ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƢỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM - - PHẠM THỊ HẢI ANH Tên đề tài: NGHIÊN CỨU MỘT SỐ YẾU TỐ ẢNH HƢỞNG ĐẾN GIÁ ĐẤT Ở TRÊN ĐỊA BÀN PHƢỜNG QUANG TRUNG, THÀNH PHỐ THÁI NGUYÊN, TỈNH THÁI NGUYÊN NĂM 2015 KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC Hệ đào tạo : Chính quy Chuyên ngành : Quản lý đất đai Khoa : Quản lý Tài nguyên Khóa học : 2012 - 2016 Thái Nguyên - 2016 ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƢỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM - - PHẠM THỊ HẢI ANH Tên đề tài: NGHIÊN CỨU MỘT SỐ YẾU TỐ ẢNH HƢỞNG ĐẾN GIÁ ĐẤT Ở TRÊN ĐỊA BÀN PHƢỜNG QUANG TRUNG, THÀNH PHỐ THÁI NGUYÊN, TỈNH THÁI NGUYÊN NĂM 2015 KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC Hệ đào tạo : Chính quy Chuyên ngành : Quản lý đất đai Lớp : K44 - QLĐĐ - N02 Khoa : Quản lý Tài nguyên Khóa học : 2012 - 2016 Giảng viên hƣớng dẫn : GS TS Đặng Văn Minh Thái Nguyên – 2016 i LỜI CẢM ƠN Được giới thiệu Ban giám hiệu nhà trường, Ban chủ nhiệm khoa Quản Lý Tài Nguyên, em thực tập phường Quang Trung , thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên Đến em hoàn thành trình thực tập tốt nghiệp khoá luận tốt nghiệp Với lòng kính trọng biết ơn, em xin cảm ơn thầy giáo GS.TS Đặng Văn Minh tận tình hướng dẫn giúp đỡ em suốt thời gian thực đề tài Em xin chân thành cảm ơn Ban giám hiệu nhà trường, Ban chủ nhiệm Khoa Quản lý Tài nguyên, thầy giáo, cô giáo, cán khoa truyền đạt cho em kiến thức, kinh nghiệm quý báu trình học tập rèn luyện trường Em xin gửi lời cảm ơn tới UBND phường Quang Trung, thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên, cán bộ, nhân viên công tác UBND phường Quang Trung nhiệt tình giúp đỡ em suốt thời gian thực tập tốt nghiệp Nhân dịp em bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc tới gia đình, bạn bè ủng hộ, động viên giúp đỡ em suốt trình học tập Trong trình học tập thực đề tài, em cố gắng kinh nghiệm thiếu kiến thức hạn chế nên khóa luận tốt nghiệp chắn không tránh khỏi thiếu sót Em mong nhận đóng góp ý kiến thầy cô bạn bè để khóa luận hoàn thiện Em xin chân thành cảm ơn! Thái Nguyên, ngày tháng năm 2016 Sinh viên Phạm Thị Hải Anh ii DANH MỤC BẢNG Trang Bảng 2.1: Khung giá đất đô thị thành phố Thái Nguyên năm 2015 17 Bảng 4.1: Diện tích, cấu loại đất địa bàn phường Quang Trung năm 2015 29 Bảng 4.2: Biến động giá đất địa bàn năm gần theo giá Nhà nước quy định 32 Bảng 4.3 So sánh giá đất quy định với giá đất thực tế điều tra địa bàn phường Quang Trung năm 2015 33 Bảng 4.4: Kết điều tra mức độ ảnh hưởng yếu tố đến giá đất địa bàn phường Quang Trung năm 2015 35 Bảng 4.5: Kết khảo sát mức độ ảnh hưởng yếu tố đến giá đất địa bàn phường Quang Trung năm 2015 37 Bảng 4.6: Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất phường Quang Trung năm 2015 40 Bảng 4.7 Mức độ ảnh hưởng yếu tố tình trạng pháp lý đất đến giá đất tuyến đường phường Quang Trung năm 2015 42 Bảng 4.8 Mức độ ảnh hưởng yếu tố an ninh – xã hội đến giá đất tuyến đường phường Quang Trung năm 2015 43 Bảng 4.9 Mức độ ảnh hưởng yếu tố vị trí đến giá đất tuyến đường phường Quang Trung năm 2015 45 Bảng 4.10 Mức độ ảnh hưởng yếu tố tâm lý – thị hiếu đến giá đất tuyến đường phường Quang Trung năm 2015 47 iii DANH MỤC HÌNH Trang Hình 2.1 Đồ thị biểu cung cầu đất đai Hình 2.2 Đồ thị biểu thị quan hệ cung cầu đất đai thời gian ngắn Hình 4.1 Bản đồ tổng thể phường Quang Trung 23 Hình 4.2 Biểu đồ thể mức độ tác động yếu tố đến giá đất địa bàn phường Quang Trung năm 2015(%) 36 Hình 4.3 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất địa bàn phường Quang Trung năm 2015 (%) 41 Hình 4.4 Biểu đồ thể mức độ ảnh hưởng tình trạng pháp lý đến giá đất tuyến đường điều tra năm 2015 (%) 42 Hình 4.5 Biểu đồ thể mức độ ảnh hưởng tình trạng an ninh - xã hội đến giá đất tuyến đường điều tra năm 2015 (%) 44 Hình 4.6 Biểu đồ thể mức độ ảnh hưởng yếu tố vị trí đến giá đất tuyến đường điều tra năm 2015 (%) 45 Hình 4.7 Biểu đồ thể mức độ ảnh hưởng yếu tố tâm lý - thị hiếu đến giá đất tuyến đường điều tra năm 2015 (%) 47 iv DANH MỤC CÁC TỪ, CỤM TỪ VIẾT TẮT Tên viết tắt STT Tên đầy đủ BĐS Bất động sản BTC Bộ Tài BTNMT Bộ Tài nguyên Môi trường CP Chính phủ GCN QSDĐ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất GPMB Giải phóng mặt Gqđ Giá quy định Gtt Giá thị trường HĐND Hội đồng nhân dân 10 KT - XH Kinh tế - xã hội 11 NĐ Nghị định 12 NQ Nghị 13 QĐ Quyết định 14 STNMT Sở Tài nguyên Môi trường 15 TN - MT Tài nguyên - Môi trường 16 TT Thông tư 17 UBND Ủy ban nhân dân 18 VT Vị trí v MỤC LỤC PHẦN I: MỞ ĐẦU 1.1 Tính cấp thiết đề tài 1.2 Mục tiêu nghiên cứu 1.2.1 Mục tiêu tổng quát 1.2.2 Mục tiêu cụ thể 1.3 Yêu cầu đề tài 1.4 Ý nghĩa đề tài PHẦN II: TỔNG QUAN TÀI LIỆU 2.1 Cơ sở khoa học hình thành giá đất 2.1.1 Khái niệm giá đất 2.1.2 Các đặc trưng giá đất 2.1.3 Cơ sở khoa học việc hình thành giá đất 2.1.4 Cơ sở pháp lý 2.1.5 Cơ sở thực tiễn 2.2 Khái quát công tác định giá đất 2.2.1 Khái niệm định giá đất 2.2.2 Sự cần thiết hoạt động định giá đất 10 2.2.3 Công tác định giá đất giới Việt Nam 10 2.3 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất 11 2.3.1 Yếu tố thông thường 11 2.3.2 Yếu tố khu vực 13 2.3.3 Yếu tố cá biệt 14 2.4 Giá đất địa bàn phường Quang Trung - thành phố Thái Nguyên 15 2.4.1 Căn xác định giá đất địa bàn 15 2.4.2 Nguyên tắc cụ thể xác định giá đất địa bàn 16 vi PHẦN III: ĐỐI TƢỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƢƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 18 3.1 Đối tượng phạm vi nghiên cứu 18 3.1.1 Đối tượng nghiên cứu 18 3.1.2 Phạm vi nghiên cứu 18 3.2 Địa điểm thời gian nghiên cứu 18 3.3 Nội dung nghiên cứu 18 3.3.1 Đánh giá sơ lược tình hình phường Quang Trung 18 3.3.2 Thực trạng giá đất địa bàn phường Quang Trung ,thành phố Thái Nguyên năm 2015 18 3.3.3 Một số nhân tố ảnh hưởng đến hình thành giá đất phường Quang Trung 19 3.3.4 Đề xuất số giải pháp 19 3.4 Phương pháp nghiên cứu 19 3.4.1 Công tác chuẩn bị 19 3.4.2 Công tác ngoại nghiệp 19 3.4.3 Công tác nội nghiệp 20 PHẦN IV: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN 22 4.1 Đánh giá sơ lược tình hình phường Quang Trung 22 4.1.1 Đặc điểm điều kiện tự nhiên [15] 22 4.1.2 Đặc điểm kinh tế - xã hội [15] 23 4.1.3 Thực trạng sở hạ tầng - kỹ thuật xã hội [15] 24 4.1.4 Dân số, lao động, việc làm thu nhập [15] 25 4.2.Tình hình quản lý sử dụng đất địa bàn phường 26 4.2.1 Tình hình quản lý đất đai 26 4.2.2 Tình hình sử dụng đất đai 29 4.3 Thực trạng giá đất phường Quang Trung - thành phố Thái Nguyên 31 4.4 Các yếu tố ảnh hưởng đến hình thành giá đất phường Quang Trung 35 vii 4.4.1 Phân tích, đánh giá yếu tố ảnh hưởng đến giá đất địa bàn 35 4.4.2 Xác định phân tích yếu tố ảnh hưởng đến giá đất địa bàn 37 4.5 Đề xuất số giải pháp 48 PHẦN V: KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 49 5.1 Kết luận 49 5.2 Kiến nghị 50 TÀI LIỆU THAM KHẢO 51 PHỤ LỤC PHẦN I MỞ ĐẦU 1.1 Tính cấp thiết đề tài Đất đai mặt thuật ngữ khoa học hiểu theo nghĩa rộng sau: "Đất đai diện tích cụ thể bề mặt trái đất, bao gồm tất cấu thành môi trường sinh thái vỏ bề mặt bao gồm: khí hậu, bề mặt, thổ nhưỡng, dáng địa hình, mặt nước (hồ, sông, suối, đầm lầy, ) Các lớp trầm tích sát bề mặt với nước ngầm khoáng sản lòng đất, tập đoàn thực vật động vật, trạng thái định cư người, kết người khứ để lại (san nền, hồ chứa nước hay hệ thống tiêu thoát nước, đường xá, nhà cửa )" Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) đưa thảo luận Kỳ họp thứ 4, Quốc hội khoá XIII nhấn mạnh tới yếu tố đất đai tài sản quý giá, quyền sử dụng đất loại hàng hoá có giá trị đặc biệt mà quên yếu tố đất đai không gian sống, nơi tạo lập chứa đựng quyền cá nhân cộng đồng, từ thêm khẳng định “Đất đai không tài sản vật chất tuý” Thực tế nay, giá đất thị trường biến động lớn, giá tăg cao nhanh qua năm Giá đất tăng nhanh cao hẳn mức giá quy định Nhà nước, gây lung túng cho không người mua người bán mà quản lý cấp địa phương Các sách ban hành dựa khung giá đất quy định trở nên khó thực thi, tạo nhiều kẽ hở cho tiêu cực xảy Vậy, có yếu tố tác động tới giá đất địa phương ảnh hưởng yếu tố tới giá đất sao? Trong nghiệp đổi đất nước công tác quản lý Nhà nước đất đai quan trọng Quang Trung 43 coi trọng, đường Ga Thái Nguyên 80%(rất quan trọng), đường Đê Nông Lâm 65%(rất quan trọng), đường Việt Bắc 60%(rất quan trọng) b,Yếu tố an ninh - xã hội ANXH nhân tố ảnh hưởng rõ tới giá đất dễ nhận thấy Những khu vực có an ninh xã hội đảm bảo thu hút dân cư, nhà đầu tư, điều làm cho giá đất đẩy lên Ngược lại, giá đất thường thấp khu vực có sở hạ tầng thấp kém, an ninh xã hội phức tạp Trong bối cảnh mà kinh tế phát triển, thu nhập người dân tăng yêu cầu nơi sinh sống cao Ngoài việc sở hạ tầng phải phát triển, giao thông, thông tin liên lạc thuận lợi, gần trung tâm thành thị, chợ, vần đề an ninh trật tự xã hội ý Một nơi mà vấn đề an ninh trật tự xã hội không đảm bảo sống người dân không thoải mái, sống cảnh lo âu, gây ảnh hưởng đến đời sống người dân tệ nạn xã hội nơi gây có gây nguy hiểm đến tính mạng họ nên vấn đề cân nhắc kỹ trước định chọn mua nhà làm nơi sinh sống Ngược lại nơi tình hình trật tự an ninh xã hội tốt quan tâm người dân giá đất nơi cao so với nơi khác có vị trí an ninh không đảm bảo Bảng 4.8 Mức độ ảnh hƣởng yếu tố an ninh – xã hội đến giá đất tuyến đƣờng phƣờng Quang Trung năm 2015 (Đơn vị tính: %) Tuyến đƣờng Mức độ tác động Không Quan quan trọng trọng Rất quan trọng Đường Ga Thái Nguyên 10 35 55 Đường Việt Bắc 25 70 Đường Đê Nông Lâm 10 25 65 (Nguồn theo phiếu điều tra ) 44 Yếu tố an ninh xã hội tác động lớn đến giá đất tuyến đường Những khu vực an ninh trật tự tổ chức tốt, giá đất cao, lượng người có nhu cầu mua đất đông chí có nhiều người sẵn sàng mua với giá cao gấp đến 10 lần khung giá quy định Ngược lại nhiều nơi dù có vị trí đẹp lao động nhập cư nhiều, an ninh phức tạp nên không thu hút người mua Mức độ ảnh hưởng tuyến đường điều tra , đường Ga Thái Nguyên 55% (rất quan trọng), đường Đê Nông Lâm 65%(rất quan trọng), đường Việt Bắc 70% (rất quan trọng) 100% 80% 60% Rất quan trọng 40% Quan trọng 20% 0% Đường Ga Thái Nguyên Đường Việt Bắc Đường Đê Nông Lâm Hình 4.5 Biểu đồ thể mức độ ảnh hƣởng tình trạng an ninh - xã hội đến giá đất tuyến đƣờng điều tra năm 2015 (%) c, Yếu tố vị trí Yếu tố vị trí đất yếu tố định theo lí thuyết thực tế Vì yếu tố định lớn đến nguồn thu nhập từ khu đất mang lại, khu đất có vị trí tốt tạo điều kiện thuận lợi cho chủ nhân việc kinh doanh, thương mại, cho thuê… Vị trí nối đến vị trí kinh tế, nói vị trí cụ thể đối tượng định giá phường, bao gồm đất xếp hạng, cự li đến trung tâm phường, đến chợ đến sở giáo dục, nơi tập trung đông dân Phường Quang Trung có hệ thống giao thông 45 thuận lợi cho việc vận chuyển, lưu thông nguyên liệu sản phẩm hàng hóa, có trục đường giao thông phát triển nối liền với phường, xã lân cận Bảng 4.9 Mức độ ảnh hƣởng yếu tố vị trí đến giá đất tuyến đƣờng phƣờng Quang Trung năm 2015 (Đơn vị tính: %) Mức độ tác động Tuyến đƣờng Không Quan Rất quan trọng trọng quan trọng Đường Ga Thái Nguyên 15 40 45 Đường Việt Bắc 55 40 Đường Đê Nông Lâm 20 25 55 (Nguồn theo phiếu điều tra) 60% 50% 40% Không quan trọng 30% Quan trọng 20% Rất quan trọng 10% 0% Đường Ga Thái Nguyên Đường Việt Bắc Đường Đê Nông Lâm Hình 4.6 Biểu đồ thể mức độ ảnh hƣởng yếu tố vị trí đến giá đất tuyến đƣờng điều tra năm 2015 (%) Nhìn vào hình 4.6 ta thấy, yếu tố vị trí đóng vai trò quan trọng tuyến đường điều tra phường Quang Trung Yếu tố vị trí có ảnh hưởng cao đường Đê Nông Lâm với mức độ ảnh hưởng quan trọng 55% nguyên nhân tuyến đường có chất lượng giao thông tốt, đầu tư 46 xây dựng nhiều sở hạ tầng, lại tọa lạc trường Đại học Nông lâm Thái Nguyên, phù hợp với nhiều hộ dân có ý định kinh doanh.Đó điều mà người dân quan tâm lựa chọn mua đất tuyến đường này.Tiếp đến tuyến đường Ga Thái Nguyên với mức ảnh hưởng yếu tố vị trí quan trọng chiếm 45%, tuyến đường có khả sinh lợi cao, nơi chợ Đồng Quang có nhiều trung tâm kinh doanh buôn bán sầm uất, gần bến xe khách Thái Nguyên, nơi tập trung nhiều công trình công cộng phục vụ dân sinh như: UBND phường, trường học, trụ sở công an Và tuyến đường Việt Bắc yếu tố vị trí có mức độ ảnh hưởng quan trọng 40%, tuyến đường tập trung xây dựng, nâng cấp mở rộng, sau hoàn thành thuận lợi cho việc kinh doanh buôn bán, nhiên xây dựng nên đường lại nhiều bụi khó khăn nên dẫn đến nhiều người dân có ý định mua bán nhà đất vị trí e ngại d, Yếu tố tâm lý – thị hiếu Thị hiếu sở thích hay ưu tiên người tiêu dùng hàng hóa dịch vụ Rõ ràng thị hiếu yếu tố định đến cầu BĐS cá nhân Nếu bạn thích mặt hàng bạn lựa chọn mua mặt hàng nhiều Thị hiếu yếu tố tâm lí nên không lí giải cách trực tiếp, thường xem xét thay đổi thị trường BĐS thị hiếu hàng hóa BĐS thay đổi Thị hiếu loại nhà đất thấp cầu nhà đất thấp Ngược lại, thị hiếu nhà đất cao cầu nhà đất cao Tùy vào tâm lý thị hiếu người mà họ có lựa chọn đất nhà đất để khác Đó kiểu dáng, kiến trúc nhà tiêu dùng nhiều thời điểm xem xét 47 Bảng 4.10 Mức độ ảnh hƣởng yếu tố tâm lý – thị hiếu đến giá đất tuyến đƣờng phƣờng Quang Trung năm 2015 (Đơn vị tính: %) Không quan trọng 15 Mức độ tác động Quan trọng 25 Rất quan trọng 60 Đường Việt Bắc 10 55 35 Đường Đê Nông Lâm 15 55 30 Tuyến đƣờng Đường Ga Thái Nguyên (Nguồn theo phiếu điều tra) 100% 80% Rất quan trọng Quan trọng Không quan trọng 60% 40% 20% 0% Đường Ga Đường Việt Đường Đê Thái Bắc Nông Lâm Nguyên Hình 4.7 Biểu đồ thể mức độ ảnh hƣởng yếu tố tâm lý - thị hiếu đến giá đất tuyến đƣờng điều tra năm 2015 (%) Thị hiếu tiêu dùng hàng hóa bất động sản giống loại hàng hóa khác, có ảnh hưởng lớn tới nhu cầu tiêu dùng Ví dụ có mốt sở hữu nhà khu vực ngoại ô, cầu nhà đất khu vực cho hợp mốt tăng lên nhanh chóng Hoặc thị hiếu hay mong muốn chuyển từ nhà chung cư xuống nhà đất sau xảy yếu tố thiên tai bất lợi ví dụ hỏa hoạn, động đất đẩy nhu cầu đất tăng lên cao so với bình 48 thường Điều thể thị hiếu tiêu dùng rõ rệt thị trường bất động sản, nguyên nhân dẫn đến giá đất biến động Mức độ ảnh hưởng tuyến đường điều tra , đường Ga Thái Nguyên 60%(rất quan trọng), đường Việt Bắc 35%(rất quan trọng) ,đường Đê Nông Lâm 30%(rất quan trọng) 4.5 Đề xuất số giải pháp Sự chênh lệch giá Nhà nước quy định với giá đất thị trường điều kiện làm nảy sinh hành vi chuyển nhượng mua bán, đầu đất đai kiếm lời… Trên sở đó, đề xuất số giải pháp sau để đảm bảo nguyên tắc thị trường việc xác định giá đất: - Cần đẩy nhanh tốc độ giải công việc quan quản lý đất đai, tránh tình trạng kéo dài thời hạn giải hồ sở - Cần xác định lại giá đất năm lần Tức tháng lại tổ chức khảo sát giá thị trường nhằm nâng mức giá quy định cho sát với giá thị trường thời điểm - Cần mở rộng áp dụng biện pháp đấu giá, đấu thầu quyền sử dụng đất Nhà nước giao cho tổ chức, cá nhân có nhu cầu sử dụng đất - Khuyến khích, cho phép tổ chức, cá nhân địa bàn thành lập trung tâm môi giới, điểm giao dịch BĐS nhằm niêm yết công khai giá đất, giúp người dân có đầy đủ thông tin trình mua bán, trao đổi - Tăng cường công tác tiếp cận thị trường bất động sản để xây dựng giá đất cho khu vực hợp lý nhất: thị trường bất động sản diễn sôi động 49 PHẦN V KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 5.1 Kết luận Qua trình nghiên cứu, tìm hiểu, đánh giá thực trạng giá đất yếu tố ảnh hưởng đến giá đất địa bàn phường Quang Trung, thành phố Thái Nguyên cho thấy, mặt giá đất địa bàn phường Quang Trung bị tác động nhiều nhân tố bên làm cho mức giá đất có dao động chênh lệch lớn so với mặt giá chung UBND tỉnh Thái Nguyên quy định Sự chênh lệch có xu hướng tăng dần thời gian tới tình hình kinh tế phường ngày phát triển Nguyên nhân chênh lệch giá phần công tác quản lý giá địa bàn gặp nhiều hạn chế, chưa sát với thực tế công tác định giá đất hàng năm địa bàn thành phố tồn nhiều bất cập Bên cạnh có số nguyên nhân khác dẫn đến chênh lệch tác động nhân tố bên như: Nhân tố khu vực, nhân tố kinh tế, nhân tố xã hội, nhân tố nhân khẩu, góp phần làm nên chênh lệch Qua kết khảo sát thực tế cho thấy, yếu tố có tác động lớn đến chênh lệch giá đất là: yếu tố tình trạng pháp lý đất tới giá đất địa bàn phường Quang Trung cao chiếm 68,34%, yếu tố ổn định trị chiếm 65% an ninh xã hội chiếm 63,34%, yếu tố vị trí đất chiếm 46,67% yếu tố tâm lý – thị hiếu chiếm 41,67% Tuỳ theo loại tuyến đường mà yếu tố chi phối đến giá đất có vai trò khác nhau, tuyến đường có khả kinh doanh buôn bán yếu tố quan trọng vị trí đất mang lại khả sinh lời cao ổn 50 định dẫn đến nhu cầu người mua cao, tiếp đến yếu tố chiều rộng mặt tiền lô đất, hình thể đất, điều kiện sở hạ tầng, môi trường sống, Những đất ngõ, ngách, hẻm giá phụ thuộc chủ yếu vào bề rộng độ sâu ngõ, hình thể đất, sau đến yếu tố địa hình, môi trường tự nhiên xã hội Các đường phố có mục đích để xây dựng nhà yếu tố quan trọng môi trường tự nhiên, sở hạ tầng, sau hình thể, diện tích, ảnh hưởng khu quy hoạch dân cư 5.2 Kiến nghị Qua trình điều tra, tìm hiểu giá đất yếu tố ảnh hưởng đến giá đất địa bàn phường Quang Trung xin đưa số kiến nghị sau: - Cần phải điều chỉnh giá quy định sát với giá thị trường - Cần tiến hành công tác định giá đất cách thường xuyên theo định kỳ đột suất - Từng bước hoàn thiện chế sách đất đai nói chung thị trường BĐS nói riêng cho phù hợp với xu hương phát triển kinh tế thị trường - Nâng cao hiệu quản lý, quy hoạch đồng bộ, tập trung tạo điều kiện thuận lợi cho công tác định giá đất đai công tác quản lý đất đai Nhà nước - Để có thị trường đất đai hoạt động công khai, minh bạch đầy đủ thông tin cung cấp cho người mua người bán cần thành lập quan chuyên môn hoạt động lĩnh vực giá đất 51 TÀI LIỆU THAM KHẢO 1.Bộ Tài nguyên Môi trƣờng, ( năm 2014) Thông tư số 36/2014/TTBTNMT ngày 30 tháng năm 2014 quy định chi tiết phương pháp định giá đất; xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất; định giá đất cụ thể tứ vấn xác định giá đất 2.Bộ Tài nguyên Môi trƣờng, ( năm 2014) Thông tư số 37/2014/TTBTNMT ngày 30/6/2014 Bộ Tài nguyên Môi trường quy định chi tiết bồi thường, hỗ trợ tái định cư nhà nước thu hồi đất; 3.Bộ Tài nguyên Môi trƣờng, ( năm 2015) Thông tư số 02/2015/TTBTNMT ngày 27 tháng 01 năm 2015 quy định chi tiết số điều Nghị định số 43/2014/NĐ-CP Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng năm 2014 Chính phủ 4.Chính phủ, (năm 2014) Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 Chính phủ quy định chi tiết thi hành số điều Luật Đất đai 2013; Chính phủ, (năm 2014) Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng năm 2014 phương pháp xác định giá đất khung giá loại đất Chính phủ, (năm 2014) Nghị định số 47/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 Chính phủ quy định bồi thường, hỗ trợ, tái định cư Nhà nước thu hồi đất; Chính phủ, (năm 2014) Nghị định 104/2014/NĐ-CP ngày 14 tháng 11 năm 2014 quy định khung giá loại đất, theo vùng quy định tại Điều 113 Luật Đất đai năm 2013 Hồ Thị Lam Trà Nguyễn Văn Quân,(2005), Giáo trình định giá đất, Trường Đại học Nông nghiệp I Hà Nội 9.Hội đồng nhân dân tỉnh Thái Nguyên (2014), Nghị số 60/2014/NQHĐND ngày 12 tháng 12 năm 2014 Hội đồng nhân dân tỉnh khóa XII kỳ họp thứ 11, Thông qua Bảng giá đất giai đoạn năm 2015 - 2019 địa bàn tỉnh Thái Nguyên 10 Nguyễn Thanh Trà, Nguyễn Đình Bồng, (2005), Giáo trình thị trường bất động sản, NXB Nông nghiệp 11 Nguyễn Thế Huấn Phan Thị Thu Hằng, (2008), Giáo trình Định giá đất, Trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên 52 12 Nguyễn Thị Loan (2010), Nghiên cứu sử dụng đồ địa thông tin đất đai xây dựng vùng giá trị đất đai phục vụ công tác định giá đất tại khu vực trung tâm thành phố Thái Nguyên Báo cáo luận văn thạc sỹ năm 2011 Đại học Nông Lâm Thái Nguyên 13 Quốc hội nƣớc cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam, (2013), Luật đất đai 14 Trịnh Hữu Liên, Hoàng Văn Hùng (2013), Xây dựng vùng giá trị đất đai phục vụ quản lý đất đai định giá đất NXB Nông nghiệp 15 Ủy ban nhân dân phƣờng Quang Trung,Báo cáo tình hình kinh tế - xã hội, quốc phòng, an ninh phường Quang Trung từ năm 2005 đến năm 2010; 16 Ủy ban nhân dân phƣờng Quang Trung, Báo cáo thống kê, kiểm kê diện tích đất đai năm 2015 17 Ủy ban nhân dân tỉnh Thái Nguyên (2012), Quyết định số 03/2012/QĐUBND ngày 21/02/2012 UBND tỉnh ban hành quy trình xác định giá loại đất địa bàn tỉnh Thái Nguyên; 18 Uỷ ban nhân tỉnh Thái Nguyên (2012), Quyết định số 52/2012/QĐUBND ngày 26 tháng 12 năm 2012 việc qui định giá loại đất địa bàn tỉnh TháiNguyên năm 2013 19 Uỷ ban nhân tỉnh Thái Nguyên (2013), Quyết định số 36/2013/QĐUBND ngày 21 tháng 12 năm 2013 việc qui định giá loại đất địa bàn tỉnh Thái Nguyên năm 2014 20 Ủy ban nhân dân tỉnh Thái Nguyên (2014), Quyết định số 31/2014/QĐUBND ngày 22/8/2014 UBND tỉnh việc ban hành quy định bồi thường, hỗ trợ tái định cư nhà nước thu hồi đất địa bàn tỉnh Thái Nguyên 21 Ủy ban nhân dân tỉnh Thái Nguyên (2014), Quyết định số 57/2014/QĐUBND ngày 22/12/2014 UBND tỉnh phê duyệt bảng giá đất giai đoạn năm 2015 - 2019 địa bàn tỉnh Thái Nguyên năm 2014; 22 Vũ Thị Tùng Hoa, (2010), Bài giảng triết học, Trường Đại học Sư phạm Thái Nguyên 23 Khóa luận “Nghiên cứu yếu tố ảnh hưởng đến giá đất phường Trưng Vương Thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên ”(2014) – Nguyễn Huy Hoàng (K43- ĐCMT N01) Khóa luận “Nghiên cứu yếu tố ảnh hưởng đến giá đất địa bàn thị xã Phúc Yên, tỉnh Vĩnh Phúc” (2014) – Dương Thị Mai ( K43- DDCMTN01) PHỤ LỤC Phụ lục 01: Bảng giá đất đoạn đường tiến hành điều tra nằm địa bàn phường Quang Trung thành phố Thái Nguyên năm 2015 (Trích từ phụ lục 01 kèm theo định số 57/2014/QĐ-UBND ngày 22/12/2014) I Giá đất đô thị, giá đất nông thôn bám trục giao thông chính, khu du lịch, khu thƣơng mại, khu công nghiệp, đầu mối giao thông Đơn vị tính: Nghìn đồng/m2 STT XLV 2 2.1 2.2 3.1 3.2 TRỤC GIAO THÔNG KHU DÂN CƢ ĐƢỜNG GA THÁI NGUYÊN (Nối Đƣờng Lƣơng Ngọc Quyến qua Ga Thái Nguyên gặp đƣờng Quang Trung) Từ ngã tư đường Lương Ngọc Quyến đến gặp đường sắt Hà Thái Từ đường sắt Hà Thái đến gặp đường Quang Trung Trục phụ Ngõ rẽ từ số nhà 208 theo hàng rào sau Chợ Đồng Quang gặp ngõ số 108 đường Lương Ngọc Quyến (giáp Bến xe khách Thái Nguyên) Ngõ số 216: Rẽ vào Công ty cổ phần In Thái Nguyên Từ trục đến cổng Công ty cổ phần In Thái Nguyên Từ cổng Công ty cổ phần In Thái Nguyên vào hai phía 150m Ngõ số 260: Rẽ vào KDC Ao dân quân Từ đường Ga Thái Nguyên vào 150m Qua 150m đến hết đất Trường Mầm non Quang Trung Ngõ số 215: Vào 100m (KDC bãi sân ga) Ngõ số 312: Rẽ UBND phường Quang Trung vào 100m Ngõ số 334: Rẽ vào đến cổng Trường THCS Quang Trung MỨC GIÁ 9.000 7.000 4.000 4.000 3.000 4.500 4.000 3.500 4.000 3.000 STT 8.1 8.2 9.1 9.2 XLVI II 1 L TRỤC GIAO THÔNG KHU DÂN CƢ Ngõ số 157: Vào 100m Ngõ số 378: Rẽ Trung tâm Bảo trợ Xã hội Từ đường Ga Thái Nguyên vào 200m Qua 200m đến cổng Trung tâm Bảo trợ Xã hội Ngõ số 404: Rẽ đến cầu sắt sau Z159 Từ đường Ga Thái Nguyên đến hết đất Trường Tiểu học Nguyễn Viết Xuân Từ hết đất Trường Tiểu học Nguyễn Viết Xuân đến cầu sắt sau Z159 ĐƢỜNG MỎ BẠCH (Từ đƣờng Dƣơng Tự Minh đến cổng Trƣờng Đại học Nông Lâm Thái Nguyên) Từ đường Dương Tự Minh đến đường sắt Hà Thái Trục phụ Ngõ số 21: Rẽ cạnh nhà văn hóa Mỏ Bạch vào 100m Rẽ từ số nhà 01 vào 100m xuống chân đê đường Mỏ Bạch Đường rẽ song song đường sắt vào 100m ĐƢỜNG VIỆT BẮC (Từ đƣờng Thống Nhất qua Trƣờng Cao đẳng Văn hoá Nghệ thuật Việt Bắc gặp đƣờng Mỏ Bạch) Từ đường rẽ Ga Đồng Quang đến đường rẽ Bến Xe khách Thái Nguyên Từ đường rẽ Bến Xe khách Thái Nguyên đến Làng Sinh Viên Từ Làng Sinh viên đến đường Mỏ Bạch Trục phụ Các trục phụ có mặt đường bê tông ≥ 2,5m vào 100m MỨC GIÁ 2.500 3.000 2.200 3.000 2.500 4.000 3.000 2.000 2.500 4.000 3.800 4.000 2.500 PHỤ LỤC 02 PHIẾU ĐIỀU TRA Phiếu số:……………… Tỉnh Thái Nguyên Phường Quang Trung, Thành phố Thái Nguyên PHIẾU THU THẬP THÔNG TIN VỀ GIÁ ĐẤT Ở (Áp dụng đất tại đô thị) Tuyến đƣờng điều tra: ………………………………………………………………………………… Tên ngƣời sử dụng đất: -Địa chỉ… Các thông tin đất - Địa đất:…………………………………………… …………… - Vị trí:……………………………………………………………………… Diện tích:… .m2 - Kích thước mặt tiền: ……… m; Kích thước chiều sâu:…… m - Giá đất thị trường : đồng/ m² - Giá đất nhà nước quy định : đồng/m² Ngày tháng năm 2016 Chủ sử dụng đất (Ký, ghi rõ họ tên) Ngƣời điều tra (Ký ghi rõ họ tên) Phạm Thị Hải Anh PHIẾU THU THẬP THÔNG TIN YẾU TỐ ẢNH HƢỞNG ĐẾN GIÁ ĐẤT Ở ĐÔ THỊ Theo ông/bà yếu tố sau ảnh hưởng đến giá đất nào? Không quan trọng Quan trọng Rất quan trọng Yếu tố ảnh hƣởng đến giá đất STT I Nhân tố khu vực    Vị trí    Điều kiện sở hạ tầng    Chất lượng môi trường    Quy hoạch    Diện tích đất khu vực       II Nhân tố kinh tế Tốc độ tăng trưởng kinh tế    Cung - cầu đất thị trường    Mục đích sử dụng đảm bảo có lợi    Mức độ dự trữ đầu tư    10 Thu chi tài tiền tệ    11 Thu nhập tiêu dùng dân cư    12 Biến động vật giá    13 Khả sinh lợi       III Nhân tố xã hội 14 Đô thị hóa    15 Đầu nhà đất    16 Tâm lý - thị hiếu    17 An ninh xã hội    18 Ổn định trị    STT Yếu tố ảnh hƣởng đến giá đất IV Nhân    19 Tăng dân số    20 Mật độ dân số    21 Trình độ văn hóa dân cư       V Nhân tố cá biệt 22 Hình dáng    23 Diện tích    24 Chiều sâu    25 Chiều rộng    26 Độ dốc    27 Hạn chế quy hoạch    VI Chính sách Nhà nƣớc pháp lý    28 Tình trạng pháp lý đất    29 Chính sách sử dụng đất    Thái Nguyên, ngày .tháng .năm 2016 Chủ sử dụng Ngƣời điều tra Phạm Thị Hải Anh ... Một số nhân tố ảnh hưởng đến hình thành giá đất phường Quang Trung 3.3.3.1 Các nhân tố ảnh hưởng đến giá đất địa bàn phường Quang Trung 3.3.3.2 Phân tích, đánh giá nhân tố ảnh hưởng đến giá đất. .. vi nghiên cứu 3.1.1 Đối tượng nghiên cứu - Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất địa bàn phường Quang Trung ,thành phố Thái Nguyên năm 2015 - Các văn liên quan đến công tác định giá đất địa bàn phường. .. đến giá đất địa bàn phường Quang Trung năm 2015 35 Bảng 4.5: Kết khảo sát mức độ ảnh hưởng yếu tố đến giá đất địa bàn phường Quang Trung năm 2015 37 Bảng 4.6: Các yếu tố ảnh hưởng đến giá