Đề số 04 ĐỀ SỐ Tháng năm 2006, Ủy ban nhân dân thành phố Hồ Chí Minh có định giao hai lơ đất A5, A6 thuộc khu Nam Sài Gịn cho cơng ty cổ phần xây dựng cơng trình đầu tư địa ốc H làm chủ đầu đầu tư Ngày 26/01/2008, hai lô đất chuyển nhượng quyền sử dụng cho công ty TNHH N hình thức ủy quyền Mặc dù hoạt động chuyển nhượng nội bộ, khơng có giá trị pháp lý chưa có xác nhận quan Nhà nước có thẩm quyền hay cơng chứng theo luật định ngày 28/1/2008, công ty N lại ký hợp đồng liên kết đầu tư với công ty V thực xây dựng dự án hộ cao cấp AC với quy mơ 500 hộ với diện tích hộ từ 80-100 m lô đất này, với tổng vốn đầu tư gần 900 tỷ đồng Trong chưa thi cơng xong phần móng, từ tháng 1/2008, công ty V ván hộc cho hàng trăm khách hàng tầng 16,17 18 hình thức hợp đồng liên kết đầu tư, cho dù theo quy hoạch, khu vực xây tối đa 12 tầng Tại thời điểm bán, giá đất thị trường sốt nên có khoảng 50% tổng số 500 hộ bán cho nhiều khách hàng, với mức giá trung bình 1.900 la Mỹ/m2, ước chừng số tiền cơng ty V thu tính đến thời điểm khoảng 75 tỷ đồng Hỏi: Trong vụ việc này, có hành vi vi phạm điều khoản pháp luật kinh doanh Bất động sản? Đưa hướng xử lý hành vi vi phạm chủ đầu tư? Nêu pháp lý để xử lý Sinh viên: Nguyễn Thị Yến Anh - MSSV: KT33D023 Đề số 04 ĐẶT VẤN ĐỀ Trong kinh tế thừa nhận bất động sản lĩnh vực lớn, có ảnh hưởng sâu rộng đến nhiều lĩnh vực khác Thời gian gần đây, hoạt động lĩnh vực bất động sản quan tâm hàng đầu Do đó, tranh chấp vi phạm lĩnh vực bất động sản ngày nhiều, phức tạp, giá trị tranh chấp ngày cao Vì để hiểu rõ quy định pháp luật vấn đề này, viết em tìm hiểu, phân tích tình cụ thể GIẢI QUYẾT TÌNH HUỐNG 1/ Trong vụ việc này, có hành vi vi phạm điều khoản pháp luật kinh doanh bất động sản? Trả lời: -Đới với Cơng ty cở phần xây dựng cơng trình đầu tư địa ốc H có hành vi vi phạm pháp luật kinh doanh bất động sản là: Hành vi chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho Công ty TNHH N hình thức ủy quyền, mà khơng có xác nhận quan có thẩm quyền khơng cơng chứng theo quy định pháp luật Thứ nhất: Nếu cơng ty xây dựng cơng trình đầu tư địa ốc H công ty kinh doanh bất động sản, có kinh doanh quyền sử dụng đất, theo Khoản Điều 39 Luật Kinh doanh bất động sản quy định: “Việc chuyển nhượng, cho thuê quyền sử dụng đất phải lập thành hợp đồng theo quy định luật quy định khác pháp luật liên quan” Như Luật Kinh doanh bất động sản có quy định phải áp dụng theo quy định pháp luật liên quan Ở hành vi chuyển nhượng quyền sử dụng đất công ty cho công ty TNHH N không theo quy định pháp luật điều chỉnh, cụ thể Điểm b Khoản Điều 127 Bộ luật đất đai có quy đinh: “… Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải Sinh viên: Nguyễn Thị Yến Anh - MSSV: KT33D023 Đề số 04 có chứng nhận công chứng nhà nước…” Như hành vi vi phạm quy định Luật Kinh doanh bất đông sản Luật đất đai Thứ hai : Nếu Cơng ty xây dựng cơng trình đầu tư địa ốc H chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo hình thức hợp đồng dân sự, hợp đồng vi phạm pháp luật, theo quy địnhcủa pháp luật trực tiếp chi phối hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất bắt buộc phải cơng chứng có hiệu lực pháp luật -Đối với Cơng ty TNHH N có hành vi vi phạm pháp luật kinh doanh bất động sản là: Hành vi ký hợp đồng liên kết đầu tư với Công ty V để thực xây dựng dự án hộ cao cấp AC hai lơ đất A5 A6 Vì: Hành vi liên kết với Công ty V công ty TNHH N thực chất thực xây dựng dự án đất khơng thuộc quyền sử dụng (Vì hợp đồng chuyển nhượng khơng có giá trị pháp lý) Nên theo Điểm b Khoản Điều Luật kinh doanh bất động sản quy định: “Có giấy tờ hợp pháp chứng minh quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật” Như hai công ty TNHH N Công ty V không phép xây dựng dự án hai lô đất A5 A6 để đưa vào hoạt động kinh doanh bất động sản -Đối với Cơng ty V có hành vi vi phạm pháp luật kinh doanh bất động sản là: Thứ hành vi bán hộ khơng thơng qua sàn giao dịch bất động sản Vì: Căn theo Khoản Điều 22 Luật kinh doanh bất động sản quy định: “Tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản phải bán nhà, cơng trình xây dựng thông qua sàn giao dịch bất động sản” Thứ hai hành vi bán 50% tổng số 500 hộ không thông qua sàn giao dịch bất động sản Vì : Sinh viên: Nguyễn Thị Yến Anh - MSSV: KT33D023 Đề số 04 Căn theo quy định Khoản Điều 22 Luật Kinh doanh bất động sản Điểm d Khoản Điều nghị định 71/2010/NĐ-CP quy định chi tiết hướng dẫn thi hành luật nhà quy định: “Đối với trường hợp huy động vốn theo quy định điểm c điểm d Khoản Điều mà hợp đồng có thỏa thuận phân chia sản phẩm nhà chủ đầu tư huy động vốn tối đa cho hình thức huy động vốn khơng 20% số lượng nhà dự án( tính tổng số lượng nhà thương mại dự án cấp I…) Như việc bán 50% số hộ vi phạm pháp luật Thứ ba hành vi bán hộ chưa thi công xong phần móng dự án Vì: Dự án khu hộ cao cấp AC theo quy định luật xây dựng thuộc dự án khu nhà thương mại, với dự án chưa phải xây dựng nhà có sẵn, khẳng định nhà hình thành tương lai nên theo khoản Điều Nghị định 153/2007/NĐ-CP quy định chi tiết hướng dẫn thi hành Luật Kinh doanh bất động sản quy định: “1 Việc ứng tiền trước phải thực nhiều lần, lần đầu huy động chủ đầu tư bắt đầu triển khai xây dựng sở hạ tầng kỹ thuật theo tiến độ nội dung dự án phê duyệt Các lần huy động tiền ứng trước phải phù hợp với tiến độ xây dựng nhà, công trình đó; Đối với dự án khu nhà việc phải thực theo quy định nêu phải thực theo quy định pháp luật nhà ở” Và theo Điểm đ Khoản Nghị định 71/2010/NĐ-CP quy định chi tiết hướng dẫn thi hành luật nhà quy định: “Đối với hình thức huy động vốn theo quy định Điểm đ Khoản Điều chủ đầu tư ký hợp đồng mua bán nhà sau có thiết kế kỹ thuật nhà phê duyệt,đã xây dựng xong phần móng nhà ở…” Sinh viên: Nguyễn Thị Yến Anh - MSSV: KT33D023 Đề số 04 Như chủ dự án, chủ đầu tư huy động vốn khách hàng hồn thành xong phần móng Thứ tư hành vi xây dựng vượt so với quy hoạch nhà nước Căn theo Khoản Điều 10 Bộ luật xây dựng quy định hành vi bị cấm:“Xây dựng cơng trình sai quy hoạch…” khoản Khoản Điều 11 quy định: “Mọi tổ chức, cá nhân phải tuân theo quy hoạch xây dựng quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt” Như theo quy hoạch khu vực xây dựng tối đa 12 tầng, dự án công ty xây lên đến 18 tầng, nên hành vi vi phạm pháp luật xây dựng 2/ Đưa hướng xử lý hành vi vi phạm chủ đầu tư? Nêu pháp lý? Trả lời: - Đối với Công ty cổ phần xây dựng cơng trình đầu tư địa ốc H: Hành vi công ty thực hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất khơng có cơng chứng, nên vi phạm không gây hậu xã hội hay nhà nước, gây thiệt hại cho bên liên quan hợp đồng, cần bên tự thỏa thuận với đem hợp đồng cơng chứng theo quy định pháp luật, hơp đồng có hiệu lực khơng vi phạm quy định pháp luật -Đối với Công ty TNHH N Công ty V: Do hai công ty thực liên kết đầu tư, mà khơng thấy bên có thỏa thuận nội nào, nên liên đới chịu trách nhiện với Sinh viên: Nguyễn Thị Yến Anh - MSSV: KT33D023 Đề số 04 Thứ nhất: Xử phạt hành hành vi đưa bất động sản vào kinh doanh, cụ thể quyền sử dụng hai lô đất A5, A6 dự án khu hộ xây hai lô đất mà không đủ điều kiện theo quy định Luật Kinh doanh bất động sản Căn theo Điểm a Khoản Điều 31 Nghị định 23/2009/NĐ-CP ngày 27 tháng năm 2009 xử phạt vi phạm hành hoạt động xây dựng; kinh doanh bất động sản; … có quy định sau: “2 Phạt tiền từ 60.000.000 đồng đến 70.000.000 đồng tổ chức, cá nhân có hành vi sau đây: a Kinh doanh bất động sản không đủ điều kiện không phép đưa vào kinh doanh theo quy định;” Căn theo Khoản Điều 31 Nghị định 23/2009 chủ đầu tư cịn phải thực sau: “3 Ngồi hình thức xử phạt quy định khoản khoản Điều này, tổ chức, cá nhân có hành vi vi phạm bị buộc thực quy định điều kiện kinh doanh bất động sản, thủ tục bán, cho thuê, cho thuê mua, xác nhận bất động sản qua Sàn giao dịch bất động sản huy động vốn, chuyển nhượng dự án Đối với hành vi vi phạm quy định điểm b khoản 1, khoản Điều mà tái phạm bị tước quyền sử dụng giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh từ năm đến ba năm khơng thời hạn.” Thứ hai: Xử phạt hành hành vi bán bất động sản không thông qua sàn giao dịch bất động sản bất động sản thuộc diện phải thông qua sàn giao dịch bất động sản Sinh viên: Nguyễn Thị Yến Anh - MSSV: KT33D023 Đề số 04 Căn theo Điểm a Khoản Điều 31 Nghị định 23/2009/NĐ-CP ngày 27 tháng năm 2009 xử phạt vi phạm hành hoạt động xây dựng; kinh doanh bất động sản;… có quy định sau: “1 Phạt tiền từ 50.000.000 đồng đến 60.000.000 đồng tổ chức, cá nhân có hành vi sau đây: a Bán, cho thuê, cho thuê mua bất động sản thuộc diện phải qua Sàn giao dịch bất động sản mà không thông qua Sàn giao dịch theo quy định;” Căn theo Khoản Điều 31 Nghị định 23/2009 chủ đầu tư phải thực sau: “3 Ngồi hình thức xử phạt quy định khoản khoản Điều này, tổ chức, cá nhân có hành vi vi phạm cịn bị buộc thực quy định điều kiện kinh doanh bất động sản, thủ tục bán, cho thuê, cho thuê mua, xác nhận bất động sản qua Sàn giao dịch bất động sản huy động vốn, chuyển nhượng dự án ” Thứ ba xử phạt hành hành vi huy động vốn, cụ thể bán 50% hộ vượt quy định bán 20% không qua sàn gia dịch bất động sản, chưa thi cơng xong phần móng dự án bán hộ Căn theo Điểm b Khoản Điều 31 Nghị định 23/2009/NĐ-CP ngày 27 tháng năm 2009 xử phạt vi phạm hành hoạt động xây dựng; kinh doanh bất động sản;… có quy định sau: “2 Phạt tiền từ 60.000.000 đồng đến 70.000.000 đồng tổ chức, cá nhân có hành vi sau đây: b Vi phạm quy định huy động vốn đầu tư xây dựng dự án phát triển nhà ở, khu đô thị mới, hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp;” Sinh viên: Nguyễn Thị Yến Anh - MSSV: KT33D023 Đề số 04 Căn theo Khoản Điều 31 Nghị định 23/2009 chủ đầu tư phải thực sau: “3 Ngồi hình thức xử phạt quy định khoản khoản Điều này, tổ chức, cá nhân có hành vi vi phạm bị buộc thực quy định điều kiện kinh doanh bất động sản, thủ tục bán, cho thuê, cho thuê mua, xác nhận bất động sản qua Sàn giao dịch bất động sản huy động vốn, chuyển nhượng dự án Đối với hành vi vi phạm quy định điểm b khoản 1, khoản Điều mà tái phạm bị tước quyền sử dụng giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh từ năm đến ba năm không thời hạn.” Thứ tư xử phạt vi phạm hành hành vi xây dựng không theo quy hoạch nhà nước, cụ thể dự án xây lên đến 18 tầng, sai quy hoạch nhà nước cho khu vực xây dựng đến 12 tầng Trường hợp thấy rõ hành vi vi phạm, thực tế để xây dựng khu dự án nhà thương mại, bắt buộc dự án phải phê duyệt, phê duyệt mà thấy dự án xây vượt mức số tầng cho phép quan có thẩm quyền khơng phê duyệt dự án Như dự án phê duyệt mà cho phép xây dựng tối đa 12 tầng, công ty cố ý xây dựng lên đến 18 tầng hành vi vi phạm quy định xây dựng Vậy theo Khoản Điều 11 Nghị định 23/2009/NĐ-CP ngày 27 tháng năm 2009 xử phạt vi phạm hành hoạt động xây dựng; kinh doanh bất động sản;… có quy định sau: “3 Phạt tiền từ 30.000.000 đồng đến 40.000.000 đồng chủ đầu tư tổ chức thi công xây dựng sai thiết kế thẩm định, phê duyệt; xây dựng sai quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/500 cấp có thẩm quyền phê duyệt cơng trình xây dựng miễn Giấy phép xây dựng.” Sinh viên: Nguyễn Thị Yến Anh - MSSV: KT33D023 Đề số 04 Và Khoản Điều 11 Nghị định này: “4 Đối với hành vi vi phạm quy định khoản 1, khoản khoản Điều này, sau có định đình thi cơng xây dựng cơng trình cấp có thẩm quyền mà chủ đầu tư tái phạm tùy theo mức độ vi phạm, quy mơ cơng trình vi phạm bị xử phạt từ 300.000.000 đồng đến 500.000.000 đồng bị tước quyền sử dụng giấy phép xây dựng (nếu có).” Ngồi hình thức xử phạt quy định khoản 1, khoản 2, khoản 3, khoản 4, khoản 5, khoản khoản Điều này, chủ đầu tư có hành vi vi phạm cịn bị buộc khắc phục hậu bị xử lý theo quy định Điều 12, 13, 14, 15 Nghị định số 180/2007/NĐ-CP Cụ thể Nghị định 180/2007 quy định chi tiết hướng dẫn thi hành số điều Luật xây dựng xử lý vi phạm trật tự xây dựng đô thị, Điều 14 Xử lý cơng trình xây dựng sai thiết kế, sai quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/500 cấp có thẩm quyền thẩm định phê duyệt trường hợp miễn cấp Giấy phép xây dựng “1 Cơng trình xây dựng vi phạm trật tự xây dựng đô thị sau phải bị lập biên ngừng thi công xây dựng, yêu cầu chủ đầu tư tự phá dỡ: a) Cơng trình xây dựng thuộc dự án đầu tư xây dựng cơng trình sai thiết kế sở thiết kế kỹ thuật quan nhà nước có thẩm quyền thẩm định, phê duyệt; b) Cơng trình xây dựng thuộc dự án khu thị mới, khu công nghiệp, khu nhà sai quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/500 phê duyệt Sinh viên: Nguyễn Thị Yến Anh - MSSV: KT33D023 Đề số 04 Trường hợp chủ đầu tư khơng ngừng thi cơng xây dựng cơng trình bị đình thi cơng xây dựng, buộc tự phá dỡ cơng trình vi phạm đồng thời áp dụng biện pháp quy định điểm b khoản Điều 12 Nghị định Trường hợp chủ đầu tư không tự phá dỡ cơng trình vi phạm, cơng trình phải bị cưỡng chế phá dỡ Chủ đầu tư phải chịu trách nhiệm tồn chi phí lập phương án phá dỡ chi phí tổ chức cưỡng chế phá dỡ.” Sinh viên: Nguyễn Thị Yến Anh - MSSV: KT33D023 10 Đề số 04 TÀI LIỆU THAM KHẢO Nghị định 23/2009/NĐ-CP ngày 27 tháng năm 2009 xử phạt vi phạm hành hoạt động xây dựng; kinh doanh bất động sản Nghị định 180/2007 quy định chi tiết hướng dẫn thi hành số điều Luật xây dựng xử lý vi phạm trật tự xây dựng đô thị Nghị định 71/2010/NĐ-CP quy định chi tiết hướng dẫn thi hành luật nhà Nghị định 153/2007/NĐ-CP quy định chi tiết hướng dẫn thi hành Luật Kinh doanh bất động sản Luật kinh doanh bất động sản Luật đất đai Luật xây dựng Sinh viên: Nguyễn Thị Yến Anh - MSSV: KT33D023 11 Đề số 04 ĐỀ SỐ Tháng năm 2006, Ủy ban nhân dân thành phố Hồ Chí Minh có định giao hai lơ đất A5, A6 thuộc khu Nam Sài Gịn cho cơng ty cổ phần xây dựng cơng trình đầu tư địa ốc H làm chủ đầu đầu tư Ngày 26/01/2008, hai lô đất chuyển nhượng quyền sử dụng cho cơng ty TNHH N hình thức ủy quyền Mặc dù hoạt động chuyển nhượng nội bộ, khơng có giá trị pháp lý chưa có xác nhận quan Nhà nước có thẩm quyền hay công chứng theo luật định ngày 28/1/2008, công ty N lại ký hợp đồng liên kết đầu tư với công ty V thực xây dựng dự án hộ cao cấp AC với quy mô 500 hộ với diện tích hộ từ 80-100 m lô đất này, với tổng vốn đầu tư gần 900 tỷ đồng Trong chưa thi cơng xong phần móng, từ tháng 1/2008, cơng ty V ván hộc cho hàng trăm khách hàng tầng 16,17 18 hình thức hợp đồng liên kết đầu tư, cho dù theo quy hoạch, khu vực xây tối đa 12 tầng Tại thời điểm bán, giá đất thị trường sốt nên có khoảng 50% tổng số 500 hộ bán cho nhiều khách hàng, với mức giá trung bình 1.900 la Mỹ/m2, ước chừng số tiền cơng ty V thu tính đến thời điểm khoảng 75 tỷ đồng Hỏi: Trong vụ việc này, có hành vi vi phạm điều khoản pháp luật kinh doanh Bất động sản? Đưa hướng xử lý hành vi vi phạm chủ đầu tư? Nêu pháp lý để xử lý Sinh viên: Nguyễn Thị Yến Anh - MSSV: KT33D023 12