1 MỞ ĐẦU - MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU Tập trung nghiên cứu tồn tại, vướng mắc khó khăn hoạt động - TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI Cuộc khủng hoảng thị trường cho vay bất động sản tiêu chuẩn Mỹ làm chao đảo thị trường tài giới tạo nên nguy lớn cho ổn định phát triển ngân hàng Thông qua khủng hoảng này, cho thấy vai trò ảnh hưởng thị trường bất động sản hoạt động ngân hàng lớn Riêng Việt Nam nay, hoạt động cho vay ngân hàng phần lớn cho vay có bảo đảm tài sản bất động sản, nên tác động thị tín dụng bất động sản ngân hàng địa bàn để từ đưa giải pháp cho vấn đề nêu, mục đích cuối nâng cao hiệu tín dụng bất động sản ngân hàng, theo có 03 vấn đề cần quan tâm: - Nâng cao hoạt động tín dụng bất động sản gắn liền với hiệu kinh tế - Nâng cao hiệu hoạt động tín dụng bất động sản đôi với việc hạn chế phòng ngừa rủi ro - Cho vay lĩnh vực bất động sản mối quan hệ tổng thể nói chung kinh tế sách pháp luật, sách ngành ngân hàng trường bất động sản tăng giảm có ảnh hưởng định đến hoạt động cho vay Mặt khác, việc cho vay lĩnh vực bất động sản ngân hàng năm trở lại từ 2005-2007 không ngừng tăng lên nguồn vốn sách pháp luật nhiều bất cập, tạo nên rủi ro gia tăng hoạt động Chính lý đó, việc nghiên cứu hoạt động cho vay lĩnh vực bất động sản ngân hàng trở thành yêu cầu cần thiết cho phát triển thị trường bất động sản nói chung hiệu hoạt động ngân hàng nói riêng, từ góp phần tạo nên gia tăng lợi ích mặt kinh tế, lợi ích mặt xã hội cho nhiều đối tượng liên quan, có ngân hàng Với đánh giá mang tính tổng quan trên, tác giả định chọn đề tài “Tín dụng bất động sản ngân hàng thương mại địa bàn TP.HCM - Thực trạng giải pháp” để nghiên cứu đưa giải pháp - ĐỐI TƯỢNG VÀ PHẠM VI NGHIÊN CỨU Thị trường bất động sản chịu chi phối nhiều yếu tố trị, kinh tế, văn hóa, xã hội sách pháp luật, sách kinh tế, sách xã hội yếu tố tác động mạnh Vì mà nói, việc nghiên cứu tín dụng bất động sản ngân hàng địa bàn không khỏi liên quan đến vấn đề nêu Tuy nhiên, phạm vi nghiên cứu đề tài, giới hạn ở: Đối tượng nghiên cứu: Hoạt động ngân hàng có cho vay lĩnh vực bất động sản địa bàn TP.HCM Thời gian: Khoảng thời gian số liệu dùng việc nghiên cứu năm 2004-tháng 7/2008 thực tiễn nhằm góp phần gia tăng hiệu hoạt động tín dụng bất động sản ngân hàng địa bàn tương lai - PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU Áp dụng phương pháp nghiên cứu lịch sử, phương pháp phân tích, tổng - KẾT CẤU CỦA ĐỀ TÀI hợp, phương pháp nghiên cứu định lượng, định tính, phương pháp nghiên cứu Kết cấu đề tài gồm 03 chương: tham khảo ý kiến chuyên gia lĩnh vực ngân hàng Chương 1: Những vấn đề bất động sản, thị trường bất động sản tín dụng ngân hàng - TÍNH THỰC TIỄN CỦA ĐỀ TÀI NGHIÊN CỨU Do hoạt động tín dụng bất động sản ngân hàng nước thực không riêng có ngân hàng địa bàn TP.HCM cho vay lĩnh vực Tuy nhiên, tỷ trọng dư nợ tín dụng ngân hàng địa bàn Chương 2: Thực trạng tín dụng bất động sản ngân hàng thương mại địa bàn TP.HCM Chương 3: Giải pháp nâng cao hiệu hoạt động tín dụng bất động sản ngân hàng thương mại địa bàn TP.HCM chiếm phần lớn tổng dư nợ cho vay nước, số giải pháp tác giả đề nghị áp dụng cho ngân hàng địa bàn TP.HCM thực HẠN CHẾ CỦA ĐỀ TÀI NGHIÊN CỨU Thị trường bất động sản thị trường chịu chi phối nhiều yếu Mặt khác, giải pháp áp dụng, kết nghiên cứu thực tế, với tố, ngân hàng chủ thể tham gia thị trường, chịu tác tham khảo ý kiến cán tín dụng ngân hàng địa bàn, động thị trường giải pháp đưa tập trung cho lĩnh vực hoạt với kết tham khảo, nghiên cứu thân tác giả, nên giải động ngân hàng chủ yếu, chưa quan tâm đến giải pháp tổng thể pháp đưa có tính thực tiễn cao, áp dụng hoạt động tín dụng ngành lĩnh vực khác sách vĩ mô nhà nước, sách phát triển bất động sản ngân hàng ngắn hạn trung dài hạn ngành, lĩnh vực có liên quan ngành xây dựng, ngành sản xuất nguyên liệu xi măng, sắt, thép, ngành dịch vụ tư vấn, dịch vụ đầu tư - NHỮNG ĐIỂM NỔI BẬT CỦA ĐỀ TÀI Trong hoạt động ngân hàng, tín dụng bất động sản Đề tài nghiên cứu “Tín dụng bất động sản ngân hàng thương lĩnh vực để ngân hàng đầu tư Vì thế, để phát huy hiệu việc thực mại địa bàn TP.HCM - Thực trạng giải pháp” đề tài nghiên cứu chưa giải pháp đưa cần có liên kết, nối kết, tổng hợp tất có tác giả thực từ trước đến Mặt khác, giải pháp đưa sách phát triển hoạt động ngân hàng nói chung, từ đánh giá có tham khảo học hỏi kinh nghiệm chuyên gia; giải pháp vừa đầy đủ hiệu hoạt động ngân hàng mang tính ngắn hạn, vừa mang tính dài hạn giải pháp áp dụng thực tiễn hoạt động tín dụng bất động sản ngân hàng Về thân giải pháp đề nghị, có số giải pháp cần có thời gian thực hiện, có giải pháp đòi hỏi phải xây dựng tảng môi trường pháp lý phù hợp phát huy hiệu quả, cần phải tiếp tục sâu, tìm hiểu áp dụng vào thực tế, phạm vi khả nghiên CHƯƠNG 1: NHỮNG VẤN ĐỀ CƠ BẢN VỀ THỊ TRƯỜNG cứu tác giả rộng, chưa đủ sâu để ngân hàng thuận tiện BẤT ĐỘNG SẢN VÀ TÍN DỤNG NGÂN HÀNG việc áp dụng giải pháp vào thực tiễn Mặc dù biết hạn chế đề tài nghiên cứu, với khả điều kiện hạn chế thân, tác giả giải tất 1.1 KHÁI NIỆM VỀ BẤT ĐỘNG SẢN 1.1.1 Bất động sản ? điều mong đề tài tới, thân tác Theo quy định Luật dân sửa đổi số 33/2005/QH11, Quốc hội khóa tác giả khác tiếp tục nghiên cứu, tiếp tục hoàn thiện vấn đề chưa XI, kỳ họp thứ bất động sản tài sản bao gồm: đất đai; nhà, công trình giải đề tài xây dựng gắn liền với đất đai, kể tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó; tài sản khác gắn liền với đất đai tài sản khác pháp luật Chân thành cám ơn quy định Như vậy, theo quy định cho thấy bất động sản hàm chứa hai đặc điểm TP.HCM, tháng 10 năm 2008 Học viên: Nguyễn Ngọc Bình sau: - Thứ nhất, bất động sản tài sản không di động được, bất động sản điển hình đất đai, nhà Mặt khác đặc điểm không di động đó, nên vị trí bất động sản thành phố hay nông thôn, khu vực trung tâm hay khu vực xa trung tâm, đóng vai trò quan trọng việc định giá bất động sản Cùng mảnh đất diện tích nhau, hai nơi khác giá bất động sản khác Đây tính hàng hóa bất động sản - Thứ hai, công trình xây dựng, tài sản khác không gắn liền với đất đai, nhà xem bất động sản, gắn với đất đai, nhà xem bất động sản Vì thế, đất đai, nhà thân bất động sản đồng thời yếu tố bất động sản khác Ngoài ra, có bất động sản hàng hóa bất động sản dùng để phục vụ mục đích trị xã hội hay phục vụ cộng đồng Những bất động sản vậy, không chịu tác động chi phối thị trường, lại chịu tác động lớn mặt sách nhà nước, bất động sản + Nhà mặt tiền, nhà hẻm, nhà khu quy hoạch, nhà khu mở rộng hay thu hẹp, bán cho đối tượng khác để trở quy hoạch, thành bất động sản hàng hóa Xét mặt tích cực, bất động sản yếu tố vật chất có ích cho người, tài nguyên quốc gia có tính lâu bền thể rõ trình sử dụng đất Nhìn chung, tùy theo tiêu chí phân loại khác mà có hình thức tên gọi cho bất động sản khác Vì vậy, cách thức phân loại kể có tính tương đối, nhiều cách phân loại khác chưa kể đến đai đất đai không bị hao mòn Mặt khác, bất động sản hàng hoá giao dịch thị trường mang lại giá trị tăng thêm cho kinh tế thông qua việc chuyển từ giá trị vật sang tiền tệ Tuy nhiên, mặt hạn chế bất động sản yếu tố bất động sản không di động được, có tính khan tăng thêm dù dân số tăng Đây nguyên nhân dẫn đến tổng cung bất động sản tương lai thấp so với tổng nhu cầu bất động sản xét dài hạn 1.1.3 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị bất động sản Khi đánh giá bất động sản ngầm hiểu bất động sản hàng hóa, bất động sản mua đi, bán lại, cho thuê, chuyển quyền sở hữu, Như vậy, yếu tố quan trọng tác động đến việc định giá bất động sản kể đến sau: (1) Vị trí bất động sản: Do bất động sản không di động được, nên vị trí bất động sản đâu, môi trường xung quanh nào, vị trí trung tâm hay xa trung tâm, vị trí dùng làm chỗ kinh doanh hay dùng để ở, 1.1.2 Phân loại bất động sản Theo quy định Luật dân sửa đổi nêu trên, bất động sản có nhiều loại khác Tùy theo tiêu chí phân loại mà có dạng sau: yếu tố tác động không nhỏ đến giá trị bất động sản định giá cao hay thấp (2) Hình dáng bất động sản yếu tố văn hóa: Về mặt giá trị sử dụng, rõ ràng - Đối với bất động sản đất có loại: mảnh đất vuông vắn, chiều rộng không rộng, chiều dài không + Đất đô thị, đất phi đô thị dài lựa chọn ưa thích đa số nhiều người Những điều đó, thể + Đất để xây dựng kiến trúc, đất dùng cho công trình công cộng, đất dự trữ, đất đặc điểm văn hóa, thị hiếu, sở thích cá nhân hình nông nghiệp, đất dùng cho trường hợp khác dáng bất động sản Một họ yêu thích vừa lòng với hình dáng, - Đối với bất động sản nhà có loại: diện tích, kích cỡ bất động sản họ định giá bất động sản cao + Nhà cấp 1, cấp 2, cấp 3, cấp 4, nhà tập thể, nhà cao tầng ngược lại Do đó, hình dáng bất động sản yếu tố văn hóa + Nhà đơn lập, song lập, liên kế, cư xá yếu tố làm ảnh hưởng đến giá trị bất động sản + Nhà để ở, nhà dùng để kinh doanh, nhà dùng cho mục đích khác (3) Cung - cầu bất động sản: Diễn biến cung cầu bất động sản 10 (3) Bất động sản nhà, công trình xây dựng quyền sử dụng đất quy định giai đoạn định đẩy giá bất động sản lên cao ngược hai điều khoản đồng thời phải đủ điều kiện theo quy định lại Yếu tố mang tính thị trường có làm cho giá trị bất động sản Điều Luật Kinh doanh bất động sản đưa vào kinh bị tăng, giảm cách bất ngờ lên cao thấp so với giá trị thực doanh bất động sản (4) Căn vào tình hình thực tế phát triển kinh tế - xã hội thị trường bất động sản, Thủ tướng Chính phủ điều chỉnh, bổ sung loại bất động (4) Chính sách nhà nước: Chính sách nhà nước quy hoạch, giải tỏa, phóng đường, v v làm ảnh hưởng lớn đến giá trị bất động sản đưa vào kinh doanh phù hợp với tình hình thực tế quy sản, làm cho bất động sản biến động không ngờ, có trường hợp theo quy định pháp luật định bất động sản giao dịch thị trường nhà, đất khu vực quy hoạch không cho mua bán, Tóm lại, việc xác định yếu tố ảnh hưởng đến giá trị bất động sản quan trọng, thông qua việc phân tích, xử lý đánh giá yếu tố 1.2 THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VÀ CÁC YẾU TỐ TÁC ĐỘNG ĐẾN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN 1.2.1 Thị trường bất động sản Hiện giới tồn nhiều quan điểm khác thị trường bất sở để xác định giá trị thực bất động sản, giúp cho việc chế chấp, mua bán, liên doanh, liên kết trở nên xác hơn, minh bạch thị động sản, theo có quan điểm sau: trường bất động sản bớt nóng lạnh thất thường - Quan điểm thứ cho thị trường bất động sản thị trường đất đai 1.1.4 Các loại bất động sản đưa vào kinh doanh - Quan điểm thứ hai cho thị trường bất động sản thị trường nhà, đất Theo Điều 2, Nghị định 153/2007/NĐ-CP ngày 15/10/2007 Chính phủ - Quan điểm thứ ba cho thị trường bất động sản hoạt động mua bán, trao quy định chi tiết hướng dẫn thi hành Luật kinh doanh bất động sản loại đổi, cho thuê, chấp, chuyển dịch quyền sở hữu hay quyền sử dụng bất động bất động sản đưa vào kinh doanh gồm: sản theo chế thị trường có quản lý nhà nước (1) Nhà, công trình xây dựng theo quy định pháp luật xây dựng đưa vào kinh doanh (2) Quyền sử dụng đất tham gia thị trường bất động sản theo quy định pháp luật đất đai Trong 03 quan điểm quan điểm thứ ba phản ánh trực tiếp hoạt động thị trường, làm cho người ta dễ nhận biết phạm vi nội dung thị trường bất động sản Quan điểm cho thấy thị trường bất động sản nơi chuyển tài sản bất động sản chưa phải hàng hóa thành tài sản bất động sản hàng hóa để giao dịch thị trường 11 Mặc khác, mặt lợi ích, việc phát triển thị trường bất động sản có tác dụng lớn vấn đề chu chuyển vốn kinh tế; đến phát triển cấu 12 bao gồm đất tài sản đất, mua đất trống để tự cải tạo, đầu tư nâng cấp, sau thực chuyển nhượng lại thị trường (thị trường vốn, thị trường tài chính, thị trường bất động sản, thị -Người mua-bán thông thường: họ thường người dân bình trường chứng khoán, thị trường lao động, ) mang lại lợi ích an sinh thường có nhu cầu mua, bán bất động sản nhiều lý khác Họ là: xã hội, đáp ứng nhu cầu nhà ở, đất đai cho người dân, +Người mua đơn bất động sản phục vụ cho nhu cầu cư trú 1.2.2 Các yếu tố tác động đến thị trường bất động sản Cũng giống thị trường khác, thị trường bất động sản cấu thành 03 yếu tố: chủ thể, khách thể giới trung gian, chủ thể cá +Người bán đơn thuần: bán bất động sản để chuyển hóa thành vốn dùng vào việc khác +Vừa người bán, vừa người mua, nhu cầu chuyển nơi nhân pháp nhân có đủ điều kiện kinh doanh, mua bán bất động sản theo quy định pháp luật; khách thể sản phẩm nhà cửa, đất đai, công trình xây sinh sống dựng đất, gọi chung bất động sản phép kinh doanh; cuối (2) Khách thể: bất động sản phép kinh doanh theo quy định pháp giới trung gian gồm trung tâm mua bán nhà đất, quan quản lý nhà đất, luật ngân hàng, nhà môi giới bất động sản, cụ thể sau: (3) Giới trung gian, bao gồm: -Nhà nước, quan quản lý Nhà nước: cung cấp chế sách, (1) Chủ thể: -Nhà đầu tư: bao gồm nhà đầu tư vào ngành kinh doanh bất động sản hành lan pháp lý điều khiển thị trường bất động sản +Nhà nước ban hành quy định quản lý bất động sản, nghĩa vụ vào ngành kinh tế khác: +Đối với nhà đầu tư vào ngành kinh tế khác vai trò họ thị trường chủ yếu người mua, họ tạo nên cầu thị trường bất động tài có liên quan đến quyền sử dụng đất đặc biệt vạch quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, xây dựng công trình liên quan +Mặt khác thân Nhà nước nắm tay nhiều tài sản công, sản, đặc biệt thị trường nhà xưởng công nghiệp thị trường bất động sản phục vụ cho hoạt động kinh doanh thương mại, dịch vụ, khách trình xếp, cải tổ hoạt động kinh tế, có tài sản sạn, cao ốc văn phòng, y tế, giáo dục,… bất động sản cần lý, bán, cho thuê, nguồn hàng hóa quan +Đối với nhà đầu tư vào ngành kinh doanh bất động sản, vai trò trọng thị trường họ đặc biệt quan trọng, họ làm cho hoạt động thị trường trở nên sôi động - Ngân hàng thương mại, quỹ đầu tư, công ty chứng khoán, cung cấp phát triển Trên thị trường họ vừa đóng vai trò người mua vừa đóng vai trò vốn, thực toán, quản lý quỹ, giúp cho thị trường bất động sản phát người bán, vai trò người bán chủ yếu Họ mua bất động sản, triển 13 -Người môi giới: người tư vấn, cung cấp cho người mua, 14 tiếp tục tăng trung bình 32% năm thời gian 15 năm tới Như vậy, bán thông tin cần thiết việc giao dịch, mua bán bất động sản, nhờ họ tốc độ tăng đô thị hóa làm cho việc phát triển đô thị sang vùng lận cận, mà hoạt động thị trường bất động sản trôi chảy Các nhà môi giới ngoại vi thành phố lớn phát triển mở rộng Điều làm tăng nguồn cung đất đồng thời nguồn khai thác thông tin bất động sản khác đai cho thị trường bất động sản thị trường mà nhà thẩm định giá cần quan tâm (2) Sự phát triển thị trường vốn: Trong 03 cấu thành giới trung gian xem phức tạp nhất, - Đầu tư nước vào Việt Nam tăng mạnh Trong năm 2007, tỷ USD cầu nối gắn kết người sản xuất (nhà đầu tư xây dựng nhà) với người tiêu nhà đầu tư nước đăng ký đầu tư vào bất động sản, tháng dùng (người có nhu cầu nhà ở) đơn cung cấp thông tin, tư vấn đầu năm 2008 FDI đầu tư vào Việt Nam đạt kỷ lục 45,2 tỷ USD, hết 27 pháp lý, hỗ trợ giải tranh chấp, tỷ USD vốn đăng ký đầu tư vào lĩnh vực bất động sản Điều hứa hẹn phát triển mạnh nguồn cung bất động sản thời gian tới Đứng góc độ thị trường: yếu tố tác động đến thị trường bất động - Đầu tư vốn doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, ngân sản gồm: yếu tố tác động phía cung bất động sản; yếu tố tác động hàng, thành phần kinh tế khác vào thị trường bất động sản (đặc biệt phía cầu cầu bất động sản; yếu tố quản lý, điều tiết nhà nước bất động năm 2007) làm cho nguồn cung bất động sản tăng mạnh với nhiều dự án sản đầu tư khu đô thị, khu dân cư, dự án hộ cao cấp, 1.2.2.1 Các yếu tố tác động phía “cung” bất động sản (3) Các yếu tố môi trường vĩ mô phát triển sở hạ tầng quốc gia Cung bất động sản: khối lượng bất động sản (nhà, đất, vật kiến trúc gắn liền với đất) nhóm người cung cấp muốn sẵn sàng bán Các yếu tố cho thấy kinh tế tăng trưởng, thụt lùi, có lạm phát sao, sở hạ tầng giao thông, hạ tầng kỹ thuật, môi trường sống, thị trường bất động sản thời điểm Về bản, yếu tố tác động (4) Các yếu tố đầu vào tạo bất động sản giá dịch vụ liên quan bất động đến cung bất động sản là: sản (1) Tổng cung hàng hoá bất động sản: - Các dự án đầu tư bất động sản, xây dựng hộ cao cấp, phát triển khu đô thị mới, thời gian qua Việt Nam tác động mạnh làm tăng nguồn cung bất động thị trường - Sự phát triển kinh tế kéo theo vấn đề đô thị hóa ngày tăng Năm 1950 tốc độ đô thị hóa 12%, năm 2004 25,8%, năm 2006 27% dự báo Các yếu tố giá xi măng, sắt, thép, giá nhân công, giá đấu thầu, giá thẩm định dự án, giá thi công, giá thiết kế, giá tư vấn, (5) Những tiến kỹ thuật ứng dụng xây dựng kiến trúc Những tiến kỹ thuật ứng dụng xây dựng kiến trúc góp phần làm cho thời gian thi công rút ngắn, chất lượng công trình nâng cao, sở để 15 16 đẩy nhanh nguồn cung bất động sản nhà, hộ, văn phòng cho thuê, với cầu làm cho tỷ lệ phủ kín văn phòng cho thuê Việt Nam đạt 97% thị trường bất động sản (CBRE) Mặt khác, xu hướng Việt Kiều Việt Nam đầu tư sinh sống ngày 1.2.2.2 Các yếu tố tác động phía “cầu” bất động sản Cầu bất động sản : khối lượng bất động sản mà người tiêu dùng sẵn sàng gia tăng, ước tính khoảng triệu Việt Kiều khắp giới Một phần số triệu Việt Kiều Việt Nam đầu tư kinh chấp nhận có khả toán để nhận bất động sản doanh yếu tố kích cầu cho thị trường bất động sản, đặc biệt thị trường Các yếu tố tác động đến cầu bất động sản là: nhà phát triển - Nhu cầu người dân nhà cửa, đất đai ngày nhiều dân số khu đô thị tăng nhanh, làm phát sinh đòi hỏi đất đai, nhà - Một số yếu tố tác động khác giá bán bất động sản, giá dịch vụ liên quan đến trình sử dụng bất động sản, tâm lý thị hiếu người dân - Sự gia tăng dân số kéo theo gia tăng nhu cầu đất đai, nhà ở, dịch vụ công ích, dịch vụ giải trí, Đặc biệt nước ta, dân số trẻ khoảng 46 triệu 1.2.2.3 Các yếu tố quản lý, điều tiết nhà nước bất động sản người, chiếm khoảng 54% dân số nước, nam nữ kết hôn với nhau, nhu Các sách quản lý, điều tiết nhà nước bất động sản cầu có nhà riêng tăng cao, điều tạo nên áp lực lớn nhu cầu nhà cho quan trọng kinh tế Việt Nam kinh tế thị trường có quản lý đối tượng gia đình phát sinh tăng mạnh nhà nước Trong thời gian qua, nhà nước liên tục đưa sách quản lý, - Kinh tế phát triển, làm cho mức sống người dân cải thiện, thu nhập điều tiết thị trường bất động sản như: Luật đất đai, Luật nhà ở, Luật kinh doanh bình quân đầu người tăng trung bình 13% hàng năm Trong thu nhập bất động sản vô số Nghị định, Thông tư hướng dẫn việc thực hiện, kế số phận dân cư tăng nhanh, làm cho nhu cầu mua sắm nhà cửa tăng, đặc hoạch, dự án mở khu đô thị mới, khu dân cư, mở đường, tạo nên tác biệt nhu cầu hộ chung cư cao cấp, nhà khu đô thị với hạ động mạnh đến thị trường bất động sản, phía cung bất động sản tầng sở vật chất thuận lợi cho sinh hoạt lại phía cầu bất động sản - Các nhà đầu tư nước đến Việt Nam để đầu tư nhà nhiều, Tuy nhiên, đặc điểm cung cầu thị trường bất động sản lại khác xa so khoảng 80.000 người nước sinh sống làm việc Việt Nam (số với cung cầu loại hàng hóa thông thường, việc cung bất liệu năm 2007) kéo theo nhu cầu hộ cao cấp, văn phòng cho thuê phát động sản thường phản ứng chậm so với cầu bất động sản (độ co giãn triển mạnh cung so với cầu) Khi so sánh quý đầu hai năm 2006 2007, giá thuê phòng loại A Lý điều việc cung bất động sản cần có thời gian để xây tăng 30%, loại B tăng 20%, loại C tăng 17% (CBRE) Lượng cung thiếu so dựng, để xin giấy phép thành lập dự án bất động sản, để chuyển quyền sở hữu, 17 18 để thiết kế, để thi công, để vay tiền ngân hàng, Như vậy, độ co giãn sản, yếu tố giá vàng, thị trường chứng khoán, lợi ích việc đầu tư cung so với cầu bất động sản làm cho thị trường bất động sản bị biến động vốn vào kênh cho có hiệu quả, góp phần ảnh hưởng đến phát triển điều khó tránh khỏi hay đóng băng thị trường bất động sản Việt Nam Mặt khác, việc thực quy hoạch kế hoạch sử dụng đất Chính phủ quyền cấp thành lập khu đô thị mới, dự án mở rộng đường, dự án mở khu công nghiệp, cụm công nghiệp, tạo nên tác động tích cực tiêu cực đến thị trường bất động sản Ví dụ tượng đóng băng thị trường bất động sản, tượng nhà đất có giá cao so với khả người mua, theo ông Hoàng Anh Dũng, chủ tịch công ty Conic nguyên nhân quan trọng Quản lý quy hoạch, Quản lý đầu tư yếu 1.3 TÍN DỤNG NGÂN HÀNG VÀ VAI TRÒ CỦA TÍN DỤNG NGÂN HÀNG ĐỐI VỚI LĨNH VỰC BẤT ĐỘNG SẢN 1.3.1 Tín dụng ngân hàng 1.3.1.1 Khái niệm tín dụng Có số quan điểm tín dụng sau: (1) Tín dụng chuyển nhượng tạm thời quyền sử dụng lượng giá trị (tiền tệ hay vật) người sở hữu sang cho người khác sử dụng hoàn trả người sở hữu sau thời gian định với lượng giá trị Như vậy, việc hình thành giá bất động sản thị trường chịu tác động lớn nhiều yếu tố, cung cầu bất động sản sách pháp luật tác (2) Tín dụng quan hệ vay mượn tài sản (tiền tệ hàng hoá) động mạnh đến giá giao dịch bất động sản thị trường Đây dựa nguyên tắc có hoàn trả vốn lẫn lời sau thời gian định vận hành theo quy luật cung cầu thị trường bất động sản có quản lý Nhà nước Như quan hệ tín dụng giao dịch hai bên, bên (trái chủ, người cho vay) cung ứng tiền, hàng hoá, dịch vụ chứng khoán dựa vào Trên nét lớn yếu tố tác động đến thị trường bất động lời hứa toán lại tương lai bên (người thụ trái, người vay) sản Tuy nhiên, thực tế có yếu tố tác động khác tâm lý Do đó, xem xét quan hệ hai bên tham gia giao dịch tín người dân, nhà đầu tư tiềm phát triển thị trường dụng có nhiều mối quan hệ khác quan hệ Nhà nước với bất động sản; tin tưởng hay lo lắng họ sách điều tiết thị doanh nghiệp (tín dụng nhà nước); quan hệ doanh nghiệp với doanh nghiệp trường bất động sản nhà nước; yếu tố tính khu vực bất động sản, (tín dụng thương mại); quan hệ NHTM với NHTM (tín dụng liên ngân yếu tố tập quán, truyền thống thị hiếu người dân bất động hàng); quan hệ Ngân hàng Nhà nước với NHTM; quan hệ NHTM với doanh nghiệp, cá nhân (tín dụng ngân hàng thương mại) Tham luận Hội thảo: “Thị trường bất động sản – Năm mới, vận hội mới”, ngày 02/7/2007 19 20 Như vậy, tín dụng ngân hàng lĩnh vực bất động sản bao gồm hai 1.3.1.2 Tín dụng ngân hàng Tín dụng ngân hàng quan hệ tín dụng người cho vay ngân hình thức: vừa đáp ứng nhu cầu đầu tư kinh doanh bất động sản nhà đầu tư, vừa đáp ứng nhu cầu nhà người dân hàng tổ chức tín dụng người vay doanh nghiệp cá Việc cấp tín dụng bất động sản ngân hàng góp phần tác động nhân có nhu cầu vốn Theo đó, việc cấp tín dụng việc tổ chức tín dụng thoả đến cung cầu bất động sản thị trường Tuy nhiên, để bảo đảm hiệu hoạt thuận để khách hàng sử dụng khoản tiền với nguyên tắc có hoàn trả động an toàn cho vay, ngân hàng yêu cầu khách hàng vay vốn phải nghiệp vụ cho vay, chiết khấu, cho thuê tài chính, bảo lãnh ngân hàng đảm bảo nguyên tắc tín dụng vốn vay phải sử dụng mục đích nghiệp vụ khác (Điều 20, Luật Các Tổ chức tín dụng Việt Nam) phải hoàn trả gốc lãi theo kỳ hạn cam kết Mặt khác, ngân Điểm đặc biệt tín dụng ngân hàng việc ngân hàng vừa người vay vừa người cho vay vốn người khác Quá trình vận động đặc hàng yêu cầu khách hàng thực đảm bảo tín dụng áp dụng nguyên tắc đánh giá khách hàng khác để làm sở xét duyệt cho vay biệt chỗ ngân hàng bán quyền sử dụng tiền hay hàng hoá, chứng khoán, dịch vụ không bán quyền sở hữu nên sau thời gian thu hồi vốn lẫn lãi 1.3.1.4 Các sản phẩm tín dụng bất động sản: Tuy chưa có thống kê đầy đủ sản phẩm tín dụng bất động sản ngân hàng nay, có số loại hình sản phẩm 1.3.1.3 Tín dụng ngân hàng lĩnh vực bất động sản Là quan hệ tín dụng ngân hàng với khách hàng (thể nhân pháp tín dụng bất động sản cụ thể sau: - Cho vay mua nhà, đất để nhân) liên quan đến lĩnh vực bất động sản Theo đó, tín dụng bất động sản việc - Cho vay mua đất xây dựng khu đô thị ngân hàng cấp vốn cho khách hàng vào mục đích vay vốn khách hàng - Cho vay mua đất xây dựng khu công nghiệp liên quan đến bất động sản - Cho vay xây dựng sửa chữa nhà Trong trường hợp này, ngân hàng cho khách hàng vay để: đầu tư kinh - Cho vay xây dựng nhà xưởng doanh bất động sản, xây dựng nhà để bán, sửa chữa mua bán nhà cửa, xây dựng - Cho vay xây dựng văn phòng hoàn thiện sở hạ tầng dự án, mua nhà trả góp, xây dựng văn phòng cho - Cho vay xây dựng văn phòng cho thuê thuê, - Cho vay xây dựng khách sạn, resort - Cho vay mua đất để ăn chênh lệch giá - Cho vay chấp bất động sản để kinh doanh 49 50 nhà đầu tư kinh doanh bất động sản hoàn thành dự án làm bàn giao quyền sở động sản ngân hàng khó đảm đương hiệu Mặc khác, hữu hộ nhận nốt phần tiền lại khách hàng Tuy nhiên, việc thực hoạt động tín dụng ngân hàng vấn đề phòng ngừa rủi ro, đa dạng hoá danh chưa pháp luật quy định, hướng dẫn chi tiết, phần nhiều việc huy mục đầu tư, nên tập trung toàn vốn huy động trung dài hạn để đáp động vốn thông qua hình thức này, người mua nhà gặp phải nhiều rủi ro dự án ứng cho thị trường bất động sản Còn thêm vấn đề nữa, thân ngân chậm trễ không hoàn thành theo tiến độ thỏa thuận hai bên, hàng trình hoạt động mình, đưa vốn vào dự án khác, nhà đầu tư không đủ lực thực hợp đồng ký kết, có nguồn vốn trung dài hạn đầu tư trước đó, chưa kịp thu hồi (vẫn tranh chấp kiện tụng xảy người mua nhà có đặt cọc trước chịu thiệt thời gian thực hợp đồng tín dụng) nên số vốn trung dài hạn huy Tuy nhiên, gần lại có tượng nhà đầu tư đặt cọc mua hộ lại động để đầu tư vào thị trường bất động sản lúc dần, đồng loạt bỏ cọc, chấp nhận chịu thiệt tiền đặt cọc việc họ mua hộ việc đáp ứng nhu cầu vốn cho thị trường bất động sản ngân hàng vấn tiền vay ngân hàng, phải trả lãi suất cao tiếp tục theo đuổi mua đề khó khăn hộ, từ bỏ đặt cọc, chấp nhận chịu cọc Tuy nhiên, theo Quyết định 457/2005/QĐ-NHNN ngày 19/4/2005 việc Mặc khác, thị trường bất động sản đổi chiều, giá hộ đặt cọc để mua ban hành “Quy trình tỷ lệ bảo đảm an toàn hoạt động tổ giảm giá đến mức bỏ tiền đặt cọc mua với giá có lợi so với chức tín dụng” có cho phép ngân hàng thương xem xét, cân đối sử việc tiếp tục mua hộ theo mức giá cũ (cao) trước Đánh giá chung nguồn vốn đầu tư vào thị trường bất động sản, không kể nguồn vốn nhà đầu tư nước hay nguồn vốn từ quỹ dụng tối đa 40% vốn ngắn hạn vay trung, dài hạn Quyết định hướng mở giúp cho ngân hàng có điều kiện đầu tư thêm tín dụng vào lĩnh vực bất động sản đầu tư nguồn vốn lại có hạn chế định, khả cung cấp vốn cho thị trường bất động sản khiêm tốn bị giới hạn Do đó, - Về chế điều hành ngân hàng: Trong năm 2008, để kiềm chế lạm phát, năm qua, nguồn vốn chủ yếu cho thị trường bất động sản phát ngân hàng nhà nước thực tăng dự trữ bắt buộc từ 10% lên 11% (kể từ xuất từ ngân hàng Tuy nhiên, thân ngân hàng có khó khăn ngày 01/02/2008), tăng lãi suất lên 14%/năm, yêu cầu ngân hàng mua định cung cấp vốn cho lĩnh vực bất động sản, cụ thể là: tín phiếu bắt buộc 20.300 tỷ đồng với lãi suất 7,8%/năm (ngày 01/7/2008 13%/năm) đồng thời thực kiềm chế tăng trưởng tín dụng mức 30% - Nguồn vốn ngân hàng huy động phần lớn nguồn vốn ngắn Những động thái này, làm cho hoạt động tín dụng ngân hàng bị thu hạn, thị trường bất động sản lại đòi hỏi nguồn vốn trung dài hạn, có hẹp, nguồn vốn ngân hàng đầu tư cho tín dụng bị hạn chế, tín dụng bất lên đến 20-30 năm Do đó, việc đáp ứng vốn cho dự án, công trình bất động sản chịu tác động nhiều thường loại hình tín dụng đòi hỏi 51 52 nguồn vốn lớn lại nguồn vốn trung dài hạn, nên ngân hàng khó đáp ứng đàn làm cho thị trường bất động sản nóng nóng, lúc lạnh cho khách hàng lạnh Hiện tượng xảy thị trường chứng khoán, thị trường mua bán vàng, thị trường ngoại tệ người dân đổ xô mua gạo tích 2.3.2.3 Những khó khăn khác: (1) Sự chậm trễ việc triển khai văn bất cập nội dung văn ban hành Ngoài khó khăn môi trường pháp lý sách pháp luật Nhà nước chồng chéo chưa minh bạch, vấn đề chậm trễ trữ Việt Nam nước xuất gạo, Những vấn đề tâm lý tạo nên sóng bất ngờ gây hậu nghiêm trọng cho thân người dân tham gia mua bán theo tâm lý bầy đàn cho kinh tế giai đoạn chưa hoàn thiện đầy đủ sách, quy định, thị trường bất động sản bị ảnh hưởng vấn đề tâm lý việc triển khai, thực thi quy định ban hành nhà nước thị trường bất động sản Như trường hợp Luật kinh doanh bất động sản Quốc (3) Định giá bất động sản: hội ban hành ngày 29/6/2006, có hiệu lực ngày 01/01/2007 phải đến Việc định giá bất động sản điều kiện thông tin bất cân xứng thị 15/10/2007 Chính phủ có Nghị định 153/2007/NĐ-CP quy định chi tiết trường tồn phổ biến nguy gia tăng rủi ro cho hoạt động tín dụng hướng dẫn thi hành Luật kinh doanh bất động sản bất động sản ngân hàng địa bàn Điển năm 2007, thị Tuy nhiên sau Nghị định 153 đời vướng mắc phát sinh, trường bất động sản biến động tăng, tăng giá lại tập trung số việc cấp chứng kinh doanh bất động sản vướng mắc cần khu vực quận huyện định, khu đô thị Quận 2, Quận 7, Bình có hướng dẫn Bộ Xây Dựng Chánh, Củ Chi, khu vực khác biến động giá không nhiều Sau đó, đến ngày 21/5/2008, Bộ Xây dựng Thông tư hướng dẫn thực số nội dung Nghị định 153/2007/NĐ-CP Chính phủ Như vậy, rõ ràng có khoảng cách thời gian dài lúc văn Do đó, việc xác định giá hồ sơ tín dụng có bảo đảm tài sản bất động sản gặp nhiều rủi ro Thông thường, ngân hàng định giá bất động sản theo phương pháp so ban hành hiệu lực thực văn quy định vào đời sánh, nghĩa lấy giá mua bán mảnh đất gần kề với mảnh đất muốn định giá sống để thực việc định giá Mặc khác, ngân hàng vào tiêu chí đánh giá mảnh đất như: ví trí giao thông, vị trí có khả sinh lợi, hình dạng mảnh đất, (2) Tâm lý bầy đàn người dân: sở hạ tầng, vị trí, môi trường, để xác định giá Việc ảnh hưởng tâm lý người dân đến thị trường xảy Việt Nam Hiện tượng người dân đua tranh mua, tranh bán theo tâm lý bầy Với hai phương pháp này, việc định giá tồn vướng mắc sau 53 - Đối với phương pháp so sánh, trường hợp mảnh đất cần định giá 54 khách hàng vay vốn lại cần thiết Chính lý đó, phía ngân hàng, mảnh đất gần kề rao bán, bất động sản đặc thù chưa có thông tin thu nhập thực khách hàng vấn đề đáng quan tâm hết có giao dịch mua bán trước đó, việc định giá theo phương pháp so sức khó khăn việc xác định thông tin Vì vậy, ngân hàng thường áp dụng sánh gặp khó khăn thực Trong trường hợp đó, hình thức cho vay có bảo đảm tài sản để hạn chế rủi ro cho ngân hàng, ngân hàng sử dụng mảnh đất khu vực gần để làm mảnh đất so sánh việc rõ ràng, việc áp dụng hình thức trở nên lạc hậu, tiềm ẩn tính toán định giá có sai lệch lớn, điều làm tăng rủi ro cho ngân hàng rủi ro giảm tính cạnh tranh lớn ngân hàng nước ngân hàng - Đối với phương pháp sử dụng tiêu chí chấm điểm, phương pháp nước thường có giới hạn điểm số (thấp – cao nhất) cho tiêu chí Vì cán tín dụng chủ quan áp đặt điểm số thấp hay cao theo quan điểm (5) Vấn đề nguồn nhân lực hoạt động ngân hàng: mình, ảnh hưởng đến việc định giá mảnh đất định cho vay Trong hoạt động ngân hàng năm trở lại đây, thiếu hụt nguồn gặp rủi ro nhân lực vấn đề lên rõ nét ngân hàng mở rộng mạng Một số ngân hàng khác, lại dùng đơn giá đất UBND thành phố ban lưới, thành lập chi nhánh, phòng giao dịch khắp địa bàn Mặt khác tiến hành thời kỳ làm sở để định giá bất động sản, đó, đơn giá trình mở cửa hội nhập quốc tế lĩnh vực ngân hàng bắt đầu xuất đất UBND thành phố ban hành thường thấp giá đất thực tế thị ngân hàng mới, ước tính với quy mô 1.000 tỷ đồng, ngân hàng thành lập trường, ngân hàng vào để làm sở xác định số tiền cho vay cần 100-200 nhân viên để khởi sự, đa phần phải nhân rủi ro ngân hàng gặp phải hơn, khả cạnh tranh tín dụng viên có kinh nghiệm Điều tạo nên chạy đua giành giật nhân viên ngân hàng trở nên yếu kém, ngân hàng khách hàng việc đánh giá bất ngân hàng Tạo nên cạnh tranh mạnh mẽ nguồn nhân lực động sản không sát với thực tế thị trường, không tạo hài lòng cho khách Đây toán khó cho cân đối cung cầu nhân lực cho ngành ngân hàng hàng, khách hàng bỏ ngân hàng để đến giao dịch với ngân hàng khác có thời gian tới phương pháp xác định giá bất động sản xác Trong đó, nói riêng hoạt động tín dụng lại đòi hỏi nhân viên tín dụng phải người có chuyên môn, nghiệp vụ đạo đức nghề nghiệp, phải (4) Vấn đề khó khăn đánh giá thu nhập thực khách hàng: người nhiều kinh nghiệm, động sáng tạo việc giải vướng Trong giai đoạn nay, thu nhập đại phận dân cư chưa mắc, đồng thời lại phải am hiểu quy định khác nhau, vừa quy định toán qua ngân hàng, khi, nhu cầu cần xác định tổng thu nhập ngành ngân hàng vừa quy định ngành khác Luật đất đai, công thực khách hàng để làm xét duyệt cho vay ngân hàng chứng, giao dịch bảo đảm, 55 56 Những vấn đề khiến cho hoạt động tín dụng ngân hàng CHƯƠNG : GIẢI PHÁP VÀ KIẾN NGHỊ NHẰM NÂNG CAO tiềm ẩn rủi ro Đây khó khăn hoạt động tín dụng tín dụng bất động HIỆU QUẢ HOẠT ĐỘNG TÍN DỤNG BẤT ĐỘNG SẢN CỦA sản ngân hàng thương mại CÁC NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI TRÊN ĐỊA BÀN TP.HCM Trong hoạt động tín dụng bất động sản, ngân hàng thuộc giới trung gian, KẾT LUẬN CHƯƠNG vừa kích cung cho vay để đầu tư kinh doanh bất động sản; xây dựng dự án Trong chương tập trung 03 vấn đề: Thực trạng huy động vốn cho vay ngân hàng thương mại địa bàn, qua đánh giá tốc độ tăng trưởng huy động dư nợ qua năm, vấn đề bật cần quan tâm tiêu Thực trạng tín dụng bất động sản ngân hàng địa bàn Phân tích dựa số liệu, nêu điểm bật hoạt động tín dụng bất động sản tồn xu hướng tín dụng bất động sản tăng giảm theo thị trường bất động sản Những thuận lợi khó khăn hoạt động tín dụng bất động sản ngân hàng thương mại Đi vào phân tích điểm thuận lợi khó khăn dựa nội dung chính: Môi trường pháp lý, cung cầu bất động sản thị trường số vấn nhà ở, hộ, chung cư, vừa kích cầu thị trường bất động sản thông qua việc cho vay mua nhà, cho vay mua hộ, cho vay chuyển quyền sử dụng đất, Do đó, mặt giải pháp để nâng cao hiệu hoạt động tín dụng bất động sản ngân hàng địa bàn tập trung hướng tới vấn đề chính: Giải pháp chế sách Giải pháp cung cầu tín dụng bất động sản đạt hiệu Giải pháp khác Ngoài ra, có số yếu tố tác động đến hoạt động tín dụng bất động sản ngân hàng địa bàn lại nằm khả ngân hàng, thế, phạm vi nghiên cứu đề tài, đưa số kiến nghị bổ sung vào giải pháp nhằm tăng thêm tính hiệu quả, tính thực tiễn đề tài nghiên cứu đề khác Đặc biệt phần tập trung phân tích khó khăn nguồn vốn thị trường tài dùng cho việc phát triển thị trường bất động sản 3.1 GIẢI PHÁP VỀ CƠ CHẾ CHÍNH SÁCH 3.1.1 Kiến nghị kịp thời thường xuyên Ngân hàng đối tượng tham gia thị trường bất động sản, đó, ngân hàng phải chịu tác động sách vĩ mô bất động sản, kế hoạch phát triển bất động sản, chương trình, kế hoạch phát triển bất động sản nhà nước, để nâng cao hiệu tín dụng bất động sản, hạn chế rủi 57 ro pháp luật, ngân hàng phải thường xuyên tập hợp khó khăn vướng mắc 58 3.1.3 Lập sơ đồ chiến lược đầu tư dài hạn lĩnh vực bất động sản liên quan đến yếu tố pháp luật làm ảnh hưởng đến hoạt động tín dụng bất động Trong hoạt động tín dụng liên quan đến lĩnh vực bất động sản, tiềm ẩn sản ngân hàng mình, sở đó, đưa kiến nghị sửa đổi, bổ sung, chứa đựng nhiều yếu tố rủi ro rủi ro giảm giá bất động sản, rủi lãi suất, rủi ro giải đáp thắc mắc, ngân hàng nhà nước Việt Nam hay sở ban lạm phát, rủi ro khoản, rủi ro pháp luật, Trong đó, thân ngành khác nhau, điều không giúp cho thân ngân hàng hiệu khoản cho vay bất động sản thường cho vay trung dài hạn, đó, việc lập sơ hoạt động tín dụng bất động sản mà giúp cho hành lan pháp luật liên đồ chiến lược đầu tư bất động sản dài hạn việc nên làm Cụ thể mặt quan đến lĩnh vực ngày phát huy hiệu vốn có, vấn đề sách, cần lưu ý vấn đề sau: quan trọng mà ngân hàng cần phải làm thường xuyên, liên tục có hệ thống - Về mặt thị trường bất động sản: Cần có sơ đồ phát triển khu, cụm công nghiệp, kế hoạch dự án 3.1.2 Xây dựng quy chế cho vay riêng lĩnh vực bất động sản Hiện nay, mặt quy chế cho vay, thân ngân hàng nhà nước Việt nam không ban hành quy chế cho vay riêng lĩnh vực bất động sản mà có quy chế cho vay kèm theo Quyết định số 1627/2001/QĐ-NHNN ngày 31/12/2001 thực quận/huyện địa bàn, mức độ khả đáp ứng nhu cầu loại hình bất động sản khác nhau, từ mở rộng hay hạn chế đầu tư bất động sản loại hình bất động sản Ví dụ, thị trường văn phòng cho thuê thu hút đầu tư, dự án xây dựng văn phòng cho thuê phát triển mạnh, nhiên, không nhà đầu tư bất động Theo quy chế này, ngân hàng nhà nước quy định chung hoạt động cho sản quan tâm đến khả bảo hòa thị trường văn phòng cho thuê vay áp dụng cho tất loại hình tín dụng khác nhau, có tín dụng bất tương lai dự án vào hoạt động, đó, rủi ro cung văn phòng cho thuê lớn động sản cầu văn phòng cho thuê xảy điều ảnh hưởng đến lợi nhuận kỳ Tuy nhiên mặt ngân hàng, cần vào quy chế cho vay chung vọng khách hàng vay vốn, ngân hàng từ bị rủi ro khách hàng đầu ngân hàng nhà nước để ban hành thêm quy chế cho vay riêng lĩnh tư bất động sản vào lĩnh vực văn phòng cho thuê thực hiệu thua vực bất động sản, điều không góp phần minh bạch mặt quy định lỗ không trả nợ cho vay thân ngân hàng, mà góp phần hạn chế rủi ro việc cấp tín dụng lĩnh vực này, làm tiền đề cho cán tín dụng, áp dụng thực thi hiệu việc cấp tín dụng bất động sản - Về mặt quản trị nguồn vốn cân đối ngắn hạn trung dài hạn: Trong hoạt động tín dụng bất động sản, khoản vay thường trung dài hạn, nguồn vốn ngân hàng huy động đa phần vốn ngắn 59 60 hạn, thế, rủi ro chênh lệch kỳ hạn dễ xảy Như phía ngân hàng, trường, việc định giá bất động sản hiệu quả, dễ rủi ro nhiều cần cân đối việc sử dụng vốn ngắn hạn trung dài hạn hợp lý đầu tư vào thời gian lĩnh vực bất động sản Theo quy định tổ chức tín dụng phép sử dụng tối Chính thế, để nâng cao hiệu tín dụng bất động sản, ngân hàng đa 30%-40% vốn ngắn hạn vay trung dài hạn Tuy nhiên, ngân hàng cần thành lập phòng thẩm định để định giá bất động sản cách chuyên tùy vào khả ngân hàng mà có sách cân đối nguồn vốn phù nghiệp, đồng thời xây dựng quy trình định giá bất động sản gắn với thị trường, hợp, đặc biệt không dùng vốn vay thị trường liên ngân hàng tạo điều kiện hỗ trợ cho công tác tín dụng đạt hiệu (Phụ lục “Quy chế thẩm vay khách hàng, cho vay liên quan đến lĩnh vực bất động sản định giá bất động sản NHTM cổ phần Sài Gòn Thương Tín”) Bài học kinh nghiệm: Hiện nay, hoạt động khoản ngân hàng có khó khăn, lãi suất huy động tăng cao, phần yếu tố lạm phát, nguyên nhân 3.2 GIẢI PHÁP CUNG CẦU TÍN DỤNG BẤT ĐỘNG SẢN ĐẠT HIỆU QUẢ việc đầu tư tín dụng vào lĩnh vực bất động sản không hợp lý, không thu hồi kịp Mặc dù tín dụng bất động sản cho vay lĩnh vực bất động sản, khoản tín dụng trung dài hạn từ thị trường bất động sản, từ gây nên thực tế tín dụng kích cung bất động sản khác với tín dụng kích cầu tượng thiếu vốn ngắn hạn, khiến ngân hàng gặp khó khăn hoạt bất động sản, đó, mặt giải pháp cần chia rõ loại tín dụng bất động sản động, phải vay vốn thị trường liên ngân hàng với lãi suất cao, cạnh tranh huy động vốn ngắn hạn thị trường để bù đắp thiếu hụt khoản tạm thời, dẫn đến việc lãi suất huy động ngắn lại cao lãi suất huy động trung dài hạn Khi khách hàng vay vốn liên quan đến lĩnh vực bất động sản mục đích vay vốn khách hàng xác định khách hàng vay vốn để kích cung hay kích cầu thị trường bất động sản Nếu khách hàng vay vốn để thực dự án, 3.1.4 Thành lập phòng thẩm định, quy trình định giá bất động sản gắn với xây dựng nhà, phát triển khu đô thị, khu dân cư, thuộc tín dụng kích cung; thị trường khách hàng vay tiền để mua nhà, để sửa chữa nhà, để đền bù giải tỏa, Hiện nay, việc khó khăn lớn cán tín dụng cho vay lĩnh vực bất động sản việc thẩm định giá bất động sản xác, làm thuộc tín dụng kích cầu 3.2.1 Tín dụng kích cung bất động sản sở để xét duyệt cho vay Tuy nhiên, hoạt động thẩm định giá ngân hàng lại Khi ngân hàng thực tín dụng kích cung bất động sản khoản thường cán tín dụng thực hiện, thân cán tín vay thường trung dài hạn, thời gian thu hồi vốn chậm, dễ dẫn đến rủi ro dụng lại bị hạn chế trình độ thẩm định, họ không đào tạo chuyên môn thời hạn, rủi ro tính khoản Vì thế, ngân hàng cần lưu ý gia tăng nguồn lĩnh vực này, lại bị hạn chế nguồn thông tin bất động sản thị vốn huy động trung dài hạn hạn chế rủi ro biện pháp sau: 61 3.2.1.1 Đối với việc huy động nguồn vốn: 62 đó, ngân hàng cần có sách điều chỉnh lãi suất theo yếu tố lạm phát, (1) Tăng cường biện pháp huy động vốn trung dài hạn kinh tế trường hợp ngân hàng phải bảo đảm cho khách hàng, lạm phát - Chiến lược lãi suất chiến lược khách hàng mục tiêu (chiến lược linh hoạt) tăng, lãi suất huy động ngân hàng lúc tăng, Từ trước đến nay, ngân hàng địa bàn dùng hình thức lãi suất khách hàng cũ, gửi lãi suất với kỳ hạn dài hưởng lãi suất cao, chương trình tiết kiệm trúng thưởng, tiết kiệm dự thưởng, để thu hút tăng Nếu ngân hàng làm vậy, kích thích việc gửi tiền với thời khách hàng gửi tiền Tuy nhiên, sách huy động vốn hạn dài khách hàng, điều giúp ngân hàng chủ động việc sử sách huy động vốn nói chung, chưa phải sách huy động vốn để thu hút dụng vốn đầu tư vào kinh tế khách hàng gửi tiền với kỳ hạn dài, ngân hàng cần áp dụng thức Ngoài ra, để tăng thêm hiệu sách lãi suất trung dài hạn có tính đến sau để tăng cường việc huy động vốn với kỳ hạn dài: yếu tố lạm phát, ngân hàng nên dùng sách tặng thêm lãi suất cho đối + Thứ nhất, xác định khách hàng mục tiêu: Để thu hút nguồn vốn gửi tiền vào ngân hàng có kỳ hạn dài, ngân hàng cần có sách đánh giá khách hàng tượng gửi tiền với số lượng lớn đối tượng gửi tiền người lớn tuổi để thu hút lực lượng gửi tiền vào ngân hàng có nguồn thu ổn định có kỳ hạn dài công ty bảo hiểm, công ty quản lý quỹ, tổng công ty nhà nước Mặt khác, khách hàng cá nhân có khách hàng người lớn tuổi, khách hàng có người thân nước gửi tiền về, Tất đối tượng phải ngân hàng đưa vào tầm ngắm, tiến hành tiếp cận thúc đẩy khách khuyến thích hợp nhằm thu hút họ đến gửi tiền ngân hàng với kỳ hạn dài - Phát hành trái phiếu (chiến lược trung dài hạn) Về nguồn vốn huy động ngân hàng chủ yếu từ nguồn chính: từ huy động vốn, vay thị trường liên ngân hàng vay ngân hàng nhà nước thông qua việc cầm cố, chiết khấu giấy tờ có giá Tuy nhiên, vay thị trường liên ngân hàng hay vay ngân hàng nhà nước chủ yếu để giải thiếu hụt khoản tạm thời, muốn đầu tư vào thị trường bất động sản phải lấy từ nguồn vốn huy động kinh tế, + Thứ hai, thực lãi suất huy động tiết kiệm trung dài hạn có tính đến yếu tố lạm phát: cụ thể ngân hàng dùng vốn huy động trung dài hạn cộng với tối đa 40% vốn huy động ngắn hạn phép cho vay trung dài hạn để đầu tư vào lĩnh vực bất Tiêu chí lãi suất tiết kiệm trung dài hạn phù hợp lãi động sản Tuy nhiên, thực tế cho thấy, nguồn vốn trung dài hạn ngân suất phải tính đến yếu tố lạm phát, đó, lãi suất huy động trung hàng huy động khiêm tốn, trung bình chiếm khoảng 16-19% dài hạn ngân hàng phải lớn lãi suất huy động ngắn hạn Mặt khác, người tổng vốn huy động, nhu cầu vốn trung dài hạn để xây dựng sở hạ dân lo sợ lạm phát tăng gửi tiền vào ngân hàng với kỳ hạn dài bị thiệt, tầng thành phố, để đầu tư phát triển đô thị, để đầu tư vào thị trường bất động 63 64 sản lại vốn lớn Do đó, để phát triển tín dụng bất động sản cấu ngân hàng cần quan tâm ý đến việc phát hành giấy tờ có giá trung dài hạn để huy động vốn ngân hàng phải trọng đến việc phát hành giấy tờ có giá trung đầu tư vào tín dụng bất động sản đạt hiệu quả, hạn chế rủi ro dài hạn để đáp ứng nhu cầu nguồn vốn trung dài hạn phục vụ cho tín dụng bất khoản đầu tư vào lĩnh vực động sản ngân hàng (2) Tận dụng quản lý nguồn vốn huy động hiệu Bảng số liệu 3.1 PHÁT HÀNH GIẤY TỜ CÓ GIÁ CỦA CÁC NGÂN HÀNG TRÊN ĐỊA BÀN 2004- 07/2008 Hiện nay, việc quản lý tập trung vốn tổ chức tín dụng thực Thông qua việc tập trung quản lý vốn hội sở chính, việc quản lý Đơn vị tính: % cân đối nguồn vốn nâng cao hiệu Thông thường, ngân Chỉ tiêu 2004 2005 2006 2007 07/2008 hàng đưa tiêu kế hoạch nguồn vốn huy động, dư nợ cho vay kỳ Tỷ trọng giá trị 4.06 3.32 8.66 6.76 8.29 cho chi nhánh thực Qua đó, trình thực kế hoạch, hội sở GTCG/Tổng huy động Nguồn: Báo cáo Ngân hàng nhà nước Chi nhánh TP.HCM Theo bảng số liệu cho thấy, nguồn vốn huy động từ nguồn phát hành giấy tờ có giá ngân hàng chiếm từ cao 8,66%, khi, cho vay trung dài hạn chiếm 30% tổng huy động vốn Rõ ràng có chênh lệch nguồn vốn trung dài hạn cần cho việc phát triển khoản tín dụng trung dài hạn mà tín dụng bất động sản phần lớn lại tín dụng trung dài hạn Mặt khác, thân giá trị nguồn vốn huy động từ việc phát hành giấy tờ có giá lại chủ yếu nguồn vốn ngắn hạn (dưới 12 tháng) chiếm 75% tổng giá trị giấy tờ có giá phát hành Điều cho thấy nguồn vốn trung dài hạn huy động từ việc phát hành giấy tờ có giá ngân hàng thấp, ngân hàng chủ yếu phát hành giấy tờ có giá để thực bù đắp thiếu hụt khoản ngắn hạn hay thực đầu tư ngắn hạn mà không ý đến việc phát hành giấy tờ có giá nhằm mục đích đầu tư dài hạn Do đó, thời gian tới, thực cân đối cung cầu vốn toàn hệ thống, thừa vốn thiếu vốn, có hội sở thực giao dịch liên ngân hàng, không cho chi nhánh tự thực giao dịch Tuy nhiên, để hiệu việc thực sách quản lý tập trung vốn, ngân hàng cần nâng cao việc ứng dụng công nghệ tin học, đặc biệt việc nối kết trực tuyến chi nhánh với hội sở Khi cần lưu chuyển vốn, cần quan tâm đến vấn đề an ninh, an toàn đường vận chuyển + Đối với hội sở ngân hàng cần cân nhắc việc lập kế hoạch tiêu kế hoạch cho chi nhánh phù hợp với khả quy mô nhánh, linh động uyển chuyển sách, đặc biệt phải có sách khen thưởng xử phạt thích hợp chi nhánh để nâng cao hiệu sử dụng nguồn vốn, tránh tượng chi nhánh tập trung thực kế hoạch mà không quan tâm đến việc phát triển hoạt động chi nhánh phù hợp với môi trường kinh doanh địa phương 65 + Đối với chi nhánh, nên chủ động việc cân đối nguồn vốn 66 giá khác trái phiếu, cổ phiếu Điều góp phần thu hút đông đảo nhà sử dụng vốn thân chi nhánh, linh động và nắm bắt hội đầu đầu tư tham gia, nhà đầu tư nhỏ lẻ có hội tham gia thị trường tư hiệu quả, cần thiết xin trợ giúp thêm vốn Hội sở để đầu tư bất động sản thông qua hình thức đầu tư vào dự án hiệu Như thế, việc thu hút vốn thông qua mô hình chứng khoán hoá bất động sản tạo nên đột phá cho thị trường bất động sản nguồn vốn huy (3) Chứng khoán hóa bất động sản động thị trường Các chủ đầu tư dự án nhanh chóng chuyển quyền Chứng khoán hoá bất động sản mô hình nhiều nước áp dụng sở hữu bất động sản tương lai cho nhà đầu tư khác hình thức hiệu Theo mô hình này, chủ đầu tư dự án BĐS phép phát hành rộng chứng bất động sản (mỗi chứng bất động sản tương ứng với rãi chứng BĐS không giới hạn số lượng nhà đầu tư tham gia Cụ thể phần giá trị bất động sản chứng khoán hóa) Việc chuyển quyền sở hữu sau: chứng bất động sản thuận lợi nhanh chóng nhiều so với - Về phía nhà đầu tư cần minh bạch thông tin tình hình tài chính; nội dung dự án; quyền lợi trách nhiệm bên tham gia; tiến độ thực dự việc chuyển quyền sở hữu bất động sản vốn chậm chạp nhiều chi phí án vấn đề bồi thường cho nhà đầu tư dự án chậm tiến độ; trường hợp rủi ro xảy - Về phía ngân hàng chịu trách nhiệm giám sát việc giải ngân theo tiến độ thi công, đảm bảo vốn nhà đầu tư sử dụng mục đích Khi dự án hoàn tất, toàn bất động sản đưa bán đấu giá Và nhà đầu tư chia (từ số tiền thu được) theo tỷ lệ chứng BĐS nắm giữ (4) Thực liên kết ngân hàng với tổ chức kinh tế khác Hiện nay, với môi trường hội nhập kinh tế quốc tế, đòi hỏi thân ngân hàng thành phần kinh tế khác phải tăng trưởng quy mô tài sản, thị trường hoạt động, đồng thời tận dụng lợi người khổng lồ, dẫn tới việc hợp nhất, sáp nhập liên kết đầu tư xảy Dưới góc độ giải pháp kích cung cho thị trường bất động sản, ngân Đặc điểm công cụ chứng khoán hoá bất động sản kết hợp hai hình thức đầu tư: đầu tư chứng khoán đầu tư bất động sản Theo hình hàng sử dụng chiến lược liên kết với đối tác sau: - Liên kết ngân hàng với công ty kinh doanh địa ốc: thức này, nhà đầu tư không thiết phải sở hữu toàn bất động sản mà Sự liên kết ngân hàng với công ty địa ốc, tạo nên gắn bó sỡ hữu phần bất động sản vào tỷ lệ chứng BĐS nắm giữ mặt lợi ích, tận dụng lợi mặt chuyên môn lẫn nhau, công ty kinh Mặt khác, là công cụ chứng khoán, nên việc giao dịch doanh địa ốc có chuyên môn xây dựng, thiết kế địa ốc, nhân chuyên thị trường chứng BĐS giống giao dịch loại giấy tờ có 67 68 nghiệp thẩm định đánh giá tài sản, đó, ngân hàng lại có lợi vốn, khả thẩm định hiệu dự án, lĩnh vực toán, ngân quỹ, Do đó, kết hợp ngân hàng công ty địa ốc, tạo nên hiệu Về mặt pháp lý, ngân hàng nhà nước có quy định quy chế cho vay đồng tài trợ tổ chức tín dụng thực hiện, ngân hàng thực đồng tài trợ thuận lợi nhiều hoạt động cao cho ngân hàng công ty địa ốc việc đầu tư vào bất Tuy nhiên, vay đồng tài trợ hiệu thuận lợi, cần phải động sản hạn chế rủi ro lĩnh vực Vấn đề lại việc chọn có ngân hàng có uy tín, đứng “thu xếp”, trực tiếp làm việc với ngân lựa đối tác để liên kết đầu tư, mức độ liên kết đầu tư, quyền nghĩa vụ hàng khác tham gia tài trợ, trực tiếp làm việc với khách hàng Do đó, ngân bên tham gia đầu tư để hoạt động liên kết ngân hàng hàng thực sách ngân hàng nhỏ, chưa đủ uy tín bị động công ty kinh doanh địa ốc đạt hiệu điều ngân hàng cần quan tâm việc thực chiến lược đồng tài trợ, có ngân hàng lớn có uy tín, tiếp tục nghiên cứu, học hỏi kinh nghiệm chủ động thực sách đồng tài trợ đạt hiệu mong - Liên kết ngân hàng với bảo hiểm muốn Việc liên kết ngân hàng với bảo hiểm, góp phần gia tăng nguồn vốn huy động ngân hàng, đồng thời hạn chế rủi ro cho ngân hàng thực liên kết với bảo hiểm Hoạt động bảo hiểm thân (2) Nâng cao đào tạo cán chuyên trách lĩnh vực bất động sản Các ngân hàng nay, không quan tâm đến việc đào tạo hoạt động quản trị rủi ro, liên kết có hai định chế tài nhân lực chuyên môn bất động sản, việc cho vay lĩnh vực bất động tạo nên sức mạnh cho ngân hàng lẫn bảo hiểm chất lượng hoạt sản hay thẩm định, định giá bất động sản tín dụng, phòng tín dụng, động quy mô thị trường Vấn đề lại mô hình liên kết phải phòng thẩm định tín dụng thực tạo nên hài lòng khách hàng khách hàng người định có dùng dịch vụ ngân hàng bảo hiểm liên kết hay không? Trong đó, thân cán tín dụng lại kiến thức lẫn kinh nghiệm việc định giá bất động sản, khả đánh giá nhận định xu hướng phát triển thị trường bất động sản, đó, rủi ro cho vay lĩnh 3.2.1.2 Đối với việc hạn chế rủi ro: (1) Cho vay đồng tài trợ vực bất động sản xảy Cùng với việc phát triển kinh tế, tính cạnh tranh rủi ro thị Để hạn chế rủi ro, đồng thời tham gia vào dự án lớn, dự án trường ngày tăng, điều đòi hỏi ngân hàng phải thường xuyên có đòi hỏi nguồn vốn sử dụng vượt khả cho vay theo quy định hạn chế sách đào tạo cho nhân viên lĩnh vực bất động sản nên có cán chuyên cho vay ngân hàng nhà nước, ngân hàng thương mại sử dụng hình trách lĩnh vực để nghiên cứu, đánh giá, tìm hiểu xu hướng phát triển thức cho vay đồng tài trợ thị trường bất động sản, sản phẩm bất động sản tăng giá, giảm 69 70 giá có xu hướng bảo hòa, làm sở để cán tín dụng xét duyệt cho động hướng tới khách hàng thay chờ đợi thụ động khách hàng tìm đến ngân vay hàng Thông qua hệ thống liệu theo dõi khách hàng, ngân hàng tìm 3.2.2 Tín dụng kích cầu bất động sản Tín dụng kích cầu bất động sản hướng tới đáp ứng nhu cầu bất động sản, loại trừ số nhà đầu tư, đầu bất động sản vay tiền khách hàng tiềm năng, khách hàng đang, người có nhu cầu bất động sản để tìm kiếm, tiếp thị sản phẩm tín dụng bất động sản ngân hàng cho khách hàng ngân hàng để kinh doanh Tuy nhiên, đại phận khách hàng tín dụng kích cầu phải người có nhu cầu thực nhà ở, đất ở, hộ chung 3.2.2.2 Ứng dụng công nghệ tin học ngân hàng việc quản lý khoản cư, cho vay bất động sản Các giải pháp cụ thể sau: Trong hoạt động cho vay bất động sản, liên quan đến việc thẩm định khả 3.2.2.1 Tạo lập khai thác nguồn liệu tín dụng bất động sản ngân trả nợ khách hàng, định giá tài sản bảo đảm, theo dõi trình thu hồi hàng nợ, trả nợ khách hàng, Những điều đó, cần thiết phải xây dựng Hiện nay, hoạt động tín dụng bất động sản ngân hàng nói riêng hoạt chương trình tổng thể chung cho việc đánh giá khách hàng, việc đòi hỏi phải động cho vay nói chung ngân hàng chủ yếu cho vay có bảo đảm có ứng dụng công nghệ tin học trình quản lý khoản cho vay, từ tài sản, rào cản lớn cho cạnh tranh ngân hàng tương việc đánh giá cho điểm khách hàng vay vốn liên quan đến bất động sản liên lai, mặt khác, xu hướng đánh giá khách hàng khả trả nợ tục đánh giá lại theo biến động thị trường hoàn cảnh khách hàng không đơn dựa vào tài sản bảo đảm (tài sản bảo đảm khách hàng, từ ngân hàng chủ động việc hạn chế phòng ngừa rủi phận thứ yếu tổng thể hồ sơ xét duyệt khoản vay ngân hàng mà ro hoạt động tín dụng bất động sản thôi) Vì thế, ngân hàng nên tạo lập sử dụng nguồn số liệu thu thập khách hàng vay vốn liên quan đến bất động sản, nguồn liệu sở để 3.3 GIẢI PHÁP KHÁC Các giải pháp đưa phần giải pháp chung đòi hỏi ngân hàng theo dõi, thống kê, chấm điểm, khách hàng Những ngân hàng phải thường xuyên củng cố hoàn thiện, giải pháp mặt việc làm không giúp cho ngân hàng xét duyệt khoản vay nhanh hơn, hạn trực tiếp gián tiếp, tác động đến hiệu giải pháp nói chế rủi ro mà thông qua đó, ngân hàng chủ động sàn lọc khách hàng, chủ phần Cụ thể sau: 3.3.1 Nâng cao lực quản trị rủi ro 71 Quản trị rủi ro hoạt động quan trọng ngân hàng, trí 72 dụng bất động sản ngân hàng Giải pháp tùy theo quy mô hoạt động, quan trọng mục tiêu lợi nhuận việc quản trị rủi ro hiệu sách phát triển ngân hàng áp dụng Hiện nay, ngân sở, tảng cho việc đạt lợi nhuận cách bền vững Do để nâng cao hàng thương mại cổ phần Á Châu, ngân hàng thương mại cổ phần Sài Gòn lực quản trị rủi ro, ngân hàng phải tiếp tục xây dựng, hoàn thiện Thương Tín thành lập công ty chuyên kinh doanh bất động sản củng cố hoạt động quản trị rủi ro đơn vị thông qua việc áp dụng thực tiêu chuẩn, nguyên tắc an toàn Basel I, Basel II định khác ngân hàng nhà nước bảo đảm an toàn hoạt động tổ chức tín dụng MỘT VÀI KIẾN NGHỊ Vì thị trường bất động sản chịu chi phối lớn sách pháp luật nhà nước, vận dụng thực thi pháp luật ban ngành khác nên ngân hàng tham gia vào trình vận hành thị 3.3.2 Giám sát hoạt động ngân hàng thông qua ứng dụng công nghệ tin học trường bất động sản, chịu tác động sách này, thế, Việc giám sát hoạt động thông qua ứng dụng công nghệ tin học việc phần kiến nghị tập trung vào vấn đề mà thân ngân hàng ngân hàng thực kết nối online toàn hệ thống, từ hội sở đến chi nhánh giải quyết, vấn đề nằm khả ngân hàng, lại có tác phòng giao dịch, điểm giao dịch, từ hoạt động huy động vốn, cho động đến hoạt động tín dụng bất động sản ngân hàng vay, khả khoản, đơn vị toàn hệ thống cập nhật, giám sát, xử lý cách nhanh chóng nhất, hiệu Thông qua ứng - Đối với Quốc Hội Chính phủ dụng công nghệ, tổng giám đốc, chủ tịch hội đồng quản trị ngân hàng Kiến nghị Quốc Hội Chính phủ tiếp tục hoàn thiện luật chế tiến hành họp giao ban trực tuyến với giám đốc chi nhánh; ban hành, đạo sách điều chỉnh thị trường bất động sản hoàn thiện Luật đất đai, Luật việc thực hiện, xử lý vướng mắc có liên quan mà không tốn nhiều thời gian kinh doanh bất động sản, Luật Nhà ở, sở tránh tượng mâu thuẫn chi phí lại quy định, đồng thời nghiên cứu mô hình quản lý thị trường bất động 3.3.3 Thành lập công ty chuyên kinh doanh bất động sản tỉnh, thành phố công bố giá thị trường ấn định), lại chế giá sản theo chế thị trường, loại bỏ chế giá (giá nhà, đất UBND Thành lập công ty chuyên kinh doanh bất động sản giải pháp thị trường tạo lập hình thành theo thời kỳ; nghiên cứu áp dụng tính nhằm giúp cho ngân hàng chuyên môn hóa hoạt động kinh doanh bất động số bất động sản đưa vào thực tế để tăng cường tính minh bạch hoạt sản, tiến gần đến khách hàng, đồng thời tăng cường hiệu việc đánh động kinh doanh bất động sản; vận dụng thực tốt Luật kinh doanh bất giá thẩm định bất động sản, sở để tăng cường hiệu hoạt động tín 73 74 động sản nhằm giảm thiểu phát triển tràn lan khó kiểm soát thị trường tư, kinh doanh bất động sản làm sở để ngân hàng định hướng đầu tư tín mua bán bất động sản không thức dụng vào lĩnh vực bất động sản cách hợp lý - Đối với UBND thành phố ban ngành địa phương KẾT LUẬN CHƯƠNG Các sách bất động sản, đặc biệt vấn đề quyền sử dụng đất yếu tố quan trọng việc tạo lập sở pháp lý cho việc Trong chương tập trung vào giải pháp, kiến nghị nhằm nâng cao phân định quyền nghĩa vụ đất đai đối tượng liên quan giao hiệu hoạt động tín dụng bất động sản ngân hàng thương mại địa dịch bất động sản bàn với nhóm giải pháp bản: Tuy nhiên, vấn đề khó khăn liên quan đến bất động sản hoàn - Giải pháp chế sách toàn chế, sách bất động sản chưa minh bạch mà việc thực - Giải pháp cung cầu tín dụng bất động sản đạt hiệu thi quy định pháp luật bất động sản quan Nhà nước chậm - Giải pháp khác trễ không quán Nguyên nhân phát sinh từ hoạt động phối hợp thiếu đồng Ngoài ra, có số vấn đề nằm khả ngân hàng nên ban ngành, vấn đề người lực cán phần đưa số kiến nghị quan quản lý nhà nước để quan Nhà nước điều đặt cho cải cách hành nói chung đổi góp phần nâng cao hiệu hoạt động thị trường bất động sản hiệu hành lĩnh vực bất động sản nói riêng Do đó, vấn đề hoạt động tín dụng bất động sản ngân hàng kiến nghị UBND thành phố tiếp tục đạo sở ban ngành phải khắc phục, đổi thường xuyên thực công tác kiểm tra, đôn đốc giải THÀNH CÔNG, TỒN TẠI VÀ NHỮNG VẤN ĐỀ CẦN KHẮC PHỤC CỦA THỊ vướng mắc nẩy sinh liên quan đến thị trường bất động sản vấn đề giải tỏa, TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VÀ TÍN DỤNG BẤT ĐỘNG SẢN CỦA NHTM đền bù, quy hoạch treo, cấp giấy chủ quyền nhà, đất cho người dân, TRONG THỜI GIAN QUA - Đối với Ngân hàng nhà nước Việt Nam - Về thành công: - Kiến nghị Ngân hàng nhà nước Việt Nam xem xét nghiên cứu xây dựng + Đối với thị trường bất động sản: Rõ ràng thành công lớn thị sách tiêu chí phân biệt hoạt động cho vay lĩnh vực bất động sản trường bất động sản thời gian qua tính minh bạch thị trường bất đơn phục vụ cho nhu cầu nhà người dân hoạt động cho vay đầu động sản ngày quan tâm Cơ chế vận hành cung cầu thị trường bất động sản ngày rõ nét, giao dịch thức thông qua công ty kinh 75 76 doanh bất động sản, sàn giao dịch bất động sản ngày nhiều Mặt khác, tin thị trường, hạn chế tâm lý đầu tư bầy đàn, góp phần ổn định thị trường bất chế sách Nhà nước ngày thể rõ việc điều hành thị động sản theo hướng minh bạch hoá hơn, bền vững trường bất động sản ban hành Luật đất đai, Luật Nhà ở, Luật kinh doanh bất động sản, + Đối với tín dụng bất động sản NHTM: Cho vay lĩnh vực bất + Đối với tín dụng bất động sản NHTM: Điểm bật thành động sản NHTM phần nhiều dựa vào tài sản chấp, chưa đánh giá công ngân hàng thị trường bất động sản góp vốn cho thị trường bất lực trả nợ khách hàng làm sở cho vay Đây điểm yếu động sản phát triển Trong năm qua, từ 2004-7/2008, NHTM cấp NHTM thời gian qua Để hạn chế điểm yếu này, NHTM cần tăng tín dụng cho thị trường bất động sản, tạo nên sở vật chất, hạ tầng giao thông, cường quản lý hồ sơ khách hàng, giám sát thu nhập khách hàng thông qua phục vụ cho nhu cầu bất động sản xã hội Thông qua việc đầu tư bất động ngân hàng, thực chuyên môn hoá hoạt động cho vay bất động sản để sản ngân hàng, kích thích phát triển ngành xây giám sát biến động thị trường, biến động thu nhập khách hàng làm dựng, ngành sản xuất xi măng, sắt, thép, góp phần nâng cao tăng trưởng kinh sở điều chỉnh hoạt động cho vay hợp lý tế nước nói chung thị trường bất động sản nói riêng Mặt khác, nguồn vốn đầu tư vào thị trường bất động sản thường nguồn vốn trung dài hạn, đó, để hạn chế rủi ro thiếu khoản chênh - Về tồn cần khắc phục: lệch kỳ hạn, rủi ro lãi suất biến động lãi suất thị trường, NHTM cần + Đối với thị trường bất động sản: tăng cường cách biện pháp huy động nguồn vốn trung dài hạn thị trường; Bất cập chế sách điều hành thị trường bất động sản tạo nên hạn chế cho phát triển thị trường Thủ tục hành trích lập dự phòng rủi ro đúng, đủ; thực cân đối nguồn vốn sử dụng vốn cách hợp lý rườm rà làm tăng chi phí giao dịch bất động sản Sự minh bạch hoá thông tin chưa tốt làm ảnh hưởng đến hoạt động đầu tư, gây nên tượng KẾT LUẬN CHUNG đầu tư theo “phong trào”, đầu tư theo tâm lý bầy đàn gây ảnh hưởng đến phát triển bền vững thị trường bất động sản Hoạt động tín dụng bất động sản ngân hàng có liên quan mật thiết với Do đó, thời gian tới, với việc nâng cao hiệu điều thị trường bất động sản, mà thị trường bất động sản lại chịu tác động lớn hành thị trường bất động sản Nhà nước, triển khai vào thực chế sách môi trường pháp lý nhà nước Chính chế sách quy định Luật kinh doanh bất động sản, sở để minh bạch hoá thông nhà nước tạo nên kích cung kích cầu cho thị trường bất động sản, tạo chế khai thông nguồn vốn góp phần cho thị trường bất động sản phát triển 77 Bản thân ngân hàng, chủ thể thị trường tài tham gia cung cấp nguồn vốn cho thị trường bất động sản Do đó, để phát triển thị trường bất động cần phát triển định chế tài khác thị trường chứng khoán, thị trường bảo hiểm, thị trường phái sinh với công cụ chứng bất động sản, chứng khoán hóa bất động sản Về phía ngân hàng, để nâng cao hiệu hoạt động tín dụng bất động cần phải có ý thức quan tâm sâu sắc thị trường bất động sản chế tín dụng cho phát triển thị trường bất động sản Thêm vào phải thường xuyên thực nghiêm túc chế, sách quản trị rủi ro, quản trị khoản, trích lập dự phòng rủi ro đúng, đủ đầu tư vào lĩnh vực này./ .o0o