TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ Thành Phố Hồ Chí Minh  MÔN HỌC: PHÁT TRIỂN BẤT ĐỘNG SẢN TÊN ĐỀ TÀI GIẢI PHÁP CHỐNG ĐẦU CƠ CHO THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM Giáo viên hướng dẫn: NGUYỄN THỊ BÍCH HỒNG Sinh viên thực hiện: NHÓM Trần Đại Nghĩa Mai Tuấn Vũ Nguyễn Thị Thanh Tâm Lớp: Bất Động Sản (BS-00) Nguyễn Đức Trọng Khóa: 34 MỤC LỤC I VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU Hiện nay, thị trường bất động sản Việt Nam thị trường đầy tiềm năng, sau Việt Nam gia nhập WTO Ngành bất động sản không lĩnh vực doanh nghiệp, tổ chức tham gia mà nhiều người dân nước quan tâm Hiện có nhiều người nước hướng tới việc kinh doanh, đầu tư bất động sản lợi nhuận “không tưởng” Trên báo chí theo ý kiến chuyên gia bất động sản so sánh giá nhà Việt Nam với nước khác giới kết luận giá nhà Việt Nam cao Giá bán nước ta ngang ngửa giá bán giới, chi phí mức trung bình giới, chí thấp hơn, khả nhà kinh doanh nhà Việt Nam thu siêu lợi nhuận Lực hấp dẫn đầu tư vào nhà ở, vào nhà giá cao minh chứng cho điều Thêm vào đó, Chính phủ kêu gọi đẩy mạnh xây dựng nhà giá thấp, nhà đầu tư đổ xô vào nhà giá cao Hiện nay, không tư doanh mà tập đoàn hay tổng công ty quốc doanh có đầu tư vào bất động sản, chủ yếu vào nhà giá cao, dù có trái nghề Việc đầu tư vào nhà giá cao bán lại với mức giá cao để kiếm lời trạng đầu phổ biến Nếu coi chi phí đầu tư gần với giá trị thực bất động sản, thấy giá bán chi phí có khoảng cách lớn, cho thấy có yếu tố “bong bóng” nạn đầu Tuy nhà giá cao thừa, nhà đầu tư, sơ cấp thứ cấp, chưa chịu hạ giá để đẩy mạnh tiêu thụ theo quy luật phổ biến thị trường, dù khả hạ giá có Với phân tích nhận định trên, nhóm chúng em thực đề tài “Giải pháp chống đầu cho thị trường bất động sản Việt Nam” nhằm đưa nhận định riêng cuả nhóm ý kiến đóng góp trước diễn biến đầu ngày gia tăng giá bất động sản không ngừng tăng II MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU Mục tiêu chung Khái quát tình hình đầu thị trường bất động sản Việt Nam từ đưa nhận định gợi ý cho việc giải nạn đầu bất động sản Việt Nam Mục tiêu cụ thể - Phân biệt đầu tư đầu để từ xác định rõ ràng nhóm đối tượng cần tác động thị trường - Hiểu chất, nguyên nhân, hậu tượng đầu bất động sản từ đưa đề xuất giải pháp, ý kiến để giải nạn đầu thúc đẩy thị trường bất động sản Việt Nam phát triển bền vững III CÂU HỎI NGHIÊN CỨU Nguyên nhân dẫn đến nạn đầu bất động sản Việt Nam nay? Hậu nạn đầu ảnh hưởng đến cấu thị trường bất động sản Việt Nam Để giải tượng đầu bất động sản nhà nước cần có giải pháp sách để can thiệp vào thị trường bất động sản? IV GIẢ THUYẾT NGHIÊN CỨU - Nguyên nhân dẫn đến nạn đầu bất động sản Việt Nam là: o Siêu lợi nhuận từ chênh lệch lớn chi phí thực giá bán o Diễn biến thị trường vàng chứng khoán giai đoạn 2008 khiến nguồn vốn đổ xô vào thị trường bất động sản nhà cao ốc văn phòng tạo nên nguồn cung lớn cho thị trường o Hiệu ứng lan toả trước bất động sản xem thị trường siêu lợi nhuận Hậu nạn đầu làm cho thị trường bất động sản Việt Nam: o Không đáp ứng nhu cầu nhà cho đại phận dân cư o Tác động đến mặt kinh tế PHẠM VI NGHIÊN CỨU Các thông tin số liệu diễn biến thị trường bất động sản Việt Nam từ - V VI 2005 đến PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU - Phương pháp nghiên cứu định tính: sử dụng để tổng hợp liệu thông tin diễn biến giá nhà nước giới nhằm so sánh khách quan để đưa kết luận giá nhà Việt Nam cao hay thấp nước khác - Phương pháp thống kê miêu tả: dùng trình phân tích báo cáo công ty Savills, Coliers…để miêu tả tình hình, thực trạng đầu thị trường bất động sản Việt Nam VII CƠ SỞ LÝ THUYẾT VỀ ĐẦU CƠ TRONG BẤT ĐỘNG SẢN Khái niệm bất động sản “Bất động sản loại tài sản không di, dời bao gồm: đất đai; nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng đó; tài sản khác gắn liền với đất đai; tài sản khác pháp luật quy định.” Điều 181 Bộ luật Dân Khái niệm thị trường bất động sản Thị trường bất động sản nơi mà người sử dụng bất động sản người cung ứng sản phẩm bds giao dịch trao đổi hàng hóa bất động sản với theo mức giá cân Trích “Nguyên lý bds” tác giả Trần Tiến Khai, trang 21, dòng 18 Phân biệt đầu đầu tư Đầu việc lợi dụng chế tự phát thị trường để hoạt động mua bán thu lãi mau chóng dễ dàng, mua vào số lượng lớn, cực lớn với mục đích tạo khan giả tạo nhằm đẩy giá lên cao so với giá trị thực.1 Đầu tư việc mua vào, bán kiếm chênh lệch việc tạo giá trị thằng dư VII HẠN CHẾ CỦA ĐỀ TÀI Ở Việt Nam chưa có nhiều đề tài nghiên cứu lĩnh vực thêm vào Nhóm lấy liệu từ nhiều nguồn khác để làm để phân tích chưa thực xác mang nặng tính chủ quan người viết với kiến thức hạn hẹp lĩnh vực người nghiên cứu sinh chúng em nên tránh thiếu xót đề tài, hy vọng cô góp ý kiến để đề tài Nhóm hoàn thiện Chúng em chân thành cám ơn kiến thức mà cô dạy lớp, đồng thời tạo cho chúng em có hội để thực đề tài VIII NỘI DUNG NGHIÊN CỨU Kết cấu gồm phần • Tình trạng • Nguyên nhân • Hậu • Giải pháp 1Khái niệm trích từ khái niệm đầu trang web điện tử Bách khoa toàn thư http://vi.wiktionary.org/wiki/%C4%91%E1%BA%A7u_c%C6%A1 IX PHÂN TÍCH A TÌNH TRẠNG ĐẦU CƠ HIỆN NAY Về chất, thị trường bất động sản nước ta không dựa vào sức mua thực tế, mà dựa vào đầu nên để lại hậu Tại Việt Nam nay, tín hiệu thị trường bất động sản gây nhầm lẫn cung - cầu Trong năm 20082011 qua thị trường bất động sản rơi vào tình trạng Bất động sản: 70% đầu Các nhà đầu chiếm 60%-70% số người mua nhà Việt Nam Còn lại, số người có nhu cầu thực cặp vợ chồng trẻ người tỉnh, thành khác mua nhà cho học làm việc thành phố Nhận định Công ty Colliers International Việt Nam đưa Báo cáo nghiên cứu thị trường nhà quý II-2011, ngày 1/07/2011 Theo báo cáo trên, Hà Nội, tỉ lệ hộ cao cấp chào bán quý II chiếm 70%, với 4.500 hộ, số hộ trung bình chiếm 21%, tỉ lệ hộ hạng thấp chiếm 8%, với khoảng 500 Trong nhu cầu chủ yếu lại hộ hạng trung bình thấp Biểu đồ Tỉ lệ hộ chào bán Quý II Hà Nội Theo thông tin báo cáo dư nợ cho vay trung dài hạn chiếm tỷ trọng lớn, tới 77%, vốn huy động cá tổ chức tín dụng chủ yếu ngắn hạn.Với tình nhóm cho xảy vấn đề sai lệch cấu nguồn vốn đổ vào phân khúc (căn hộ cao cấp chiếm phần lớn) dẫn tới tình trạng nợ xấu bất động sản bán không được, yếu tố có nguy phát sinh rủi ro khoản Bất động sản bị chiếm dụng, đầu gia tăng Theo số liệu Tổng cục Quản lý Đất đai, thời gian qua, mô hình nhà chung cư biệt thự liền kề khu đô thị xây dựng với tốc độ nhanh, kết trình đô thị hoá thành phố lớn Tuy nhiên, mà giá nhà chung cư vượt xa giá trị thực minh chứng cho thấy có tồn nạn đầu Thời gian gần đây, có nhiều khu biệt thự bị bỏ hoang nhiều dự án chung cư cho người thu nhập thấp bị thiếu hụt Rất nhiều khu đô thị “kiểu mẫu” mà chủ yếu lô biệt thự xây xong phần thô lâu không người nên nhiều bị cỏ mọc đầy, khuất lấp lối vào (Biệt thự biệt lập cao cấp Khang An–Phú Hữu bị bỏ hoang nhiều tháng qua – Hình nhóm thực chuyến thực tế khu dự án Khang An – Phú Hữu) Nhìn chung, tình trạng đầu bất động sản mức báo động khả tiếp cận nhà đất người dân có thu nhập trung bình ngày trở lên xa vời Nhóm di chuyển qua khu dự án quận gặp tình trạng tương tự B NGUYÊN NHÂN DẪN ĐẾN TÌNH TRẠNG ĐẦU CƠ Siêu lợi nhuận từ chênh lệch lớn chi phí thực giá bán Do đặc tính khan không đồng bất động sản, người bán tìm kiếm tính chất “độc tôn” bất động sản để từ đẩy giá lên cao, thêm vào thông tin bất cân xứng dẫn đến người mua khó biết chênh lệch chi phí thực giá bán Ví dụ: Theo thông tin nhóm tham khảo số nhà 73/15 Dương Bá Trạc, Phường - Quận - TPHCM vào năm 2007 mua nhà nát với giá 700 triệu đồng về sửa chữa lại thêm 100 triệu Chỉ sau tháng bán lại với giá tỷ đồng Như vậy có thể nói sự chênh lệch này quá lớn Vào năm 2006, 2007 tình trạng đầu xảy rất nhiều nơi Tình trạng mua nhà ở giá thấp rồi bán lại với giá cao xảy rất là phổ biến “Siêu lợi nhuận” động lực, niềm tin để hút nguồn vốn đổ vào đầu tư Thậm chí, có bất động sản giá đạt tới mốc siêu tưởng tượng bới giá trị lịch sử thương hiệu Ví dụ điển hình Hồ Chí Minh giá nhà trục đường Hàm Nghi, Đồng Khởi, Lê Lợi, nhà rao bán với giá khủng khiếp, tính mét vuông tỷ đồng, chí có nhiều nhà rao bán vàng Xuyên suốt hoạt động TTCK năm 2008 bàn luận sắc thuế mới: Thuế thu nhập từ đầu tư chứng khoán nhà đầu tư cá nhân Luật Thuế thu nhập cá nhân có hiệu lực kể từ 1/1/2009 từ thời điểm nhà đầu tư cá nhân TTCK phải nộp thuế thu nhập Đứng trước nguy phá sản Đi với suy giảm thị trường, năm 2008, hoạt động công ty chứng khoán quỹ đầu tư rơi vào khó khăn nhiều trường hợp lỗ lớn Hàng loạt CTCK thành lập phải thực cắt giảm nhân tìm kiếm đối tác nước nhằm trì khả tồn qua khủng hoảng tài môi trường cạnh tranh khốc liệt b Diễn biến thị trường vàng : Năm 2008 năm đầy biến động với thăng trầm kinh tế giới giá vàng nằm vòng xoáy biến động Năm 2008 năm đánh dấu đời phát triển mạnh mẽ sàn giao dịch vàng, 10 sàn giao dịch vàng vào hoạt động Việc đời sàn vàng, với sốt giá đợt đầu năm khiến lượng tiền lớn chảy từ chứng khoán sang Tuy nhiên, khốc liệt loại hình đầu tư khiến nhiều nhà đầu tư phải trắng tay Việc sàn vàng đời ạt thiếu quy định pháp lý cụ thể để quản lý sân chơi khiến cho không nhà đầu tư chịu thiệt thòi bị áp đặt quy định bất lợi Tin đồn đóng cửa sàn vàng khiến doanh nghiệp nhà đầu tư có tâm lý không tốt thị trýờng này, lẽ mà thị trường vàng có xu hướng hạ nhiệt TTO - Ngân hàng Nhà nước có văn triển khai ý kiến kết luận Thủ tướng quản lý hoạt động kinh doanh vàng, theo đóng cửa sàn vàng vào ngày 30-3-2010  Khi đó, có hội lựa chọn thị trường chứng khoán không nhiều hấp dẫn, sàn giao dịch vàng ngừng hoạt động, tỷ giá hối đoái ổn định Đây yếu tố khiến nhà đầu tư đổ xô vào thị trường bất động sản làm cho thị trường nóng lên hàng ngày Hiệu ứng lan toả trước bất động sản xem thị trường siêu lợi nhuận Thị trường bất động sản Việt Nam giai đoạn 2005 - 2007 Cảnh tượng người người tìm đất, công chức, nông dân bỏ bê công việc lên sàn giao dịch BĐS hay đóng vai trung gian môi giới kiếm hoa hồng Với giá đất lên diều gặp gió lúc đó, có tiền bỏ vào bất động sản sau tuần bạn có mức sinh lời năm gửi ngân hàng Mức sinh lời sức tưởng tượng nên làm cho có máu làm giàu nhanh khó lòng đứng chơi Một mà việc kiếm tiền diễn đơn giản nhanh chóng vậy, mọi người cũng đổ xô vào bất động sản tạo thành sức lan tỏa nhanh Chính diễn biến khứ nên Việt Nam lúc đứng trước mối đe doạ từ hậu nạn đầu tràn lan Một ví dụ điển hình mà nhóm thu thập làvào sáng 19-10-2010, phòng kinh doanh mở cửa cho khách hàng tham quan nhà mẫu đặt cọc mua nhà dự án The Vista (628C xa lộ Hà Nội, P.An Phú, Q.2, TP.HCM) Hàng chục xe xếp thành hai dãy đậu dọc tuyến đường trước khu vực dự án Hàng trăm xe gắn máy tải không chỗ nhận giữ Trước khu nhà mẫu, khách hàng rồng rắn xếp thành nhiều hàng dài đến đường song hành xa lộ Hà Nội, hàng chục bảo vệ dàn hàng ngang làm rào chắn để hạn chế người chen vào bên Số hộ dự kiến bán đợt 100 căn, giá bán thấp 1.600 USD/m2, sau giá bán bị đẩy lên 2300-2800 usd/m2, chí vị trí đẹp có giá lên đến 3000 usd/m2 để mua nhà phải đặt cọc từ 2000-5000 usd Có biên nhận đặt cọc sang tay sau đóng tiền với giá từ 10.000 - 12.000 USD/căn hộ Đây hình ảnh “khách hàng” ngồi chờ để đóng tiền đặt cóc với hàng chục bảo vệ giữ trật tự Đây vô số hình ảnh vào thời kỳ 2Hình ảnh lấy từ “Hỗn chiến giành quyền mua chung cư” trang web điện tử 24/7 http://www.tin247.com/hon_chien_gianh_quyen_mua_chung_cu_chua_xong_mong-3-21271086.html C HẬU QUẢ TỪ HOẠT ĐỘNG ĐẦU CƠ Đầu bất động sản làm giá nhà đất tăng dẫn đến hệ lụy sau: Không đáp ứng nhu cầu nhà cho đại phận dân cư Ở nhóm đề cập đến đối tượng người thu nhập thấp - người có nhu cầu cấp thiết nhà Tại hội thảo Tác động thị trường bất động sản lên thị trường tài Việt Nam, khuyến nghị sách tổ chức ngày 18/8 Thành phố Hà Nội phê duyệt giá nhà Sài Đồng 13,2 triệu đồng, Đặng Xá 11 triệu đồng, dự án vị trí xa trung tâm thành phố giá tầm 910 triệu/m2,với diện tích xây dựng từ 58-70m2, nhà thu nhập thấp giá 500 triệu Theo tính toán, thu nhập hộ phải > 13 triệu/tháng có khả mua hộ thu nhập thấp- hộ theo nhà nước quy định hộ gia đình có thu nhập cao Trích “Các tiêu chí phát triển thị trường bất động sản theo hướng bền vững” Tác giả Ths Nguyễn Thị Bích Hồng Ngay nhà thu nhập thấp bị bán cho sai đối tượng, họ người đầu mua mức ưu đãi bán lại quy định thời hạn bán hết hiệu lực Tác động đến mặt kinh tế: Chi phí sản xuất tăng: Giá nhà đất tăng đẩy chi phí sản xuất, chi phí ăn tăng làm tăng giá a hàng hóa, dịch vụ  xuất giảm giá sản phẩm bị đẩy lên, tiêu dùng sản phẩm nội địa giảm khả cạnh tranh giá yếu so với sản phẩm ngoại b Gây lạm phát: Bất động sản coi nguồn nhiên liệu đầu vào hoạt động sản xuất kinh doanh, gia tăng giá bất động sản gây tượng dây chuyền, mặt hàng khác tăng theo c Ảnh hưởng đến hệ thống ngân hàng thương mại: Việc cho vay tín dụng chấp cho cá nhân mà tổ chức tín dụng thực dễ dẫn đến việc người có tài sản chấp vay vay nhiều lần Trong người vay có người vay nhu cầu thật sự, có người vay để mua bán lại bất động sản kiếm lời làm méo mó thị trường Nhưng tình hình kinh tế nay, thị trường bất động sản gần đóng băng khoản vay đối tượng mà khả chi trả trở thành khoản nợ xấu ngân hàng D GIẢI PHÁP CHỐNG ĐẦU CƠ BẤT ĐỘNG SẢN Một số giải pháp nước giới để chống đầu bất động sản a Trung Quốc: Lần Trung Quốc áp thuế bất động sản bên mua để cố gắng kiềm chế giá nhà tăng kỷ lục chống lạm phát Biện pháp có hiệu lực kể từ ngày 28/1/2011 áp dụng người mua nhà thứ hai Thượng Hải Trùng Khánh Thuế phải nộp hàng năm vào khoảng 0,4-1,2% giá nhà mua, tùy thuộc vào giá so sánh với mức trung bình thị trường Bên cạnh để hạn chế đầu cơ, Thượng Hải, người mua nhà thứ hai phải nộp thuế từ 0,4- 0,6% giá trị nhà Tại thành phố Trùng Khánh, mức thuế cao vào khoảng 0,5-1,2% b Singapore: Singapore có biện pháp chống đầu nhà đất mới, nhằm làm nguội bớt thị trường bất động sản tư nhân, bối cảnh tốc độ tăng trưởng kinh tế hai số quốc gia gia tăng áp lực lên nhu cầu Một biện pháp người bán nhà hộ năm sau mua phải đóng thuế 3% giá trị bán lại Đối với người mua khoản vay chưa toán, số tiền mặt tối thiểu phải trả tăng từ lên 10% giá trị nhà, bên cạnh đó, số tiền tối đa ngân hàng vay mua nhà giảm từ 80% xuống 70% Mục tiêu phủ Singapore đảm bảo ổn định thị trường bất động sản, nơi giá biến động theo quy tắc kinh tế, đồng thời khẳng Số liệu lấy “Trung Quốc kiềm chế đầu bất động sản” báo điện tử tamnhin.net http://tamnhin.net/Batdongsan/8397/Trung-Quoc-kiem-che dau-co-bat-dong-san.html định biện pháp nhằm làm dịu thị trường bất động sản, ngăn chặn hành vi đầu (mua tài sản tín dụng có lãi suất thấp, sau nhanh chóng bán lại để thu lời) khuyến khích người dân thận trọng việc mua bất động sản Những biện pháp phủ Singapore làm chậm đà tăng giá bất động sản, đồng thời đem đến hội mua nhà cho người có nhu cầu thật Các giải pháp gợi ý cho tình hình bất động sản Việt Nam nhằm chống lại hoạt động đầu a Đánh thuế vào giá trị của bất động sản: Mô hình thứ nhất, xây dựng sắc thuế đánh hàng năm vào giá trị (hoặc giá trị ròng) toàn tài sản chịu thuế, gọi thuế cải, thuế tài sản Mô hình thứ hai, xây dựng sắc thuế khác đánh hàng năm vào giá trị tài sản chịu thuế khác với tên gọi gắn với tài sản chịu thuế như: thuế đất, thuế nhà, thuế bất động sản, thuế phương tiện… Mô hình thứ ba, thuế tài sản thiết kế theo hình thức kết hợp hai mô hình trên, thuế tài sản đánh vào giá trị tài sản chịu thuế có sắc thuế khác điều chỉnh tài sản đặc biệt như: đất, tài sản thừa kế, biếu tặng.5 b Kiểm soát dòng vốn đầu tư Theo báo cáo Ngân hàng Nhà nước, dư nợ cho vay bất động sản chiếm trung bình khoảng 10% tổng dư nợ toàn hệ thống Đến 31/12/2010, tổng Thông tin phân tích dựa số liệu “Singapore công bố biện pháp chống đầu nhà đất” báo điện tử cafeland.vn http://cafeland.vn/tin-tuc/8-1073-singapore-cong-bo-nhung-bien-phap-chong-dau-co-nhadat.html Các mô hinh ông Nguyễn Đình Chiến - giảng viên Khoa Thuế Hải quan – Học viện Tài đưa dự thảo Luật Thuế tài sản, thông tin lấy từ trang: http://www.dianam.vn/pni337.html dư nợ cho vay bất động sản đạt khoảng 228.000 tỷ đồng, tăng 23,5% so với 31/12/2009 Trong số này, có phân định tỷ lệ vay loại hình bất động sản, lại chưa phân biệt loại hàng hóa thiết yếu không thiết yếu, dẫn đến vốn tập trung nhiều vào dự án nhà cao cấp, bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng Khi thị trường bão hòa, nguyên nhân dễ gây đổ vỡ, "bong bóng" giá Thực tế, Bộ Xây dựng thừa nhận, thị trường nhà năm vừa qua có phát triển cân đối Thể doanh nghiệp trọng nhiều vào đầu tư loại nhà cao cấp Đến nay, nguồn cung loại nhà giá cao (nhất chung cư cao cấp) dư thừa nhu cầu có khả toán thực tế thấp, mà nguồn cung nhà giá thấp, đáp ứng nhu cầu số đông lại thiếu Hơn nữa, việc cho vay tín dụng chấp cho cá nhân mà tổ chức tín dụng thực dẫn đến thực tế: người có tài sản chấp vay vay nhiều lần với mục đích đầu tư, đầu Do đó, quan quản lý đầu ngành cho rằng, bối cảnh siết chặt tín dụng, lãi suất tăng cao nay, để thị trường phát triển ổn định, không trở thành nhân tố gây lạm phát cao, đồng thời không bị "sốc" dẫn đến "đóng băng" thị trường, cốt lõi cần phải đưa tiêu chí cho vay ưu tiên cho vay đối tượng có nhu cầu thực, dự án có tính khoản cao Hạn chế cho vay dự án cao cấp c Xoá bỏ hình thức chia lô, bán nền, bán nhà xây thô Qua khảo sát tình hình sử dụng nhà 18 dự án phát triển nhà ở, khu đô thị địa bàn Hà Nội vừa qua, Bộ Xây dựng đưa số, hộ nhà chung cư cao tầng có tỷ lệ đưa vào sử dụng đạt xấp xỉ 100%, tỷ lệ nhà liên kế đưa vào sử dụng đạt 80% thấp nhà biệt thự với tỷ lệ đưa vào sử dụng đạt 58% Tỷ lệ nhà đưa vào sử dụng đạt thấp, đặc biệt nhà loại biệt thự, nhà liên kế, chủ yếu dự án có vị trí xa trung tâm Điều gây lãng phí, làm mỹ quan, trật tự đô thị, ảnh hưởng xấu đến tâm lý xã hội Nguyên nhân đề cập cấu nhà dự án chưa hợp lý, hạ tầng kỹ thuật hạ tầng xã hội thiếu đồng bộ; tượng đầu tích trữ tài sản phổ biến Đặc biệt, tình trạng dự án phát triển nhà xây dựng hạ tầng kỹ thuật, sau phân lô, bán cho người mua nhà tự xây dựng bán nhà xây thô để người dân tự hoàn thiện, dẫn đến có nhiều dự án chậm tiến độ, sai quy hoạch, gây lãng phí tài nguyên đất đai vốn đầu tư xã hội Do đó, Bộ kiến nghị: xóa bỏ hình thức chia lô, bán nền, bán nhà xây thô dự án phát triển nhà đô thị, chủ đầu tư phải có trách nhiệm hoàn thiện nhà trước bàn giao cho khách hàng Đi kèm với đó, xây dựng chế tài xử phạt chủ đầu tư bán nhà xây thô không thực tốt việc xây dựng hạ tầng kỹ thuật đồng bộ; ban hành sách thuế đủ mạnh để hạn chế tình trạng đầu nhà, đất mà không đưa vào sử dụng gây lãng phí làm mỹ qua đô thị Ngoài ra, tăng tỷ lệ nhà chung cư cao tầng với quy mô diện tích hộ đa dạng (các dự án phát triển nhà Hà Nội, TP.HCM có tỷ lệ nhà chung cư 80%), phát triển mạnh nhà cho thuê; mở rộng phương thức Nhà nước tổ chức giải phóng mặt bằng, xây dựng hạ tầng kỹ thuật sau đấu giá quyền sử dụng đất để đảm bảo công khai minh bạch, loại bỏ hoàn toàn chế "xin-cho" kiến nghị nhấn mạnh d Chống tham nhũng để ổn định giá đất Phải liệt chống tham nhũng để giúp cho giá đất đai ổn định, đảm bảo giá ảo Mấu chốt tình trạng đầu đến từ hai phía, có lỏng lẻo nhà nước Sự hám lợi phận người dân tiền, nhiều Về phía nhà nước cần mạnh tay để hạn chế tình trạng đầu cơ, giá ảo Đồng thời phải để ý thức công dân phải nâng cao nữa, giúp toàn xã hội kiềm chế lòng tham, hạn chế hành vi sai trái Nhà nước thừa nhận việc đầu thị trường bất động sản phổ biến để khắc phục việc phải có hệ thống giải pháp, trước hết việc quản lý hồ sơ đất đai minh bạch, rõ ràng dễ tiếp cận Phải có loạt sách điều tiết, thuế hệ thống thuế có nhiều bất cập, chưa đồng bộ, đặc biệt quyền sử dụng đất, thuế giá trị gia tăng đất đai, chí thuế đất, nắm giữ tài sản Đứng mặt quản lý đất đai, phải xử lý đồng bộ, từ quy hoạch, xây dựng quy hoạch đến việc phân bổ lại đất đai, cân đối lại lao động, khoanh vùng quy hoạch lại để ổn định cho vùng mong giá nhà đất giảm xuống Tất nhiên kèm theo phải liệt chống tham nhũng để giúp cho giá đất đai ổn định, đảm bảo giá ảo Suy cho cùng, đầu đất đai hoạt động tất yếu thị trường bất động sản, nhà nước quản lý tất yếu đầu nhiều, làm chặt đầu Tình hình giá bất động sản bất thường Nhưng người ta dám bỏ nhiều tiền để mua mảnh đất? Bởi tiền họ kiếm dễ, người kiếm tiền sức lao động không mua nhà, đất Về mặt xã hội, 1m2 đất có giá tầm từ13 triệu đồng trở lên(so với giá nhà thu nhập thấp) người có nhu cầu thực để mua nhà với mức thu nhập hiện cũng không đủ tiền để mua, chẳng qua đồng tiền họ lấy từ cách dễ dàng nên họ chi dễ dàng Thế nên có tình trạng giá ảo đầu nhiều Tất nhiên, có vấn đề sách Nhà nước phải thỏa mãn nhu cầu sở hữu đất đai với tư cách người chủ sở hữu, nhà nước nắm hết toàn tài nguyên đất nước phải có trách nhiệm cung cấp hết cho người dân tài nguyên đó, giá đất tăng lên phản ánh cầu vượt cung nhà nước phải có biện pháp để hạn chế Còn vấn đề cung - cầu nhà nước phải xử lý theo hướng khác Phải kiểm tra đồng tiền mà doanh nghiệp, cá nhân mua tài sản Điều hoàn toàn nhà nước làm Tình trạng giá ảo đầu có liên quan tới nhóm lợi ích Họ hoạt động nhà nước không kiểm soát hệ thống sách chưa đủ mạnh để xử lý vấn đề Hiện thị trường thị trường đất đai sôi động, nhiều mối quan hệ nhiều chủ thể tham gia nên phức tạp nhiều Ngay chuyện kinh tế hóa ngành tài nguyên đất đai chủ trương có hai mặt Đất đai nên kinh tế hoá sở tảng kinh tế ổn định, tức phải đảm bảo an sinh có có ngành, nhánh để hoạt động Tình trạng sử dụng lãng phí, đầu cơ, tham nhũng đất đai nhiều Chính phủ yêu cầu phải làm rõ trách nhiệm tổ chức, cá nhân người đứng đầu tổ chức sử dụng đất có vi phạm để xử lý theo quy định Phải thúc đẩy công tác triển khai tra số tỉnh, thành đôn đốc bộ, ngành, địa phương tự kiểm tra, xử lý báo cáo Bộ để báo cáo Thủ tướng Tăng cường công tác tra, kiểm tra việc chấp hành pháp luật đất đai địa phương Về lâu dài cần tiếp tục hoàn thiện công cụ tài thuế phí nhằm xử lý tình trạng đầu cơ, ôm đất bỏ hoang Về mặt quản lý phải kiên hạn chế tối đa tiêu cực Cần tập trung xây dựng thực nhiệm vụ giải pháp cụ thể với mục xóa bỏ chế “xin - cho” Đây vấn đề lớn, có tính chiến lược, liên quan tới nhiều bên nhiều yếu tố, cần có ủng hộ, đồng thuận Bộ, ngành, địa phương ,nên cần phải thúc đẩy nhanh chóng Ngoài giải pháp tăng cường tạo quỹ đất Nhà nước để phục vụ đấu giá quyền sử dụng đất để tăng nguồn thu cho ngân sách nhà nước, tạo môi trường thuận lợi, thông thoáng để khuyến khích nhà đầu tư nước yên tâm đầu tư sản xuất, kinh doanh lâu dài Việt Nam Một giải pháp phải thực tiếp tục hoàn thiện công cụ tài thuế phí Đây giải pháp để xóa bỏ tình trạng đầu cơ, lãng phí đất đai X KẾT LUẬN Nhìn chung, Việt Nam nay, nạn đầu không tràn lan trước, nhiên thị trường bất động sản phải gánh chịu nhiều hậu mà hoạt động mang lại Chính vậy, phủ cần có sách công cụ hợp lý để điều tiết thị trường vượt qua giai đoạn Bên cạnh đó, trước hiệu ứng tiêu cực khủng hoảng kinh tế, thị trường Bất Động Sản Việt Nam chịu ảnh hưởng nặng nề rơi vào tình trạng ảm đạm suốt năm qua Nạn đầu lướt sóng bất động sản làm giá nhà ngày tăng Là nước có dân số đông, nhu cầu nhà nước mức cao Người dư vốn mua nhà chờ giá lên, người thiếu nhà lại lận đận khắp nơi bươn chải với mong ước nhà Những giải pháp mà nhóm đưa kết trình tìm hiểu, khảo sát chọn lọc từ nhiều nguồn thông tin liệu khác nhau, giải pháp có tính chất gợi ý cho việc giải tình trạng đầu bất động sản Việt Nam XI TÀI LIỆU THAM KHẢO http://baomoi.com “Chỉ số giá nhà/thu nhập Việt Nam gấp 6-8 lần trung bình giới” http://landtoday.net/vn/nghiencuutt/phantichnganh/14060/chi-so-gia-nhaothu-nhap-cua-viet-nam-qua-cao.aspx “Chỉ số giá nhà thu nhập Việt Nam cao” Báo cáo nghiên cứu thị trường nhà quý II-2011, ngày 1/07/2011 Công ty Colliers Phát biểu Thứ trưởng Bộ xây dựng Nguyễn Trần Nam hội thảo Tác động thị trường bất động sản lên thị trường tài Việt Nam ngày 18/08/2011 Trích “Các tiêu chí phát triển thị trường bất động sản theo hướng bền vững” Tác giả Ths Nguyễn Thị Bích Hồng http://vietnamnet.vn/vn/kinh-te/22111/nha-thu-nhap-thap lung-linh-noi- that -xe-hop-.html http://tamnhin.net/Batdongsan/8397/Trung-Quoc-kiem-che dau-co-bat- dong-san.html http://cafeland.vn/tin-tuc/8-1073-singapore-cong-bo-nhung-bien-phap- chong-dau-co-nha-dat.html http://www.saigonhouses.com/print_preview.php?rq=cms&cmsID=6952 10 http://vef.vn/2011-05-15-la-liet-biet-thu-bo-hoang-do-dau-co 11 http://kinhtevadubao.vn/p0c291n9796/gia-nha-dat-qua-cao-do-mot-songuoi-kiem-tien-qua-de.htm 12 http://www.tin247.com/hon_chien_gianh_quyen_mua_chung_cu_chua_xon g_mong-3-21271086.html [...]... Khi đó, có rất ít cơ hội lựa chọn khi thị trường chứng khoán khi không còn nhiều hấp dẫn, sàn giao dịch vàng ngừng hoạt động, tỷ giá hối đoái đã ổn định Đây là những yếu tố khiến nhà đầu tư đổ xô vào thị trường bất động sản và làm cho thị trường này nóng lên hàng ngày 3 Hiệu ứng lan toả do trước đây bất động sản được xem là một thị trường siêu lợi nhuận Thị trường bất động sản Việt Nam giai đoạn 2005... để thu lời) và khuyến khích người dân thận trọng hơn trong việc mua bất động sản Những biện pháp trên của chính phủ Singapore sẽ làm chậm đà tăng giá của bất động sản, đồng thời đem đến cơ hội mua nhà cho những người có nhu cầu thật sự 4 2 Các giải pháp gợi ý cho tình hình bất động sản Việt Nam hiện nay nhằm chống lại hoạt động đầu cơ a Đánh thuế vào giá trị của bất động sản: Mô hình thứ nhất,... của thị trường bất động sản, nơi giá cả biến động theo những quy tắc cơ bản của nền kinh tế, đồng thời khẳng 3 Số liệu này được lấy trong bài “Trung Quốc kiềm chế đầu cơ bất động sản tại báo điện tử tamnhin.net http://tamnhin.net/Batdongsan/8397/Trung-Quoc-kiem-che dau-co-bat-dong-san.html định những biện pháp mới là nhằm làm dịu thị trường bất động sản, ngăn chặn hành vi đầu cơ (mua tài sản bằng tín... http://www.tin247.com/hon_chien_gianh_quyen_mua_chung_cu_chua_xong_mong-3-21271086.html C HẬU QUẢ TỪ HOẠT ĐỘNG ĐẦU CƠ Đầu cơ bất động sản sẽ làm giá nhà đất tăng dẫn đến các hệ lụy sau: 1 Không đáp ứng được nhu cầu về nhà ở cho đại bộ phận dân cư Ở đây nhóm chỉ đề cập đến đối tượng là người thu nhập thấp - người có nhu cầu cấp thiết về nhà ở Tại hội thảo Tác động của thị trường bất động sản lên thị trường tài chính Việt Nam, những khuyến nghị chính sách tổ chức... Báo cáo nghiên cứu về thị trường nhà ở trong quý II-2011, ngày 1/07/2011 4 của Công ty Colliers Phát biểu của Thứ trưởng Bộ xây dựng Nguyễn Trần Nam tại hội thảo Tác động của thị trường bất động sản lên thị trường tài chính Việt Nam ngày 5 18/08/2011 Trích trong “Các tiêu chí phát triển thị trường bất động sản theo hướng bền 6 vững” Tác giả Ths Nguyễn Thị Bích Hồng http://vietnamnet.vn/vn/kinh-te/22111/nha-thu-nhap-thap... được Tất nhiên kèm theo đó phải quyết liệt chống tham nhũng để giúp cho giá đất đai được ổn định, đảm bảo không có giá ảo Suy cho cùng, đầu cơ đất đai là một hoạt động tất yếu của thị trường bất động sản, nếu nhà nước quản lý kém thì tất yếu đầu cơ sẽ nhiều, nếu làm chặt thì đầu cơ ít Tình hình giá cả bất động sản hiện nay rất bất thường Nhưng tại sao người ta dám bỏ ra rất nhiều tiền chỉ để mua... khả năng chi trả sẽ trở thành khoản nợ xấu đối với ngân hàng D GIẢI PHÁP CHỐNG ĐẦU CƠ BẤT ĐỘNG SẢN 1 Một số giải pháp được các nước trên thế giới để chống đầu cơ bất động sản a Trung Quốc: Lần đầu tiên Trung Quốc áp thuế bất động sản đối với bên mua để cố gắng kiềm chế giá nhà tăng kỷ lục và chống lạm phát Biện pháp này có hiệu lực kể từ ngày 28/1/2011 và áp dụng đối với những người mua căn nhà thứ... những giải pháp này có tính chất gợi ý cho việc giải quyết tình trạng đầu cơ bất động sản tại Việt Nam hiện nay XI TÀI LIỆU THAM KHẢO 1 http://baomoi.com bài “Chỉ số giá nhà/thu nhập Việt Nam gấp 6-8 lần trung 2 bình thế giới” http://landtoday.net/vn/nghiencuutt/phantichnganh/14060/chi-so-gia-nhaothu-nhap-cua-viet -nam- qua-cao.aspx “Chỉ số giá nhà thu nhập của Việt 3 Nam quá cao” Báo cáo nghiên cứu về thị. .. Diễn biến của thị trường vàng và chứng khoán giai đoạn 2008 khiến các nguồn vốn đổ xô vào thị trường bất động sản nhà ở và cao ốc văn phòng tạo nên nguồn cung lớn cho thị trường hiện tại a Diễn biến của thị trường chứng khoán năm 2008: (Biểu đồ được lấy tại báo điện tử vnexpress.net bài “Diễn biến thị trường chứng khoán 2008) Theo biểu đồ ta thấy được rằng từ năm 2005- cuối năm 2007 thị trường tăng mạnh... như thuế và phí Đây cũng là giải pháp cơ bản để xóa bỏ tình trạng đầu cơ, lãng phí đất đai X KẾT LUẬN Nhìn chung, tại Việt Nam hiện nay, nạn đầu cơ đã không còn tràn lan như trước, tuy nhiên thị trường bất động sản vẫn đang và sẽ phải gánh chịu nhiều hậu quả mà hoạt động này mang lại Chính vì vậy, chính phủ cần có những chính sách và công cụ hợp lý để điều tiết thị trường vượt qua giai đoạn này Bên cạnh ... cấu thị trường bất động sản Việt Nam Để giải tượng đầu bất động sản nhà nước cần có giải pháp sách để can thiệp vào thị trường bất động sản? IV GIẢ THUYẾT NGHIÊN CỨU - Nguyên nhân dẫn đến nạn đầu. .. xuất giải pháp, ý kiến để giải nạn đầu thúc đẩy thị trường bất động sản Việt Nam phát triển bền vững III CÂU HỎI NGHIÊN CỨU Nguyên nhân dẫn đến nạn đầu bất động sản Việt Nam nay? Hậu nạn đầu ảnh... nguồn cung lớn cho thị trường o Hiệu ứng lan toả trước bất động sản xem thị trường siêu lợi nhuận Hậu nạn đầu làm cho thị trường bất động sản Việt Nam: o Không đáp ứng nhu cầu nhà cho đại phận