BỘ GIÁO DỤC & ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TP HỒ CHÍ MINH KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI & BẤT ĐỘNG SẢN BÁO CÁO TỐT NGHIỆP ĐỀ TÀI: THỰC TRẠNG VÀ ẢNH HƯỞNG CỦA CÔNG TÁC CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở ĐẾN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN TP HỒ CHÍ MINH SVTH MSSV LỚP KHÓA NGÀNH : : :: : : ĐỖ THỊ QUN 03135061 DH03TB 2003 – 2007 Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản Ngành: Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản TP Hồ Chí Minh, tháng 07 năm 2007 Trang SVTH: Đỗ Thị Quyên TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TP HỒ CHÍ MINH KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI & BẤT ĐỘNG SẢN BỘ MÔN KINH TẾ ĐẤT & BẤT ĐỘNG SẢN ĐỖ THỊ QUYÊN THỰC TRẠNG VÀ ẢNH HƯỞNG CỦA CÔNG TÁC CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở ĐẾN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN TP HỒ CHÍ MINH Giáo viên hướng dẫn: KS Nguyễn Trung Quyết (Trường Đại Học Nơng Lâm TP.Hồ Chí Minh) Tháng 07 – 2007 LỜI CẢM ƠN Để có ngày hôm nay, cảm ơn bố mẹ nuôi nấng, dạy dỗ nên người, bên con, lo lắng, thương yêu con, đồng hành với giai đoạn khó khăn Xin cảm ơn quý thầy cô Khoa Quản lý đất đai bất động sản quý thầy cô thỉnh giảng, đặc biệt Thầy Nguyễn Trung Quyết tận tình hướng dẫn giúp đỡ em suốt trình học tập hoàn thành luận văn tốt nghiệp Xin cảm ơn anh Đông, chị Thủy, chị Hương, anh Phước cô chú, anh chị Phòng Tài nguyên Môi trường, Phòng Quản lý đô thị, Tổ nghiệp vụ Hành công Quận nhiệt tình giúp đỡ, bảo em trình thực tập Xin cảm ơn cô Loan anh chị Hiệp hội Bất động sản TP Hồ Chí Minh quan tâm, tạo điều kiện cho em có tư liệu thông tin quý báu Cảm ơn bạn lớp Quản lý thị trường bất động sản K.29 người bạn thân thiết - nguồn động viên, khích lệ lớn Xin trân trọng biết ơn xin gửi đến người tình cảm yêu thương chân thành mà lúc bày tỏ được! TP Hồ Chí Minh, tháng 07/2007 Đỗ Thị Quyên Ngành: Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản SVTH: Đỗ Thị Quyên TÓM TẮT Sinh viên thực hiện: Đỗ Thị Quyên, Khoa Quản lý Đất đai & Bất động sản, Trường Đại Học Nơng Lâm TP Hồ Chí Minh Đề tài: Thực trạng ảnh hưởng công tác cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà quyền sử dụng đất đến thị trường bất động sản địa bàn Quận TP Hồ Chí Minh Giáo viên hướng dẫn: KS Nguyễn Trung Quyết, Bộ môn Quy hoạch, Khoa Quản lý Đất đai & Bất động sản Trường Đại Học Nơng Lâm TP Hồ Chí Minh Thị trường bất động sản vấn đề nóng bỏng, thu hút nhiều quan tâm cấp lãnh đạo từ Trung Ương đến địa phương, nhà đầu tư nước, định chế tài tổ chức, hộ gia đình, cá nhân quản lý sử dụng bất động sản Thị trường bất động sản giữ vị trí quan trọng kinh tế quốc dân, thân bất động sản tài sản có giá trị lớn mà có nhu cầu sử dụng sở hữu Ở nước ta, thị trường bất động sản bước đầu phát triển nên thể nhiều khiếm khuyết hạn chế Thực công tác cấp GCN QSHNƠ QSDĐƠ sở quan trọng để quản lý bất động sản xem biện pháp lâu dài để minh bạch hóa, lành mạnh hóa thị trường nhiều biến động Tuy nhiên không gian bất kỳ, vào thời điểm công tác cấp GCN QSHNƠ QSDĐƠ tiến hành cách suôn sẻ nhanh chóng, thời điểm nay, có nhiều văn luật điều chỉnh, sửa đổi, bổ sung cho 13 nội dung quản lý Nhà nước đất đai ban hành Kết đạt cho thấy công tác cấp GCN QSHNƠ QSDĐƠ không theo kịp so với gia tăng nhanh chóng lượng nhà đất TP Hồ Chí Minh nói chung Quận nói riêng, không đáp ứng yêu cầu chức quản lý Nhà nước nhu cầu đáng thực quyền người dân Bằng phương pháp thống kê; điều tra, thu thập thông tin; so sánh; phân tích, tổng hợp; đánh giá; đề tài tập trung nghiên cứu quy trình, phương pháp tổ chức kết thực công tác đăng ký cấp GCN QSHNƠ – QSDĐƠ Quận TP Hồ Chí Minh qua thời kỳ với ảnh hưởng đến thị trường bất động sản Từ có nhận xét, đánh giá, rút thuận lợi, khó khăn, đề xuất giải pháp tháo gỡ góp phần đẩy nhanh hồn thiện cơng tác cấp GCN QSHNƠ QSDĐƠ, tạo điều kiện cho thị trường bất động sản phát triển lành mạnh, toàn diện hiệu Trang i Ngành: Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản SVTH: Đỗ Thị Quyên MỤC LỤC TÓM TẮT Trang I MỤC LỤC .II DANH SÁCH CÁC BẢNG BIỂU, SƠ ĐỒ III DANH SÁCH CÁC CHỮ VIẾT TẮT IV ĐẶT VẤN ĐỀ PHẦN 1: TỔNG QUAN I.1 CƠ SỞ LÝ LUẬN CỦA VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU .2 I.1.1 Cơ sở khoa học I.1.1.1 Công tác đăng ký cấp giấy chủ quyền nhà đất .2 I.1.1.2 Tổng quan thị trường bất động sản .8 I.1.2 Cơ sở pháp lý 15 I.1.2.1 Văn Trung Ương 15 I.1.2.2 Văn TP Hồ Chí Minh 16 I.1.3 Cơ sở thực tiễn 16 I.1.3.1 Thực trạng phát triển thị trường bất động sản nước ta 16 I.1.3.2 Những mặt tích cực tồn thị trường bất động sản 18 I.2 KHÁI QUÁT ĐỊA BÀN NGHIÊN CỨU .20 I.2.1 Đặc điểm tự nhiên 20 I.2.2 Tình hình phát triển kinh tế - xã hội .21 I.3 NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU .25 I.3.1 Nội dung nghiên cứu .25 I.3.2 Phương pháp nghiên cứu 25 PHẦN 2: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU .26 II.1 TÌNH HÌNH QUẢN LÝ VÀ SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN 26 II.1.1 Tình hình quản lý đất đai .26 II.1.2 Hiện trạng sử dụng đất 28 II.1.3 Biến động sử dụng đất 29 II.2 THỰC TRẠNG CÔNG TÁC ĐĂNG KÝ CẤP GCN QSHNƠ VÀ QSDĐƠ 31 II.2.1 Công tác đăng ký cấp GCN QSHNƠ QSDĐƠ theo NĐ 60/CP 32 II.2.1.1 Công tác đăng ký cấp GCN theo Quyết định 6280/QĐ-UB 32 II.2.1.2 Công tác đăng ký cấp GCN theo Quyết định 38/QĐ-UB .34 II.2.1.3 Công tác đăng ký cấp GCN theo Quyết định 04/QĐ-UB .37 II.2.2 Công tác đăng ký cấp GCN QSDĐ theo NĐ 181/CP 41 II.2.3 Công tác đăng ký cấp GCN QSHNƠ QSDĐƠ theo NĐ 90/CP 46 II.3 Ý NGHĨA CỦA CÔNG TÁC ĐĂNG KÝ CẤP GIẤY CHỦ QUYỀN NHÀ ĐẤT ĐỐI VỚI THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN .52 II.4 NHIỆM VỤ CỦA NGÀNH TÀI NGUYÊN VÀ MÔI TRƯỜNG TRONG ĐỊNH HƯỚNG PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN .55 KẾT LUẬN – KIẾN NGHỊ 57 TÀI LIỆU THAM KHẢO PHỤ LỤC Trang ii Ngành: Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản SVTH: Đỗ Thị Quyên DANH SÁCH CÁC CHỮ VIẾT TẮT HS Hồ sơ SH Sở hữu SD Sử dụng NC Nhu cầu KH Kế hoạch TP Thành Phố GCN Giấy chứng nhận NVTC Nghĩa vụ tài UBND Ủy Ban Nhân Dân TP HCM Thành phố Hồ Chí Minh GCN QSDĐ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất GCN QSHNƠ QSDĐƠ Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà quyền sử dụng đất ơû Trang iii Ngành: Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản SVTH: Đỗ Thị Quyên DANH SÁCH CÁC BẢNG Bảng 1: Cơ cấu ngành kinh tế Quận qua năm Bảng 2: Các tiêu tổng hợp dân số qua năm Bảng 3: Hiện trạng sử dụng đất năm 2005 Quận - Tp Hồ Chí Minh Bảng 4: Tình hình sử dụng biến động đất đai giai đoạn 2000-2005 Bảng 5: Tình hình sử dụng biến động đất phi nông nghiệp giai đoạn 2000-2005 Bảng 6: Số lượng GCN QSHNƠ QSDĐƠ cấp theo Quyết định số 38 Bảng 7: Số lượng GCN QSHNƠ QSDĐƠ cấp theo Quyết định số 04 90 Bảng 8: Số lượng GCN QSHNƠ QSDĐƠ cấp theo Nghị định số 60/CP Bảng 9: Tổng hợp số lượng hồ sơ cần cấp GCN QSDĐ Bảng 10: Tổng hợp số liệu phiếu công khai thông tin tháng 08/2006 Bảng 11: Số lượng GCN QSDĐ cấp theo Nghị định số 181/Chính Phủ Bảng 12: Số lượng hồ sơ cấp GCN theo Nghị định số 181/CP chưa giải Bảng 13: Số lượng GCN QSHNƠ QSDĐƠ cấp 06 tháng đầu năm 2007 Bảng 14: Số lượng giao dịch bảo đảm qua năm DANH SÁCH CÁC BIỂU ĐỒ Biểu đồ 1: Cơ cấu kinh tế Quận năm 2002 2006 Biểu đồ 2: Số lượng giao dịch bảo đảm qua năm DANH SÁCH CÁC SƠ ĐỒ Sơ đồ 1: Quy trình lưu chuyển hồ sơ cấp GCN theo Quyết định số 6280 Sơ đồ 2: Quy trình lưu chuyển hồ sơ cấp GCN theo Quyết định số 38 (theo KH) Sơ đồ 3: Quy trình lưu chuyển hồ sơ cấp GCN theo Quyết định số 38 (theo NC) Sơ đồ 4: Quy trình lưu chuyển hồ sơ cấp GCN theo Quyết định số 04 (theo KH) Sơ đồ 5: Quy trình lưu chuyển hồ sơ cấp GCN theo Quyết định số 04 (theo NC) Sơ đồ 6: Quy trình lưu chuyển hồ sơ cấp GCN theo Nghị định số 181/CP (theo KH) Sơ đồ 7: Quy trình lưu chuyển hồ sơ cấp GCN theo Nghị định số 181/CP (theo NC) Sơ đồ 8: Quy trình lưu chuyển hồ sơ cấp GCN theo Quyết định số 54 Sơ đồ 9: Tổ chức hệ thống quan Tài nguyên Môi trường Trang iv Ngành: Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản SVTH: Đỗ Thị Quyên ĐẶT VẤN ĐỀ Trong thời gian qua, đời phát triển thị trường bất động sản có đóng góp quan trọng vào phát triển kinh tế – xã hội nước ta Bên cạnh mặt tích cực, thị trường bất động sản bộc lộ mặt tồn phủ nhận Thực tế cho thấy, thị trường bất động sản nước ta thời kỳ đầu trình phát triển Sự vận hành thị trường thiếu nhiều kinh nghiệm, Nhà nước chưa kiểm soát, điều tiết giao dịch thị trường Do vậy, để nâng cao vị trí, vai trị thị trường bất động sản, cần thiết phải có giải pháp để khai thác tính hiệu thị trường bất động sản phù hợp với điều kiện kinh tế – xã hội nước ta Một biện pháp xem hữu hiệu nhằm đưa thị trường bất động sản vận hành phát triển cách lành mạnh, minh bạch cơng tác cấp GCN QSHNƠ QSDĐƠ Việc đăng ký cấp giấy chủ quyền nhà đất biện pháp quan trọng để xác định quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất người sử dụng đất, giúp Nhà nước quản lý biến động đất đai nhà ở, tạo sở pháp lý cần thiết để chủ sở hữu quan quản lý đất đai thực nghĩa vụ Trong năm qua, điều kiện phát triển kinh tế – xã hội mà nhu cầu sử dụng đất nhà không ngừng gia tăng làm cho tình hình sử dụng đất trở nên phức tạp, Quận – Quận nội thành động có tốc độ phát triển vào bậc TP Hồ Chí Minh Hơn hết công tác đăng ký cấp giấy chủ quyền nhà đất cho người dân ngày trở nên cấp bách thiết thực Xuất phát từ vấn đề trên, phân công Khoa Quản lý đất đai & Bất động sản đồng ý Phịng Tài ngun & Mơi trường Quận 3, thực đề tài: Thực trạng ảnh hưởng công tác cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà quyền sử dụng đất đến thị trường bất động sản địa bàn Quận TP Hồ Chí Minh MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU: Thực trạng công tác cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà quyền sử dụng đất ảnh hưởng đến thị trường bất động sản địa bàn Quận TP Hồ Chí Minh ĐỐI TƯỢNG VÀ PHẠM VI NGHIÊN CỨU:  Đối tượng nghiên cứu: − Nội dung quy trình thực cơng tác đăng ký cấp GCN QSHNƠ QSDĐƠ cho hộ gia đình, cá nhân địa bàn Quận − Mối quan hệ công tác đăng ký cấp GCN QSHNƠ QSDĐƠ phát triển thị trường bất động sản địa bàn Quận  Phạm vi nghiên cứu: − Nội dung: Công tác đăng ký cấp giấy chủ quyền nhà đất cho hộ gia đình, cá nhân − Địa bàn nghiên cứu: Quận TP Hồ Chí Minh − Thời gian nghiên cứu: Từ tháng 03/2007 đến tháng 06/2007 Trang v Ngành: Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản SVTH: Đỗ Thị Quyên PHẦN TỔNG QUAN I.1 CƠ SỞ LÝ LUẬN CỦA VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU I.1.1 Cơ sở khoa học I.1.1.1 Công tác cấp giấy chủ quyền nhà đất 1) Các khái niệm − Đăng ký quyền sử dụng đất: Là thủ tục hành ghi nhận quyền sử dụng đất hợp pháp đất xác định vào hồ sơ địa nhằm thiết lập quyền nghĩa vụ người sử dụng đất − Hồ sơ địa chính: Là tài liệu thành việc đo đạc địa đăng ký đất đai, thể đầy đủ thông tin đất phục vụ yêu cầu quản lý đất đai, bao gồm: sổ địa chính, sổ mục kê đất đai, sổ theo dõi biến động đất đai, đồ địa chính… − Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất: Là chứng thư pháp lý quan Nhà nước có thẩm quyền cấp cho người sử dụng đất để bảo vệ quyền lợi ích hợp pháp người sử dụng đất − Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở: Là chứng thư pháp lý quan Nhà nước có thẩm quyền cấp cho chủ sở hữu để bảo vệ quyền lợi ích hợp pháp chủ sở hữu nhà − Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà quyền sử dụng đất ở: Là chứng thư pháp lý quan Nhà nước có thẩm quyền cấp để bảo vệ quyền lợi ích hợp pháp chủ sở hữu nhà đồng thời chủ sử dụng đất 2) Vai trị cơng tác đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà quyền sử dụng đất − Là sở để bảo vệ chế độ sở hữu toàn dân đất đai Ở nước ta, đất đai thuộc sở hữu toàn dân Nhà nước thống quản lý nhằm đảm bảo việc sử dụng đất đầy đủ, hợp lý, tiết kiệm có hiệu cao Nhà nước giao quyền sử dụng đất cho tổ chức, hộ gia đình cá nhân Người sử dụng đất hưởng quyền lợi có trách nhiệm thực nghĩa vụ sử dụng đất theo quy định pháp luật Bảo vệ chế độ sở hữu toàn dân đất đai thực chất việc bảo vệ lợi ích hợp pháp người sử dụng đất, đồng thời giám sát họ việc thực nghĩa vụ sử dụng đất theo pháp luật nhằm đảm bảo lợi ích Nhà nước lợi ích chung toàn xã hội sử dụng đất Hồ sơ địa GCN QSHNƠ QSDĐƠ cung cấp thông tin đầy đủ sở pháp lý chặt chẽ để xác định quyền người sử dụng đất bảo vệ bị xâm phạm, đồng thời xác định nghĩa vụ mà người sử dụng đất phải tuân thủ theo pháp luật − Là điều kiện đảm bảo để Nhà nước quản lý chặt chẽ toàn quỹ đất phạm vi lãnh thổ, đảm bảo cho đất đai sử dụng đầy đủ, hợp lý, tiết kiệm có hiệu cao Đối tượng quản lý Nhà nước đất đai tồn diện tích loại đất phạm vi lãnh thổ cấp hành Vì vậy, Nhà nước muốn quản lý chặt chẽ toàn đất đai trước hết phải nắm thơng tin theo yêu cầu quản lý đất Các thông tin cần thiết phục vụ cho quản lý Nhà nước đất đai bao gồm: tên chủ sử dụng, vị trí, hình thể, kích thước, diện tích, hạng đất, mục đích sử Trang Ngành: Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản SVTH: Đỗ Thị Quyên lưu trữ Quận để xác định nhà – đất có thuộc trường hợp không cấp GCN QSHNƠ QSDĐƠ theo quy định hay không (thuộc sở hữu Nhà nước; bị ngăn chặn chuyển dịch có tranh chấp; vi phạm quy hoạch, quy chuẩn xây dựng; có định thơng báo giải tỏa, phá dỡ; nằm khu vực cấm xây dựng lấn chiếm mốc giới…), kiểm tra tính pháp lý giấy tờ tạo lập nhà – đất ở, xác định quyền sở hữu đồng sở hữu, đồng thừa kế Bộ phận kỹ thuật kiểm tra, đối chiếu diện tích nhà – đất Bản vẽ sơ đồ nhà – đất với giấy tờ tạo lập nhà ở, đất để xác định diện tích nhà – đất công nhận quyền sở hữu quyền sử dụng Đối với hồ sơ không đủ điều kiện cấp GCN, cán thụ lý lập tờ trình nêu rõ lý không cấp GCN phải bổ túc hồ sơ, lập công văn trả lời cho người đề nghị cấp GCN thời hạn 15 ngày kể ngày nhận hồ sơ Đối với hồ sơ đủ điều kiện cấp GCN, Tổ nghiệp vụ Hành cơng lập tờ trình, dự thảo GCN trình Lãnh đạo UBND Quận duyệt ký Phiếu chuyển cho quan Thuế để xác định nghĩa vụ tài Chủ sở hữu liên hệ Tổ nghiệp vụ Hành cơng để nhận GCN QSHNƠ QSDĐƠ sau hoàn thành nghĩa vụ tài Theo quy trình mới, có 03 loại GCN cấp sau: − Trường hợp nhà đất thuộc chủ sở hữu chủ sở hữu hộ chung cư cấp GCN QSHNƠ QSDĐƠ (GCN có quyền) − Người sở hữu nhà mà chủ sử dụng đất cấp GCNQSHNƠ (GCN có quyền) − Đất chưa có nhà (đất trống) cấp GCN QSDĐ Về thẩm quyền cấp giấy, UBND Thành Phố cấp GCN nhà đất tổ chức nước nước ngoài; UBND Quận, Huyện cấp GCN nhà đất cá nhân nước, Việt kiều nước Một số điểm khác biệt quy định là: − Trong loại giấy tờ tạo lập nhà – đất làm sở pháp lý để cấp “giấy hồng mới” không quy định phải nộp hộ Điều tạo điều kiện cho người hộ TP Hồ Chí Minh (diện KT3) có hội nhận giấy tờ sở hữu nhà đất − Việc cấp GCN theo quy trình đơn giản hơn, liên thông “một cửa” rút ngắn thời gian giải UBND Quận xuống 30 ngày (thay 45 ngày theo Nghị định số 181/CP trước đây) − Đối với trường hợp xây dựng không phép, sai phép trước ngày 01/7/2004 (ngày Luật Xây dựng có hiệu lực) cấp GCN phần diện tích nhà, đất phù hợp với quy hoạch, quy chuẩn xây dựng mà khơng cần phải có định cho phép tồn (theo Quyết định số 207/QĐ-UB) − Trong quy trình nêu rõ, ngồi giấy tờ theo quy định, hồ sơ xin cấp đổi “giấy hồng mới”, người dân phải nộp GCN cũ cấp trước (Nghị định 90/CP yêu cầu nộp sao) Quy định nhằm tránh phát sinh rắc rối sau nhà có đến GCN Trang 47 Ngành: Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản SVTH: Đỗ Thị Quyên Đối với trường hợp cá nhân lập hồ sơ xin cấp giấy GCN QSDĐ theo kế hoạch Nghị định 181/CP trước đây, muốn cấp “giấy hồng mới” cần bổ sung vẽ sơ đồ nhà – đất (nếu vẽ cũ chưa có thơng tin nhà ở), giấy tờ khác hồ sơ xin cấp “giấy đỏ” dùng để xin cấp “giấy hồng mới” Quyết định số 54 thể đơn giản hóa thủ tục giấy tờ nhà đất, hỗ trợ cho người dân nhiều nên ngày lượng hồ sơ nhận vào Tổ nghiệp vụ Hành cơng lớn, trung bình 20 hồ sơ ngày Tại Phịng Tài ngun Mơi trường, công tác giải hồ sơ tồn đọng tiếp tục việc yêu cầu người dân bổ sung thêm thông tin nhà (hồ sơ pháp lý tạo lập nhà ở, thông tin nhà thể Bản vẽ sơ đồ nhà – đất ở) theo quy định để có đầy đủ sở pháp lý cấp GCN QSHNƠ QSDĐƠ Tuy nhiên công việc tiến hành chậm cơng ty có chức đo vẽ phải nhiều thời gian để hoàn chỉnh vẽ giao lại cho người dân Người đề nghị cấp GCN Kho bạc UBND Phường 10 ngày - Thông báo NVTC - Trao GCN Cơ quan Thuế Phòng TNMT Lập P chuyển HS Tổ Nghiệp vụ Hành cơng Lưu HS Kiểm tra, đối chiếu, xác minh HS Dự thảo, làm tờ trình 30 ngày Trả HS GCN Ký GCN - Xác nhận vào đơn: nguồn gốc trình SD, tình trạng tranh chấp - Niêm yết cơng khai 05 ngày Trình ký UBND Quận Sơ đồ 8: Quy trình lưu chuyển hồ sơ cấp GCN theo Quyết định số 54 Trang 48 Ngành: Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản SVTH: Đỗ Thị Quyên Có thể nói, Quyết định số 54 thể ưu điểm vượt trội so với quy trình cấp GCN QSHNƠ QSDĐƠ ban hành trước Tuy nhiên trình thực phát sinh số khó khăn, vướng mắc sau: − Khâu thụ lý hồ sơ nhiều vướng mắc khơng có văn hướng dẫn rõ ràng, phòng ban chưa thống cách giải Trong trình thụ lý hồ sơ, cán thụ lý phải gởi công văn đến quan có chức (Sở Tài ngun Mơi trường, Sở Xây Dựng) để xin ý kiến, công việc nhiều thời gian − Chi phí để lập vẽ sơ đồ nhà đất tương đối cao nên người dân ngần ngại, chưa bổ sung vào hồ sơ để tiếp tục thụ lý dẫn đến cơng việc bị gián đoạn Bên cạnh đó, theo quy định Quyết định số 54, trạng nhà ở, đất khơng thay đổi lập hồ sơ xin cấp “giấy hồng mới” không cần phải lập vẽ Tuy nhiên thực tế, vẽ hồ sơ cấp loại GCN trước thể nội dung chung chung, rườm rà, khơng thể họa đồ vị trí, chí cịn người dân tự vẽ, vẽ để cấp GCN QSDĐ theo Nghị định số 181/CP thể phần đất nên dùng vẽ cũ để in GCN Do đó, lập hồ sơ cấp GCN QSHNƠ QSDĐƠ, người dân phải thực vẽ − Theo quy định mới, Phòng Tài nguyên Môi trường phải tiến hành kiểm tra nội nghiệp Bản vẽ sơ đồ nhà – đất đơn vị đo vẽ cung cấp thời hạn 15 ngày làm việc khơng tính vào thời hạn cấp GCN, điều ảnh hưởng đến tiến độ cấp giấy − Cũng theo quy định mới, GCN QSHNƠ QSDĐƠ phải ghi đầy đủ tên đồng sở hữu, đồng thừa kế (nếu có) Trong trường hợp có nhiều đồng sở hữu, đồng thừa kế có yếu tố nước ngồi việc xác minh nhân thân (họ tên, năm sinh, chứng minh nhân dân, hộ khẩu, hộ chiếu…) điều dễ dàng − Cán chun mơn q lượng hồ sơ cần giải ngày lớn, gây nhiều áp lực công việc thời gian Bảng 13: Số lượng GCN cấp 06 tháng đầu năm 2007 Phân loại Tổng số GCN QSDĐ GCN QSHNƠ GCN QSHNƠ QSDĐƠ Tổng 217 220 Chia Hồ sơ tồn Nhu cầu 0 81 136 82 138 (Nguồn: Phòng Tài nguyên & Mơi trường Tổ nghiệp vụ Hành cơng Quận 3) Chính Phủ vừa ban hành Nghị định số 84/NĐ-CP ngày 25/5/2007 quy định bổ sung việc cấp GCN QSDĐ, thu hồi đất, thực quyền sử dụng đất, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư Nhà nước thu hồi đất giải khiếu nại đất đai Theo đó, Nghị định tháo gỡ số vướng mắc trình thực công tác cấp GCN chủ quyền nhà, đất trước như: − Đất sử dụng ổn định; − Thời điểm xác định nghĩa vụ tài chính; Trang 49 Ngành: Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản − − − − SVTH: Đỗ Thị Quyên Ghi nợ tiền sử dụng đất; Cấp GCN trường hợp cá nhân sử dụng đất chết trước trao GCN; GCN trường hợp người nhận thừa kế cá nhân có yếu tố nước ngồi; Cấp GCN cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng trước sau ngày 15/10/1993 mà khơng có loại giấy tờ theo quy định Luật Đất đai; − Cấp GCN trường hợp có chênh lệch diện tích thực tế giấy tờ; − Cấp GCN trường hợp tách thửa, hợp thửa; Với quy định rõ ràng, cụ thể nêu trên, Nghị định số 84/CP giải vấn đề vướng mắc từ trước tới trình thi hành Luật Đất đai văn hướng dẫn, tạo điều kiện cho công tác cấp GCN QSDĐ GCN QSHNƠ QSDĐƠ tiến triển dễ dàng thuận lợi Nghị định quy định, từ ngày 01/1/2008, muốn thực quyền giao dịch chuyển nhượng, chấp, góp vốn… người sử dụng đất phải có GCN QSHNƠ QSDĐƠ Như vậy, với quy định này, công tác cấp GCN QSDĐ GCN QSHNƠ QSDĐƠ phải tập trung tăng cường thực để đẩy nhanh tiến độ cấp GCN đồng thời đảm bảo quyền lợi ích đáng người sử dụng đất, tạo điều kiện phát triển thị trường bất động sản Trải qua gần 15 năm thực tiến hành theo nhiều quy trình, cơng tác cấp GCN QSHNƠ QSDĐƠ Quận có nhiều cố gắng đạt nhiều kết đáng ghi nhận Tuy nhiên, giai đoạn nào, bên cạnh thuận lợi cịn tồn nhiều vướng mắc gây khơng khó khăn khơng cho người dân mà cịn cho quan quản lý Có điều dễ dàng nhận thấy quy định sau cố gắng tháo gỡ tồn cho quy định ban hành trước đó, quy trình theo Quyết định số 54 tương đối hồn chỉnh, có nhiều ưu điểm vượt trội, thể nỗ lực không ngừng quan chuyên trách nhằm hướng tới tương lai tốt đẹp cho công tác quản lý Nhà nước đất đai cho thị trường bất động sản Thế nay, vấn đề gây nhiều xúc việc tồn q nhiều loại giấy thời điểm, “giấy hồng cũ”, “giấy hồng mới”, “giấy trắng”, “giấy đỏ”… loại giấy có giá trị tương đương Điều gây tâm lý hoang mang cho người dân, gây áp lực cho tổ chức tài nhận đăng ký giao dịch bảo đảm mà gây khó khăn cho cơng tác quản lý Nhà nước đất đai Ban đầu Chính Phủ ban hành GCN QSHNƠ QSDĐƠ, sau đổi lại thành GCN QSDĐ, lại quay trở lại cấp GCN QSHNƠ QSDĐƠ Một câu hỏi đặt ra: Liệu có phải điểm dừng hay tới Chính Phủ thay đổi ban hành thêm loại giấy chứng nhận khác? Trang 50 Ngành: Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản SVTH: Đỗ Thị Quyên II.3 Ý NGHĨA CỦA CÔNG TÁC ĐĂNG KÝ CẤP GIẤY CHỦ QUYỀN NHÀ ĐẤT ĐỐI VỚI THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN Một quốc gia muốn phát triển phải tìm cách phát huy hết nguồn lực Nguồn lực quốc gia bao gồm: nhân lực, tài nguyên mối quan hệ Bất động sản mà trước hết đất đai nguồn tài nguyên hàng đầu quốc gia Bất động sản có vai trị: vừa phương tiện sản xuất, vừa phương tiện tích lũy, vừa nguồn vốn phát triển Bất động sản phát huy hết vai trị tồn thị trường bất động sản phát triển hoàn thiện đồng với thị trường khác tài chính, hàng hóa, dịch vụ… Vai trị thị trường bất động sản phát triển quốc gia điều phủ nhận Ở Việt Nam, có nhiều tồn yếu thị trường bất động sản ngành có tăng trưởng nóng Một xu hướng nhà phân tích cho khơng dịu tương lai gần Muốn tham gia, thâm nhập vào thị trường bất động sản điều khơng dễ dàng, mấu chốt vấn đề tính minh bạch thị trường Theo báo cáo số minh bạch bất động sản năm 2006 hãng Jones Lang LaSalle công bố hồi đầu tháng 3/2007, thị trường Việt Nam xếp thứ 56, cuối bảng xếp hạng, sau đối thủ khác khu vực Trung Quốc (xếp thứ 42), Thái Lan (xếp thứ 39) Bản báo cáo xếp hạng tương quan thị trường thiếu tính minh bạch mức độ tham nhũng lần Việt Nam đứng cuối bảng Điều buộc phải nhìn nhận lại thị trường bất động sản cách khách quan toàn diện Một nguồn cung quan trọng lớn thị trường bất động sản từ tư nhân (theo thống kê nhỏ tỷ lệ nhà đất riêng lẻ rao bán mặt báo chiếm không 80%) Tuy nhiên nguồn cung to lớn chưa kiểm soát cách triệt để, nguyên nhân thị trường bất động sản tồn song song hai thành phần: quy khơng quy Để thị trường bất động sản phát triển cách lành mạnh, bền vững hiệu vai trò quản lý điều tiết Nhà nước việc làm cần thiết quan trọng Công tác quản lý Nhà nước tập trung vào việc làm để tạo cơng bình, minh bạch cho người dân doanh nghiệp dễ dàng an toàn giao dịch, việc tạo lập bất động sản mua bán bất động sản… đặc biệt công tác cấp giấy chủ quyền sử dụng đất, giấy chủ quyền nhà cơng trình gắn liền với quyền sử dụng đất Điều kiện để đất đai cơng trình xây dựng đất tham gia vào thị trường bất động sản chúng hay nói cách khác quyền sở hữu quyền sử dụng đất phải trở thành hàng hóa Muốn trở thành hàng hóa trước tiên chúng phải có chủ Do đó, đất cơng trình tồn bên dù thuộc quyền sở hữu sử dụng phải đăng ký Đăng ký quyền sở hữu quyền sử dụng bất động sản điều kiện cần thiết để bất động sản tham gia vào thị trường cách có tổ chức Theo quy định pháp luật, người sử dụng đất thực quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, chấp, góp vốn liên doanh phải có GCN QSHNƠ QSDĐƠ Trong lượng lớn bất động sản chưa có GCN, khơng thể tiến hành giao dịch thức Theo ước tính, nước ta có khoảng 70% giao dịch ngầm (người dân tự giao dịch với không thông qua quan Nhà nước quản lý) Do đó, cơng tác đăng ký cấp chủ quyền bất động sản thực triệt để thị trường bất động sản quy phát triển lớn mạnh bền vững Trang 51 Ngành: Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản SVTH: Đỗ Thị Quyên Công tác đăng ký cấp giấy chủ quyền giúp cho Nhà nước nắm bắt thông tin, liệu đất đai bất động sản, hình thành hệ thống quản lý bất động sản với lợi ích sau: − Tăng cường nhịp độ đảm bảo an toàn cho giao dịch thị trường bất động sản Rõ ràng, bất động sản đăng ký pháp lý theo pháp luật có giá trị hơn, tham gia vào nhiều loại giao dịch…, người dân nhà đầu tư có sở vững để đến giao dịch mua bán, cho thuê, cầm cố, chấp, nhận giao, thuê đất từ Nhà nước… − Hạn chế giao dịch ngầm, giao dịch phi quy, hoạt động đầu nằm ngồi kiểm sốt Nhà nước, góp phần lành mạnh hóa thị trường bất động sản − Tránh tượng chấp trùng, bất động sản chấp khơng bị chuyển vị trí, địa điểm người chủ có quyền sử dụng bất động sản đó, khơng đăng ký người dẫn đến người có bất động sản dùng để chấp lần tổ chức tín dụng khác − Thơng tin bất động sản công khai rõ ràng, minh bạch, người có nhu cầu dễ dàng tiếp cận với thông tin cần thiết bất động sản, góp phần giảm bớt tính khơng hồn hảo thị trường bất động sản − Hỗ trợ việc thu thuế bất động sản định giá bất động sản, đảm bảo nguồn thu cho ngân sách Nhà nước từ bất động sản Tại Quận 3, thực việc cấp GCN QSHNƠ QSDĐƠ, GCN QSDĐ theo Nghị định 60/CP, Nghị định 61/CP, Nghị định 181/CP Nghị định 90/CP, toàn Quận cấp 10.532 GCN Như vậy, so với tổng số hồ sơ nhà đất theo kết đăng ký địa bàn Quận số hồ sơ cấp GCN cho hộ gia đình, cá nhân chiếm khoảng 50% Trong theo đà phát triển kinh tế – xã hội nhu cầu có GCN để thực quyền người dân ngày tăng cao Bảng 14: Số lượng giao dịch bảo đảm qua năm Năm Số lượng Quý III IV 2005 Quý I II 2006 669 684 Quý III IV 2006 786 Quý I II 2007 803 (Nguồn: Phịng Tài ngun Mơi trường Quận 3) Trang 52 Ngành: Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản SVTH: Đỗ Thị Quyên Biểu đồ 2: Số lượng giao dịch bảo đảm qua năm Riêng tháng đầu năm 2007, tổng lượng giao dịch bảo đảm (thế chấp xóa chấp) đăng ký Quận 803 trường hợp, số trường hợp có GCN QSHNƠ QSDĐƠ GCN QSDĐ chiếm 23,79% Chỉ với loại hình giao dịch bất động sản chấp địi hỏi phải có giấy tờ hợp lệ địa bàn nhỏ Quận mà số trường hợp có GCN chiếm tỷ lệ nhỏ Như vậy, so với toàn cảnh thị trường bất động sản bao gồm nhiều loại hình giao dịch số nhà đất cấp GCN chiếm tỷ lệ khiêm tốn Đó lý thị trường bất động sản phi thức cịn tồn gần khơng có xu hướng giảm Mặc dù có nhiều cố gắng việc thúc đẩy tiến độ cấp GCN, góp phần phát triển thị trường bất động sản theo văn Luật Nghị định số 181/CP Nghị định 84/CP với số lượng nhà đất cần cấp giấy chủ quyền không riêng Quận mà toàn Thành Phố lớn, thời gian ngắn khơng thể giải được, điển tính đến đầu tháng 6/2007, Quận cấp 16 “giấy hồng mới”; Huyện Bình Tân có khoảng 10.000 giấy trắng vài ngàn trường hợp nhà, đất chưa có giấy tờ hợp lệ; Quận có khoảng 13.000 trường hợp, Huyện Bình Chánh có khoảng 1.000 trường hợp có giấy tờ đất khơng phải GCN (“giấy đỏ”, “giấy hồng mới”)… Riêng Quận có khoảng 10.000 trường hợp cần chuyển đổi mà tiến độ cấp GCN đạt khoảng 600 GCN/năm Do đó, cơng tác cấp GCN QSHNƠ QSDĐƠ cần hỗ trợ từ nhiều nguồn sách, nhân lực, vật lực hợp tác từ người đề nghị cấp GCN để hồn thành thời gian sớm Trang 53 Ngành: Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản SVTH: Đỗ Thị Quyên II.4 NHIỆM VỤ CỦA NGÀNH TÀI NGUYÊN MÔI TRƯỜNG TRONG ĐỊNH HƯỚNG PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN Trong thời điểm tại, thị trường bất động sản nước ta nhiều quan tham gia điều chỉnh chưa có quan chuyên trách, tổng hợp điều hành thị trường bất động sản Ở Trung Ương, Bộ Tài nguyên Môi trường quản lý đất đai; Bộ Tài quản lý cơng tác định giá, đền bù, giải phóng mặt thuế; Bộ Xây dựng quản lý cơng trình xây dựng, đầu tư xây dựng; Bộ Tư pháp quản lý giao dịch dân sự… Chức tương tự sở, ban ngành địa phương, Nhưng nhìn chung, vai trị quản lý quan Tài nguyên Môi trường bật nguồn gốc bất động sản đất đai Trung Ương Bộ Tài nguyên Môi trường Cấp Tỉnh Sở Tài nguyên Mơi trường Cấp Huyện ên Mơi trường Phịng Tài ngun Mơi trường Cấp Xã Cán Địa -Văn phòng đăng ký quyền SDĐ -Trung tâm kỹ thuật -Trung tâm thơng tin lưu trữ Văn phịng đăng ký quyền SDĐ Sơ đồ 9: Tổ chức hệ thống quan Tài nguyên Môi trường Cơ quan Tài nguyên Mơi trường quan Chính Phủ thực chức quản lý Nhà nước tài nguyên đất, tài ngun nước, tài ngun khống sản, mơi trường, khí tượng thủy văn đo đạc đồ Như vậy, ngành Tài ngun Mơi trường có liên quan trực tiếp đến thị trường bất động sản Định hướng phát triển thị trường bất động sản theo hướng lành mạnh, hiệu nhiệm vụ hàng đầu tồn ngành Tài ngun Mơi trường thơng qua vai trị quản lý vĩ mơ quyền hạn thể phương diện chủ yếu sau: − Tạo môi trường pháp lý: Ban hành hệ thống văn pháp luật quy định điều kiện, nội dung, phạm vi, thủ tục thực giao dịch mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, chấp… bất động sản; quy định việc đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu sử dụng bất động sản theo hướng đơn giản thủ tục, giảm phiền hà, tạo điều kiện thuận lợi để chủ thể dễ dàng tham gia vào thị trường, vừa có tính chất phục vụ cho công tác quản lý Nhà nước vừa đảm bảo an toàn cho giao dịch thị trường bất động sản Đây nội dung quan trọng, tạo khung pháp lý tháo gỡ khó khăn thị trường bất động sản tại, đồng thời định hướng phát triển cho thị trường bất động sản tương lai − Tập trung hoàn thành cấp GCN QSHNƠ QSDĐƠ cho tổ chức, hộ gia đình cá nhân: nhằm tạo sở pháp lý cho bất động sản lưu thông thị trường có quản lý Nhà nước, hạn chế hoạt động thị trường khơng quy vượt ngồi tầm kiểm soát Nhà nước Trang 54 Ngành: Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản SVTH: Đỗ Thị Quyên − Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; quy hoạch chỉnh trang, phát triển đô thị: Trên sở quy hoạch, tiến hành giao đất cho tổ chức, cá nhân thuê đất để triển khai thực dự án phát triển bất động sản phù hợp với quy hoạch; hạn chế tình trạng mua bán đầu nhà đất xây dựng trái phép tràn lan, hình thành khu dân cư khơng bảo đảm u cầu tối thiểu hạ tầng kỹ thuật, gây mỹ quan đô thị ô nhiễm môi trường Như vậy, việc thực quy hoạch phân phối bất động sản phù hợp với phát triển kinh tế – xã hội phân bố dân cư địa phương phạm vi nước; hình thành phân bố thị trường bất động sản; tăng khả cung cấp hàng hóa bất động sản; thúc đẩy giao dịch bất động sản khu vực quy hoạch, từ thúc đẩy phát triển cung cầu thị trường bất động sản − Hình thành hệ thống cơng khai thơng tin: Tổ chức cung cấp thông tin xác lập quyền sở hữu bất động sản, diện tích đất, ranh giới, đăng ký quyền sở hữu, quy hoạch thơng tin cần thiết khác có liên quan đến bất động sản, góp phần tăng cường tính cơng khai, minh bạch cho thị trường bất động sản Theo ghi nhận từ thực tế, thời gian gần đây, có nhiều văn luật luật ban hành phần đông người dân nắm thông tin phương tiện thông tin đại chúng đăng tải nhiều lần − Hỗ trợ hệ thống doanh nghiệp cung cấp dịch vụ cần thiết: Hỗ trợ mặt tổ chức, nhân lực, giải pháp thực thông tin cho tổ chức môi giới, tư vấn pháp luật, giao dịch bất động sản, sàn giao dịch bất động sản, tổ chức định giá bất động sản… nhằm phát triển hệ thống doanh nghiệp dịch vụ đồng thời đảm bảo tính khách quan, tạo tin tưởng cho chủ thể tham gia giao dịch bất động sản Những nhiệm vụ tồn ngành Tài ngun Mơi trường quan tâm thực nhiều năm qua Kết cho thấy thị trường bất động sản cải thiện khắc phục khiếm khuyết Trong thời gian tới, nước ta thực phát triển hội nhập đòi hỏi thị trường bất động sản phải thực trở thành thị trường “mở”, địi hỏi ngành Tài ngun Mơi trường ngành khác có liên quan nỗ lực nhiều nữa, phấn đấu nhiều nhiệm vụ định hướng phát triển thị trường bất động sản Trang 55 Ngành: Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản SVTH: Đỗ Thị Quyên KẾT LUẬN – KIẾN NGHỊ KẾT LUẬN Thị trường bất động sản thị trường quan trọng kinh tế Phát triển quản lý tốt thị trường góp phần thúc đẩy kinh tế phát triển, tạo thuận lợi để thu hút đầu tư, đồng thời góp phần huy động nguồn nội lực to lớn để phát triển đất nước Tuy nhiên, thị trường bất động sản nước ta bước đầu phát triển, chưa vận hành cách hồn chỉnh hiệu quả, cần có quản lý, điều tiết vĩ mô Nhà nước để phát triển hướng lành mạnh Một công cụ hiệu giúp Nhà nước thực tốt vai trị quản lý đăng ký cấp giấy chứng nhận bất động sản Và điều quan trọng công tác quản lý Nhà nước bất động sản thời điểm nào, quan quản lý Nhà nước ln có thơng tin đầy đủ xác bất động sản Tuy nhiên thực tế việc chưa thực được, lý quy định văn luật cũ chưa có thống với nhau; hệ thống sổ chưa hoàn chỉnh; việc cập nhật biến động vào sổ bộ, đồ địa thống lưu trữ chưa thực tốt… Trong tình hình nay, GCN QSHNƠ QSDĐƠ, GCN quyền sở hữu cơng trình pháp lý để người sử dụng đất, người sở hữu cơng trình thực quyền Khi hệ thống sổ bộ, đồ địa thiết lập hồn chỉnh cập nhật kịp thời, đầy đủ xác cơng tác cấp GCN bất động sản khơng cịn cần thiết Căn pháp lý để giao dịch thông tin cung cấp từ quan lưu trữ Người chủ sở hữu bất động sản khơng cịn phải lo sợ làm đánh mất, hư hỏng thất lạc giấy tờ quan trọng nữa, đồng thời công tác quản lý đất đai bất động sản thực cách chặt chẽ khoa học Hiện nay, nước tiên tiến giới không cấp GCN bất động sản cho người sử dụng người sở hữu Quận quận trung tâm TP Hồ Chí Minh, với diện tích tự nhiên 4.919.669m2, bao gồm 14 đơn vị hành Tình hình sử dụng biến động bất động sản địa bàn Quận phức tạp nên công tác cấp GCN QSHNƠ QSDĐƠ trọng Mặc dù thời gian qua, Chính Phủ Thành Phố ban hành loạt văn luật nhằm đẩy mạnh hồn thiện cơng tác cấp giấy chủ quyền cho bất động sản Quyết định số 6280, số 38, số 04, số 90, Nghị định số 181, Nghị định số 90, Quyết định số 54, Nghị định số 84 trình thực gặp nhiều khó khăn, hạn chế gây ảnh hưởng khơng nhỏ đến số lượng chất lượng công tác cấp GCN Quận quận chọn làm thí điểm thực mơ hình Tổ nghiệp vụ hành cơng sau gần năm thực gặt hái nhiều kết khả quan, hỗ trợ nhiều cho công tác cấp GCN địa bàn Quận KIẾN NGHỊ Để đẩy mạnh hoàn thiện công tác cấp GCN QSHNƠ QSDĐƠ tiến tới xây dựng hệ thống quản lý bất động sản hoàn chỉnh phục vụ cho công tác quản lý Nhà nước đất đai phát triển thị trường bất động sản địa bàn Quận nói riêng tồn Thành Phố nói chung, số giải pháp cụ thể cần tiến hành: − Hoàn thiện khung pháp lý cho công tác đăng ký cấp GCN QSHNƠ QSDĐƠ cách ban hành chủ trương, sách, văn luật luật Trang 56 Ngành: Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản SVTH: Đỗ Thị Quyên quy định rõ ràng trình tự, nội dung bước thực hiện, tránh có mâu thuẫn văn − Đẩy mạnh công tác tổ chức tuyên truyền pháp luật để người dân nắm bắt quy định pháp luật, hiểu quyền lợi nghĩa vụ hiểu ý nghĩa tầm quan trọng công tác đăng ký cấp GCN QSHNƠ QSDĐƠ, từ tiến hành lập hồ sơ xin cấp GCN QSHNƠ QSDĐƠ nhanh chóng, thuận lợi − Tập huấn, hướng dẫn kỹ lưỡng cho cán trực tiếp gián tiếp tham gia vào công tác cấp GCN QSHNƠ QSDĐƠ, lập sổ bộ… nắm vững chủ trương, sách, kế hoạch phương pháp thực − Hồn chỉnh cơng tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất 14 Phường làm sở cho việc cấp GCN QSHNƠ QSDĐƠ − Hình thành kho lưu trữ thống cho nhà đất − Thiết lập hệ thống sổ nhà đất thống biến động bất động sản phải đăng ký để cập nhật vào hệ thống sổ đồ thống nhất, sử dụng đồ địa làm để cập nhật biến động đất đai cơng trình đất − Kết nối thông tin cấp thành phố cấp quận nhằm đảm bảo thông tin thông suốt, thống nhất, đầy đủ xác − Về máy tổ chức thực cấp GCN bất động sản nên giao cho phận đầu mối thực theo quy trình thống nhất, rõ ràng, có phối hợp chặt chẽ phòng ban chuyên trách theo chế “một cửa” phải đảm bảo tính thống việc lưu trữ cập nhật − Tăng cường thêm nhân lực kỹ chuyên môn cho cán bộ, đầu tư trang thiết bị, máy móc, sở hạ tầng phục vụ tốt cho công tác cấp GCN Trang 57 Ngành: Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản SVTH: Đỗ Thị Quyên TÀI LIỆU THAM KHẢO Bài giảng “Đăng ký, thống kê đất đai”, KS Ngô Minh Thụy Bài giảng “Quản lý hành đất đai”, KS Lê Mộng Triết Bài giảng “Thị trường bất động sản”, TS Trần Thanh Hùng Báo cáo “Nghiên cứu xây dựng mơ hình giá nhà đất phục vụ công tác quản lý thị trường bất động sản địa bàn thành phố Vũng Tàu”, nhóm Phường lớp Quản lý thị trường bất động sản K.29, 2007 Cẩm nang hướng dẫn nghiệp vụ cấp GCN QSHNƠ QSDĐƠ, GCN QSDĐ cho cá nhân TP Hồ Chí Minh, Sở Xây Dựng, 2007 Chính sách thị, TS Võ Kim Cương, Nhà xuất Xây Dựng, 2006 Đánh giá công tác cấp GCN QSDĐ địa bàn Quận Bình Thạnh từ năm 2003-2006, Lê Công Chức, tiểu luận tốt nghiệp, khoa Quản lý Đất đai Bất động sản trường Đại học Nông Lâm, tháng 07/2006 Đánh giá thực trạng công tác cấp GCN QSHNƠ QSDĐƠ địa bàn Quận TP HCM, Trần Thị Thùy Trang, tiểu luận tốt nghiệp, khoa Quản lý Đất đai Bất động sản trường Đại học Nông Lâm, tháng 05/2006 Đề án phát triển thị trường bất động sản, Bộ Xây Dựng, tháng 3/2004 10 Giải pháp tảng cho đăng ký bất động sản, ThS Nguyễn Thị Cẩm Vân, Tạp chí Tài ngun Mơi trường, số 4&5, 2006 11 Giáo trình tập huấn nghiệp vụ đăng ký quyền sử dụng đất, Sở Tài nguyên Môi trường TP Hồ Chí Minh, 2006 12 Hội thảo khoa học “Thị trường bất động sản – thực trạng, nguyên nhân giải pháp”, TP Hồ Chí Minh, 2006 13 Kỷ yếu Hội thảo khoa học Quản lý đất đai thị trường bất động sản lần thứ 2, trường Đại học Nơng Lâm TP Hồ Chí Minh, tháng 03/2004 14 Luật Đất đai 2003 văn hướng dẫn, Nhà xuất Chính Trị, 2005 15 Luật Nhà ở, Nhà xuất Chính Trị, 2006 16 Quản lý thị thời kỳ chuyển đổi, TS Võ Kim Cương, Nhà xuất Xây Dựng, 2004 17 Sự hình thành phát triển thị trường bất động sản công đổi Việt Nam, TS Lê Xuân Bá, Nhà xuất Khoa học Kỹ thuật, 2003 18 Tài liệu hướng dẫn nghiệp vụ cấp GCN QSHNƠ QSDĐƠ TP Hồ Chí Minh, Sở Xây Dựng, 2007 19 Thị trường bất động sản – vấn đề lý luận thực tiễn Việt Nam, PGS-TS Thái Bá Cẩn, ThS Trần Nguyên Nam, Nhà xuất Tài chính, 2002 20 Thực trạng công tác đăng ký bất động sản, ThS Nguyễn Thị Cẩm Vân, Tạp chí Bất động sản, số 38 ngày 05/03/2007 21 Tổ chức công tác cấp GCN QSHNƠ QSDĐƠ cho hộ gia đình – cá nhân địa bàn phường Bình Trị Đơng – Quận Bình Tân – TP HCM, Trịnh Thị Đoan Hạ, luận văn tốt nghiệp, khoa Quản lý Đất đai Bất động sản trường Đại học Nông Lâm, tháng 07/2006 Trang 58 Ngành: Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản SVTH: Đỗ Thị Quyên PHỤ LỤC 1) Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà quyền sử dụng đất 2) Biên nhận 3) Đơn đề nghị cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà quyền sử dụng đất 4) Trang bổ sung đơn đề nghị cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà quyền sử dụng đất 5) Tờ trình việc cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà quyền sử dụng đất 6) Phiếu chuyển 7) Đơn ghi nợ tiền sử dụng đất 8) Bản vẽ sơ đồ nhà - đất cá nhân (hoặc tổ chức) (Mẫu BV02) Trang 59 ... BẤT ĐỘNG SẢN ĐỖ THỊ QUYÊN THỰC TRẠNG VÀ ẢNH HƯỞNG CỦA CÔNG TÁC CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở ĐẾN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN TP HỒ CHÍ MINH Giáo viên... tài: Thực trạng ảnh hưởng công tác cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà quyền sử dụng đất đến thị trường bất động sản địa bàn Quận TP Hồ Chí Minh MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU: Thực trạng công tác cấp giấy. .. Lâm TP Hồ Chí Minh Đề tài: Thực trạng ảnh hưởng công tác cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà quyền sử dụng đất đến thị trường bất động sản địa bàn Quận TP Hồ Chí Minh Giáo viên hướng dẫn: KS