Đang tải... (xem toàn văn)
LỜI MỞ ĐẦU Hoạt động thẩm định giá có lịch sử hình thành và phát triển khá lâu ở nhiều nước trên thế giới, đây là hoạt động khách quan tồn tại trong đời sống kinh tế xã hội của mọi nền kinh tế sản xuất hàng hóa, đặc biệt đối với những nền kinh tế phát triển theo cơ chế thị trường. Trong những năm gần đây, tại Việt Nam, hoạt động thẩm định giá được phát triển rất nhanh chóng với nhiều loại hình doanh nghiệp tham gia và đội ngũ cán bộ thẩm định giá ngày càng chuyên nghiệp hơn. Tuy nhiên, trên thực tế, kết quả định giá vẫn còn mang tính chưa thống nhất ở một số nơi. Việc định giá chính xác sẽ làm giảm thiệt hại cho Nhà nước cũng như các tổ chức, doanh nghiệp hay cá nhân liên quan đến việc thẩm định giá bất động sản. Đối với Việt Nam hoạt động thẩm định giá vẫn là một ngành mới mẻ, nhưng lại có được thuận lợi là phát triển sau nên được kế thừa những thành tựu của nhiều nước khác, tuy nhiên khi áp dụng cho điều kiện thực tế Việt Nam công tác thẩm định giá vẫn còn nhiều khó khăn. Hiện nay công tác thẩm định giá bất động sản ở Việt Nam vẫn còn những bất cập trong công tác xác định giá trị bất động sản, do đó cần có những giải pháp cả từ phía các công ty thẩm định giá cũng như các chính sách từ phía Nhà nước. Thẩm định giá bất động sản là một hoạt động cần thiết trong đời sống hiện nay vì bất động sản có giá trị rất lớn trong tổng giá trị tài sản quốc gia. Trong thời gian thực tập tại Công ty cổ phần Giám định và Thẩm định tài sản Việt Nam em quyết định chọn đề tài Một số giải pháp nhằm nâng hiệu quả cao công tác thẩm định giá bất động sản tại Công ty cổ phần Giám định và Thẩm định tài sản Việt Nam (VAE)”, việc chọn này đề tài này em hi vọng sẽ đóng góp phần nào đó vào công tác thẩm định giá bất động sản làm hoạt động này nâng cao chất lượng, tạo niềm tin và uy tín đối với khách hàng. 2. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu Đối tượng nghiên cứu: Công tác thẩm định giá bất động sản thế chấp. Phạm vi nghiên cứu: Đề tài được nghiên cứu tại Công ty Cổ phần Giám định và Thẩm định Tài sản Việt Nam, các phương pháp định giá và các số liệu được thu thập từ cuối tháng 2 năm 2016 đến hết quý II năm 2016. 3. Mục tiêu nghiên cứu • Hệ thống hóa về mặt cơ sở khoa học liên quan đến thẩm định giá bất động sản thế chấp. • Đánh giá khái quát thực trạng công tác thẩm định giá bất động sản thế chấp tại Công ty Cổ phần Giám định và Thẩm định Tài sản Việt Nam. Từ đó đánh giá những kết quả đã đạt được cũng như những hạn chế còn tồn tại và nguyên nhân của nó. • Đề xuất một số giải pháp nhằm nâng cao công tác thẩm định giá bất động sản thế chấp tại Công ty Cổ phần Giám định và Thẩm định Tài sản Việt Nam. 4. Phương pháp nghiên cứu Các phương pháp được sử dụng trong nghiên cứu đề tài bao gồm: phương pháp thống kê, phương pháp phân tích, phương pháp tổng hợp, phương pháp liệt kê, phương pháp so sánh, phương pháp logic, phương pháp duy vật biện chứng, duy vật lịch sử, điều tra thu thập số liệu,... 5. Kết cấu đề tài Kết cấu của đề tài (ngoài các phần: lời mở đầu, kết luận, danh mục bảng biểu, tài liệu tham khảo,…) gồm 3 chương: Chương 1. Tổng quan về hoạt động thẩm định giá bất động sản thế chấp và Công ty Cổ phần Giám định và Thẩm định Tài sản Việt Nam. Chương 2. Thực trạng thẩm định giá bất động sản thế chấp tại Công ty Cổ phần Giám định và Thẩm định Tài sản Việt Nam. Chương 3. Một số giải pháp nhằm nâng hiệu quả cao công tác thẩm định giá bất động sản thế chấp tại Công ty Cổ phần Giám định và Thẩm định Tài sản Việt Nam.
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ QUỐC DÂN KHOA MARKETING - CHUYÊN ĐỀ TỐT NGHIỆP ĐỀ TÀI: “Thẩm định giá bất động sản cho mục đích vay chấp Công ty cổ phần giám định thẩm định giá tài sản Việt Nam(VAE)” Giáo viên hướng dẫn : Th.S Trần Việt Hà Sinh viên thực : Hà Trọng Đại Lớp chuyên ngành : Thẩm định giá 54 Mã sinh viên : CQ11124777 Hà Nội – 05/2016 Chuyên đề tốt nghiệp Danh mục từ viết tắt Công ty VAE/ Công ty: Công ty Cổ phần Giám định Thẩm định Tài sản Việt Nam TĐG: Thẩm định giá TĐV: Thẩm định viên BĐS: Bất động sản GCNQSDĐ: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất CTXD: Công trình xây dựng TSSS: Tài sản so sánh TSTĐ: Tài sản thẩm định CLCL: Chất lượng lại TNHH: Trách nhiệm hữu hạn BTCT: Bê tông cốt thép TSTĐ: Tài sản thẩm định SV: HÀ TRỌNG ĐẠI Lớp: Thẩm định giá 54 Chuyên đề tốt nghiệp DANH MỤC BẢNG BIỂU, BIỂU ĐỒ Bảng 2.1 Biểu đồ tỷ lệ tài sản thẩm định chia theo mục đích thẩm định giá 25 Bảng 2.2 Một số khách hàng tiêu biểu công ty VAE hoạt động thẩm định giá bất động sản 26 Bảng 2.3 Các dự án tiêu biểu Công ty VAE 27 Bảng 2.4 Chi tiết diện tích mục đích sử dụng đất 37 Bảng 2.5 Ước tính giá trị CTXD đất .41 Bảng 2.6 Thông tin tài sản so sánh 43 Bảng 2.7 Bảng điều chỉnh ước tính giá trị đất 45 Bảng 2.8 Ước tính giá trị BĐS cần thẩm định 47 Bảng 2.9 Đặc điểm trạng công trình xây dựng đất 50 Bảng 2.10 Bảng chi tiết tỷ lệ lại công trình xây dựng đất 52 Bảng 2.11 Chi tiết giá trị công trình xây dựng đất 54 Bảng 2.12 Đặc điểm trạng công trình xây dựng đất .58 Bảng 2.13 Thông tin tài sản so sánh 62 Bảng 2.14 Bảng điều chỉnh yếu tố theo tiêu chí 63 Bảng 2.15 Lợi quyền thuê đất năm lại .65 Bảng 2.16 Tổng hợp giá trị tài sản thẩm định 78 Sơ đồ 1.1 Sơ đồ tổ chức Công ty VAE 22 Sơ đồ 2.1 Quy trình thẩm định giá tài sản Công ty VAE 31 Sơ đồ 2.2 Quy trình thẩm định giá tài sản Phòng Định giá tài sản Công ty Quản lý nợ Khai thác tài sản MB.AMC .34 SV: HÀ TRỌNG ĐẠI Lớp: Thẩm định giá 54 Chuyên đề tốt nghiệp SV: HÀ TRỌNG ĐẠI Lớp: Thẩm định giá 54 Chuyên đề tốt nghiệp Tính cấp thiết đề tài LỜI MỞ ĐẦU Hoạt động thẩm định giá có lịch sử hình thành phát triển lâu nhiều nước giới, hoạt động khách quan tồn đời sống kinh tế xã hội kinh tế sản xuất hàng hóa, đặc biệt kinh tế phát triển theo chế thị trường Trong năm gần đây, Việt Nam, hoạt động thẩm định giá phát triển nhanh chóng với nhiều loại hình doanh nghiệp tham gia đội ngũ cán thẩm định giá ngày chuyên nghiệp Tuy nhiên, thực tế, kết định giá mang tính chưa thống số nơi Việc định giá xác làm giảm thiệt hại cho Nhà nước tổ chức, doanh nghiệp hay cá nhân liên quan đến việc thẩm định giá bất động sản Đối với Việt Nam hoạt động thẩm định giá ngành mẻ, lại có thuận lợi phát triển sau nên kế thừa thành tựu nhiều nước khác, nhiên áp dụng cho điều kiện thực tế Việt Nam công tác thẩm định giá nhiều khó khăn Hiện công tác thẩm định giá bất động sản Việt Nam bất cập công tác xác định giá trị bất động sản, cần có giải pháp từ phía công ty thẩm định sách từ phía Nhà nước Thẩm định giá bất động sản hoạt động cần thiết đời sống bất động sản có giá trị lớn tổng giá trị tài sản quốc gia Trong thời gian thực tập Công ty cổ phần Giám định Thẩm định tài sản Việt Nam em định chọn đề tài "Một số giải pháp nhằm nâng hiệu cao công tác thẩm định giá bất động sản Công ty cổ phần Giám định Thẩm định tài sản Việt Nam (VAE)”, việc chọn đề tài em hi vọng đóng góp phần vào công tác thẩm định giá bất động sản làm hoạt động nâng cao chất lượng, tạo niềm tin uy tín khách hàng Đối tượng phạm vi nghiên cứu - Đối tượng nghiên cứu: Công tác thẩm định giá bất động sản chấp - Phạm vi nghiên cứu: Đề tài nghiên cứu Công ty Cổ phần Giám định Thẩm định Tài sản Việt Nam, phương pháp định giá số liệu thu thập từ cuối tháng năm 2016 đến hết quý II năm 2016 Mục tiêu nghiên cứu • Hệ thống hóa mặt sở khoa học liên quan đến thẩm định giá bất động sản chấp • Đánh giá khái quát thực trạng công tác thẩm định giá bất động sản chấp Công ty Cổ phần Giám định Thẩm định Tài sản Việt Nam Từ đánh giá kết đạt hạn chế tồn nguyên nhân SV: Hà Trọng Đai Lớp: Thẩm định giá 54 Chuyên đề tốt nghiệp SV: Hà Trọng Đai Lớp: Thẩm định giá 54 • Đề xuất số giải pháp nhằm nâng cao công tác thẩm định giá bất động sản chấp Công ty Cổ phần Giám định Thẩm định Tài sản Việt Nam Phương pháp nghiên cứu Các phương pháp sử dụng nghiên cứu đề tài bao gồm: phương pháp thống kê, phương pháp phân tích, phương pháp tổng hợp, phương pháp liệt kê, phương pháp so sánh, phương pháp logic, phương pháp vật biện chứng, vật lịch sử, điều tra thu thập số liệu, Kết cấu đề tài Kết cấu đề tài (ngoài phần: lời mở đầu, kết luận, danh mục bảng biểu, tài liệu tham khảo,…) gồm chương: Chương Tổng quan hoạt động thẩm định giá bất động sản chấp Công ty Cổ phần Giám định Thẩm định Tài sản Việt Nam Chương Thực trạng thẩm định giá bất động sản chấp Công ty Cổ phần Giám định Thẩm định Tài sản Việt Nam Chương Một số giải pháp nhằm nâng hiệu cao công tác thẩm định giá bất động sản chấp Công ty Cổ phần Giám định Thẩm định Tài sản Việt Nam CHƯƠNG TỔNG QUAN VỀ CÔNG TY CỔ PHẦN GIÁM ĐỊNH VÀ THẨM ĐỊNH GIÁ VIỆT NAM 1.1 Giới thiệu tổng quan Công ty VAE 1.1.1 Lịch sử hình thành phát triển a Giới thiệu chung công ty Tên Công ty tiếng Việt: Công ty Cổ phần Giám định Thẩm định Tài Sản Việt Nam Tên Công ty tiếng Anh: Viet Nam Assessment and Evaluation Join Stock Company Địa : Lô 67 ngõ 136 đường Trung Kính, phường Yên Hòa, Cầu Giấy, Hà Nội Điện thoại : 04.62696839 Fax : 04.62698439 Email : www.giamdinhthamdinh.com Mã số thuế : 0104979887 Tài Khoản : 0021000318744 – Tại Ngân hàng TMCP Ngoại thương Việt Nam – Chi nhánh Hà Nội Đại diện : Ông Dương Ngọc Quý Chức vụ : Tổng giám đốc b Lịch sử hình thành phát triển Công ty Cổ phần Giám định Thẩm định Tài Sản Việt Nam mô chứng nhận đăng ký kinh doanh số: 0104979887 Phòng đăng ký kinh doanh - Sở Kế hoạch Đầu tư Thành phố Hà Nội cấp ngày 17/11/2010, đăng ký thay đổi lần thứ ngày 24/09/2014 Tuy thành lập thành công mà Công ty VAE gặt hái đáng tự hào, đặc biệt vòng tháng sau thành lập, Công ty thực 256 hợp đồng TĐG lớn nhỏ Bên cạnh đó, đội ngũ chuyên viên thẩm định Công ty với tác phong chuyên nghiệp, lực chuyên môn vững vàng, giữ vững đạo đức nghề nghiệp đồng thời cố gắng đem lại thoải mái hài lòng cho khách hàng, từ xây dựng uy tín, hình cảnh Công ty VAE mắt khách hàng Công ty Mục tiêu Công ty VAE hoạt động có hiệu quả, không ngừng phát triển để trở thành công ty định giá hàng đầu thẩm định giá tài sản nhằm góp phần phát triển ngành thẩm định giá Việt Nam, minh bạch hoá quan hệ thị trường, tạo điều kiện thuận lợi cho trình toàn cầu hoá hội nhập kinh tế giới Phương châm tôn hành động Công ty: 1.1.2 Cơ cấu tổ chức lĩnh vực hoạt động 1.1.2.1 Cơ cấu tổ chức Cơ cấu tổ chức Công ty thể sơ đồ sau: Sơ đồ 1.1 Sơ đồ tổ chức Công ty VAE HỘI ĐỒNG QUẢN TRỊ BAN GIÁM ĐỐC PHÒNG TƯ VẤN PHÒNG THẨM ĐỊNH NH PHÒNG THẨM ĐỊNH PHÒNG KẾ TOÁN (Nguồn: Hồ sơ lực Công ty) ng ban : • + • + + : BĐS , + • + Tham mưu cho Lãnh + : + • + Tham mưu cho Lãnh + , ản vô hình 20 Chuyên đề tốt nghiệp - Xây dựng phần mềm riêng cho việc quản lý hồ sơ để phát tài sản thẩm định giá tránh trùng lặp trình nhận tài sản cần thẩm định mà Công ty không biết, sở để cán thẩm định giá làm tư liệu tham khảo giá - Ngoài thời đại bùng nổ thông tin nay, với đa dạng nguồn thông tin, yêu cầu thu thập xử lý thông tin cao Thông tin thu thập để phục vụ cho công tác TĐG cần phải đầy đủ, kịp thời, có độ tin cậy cao Do cần xây dựng hệ thống cung cấp thông tin, hệ thống thông tin nội thuận tiện, đại giúp cho việc truy cập thông tin cách nhanh chóng Tổ chức hệ thống thu thập, xử lý, lưu trữ quản lý thông tin nhằm cung cấp thông tin kịp thời phục vụ cho công tác TĐG tài sản - Thêm vào đó, thẩm định viên cần có kiến thức chuyên môn vững lĩnh vực thẩm định giá, nắm bắt thị trường tài sản nước tích lũy vốn kinh nghiệm định nghề Từ đó, dần xây dựng quan điểm tài sản cách vận dụng phương pháp thẩm định giá riêng cho Do tài sản, đặc biệt bất động sản, có tính cá biệt cao, thẩm định viên sử dụng nhiều phương pháp khác để thẩm định giá tài sản, để đưa kết xác - Về phía quan quản lý nhà nước, cần có văn ban hành hướng dẫn cụ thể việc áp dụng phương pháp thẩm định giá Đặc biệt tài sản đặc thù, cá biệt, khó có thông tin so sánh không tìm tài sản tương tự, cần có hệ thống liệu sở, xây dựng quy chế riêng để việc thẩm định giá tài sản khách quan, minh bạch 3.3 Nâng cao chất lượng nguồn nhân lực - Nên tập trung nâng cao mặt số lượng chất lượng cho cán thẩm định giá Vì khối lượng hồ sơ yêu cầu thẩm định giá Công ty lớn, dễ gây áp lực công việc cho cán thẩm định Bên cạnh đó, tạo điều kiện cấp kinh phí cho cán theo khóa học đào tạo thẩm định viên, thi lấy thẻ thẩm định viên (tùy theo kinh phí Công ty mà cử cán học), chữ ký thẩm định viên có giá trị pháp lý xảy tượng tranh chấp - Việc đào tạo đào tạo lại cán thẩm định giá phải coi thường xuyên, liên tục Công tác đào tạo cần tập trung vào số vấn đề tăng cường hình thức đào tạo tập trung, kết hợp hình thức tập huấn chỗ, hình thức đào tạo nhằm làm cho cán thẩm định giá nắm bắt số nghiệp vụ định thời gian ngắn như: SV: HÀ TRỌNG ĐẠI Lớp: Thẩm định giá 54 20 Chuyên đề tốt nghiệp + Tổ chức buổi sinh hoạt nghiệp vụ theo định kỳ + Thảo luận vướng mắc công tác định giá, văn bản, quy trình nghiệp vụ + Phát động phong trào tự học, tự nghiên cứu, tự nâng cao nhận thức, trình độ chuyên môn, nghiệp vụ, tránh tụt hậu trước thay đổi kinh tế, công nghệ trình phát triển hội nhập ngân hàng - Đi đôi với việc đào tạo, việc tuyển dụng cán định giá phải thực tốt, quy định ngành cần tuyệt đối có công khâu tuyển dụng Tiêu chuẩn tuyển dụng cán định giá cần có là: + Tiêu chuẩn đạo đức (liêm khiết, trung thực, tự tin, tháo vát) + Tiêu chuẩn chuyên môn (học vấn, trình độ nghiệp vụ) + Tiêu chuẩn thể chất (sức khoẻ, hình thức,…) - Có sách sàng lọc, sử dụng có hiệu đội ngũ cán thẩm định giá Hàng năm cần thực việc rà soát, đánh giá phân loại cán thẩm định để có hướng đào tạo, bổ sung kịp thời tránh thiếu hụt đội ngũ cán Trong điều kiện chế thị trường sách đãi ngộ hợp lý tiền lương, tiền thưởng, hệ số tiền lương, có ý nghĩa quan trọng đội ngũ có cống hiến nhiều nhất, chịu áp lực nhiều công việc mang tính rủi ro cao Có vậy, đội ngũ cán thẩm định giá phát huy khả nhiệt tình lâu dài Đồng thời thực chế thưởng, phạt nghiêm minh, tạo bầu không khí thi đua, khuyến khích, sáng tạo, phát huy trách nhiệm quyền hạn cá nhân Những cán thẩm định giá có đạo đức tốt, yêu ngành, yêu nghề, có khả tiếp thị, kinh doanh tốt, mang lại hiệu cao cho Công ty có chế độ khen thưởng xứng đáng nâng lương trước hạn đồng thời xử phạt nghiêm khắc cán thẩm định vi phạm quy định quy trình thẩm định giá, đạo đức thẩm định viên,… - Tăng cường tính kỷ luật, tính kỷ cương cán thẩm định giá Thường xuyên quán triệt cho cán thẩm định giá chức năng, vai trò, nhiệm vụ công tác, từ cán thẩm định giá xác định vị trí Thực nghiêm quy trình nghiệp vụ công tác, chấp hành hoàn thành tốt nhiệm vụ phân công Nâng cao tính chủ động công tác; phối hợp với đồng nghiệp, giải công việc Tính kỷ luật kỷ cương cán định giá, việc thân cán định giá tự điều chỉnh, rèn luyện việc giáo dục đoàn thể, thắt chặt vấn đề quản lý cán lãnh đạo quan yếu tố quan trọng để hướng hành vi cán định giá hướng - Trong công tác quản lý, phải thường xuyên quan tâm, xác định nhiệm vụ trị, tư tưởng cho đội ngũ cán thẩm định giá Kiên không sử dụng SV: HÀ TRỌNG ĐẠI Lớp: Thẩm định giá 54 20 Chuyên đề tốt nghiệp cán thiếu lĩnh trị, lĩnh kinh doanh, thiếu trung thực, không công tâm, lực, làm công tác thẩm định giá Quản lý cán thẩm định giá công việc, sinh hoạt cách chặt chẽ, khoa học 3.4 Xác định hệ số chiết khấu phù hợp, đáng tin cậy Để xác định xác hệ số chiết khấu cho BĐS khác nhau, trước hết thẩm định viên cần nắm rõ mục đích sử dụng bất động sản tìm hiểu rủi ro sử dụng mục đích khác nhau, đồng thời nắm tình hình phát triển lĩnh vực kinh tế gắn liền với mục đích sử dụng bất động sản Tuy nhiên, việc đòi hỏi nhiều thời gian yêu cầu thẩm định viên có trình độ chuyên môn sâu rộng để nắm bắt xử lý thông tin nhiều lĩnh vực khác Do để tính toán hệ số chiết khấu sát với thực tế tiết kiệm thời gian kinh phí cho Công ty, thẩm định viên tham khảo số liệu hệ số rủi ro tiêu khác số website chuyên thống kê như: div.gov.vn, hay trang web Tổng cục Thống kê,… để có thêm việc xác định hệ số chiết khấu Hiện nay, có nhiều công thức khác để tính toán tiêu đưa hệ số chiết khấu, ví dụ theo Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 09 phương pháp thu nhập có ba cách xác định tỷ suất vốn hóa (một yếu tố tạo nên hệ số chiết khấu) là: Cách 1: Tỷ suất vốn hoá = Tỷ suất lợi nhuận nhà đầu tư không rủi ro + Phụ phí rủi ro Cách 2: Xác định tỷ suất vốn hoá vào bình quân gia quyền tỷ suất thu hồi vốn lãi suất kỳ vọng nhà đầu tư vào tài sản, theo công thức sau: M x Rm + (1 - M) x Re = R0 Trong đó: R0: tỷ suất vốn hóa M: tỷ trọng vốn vay ngân hàng tổng số vốn đầu tư vào tài sản (1-M): tỷ trọng vốn huy động từ cổ đông tổng số vốn đầu tư vào tài sản Rm: tỷ suất thu hồi vốn, Re: lãi suất kỳ vọng nhà đầu tư Cách 3: Tỷ suất vốn hóa áp dụng cho tài sản cần TĐG xác định cách so sánh, rút từ tỷ suất vốn hóa tài sản tương tự thị trường Tỷ suất vốn hóa tài sản tính cách lấy thu nhập ròng từ kinh doanh tài sản chia cho giá bán Ngoài có số phương pháp mô hình xác định tỷ suất vốn hóa hệ số rủi ro đầu tư mô hình CAMP, mô hình APM hay mô hình Ellwood, sử dụng công thức phức tạp để tính toán tiêu dẫn đến hệ số chiết khấu SV: HÀ TRỌNG ĐẠI Lớp: Thẩm định giá 54 20 Chuyên đề tốt nghiệp Trên thực tế, để xác định hệ số chiết khấu theo mô hình đòi hỏi nhiều thời gian công sức, vượt khả thẩm định viên giới hạn thời gian hợp đồng thẩm định giá Do đó, Công ty lựa chọn áp dụng tỷ lệ lãi vay kì hạn 12 tháng để tính toán hệ số chiết khấu, dẫn để sai lệch định kết TĐG song phương án nhanh để lựa chọn hệ số có tính thuyết phục báo cáo thẩm định giá 3.5 Áp dụng phương pháp thẩm định giá Tùy trường hợp tài sản cần TĐG cụ thể, chuyên viên TĐG cần áp dụng phương pháp cho phù hợp, phương pháp khác sử dụng phương pháp phù hợp nhằm mục đích kiểm tra lại kết Phương pháp so sánh lựa chọn trường hợp chất lượng thông tin phải đầy đủ, phù hợp, đáng tin cậy kiểm tra điều kiện thị trường tương đối ổn định, phương pháp thường phương pháp chung để thẩm định giá BĐS dùng cho mục đích mua bán, chấp thường dùng Phương pháp chi phí thường áp dụng để thẩm định giá BĐS có mục đích sử dụng riêng biệt như: nhà thờ, bệnh viện, trường học, thư viện , đặc biệt công trình công cộng có thông tin thị trường để so sánh Đây phương pháp lựa chọn để xác định mức bồi thường xây dựng hợp đồng bảo hiểm dạng bồi thường khác Phương pháp thu nhập dùng để thẩm định BĐS có lại khả mang lại khoản thu nhập ổn định dự báo trước hợp lý nhà hàng, khách sạn, dự án đầu tư, Phương pháp thặng dư dùng thẩm định giá BĐS có tiềm phát triển không phức tạp Các yếu tố ước tính liên quan đến giá bán, giá cho thuê chi phí đạt độ tin cậy cao Phương pháp sử dụng cho đất trống để xây dựng đất có CTXD đất cải tạo phá dỡ xây dựng công trình đất Phương pháp lợi nhuận sử dụng để thẩm định giá cho tài sản đặc biệt khách sạn, rạp chiếu bóng tài sản khác mà việc so sánh với tài sản tương tự gặp khó khăn giá trị chủ yếu phụ thuộc vào khả sinh lời tài sản Công ty nên khuyến khích thẩm định viên áp dụng phương pháp thẩm định giá tài sản tiên tiến Phương pháp đầu tư phương pháp dòng tiền chiết khấu phương pháp tiên tiến nước phát triển sử dụng rộng rãi Đây phương pháp khoa học đại dựa dòng thu nhập đem lại cho chủ sở hữu tài sản Phần lớn nhà đầu tư mong muốn tài sản mang lại thu nhập cho SV: HÀ TRỌNG ĐẠI Lớp: Thẩm định giá 54 20 Chuyên đề tốt nghiệp tương lai, họ thường ước đoán tổng thu nhập để từ định giá mua định có nên mua hay không Hơn nữa, phương pháp dòng tiền chiết khấu phương pháp đầu tư áp dụng với tất loại tài sản bao gồm bất động sản, động sản máy móc thiết bị, phương tiện vận tải, hay tài sản tài cổ phiếu, trái phiếu, thương phiếu, Các thẩm định viên nên áp dụng linh hoạt phương pháp TĐG kết hợp với văn bản, quy định pháp luật để tiến hành xác định giá tài sản cần thẩm định Lấy ví dụ phân tích việc thẩm định giá trị Trường Trung học Dân lập Kinh tế - Kỹ thuật Ba Đình bao gồm quyền sử dụng 42.000 m đất tài sản gắn liền với đất đất số 15, tờ đồ số 8, thôn Trung Hậu, xã Tiền Phong, huyện Mê Linh, tỉnh Vĩnh Phúc, thôn Trung Hậu, xã Tiền Phong, huyện Mê Linh, thành phố Hà Nội, ta cần sử dụng phương pháp so sánh trực tiếp phương pháp thu nhập để ước tính giá trị lợi quyền sử dụng đất áp dụng phương pháp chi phí để ước tính giá trị CTXD đất Bên cạnh đó, chuyên viên nên sử dụng thêm phương pháp thẩm định giá khác làm phương pháp tham chiếu với phương pháp trình thẩm định BĐS mang tính đầu tư (như khách sạn, văn phòng cho thuê) Đây sở đối chiếu, so sánh phương pháp thu nhập, phương pháp thặng dư, phương pháp lợi nhuận phương pháp nhạy cảm với biến động thị trường Chúng ta nên đề cập tới điều quan trọng liên quan tới rủi ro ngân hàng Khi khách hàng vay ngân hàng khả trả nợ, ngân hàng phải phát tài sản bảo đảm, nhiên thời điểm xác định giá trị tài sản bảo đảm thời điểm phát tài sản chênh lệch khoảng thời gian dài Trong khoảng thời gian xảy đến biến động với tài sản bảo đảm việc tài sản bảo đảm không giữ giá trị ban đầu khiến cho ngân hàng thu hồi khoản tiền cho vay Với phương pháp phương pháp so sánh, phương pháp chi phí việc đánh giá giá trị tài sản dựa tài liệu chứng thị trường thời điểm nên phản ánh biến động tài sản tương lai Nhưng với phương pháp đầu tư phương pháp dòng tiền chiết khấu, việc đánh giá giá trị tài sản bảo đảm dựa vào liệu tương lai tài sản đương nhiên bao hàm biến động tài sản bảo đảm Như vậy, phương pháp phù hợp với đặc thù hoạt động định giá ngân hàng, Ngân hàng Nhà nước nên khuyến khích việc sử dụng phương pháp hoạt động hệ thống ngân hàng thương mại SV: HÀ TRỌNG ĐẠI Lớp: Thẩm định giá 54 Chuyên đề tốt nghiệp 3.6 Một số giải pháp khác 20 - Ban hành quy định quản lý doanh nghiệp thẩm định giá chất lượng hoạt động thẩm định chất lượng thẩm định viên Thắt chặt quy định thành lập công ty thẩm định giá nhằm tăng chất lượng dịch vụ thẩm định giá nói chung nước - Xây dựng hệ thống phân loại tín nhiệm doanh nghiệp thẩm định giá Bộ Tài Chính chủ trì để đánh giá chất lượng doanh nghiệp theo hạng, giúp cho người sử dụng dịch vụ có nhìn xác chất lượng hoạt động thẩm định giá Ngoài cần thêm hệ thống sát hạch, kiểm soát thẩm định viên tránh tình trạng người ngành, không nắm vững kiến thức thẩm định giá, tham gia hoạt động thẩm định giá dẫn đến việc đưa kết luận không xác giá trị tài sản - Quy định cách chi tiết cụ thể nội dung bắt buộc phải có báo cáo biên thẩm định giá tài sản sở liệu, cách điều chỉnh, tính toán để có kết nhằm tránh tượng khách hàng cán thẩm định giá thông đồng với việc nhận tài sản thẩm định giá trị tài sản thẩm định giá - Nâng cao trách nhiệm đạo đức cán thẩm định việc thẩm định giá trị tài sản 3.7 Một số kiến nghị với quan quản lý Nhà nước Công tác định giá BĐS chấp có vai trò quan trọng hoạt động tín dụng ngân hàng, việc nâng hiệu cao chất lượng công tác thẩm định giá BĐS chấp ngân hàng công ty TĐG cần thiết Mặt khác, có nhiều yếu tố bên bên có ảnh hưởng tới hoạt động chấp BĐS, đặc biệt sách Chính phủ Bộ ngành liên quan Để việc quy định hình thức thẩm định giá BĐS chấp thực có hiệu thực tế việc định hướng Chính phủ yếu tố vô quan trọng Chính phủ việc quy định điều kiện, thủ tục nhận BĐS phải tổ chức khuyến khích, tạo điều kiện mở lớp định giá có chuyên gia nước đào tạo nhằm nâng cao trình độ đội ngũ thẩm định viên Trong điều kiện thị trường BĐS song song với việc ban hành văn bản, Nhà nước nên quy định rõ ràng thông tin phổ biến thông tin không phổ biến, thành lập tổ chức chuyên cung cấp thông tin, quy định đến ngân hàng người dân Sau số kiến nghị em nhằm nâng hiệu cao công tác thẩm định giá BĐS chấp Công ty Cổ phần Giám định Thẩm định Tài sản Việt Nam: - Xây dựng hệ thống sở liệu giao dịch BĐS khu vực khác địa bàn thành phố cách nhanh chóng, thuận tiện đáng tin SV: HÀ TRỌNG ĐẠI Lớp: Thẩm định giá 54 20 Chuyên đề tốt nghiệp - Tạo mối quan hệ với trung tâm định giá Sở Tư pháp - Cần có cán chuyên sâu phụ trách lĩnh vực thẩm định giá BĐS chấp - Tăng cường quản lý bồi dưỡng nghiệp vụ chuyên môn định giá, tạo điều kiện cho cán bộ, chuyên viên thẩm định giá theo học lớp đào tạo thẩm định giá BĐS, có chứng hành nghề thẩm định giá - Bám sát quy định Chính phủ Ngân hàng Công thương Việt Nam tài sản chấp,… - Chính phủ cần có sách thúc đẩy thị trường BĐS hoạt động lành mạnh sách hỗ trợ khuyến khích doanh nghiệp - Sử dụng thêm phương pháp thẩm định giá khác làm phương pháp tham chiếu với phương pháp trình thẩm định BĐS mang tính đầu tư (như khách sạn, văn phòng cho thuê) Đây sở đối chiếu, so sánh phương pháp thu nhập, phương pháp thặng dư, phương pháp lợi nhuận phương pháp nhạy cảm với biến đổi thị trường - Thường xuyên cập nhật văn pháp luật thẩm định giá, đồng thời xây dựng hệ thống ngân hàng liệu thẩm định giá - Thường xuyên đào tạo, bồi dưỡng, kiểm tra kiến thức đội ngũ nhân viên; hợp tác đào tạo với trường chuyên đào tạo thẩm định giá, với tô chưc thẩm định giá nước quôc tế; đồng thời tạo môi trường làm việc thoải mái, để nhân viên cống hiến tối đa lực sức lực SV: HÀ TRỌNG ĐẠI Lớp: Thẩm định giá 54 Chuyên đề tốt nghiệp 20 KẾT LUẬN Hoạt động thẩm định giá tài sản nói chung thẩm định giá bất động sản chấp nói riêng ngày khẳng định vị trí vai trò quan trọng kinh tế thị trường Đối với Việt Nam, hoạt động thẩm định giá lĩnh vực mẻ có nhiều tiềm để phát triển Định giá tài sản chấp việc làm có ý nghĩa quan trọng Ngân hàng để đảm bảo cho việc sử dụng vốn có hiệu xu phát triển thời gian không xa Thẩm định giá bất động sản chấp trình phức tạp, cần tuân thủ nghiêm ngặt quy định, thủ tục, nhiên văn pháp luật ban hành cho hoạt động nhiều chồng chéo, bất hợp lý nhiều khe hở Để nâng cao hiệu hoạt động thẩm định giá bất động sản chấp, quan Nhà nước, cấp lãnh đạo, điều hành Ngân hàng cần quan tâm việc ban hành, sửa đổi văn pháp luật cho phù hợp với xu phát triển chung hoạt động thẩm định giá bất động sản chấp giới Bên cạnh cần có chung tay góp sức doanh nghiệp hoạt động lĩnh vực thẩm định giá việc góp ý, đưa kiến nghị nhằm hoàn thiện văn pháp luật, khiến chúng thực phù hợp với thực tiễn trình thẩm định giá Trong thời gian thực tập Công ty Cổ phần Giám định Thẩm định Tài sản Việt Nam, em có hội tiếp cận với kiến thức thực tế, công việc thực tế chuyên viên thẩm định trình thực hoạt động thẩm định giá, áp dụng kiến thức học nhà trường vào thực tiễn Đây hành trang bổ ích cho đường nghiệp em sau Do thời gian nghiên cứu lực nghiên cứu hạn chế, chuyên đề em nhiều vấn đề chưa phân tích kỹ lưỡng Em mong nhận đóng góp kiến thầy cô để làm hoàn thiện Để hoàn thành chuyên đề này, em xin chân thành cảm ơn Ban Giám đốc Công ty Cổ phần Giám định Thẩm định Tài sản Việt Nam nhiệt tình giúp đỡ đóng góp ý kiến Em xin chân thành cảm ơn TS Nguyễn Ngọc Quang nhiệt tình hướng dẫn em thời gian thực tập vừa qua Em xin chân thành cảm ơn! SV: HÀ TRỌNG ĐẠI Lớp: Thẩm định giá 54 Chuyên đề tốt nghiệp 20 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO Bộ Tài (2007), Tài liệu bồi dưỡng kiến thức ngắn hạn chuyên ngành Thẩm định giá, 2, NXB Hà Nội, 2007 Giáo trình “Nguyên lý tiêu chuẩn thẩm định giá”, TS Vũ Minh Đức, Bộ môn Định giá, Khoa Marketing, NXBTrường Đại học Kinh tế Quốc dân, 2011 Quyết định số 24/2005/QĐ-BTC việc ban hành 03 tiêu chuẩn thẩm định giá Việt nam (đợt 1) Quyết định số 77/2005/QĐ-BTC việc ban hành 03 tiêu chuẩn thẩm định giá Việt nam (đợt 2) Quyết định số 129/2008/QĐ-BTC việc ban hành 06 tiêu chuẩn thẩm định giá Việt nam (đợt 3) Bộ Tiêu chuẩn thẩm định giá Quốc tế, IVSC, 2005 Số 33/2005/QH11 Quốc Hội: Bộ Luật Dân Luật số 11/2012/QH13 Quốc hội : Luật Giá Luật số 63/2006/QH11 Quốc hội : Luật Kinh doanh bất động sản 10 Hồ sơ lực Công ty Cổ phần Giám định Thẩm định Tài sản Việt Nam, 2014 11 Quy trình thẩm định giá Phòng Định giá tài sản Công ty Quản lý nợ Khai thác tài sản MB.AMC, 2013 12 Hồ sơ thẩm định giá Công ty Cổ phần Giám định Thẩm định Tài sản Việt Nam SV: HÀ TRỌNG ĐẠI Lớp: Thẩm định giá 54 93 Chuyên đề tốt nghiệp PHỤ LỤC SƠ ĐỒ KHU ĐẤT VÀ HÌNH ẢNH TÀI SẢN CÔNG TRÌNH XÂY DỰNG TRÊN ĐẤT THUỘC XÃ DUYÊN THÁI, HUYỆN THƯỜNG TÍN, THÀNH PHỐ HÀ NỘI S Sơ đồ bất động sản cần thẩm định Hiện trạng đường vào khu vực tài sản SV: HÀ TRỌNG ĐẠI Tổng thể tài sản nhìn từ đường Quốc lộ 1A Lớp: Thẩm định giá 54 Chuyên đề tốt nghiệp Tên tài sản 94 Hình ảnh đại diện công trình Nhà xưởng Nhà điều hành kỹ thuật SV: HÀ TRỌNG ĐẠI Lớp: Thẩm định giá 54 Chuyên đề tốt nghiệp Tên tài sản 95 Hình ảnh đại diện công trình Nhà đa SV: HÀ TRỌNG ĐẠI Lớp: Thẩm định giá 54 Chuyên đề tốt nghiệp Tên tài sản 96 Hình ảnh đại diện công trình Nhà văn phòng Nhà bảo vệ SV: HÀ TRỌNG ĐẠI Lớp: Thẩm định giá 54 Chuyên đề tốt nghiệp Tên tài sản 97 Hình ảnh đại diện công trình Sân đường nội Cổng, tường rào Trạm biến áp SV: HÀ TRỌNG ĐẠI Lớp: Thẩm định giá 54 Chuyên đề tốt nghiệp Tên tài sản 98 Hình ảnh đại diện công trình Bể nước SV: HÀ TRỌNG ĐẠI Lớp: Thẩm định giá 54