Đang tải... (xem toàn văn)
Tùng Jhon là một Việt kiều định cư ở Mỹ từ năm 1998 nhưng vẫn còn một người chị gái sống tại thành phố Hồ Chí Minh. Sau 12 lần về thăm Việt Nam và tìm hiểu thì Tùng Jhon biết được chính sách của Nhà nước Việt Nam cho Việt kiểu mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở Việt Nam. Tùng Jhon quyết định mua nhà ở thành phố Hồ Chí Minh và đến Văn phòng Luật sư Công Lý để nhờ tư vấn pháp luật. Với tư cách là luật sư công tác tại Văn phòng Luật sư Công Lý và được giao nhiệm vụ tư vấn, Anh (Chị) hãy cho biết:1.Khi tiếp xúc, gặp gỡ với Tùng Jhon, Anh (Chị) cần phải làm những việc gì? Vì sao?2.Để giải quyết yêu cầu của khách hàng, Anh (Chị) phải sử dụng những kỹ năng cụ thể nào khi tư vấn pháp luật đất đai?”
MỤC LỤC ĐẶT VẤN ĐỀ Hiện nay, người Việt Nam định cư nước ngồi có nhu cầu trở Việt Nam sinh sống, làm việc ngày tăng, nhu cầu nhà ở, đất để ổn định sống đối tượng vấn đề quan trọng, Nhà nước quan tâm tạo điều kiện Pháp luật nước ta có quy định cụ thể điều kiện, thủ tục để người Việt Nam định cư nước quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất Việt Nam Để hiểu rõ nắm bắt cách xác quy định đó, để thuận tiện việc giao dịch vấn đề này, cần tới hướng dẫn chi tiết, cụ thể chuyên viên tư vấn pháp luật (những người có kiến thức sâu rộng lĩnh vực) Bởi lý này, em xin sâu vào tình cụ thể sau: “Bài 3: Tùng Jhon Việt kiều định cư Mỹ từ năm 1998 người chị gái sống thành phố Hồ Chí Minh Sau 12 lần thăm Việt Nam tìm hiểu Tùng Jhon biết sách Nhà nước Việt Nam cho Việt kiểu mua nhà gắn liền với quyền sử dụng đất Việt Nam Tùng Jhon định mua nhà thành phố Hồ Chí Minh đến Văn phịng Luật sư Công Lý để nhờ tư vấn pháp luật Với tư cách luật sư công tác Văn phịng Luật sư Cơng Lý giao nhiệm vụ tư vấn, Anh (Chị) cho biết: Khi tiếp xúc, gặp gỡ với Tùng Jhon, Anh (Chị) cần phải làm việc gì? Vì sao? Để giải yêu cầu khách hàng, Anh (Chị) phải sử dụng kỹ cụ thể tư vấn pháp luật đất đai?” GIẢI QUYẾT VẤN ĐỀ Khi tiếp xúc, gặp gỡ Tùng Jhon, Anh (Chị) cần phải làm việc gì? Tiếp xúc với khách hàng tìm hiểu yêu cầu tư vấn ví người tìm đường để mở cánh cửa cho Luật sư mở cánh cửa nào: hợp đồng dịch vụ pháp lý thành công, hay hợp đồng đáp ứng lợi ích mà khơng đảm bảo lợi ích khách hàng, chẳng cả… phụ thuộc vào kĩ luật sư Khách hàng không quay lại với luật sư gây cho họ ấn tượng không tốt lần tiếp xúc Bởi vậy, tiếp xúc khách hàng bước đệm vô quan trọng tư vấn pháp luật Trước tiên, với tư cách luật sư cơng tác Văn phịng Luật sư Cơng Lý giao nhiệm vụ tư vấn cho ông Tùng Jhon – Việt kiều định cư Mỹ từ năm 1998, cần phải tạo cho khách hàng ấn tượng tác phong chững chạc, lịch sự, thân thiệt, cởi mở nhiệt tình khả kiến thức vững vàng Những tiêu chuẩn thực chất khơng khó khăn để luật sư tạo ấn tượng với khách hàng phần khơng thể thiếu nghề luật sư Một điểm lưu ý khác, ông Tùng Jhon sống nước ngồi lâu năm nên gần thơng tin văn phịng Luật sư Cơng Lý mà ông biết tương đối hạn hẹp, để tăng tin tưởng cho khách hàng, nên ý tới cách trí xếp bàn làm việc tiếp xúc khách hàng (trưng bày cấp, chứng chỉ,… vị trí trang trọng dễ nhìn; bàn làm việc phải có sách luật, số luật nước ngoài;….) Sau chào hỏi, giới thiệu, đưa card hỏi thông tin ông Tùng Jhon, phải thông báo cho ông thời gian dự kiến để tiếp khách hàng nghe ông trình bày sơ nội dung vụ việc Nhận thấy, ơng Jhon sống, làm việc nước ngồi nhiều năm có tìm hiểu sơ sách Nhà nước cho Việt kiều mua nhà gắn liền với quyền sử dụng đất Việt Nam; điều cho thấy ơng người có tác phong làm việc tương đối rõ ràng, rành mạch Do làm việc với ông, cần tỏ người có lĩnh kiến thức pháp luật Việt Nam, có uy tín thâm niên ngành, người bảo vệ quyền lợi cho khách hàng phù hợp với pháp luật Việt Nam Ơng Jhon khơng hài lòng làm việc mà dựa theo quan điểm cá nhân hay có biểu lợi dụng mối quen biết Với trường hợp tư vấn trực tiếp mà chưa có thơng tin vụ việc Chúng ta cần vừa nghe thơng tin vừa vận dụng kinh nghiệm để phán đốn loại việc khách hàng u cầu, tư đưa câu hỏi dẫn dắt trình bày ông Tùng Jhon cho ngắn gọn, súc tích trọng tâm Cần ý dùng từ ngữ dễ hiểu, ngắn gọn, tránh dùng nhiều từ chuyên ngành phức tạp nhằm khai thác thông tin cách thuận lợi Ngồi ra, suốt q trình tư vấn, phải luôn giữ thái độ thân thiện, tơn trọng ơng Tùng Jhon, khiến khách hàng cảm thấy gần gũi, an tâm Cần sử dụng kỹ biểu cảm phi ngôn ngữ, ánh mắt, cử chỉ, khuôn mặt để thể tơn trọng, thấu hiểu khách hàng Bởi lẽ, việc kỹ biểu cảm phi ngôn ngữ có ý nghĩa vơ quan trọng; có thể, ánh mắt, cử hay biểu nét mặt người tư vấn đủ để khách hàng tin tưởng từ người tư vấn khai thác cách đầy đủ thông tin liên quan đến vụ việc mà tư vấn Để giải yêu cầu khách hàng, Anh (Chị) phải sử dụng kỹ 2.1 cụ thể tư vấn pháp luật đất đai? Kỹ gặp gỡ, tiếp xúc với khách hàng Để nắm bắt yêu cầu khách hàng giai đoạn người tư vấn tiếp xúc khách hàng, tiếp xúc khách hàng cần phải nắm bắt việc mà khách hàng trình bày, cố gắng gợi mở để khách hàng trình bày đầy đủ thật việc mà khách hàng yêu cầu tư vấn Về kỹ này, trường hợp 2.2 ông Tùng Jhon, phân tích chi tiết Kỹ lắng nghe, kỹ ghi chép kỹ đặt câu hỏi Mục đích Luật sư sử dụng kỹ nhằm giúp họ nắm bắt thông tin bản, thiết yếu liên quan đến vụ việc, qua vận dụng thông tin nắm để thực bước sau q trình tư vấn Nếu Luật sư không vận dụng tốt kỹ dễ dàng xảy trường hợp thơng tin mà Luật sư thu thập bị thiếu khiến cho việc tư vấn không thực đạt hiệu Biểu kỹ lắng nghe, biểu rõ rệt thơng qua ngơn ngữ hình thể Luật sư Đối với tình này, tình tiết khơng q phức tạp, nhiên, nghe ơng Tùng Jhon trình bày, phải thể thái độ tập trung, ánh mắt, nét mặt hay cử phải thể rõ ý, tơn trọng khách hàng Ngồi ra, cần linh hoạt sử dụng lồng ghép kỹ ghi chép cách hợp lý Trường hợp vấn đề vướng mắc cần làm rõ, thơng tin cịn thiếu,… tiến hành đặt câu hỏi ơng Jhon để hồn thiện thêm hồ sơ vụ việc, từ tạo sở vững giúp tư vấn hiệu sau Tuy nhiên, việc đặt câu hỏi không tiến hành cách tùy tiện mà cần phải có chọn lọc hỏi câu quan trọng Kỹ thể chỗ phải đặt câu hỏi thời điểm, đặt câu hỏi phải thật hợp lí tránh tình trạng ngắt lời ơng Jhon ơng trình bày (điều thể tính thiếu chun nghiệp Luật sư) Bên cạnh đó, phải hỏi vấn đề, không sâu vào đời tư khách hàng thực khơng cần thiết, tránh câu hỏi không liên quan đến vấn đề khách hàng Chúng ta hỏi ơng Tùng Jhon câu hỏi mang tính chất khai thác thơng tin sau: “Ơng Tùng Jhon có vợ cơng dân Việt Nam sinh sống nước có giấy tờ chứng nhận kết quan có thẩm quyền Việt Nam nước cấp kèm theo hộ thường trú giấy chứng minh nhân dân vợ công dân Việt Nam nước hay khơng?”; “Cơng việc ơng gì? Ơng có giữu chức vụ nhà văn hóa, nhà khoa học, bao gồm: người phong học hàm, học vị khoa học, giáo dục, văn hóa – nghệ thuật, thể dục – thể thao Việt Nam nước ngoài, chuyên gia lĩnh vực kinh tế - xã hội làm việc Việt Nam Các đối tượng phải lãnh đạo Đảng, Nhà nước, Bộ trưởng, Thủ trưởng quan ngang Bộ, quan thuộc Chính phủ, Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, Thủ trưởng trường đại học, cao đẳng, học viện, viện nghiên cứu Việt Nam mời làm chuyên gia, cộng tác viên, giảng dạy có xác nhận quan, tổ chức mời việc đối tượng làm việc quan, tổ chức hay không”; ông Tùng Jhon quốc tịch Việt Nam hay chưa;… 2.3 Kỹ tra cứu văn pháp luật liên quan Ngay nghe khách hàng trình bày vụ việc, cần phải tự xây dựng đầu vấn đề liên quan đến văn pháp luật Sau thâu tóm tồn việc, hiểu rõ tình tiết quan trọng vụ việc, bắt tay vào việc tra cứu quy định pháp luật Trong tình này, số văn pháp luật cần nghiên cứu kỹ là: - Luật đất đai năm 2013; - Luật nhà 2014; - Nghị định 99/2015/NĐ-CP Nghị định quy định chi tiết hướng dẫn thi hành số điều Luật nhà 2014 - Thông tư 19/2016/TT-BXD hướng dẫn thực luật nhà Nghị định 2.4 99/2015/NĐ-CP Hướng dẫn luật nhà Kỹ phân tích tổng hợp thông tin Đây kỹ đảm bảo cho việc khai thác tối đa thông tin khách hàng, tìm vấn đề pháp lý liên quan để hướng tới mục đích cuối đưa lời tư vấn để giải vấn đề khách hàng Trên sở thơng tin mà có từ việc vận dụng kỹ Luật sư thực việc phân tích thơng tin để tìm mấu chốt, vướng mắc để việc tư vấn đảm bảo tính xác, phù hợp với yêu cầu khách hàng Việc phân tích phải thực đảm bảo tính logic dễ hiểu cho khách hàng để họ nghe hiểu mà Luật sư nói Trường hợp này, cần phải biết cách móc nối quy định pháp luật có liên quan (như liệt kê trên) vấn đề mua nhà gắn liền với quyền sử dụng đất Việt kiều, đồng thời đối chiếu chúng với tình hình thực tế ơng Jhon; từ đó, tìm hướng tư vấn phù hợp ơng Jhon thủ tục, cách thức mua nhà gắn liền với quyền sử dụng đất dành cho Việt kiều 2.5 Kỹ xử lý yêu cầu khách hàng Tùy theo tình hình cung cấp thơng tin, chứng cứ, tài liệu ông Tùng Jhon mà có biện pháp củng cố lại hồ sơ vụ việc để hồn thiện nhất; sau vào xử lý yêu cầu ông Là Luật sư tư vấn, bên cạnh việc giải yêu cầu khách hàng cần thiết phải giải thích, phân tích cho khách hàng hiểu quy định pháp luật Bên cạnh đó, q trình xử lý yêu cầu cần tuân thủ theo nguyên tắc nghề nghiệp Cụ thể là: nguyên tắc tuân thủ pháp luật, nguyên tắc xung đột lợi ích, nguyên tắc trách nhiệm giữ gìn bí mật thơng tin khách hàng, ngun tắc trung thực khách quan Việc xử lý yêu cầu nên định hướng, trình bày, xếp rõ ràng, mạch lạc riêng vào sổ, đính kèm tài liệu liên quan cách khoa học Điều vừa thể tính chuyên nghiệp Luật sư tư vấn vừa giúp Luật sư nhanh chóng xem xét, nghiên cứu lại vụ việc cần thiết Trong tình này, ơng Tùng Jhon muốn tìm đến văn phịng Luật sư Cơng lý để hỏi làm để ơng mua nhà gắn liền với quyền sử dụng đất thành phố Hồ Chí Minh; hỏi thủ tục, cách thức để ơng mua nào;… Cần lưu ý rằng, theo Điều Luật nhà 2014 quy định điều kiện công nhận quyền sở hữu nhà có quy định: “1 Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân nước; người Việt Nam định cư nước ngồi phải phép nhập cảnh vào Việt Nam; tổ chức, cá nhân nước ngồi phải có đủ điều kiện quy định Điều 160 Luật Có nhà hợp pháp thơng qua hình thức sau đây: a) Đối với tổ chức, hộ gia đình, cá nhân nước thơng qua hình thức đầu tư xây dựng, mua, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế, nhận góp vốn, nhận đổi nhà hình thức khác theo quy định pháp luật; b) Đối với người Việt Nam định cư nước ngồi thơng qua hình thức mua, th mua nhà thương mại doanh nghiệp, hợp tác xã kinh doanh bất động sản (sau gọi chung doanh nghiệp kinh doanh bất động sản); mua, nhận tặng cho, nhận đổi, nhận thừa kế nhà hộ gia đình, cá nhân; nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất dự án đầu tư xây dựng nhà thương mại phép bán để tự tổ chức xây dựng nhà theo quy định pháp luật; …” Và theo quy định khoản Điều 186 Luật đất đai 2013 người Việt Nam định cư nước ngồi ơng Tùng Jhon thuộc đối tượng có quyền sở hữu nhà theo quy định pháp luật nhà có quyền sở hữu nhà gắn liền với quyền sử dụng đất Việt Nam Như vậy, để sở hữu nhà Việt Nam, ông Tùng Jhon phải quan có thẩm quyền Việt Nam cho phép nhập cảnh vào Việt Nam, cho phép cư trú Việt Nam từ tháng trở lên có quyền sở hữu nhà gắn liền với quyền sử dụng đất Việt Nam Tuy nhiên, theo Điều Luật đất đai 2013, ông Tùng Jhon để phép nhận quyền sử dụng đất Việt Nam phải tuân theo pháp luật quốc tịch; trường hợp ông thơi quốc tịch Việt Nam khơng phép nhận quyền sử dụng đất Việt Nam Trường hợp ông Tùng Jhon định cư nước giữ quốc tịch Việt Nam đươc nhận quyền sử dụng đất Việt Nam theo quy định Điều 169 Luật đất đai 2013 Dựa vào quy định kết hợp với thông tin ông Tùng Jhon cung cấp, phải xác định ông Tùng Jhon có đủ điều kiện mua nhà gắn liền với quyền sử dụng đất hay khơng, từ giúp ơng thực thủ tục để mua nhà gắn liền với đất thành phố Hồ Chí Minh 2.6 Kỹ đưa giải pháp, định hướng cho khách hàng Sau thâu tóm vấn đề, xây dựng cho sơ đồ logic xử lý yêu cầu khách hàng, nhiệm vụ cuối đưa – trình bày giải pháp, định hướng cho khách hàng – ông Tùng Jhon Ở giai đoạn này, với kỹ đưa giải pháp, định hướng cho khách hàng mình, luật sư tư vấn cần có khả truyền đạt tốt, cần cho khách hàng hiểu rõ vấn đề việc, để khách hàng biết rõ bước cần phải làm (nên làm) Cần lưu ý, thân luật sư tư vấn người đưa định hướng, khơng có quyền ép buộc hay bắt buộc khách hàng phải theo giải pháp Khi đưa giải pháp để khách hàng lựa chọn, cần giải thích rõ ưu nhược điểm giải pháp Xét tình huống, trình bày trên, theo quy định pháp luật, ông Tùng Jhon phép nhập cảnh Việt Nam công nhận quyền sở hữu nhà ông mua nhà thành phố Hồ Chí Minh theo ý muốn Đồng thời, ơng quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất (sau gọi chung Giấy chứng nhận) nhà Nhà cấp Giấy chứng nhận phải nhà có sẵn Theo điểm b, khoản Điều 119 Luật nhà quy định điều kiện bên tham gia giao dịch nhà ở, ông Tùng Jhon phải có đủ lực hành vi dân để thực giao dịch nhà theo quy định pháp luật Việt Nam, phải thuộc đối tượng sở hữu nhà Việt Nam theo quy định Luật không bắt buộc phải có đăng ký tạm trú nơi có nhà giao dịch Giấy tờ, thủ tục mà yêu cầu ông Tùng Jhon phải chuẩn bị sau: - Giấy tờ chứng minh: ông Tùng Jhon để mua nhà với tư cách người Việt Nam định cư nước sau: Trường hợp mang hộ chiếu Việt Nam phải cịn giá trị có đóng dấu kiểm chứng nhập cảnh quan quản lý xuất, nhập cảnh Việt Nam vào hộ chiếu Trường hợp mang hộ chiếu nước ngồi phải cịn giá trị, có đóng dấu kiểm chứng nhập cảnh quan quản lý xuất, nhập cảnh Việt Nam vào hộ chiếu kèm theo giấy tờ chứng minh quốc tịch Việt Nam Giấy tờ xác nhận gốc Việt Nam Sở Tư pháp tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương, quan đại diện Việt Nam nước ngoài, quan quản lý người Việt Nam nước cấp giấy tờ khác theo quy định pháp luật Việt Nam Nếu không chứng minh người Việt Nam định cư nước ngồi phải mua nhà Việt Nam với tư cách người nước với số hạn chế định - Sau ông Jhon mua nhà, cần làm thủ tục để xin cấp GCNQSHN (bản chất Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà, quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất tài sản khác gắn liền với đất), nộp hồ sơ tới Phịng đăng ký – thuộc UBND quận/huyện mà ơng Tùng Jhon mua thuộc thành phố Hồ Chí Minh Hồ sơ gồm: + Đơn đề nghị cấp Giấy (theo mẫu) + Hợp đồng mua bán nhà - có cơng chứng + Biên lai thu phí, lệ phí + Các giấy tờ chứng minh việc ông Tùng Jhon thuộc đối tượng sở hữu nhà Việt Nam; giấy tờ chứng minh nguồn gốc, quốc tịch Việt Nam ông Tùng Jhon; giấy chứng nhận đầy đủ lực hành vi dân hai bên Với tư cách luật sư tư vấn Văn phòng Luật sư Cơng Lý, có nhiệm vụ giải thích cho ông Tùng Jhon hiểu rõ loại giấy tờ trên, đồng thời hướng dẫn ông cách thức chuẩn bị giấy tờ cần thiết, chuẩn bị Đơn đề nghị cấp Giấy (theo mẫu) cho ông Tùng Jhon, Trên kỹ cần thiết thực tư vấn tình mà đề đưa ra, kỹ cần vận dụng cách linh hoạt có quan hệ mật thiết với A KẾT LUẬN Thông qua việc giải tình cụ thể, viết thể cách nhìn nhận mang tính cá nhân kỹ cần thiết phải có với tư cách luật sư tư vấn tư vấn cho khách hàng lĩnh vực đất đai; hạn chế định, mong góp ý, hướng dẫn từ phía thầy 10 B DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO Luật đất đai năm 2013; Luật nhà 2014; Nghị định 99/2015/NĐ-CP Nghị định quy định chi tiết hướng dẫn thi hành số điều Luật nhà 2014 Thông tư 19/2016/TT-BXD hướng dẫn thực luật nhà Nghị định 99/2015/NĐ-CP Hướng dẫn luật nhà Link tham khảo: http://www.luatsudiaoc.com/2015/07/viet-kieu-mua-nha-dat-tai-vietnam-tu-1-7-2015.html 11