BỘ TÀI NGUYÊN VÀ MÔI TRƯỜNG TRƯỜNG ĐẠI HỌC TÀI NGUYÊN VÀ MÔI TRƯỜNG HÀ NỘI ========o0o======== Sinh viên : Lê Diệu Linh NGHIÊN CỨU GIÁ ĐẤT Ở VÀ CÁC YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ ĐẤT Ở TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ THANH HÓA TỈNH THANH HÓA Chuyên ngành: QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI Mã số: Sinh viên : Lê Diệu Linh Giáo viên hướng dẫn: Th.S Thái Thị Lan Anh HÀ NỘI - 2015 MỤC LỤC MỤC LỤC MỞ ĐẦU ………………………………………………………………………… CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN CHUNG VỀ VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 1.1 Tổng quan thị trường đất đai 1.1.1 Thị trường đất đai Thế giới 1.1.2 Thị trường đất đai Việt Nam 1.1.2.1 Khái quát thị trường đất đai Việt Nam 1.1.2.2 Đặc điểm thị trường đất đai Việt Nam năm vừa qua .9 1.2 Tổng quan giá đất 10 1.2.1 Khái niệm giá đất 10 1.2.2 Cơ sở khoa học xác định giá đất 11 1.2.2.1.Địa tô…… 11 1.2.2.2 Lãi suất ngân hàng 13 1.2.2.3 Quan hệ cung cầu 13 1.2.3 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất 14 1.2.3.1 Nhân tố thông thường 14 1.2.3.2 Nhân tố khu vực 18 1.2.3.3 Nhân tố cá biệt 19 1.3 Nguyên tắc phương pháp định giá đất 20 1.3.1 Các nguyên tắc định giá đất 20 1.3.1.1 Nguyên tắc thay 20 1.3.1.2 Nguyên tắc sử dụng hiệu 20 1.3.1.3 Nguyên tắc biến động .21 1.3.1.4 Nguyên tắc cạnh tranh siêu lợi nhuận 21 1.3.2 Các phương pháp định giá đất 22 1.4 Căn pháp lý công tác định giá đất 24 1.5 Công tác định giá đất Thế giới Việt Nam 26 1.5.1 Công tác định giá đất Thế giới 26 1.5.1.1 Công tác định giá đất Úc 26 1.5.1.2 Công tác định giá đất Thụy Điển 26 1.5.1.3 Công tác định giá đất Trung Quốc 27 1.5.1.4 Công tác định giá đất Thái Lan 27 1.5.2 Công tác định giá đất Việt Nam 28 CHƯƠNG 2: NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 30 2.1 Đối tượng phạm vi nghiên cứu 30 2.2 Nội dung nghiên cứu 30 2.3 Phương pháp nghiên cứu 30 2.3.1 Phương pháp thu thập tài liệu, số liệu 30 2.3.2 Phương pháp chọn điểm nghiên cứu 31 2.3.3 Phương pháp điều tra vấn theo mẫu phiếu điều tra 31 2.3.4 Phương pháp chuyên gia 32 2.3.5 Phương pháp thống kê, chọn lọc, phân tích số liệu, tổng hợp 32 2.3.6 Phương pháp minh họa bằng, đồ, biểu đồ, ảnh 32 CHƯƠNG 3: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 33 3.1 Điều kiện tự nhiên, phát triển kinh tế xã hội thành phố Thanh Hóa 33 3.1.1 Vị trí địa lý, điều kiện tự nhiên 33 3.1.1.1 Vị trí địa lý 33 3.1.1.2 Điều kiện tự nhiên 33 3.1.2 Điều kiện kinh tế, xã hội, phát triển hạ tầng 34 3.1.2.1 Điều kiện kinh tế .34 3.1.2.2 Điều kiện xã hội 36 3.1.2.3 Thực trạng phát triển sở hạ tầng 37 3.1.3 Đánh giá chung tình hình quản lý sử dụng đất địa bàn 39 3.1.3.1 Thuận lợi 38 3.1.3.2 Khó khăn, hạn chế: 39 3.1.4 Tình hình sử dụng đất đai: 40 3.2 Tìm hiểu công tác định giá đất thành phố Thanh Hóa 42 3.2.1 Giá đât quy định thành phố Thanh Hóa 42 3.2.2 Giá đất giao dịch thị trường thành phố Thanh Hóa 52 3.2.2.1 Giá đất giao dịch thị trường khu vực I .53 3.2.2.2 Giá đất giao dịch thị trường khu vực II 60 3.2.2.3 Giá đất giao dịch thị trường khu vực III 63 3.3 Phân tích số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất 67 3.4 Đánh giá chung 75 3.4.1 Công tác xác định giá đất 75 3.4.2 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đât 75 3.5 Đề xuất hướng giải pháp 76 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 78 TÀI LIỆU THAM KHẢO 82 PHỤ LỤC DANH MỤC BẢNG Bảng 3.1: Một số tiêu tăng trưởng kinh tế 35 Bảng 3.2 : Hiện trạng sử dụng đất năm 2014 thành phố Thanh Hóa 41 Bảng 3.3 :Giá đất quy định thấp cao Thành Phố Thanh Hóa qua năm giai đoạn 2010-2014 44 Bảng 3.4 :Giá đất quy định trung bình áp dụng cho địa bàn nghiên cứu từ năm 2010 đến năm 2014 47 Bảng 3.5 :So sánh giá đất quy định giá đất giao dịch thị trường năm 2014 khu vực I 55 Bảng 3.6 :So sánh giá đất quy định giá đất giao dịch thị trường năm 2014 khu vực II 61 Bảng 3.7: So sánh giá đất quy định giá đất giao dịch thị trường năm 2014 khu vực III 65 Bảng 3.8 :Đánh giá chất lượng sở hạ tầng thành phố Thanh Hóa………… 69 Bảng 3.9 :Mức độ chênh lệch vị trí thứa đất khu vực thành phố Thanh Hóa năm 2014 72 DANH MỤC HÌNH Hình 3.1 Biều đồ cấu đất đai thành phố năm 2014 42 Hình 3.2: Biến động giá đất nhà nước quy định tuyến đường khu vực 48 Hình 3.3: Biến động giá đất nhà nước quy định tuyến đường khu vực I 49 Hình 3.4: Biến động giá đất nhà nước quy định tuyến đường khu vực II 50 Hình 3.5: Biến động giá đất nhà nước quy định tuyến đường khu vực III 51 Hình 3.6: So sánh trung bình giá đất quy định giá đất giao dịch thị trường số tuyến đường khu vực I 56 Hình 3.7: Tuyến đường Lê Hoàn 58 Hình 3.8: Đường nôi khối Lê Đình Chinh 59 Hình 3.9: So sánh trung bình giá đất quy định giá đất giao dịch thị trường số tuyến đường khu vực II 62 Hình 3.10: Đường Trục thôn xã Quảng Phú 64 Hình 3.11: Đường Trục thôn Sơn xã Đông Lĩnh………………………………… 64 Hình 3.12: So sánh trung bình giá đất quy định giá đất giao dịch thị trường số tuyến đường khu vực II………………………………… .66 DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT BĐS Bất động sản BTC Bộ Tài Chính BQ Bình quân CNTB Chủ nghĩa tư CP Chính phủ CNH-HĐH Công nghiệp hóa- Hiện đại hóa HSĐC Hồ sơ địa MBQH Mặt quy hoạch NĐ Nghị định QĐ Quyết định QL Quốc lộ QSDĐ Quyền sử dụng đất TT Thông tư XHCN Xã hội chủ nghĩa UBND Ủy Ban Nhân Dân LỜI CAM ĐOAN Em xin cam đoan nội dung Đồ án tốt nghiệp: “ Nghiên cứu giá đất yếu tố ảnh hưởng đến giá đất địa bàn Thành phố Thanh Hóa tỉnh Thanh Hóa” hoàn toàn em tự tìm hiểu, tham khảo nghiên cứu tài liệu thu thập Phòng Tài Nguyên Môi Trường Thành phố Thanh Hóa, số liệu kết thu Đồ án hoàn toàn trung thực,không chép học vị Mọi kết thu thập có ghi rõ nguồn gốc tài liệu tham khảo Hà Nội, tháng năm 2015 Tác giả Lê Diệu Linh LỜI CẢM ƠN Trong năm đào tạo trường Đại Học Tài Nguyên Môi Trường Hà Nội, bảo giảng dạy nhiệt tình thầy, cô trường nói chung khoa Quản Lý Đất Đai nói riêng, em trang bị nhiều kiến thức chuyên môn tu dưỡng rèn luyện đao đức, tiếp thêm cho em hành trang vững sống sau Xuất phát từ lòng kính trọng lòng biết ơn sâu sắc, em xin chân thành cảm ơn ban giám hiệu trường Đại học Tài Nguyên Môi Trường Hà Nội, ban chủ nhiệm khoa Quản lý đất đai toàn thể quý thầy, cô giảng dạy, hướng dẫn em suốt trình học tập trường Để hoàn thành Đồ án tốt nghiệp này, cố gắng nỗ lực thân, em xin gửi lời cảm ơn sâu sắc tới cô giáo – Th.S Thái Thị Lan Anh – Giảng viên Khoa Quản Lý Đất Đai – Người dành thời gian trực tiếp hướng dẫn, bảo nhiệt tình em suốt thời gian thực tập thực đồ án tốt nghiệp Qua đây, cho em gửi lời cảm ơn chân thành tới Ban lãnh đạo toàn thể anh, chị phòng Tài nguyên Môi trường số phòng ban chức khác Thành phố Thanh Hóa quan tâm, tạo điều kiện giúp đỡ em suốt trình thực tập nghiên cứu đề tài Do điều kiện thời gian nhận thức trình độ chuyên môn hạn chế nên em không tránh khỏi thiếu sót, kính mong nhận bảo, đóng góp ý kiến quý thầy, cô bạn bè để Đồ án tốt nghiệp em hoàn thiện Em xin chân thành cảm ơn! Hà Nội ,tháng năm 2015 Sinh viên thực Lê Diệu Linh MỞ ĐẦU Tính cấp thiết đề tài Đất đai tài sản vô thiên nhiên ban tặng cho loài người, gắn liền với lịch sử đấu tranh sinh tồn từ ngàn xưa quốc gia, dân tộc Dưới thời đại, chế độ xã hội nào, đất đai vấn đề quan tâm hàng đầu máy nhà nước, nhằm nắm tình hình quản lý chặt chẽ vốn đất; hướng việc sử dụng đất đai vào mục đích phục vụ quyền lợi giai cấp thống trị Mỗi quốc gia, địa phương có quỹ đất đai định giới hạn diện tích, ranh giới, vị trí…Cùng với thời gian, giá trị sử dụng tài nguyên đất có biến đổi theo chiều hướng tốt xấu phụ thuộc nhiều vào việc khai thác sử dụng người Để phát huy tối đa nguồn nội lực từ đất đai phục vụ nghiệp công nghiệp hóa - đại hóa đất nước đòi hỏi phải có chế, sách phù hợp để tạo nguồn thu cho ngân sách nhà nước, tạo vốn cho đầu tư phát triển, thúc đẩy hình thành phát triển lành mạnh thị trường bất động sản, đóđịnh giáđất công cụ, biện pháp hữu hiệu thiếu Mặt khác, giáđất công cụ quản lý vĩ mô Nhà nước để thực quản lýđất đai biện pháp kinh tế Mục tiêu quản lý tốt giáđất để giáđất trở thành công cụ đắc lực sách tài đất đai, đảm bảo nguồn thu ổn định lâu dài cho ngân sách nhà nước, phát triển lành mạnh thị trường bất động sản khắc phục yếu công tác quản lý nhà nước đất đai, đảm bảo sử dụng đất tiết kiệm hiệu Thành phố Thanh Hóa trung tâm trị, kinh tế, văn hóa xã hội khoa học kỹ thuật tỉnh Thanh Hóa Trong giai đoạn nay, Thành phố đẩy mạnh thu hút đầu tư, xây dựng chương trình hành động để trở thành đô thị lớn vùng Bắc Trung Bộ công nhận đô thị loại I vào tháng 11/2014 Là đầu mối giao thương Bắc Bộ Trung Bộ Những năm vừa qua, theo xu hướng phát triển nước , thành phố Thanh Hóa có nhiều bước tiến mới, phát triển đồng lĩnh vực, thu hút nhiều nguồn đầu tư nước thúc đẩy kinh tế phát triển Trên địa bàn thành phố tốc độ đô thị hóa diễn mạnh mẽ, dự án đầu tư triển khai xây dựng khu công nghiệp, khu đô thị, kết cấu hạ tầng kinh tế xã hội, công trình công cộng lợi ích quốc gia không ngừng tăng lên, thị trường BĐS hoạt động sôi Tuy nhiên, với vấn đề công tác quản lý Nhà nước đất đai trở nên khó khăn nhiều bất cập, việc xác định giáđất chưa phù hợp với giá phổ biến thị trường nguyên nhân gây khó khăn công tác quản lý sử dụng đất đai Xuất phát từ thực tế trên, phân công Khoa Quản lý đất đaiTrường Đại học Tài nguyên môi trường Hà Nội,dưới hướng dẫn trực tiếp cô giáo Th.S Thái Thị Lan Anh tiến hành thực đồ án :“ Nghiên cứu giá đất yếu tố ảnh hưởng đến giá đất địa bàn thành phố Thanh Hóa tỉnh Thanh Hóa” Mục đích yêu cầu 2.1 Mục đích - Tìm hiểu giáđất thực tế giáđất Nhà nước quy định địa bàn thành phố Thanh Hóa,tỉnh Thanh Hóa - Đánh giá yếu tố ảnh hưởng đến giáđất địa bàn - Đề xuất số giải pháp giúp cho việc xác định giáđất phù hợp với giá chuyển nhượng thực tế thị trường 2.2 Yêu cầu -Giáđất điều tra phải đảm bảo xác - Đánh giá xác yếu tố ảnh hưởng đến giáđất địa bàn thành phố -Các giải pháp, kiến nghị phải có tính khả thi CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN CHUNG VỀ VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 1.1 Tổng quan thị trường đất đai Thị trường tập hợp người mua người bán tác động qua lại lẫn dẫn đến khả trao đổi Hay nói cách khác thị trường nơi trao đổi hàng hóa sản xuất với quan hệ kinh tế người với người thông qua trao đổi hàng hoá Thị trường đất đai ý nghĩa chung thị trường giao dịch đất đai, chủ thể lưu thông thị trường làđất đai đãđược thương phẩm hoá Thị trường đất đai phận cấu thành quan trọng kinh tế thị trường, kể với kinh tế chuyển đổi theo hướng phát triển kinh tế thị trường định hướng XHCN nước ta Tại Điều Luật Đất đai 2013 quy định: “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân Nhà nước đại diện chủ sở hữu thống quản lý ” nước ta không tồn thị trường chuyển quyền sở hữu đất đai, chủ thể lưu thông thị trường đất đai mang ý nghĩa chung quyền sử dụng đất 1.1.1 Thị trường đất đai Thế giới Thị trường đất đai thị trường đặc biệt, hình thành phát triển thị trường gắn liền với hình thành phát triển sản xuất hàng hoá Đất đai mua bán thị trường, giáđất biến động theo giá trị miếng đất tương quan cung cầu đất Trải qua hàng trăm năm phát triển chịu tác động nhiều nhân tố, thị trường đất đai không ngừng hoàn thiện môi trường pháp lý, cấu thị trường, biện pháp hỗ trợ… Do vậy, thị trường đất đai hầu giới đãđến giai đoạn phát triển cao, khẳng định vị trí vai trò có đóng góp quan trọng cho phát triển kinh tế - xã hội Tại nước tư phát triển, chế độ sở hữu tư nhân ruộng đất đãđược xác lập ổn định, trình tích tụ đất đãđạt tới đỉnh cao Nhờ tính chất không tái tạo đất mang lại cho thị trường đất đai tính độc quyền cao, từ tạo sở kinh tế, trị cho vận hành kinh tế lũng đoạn Các quốc gia thường áp dụng luật thuế việc mua bán đất không áp đặt giới hạn hành đối [...]... hiện đồ án :“ Nghiên cứu giá đất ở và các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn thành phố Thanh Hóa tỉnh Thanh Hóa 2 Mục đích và yêu cầu 2.1 Mục đích - Tìm hiểu giá ất ở thực tế và giá ất do Nhà nước quy định trên địa bàn thành phố Thanh Hóa, tỉnh Thanh Hóa - Đánh giá các yếu tố ảnh hưởng đến giá ất ở trên địa bàn - Đề xuất một số giải pháp giúp cho việc xác định giá ất ở phù hợp với giá chuyển... thực tế trên thị trường 2.2 Yêu cầu -Giá ất điều tra phải đảm bảo chính xác - Đánh giá chính xác các yếu tố ảnh hưởng đến giá ất ở trên địa bàn thành phố -Các giải pháp, kiến nghị phải có tính khả thi 2 CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN CHUNG VỀ VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 1.1 Tổng quan thị trường đất đai Thị trường là tập hợp nhưng người mua và người bán tác động qua lại lẫn nhau dẫn đến khả năng trao đổi Hay nói cách khác... sự hình thành và phát triển của nền sản xuất hàng hoá Đất đai cũng được mua bán trên thị trường, giá ất biến động căn cứ theo giá trị miếng đất và tương quan cung cầu đất Trải qua hàng trăm năm phát triển và chịu tác động bởi nhiều nhân tố, thị trường đất đai đã không ngừng hoàn thiện về môi trường pháp lý, cơ cấu thị trường, các biện pháp hỗ trợ… Do vậy, thị trường đất đai ở hầu hết các nước trên thế... XHCN như ở nước ta Tại Điều 4 Luật Đất đai 2013 quy định: Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý ” do đó ở nước ta không tồn tại thị trường chuyển quyền sở hữu đất đai, chủ thể lưu thông trên thị trường đất đai mang ý nghĩa chung là quyền sử dụng đất 1.1.1 Thị trường đất đai trên Thế giới Thị trường đất đai là một thị trường đặc biệt, sự hình thành và phát... lý Nhà nước về đất đai trở nên khó khăn hơn và còn nhiều bất cập, trong đó việc xác định giá ất chưa phù hợp với giá phổ biến trên thị trường là một trong những nguyên nhân gây ra những khó khăn trong công tác quản lý và sử dụng đất đai Xuất phát từ thực tế trên, được sự phân công của Khoa Quản lý đất đaiTrường Đại học Tài nguyên và môi trường Hà Nội,dưới sự hướng dẫn trực tiếp của cô giáo Th.S Thái...đều trên mọi lĩnh vực, thu hút nhiều nguồn đầu tư trong và ngoài nước thúc đẩy nền kinh tế phát triển Trên địa bàn thành phố tốc độ đô thị hóa diễn ra khá mạnh mẽ, những dự án đầu tư được triển khai như xây dựng các khu công nghiệp, khu đô thị, kết cấu hạ tầng kinh tế xã hội, các công trình công cộng và lợi ích quốc gia đã không ngừng tăng lên, thị trường... thế giới đ đến giai đoạn phát triển cao, khẳng định được vị trí vai trò của mình và có những đóng góp quan trọng cho sự phát triển của nền kinh tế - xã hội Tại các nước tư bản phát triển, chế độ sở hữu tư nhân về ruộng đất đãđược xác lập ổn định, quá trình tích tụ đất đãđạt tới đỉnh cao Nhờ tính chất không tái tạo của đất đã mang lại cho thị trường đất đai tính độc quyền cao, từ đó tạo cơ sở kinh tế,... khả năng trao đổi Hay nói cách khác thị trường là nơi trao đổi hàng hóa được sản xuất ra cùng với các quan hệ kinh tế giữa người với người thông qua trao đổi hàng hoá Thị trường đất đai về ý nghĩa chung là thị trường giao dịch đất đai, chủ thể lưu thông trên thị trường l đất đai đãđược thương phẩm hoá Thị trường đất đai là bộ phận cấu thành quan trọng của nền kinh tế thị trường, kể cả với nền kinh tế... cao Nhờ tính chất không tái tạo của đất đã mang lại cho thị trường đất đai tính độc quyền cao, từ đó tạo cơ sở kinh tế, chính trị cho sự vận hành của nền kinh tế lũng đoạn Các quốc gia này thường áp dụng luật thuế đối với việc mua bán đất chứ không áp đặt giới hạn hành chính đối 3