ QUANG ĐỊNH 6.000 12.000 HOÀNG HOA THÁM NGUYỄN VĂN ĐẬU 35 NGUYỄN THƢỢNG HIỀN 36 NGÔ NHÂN TỊNH TRỌN ĐƢỜNG 37 NGÔ ĐỨC KẾ TRỌN ĐƢỜNG 6.600 38 NGÔ TẤT TỐ TRỌN ĐƢỜNG 12.000 39 ĐƢỜNG PHÖ MỸ TRỌN ĐƢỜNG 7.200 40 NGUYỄN TRUNG TRỰC TRỌN ĐƢỜNG 7.200 41 NGUYỄN XÍ TRỌN ĐƢỜNG 11.000 42 NGUYỄN AN NINH TRỌN ĐƢỜNG 6.800 43 NGUYỄN BỈNH KHIÊM TRỌN ĐƢỜNG 5.300 44 NGUYỄN CÔNG HOAN TRỌN ĐƢỜNG 7.200 45 NGUYỄN CÔNG TRỨ TRỌN ĐƢỜNG 46 NGUYỄN CỬU VÂN XÔ VIẾT NGHỆ TỈNH 47 NGUYỄN DUY TRỌN ĐƢỜNG 6.800 48 NGUYÊN HỒNG TRỌN ĐƢỜNG 6.000 49 NGUYỄN HỮU CẢNH TRỌN ĐƢỜNG 16.600 50 NGUYỄN HUY LƢỢNG TRỌN ĐƢỜNG 11.000 51 NGUYỄN HUY TƢỞNG TRỌN ĐƢỜNG 8.800 52 NGUYỄN KHUYẾN TRỌN ĐƢỜNG 6.800 53 NGUYỄN LÂM TRỌN ĐƢỜNG 6.800 54 NGUYỄN THÁI HỌC TRỌN ĐƢỜNG 6.800 55 NGUYỄN THIỆN THUẬT TRỌN ĐƢỜNG 11.000 56 NGUYỄN VĂN LẠC 12.000 57 NGUYỄN VĂN ĐẬU TRỌN ĐƢỜNG GIÁP RANH QUẬN PHÖ NHUẬN LÊ QUANG ĐỊNH 12.000 LÊ QUANG ĐỊNH PHAN VĂN TRỊ 10.200 HOÀNG HOA THÁM 10.200 6.000 6.000 11.000 ĐIỆN BIÊN PHỦ 12.000 58 NGUYỄN XUÂN ÔN TRỌN ĐƢỜNG 59 NƠ TRANG LONG PHAN ĐĂNG LƢU LÊ QUANG ĐỊNH 16.200 LÊ QUANG ĐỊNH NGUYỄN XÍ 15.200 NGUYỄN XÍ BÌNH LỢI 6.800 9.000 60 PHẠM VIẾT CHÁNH TRỌN ĐƢỜNG 12.000 61 PHAN HUY ÔN TRỌN ĐƢỜNG 7.200 62 PHAN BỘI CHÂU TRỌN ĐƢỜNG 12.000 63 PHAN CHU TRINH TRỌN ĐƢỜNG 13.200 GIÁP QUẬN PHÖ NHUẬN XÔ VIẾT NGHỆ TĨNH CÔNG TRƢỜNG TỰ DO 64 PHAN ĐĂNG LƢU LÊ QUANG ĐỊNH 65 PHAN VĂN HÂN ĐIỆN BIÊN PHỦ 66 PHAN VĂN TRỊ 67 PHÓ ĐỨC CHÍNH TRỌN ĐƢỜNG 68 QUỐC LỘ 13 ĐÀI LIỆT SĨ 69 TĂNG BẠT HỔ TRỌN ĐƢỜNG 7.200 70 THANH ĐA TRỌN ĐƢỜNG 6.200 71 THIÊN HỘ DƢƠNG TRỌN ĐƢỜNG 4.200 72 TRẦN BÌNH TRỌNG TRỌN ĐƢỜNG 6.000 73 TRẦN KẾ XƢƠNG TRỌN ĐƢỜNG 8.100 74 TRẦN QUÝ CÁP TRỌN ĐƢỜNG 7.200 75 TRẦN VĂN KỶ TRỌN ĐƢỜNG 7.000 76 TRỊNH HOÀI ĐỨC TRỌN ĐƢỜNG XÔ VIẾT NGHỆ TĨNH LÊ QUANG ĐỊNH NƠ TRANG LONG 77 TRƢỜNG SA NƠ TRANG LONG GIÁP QUẬN GÕ VẤP 21.600 9.600 12.000 9.600 9.000 6.000 CẦU BÌNH TRIỆU 15.200 11.000 CẦU ĐIỆN BIÊN PHỦ XÔ VIẾT NGHỆ TĨNH 9.600 CẦU ĐIỆN BIÊN PHỦ CẦU BÔNG 7.200 78 UNG VĂN KHIÊM TRỌN ĐƢỜNG 11.000 79 VẠN KIẾP TRỌN ĐƢỜNG 9.500 80 VÕ DUY NINH TRỌN ĐƢỜNG 9.600 81 VÕ TRƢỜNG TOẢN TRỌN ĐƢỜNG 12.000 82 VŨ HUY TẤN TRỌN ĐƢỜNG 10.100 83 VŨ NGỌC PHAN TRỌN ĐƢỜNG 6.200 84 VŨ TÙNG TRỌN ĐƢỜNG 85 XÔ VIẾT NGHỆ TĨNH CẦU THỊ NGHÈ VÒNG XOAY HÀNG XANH ĐÀI LIỆT SĨ DẠ CẦU THỊ NGHÈ 86 YÊN ĐỖ TRỌN ĐƢỜNG 12.000 VÒNG XOAY HÀNG XANH 21.600 ĐÀI LIỆT SĨ 14.500 CẦU KINH 10.300 13.800 7.200 ... kiện để bồi thường đất Error! Bookmark not defined 1.6.7 Giá đất để tính bồi thường Error! Bookmark not defined CHƯƠNG II XÁC ĐỊNH GIÁ TRỊ ĐẤT KHI BỒI THƯỜNG GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG ĐỂ THỰC HIỆN... BẰNG ĐỂ THỰC HIỆN DỰ ÁN ĐẦU TƯ CÔNG TRÌNH XÂY DỰNG NÂNG CẤP MỞ RỘNG CẦU KINH THANH ĐA, QUẬN BÌNH THẠNH TP HCM 2.1 Giới thiệu công ty Error! Bookmark not defined 2.2 Khảo sát thực tiễn ... giảm giá) công trình xây dựng có đất Bước 4: Ước tính giá trị công trình xây dựng cách trừ giá trị hao mòn lũy kế (mức giảm giá) khỏi chi phí xây dựng hành công trình Bước 5: Ước tính giá trị

Ngày đăng: 26/03/2017, 16:54

Từ khóa liên quan

Tài liệu cùng người dùng

  • Đang cập nhật ...

Tài liệu liên quan