MỤC LỤC Trang MỞ ĐẦU .3 CHƯƠNG MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ CĂN HỘ CHUNG CƯ VÀ HỢP ĐỒNG MUA BÁN CĂN HỘ CHUNG CƯ 1.1 Khái quát chung nhà chung cư hộ chung cư 1.1.1 Khái niệm nhà chung cư, hộ chung cư 1.1.2 Đặc điểm nhà chung cư, hộ chung cư 1.1.3 Phân loại nhà chung cư, hộ chung cư 12 1.2 Khái quát chung hợp đồng mua bán hộ chung cư 13 1.2.1 Khái niệm hợp đồng mua bán hộ chung cư 13 1.2.2 Đặc điểm hợp đồng mua bán hộ chung cư 14 1.2.3 Phân loại hợp đồng mua bán hộ chung cư 15 CHƯƠNG PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG MUA BÁN CĂN HỘ CHUNG CƯ 17 2.1 Quy định chủ thể giao kết hợp đồng mua bán hộ chung cư 17 2.1.1 Điều kiện chủ thể 17 2.1.2 Các loại chủ thể 19 2.2 Quy định nội dung hợp đồng mua bán hộ chung cư 24 2.2.1 Đối tượng Hợp đồng mua bán hộ chung cư 24 2.2.2 Quy định phần sở hữu chung sở hữu riêng 28 2.2.3 Quy định cách tính diện tích hộ chung cư .29 2.2.4 Các quy định kinh phí bảo trì nhà chung cư 31 2.2.5 Quy định giá phương thức toán 32 2.2.6 Quy định quyền nghĩa vụ bên hợp đồng mua bán hộ chung cư 32 2.3 Quy định hình thức hợp đồng mua bán hộ chung cư .35 2.4 Quy định hiệu lực hợp đồng 35 2.5 Quy định giải tranh chấp liên quan đến hộ chung cư .36 2.6 Thực trạng áp dụng pháp luật hợp đồng mua bán hộ chung cư 37 2.6.1 Thực trạng mua bán hộ chung cư 37 2.6.2 Điểm tích cực hạn chế áp dụng hợp đồng mua bán hộ chung cư 39 2.6.3 Các tranh chấp điển hình hợp đồng mua bán hộ chung cư 40 2.6.4 Nguyên nhân phát sinh tranh chấp liên quan đến hợp đồng mua bán hộ chung cư 44 CHƯƠNG ĐỊNH HƯỚNG VÀ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN CÁC QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG MUA BÁN CĂN HỘ CHUNG CƯ 46 3.1 Định hướng xây dựng hoàn thiện quy định pháp luật hợp đồng mua bán hộ chung cư 46 3.2 Giải pháp nhằm hoàn thiện nâng cao hiệu quy định pháp luật hợp đồng mua bán hộ chung cư 47 3.2.1 Giải pháp chế sách pháp luật 47 3.2.2 Các giải pháp cụ thể nhằm hoàn thiện quy định pháp luật hợp đồng mua 48 KẾT LUẬN .55 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 57 MỞ ĐẦU Tính cấp thiết đề tài Nhà gắn liền với sống người, nhu cầu thiếu cá nhân, gia đình Nhu cầu nhà với nước có dân số đông nước ta cao Đặc biệt thành phố lớn Hà Nội, Hồ Chí Minh…vấn đề nhà thiết, với quy mô dân số đông, dân nhập cư ngày nhiều mà đa số người dân lao động có thu nhập thấp Để giải toán nhà đô thị lớn nhà chung cư đánh giá lựa chọn tốt để tiết kiệm diện tích sử dụng đất, giảm giá thành xây dựng, tạo hội có nhà cho nhiều người tầng lớp khác Tính đến nay, nước có khoảng 700 đô thị, có thành phố trực thuộc trung ương, 44 thành phố trực thuộc tỉnh, 45 thị xã 500 thị trấn Như vậy, với tỷ lệ đô thị hóa 40% vào năm 2020 theo dự báo Bộ Xây dựng, mục tiêu đề diện tích bình quân đầu người 100m2, nghĩa tương đương với khoảng 450.000ha đất đô thị Tuy nhiên, nay, diện tích đất đô thị có 105.000ha, nghĩa chiếm 25% so với yêu cầu Tại thành phố lớn Hà Nội, Thành phố Hồ chí Minh, hàng năm dân số tăng tự nhiên khoảng từ 50.000 - 70.000 người số nhập cư từ tỉnh khác vào thành phố ước chừng 60.000 - 80.000 người Nhu cầu nhà cho số dân tăng thêm lớn Mặc dù theo thống kê, tuyệt đại đa số có nhà song thực tế nhu cầu nhà khu vực đô thị cao, thành phố lớn Hà Nội, Thành phố Hồ Chí Minh Đà Nẵng, xuất phát từ nhu cầu thay đổi chỗ tăng thu nhập di cư tìm việc làm từ nhu cầu cải thiện điều kiện sống dân cư đô thị Hơn nữa, yêu cầu nâng cao mức sống người dân điều kiện ăn sinh hoạt, làm nảy sinh nhu cầu nhà tăng thêm diện tích cho người dân có nhà Đặc biệt số hộ giả có ý muốn mở rộng diện tích, cải thiện tiện nghi sinh hoạt Như vậy, nhu cầu nhà cho số dân tăng thêm việc cải thiện tình trạng nhà kể xây dựng cho người thu nhập thấp tăng thêm diện tích người dân thuộc tầng lớp giả nhu cầu tất yếu tiến trình tăng trưởng kinh tế phát triển đô thị, kích thích tiêu dùng xã hội, từ kích thích phát triển sản xuất Xây dựng chung cư cao tầng giải pháp để giải vấn đề nhà nói chung đảm bảo diện tích sống hợp lý cho người dân đô thị Một nhiều mục tiêu Bộ Xây dựng đề Dự thảo Chiến lược phát triển nhà đến năm 2020 tầm nhìn đến 2030 - quan lấy ý kiến để hoàn chỉnh, trước trình Chính phủ phê duyệt là: Tỷ lệ nhà chung cư khu vực đô thị nước, chủ yếu Hà Nội Thành phố Hồ Chí Minh tiếp tục nâng từ mức gần 4% lên 15% đến năm 2020 tổng cấu nhà ở, nhằm giải nhu cầu nhà tại, thực quy hoạch lại đô thị Những số liệu cho thấy, dự án nhà chung cư theo quy hoạch trọng tăng cao, cung cấp diện tích sàn nhà lớn vài năm tới Tuy vậy, khung pháp lý chưa hoàn chỉnh, nhiều nguyên nhân khách quan, giao dịch liên quan đến nhà chung cư có chung thực tiễn: Nhà chung cư chủ đầu tư bán cho người có nhu cầu từ sớm nhiều hình thức văn vay vốn, góp vốn, hợp đồng hợp tác có quyền ưu tiên mua hộ, hợp đồng mua bán Những giao dịch nhà có giấy chứng nhận sở hữu nhà không chiếm đa số việc cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà chung cư bị kéo dài Các giao dịch mua bán hộ chung cư giao dịch có tính phức tạp, nhạy cảm thường có nhiều sai phạm, đặc biệt sai phạm hình thức hợp đồng, thủ tục mang tính chất hành liên quan đến đăng ký quyền sở hữu Trong việc sở hữu hộ chung cư thông qua giao dịch mua bán nhà phát triển ngày phong phú, đa dạng phức tạp Do nguyên nhân khách quan chủ quan khác nhau, chủ thể tham gia quan hệ mua bán chung cư không thực thực không quy định pháp luật hợp đồng mua bán chung cư, dẫn đến nhiều tranh chấp xảy làm cho giao dịch mua bán hộ chung cư vốn phức tạp lại phức tạp Đề tài “ Nghiên cứu góp phần hoàn thiện pháp luật hợp đồng mua bán hộ chung cư” nghiên cứu dựa sở lý luận, sở thực tiễn, nhằm điểm hạn chế pháp luật thực định Từ tìm phương hướng, giải pháp sửa đổi, bổ sung nhằm hoàn thiện quy định pháp luật hành hợp đồng mua bán chung cư tạo điều kiện thuận lợi cho việc mua bán chung cư, hướng thị trường bất động sản nước ta phát triển lành mạnh Mục tiêu nhiệm vụ đề tài Đề tài nghiên cứu tìm luận khoa học thực tiễn cho việc xây dựng hoàn thiện quy định pháp luật hợp đồng mua bán hộ chung cư giai đoạn Đề tài nghiên cứu dựa sở lý luận, sở thực tiễn, nhằm điểm hạn chế pháp luật thực định Từ tìm phương hướng, giải pháp sửa đổi, bổ sung nhằm hoàn thiện quy định pháp luật hành hợp đồng mua bán hộ chung cư, tạo điều kiện thuận lợi cho thị trường bất động sản nước ta phát triển lành mạnh Đề tài có nhiệm vụ làm rõ sở lí luận thực tiễn số nội dung quy định pháp luật hợp đồng mua bán chung cư Đánh giá thực trạng mua bán chung cư nay, từ ta đưa phương hướng, giải pháp để hoàn thiện pháp luật hợp đồng mua bán chung cư Phạm vi nghiên cứu Đề tài tập trung nghiên cứu làm rõ vấn đề lý luận quy định pháp luật hợp đồng mua bán hộ chung cư Việt Nam thực trạng áp dụng quy định góc độ Luật Dân sự, Luật Nhà Luật Kinh doanh bất động sản Phương pháp nghiên cứu Để đạt phạm vi nhiệm vụ nghiên cứu nêu trên, đề tài thực sở sử dụng phương pháp nghiên cứu sau: phương pháp vật biện chứng vật lịch sử chủ nghĩa Mác - Lênin, tư tưởng Hồ Chí Minh Nhà nước pháp luật; phương pháp phân tích, tổng hợp tài liệu, thông tin liên quan đến nội dung nghiên cứu; phương pháp so sánh; phương pháp xã hội học Ý nghĩa thực tiễn đề tài Đề tài “Nghiên cứu góp phần hoàn thiện pháp luật hợp đồng mua bán hộ chung cư” đề tài nghiên cứu khoa học sinh viên bậc đại học có tính hệ thống, toàn diện quy định pháp luật hợp đồng mua bán hộ chung cư Việt Nam từ năm 2005 đến Kết cấu đề tài Ngoài phần mở đầu, kết luận danh mục tài liệu tham khảo, nội dung đề tài gồm chương: Chương 1: Một số vấn đề lý luận hộ chung cư hợp đồng mua bán hộ chung cư Chương 2: Pháp luật hợp đồng mua bán hộ chung cư Chương 3: Định hướng giải pháp hoàn thiện quy định pháp luật hợp đồng mua bán hộ chung cư CHƯƠNG MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ CĂN HỘ CHUNG CƯ VÀ HỢP ĐỒNG MUA BÁN CĂN HỘ CHUNG CƯ 1.1 Khái quát chung nhà chung cư hộ chung cư 1.1.1 Khái niệm nhà chung cư, hộ chung cư Kinh tế xã hội phát triển với tình trạng dân số ngày gia tăng diện tích đất hạn hẹp kéo theo tình trạng sức ép nhu cầu nhà ngày lớn Chính vậy, việc xây dựng khu nhà cao tầng giải pháp tạo chỗ cho người, giảm áp lực đất đai cư ngụ thời điểm đại Tuy nhiên, nhà chung cư ý tưởng xuất kỷ 21 mà có từ lâu Khái niệm “chung cư” – “condominium” nhiều tài liệu cho thấy khái niệm người La Mã cổ đại sử dụng từ kỷ thứ trước Công nguyên Trong tiếng Latin, "con" có nghĩa "của chung" "dominium" quyền sở hữu hay "sử dụng" Trong tiếng Anh đại, từ "condominium" từ sử dụng phổ biến để công trình chung cư thay cho từ "apartment" Ngày nay, “condominium” hình thức quyền sở hữu hình thức tài sản nguyên vẹn Một “condominium” tạo khế ước quyền sở hữu, đồng thời với việc ghi nhận khuôn viên khu đất mặt công trình vị trí xây dựng Các hộ tạo đồng thời nằm bên khuôn viên khu đất chung cư Khi người sở hữu hộ chung cư condominium, có quyền sở hữu không gian nằm tường, sàn trần hộ mình, quyền sử dụng chung chia sẻ tất không gian chung thuộc khuôn viên dự án chung cư chứa hộ Condominium có hình dáng kích cỡ, từ dạng tháp cao tầng cao cấp sang trọng nhà chung cư cải tạo cũ kỹ Người La Mã người xây dựng nhà dạng chung cư với tên gọi “insula” dành cho người nghèo tầng lớp (pleb) Mỗi insula chứa tới 40 người diện tích khoảng 400 m2, tầng cao xây dựng có lên đến - tầng Trong thời kỳ cực thịnh mình, số lượng chung cư insula Roma có thời điểm lên đến 50.000 Singapore Hàn Quốc xứ sở văn hóa nhà hộ chung cư Tại Nhật Bản, đất nước vốn có truyền thống sống loại nhà riêng lẻ, chứng kiến lên tòa cao ốc chung cư đô thị Tại số nước tiên tiến khác, đô thị hóa kèm với phát triển loại nhà hộ chung cư tình hình quỹ đất ngày Tại Việt Nam, từ sau năm 1945 đến đầu năm 1993, đặc biệt vào khoảng thập kỷ 70-80, xã hội biết đến khái niệm "nhà tập thể" với ấn tượng chung đụng vô lối, kết cấu chất lượng thấp Riêng Hà Nội có nhiều khu nhà tập thể kể đến như: khu tập thể Nguyễn Công Trứ, Tân Mai, Tương Mai, Kim Liên, Trung Tự, Thành Công …với diện tích từ 18m² đến tối đa 60m² Những khu "nhà tập thể" tồn tận ngày riêng Hà Nội có 77 khu nhà vậy, tình trạng nguy hiểm di dời để xây dựng lại Chính phủ thông qua Nghị số 34/2007/NQ-CP việc cải tạo, xây dựng lại toàn nhà tập thể toàn quốc hết niên hạn sử dụng, xuống cấp, nguy hiểm phải hoàn thành vào năm 2015 Những "nhà tập thể" kiểu thuộc đối tượng điều chỉnh Pháp lệnh nhà năm 1991 với khái niệm "nhà chung"[12] Việc quản lý, sử dụng "nhà chung" phải tuân theo Quy chế quản lý sử dụng nhà chung đô thị ban hành kèm theo Quyết định Bộ trưởng Bộ Xây dựng số 1127-BXD/QLN ngày 16/8/1994[2] Giữa năm 1994, Công ty Phát triển nhà đô thị (nay Tổng Công ty Đầu tư phát triển nhà đô thị HUD) doanh nghiệp Thủ tướng Chính phủ ký Quyết định giao 184ha đất để tự xây khu đô thị đại, đồng với mục đích hoàn toàn để bán dành để "phân" hay "cấp" cho cán bộ, công nhân viên nhà nước Đây Dự án xây dựng khu dịch vụ tổng hợp nhà hồ Linh Đàm Ngày 15/6/1997 chung cư tầng mang ký hiệu CT4 thuộc Dự án khởi công [17] khái niệm "chung cư" bắt đầu hình thành Khái niệm "nhà chung cư" lần pháp luật Việt Nam ghi nhận Điều 239 Bộ luật Dân 1995 khoản Điều Quy chế quản lý sử dụng nhà chung cư ban hành kèm theo Quyết định số 10/2003/QĐ-BXD ngày 03 tháng 04 năm 2003 Bộ trưởng Bộ Xây dựng sau: Nhà chung cư nhà nhiều tầng, nhiều hộ ở; có cấu trúc kiểu hộ khép kín; có lối đi, cầu thang chung hệ thống kết cấu hạ tầng sử dụng chung [9] Luật Nhà năm 2005 đời, khái niệm “nhà chung cư” “căn hộ chung cư” thức luật hóa áp dụng sau: “Nhà chung cư nhà có từ hai tầng trở lên, có lối đi, cầu thang hệ thống công trình hạ tầng sử dụng chung cho nhiều hộ gia đình, cá nhân Nhà chung cư có phần sở hữu riêng hộ gia đình, cá nhân phần sở hữu chung tất hộ gia đình, cá nhân sử dụng nhà chung cư Căn hộ chung cư hiểu phần sở hữu riêng nhà chung cư cá nhân, gia đình, tổ chức bao gồm: phần diện tích bên hộ, bao gồm diện tích ban công, lôgia gắn liền với hộ đó; phần diện tích khác nhà chung cư công nhận sở hữu riêng theo quy định pháp luật; hệ thống trang thiết bị kỹ thuật sử dụng riêng gắn liên với hộ, phần diện tích thuộc sở hữu riêng” ([22], Khoản điều 70) Như vậy, hiểu “chung cư” khái niệm để phát triển nhà, hộ buồng xây dựng nhằm mục đích khai thác tối đa quỹ đất Nó thường có dạng kiểu kiến trúc cao tầng, tập hợp nhiều hộ nhỏ khép kín thuộc sở hữu riêng tiện ích chung cho cư dân sinh sống thường xuyên xây dựng khu đất rộng Vì vậy, nhà chung cư tồn hai hình thức sở hữu sở hữu chung sở hữu riêng 1.1.2 Đặc điểm nhà chung cư, hộ chung cư a Quản lý sử dụng nhà chung cư Do nhà chung cư có nhiều phần thuộc sở hữu chung, sử dụng chung nên làm phát sinh nhu cầu quản lý sử dụng để đảm bảo hoạt động, an ninh tòa nhà đời sống sinh hoạt hộ dân Việc quản lý sử dụng nhà chung cư thực theo nguyên tắc tự quản, phù hợp với pháp luật nhà ở, pháp luật có liên quan quy định sử dụng nhà chung cư Để thực việc quản lý, sử dụng nhà chung cư trình sử dụng có Ban quản trị nhà chung cư doanh nghiệp quản lý, vận hành nhà chung cư Ban quản trị nhà chung cư Hội nghị nhà chung cư (Hội nghị chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư) - quan có quyền cao việc quản lý, sử dụng nhà chung cư bầu Ban quản trị gồm đại diện chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư với nhiệm kỳ không năm, số lượng thành viên Ban quản trị Hội nghị nhà chung cư định Ban quản trị nhà chung cư có vai trò quan trọng, người đại diện để bảo vệ quyền lợi lợi ích hợp pháp chủ sở hữu người sử dụng trình sử dụng nhà chung cư Ban quản trị có quyền trách nhiệm quản lý việc sử dụng nhà chung cư theo quy định pháp luật như: xây dựng nội quy sử dụng nhà chung cư; thực thu, chi tài trình quản lý việc xử dụng nhà chung b Sở hữu chung cộng đồng nhà chung cư Nhà chung cư loại nhà có nhiều người sử dụng, bao gồm chủ sở hữu hộ, người thuê nhà để ở…Phần sở hữu chung nhà chung cư bao gồm: phần diện tích nhà lại nhà chung cư phần diện tích thuộc sở hữu riêng; không gian hệ thống kết cấu chịu lực, trang thiết bị dùng chung nhà chung cư, gồm khung, cột, tường chịu lực, tường bao nhà, tường phân chia hộ, sàn, mái, sân thượng, hành lang, cầu thang bộ, thang máy, đường thoát hiểm, lồng xả rác, hộp kỹ thuật, nơi để xe, hệ thống cấp điện, nước, ga, thông tin liên lạc, phát than, truyền hình, thoát nước, bể phốt, thu lôi, cứu hỏa phần khác không thuộc sở hữu riêng hộ nào; hệ thống hạ tầng kỹ thuật bên kết nối với nhà chung cư ([22], khoản Điều 70) Quyền sở hữu phần sở hữu chung nhà chung cư quyền sở hữu chung hợp phân chia Ngoài diện tích hộ thuộc quyền sở hữu riêng chủ sở hữu, đặc điểm xây dựng nhà chung cư có khu vực diện tích hệ thống hạ tầng kỹ thuật xây dựng theo thiết kế kết cấu tổng thể hành lang, lối đi, cầu thang, tầng hầm… để phục vụ cho việc sinh sống sinh hoạt chung chủ sở hữu chủ sử dụng nhà chung cư Nếu công trình phân chia theo phần cho chủ sở hữu hộ nhà chung cư việc tiếp cận sử dụng chủ sở hữu khác phần công trình bị hạn chế gây khó khăn sinh hoạt cộng đồng Vì mà quyền sở hữu phần sở hữu chung phân chia theo phần cho chủ sở hữu sử dụng nhà chung cư chi phí xây dựng lên phần diện tích chủ sở hữu hộ nhà chung cư toán theo diện tích hộ nhà chung cư (theo phần) mà mua Theo đó, chủ sở hữu có quyền nghĩa vụ ngang phần sở hữu chung Chủ sở hữu chủ sử dụng hợp pháp hộ nhà chung cư có quyền mà không phụ thuộc vào diện tích hay vị trí hộ mà họ sở hữu nhà chung cư việc sử dụng định đoạt phần sở hữu chung không số họ có quyền chiếm hữu riêng phần sở hữu chung Xuất phát từ quyền mà chủ sở hữu sử dụng có nghĩa vụ tương ứng phần sở hữu chung Đối với phần sở hữu chung chủ sở hữu người sử dụng hộ chung cư có quyền khai thác, Trong số trường hợp, chủ đầu tư tự ý bổ sung điều khoản có lợi cho vào hợp đồng, khách hàng không đảm bảo quyền lời tình xẩy tranh chấp CHƯƠNG ĐỊNH HƯỚNG VÀ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN CÁC QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG MUA BÁN CĂN HỘ CHUNG CƯ 3.1 Định hướng xây dựng hoàn thiện quy định pháp luật hợp đồng mua bán hộ chung cư Việc hoàn thiện quy định pháp luật hợp đồng mua bán hộ chung cư giai đoạn cần thực theo định hướng sau: Thứ nhất, Pháp luật hợp đồng mua bán hộ chung cư phải phù hợp quan điểm trị, phù hợp với yêu cầu thực tiễn, thông qua quy định pháp luật điều chỉnh hợp đồng kinh doanh nhà nói riêng hợp đồng giao dịch BĐS nói chung cần thể quan điểm rõ ràng đường lối đổi Đảng Nhà nước áp dụng lĩnh vực sống Thứ hai, pháp luật hợp đồng mua bán hộ chung cư hoàn thiện dựa mối quan hệ biện chứng với điều kiện kinh tế - xã hội đảm bảo mối tương quan hợp lý đối tượng tham gia giao kết hợp đồng mua bán nhà quan quản lý hành giao dịch BĐS nói chung, trình phát triển tăng trưởng kinh tế, tạo điều kiện hội nhập, thúc đẩy cải cách kinh tế - xã hội, đặc biệt trình cải cách thủ tục hành giai đoạn Thứ ba, pháp luật hợp đồng mua bán hộ chung cư ghi nhận đảm bảo thực tế quyền giao kết nghĩa vụ thực giao kết hợp đồng đối tượng tham gia giao kết hợp đồng mua bán nhà đời sống xã hội Thứ tư, hoàn thiện pháp luật hợp đồng mua bán hộ chung cư góp phần hạn chế tiêu cực công tác quản lý nhà nước giao dịch dân nói chung, chắn pháp lý đảm bảo quyền lợi ích đáng đối tượng tham gia giao kết hợp đồng, hướng tới xây dựng môi trường đầu tư BĐS Việt Nam thông thoáng bình đẳng, hấp dẫn nhà đầu tư không nước mà mở rộng tới tầm khu vực quốc tế Thứ năm, hoàn thiện pháp luật hợp đồng mua bán hộ chung cư phải đảm bảo tính đồng chế định pháp luật hợp đồng, tránh chồng chéo, mâu thuẫn, đồng thời tránh lỏng lẻo, thiếu quy định, đặc biệt tránh trường hợp văn sau “đá” văn trước, văn cấp “đá” văn cấp ban hành Đảm bảo thống quản lý Nhà nước giao kết hợp đồng mua bán nhà phạm vi toàn quốc Thứ sáu, hoàn thiện pháp luật hợp đồng mua bán hộ chung cư tạo chế đảm bảo thực thi nghiêm chỉnh có hiệu thực tế 3.2 Giải pháp nhằm hoàn thiện nâng cao hiệu quy định pháp luật hợp đồng mua bán hộ chung cư Có thể nói để xây dựng nhà nước pháp quyền yêu cầu hệ thống pháp luật đồng hoàn thiện tất yếu Hiện không nằm nỗ lực Một hệ thống pháp luật đầy đủ hoàn thiện góp phần đưa quan hệ xã hội vào trật tự định, lợi ích người dân đặt cân với lợi ích Nhà nước Những quy định sửa đổi Luật Nhà 2014 Luật Kinh doanh bất động sản 2014, nhóm nghiên cứu cho cần tiếp tục bổ sung, hoàn thiện quy định pháp luật giao dịch, sử dụng hộ chung cư nhằm đảm bảo tối đa quyền lợi ích hợp pháp người dân thúc đẩy thị trường nhà phát triển [23] [26] Trên sở đánh giá thực trạng quy định pháp luật hợp đồng mua bán hộ chung cư quy định Luật Nhà Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi 2014, nhóm nghiên cứu xin đưa số đề xuất góp phần hoàn thiện quy định pháp luật vấn đề 3.2.1 Giải pháp chế sách pháp luật Tiếp tục xây dựng, bổ sung quy định hướng dẫn thi hành pháp luật quyền sở hữu nhà công dân Việt Nam cá nhân nước Việt Nam việc làm cần thiết Cần sớm hoàn thiện hệ thống pháp luật nhà nói chung mà cụ thể hệ thống quy phạm pháp luật điều chỉnh vấn đề phát sinh liên quan đến hộ chung cư Để thực giải pháp này, cần thực nội dung sau: - Trong trình xây dựng ban hành văn quy phạm pháp luật có quy định liên quan đến mua bán hộ chung cư cần có phối hợp chặt chẽ, nghiêm túc đồng quan soạn thảo thẩm định văn quy phạm pháp luật nhằm đảm bảo cho tính thống hệ thống văn quy phạm pháp luật, tránh tình trạng có mâu thuẫn, chồng chéo, quy định khác văn Luật với với văn luật Từ tạo hành lang pháp lý đầy đủ thống cho trình áp dụng quy định pháp luật; - Đối với cá nhân tham gia soạn thảo thẩm định văn quy phạm pháp luật sở hữu nhà người nước cần nâng cao trình độ kỹ soạn thảo văn quy phạm pháp luật (lập pháp), có am hiểu pháp luật dân sự, nhà ở, kinh doanh bất động sản pháp luật quốc tế 3.2.2 Các giải pháp cụ thể nhằm hoàn thiện quy định pháp luật hợp đồng mua a Cần xây dựng luật riêng nhà chung cư Hiện tại, pháp luật Việt Nam có nhiều văn điều chỉnh quan hệ giao dịch liên quan đến chung cư Bộ luật Dân sự, Bộ luật Tố tụng dân sự, Luật Nhà ở, Luật Xây dựng, Luật Quy hoạch đô thị, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Đất đai, Luật Bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng, Luật Trọng tài văn hướng dẫn luật Tuy nhiên, văn chưa đủ để giải vấn đề chung cư, vấn đề đặc thù mà Việt Nam chưa có kinh nghiệm giải quyết, đặc biệt liên quan đến chung cư mang tính thương mại Việc có nhiều văn quy định vấn đề pháp lý theo quan điểm nhóm nghiên cứu nguyên nhân dẫn đến việc áp dụng không thống mâu thuẫn với Trong nhà chung cư Việt Nam tồn nhiều hình thức sở hữu khác nhau, có mục đích sử dụng khác không thống nhà thông thường Các giao dịch mua bán hộ chung cư tồn nhiều mâu thuẫn, tranh chấp khó giải thiếu văn điều chỉnh trực tiếp vấn đề Nhà chung cư có đặc trưng pháp lý riêng nên áp dụng quy định nhà nói chung để giải Vấn đề đặt phải tập hợp quy định tản mạn nhà chung cư thành văn thống nhất, Luật chung cư Luật chung cư phải đảm bảo vấn đề pháp lý sau: - Phạm vi, đối tượng áo dụng luật chung cư; - Các hình thức, nội dung quyền sở hữu nhà chung cư; - Các giao dịch (nội dung, trình tự, hiệu lực,…) mua bán , trao đổi, tặng cho…nhà chung cư; - Cụ thể hóa nội dung hợp đồng mua bán hộ chung cư; - Trách nhiệm tổ chức, cá nhân quản lý sử dụng nhà chung cư; - Quản lý Nhà nước nhà chung cư; - Thủ tục, trình tự giải tranh chấp liên quan đến nhà chung cư,… Cụ thể, theo ý kiến chuyên gia pháp lý cần xây dựng Luật Chung cư để điều chỉnh vấn đề sau: Thứ nhất, quy định điều kiện để khởi công dự án chung cư quy định cấm chủ đầu tư không khởi công không đủ điều kiện Chủ đầu tư vi phạm quy định bị xử phạt nặng, chí phải bị tước bỏ quyền thực dự án Thứ hai, quy định góp vốn, mua bán hộ hình thành tương lai phải thông qua ngân hàng Mỗi chủ đầu tư phải mở tài khoản ngân hàng cho dự án chung cư, để nhận khoản góp vốn, toán mua từ khách hàng Việc giám sát sử dụng tài khoản trao cho ngân hàng theo nguyên tắc chủ đầu tư phải lên kế hoạch trước việc sử dụng ngân hàng cho phép giải ngân theo kế hoạch Thứ ba, chung cư vào vận hành thức phải kiểm định chất lượng, điều kiện hạ tầng, đủ điều kiện cấp giấy chủ quyền cho khách hàng Chủ đầu tư không thu phí quản lý phí bảo trì chung cư chưa vào vận hành thức Thời hạn bảo hành công trình chung cư cần kéo dài đến 10 năm số hạ tầng định Thứ tư, cần phân biệt chung cư xã hội chung cư thương mại Nhà nước quy định chi tiết đối tượng mua bán, sử dụng, giá bán, giá thuê, phí quản lý vấn đề khác liên quan đến chung cư xã hội Trong vấn đề chung cư thương mại chủ yếu theo thỏa thuận cộng đồng sử dụng chung cư chủ đầu tư chung cư, doanh nghiệp quản lý chung cư Ngoài ra, việc tiêu hủy, phá dỡ chung cư chất lượng công trình không đảm bảo theo định cộng đồng chung cư việc sử dụng đất chung cư tiêu hủy phải theo nguyện vọng đa số cộng đồng chung cư Đồng thời, luật cần khuyến khích tranh chấp liên quan đến chung cư giải thông qua trọng tài Trong thời gian tới, chưa có điều kiện để ban hành Luật Chung cư, Bộ Xây dựng cần tập hợp văn liên quan đến chung cư để ban hành Cẩm nang chung cư, đề nghị Chính phủ sửa đổi số quy định chung cư theo hướng mà không trái luật hành b Các dự án xây dựng cần công khai phương tiện thông tin đại chúng Trên địa bàn Hà nội thành phố Hồ Chí Minh có hàng nghìn dự án xây dựng hộ tương lai tạo hàng triệu m2 nhà cho người có nhu cầu, giải xúc nhà cho cư dân đô thị Tuy nhiên khách hàng có hội tìm hiểu thông tin dự án, việc phê duyệt dự án, thời điểm khởi công, tiến độ, quy hoạch, thiết kế chưa công khai để khách hàng tiếp cận nguồn thông tin Yêu cầu đặt hiên phải công khai hóa dự án thực tế Đây nhiệm vụ thuộc phòng ban thuộc Sở xây dựng tỉnh, thành phố Theo dự án xây dựng phê duyệt phải thông tin trang web sở xây dựng với nội dung cụ thể thiết kế, quy hoạch, tiến độ thi công, ngày dự kiến bàn giao, tên chủ đầu tư, số vốn góp;…trong trình thi công dự án thay đổi liên quan đến dự án phải cập nhật thường xuyên Thông qua trang web khách hàng có nhu cầu cần tìm hiểu dự án tỉnh, thành phố tiếp xúc với thông tin cách xác Đây coi giải pháp tiên phong cho việc hạn chế rủi ro cho nhà đầu tư góp vốn vào dự án c Cần thành lập quan chuyên trách nhằm giám sát hoạt động chủ đầu tư trình thực dự án Một thực trạng phổ biến dự án nhà chung cư bị chậm so với tiến độ, dẫn đế việc khách hàng không nhận nhà thời hạn thỏa thuận chưa kể đến chất lượng, kết cấu, thiết kế nhà chung cư không với yêu cầu khách hàng, nhiều nhà chung cư đưa vào sử dụng có biểu xuống cấp; Yêu cầu đặt dự án nhà phải có quan chuyên môn làm nhiệm vụ kiểm tra, giám sát dự án từ triển khai xây dựng đến hoàn thành đưa vào sử dụng Để đảm nhận hết chức này, lực lượng phải tập hợp người có chuyên môn cao, làm việc chuyên trách, khách quan Cơ cấu tổ chức, điều kiện thành lập, nguyên tắc hoạt động Bộ Xây dựng định Đối với thành phố lớn nơi có nhều dự án nhà thành lập quan với quy mô lớn đáp ứng yêu cầu dự án Chức quan kiểm tra, giám sát dự án xây dựng nhà phạm vi địa bàn phụ trách, công khai dự án cấp phép Áp dụng biện pháp nghiệp vụ để giám sát tiến độ thi công, dự án hoàn thành xong phần móng chủ đầu tư phải lấy xác nhận quan tiến độ thi công phép huy động vốn khách hàng, Đây biện pháp nhiều quốc gia áp dụng để quản lý sử dụng nguồn vốn mục đích Bên cạnh việc giám sát chất lượng thi công vào tiêu chuẩn kỹ thuật hô sơ thiết kế phê duyệt đảm bảo việc phân hạng nhà chung cư xác d Phát huy vai trò Ban quản trị nhà chung cư Chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn Ban quản trị quy định tương đối cụ thể Quyết định 08/2008 Luật Nhà 2005 Các quy định hành tạo cho Ban quản trị vai trò tương đối lớn quản lý vận hành nhà chung cư, nhiên thực tế vai trò Ban quản trị chưa thực phát huy mong đợi Nhằm nâng cao hiệu hoạt động Ban quản trị việc cấu lại tổ chức nguyên tắc hoạt động, pháp luật cần mở rộng chức ban quản trị việc giải tranh chấp nhà chung cư xuất nhiều tranh chấp chủ đầu tư hộ dân Pháp luật khuyến khích bên hòa giải không đề cập đến vai trò trung gian Ban quản trị Việc tham gia giải tranh chấp Ban quản trị nâng cao hiệu việc giải tranh chấp, dung hòa lợi ích bên Chúng ta nên bầu thêm số tổ chức khác nhà chung cư song song với Ban quản trị “Ban tra chung cư”, cách mà nhiều quốc gia áp dụng nhằm giám sát hoạt động tòa nhà có hoạt động Ban quản trị, phát sai phạm, kiến nghị với quan có thẩm quyền xem xét giải Nếu chung cư nước ta thành lập “Ban tra” coi giải pháp hay, nhằm tăng cường công tác quản lý nhà chung cư, phát huy vai trò Ban quản trị góp phần không nhỏ vào việc hạn chế tranh chấp chủ đầu tư hộ dân e Hoàn thành việc đăng ký bất động sản nói chung nhà chung cư nói riêng toàn quốc Hoạt động đăng ký bất động sản có vai trò ý nghĩa quan trọng việc công khai minh bạch tình trạng pháp lý bất động sản, có vấn đề quyền sở hữu, quyền sử dụng bất động sản, giúp cho cá nhân, tổ chức có nguồn thông tin cần thiết để xem xét, định trước tiến hành giao dịch bất động sản, góp phần bảo đảm an toàn pháp lý cho bên, đồng thời thúc đẩy phát triển lành mạnh bền vững thị trường bất động sản Thông qua đăng ký bất động sản, mặt Nhà nước công nhận quyền sở hữu, quyền sử dụng cá nhân, tổ chức bất động sản, mặt khác, Nhà nước thực chức quản lý loại hình tài sản có giá trị lớn kinh tế, quy mô tính chất bất động sản Với vai trò ý nghĩa quan trọng vậy, việc tổ chức tốt hoạt động đăng ký bất động sản góp phần phát triển thị trường bất động sản - mục tiêu chiến lược phát triển kinh tế - xã hội nước ta Đăng ký bất động sản biện pháp có tác dụng công bố tồn quyền bất động sản, nhằm tạo điều kiện thuận lợi cho chủ thể quyền thực quyền mối quan hệ với tất người Như vậy, xét chất, đăng ký bất động sản việc công khai hóa thông tin tình trạng pháp lý bất động sản, phục vụ cho vận hành cách minh bạch lành mạnh thị trường bất động sản Về nội dung, đăng ký bất động sản việc công bố tồn quyền bất động sản Theo đó, đăng ký bất động sản thừa nhận rộng rãi dạng đăng ký vật quyền (quyền chủ thể bất động sản), đăng ký vật bất động sản Từ phân tích cho thấy, giá trị tổng quát việc đăng ký bất động sản, phía Nhà nước kiểm soát thông tin bất động sản làm sở cho việc quản lý điều hành thị trường bất động sản Về phía chủ sở hữu, đăng ký bất động sản khẳng định trước quan nhà nước tình trạng pháp lý bất động sản mà sở hữu chiếm hữu nhằm tạo bảo đảm mặt pháp lý cần thiết cho việc bảo vệ quyền lợi ích hợp pháp bất động sản Về phía bên liên quan, đăng ký bất động sản tạo an toàn mặt pháp lý thiết lập giao dịch bất động sản thông qua việc xác định xác chủ thể quyền tình trạng quyền tồn từ trước bất động sản Hoạt động đăng ký bất động sản có vai trò ý nghĩa quan trọng việc thúc đẩy phát triển lành mạnh bền vững thị trường bất động sản Trong năm qua, thị trường bất động sản cho thấy ảnh hưởng lớn đời sống kinh tế - xã hội Theo đánh giá chung, thị trường bất động sản nước ta tồn biểu thiếu minh bạch, bất ổn, tiềm ẩn nhiều rủi ro có tác động không thuận lợi đến trình phát triển kinh tế - xã hội đất nước Thực tế đòi hỏi nhiều kịp thời nhạy bén biện pháp quản lý điều hành Nhà nước nhằm tạo lập môi trường minh bạch, an toàn đảm bảo cho vận hành hiệu quả, bền vững lành mạnh thị trường bất động sản Để làm điều này, Nhà nước cần tạo hành lang pháp lý đầy đủ cho hệ thống thông tin, dự báo thị trường bất động sản, đăng ký bất động sản phải trọng theo vai trò biện pháp quan trọng góp phần minh bạch hóa thị trường bất động sản f Cần có cách hiểu linh hoạt hợp đồng mẫu Hợp đồng mua bán hộ chủ đầu tư người mua nhà phải tuân thủ nguyên tắc, quy định pháp luật, không đồng nghĩa hay cần thiết phải câu, chữ, theo thứ tự hợp đồng mẫu Việc bắt buộc phải sử dụng chữ hợp đồng mẫu rõ ràng ngược lại với nguyên tắc tự cam kết, thỏa thuận - nguyên tắc cốt lõi giao dịch dân Có thể nói, quy định bắt buộc sử dụng Hợp đồng mẫu “tước đoạt” quyền tự thỏa thuận bên, gây ảnh hưởng lớn đến lợi ích bên Lấy ví dụ, tranh chấp liên quan đến hợp đồng mua bán hộ chung cư chủ đầu tư người mua giải tòa án nhân dân có thẩm quyền trọng tài thương mại theo lựa chọn bên Tuy nhiên, áp dụng hợp đồng mẫu ([19], Điều 18), bên lựa chọn tòa án làm quan giải tranh chấp Theo Thông tư 03/2014/TT-BXD, hợp đồng ký chủ đầu tư người mua không với quy định hợp đồng mẫu không công nhận ([6], Điều 2.2) Như vậy, thỏa thuận bên (như giải tranh chấp trọng tài thương mại) phù hợp với quy định pháp luật (Luật Trọng tài thương mại), không tuân quy định hợp đồng mẫu (giải tranh chấp tòa án) giá trị pháp lý Tuy nhiên, theo Bộ luật Dân sự, hình thức nội dung hợp đồng phù hợp với quy định pháp luật, hợp đồng có có giá trị pháp lý Vậy, phải Thông tư 03 có hiệu lực cao Bộ luật Dân sự? Thêm vào đó, quy định Bộ Xây dựng phần can thiệp vào thẩm quyền xét xử Tòa án Rõ ràng, yêu cầu “tuân thủ hợp đồng theo mẫu” mà giải thích rõ ràng từ Bộ Xây dựng khiến việc áp dụng thực tế gây nhiều khó khăn, phiền toái cho bên Ngoài ra, cách diễn giải đề cập với ý kiến Bộ Xây dựng, quy định trái với nguyên tắc giao dịch dân Do đó, để đảm bảo quyền tự thỏa thuận bên, nhóm nghiên cứu đề xuất quy định Thông tư 03 nên hiểu tuân thủ quy tắc, nguyên tắc giao dịch mua bán hộ chung cư, thiết tuân thủ theo câu, chữ nêu hợp đồng mẫu nên xóa bỏ việc quy định bắt buộc phải thực hợp đồng mua bán hộ chung cư theo hợp đồng mẫu KẾT LUẬN Trong năm vừa qua, thu nhập điều kiện sống người dân cải thiện đáng kể, với trình thực dự án phát triển hạ tầng, chỉnh trang đô thị Nhà nước, làm cho nhà trở thành vấn đề kinh tế - xã hội xúc giành quan tâm cấp quyền doanh nghiệp kinh doanh phát triển nhà… Mặt khác, hoạt động đầu tư, kinh doanh nhà nước ta nói chung thành phố lớn thành phố Hà Nội, Thành phố Hồ Chí Minh nói riêng, diễn biến phức tạp, phát sinh nhiều vấn đề cần phải giải Một giao dịch sôi động phức tạp giao dịch liên quan đến nhà chung cư mà bật hợp đồng mua bán hộ chung cư Hợp đồng mua bán nhà nói chung hợp đồng mua bán hộ chung cư nói riêng hợp đồng mua bán tài sản nằm điều chỉnh Bộ luật Dân 2005 Tuy nhiên, đối tượng hợp đồng bất động sản nên chịu điều chỉnh Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Xây dựng văn quy phạm pháp luật có liên quan Nhóm nghiên cứu nghiên cứu vấn đề lý luận hợp đồng mua bán hộ chung cư, pháp luật hợp đồng mua bán hộ chung cư Cố gắng tổng hợp, phân tích để thấy số nguyên nhân dẫn đến tranh chấp chủ thể giao kết hợp đồng mua bán hộ chung cư thời gian qua Từ đó, rút bất cập tồn tại, đề xuất phương hướng, số giải pháp cụ thể nhằm hoàn thiện quy định pháp luật hợp đồng mua bán hộ chung cư Qua việc nghiên cứu hợp đồng mua bán hộ chung cư, nhóm nghiên cứu tổng kết lại vấn đề mà đề tài nghiên cứu đạt là: Thứ nhất, nghiên cứu phần lý luận chung hợp đồng mua bán hộ chung cư, chất, vai trò đặc điểm loại hợp đồng Khẳng định vai trò hợp đồng mua bán hộ chung cư giao dịch dân có tầm quan trọng, có ý nghĩa việc bảo vệ quyền lợi bên tham gia giao kết hợp đồng pháp lý để Tòa án giải tranh chấp Thứ hai, Nghiên cứu pháp luật hợp đồng mua bán hộ chung cư, từ việc phân tích chủ thể giao kết hợp đồng, quy định nội dung hợp đồng, quy định hình thức hợp đồng, hiệu lực hợp đồng quy định việc giải tranh chấp liên quan đến hợp đồng mua bán hộ chung cư cho thấy việc áp dụng quy định pháp luật giao kết hợp đồng mua bán hộ chung cư đem lại giá trị tích cực tạo điều kiện để thị trường mua bán chung cư phát triển lành mạnh, môi trường đầu tư thông thoáng thuận lợi cho nhà đầu tư nước bên cạnh việc giao kết hợp đồng mua bán hộ chung cư gặp phải hạn chế đặc biệt để xẩy tranh chấp liên quan đến quyền sở hữu chung, sở hữu riêng; Tranh chấp nội dung thiết kế, chất lượng nhà chung cư, hộ chung cư; Tranh chấp giá phương thức toán; Tranh chấp giao kết hợp đồng Nhóm nghiên cứu thiếu quy định pháp luật điều chỉnh hợp đồng mua bán hộ chung cư dự án bên hợp đồng mua bán hộ chung cư có thỏa thuận không rõ ràng nguyên nhân phát sinh tranh chấp Thứ ba, từ nghiên cứu, phân tích, đề tài đưa số phương hướng, giải pháp cụ thể góp phần hoàn thiện "kẽ hở" pháp luật Những quy định sửa đổi Luật Nhà 2014 Luật Kinh doanh bất động sản 2014, nhóm nghiên cứu cho cần tiếp tục bổ sung, hoàn thiện quy định pháp luật giao dịch, sử dụng hộ chung cư nhằm đảm bảo tối đa quyền lợi ích hợp pháp người dân thúc đẩy thị trường nhà phát triển Một hệ thống pháp luật đầy đủ hoàn thiện góp phần đưa quan hệ xã hội vào trật tự định, lợi ích người dân đặt cân với lợi ích Nhà nước DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO Bộ Xây dựng, 2008 Quyết định 08/2008/QĐ-BXD, ngày 28 tháng năm 2008 Ban hành Quy chế quản lý sử dụng nhà chung cư., Hà Nội Bộ Xây dựng, 1994 Quyết định số 1127-BXD/QLN ban hành Quy chế Quản lý sử dụng nhà chung đô thị ngày 16 tháng năm 1994, Hà Nội Bộ Xây dựng, 2004 TCXDVN 323: 2004 Nhà cao tầng - Tiêu chuẩn thiết kế , Hà Nội Bộ Xây dựng, 2009 Thông tư 01/2009/TT-BXD Quy định số nội dung cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà hướng dẫn mẫu hợp đồng mua bán hộ nhà chung cư dự án đầu tư xây dựng tổ chức kinh doanh nhà ở, Hà Nội Bộ Xây dựng, 2008 Thông tư 13/2008/TT-BXD, ngày 21 tháng năm 2008 Hướng dẫn thực số nội dung Nghị định số 153/2007/NĐ-CP ngày 15 tháng 10 năm 2007 Chính phủ quy định chi tiết hướng dẫn thi hành Luật Kinh doanh bất động sản., Hà Nội Bộ Xây dựng, 2014 Thông tư số 03/2014/TT-BXD ngày 20/02/2014 Sửa đổi, bổ sung Điều 21 Thông tư số 16/2010/TT-BXD ngày 01 tháng năm 2010 quy định cụ thể hướng dẫn thực số nội dung Nghị định số 71/2010/NĐ-CP ngày 23 tháng năm 2010 quy định, Hà Nội Bộ Xây dựng, 2008 Thông tư số 14/2008/TT-BXD ngày 02 tháng năm 2008 Hướng dẫn phân hạng nhà chung cư., Hà Nội Bộ Xây dựng, 2010 Thông tư số 16/2010/TT-BXD ngày 01/09/2010 Bộ Xây dựng quy định cụ thể hướng dẫn thực số nội dung Nghị định số 71/2010/NĐ-CP ngày 23 tháng năm 2010 Chính phủ quy định chi tiết hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở, Hà Nội Bộ Xây dựng, 2014 Văn hợp số 09/VBHN-BXD ngày 29/08/2014 Bộ Xây dựng Quyết định ban hành Quy chế quản lý sử dụng nhà chung cư, Hà Nội 10 Bộ Xây dựng, 2003 Quyết định số 10/2003/QĐ-BXD Về việc ban hành quy chế quản lý sử dụng nhà chung cư ngày 03 tháng 04 năm 2003, Hà Nội 11 Chính phủ, 2010 Nghị định 71/2010/NĐ-CP ngày 23/06/2010, quy định chi tiết hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở, Hà Nội 12 Chính phủ, 2006 Nghị định số 02/2006/NĐ-CP việc ban hành Quy chế Khu đô thị mới, Hà Nội 13 Chính phủ, 2007 Nghị 34/2007/NQ-CP, ngày 03 tháng năm 2007 Về số giải pháp để thực việc cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ bị hư hỏng, xuống cấp., Hà Nội 14 Duy Quang, 2014 Dự án MB Babylon: Khách hàng không nhận nhà! batdongsan.vietnam.net.vn số ngày 25/10/2014 15 Lương Hải Bình, 2010 Những khía cạnh pháp lý quyền sở hữu nhà chung cư Luân văn Thạc Sĩ, Khoa Luật, Trường Đại học Quốc gia Hà Nội 16 Ma Thị Thanh Hiếu, 2011 Hợp đồng ủy quyền giao dịch nhà chung cư, Luận văn Thạc Sĩ, Khoa Luật, Trường Đại học Quốc gia Hà Nội 17 Nguyễn Ngọc Năm, 2009 Tranh chấp phí trông giữ xe “The Manor”, Hà Nội: Thiếu tình lý http://vov.vn/doi-song/tranh-chap-phi-trong-giu-xe-tai-themanor-ha-noi-thieu-ca-tinh-va-ly-106763.vov số ngày 07/03/2009 18 Phúc Huy, 2009 Tính diện tích hộ chung cư: rối theo hướng dẫn http://chuyentrang.tuoitre.vn số ngày 29/11/2009 19 Quốc Hội, 1995 Bộ luật Dân sự, Hà Nội 20 Quốc Hội, 2013 Luật đất đai số 45/2013/QH13 ngày 29 tháng 11 năm 2013, Hà Nội 21 Quốc Hội, 2006 Luật kinh doanh bất sản số 63/2006/QH11 ngày 29 tháng 06 năm 2006, Hà Nội 22 Quốc Hội, 2005 Luật Nhà 56/2005/QH11 ngày 29 tháng 11 năm 2005, Hà Nội 23 Quốc Hội, 2014 Luật Nhà số 65/2014/QH13 ngày 25 tháng 11 năm 2014, Hà Nội 24 Quốc Hội, 2005 Luật Thương Mại số 36/2005/QH11 ngày 14 tháng 06 năm 2005, Hà Nội 25 Quốc Hội, 2008 Nghị Quyết Số: 19/2008/QH12 ngày 03 tháng 06 năm 2008 Về việc thí điểm cho tổ chức, cá nhân nước mua sở hữu nhà Việt Nam, 26 Quốc Hội, 2014 Luật Kinh doanh Bất động sản số 66/2014/QH13 ngày 25 tháng 11 năm 2014, Hà Nội 27 Sài gòn đầu tư tài chính, 2014 Căn hộ trung, cao cấp trở lại thị trường http://batdongsan.com.vn/tin-thi-truong/can-ho-trung-cao-cap-tro-lai-thi-truongar65719, TP Hồ Chí Minh 28 Thủ Tướng Chính Phủ, 2012 Quyết định số 02/2012/QĐ-TTg ngày 13/01/2012 Thủ tướng Chính phủ việc ban hành Danh mục hàng hóa, dịch vụ thiết yếu phải đăng ký hợp đồng theo mẫu, điều kiện giao dịch chung, Hà Nội