NHỮNG KHÓ KHĂN CẢN TRỞ HOẠT ĐỘNG THU THẬP VÀ XỬ LÝ THÔNG TIN PHỤC VỤ CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÔNG TY TNHH THẨM ĐỊNH GIÁ VÀ TƯ VẤN TÀI CHÍNH VIỆT NAM VÀ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT - TTBĐS BĐS TNHH XHCN TĐ TSTĐ TS TSSS UBND SXKD Thị trường bất động sản Bất động sản Trách nhiệm hữu hạn Xã hội chủ nghĩa Thẩm định Tài sản thẩm định Tài sản Tài sản so sánh Ủy ban nhân dân Sản xuất kinh doanh LỜI MỞ ĐẦU Lý chọn đề tài: Thẩm định giá có mặt nước ta từ cuối năm 90 kỷ XX, mà kinh tế bắt đầu chuyển đổi từ chế kinh tế kế hoạch hoá tập trung sang chế thị trường theo định hướng XHCN Trong thời kỳ đầu, thẩm định giá nước ta chủ yếu phục vụ cho nhu cầu chi tiêu ngân sách đấu thầu, mua sắm đặc biệt phục vụ cổ phần hoá doanh nghiệp NN Nghề thẩm định giá thức phát triển mạnh toàn quốc vào khoảng năm 2005, tỉnh, thành phố liên tiếp cho thành lập trung tâm thẩm định giá trực thuộc Sở Tài theo tinh thần nghị định 101/2005/NĐ-CP dần chuyển sang mô hình doanh nghiệp vào đầu năm 2008 theo quy định Thông tư 67/2006/TT-BTC Bộ Tài Việt Nam đường hội nhập với giới, kinh tế nước ta giai đoạn phát triển mạnh mẽ không ngừng, đầu tư lĩnh vực tăng nhanh Bất động sản vấn đề nóng sốt thị trường giới nước Việc đầu tư vào bất động sản có tiềm lớn Đi xu phát triển đó, hoạt động định giá Việt Nam trọng va phát triển Tuy định giá bất động sản không la vấn đề mẻ, song chưa thật phổ biến kinh tế Nội dung công tác giai đoạn xây dựng phát triển, chưa đáp ứng nhu cầu ngày cao định giá bất động sản Muốn định giá BĐS xác, thẩm định viên phải có đầy đủ thông tin thị trường hàng loạt yếu tố liên quan tình trạng pháp lý, quy hoạch, nghĩa vụ thuế người sở hữu Trong đó, việc tiếp cận thông tin liên quan đến BĐS gần “sân chơi” số quan quản lý doanh nghiệp lớn Tuy hoạt động thẩm định giá, đặc biệt BĐS, nghiên cứu triển khai nước ta từ nhiều năm chưa có tác giả nghiên cứu chuyên sâu thu thập xử lý liệu hoạt động thẩm định giá BĐS Để bước xây dựng sở khoa học làm tảng cho việc tổ chức hoạt động hệ thống đánh giá đánh giá lại BĐS theo chế thị trường hội nhập quốc tế cần có đề tài nghiên cứu chuyên sâu cách thức làm việc điểm yếu để rút đề xuất giải pháp cho hoạt động thẩm định giá sở Từ yêu cầu cấp thiết lý luận thực tiễn, em chọn Đề tài: “Những khó khăn cản trở hoạt động thu thập xử lý thông tin phục vụ công tác thẩm định giá bất động sản công ty TNHH Thẩm định giá Tư vấn tài Việt Nam giải pháp hoàn thiện” làm đề tài cho Báo cáo tốt nghiệp Mục tiêu nghiên cứu: Đánh giá thực trạng khó khăn làm cản trở hoạt động thu thập xử lý thông tin phục vụ công tác định giá bất động sản công ty Thẩm định giá Tư vấn tài Việt Nam Qua đó, đề xuất giải pháp nhằm hoàn thiện hoạt động thu thập xử lý thông tin công ty Câu hỏi nghiên cứu: - Thông tin thẩm định giá gì? - Các cách thu thập thông tin? Kỹ thuật phân tích thông tin? - Thực trạng hoạt động thu thập xử lý thông tin phục vụ công tác định giá bất động sản công ty VFA VIETNAM sao? Những khó khăn cản trở gì? - Cần có giải pháp để hoàn thiện nó? Phạm vi nghiên cứu: - Không gian nghiên cứu: Tại công ty TNHH Thẩm định giá Tư vấn tài Việt Nam - Thời gian nghiên cứu: Dựa kinh nghiệm, chia sẻ anh chị thẩm định viên số liệu từ công ty giai đoạn 2013 – 2014 Phương pháp nghiên cứu: Kết hợp nghiên cứu lý thuyết, thống kê, diều tra, vấn…… Báo cáo sử dụng phương pháp luận vật biện chứng, vật lịch sử, kết hợp lý luận với thực tiễn, tư lô gíc để chứng minh hợp lý vấn đề Kết cấu chương: Đề tài gồm chương: Chương 1: Cơ sở lý luận Chương 2: Thực trạng khó khăn cản bước hoạt động thu thập xử lý thông tin phục vụ côn tác thẩm định giá bất động sản công ty VFA VIETNAM Chương 3: Một số giải pháp tháo gỡ khó khăn hoàn thiện hoạt động thu thập xử lý thông tin phục vụ công tác thẩm định giá bất động sản CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN I Một số khái niệm sở thẩm định giá: Khái niệm thẩm định giá tài sản: Có thể định nghĩa thẩm định giá (Valuation hay Appraisentment) việc ước tính hay xác định giá trị tài sản, cách thức mà giá trị tài sản ước tính thời điểm địa điểm định Cũng hiểu hoạt động thẩm định giá nghệ thuật định giá tài sản (động sản bất động sản), sở xem xét đặc điểm riêng biệt tài sản với đặc điểm chung tài sản (ví dụ hình dạng đất, kích thước nhà…) xem xét yếu tố rủi ro vô hình (rủi ro gắn với khả sinh lời tương lai…) yếu tố luật pháp (quyền sở hữu, giấy phép…) ảnh hưởng đến giá trị tài sản Căn theo Điều Pháp lệnh giá “Thẩm định giá việc đánh giá đánh giá lại giá trị tài sản phù hợp với thị trường địa điểm, thời điểm định theo tiêu chuẩn Việt Nam thông lệ quốc tế.” Như vậy, thời điểm Thẩm định giá xác định vào thời điểm xảy hoạt động tác nghiệp người làm công tác thẩm định giá Thẩm định giá không xác định giá trị tài sản, bất động sản đề nghị thẩm định giá khứ tương lai Khái niệm thẩm định giá BĐS Thẩm định giá BĐS việc ước tính giá trị quyền sở hữu BĐS cụ thể hình thức tiền tệ cho mục đích xác định rõ điều kiện cụ thể thị trường định với phương pháp phù hợp Theo quy định Luật Kinh doanh BĐS, thẩm định giá BĐS hoạt động tư vấn, xác định giá BĐS cụ thể thời điểm xác định Việc định giá BĐS phải dựa tiêu chuẩn kỹ thuật, tính chất, vị trí, quy mô, thực trạng BĐS giá thị trường thời điểm định giá Việc định giá BĐS phải độc lập, khách quan, trung thực tuân thủ pháp luật Cần lưu ý rằng, hoạt động thẩm định giá BĐS việc “ước tính” giá BĐS Kết hoạt động định giá đưa mức giá BĐS Tuy nhiên, mức giá giá thị trường Mức giá tổ chức định giá xác định với giá thị trường, cao thấp hơn, mức độ xác phụ thuộc vào trình độ người định giá, uy tín tổ chức cung cấp dịch vụ định giá BĐS điều kiện kinh tế xã hội khác • Giá trị thị trường làm sở cho thẩm định giá: "Giá trị thị trường tài sản mức giá ước tính mua bán thị trường vào thời điểm thẩm định giá, bên người mua sẵn sàng mua bên người bán sẵn sàng bán, giao dịch mua bán khách quan độc lập, điều kiện thương mại bình thường" Giá trị thị trường thường xác định thông qua sau: Những thông tin, liệu mặt kỹ thuật mặt pháp lý tài sản; giá chuyển nhượng tài sản thực tế so sánh thị trường Mức độ sử dụng tốt có khả mang lại giá trị cao nhất, có hiệu cho tài sản Việc đánh giá mức độ sử dụng tốt phải vào liệu liên quan đến tài sản thị trường • Giá trị phi thị trường làm sở cho thẩm định giá Giá trị phi thị trường tài sản mức giá ước tính xác định theo khác với giá trị thị trường mua bán, trao đổi theo mức giá không phản ánh giá trị thị trường như: giá trị tài sản trình sử dụng, giá trị đầu tư, giá trị bảo hiểm, giá trị đặc biệt, giá trị lý, giá trị tài sản bắt buộc phải bán, giá trị doanh nghiệp, giá trị tài sản chuyên dùng, giá trị tài sản có thị trường hạn chế, giá trị để tính thuế Việc đánh giá giá trị tài sản chủ yếu vào công dụng kinh tế, kỹ thuật chức tài sản vào khả mua bán thị trường tài sản Giá trị tài sản trình sử dụng giá trị phi thị trường xem xét từ giác độ người sử dụng riêng biệt tài sản vào mục đích riêng biệt Khi tiến hành thẩm định giá loại tài sản này, thẩm định viên tập trung chủ yếu vào khía cạnh tham gia, đóng góp tài sản vào hoạt động dây chuyền sản xuất, doanh nghiệp… không xét đến khía cạnh giá trị sử dụng tốt nhất, tối ưu tài sản số tiền có từ việc bán tài sản thị trường Giá trị tài sản có thị trường hạn chế giá trị tài sản tính đơn chiếc, điều kiện thị trường, nhân tố khác tác động làm cho tài sản có khách hàng tìm mua, thời điểm Đặc điểm quan trọng cần phân biệt tài sản khả bán thị trường công khai mà để bán đòi hỏi trình tiếp thị lâu dài hơn, tốn nhiều chi phí thời gian so với tài sản khác Giá trị tài sản chuyên dùng giá trị tài sản có tính chất đặc biệt, sử dụng hạn hẹp cho mục đích đối tượng sử dụng nên có hạn chế thị trường Một tài sản để riêng biệt không phát huy giá trị sử dụng kết hợp với tài sản khác lại phát huy giá trị sử dụng tài sản Giá trị tài sản riêng rẽ xác định dựa phần đóng góp tài sản vào hoạt động toàn doanh nghiệp nên không liên quan đến thị trường, không tính đến giá trị sử dụng tối ưu tốt tài sản số tiền mà tài sản mang lại mang bán Giá trị tài sản trình sử dụng doanh nghiệp có xu hướng cao giá trị thị trường tài sản doanh nghiệp kinh doanh hiệu quả, thu lợi nhuận cao so với doanh nghiệp sản xuất sản phẩm tương tự; ngược lại có xu hướng thấp giá trị thị trường doanh nghiệp làm ăn hiệu Giá trị tài sản trình sử dụng có xu hướng cao giá trị thị trường doanh nghiệp có sáng chế, giấy phép, hợp đồng sản xuất sản phẩm đặc biệt, doanh nghiệp có uy tín đặc biệt, họăc dạng tài sản thuộc sở hữu trí tuệ khác mà doanh nghiệp loại hình kinh doanh khác Giá trị lý giá trị ước tính thu hết thời gian sử dụng hữu ích tài sản sau trừ chi phí lý ước tính Giá trị lý phản ánh giá trị lại tài sản (trừ đất đai) tài sản hết hạn sử dụng bán lý Tài sản sửa chữa, hoán cải cho mục đích sử dụng cung cấp phận linh kiện rời cho tài sản khác hoạt động Giá trị tài sản bắt buộc phải bán tổng số tiền thu từ bán tài sản điều kiện thời gian giao dịch để bán tài sản ngắn so với thời gian bình thường cần có để thực giao dịch mua bán theo giá trị thị trường, người bán chưa sẵn sàng bán bán không tự nguyện, bị cưỡng ép Một mua bán bắt buộc liên quan đến mức giá hình thành tình mà thời gian tiếp thị không phù hợp cho việc mua bán điều kiện người bán chưa sẵn sàng bán người mua tài sản biết rõ việc chưa sẵn sàng bán người bán phải bán tài sản cách cưỡng ép, không tự nguyện Giá mua bán tài sản gọi giá trị tài sản bắt buộc phải bán, không phản ánh giá trị thị trường Trong mua bán thẩm định viên phải tìm hiểu mô tả đầy đủ, chi tiết báo cáo thẩm định hòan cảnh pháp lý, xã hội, tự nhiên để xác định chất việc mua bán mức giá thể Giá trị đặc biệt giá trị tài sản hình thành tài sản gắn liền với tài sản khác mặt kỹ thuật kinh tế thu hút quan tâm đặc biệt số khách hàng người sử dụng nên làm tăng giá trị tài sản lên vượt giá trị thị trường Giá trị đặc biệt tài sản hình thành vị trí, tính chất đặc biệt tài sản, từ tình đặc biệt thị trường, từ trả giá vượt giá trị thị trường khách hàng muốn mua tài sản với giá để có tính hữu dụng tài sản Giá trị đầu tư giá trị tài sản một nhóm nhà đầu tư theo mục tiêu đầu tư xác định Giá trị đầu tư khái niệm có tính chủ quan liên quan đến tài sản cụ thể nhà đầu tư riêng biệt, nhóm nhà đầu tư tổ chức với mục tiêu và/hoặc tiêu chí đầu tư xác định Giá trị đầu tư tài sản cao thấp giá trị thị trường tài sản Tuy nhiên giá trị thị trường phản ánh nhiều đánh giá cá biệt giá trị đầu tư tài sản cụ thể Giá trị bảo hiểm giá trị tài sản quy định hợp đồng sách bảo hiểm Giá trị để tính thuế giá trị dựa quy định luật pháp liên quan đến việc đánh giá giá trị tài sản để tính khoản thuế phải nộp II Lý luận thông tin, hoạt động thu thập xử lý thông tin Tầm quan trọng thông tin: Trong thập kỷ gần đây, thông tin xem người cố vấn sang suốt trung thực, đáng tin cậy thực cần thiết cho hoạt động qua, tổ chức cần thiết, tạo tiền đề cho thành công doanh nghiệp Tuỳ theo nhu cầu, nhiệm vụ mà doanh nghiệp chọn cho nội dung cụ thể việc tổ chức thu thập xử lý thông tin Sự phát triển xa lộ thông tin liên lạc thu hẹp khoảng cách quốc gia, vùng làm cho người có hiểu biết nhanh, đầy đủ vấn đề quan tâm V.I.Lênin khẳng định: "Không có thông tin thắng lợi lĩnh vực nào, khoa học, kỹ thuật sản xuất" Song thông tin có giá trị, số lượng thông tin vô cùng, khả thu thập, phân tích, xử lý, lưu trữ hữu hạn Bởi vậy, định nguyên tắc lựa chọn thông tin quan trọng 1.1 Khái niệm thông tin: Thông tin đối tượng thường dùng nhất, có nhiều loại thông tin khác nhau, loại thông tin có cách hiểu riêng phạm vi, hiệu vai trò tác dụng định Hiểu cách đơn giản thông tin trao đổi người với môi trường để dễ dàng tiếp cận điều mong muốn Vậy ta hiểu thông tin liệu có ý nghĩa sử dụng để biểu thị vấn đề cụ thể, giúp cho đối tượng tiếp nhận thông tin có định nhằm đạt mục đích mong muốn 1.2 Phân loại thông tin Hàng ngày ta phải tiếp nhận phân phối nhiều loại thông tin khác Thông tin trình tiếp nhận thông tin quan trọng, phức tạp đa dạng phong phú Muốn thực công việc cách khoa học, tránh chồng chéo phân loại luồng thông tin nhiệm vụ quan trọng Có nhiều cách phân loại thông tin tùy theo mục đích, yêu cầu, tùy trường hợp hoàn cảnh cụ thể Theo nguồn thông tin Thông tin bên ngoài: bao gồm thị trường, thực trạng tài sản, tài sản thay thế, tương đồng, v.v Thông tin bên : bao gồm hợp đồng, vẽ kiến trúc, hồ sơ thiết kế, v.v giấy tờ cần thiết liên quan tới tài sản cần thẩm định công ty yêu cầu thẩm định cung cấp Theo tính chất đặc điểm sử dụng Chia làm loại thông tin tra cứu thông tin thông báo Thông tin tra cứu thông tin đem đến cho người tiếp nhận nội dung có tính quy ước, kinh nghiệm Thông tin thông báo thông tin mang đến cho chủ thể tiếp nhận xác nhận, hiểu biết định vấn đề Theo kênh tiếp nhận Theo cách có loại: nguồn thông tin có hệ thống nguồn thông tin hệ thống Nguồn thông tin có hệ thống : nguồn thông tin đem đền cho người nhận vào khoảng thời gian định trước với thông số quy ước chung mang tính phổ cập( công báo, báo cáo thống kê, thông tin tình hình kinh doanh,.v.v ) Nguồn thông tin hệ thống : nguồn thông tin nảy sinh đột xuất mang tính chất ngẫu nhiên tạm thời, dự kiến người nhận tin Theo cách thu thập thông tin Ta chia thông tin làm loại: liệu sơ cấp liệu thứ cấp Dữ liệu thứ cấp liệu người khác thu thập, sử dụng cho mục dích khác với mục đích Dữ liệu thứ cấp liệu chưa xử lý (còn gọi liệu thô) liệu xử lý Như vậy, liệu thứ cấp ta trực tiếp thu thập Ưu điểm việc sử dụng liệu thứ cấp tiết kiệm tiền bạc, thời gian Nhược điểm sử dụng nguồn liệu thứ cấp là: Số liệu thứ cấp thu thập cho mục đích khác hoàn toàn không hợp với vấn đề chúng ta; khó phân loại liệu; biến số, đơn vị đo lường khác nhau.v.v Dữ liệu thứ cấp thường qua xử lý nên khó đánh giá mức độ xác, mức độ tin cậy nguồn liệu Khi liệu thứ cấp sẵn giúp trả lời câu hỏi chúng ta, phải tự thu thập liệu cho phù hợp với vấn đề đặt Các liệu tự thu thập gọi liệu sơ cấp Hay nói cách khác, liệu sơ cấp liệu người nghiên cứu thu thập 1.3 Thông tin BĐS: Theo quy định Luật kinh doanh BĐS phải công khai thông tin BĐS đưa vào kinh doanh Tổ chức cá nhân kinh doanh BĐS có trách nhiệm công khai thông tin BĐS đưa vào kinh doanh Thông tin BĐS đưa vào sàn giao dịch BĐS phương tiện thông tin đại chúng 1.3.1 Nguyên tắc yêu cầu thông tin BĐS Nguyên tắc: Để đảm bảo thông tin đáng tin cậy BĐS, cần phải cung cấp thông tin sau: - Thông tin quyền sở hữu, quyền sử dụng BĐS đăng ký giao dịch - Quy hoạch vủa phủ, địa phương sử dụng đất có liên quan đến BĐS đăng ký giao dịch - Quy định pháp luật hành liên quan đến quyền lợi từ BĐS quyền sở hữu, quyền sử dụng, quyền cho thuê BĐS đăng ký giao dịch - Các thông tin cụ thể giá cả, vị trí, đặc điểm cụ thể BĐS đăng ký giao dịch - Các thông tin BĐS thay tương đương (giá cả, đặc điểm vị trí) đăng ký giao dịch thị trường Yêu cầu: Các thông tin cung cấp phải đảm bảo yêu cầu xác, kịp thời đầy đủ - Một yêu cầu quan trọng thông tin xác, yêu cầu trở nên quan trọng giá trị BĐS lớn Quyết định đưa dựa nguồn thông tin xác giúp cho việc kinh doanh phát triển Ngược lại, định sai dựa vào thông tin không gây thiệt haoij lường cho chủ đầu tư thị trường - Thông tin phải kịp thời, thông tin có giá trị cung cấp cách kịp thời Tính kịp thời thông tin có liên quan chặt chẽ đến thời gian Thời gian dài, thông tin để lâu giá trị thông tin giảm - Thông tin phải đáp ứng yêu cầu đầy đủ Nếu thông tin không đầy đủ dẫn đến việc định không xác - Ngoài thông tin pháp luật, chế, sách, quy hoạch, kế hoạch có liên quan đến quản lý phát triển phải công khai minh bạch Trong điều kiện nay, đưa thông tin lên mạng Internet thông tin đại chúng báo, tạp chí, phát thanh, truyền hình 1.3.2 Vai trò thông tin BĐS thông tin TTBĐS hoạt động thu thập xử lý thông tin phục vụ công tác Định giá BĐS: • Hệ thống thông tin TTBĐS toàn thông tin liên quan đến BĐS, bao gồm thông tin về: Pháp luật, sách đất đai, quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất Chính phủ, vị trí BĐS, môi trường, nhu cầu, mức cung tâm lý, tập quán người mua không gian thời gian định Do tính đặc thù hàng hóa BĐS so với hàng hóa thông thường khác, nên hệ thống thông tin đóng vai trò quan trọng đặc biệt công tác định giá BĐS • Hàng hóa BĐS có tính cá biệt mang yếu tố không gian, thời gian, chịu tác động yếu tố tâm lý, tập quán, thị hiếu Các hàng hóa BĐS có tác động, ảnh hưởng qua lại lẫn Mặt khác, BĐS loại hàng hóa khan phận tài sản quan trọng quốc gia, nên hệ thống pháp luật liên quan đến BĐS thường quy định chặt chẽ, chịu tác động mạnh sách phủ Do hàng hóa BĐS chịu tác động nhiều yếu tố, nên để định giá hàng hóa BĐS đòi hỏi phải có hệ thống thông tin đồng đầy đủ • Thực tế cho thấy, điều kiện quan trọng để công tác định giá BĐS thực cách trôi chảy phải có hệ thống thông tin hoàn hảo, công khai, minh bạch dễ tiếp cận Giá BĐS thị trường có phản ánh đắn quan hệ cung cầu hay không phụ thuộc nhiều vào hệ thống thông tin Hệ thống thông tin khó tiếp cận, không đầy đủ, mập mờ, thiếu minh bạch quy hoạch hặc thay đổi sách Nhà nước, nguyên nhân quan trọng làm xuất số sốt giá BĐS • Sự minh bạch thông tin định chi phí thời gian tiền bạc cho việc khảo sát thông tin phục vụ công tác Định giá BĐS Khi thông tin minh bạch xác chi phí thời gian tiền bạc cho việc khảo sát cao Mức giá thẩm định khó xác định xác Do đó, công tác kiểm tra, sang lọc thông tin đóng vai trò quan trọng • Thông tin TTBĐS có tính chất quan trọng việc ước tính mức giá cuối BĐS Việc thông tin giao dịch thị trường bị hạn chế gây khó khăn thẩm định viên cho việc ước tính giá Để có giá sát thực, thẩm định viên phải thật khôn khéo nhạy bén vai trò người mua tiềm nhằm khuyến khích đối tượng muốn bán BĐS cho biết giá trị thực Trên sở tài liệu Sở Tài tỉnh Bắc Giang Công ty Cổ phần FQH cung cấp, qua khảo sát vị trí khu đất, vào việc phân tích thị trường động thái người mua tiềm năng, với phương pháp thẩm định áp dụng tính toán, VFA VIETNAM thông báo kết thẩm định sau: Giá đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp để xác định tiền thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm Công ty Cổ phần FQH thuê trả tiền thuê hàng năm thôn Yên Khê, xã Song Khê, thành phố Bắc Giang, tỉnh Bắc Giang là: - Vị trí 2: 2.032.964đồng/m2 Làm tròn: 2.032.960đồng/m2 (Bằng chữ: Một triệu không trăm ba mươi hai nghìn chín trăm sáu mươi đồng mét vuông đất) - Vị trí 3: 1.016.482đồng/m2 Làm tròn: 1.016.480đồng/m2 (Bằng chữ: Mộ triệu không trăm mười sáu nghìn bốn trăm tám mươi đồng mét vuông đất) Phần III Sự phù hợp phương pháp thu thập phân tích thông tin với việc thực dự án thẩm định giá Công ty TNHH Thẩm định giá Tư vấn tài công ty có uy tín ngành thẩm định giá nhận nhiều đơn hàng thẩm định giá trị bất động sản tài sản có giá trị Đối với tài sản bất động sản Chuyên viên thu thập thông tin theo phương pháp bàn giấy khảo sát thực địa kết hợp với mục đích sử dụng mà chuyên viên chọn phương pháp phù hợp để đưa kết xác Như bất động sản cần thẩm định giá cho mục đích mua bán thị trường chuyên viên phải tìm hiểu vị trí quy mô bất động sản, thực trạng bất động sản tình trạng pháp lý, hạn chế ảnh hưởng tới bất động sản, bất động sản tương đồng giao dịch gần nhất, v v để định chon phương pháp thẩm định Với mục đích phương pháp thường lựa chọn phương pháp so sánh, chi phí Nếu mục đích thẩm định giá góp vốn liên doanh liên kết, vay vốn kinh doanh chuyên viên cần tìm hiểu vốn đầu tư vào bất động sản, mục đích sử dụng bất động sản, lợi nhuận thu nhập dự kiến phương pháp thường chọn phương pháp thu nhập thặng dư Phần IV Những hạn chế khó khăn việc thu thập phân tích thông tin Những báo cáo thẩm định nhiều chưa phản ảnh chân thực xác giá trị BĐS cần thẩm định nhiều lý khác lý chủ yếu chủ quan chuyên viên thẩm định giá thiếu liệu, thiếu kinh nghiệm phân tích thông tin, sở vật chất không đáp ứng nhu cầu chuyên viên thẩm định Cũng thị trường bất động sản nước ta giai đoạn đầu phát triển nên hệ thống sở liệu chưa hình thành rõ nét Bên cạnh việc tiếp cận thông tin không đơn giản Các bất động sản có hạn chế lớn phụ thuộc nhiều vào quy hoạch giá bất động sản tính cho thời điểm giá trị chưa có thay đổi điều kiện kinh tế, hạ tầng chưa có quy hoạch Khi phát sinh điều kiện thay đổi đến vùng quy hoạch, đầu tư, giao thông làm giá trị bất động sản thay đổi Ngoài giá trị bất động sản chịu tác động lớn yếu tố đầu cơ, cung cầu thị trường song việc đánh giá tác động yếu tố điều kiện bình thường phức tạp Các chuyên viên đánh giá tài sản thường dựa vào kinh nghiệm chưa có chuẩn mực cụ thể để đánh giá điều chỉnh dẫn đến không thống mặt lý luận nhận định mức độ ảnh hưởng yếu tố tác động khác biệt Các số liệu điều tra thị trường thường hỏi người dân nên độ xác không cao Hạn chế phương pháp thẩm định giá xuất phát từ thiếu thông tin: Ngoài hạn chế sai sót văn hướng dẫn phương pháp thẩm định giá Bộ Tài ban hành nghiên cứu trước chứng minh, thân nội dung phương pháp, bước thực cần phải có minh bạch thông tin Dưới số hạn chế kết thẩm định giá có nguyên nhân thiếu thông tin Phương pháp so sánh: Đặc điểm phương pháp cần nhiều thông tin BĐS tương tự BĐS cần thẩm định giao dịch thị trường Tuy nhiên, thiếu thông tin BĐS giao dịch thành công nên thẩm định viên nhiều trường hợp phải sử dụng BĐS chưa giao dịch thành công với mức giá rao bán, giá ước tính BĐS lân cận dùng giá quy định Nhà nước điều chỉnh lại cho hợp lý Khi điều chỉnh khác biệt BĐS so sánh với BĐS thẩm định đa phần sử dụng hệ số tăng giảm phần trăm theo kinh nghiệm thống kê riêng lẻ tổ chức thẩm định giá, thiếu thống kê cách hệ thống, có liên kết tổ chức thẩm định không cập nhật kịp thời theo thay đổi thị trường BĐS Điều nhiều làm ảnh hưởng đến kết thẩm định làm tăng sai số so với giá trị thực BĐS cần thẩm định Phương pháp chi phí: • Ở bước – ước tính riêng giá trị lô đất thuộc BĐS cách coi đất trống sử dụng điều kiện tốt hiệu Tuy nhiên, để ước tính xác giá trị lô đất cần có thông tin quy hoạch đầy đủ, vấn đề bất cập Việt Nam việc thiếu thông tin quy hoạch số nơi chưa có quy hoạch đợi xét duyệt với thời gian không ước tính làm nản lòng thẩm định viên Hơn nữa, lấy giá trị lô đất theo giá Nhà nước quy định giá lại thấp so với giá thị trường, gây mâu thuẫn mặt lợi ích bên, lấy theo giá thị trường lại thiếu thông tin • Ở bước - ước tính chi phí để xây dựng mới, tái tạo, thay công trình xây dựng có đất, bao gồm lợi nhuận cho nhà thầu thuế, phí phải nộp theo quy định Nhà nước – nước ta Bộ Xây dựng có công bố Chỉ số xây dựng hàng quý Suất vốn đầu tư xây dựng công trình hàng năm số thiếu tính kịp thời không theo kịp diễn biến thị trường Lợi nhuận nhà thầu thuế, phí phải nộp có thông tin thiếu rõ ràng Những tổ chức, cá nhân không lĩnh vực BĐS muốn có thông tin tham khảo khó tiếp cận • Ở bước – xác định hao mòn ước tính giá trị hao mòn lũy kế - để tiến hành xác giai đoạn cần có tư vấn từ kỹ sư xây dựng người có hiểu biết sâu lĩnh vực xây dựng Tuy nhiên, tổ chức, cá nhân thẩm định viên có kiến thức tìm hỗ trợ chuyên môn Nhà nước ta có ban hành Thông tư số 13/LB-TT ngày 18-8-1994 Hướng dẫn phương pháp xác định giá trị lại nhà văn giới hạn nhà thuộc sở hữu Nhà nước cho người thuê quy định Tỷ lệ giá trị kết cấu so với tổng giá trị nhà hay Xác định tỷ lệ chất lượng lại kết cấu sau 20 năm (1994-2014) nhiều mang tính lỗi thời so với phát triển ngành xây dựng, kiến trúc Hơn nữa, thiếu văn hướng dẫn cụ cho loại BĐS khác nên nhiều thẩm định viên sử dụng hướng dẫn Thông tư 13 để áp dụng cho loại BĐS khác nhà xưởng, văn phòng, Phương pháp thu nhập: Đối với phương pháp này, khó khăn lớn xác định tỷ suất chiết khấu, tỷ suất vốn hóa Do quan chức nước ta đứng công bố số này, nên tổ chức, cá nhân thẩm định giá lại sử dụng số khác Vẫn nhiều tranh cãi chưa thống cách tính số thị trường Việt Nam nên kết thẩm định có khác biệt lớn bên Thêm vào đó, việc xác định thu nhập tiềm năng, doanh thu từ việc khai thác BĐS số liệu khách hàng cung cấp khó tìm liệu từ BĐS tương tự để so sánh Việc xác định loại chi phí dễ dàng có văn hướng dẫn Nhà nước Phương pháp thặng dư: Việc xác định tổng doanh thu phát triển dự án tỷ suất chiết khấu gặp khó khăn phương pháp thu nhập Các loại chi phí có hướng dẫn, quy định Nhà nước, riêng chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng, tái định cư gặp nhiều khó khăn để xác định xác, đầy đủ trình giải phóng mặt kéo dài xảy nhiều tranh chấp, mâu thuẫn Phương pháp lợi nhuận: Đây phương pháp sử dụng Công ty VFA VIETNAM Khi áp dụng phương pháp này, thẩm định viên phải am hiểu kiến thức kế toán doanh nghiệp phân tích báo cáo tài có ước tính xác giá trị BĐS Nguyên nhân hạn chế Hạn chế khó khăn cho việc thu thập phân tích liệu thẩm định thường nguyên nhân Thứ nguyên nhân chủ quan hành lang pháp lý chưa đồng thống nhất, văn pháp lý ban chưa phù hợp với thực tế, chưa có quan chủ quản ngành thẩm định giá đứng chịu trách nhiệm hướng dẫn ban hành quy định thống Thứ hai công ty vào hoạt đông năm nên chưa có kinh nghiệm quản lý chung đặc biệt quản lý chất lượng Thứ ba sở vật chất đặc biệt sở liệu nghèo nàn Hầu hết sở liệu đơn vị tự xây dựng mang tính chủ quan chưa đáp ứng yêu cầu thẩm định thị trường CHƯƠNG 4: MỘT SỐ GIẢI PHÁP THÁO GỠ NHỮNG KHÓ KHĂN VÀ HOÀN THIỆN HOẠT ĐỘNG THU THẬP VÀ XỬ LÝ THÔNG TIN PHỤC VỤ CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN I Kiến nghị với Nhà nước Những đòi hỏi kinh tế cho hoạt động thẩm định giá Trong xu hướng hội nhập kinh tế quốc tế, xu hướng toàn cầu hóa kinh tế giới diễn mạnh mẽ nhanh chóng, hút tất quốc gia dân tộc địa cầu, VN nằm số tránh khỏi, Việt Nam phải tự vận động tìm cho hướng phù hợp với tình hình phát triển kinh tế thị trường có quản lý Nhà nước Như nhu cầu cấp bách việc vận hành kinh tế xã hội, ngành thẩm định giá Việt Nam đời bước vào sống Có thể nói rằng, ngành thẩm định giá Việt Nam có bước muộn so với nước giới, đã, phát triển chiều sâu rộng Có thể coi thẩm định giá công cụ góp phần vào việc nâng cao hiệu kinh doanh doanh nghiệp, kinh tế, hạn chế thất thoát, tiêu cực, nâng cao khả cạnh tranh… Tuy nhiên trình hình thành phát triển hoạt động thẩm định giá nói chung thẩm định giá bất động sản nói riêng gặp nhiều bất cập Theo giới chuyên gia, giới đầu tư nước đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam non trẻ giai đoạn đầu phát triển, nhận thức người tiêu dùng trở nên “sành điệu”, yếu tố lựa chọn người tiêu dùng “món hàng” mà họ bỏ tiền để mua có ảnh hưởng đến thị trường bất động sản Hơn nữa, yếu tố đầu mối quan tâm không nhà đầu tư, nhìn tương lai phát triển thị trường bất động sản đầu chuyện khó thể tránh khỏi, đầu đầu tư có khác biệt chỗ: đầu tư việc mua bất động sản để sử dụng ngay, đầu mua bất động sản để chờ thời giá tăng, hưởng chênh lệch giá Trong đó, thị trường BĐS thị trường “đầu vào” loại hình sản xuất kinh doanh kinh tế thị trường, chiếm vị trí độc tôn kênh phân phối đất đai cho nhà kinh doanh lĩnh vực trồng trọt, chăn nuôi, xây dựng công trình kiến trúc, tài sản gắn liền đất giữ vai trò chủ yếu việc điều hòa cung cầu, thực “kích cung “ “kích cầu” theo tín hiệu thị trường, thị trường BĐS nơi chuyển tài sản Bất động sản chưa phải hàng hóa thành tài sản bất động sản hàng hóa để giao dịch thị trường Vai trò thị trường bất động sản xác định mối quan hệ tác động thị trường thị trường khác tổng thể kinh tế quốc dân, hoạt động thị trường BĐS người mua người bán BĐS, mà họ với tổ chức trung gian làm cầu nối; cầu nối tổ chức thẩm định giá BĐS hình thành hoạt động vùng có thị trường BĐS hoạt động mạnh, tổ chức triển khai hoạt động thống kê giá BĐS, đưa khoa học để dự báo giá cả, công bố giá để làm sở cho giao dịch thị trường Do đó, xác định yếu tố tác động đến thị trường bất động sản không mối quan tâm nhà thẩm định mà nhà kinh tế, nhà quản lý, yếu tố quan trọng gia nhập Tổ chức Thương mại giới (WTO), gia nhập đòi hỏi Việt Nam cần phải hoàn thiện khung pháp lý bất động sản Yếu tố thứ hai tác động đến thị trường bất động sản khía cạnh vĩ mô kinh tế yếu tố thứ đầu tư trực tiếp nước Như cần phát triển thị trường bất động sản đối tượng tham gia thị trường không mục tiêu kinh tế mà có ý nghĩa xã hội, góp phần đưa Việt Nam sớm trở thành nước công nghiệp, phát triển kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa Với mong muốn cung cấp trao đổi với quan tâm đến việc xây dựng phát triển ngành thảm định ngày nâng cao đáp ứng nhu cầu xã hội trình công nghiệp hoá - đại hoá đất nước, trình hội nhập kinh tế quốc tế nhằm góp phần nâng cao lực phát triển ngành thẩm định giá Việt Nam lên tầm cao Em xin đề cập đến ba vấn đề chính: vấn đề hành lang pháp lý, vấn đề đào tạo nguồn nhân lực, vấn đề sở liệu phục vụ cho công tác thẩm định giá Nội dung cụ thể sau: Thứ hành lang pháp lý cho hoạt động thẩm định giá thẩm định giá bất động sản: Thực tế hành lang pháp lý cho ngành thẩm định giá Việt Nam bắt đầu xây dựng vào năm 1997 bước bổ sung hoàn thiện Giai đoạn từ năm 1997 đến năm 2001 (trước Pháp lệnh giá ban hành): hoạt động thẩm định giá Việt Nam thể thông qua thể chế hóa quản lý nhà nước ngành thẩm định giá Công tác thẩm định giá chủ yếu phát sinh từ nhu cầu mua sắm tài sản từ nguồn ngân sách nhà nước, quan quản lý chung công tác thẩm định giá tập trung quan đầu mối Ban Vật Giá Chính Phủ Lúc đầu đơn vị thẩm định giá chủ yếu Trung tâm Ban Vật Giá Chính Phủ thành lập khu vực phía Bắc (Trung tâm Thẩm định giá Hà Nội) khu vực phía Nam (Trung tâm Thông tin Thẩm định giá miền Nam Tp Hồ Chí Minh) phục vụ chủ yếu cho công tác thẩm định mua sắm tài sản từ nguồn ngân sách nhà nước Hai đơn vị hoạt động theo hình thức đơn vị nghiệp có thu, chịu trách nhiệm hoạt động Đánh dấu quan trọng cho việc phát triển Giai đoạn từ năm 2002 đến (sau Pháp lệnh Giá ban hành): Tháng 04/2002 Pháp lệnh giá số 40/2002/PL - UBTVQH10 Ủy Ban thường vụ Quốc hội ban hành Trong nội dung Pháp lệnh này, Nhà nước quy định cụ thể hạng mục tài sản hàng hóa bắt buộc phải thông qua thẩm định giá Sau thời điểm đó, hàng loạt văn liên quan đến việc hướng dẫn thực Pháp lệnh giá đời đưa Pháp lệnh giá vào sống Đánh dấu quan trọng cho việc phát triển hành lang pháp lý cho giai đoạn đời Nghị định 101/2005/NĐ-CP ngày 03 tháng 08 năm 2005 Chính phủ Thẩm định giá Nghị định qui định cụ thể nguyên tắc, phương pháp thẩm định giá, tài sản thẩm định giá, doanh nghiệp thẩm định giá… Đây văn quy phạm pháp luật thẩm định giá mang tính pháp lý hoàn chỉnh từ trước đến Song song đó, Bộ Tài ban hành Quyết định 21/2003/QĐ-BTC ngày 24/2/2004 ban hành qui chế cấp, sử dụng, quản lý thẻ “Thẩm định viên giá” TT06/2014/TT-BTC ban hành tiêu chuẩn thẩm định giá số 13 Có thể nói hành lang pháp lý quan trọng, tương đối hoàn chỉnh, thúc đẩy cho ngành thẩm định giá Việt Nam họat động theo khuôn khổ thống ngày phát triển Thực tế cho thấy thời gian qua công tác thẩm định giá bất động sản nhiều hạn chế, để có sở pháp lý đảm bảo cho loại hình dịch vụ thẩm định giá bất động sản đời thức, hoạt động cách công khai, minh bạch môi trường pháp lý thống rõ ràng, góp phần xây dựng phát triển thị trường bất động sản Tại điều 57, điểm Luật đất đai sửa đổi năm 2014 khẳng định: “Tổ chức có đủ điều kiện, lực hoạt động dịch vụ giá tư vấn giá đất”, sở pháp lý cho hoạt động tư vấn thẩm định giá bất động sản Việt Nam Thị trường bất động sản phận cấu thành quan trọng kinh tế, để tạo lập yếu tố thị trường bất động sản, Chính phủ tập trung xây dựng hoàn thiện hệ thống văn pháp luật, chế sách phù hợp với thực tiễn nhằm đảm bảo tính đồng bộ, thống đủ hiệu lực tạo điều kiện cho thị trường bất động sản hoạt động hiệu Nhằm mục đích tạo công đưa hoạt động tư vấn thẩm định giá bất động sản tuân theo nguyên tắc, phương pháp xác định thống nhất, Chính phủ ban hành Nghị định Số123/2007/NĐ-CP ngày 27/07/2007 Chính phủ Sửa đổi, bổ sung số điều Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16 tháng 11 năm 2004 phương pháp xác định giá đất khung giá loại đất quy định vấn đề này, tiếp đó, ngày 06/12/2007 Bộ Tài có thông tư hướng dẫn Nghị định số 145/2007/TT-BTC ban hành Sau Luật Giá ban hành Theo Thứ trưởng Trần Văn Hiếu: Sau Luật Giá ban hành, Bộ Tài xây dựng trình Chính phủ ban hành Nghị định số 89/2013/NĐ-CP ngày 06/8/2013 quy định chi tiết thi hành số điều Luật Giá thẩm định giá với nội dung giao Luật Giá Bộ Tài hoàn tất thủ tục theo quy trình ban hành Thông tư hướng dẫn, quy định cụ thể quy trình thực tháng 4/2014 Cụ thể, nhóm quy định chung hoạt động thẩm định giá, bao gồm: quản lý nhà nước lĩnh vực thẩm định giá doanh nghiệp thẩm định giá, tổ chức nghề nghiệp thẩm định giá theo quy định pháp luật; quy định kiểm soát chất lượng hoạt động thẩm định giá việc chấp hành quy định Nhà nước thẩm định giá; Nhóm quy định điều kiện dự thi, việc tổ chức thi điều kiện để cấp Thẻ thẩm định viên giá; quản lý, cấp thu hồi Thẻ thẩm định viên giá Nhóm quy định đào tạo, cấp chứng đào tạo nghiệp vụ thẩm định giá; bồi dưỡng kiến thức chuyên môn thẩm định giá cho thẩm định viên giá hành nghề Cuối nhóm quy định Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam Song song với việc hoàn chỉnh văn quy phạm pháp luật, Bộ ban hành Thông tư hướng dẫn xử phạt vi phạm hành lĩnh vực giá thẩm định giá Điều cho thấy, khung pháp lý bất động sản vấn đề quan tâm để thị trường bất động sản hoạt động được, hệ thống pháp lý hiệu tạo bình đẳng việc tham gia vào thị trường bất động sản, có chế xử lý tranh chấp hiệu quả, giảm thiểu can thiệp quan Nhà nước cho vụ cụ thể, hỗ trợ cho phát triển công tác thẩm định giá bất động sản thời gian tới Khi khung pháp lý hoạt động thẩm định giá bất động sản hoàn thiện thời điểm quan trọng bước ngoặt phát triển lớn mạnh nghề thẩm định giá bất động sản Thứ hai Đào tạo nhân lực cho ngành thẩm định giá Trong công tác đào tạo nhân lực cho ngành thẩm định giá, tính đến công tác đào tạo học viên chuyên ngành thẩm định giá thực nhiều trường đại học, cao đẳng nước Hiện tại, nước có khoảng 500 người cấp thẻ thẩm định viên, 152 thành viên thuộc hội thẩm định giá Việt Nam Theo Thứ trưởng Trần Văn Hiếu: Để hoạt động thẩm định giá phát triển đáp ứng yêu cầu kinh tế phải thực đồng giải pháp Trong đó, có vấn đề quan trọng phát triển nguồn nhân lực Theo đó, mục tiêu phát triển nguồn nhân lực thời kỳ là: Giai đoạn 2013-2015, tập trung phát triển đội ngũ thẩm định viên giá doanh nghiệp số lượng lẫn chất lượng Cụ thể, dự kiến nước có thêm khoảng 700 người được cấp Thẻ thẩm định viên giá Nếu tính số lượng thẩm định viên giá cấp thẻ hành có khoảng 1400 thẩm định viên Cùng với đó, doanh nghiệp khuyến khích phát triển, nâng cao uy tín, cạnh tranh chất lượng dịch vụ thẩm định giá Giai đoạn 2015-2020, nước có thêm khoảng 800 người cấp Thẻ thẩm định viên giá Nếu tính số lượng thẩm định viên giá cấp thẻ giai đoạn 2013-2015 có khoảng 2200 thẩm định viên Cùng với phát triển số lượng, giai đoạn hoạt động thẩm định giá cần trọng đến chất lượng hiệu quả, giúp nghề thẩm định giá phát triển bền vững nước vươn tầm khu vực quốc tế Theo đó, nước trì khoảng 250 doanh nghiệp thẩm định giá đủ điều kiện hành nghề theo quy định, tiếp tục ưu tiên phát triển theo hướng nâng cao lực chất lượng thẩm định giá, khuyến khích mở rộng quy mô hoạt động, đặc biệt vùng sâu, vùng xa vươn sang nước khu vực Để đạt mục tiêu phát triển nguồn nhân lực qua hai giai đoạn trên, cần triển khai đồng giải pháp như: Biên soạn lại theo hướng chuẩn hóa nâng cấp tài liệu bồi dưỡng, cấp Chứng bồi dưỡng nghiệp vụ chuyên ngành thẩm giá cho cá nhân có nhu cầu học tập, bồi dưỡng để thi cấp Thẻ thẩm định viên giá Đồng thời, thực bồi dưỡng cập nhật kiến thức chuyên môn thẩm định giá cho đội ngũ thẩm định viên giá cấp thẻ theo hình thức: Mở khoá đào tạo, tập huấn cập nhật kịp thời kiến thức, tình hình thẩm định giá khu vực giới Kết thúc khoá đào tạo, học viên cấp giấy chứng nhận qua khoá đào tạo, bồi dưỡng, cập nhật kiến thức, nghiệp vụ thẩm định giá Triển khai tổ chức thi cấp Thẻ thẩm định viên giá theo quy định; Sửa đổi, cải tiến quy định hành tổ chức thi cấp thẻ thẩm định viên theo hướng mở rộng đối tượng phép dự thi cách hợp lý, có tiêu chí rõ ràng; nội dung thi phải nằm chương trình, nội dung đào tạo, bồi dưỡng cập nhật kiến thức chuyên ngành thẩm định giá theo chương trình chuẩn Bộ Tài chính; bảo đảm đủ kiến thức bản, lực vận dụng kiến thức, hiểu biết thực hành thí sinh; phân loại trình độ thí sinh Đào tạo cập nhật kiến thức cho đội ngũ giảng viên thẩm định giá, kết hợp với nâng cao số lượng chất lượng đội ngũ giảng dạy chuyên ngành, góp phần quan trọng mục tiêu nâng cao chất lượng đội ngũ thẩm định viên giá Bên cạnh đó, cần tăng cường hiệu lực, hiệu biện pháp quản lý Nhà nước giá thẩm định giá, thành lập Trung tâm Dữ liệu quốc gia, Bồi dưỡng nghiệp vụ Dịch vụ giá thẩm định giá tạo hệ thống sở liệu đáng tin cậy phục vụ cho hoạt động thẩm định giá Đồng thời, nâng cao vai trò hoạt động Hội Thẩm định giá Việt Nam; Tăng cường hợp tác quốc tế lĩnh vực thẩm định, trước mắt Hiệp hội Thẩm định giá nước ASEAN (AVA) mà Việt Nam thành viên Thứ ba sở vật chất, sở liệu phục vụ hoạt động thẩm định giá nói chung thẩm định giá bất động sản nói riêng Việt Nam hình thành cách không lâu, điều vấn đề sở vật chất quan trọng sở liệu phục vụ công tác thẩm định giá chưa đáp ứng yêu cầu ngành đề Đa số liệu phục vụ cho công tác thẩm định giá đơn vị tự xây dựng với mức độ nghèo nàn Trong trình thẩm định doanh nghiệp thường gặp nhiều khó khăn liệu khứ, điều mà khả đáp ứng yêu cầu khách hàng không thỏa mãn thật Từ thực tế nêu thấy nghề thẩm định giá nói chung thẩm định giá bất động sản nói riêng Việt Nam hình thành dần hoàn thiện vào hoạt động cách tích cực Và từ thực tế đó, nghề thẩm định giá Việt Nam tồn vấn đề gây trở ngại đến trình vận hành bước phát triển cao Ở em muốn nêu mặt hạn chế lớn làm ảnh hưởng đến trình phát triển nghề thẩm định giá, hạn chế bao gồm: Về hành lang pháp lý, thấy với hệ thống hành lang pháp lý nêu đáp ứng vấn đề chung nghề thẩm định giá Song, việc quản lý ngành thẩm định giá chưa thống nhất, quan ban ngành khác lại tự đưa qui chuẩn thẩm định giá việc thẩm định tài sản mang tính đặc thù ngành đó, từ dẫn tới có chồng chéo quản lý, văn pháp luật ngành Hệ thống văn pháp luật nêu chưa triển khai sâu rộng nhân dân, thành phần kinh tế xã hội làm cho mức độ ảnh hưởng ngành thẩm định giá chưa cao Về nhân lực cho ngành thẩm định giá, với việc trọng cho công tác đào tạo thời gian gần mà nguồn nhân lực phục vụ cho công tác thẩm định giá thiếu chưa đảm bảo chất lượng Ngành thẩm định giá ngành kinh tế tổng hợp, sinh viên đào tạo dài hạn giảng dạy chuyên lý luận chung làm cho khả đáp ứng yêu cầu công tác thẩm định giá đặt chưa cao Lực lượng giảng viên chuyên ngành thẩm định giá trường chủ yếu tốt nghiệp chuyên ngành vật giá trước ngành kinh tế khác, chưa đào tạo chuyên sâu dài hạn thẩm định giá Nội dung chương trình chưa thống hóa, chủ yếu trường tự biện soạn, giáo trình chưa gắn với thực tiễn công tác thẩm định giá Việt Nam Đối với đơn vị thẩm định giá, thiếu quản lý chung, đặc biệt quản lý chất lượng công tác thẩm định giá, nhiều đơn vị trình thẩm định giá thực chưa tiêu chuẩn đề theo yêu cầu ngành thẩm định giá Do tính mẽ ngành thẩm định giá, nhiều đơn vị cố gắng để đáp ứng tiêu chuẩn doanh nghiệp thẩm định giá, song xét kinh nghiệm công tác chưa đáp ứng nhu cầu đề Việc tồn nhiều Trung tâm thẩm định giá không đủ chức thẩm định giá tạo không công vấn đề tham gia cung cấp dịch vụ thẩm định giá Về sở liệu phục vụ cho công tác thẩm định giá, thấy mảng thiếu sót lớn ngành thẩm định giá Việt Nam, điều thể yếu việc thỏa mãn yêu cầu khách hàng, khả nâng cao lực ngành bị hạn chế Trên tất nội dung đó, việc thiếu nguồn thông tin nguyên nhân quan trọng dẫn đến sai lệch kết chắn tạo thiệt hại kinh tế cho đối tượng khách hàng có yêu cầu thẩm định giá (ngày nhà nước) Hoàn thiện giải pháp Như vậy, với thực trạng ngành thẩm định giá Việt Nam em nêu trên, bước trở ngại trình phát triển nghề thẩm định giá Việt Nam Em xin nêu lên số giải pháp: Thứ nhất, giải pháp cho vấn đề hoàn chỉnh hành lang pháp lý, để có phát triển đồng bộ, thống từ xuống thiết phải xây dựng hệ thống pháp luật chung cho ngành thẩm định giá, bước nâng lên thành Luật Thẩm định giá cho ngành thẩm định giá để tránh chồng chéo chủ trương khâu thực Các văn pháp luật trước ban hành cần lấy ý kiến rộng rãi thành phần để phù hợp với thực tế, tránh tình trạng “trống đánh xuôi, kèm thổi ngược” Cần xem xét chuyển việc quản lý vấn đề liên quan đến nghiệp vụ, đào tạo, hợp tác quốc tế… cho Hội Thẩm định giá Việt Nam để Hội phát huy vai trò liên kết, hợp tác doanh nghiệp, ngành thẩm định giá Việt Nam thẩm định giá giới Thứ hai công tác đào tạo, em cho điều kiện tiên để xây dựng ngành thẩm định giá Việt Nam mạnh lên khu vực yếu tố đào tạo người Hiện việc đào tạo chuyên viên thẩm định giá Việt Nam nói chung chưa đáp ứng yêu cầu nghiệp vụ đề ra, trình đào tạo chủ yếu lý thuyết, chưa kết hợp việc huấn luyện thực tế, hệ thống môn sở phục vụ cho việc đào tạo thẩm định giá chưa phù hợp… vấn đề mà cần phải điều chỉnh cho hợp lý Bên cạnh đó, theo em thiếu hợp tác đào tạo quốc tế ngành thẩm định giá Việt Nam để thực cần phải có nguồn kinh phí lớn kinh phí cho việc đào tạo Việt Nam hạn chế Thứ ba sở liệu phục vụ cho thẩm định giá, cần xúc tiến nhanh việc xây dựng Trung tâm lưu trữ thông tin phục vụ cho công tác thẩm định giá, Trung tâm đóng vai trò nơi dự trữ thông tin nguồn chia thông tin cho doanh nghiệp thẩm định giá nước Trung tâm đóng vai trò nơi phân tích, dự báo xu hướng biến động giá hoạt động hình thức đơn vị nghiệp có thu Để việc xây dựng Trung tâm lưu trữ thông tin đủ mạnh, đáp ứng nhu cầu doanh nghiệp cần phải có phối hợp nhiều ban ngành hỗ trợ kinh phí, thu thập thông tin khứ đảm bảo cho hoạt động cách hiệu Bên cạnh đó, doanh nghiệp thẩm định giá cần chủ động xây dựng cho cho sở liệu để đảm bảo cho hoạt động cách bền vững, nâng cao khả cạnh trạnh đơn vị Kinh nghiệm/giải pháp từ phía công ty TNHH Thẩm định giá Tư vấn đầu tư tài Việt Nam II • Nâng cao chất lượng thông tin thu thập phục vụ trình xử lý thông tin, đảm bảo thồn tin phải xác, kịp thời đầy đủ Trong thời đại nay, thông tin sử dụng nguồn lực, vũ khí, nắm bắt xử lý thông tin xác, kịp thời người chiến thắng Hơn nữa, việc thẩm định thông tin thu thập xử lý mang yếu tố định kết cuối ảnh hưởng trực tiếp đến chất lượng thẩm định Để nâng cao hoàn thiện chất lượng hoạt động thẩm định BĐS công ty vấn đề giải thông tin xác, kịp thời yếu tố định Nó nâng cao chất lượng thẩm đinh, nâng cao uy tín vị công ty, đồng thời hạn chế thấp rủi ro xảy • Bên cạnh thông tin khách hàng cung cấp, cán thẩm định cần thu thập thêm thông tin từ nguồn bên Nguồn thông tin vô đa dạng phong phú, giúp cán đánh giá xác khách hàng BĐS cần thẩm định để từ đưa đánh giá đắn Có thể thu thập thêm thông tin từ khảo sát thực tế, từ Bộ, ngành liên quan, sàn giao dịch BĐS, quan thông tấn, báo chí, đối tác khách hàng, Internet… • Tuy nhiên vấn đề thu thập xử lý thông tin nói lại vấn đề khó khăn phạm vi thu thập thông tin rộng, nguồn thông tin thường không đầy đủ khó tiếp cận, thời gian cán thẩm định lại hạn hẹp Do cán thẩm định phải thường xuyên lưu ý đến việc thu thập xử lý thông tin cách khoa học khéo léo Đồng thời công ty cần tăng cường thêm ứng dụng công nghệ thông tin vào trình thẩm định máy tính đại phần mềm chuyên dụng Việc ứng dụng công nghệ thông tin doanh nghiệp, tổ chức điều tất yếu giai đoạn Đặc biệt công tác thẩm định, có nhiều thông tin cần phân loại lưu trữ; nhiều khâu, việc tính toán, xử lý vô phức tạp, làm thủ công nhiều thời gian công sức, với việc sử dụng phần mềm khắc phục khó khăn mang lại hiệu cao • Công ty cần lưu trữ nguồn liệu từ hồ sơ thẩm định, thường xuyên cập nhật thông tin thị trường để đảm bảo tính xác nguồn thông tin, phải tìm hiểu, thu thập thông tin loại BĐS, văn pháp luật loại BĐS nhằm hỗ trợ công tác thẩm định thuận lợi • Khi xác định giá trị tài sản đất giá trị lại tài sản, cần có rõ ràng, phải ý đến yếu tố trượt giá giá vật liệu xây dựng, chi phí nhân công chi phí khác có liên quan Trong số trường hợp, để có kết qur xác, thuê chuyên gia lĩnh vực xây dựng, kiến trúc,… nước Do chất thị trường đa dạng thay đổi liên tục nên lập luận để đến kết cuối cùng, thẩm định viên cần xem xét yếu tố thị trường có liên quan ảnh hưởng đến giá trị đất đai BĐS tại, sách quản lý Nhà nước hành có liên quan để có điều chỉnh phù hợp, xác • Về mặt kỹ thuật, phương pháp thẩm định, thẩm định viên phải sử dụng nhiều tài liệu so sánh tốt để hạn chế rủi ro chọn lọc tài sản so sánh tốt Các thẩm định viên phải nắm vững khu vực phụ trách để có nhạy bén kiểm soát, sang lọc tài sản có giá trị bất thường so với tài sản khác khu vực • Trong báo cáo, chứng thư thẩm định giá phải ghi rõ hạn chế, giả định mặt thông tin như: thông tin khách hàng cung cấp thiếu, thông tin quy hoạch chưa đầy đủ, điều kiện thị trường… • Bản thân tổ chức, cá nhân thẩm định giá phải nâng cao tầm chuyên nghiệp Chuyên nghiệp từ khâu quản lý, điều hành đặc biệt đào tạo • Học tập số công ty việc xây dựng hệ thống sở liệu riêng cho Điển hình công ty thẩm định giá miền Nam (SIVC), đơn vị Việt Nam xây dựng ngân hàng liệu giá Chỉ cần bấm vào đồ giá đất SIVC khách hàng biết mức giá nhà nước quy định giá thị trường thời điểm quận, đường Hàng năm SIVC tiến hành điều tra giá đất thị trường để cung cấp bảng giá đất cho Ủy ban tỉnh bổ sung ngân hàng liệu Đây công trình người Úc gốc Việt nghiên cứu gần 20 năm chia sẻ với ông Nguyễn Văn Thọ - Chủ tịch hội đồng Quản trị kiêm Tổng Giám đốc SIVC Từ mô hình nước bạn, nước, ông Thọ tiếp tục nghiên cứu hoàn thiện Đây dạng phần mềm mức giá rao bán, giá giao dịch giá thẩm định SIVC Một ví dụ khác công ty Thẩm định giá địa ốc Á Châu (AREV), công ty sử dụng nguồn liệu sàn giao dịch BĐS Á Châu từ ngân hàng Á Châu • Trao đổi thông tin BĐS cần với công ty Thẩm định khác, nhằm có thêm nhiều lựa chọn cho việc thu thập xử lý thông tin KẾT LUẬN Thẩm định giá hoạt động tồn khách quan đời sống kinh tế xã hội nước phát triển kinh tế theo chế thị trường Chính mà việc hoàn thiện kiến thức tiêu chuẩn thẩm định giá để trang bị kiến thức cho thẩm định viên giá hành nghề đảm bảo cho hoạt động thẩm định giá đảm bảo chất lượng, khách quan trung thực, đáp ứng tốt nhu cầu xã hội nước giới quan tâm Thẩm định giá xuất nước ta từ kinh tế chuyển đổi sang chế kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa Trước đây, công việc thẩm định giá nước ta trực thuộc hai trung tâm thẩm định giá tài trung tâm thông tin thẩm định giá miền nam, trung tâm thẩm định giá tài Tuy nhiên, xuất nhiều doanh nghiệp hoạt động lĩnh vực thẩm định giá số Công ty cổ phần định giá tư vấn đầu tư quốc tế Với đội ngũ nhân viên có nhiều kinh nghiệm hoạt động tư vấn thẩm định giá, Công ty cổ phần định giá tư vấn đầu tư quốc tế thực nhiều hợp đồng tư vấn thẩm định giá cho Bộ, Ngành, Doanh nghiệp nước Thẩm định giá đời ngày khẳng định vị trí, tầm quan trọng đời sống kinh tế xã hội Nhưng để Thẩm định áp dụng cách sâu rộng đồng cần phải có hành lang pháp lý hoàn chỉnh, đào tạo chuyên sâu cho chuyên viên thẩm định Đặc biệt vấn đề thu thập thông tin sử lý liệu vấn đề cần quan tâm Nhận thức phần tầm quan trọng thu thập xử lý thông tin, Công ty TNHH Thẩm định giá Tư vấn tài Việt Nam đưa vào áp dụng từ đầu thành lập công ty Công ty đưa vào quy trình thẩm định chặt chẽ, khoa học logic Tuy nhiều nguyên nhân khách quan (Như chế độ, sách hành) chủ quan (như việc tổ chức phòng thẩm định chưa hợp lý) mà công tác thẩm định Công ty có vướng mắc Trên sở lý luận kiến thức thực tế em xin mạnh dạn đưa số giải pháp để Công ty xem xét Với vấn đề nhiều vướng mắc phức tạp vốn kinh nghiệm em ít, nhận thức nhiều hạn chế, thời gian thực tập không nhiều nên không tránh khỏi khiếm khuyết chuyên đề thực tập Em mong góp ý kiến thầy cô Một lần em xin cảm ơn bảo hướng dẫn tận tình Anh, Chị Công ty giúp em hoàn thành chuyên đề tốt nghiệp Hà Nội, ngày … tháng … năm 2014 Sinh viên: Vũ Thanh Phong DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO - - Hệ thống tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam – Bộ tài Pháp lệnh giá Nghị định 123/2007/NĐ-CP ngày 27/07/2007 Thông tư 145/2007/TT-BTC ngày 06/12/2007 Giáo trinh định giá bất động sản Các webside: http://batdongsanhanoi.com http://thamdinhgia.org/ http://google.com.vn … Báo cáo thẩm định giá công ty TNHH Thẩm định giá Tư vấn tài Việt Nam (VFAVIETNAM) Hồ sơ lực công ty VFAVIETNAM Các tài liệu tham khảo khác ... định giá bất động sản công ty Thẩm định giá Tư vấn tài Việt Nam Qua đó, đề xuất giải pháp nhằm hoàn thiện hoạt động thu thập xử lý thông tin công ty Câu hỏi nghiên cứu: - Thông tin thẩm định giá. .. định giá sở Từ yêu cầu cấp thiết lý luận thực tiễn, em chọn Đề tài: Những khó khăn cản trở hoạt động thu thập xử lý thông tin phục vụ công tác thẩm định giá bất động sản công ty TNHH Thẩm định giá. .. cách thu thập thông tin? Kỹ thu t phân tích thông tin? - Thực trạng hoạt động thu thập xử lý thông tin phục vụ công tác định giá bất động sản công ty VFA VIETNAM sao? Những khó khăn cản trở gì?