1 MỞ ĐẦU Tính cấp thiết luận án Nhà không tài sản lớn, có giá trị hộ gia đình, cá nhân mà yếu tố quan trọng thể trình độ phát triển kinh tế - xã hội quốc gia nhƣ văn hoá, phong tục, tập quán dân tộc, vùng miền Trong đời sống xã hội, việc cải thiện chỗ yêu cầu cấp bách nhằm nâng cao đời sống nhân dân Có chỗ thích hợp an toàn quyền ngƣời, nhu cầu đáng hộ gia đình điều kiện cần thiết để phát triển nguồn nhân lực phục vụ cho nghiệp công nghiệp hoá, đại hoá đất nƣớc Hoạt động cấp tín dụng vào lĩnh vực nhà KHCN đƣợc NHTM nƣớc trọng phát triển chúng đáp ứng nhu cầu nơi ngày tăng đời sống kinh doanh mà NHTM kiểm soát đƣợc rủi ro Để có đƣợc phát triển mạnh mẽ nguồn cung nhà nƣớc ta thời gian qua, bên cạnh hỗ trợ sách nguồn vốn nhà nƣớc, nguồn tiết kiệm dân chúng, NHTM tham gia tích cực vào việc tài trợ cho lĩnh vực bất động sản Các NHTM thực việc gia tăng khoản cho vay nhà với cá nhân/hộ gia đình, thực tài trợ trực tiếp cho vay để công ty xây dựng công ty kinh doanh BĐS thực phát triển nhà Điều làm cho thị trƣờng BĐS trở nên sôi động tạo thu nhập lớn cho NH vào năm trƣớc 2010 Ở Việt Nam nay, nhu cầu nhà lớn Có nhiều dự án khu đô thị mới, khu nhà hỗn hợp đại đƣợc đăng ký mua hết “các dự án giấy” Điều khiến “ngƣời sử dụng cuối cùng” đa số phải chấp nhận mua với giá cao gấp nhiều lần so với giá hợp đồng Tuy nhiên hoạt động tín dụng tiềm ẩn nhiều rủi ro không liên quan đến khả hoàn trả nợ chủ thể vay mà phụ thuộc nhiều vào biến động giá thị trƣờng BĐS, tình hình kinh tế - xã hội quốc gia Đối với quốc gia mà thị trƣờng BĐS phát triển có tính ổn định, tính khoản thị trƣờng cao, kinh tế tăng trƣởng lạm phát thấp mức độ rủi ro cho vay lĩnh vực thấp (an toàn) Nhƣng thị trƣờng phát triển cao nhƣ Mỹ trải qua khủng hoảng BĐS khiến nhiều định chế tài lớn phải lao đao Còn Việt Nam, với việc phát triển nóng khoản cho vay BĐS, tƣợng đầu giá, nên thu hẹp tín dụng …đã khiến cho thị trƣờng rơi vào trạng thái “đóng băng” Thêm vào đó, kinh tế nƣớc giới lâm vào tình trạng suy thoái khiến cho nhiều NH nƣớc đứng trƣớc khó khăn Mặc dù thị trƣờng tín dụng nhà nƣớc ta có biến độ tăng giảm mạnh thời gian qua, nhƣng NHTM nhận thấy thị trƣờng kinh doanh tiềm năng, đặc biệt với sản phẩm cho vay KHCN Chính thế, lúc khó khăn thị trƣờng BĐS nhà ở, NHTM không ngừng nỗ lực đƣa thị trƣờng sản phẩm cho vay hấp dẫn nhóm KH Đứng trƣớc thị trƣờng kinh doanh nhiều tiềm với nguy cạnh tranh ngày gay gắt này, việc mở rộng đa dạng hóa nhóm KH mục tiêu trở nên đòi hỏi cấp thiết Ngân hàng Thƣơng mại cổ phần Đầu tƣ Phát triển Việt Nam Thời gian qua, BIDV NHTM khác trọng với nhóm KHDN mà chƣa quan tâm tới nhóm KHCN Song, biến động thị trƣờng BĐS Việt Nam thời gian qua đƣa NHTM đứng trƣớc khó khăn rủi ro tín dụng từ nhóm KHDN nhóm KHCN thực đầu giá BĐS đem lại, mức độ rủi ro KHCN/hộ gia đình thấp nhiều ngày tỏ kênh cho vay an toàn BIDV nhận thấy việc phát triển hoạt động CVNO KHCN mang lại hội thu nhập ổn định lâu dài cho NH tình hình Hiện BIDV có hoạt động CVNO KHCN dẫn đầu thị trƣờng Việt Nam Do đó, đề tài “Phát triển cho vay nhà khách hàng cá nhân Ngân hàng Thương mại Cổ phần Đầu tư phát triển Việt Nam” nghiên cứu thực cần thiết lý luận thực tiễn Chính vậy, nghiên cứu sinh lựa chọn đề tài nghiên cứu để thực luận án tiến sỹ kinh tế Mục tiêu nhiệm vụ nghiên cứu  Mục tiêu nghiên cứu Đề xuất số định hƣớng, giải pháp có sở khoa học thực tiễn nhằm phát triển hoạt động cho vay nhà khách hàng cá nhân Ngân hàng Thƣơng mại Cổ phần Đầu tƣ Phát triển Việt Nam giai đoạn từ 2016 đến 2020, tầm nhìn 2025  Nhiệm vụ nghiên cứu - Về mặt lý luận: Hệ thống hóa làm rõ thêm vấn đề lý luận phát triển cho vay nhà khách hàng cá nhân NHTM - Về mặt thực tiễn: - Phân tích đánh giá thực trạng phát triển CVNO KHCN BIDV dựa sở phƣơng thức, tiêu chí xác lập chƣơng sở lý luận, từ đánh giá kết đạt đƣợc nhƣ hạn chế tồn phát triển CVNO tập KHCN giai đoạn từ 2010 đến 2015 - Phát hiện, nhận diện đánh giá yếu tố gây rủi ro tín dụng nhà khách hàng cá nhân BIDV - Xác định quan điểm định hƣớng phát triển CVNO KHCN BIDV theo hƣớng phù hợp với thực tiễn phát triển kinh tế xã hội Việt Nam giới - Đề xuất giải pháp chủ yếu điều kiện thực giải pháp phát triển CVNO KHCN BIDV giai đoạn từ đến 2020, tầm nhìn 2025 Đối tƣợng phạm vi nghiên cứu ▪ Đối tƣợng nghiên cứu luận án Đối tƣợng nghiên cứu luận án phƣơng thức phát triển cho vay nhà khách hàng cá nhân, tiêu chí đánh giá nhân tố ảnh hƣởng tới việc phát triển hoạt động cho vay ngân hàng thƣơng mại ▪ Phạm vi nghiên cứu Về không gian nghiên cứu: Luận án nghiên cứu toàn hệ thống Ngân hàng TMCP Đầu tƣ Phát triển Việt Nam, có so sánh tham chiếu với số ngân hàng thƣơng mại cổ phần top đầu Việt Nam nhƣ: VCB, ACB, Vietinbank Về thời gian nghiên cứu: số liệu thứ cấp đƣợc thu thập giai đoạn 2010 -2015 (một vài số liệu thứ cấp thu thập tới hết 2014), thông tin sơ cấp đƣợc khảo sát giai đoạn 2013 – 2015 Ý nghĩa khoa học thực tiễn đề tài nghiên cứu - Luận án bổ sung tri thức phát triển CVNO KHCN NHTM, làm tài liệu tham khảo cho NHTM, quan quản lý ngân hàng, giảng viên sinh viên trƣờng đại học kinh tế có giảng dạy tài – ngân hàng - Luận án thực phát triển mô hình nghiên cứu yếu tố gây rủi ro tín dụng BĐS nhà BIDV nhóm KHCN/hộ gia đình Từ đó, luận án đề xuất tới nhà quản lý BIDV nói riêng nhà quản lý NHTM Việt Nam, nhà hoạch định sách nói chung ảnh hƣởng yếu tố gây rủi ro CVNO KHCN nhằm xây dựng sản phẩm cho vay phù hợp an toàn - Nâng cao lực nghiên cứu độc lập cho NCS hoạt động cho vay nhà khách hàng cá nhân NHTM - Đề xuất giải pháp có tính thực tiễn cao, góp phần tháo gỡ khó khăn cản trở việc phát triển hoạt động tín dụng nhà KHCN NHTM Việt Nam nói chung BIDV nói riêng Kết cấu luận án Ngoài phần Mở đầu, Kết luận, Phụ lục, Danh mục từ viết tắt, Danh mục bảng, Danh mục hình, Danh mục sơ đồ Danh mục tài liệu tham khảo, luận án đƣợc kết cấu thành chƣơng: Chƣơng 1: Tổng quan tình hình nghiên cứu phƣơng pháp nghiên cứu Chƣơng 2: Cơ sở lý luận thực tiễn phát triển cho vay nhà khách hàng cá nhân ngân hàng thƣơng mại Chƣơng 3: Thực trạng phát triển cho vay nhà khách hàng cá nhân Ngân hàng Thƣơng mại Cổ phần Đầu tƣ Phát triển Việt Nam Chƣơng 4: Định hƣớng giải pháp phát triển cho vay nhà khách hàng cá nhân Ngân hàng Thƣơng mại Cổ phần Đầu tƣ Phát triển Việt Nam CHƢƠNG TỔNG QUAN TÌNH HÌNH NGHIÊN CỨU VÀ PHƢƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 1.1 Tổng quan tình hình nghiên cứu liên quan đến đề tài luận án Cho tới công trình nghiên cứu phát triển cho vay nhà NHTM khách hàng cá nhân đƣợc nhà khoa học tiến hành nƣớc nƣớc đa dạng, với nhiều góc độ tiếp cận khác 1.1.1 Các nghiên cứu thị trường bất động sản *Báo cáo ngành bất động sản Việt Nam (2010), Thị trường Bất động sản Hà Nội tháng đầu năm 2010 yếu tố định giá bất động sản, Vietnam Report JSC [34] Hƣớng nghiên cứu công trình phân tích thị trƣờng BĐS nhà Hà Nội tháng đầu năm 2010, phân tích nguyên nhân dẫn đến tình trạng “sốt” BĐS nhà giai đoạn này; xây dựng phân tích mô hình định giá BĐS nhà ở; phân tích xu hƣớng thị trƣờng BĐS Hà Nội tƣơng lai Phƣơng pháp nghiên cứu đƣợc sử dụng công trình đa dạng, bao gồm: (1) vấn sâu đƣợc tiến hành với nhóm đối tƣợng nhà đầu tƣ chuyên gia ngành nhằm làm rõ thực trạng thị trƣờng BĐS nhà ở, từ bổ sung cho thông tin định lƣợng từ vấn bảng hỏi; (2) Phỏng vấn bảng hỏi cấu trúc nhà đầu tƣ cá nhân nhằm cung cấp số liệu để xây dựng mô hình định giá bất động sản nhà ở; (3) Thống kê phân tích liệu thu thập từ số liệu đƣợc công bố Tổng cục Thống kê, NHNN tổ chức nghiên cứu độc lập nhƣ CBRE, Savills, VietRees… Công trình đƣa số kết luận quan trọng: Đối với cá nhân mua nhà ở, mục đích đầu tƣ chiếm 61,9% có 38,1% nhà đầu tƣ cá nhân mua để Trong số cá nhân mua nhà nhằm mục đích đầu tƣ có tới 47,7% theo đuổi mục tiêu đầu tƣ ngắn hạn, lƣớt sóng kiếm lời Điều cho thấy tính chất đầu thị trƣờng BĐS nhà rõ nét Nhƣ nhận thấy hoạt động nhà đầu tƣ cá nhân thị trƣờng BĐS nhà tìm cách thu mua tích lũy thật nhiều BĐS nhà phục vụ cho nhu cầu tiêu dùng thân gia đình mà nhằm kiếm lời nhanh chóng thông qua khan giả tạo gia tăng cầu giả tạo hành vi đầu mang lại Những động thái khiến cho công ty kinh doanh BĐS nhà bị vào vòng xoáy hoạt động đầu khiến giá bán cho thuê BĐS công ty đƣợc đẩy lên cao, từ khiến công ty kinh doanh BĐS thực hành vi tăng cung BĐS cho thị trƣờng Các kết luận công trình gợi ý hữu ích cho luận án việc phát triển tín dụng nhà NHTM họ tiến hành định giá BĐS, thực định giá tài sản BĐS sát với giá trị thực chúng cách sử dụng phƣơng pháp định giá ẩn (hedonic pricing) theo mô hình hồi quy hàm logarith – Hedonic Pricing Model Phƣơng pháp gợi ý có sở việc phòng ngừa rủi ro xảy yếu tố liên quan tới tài sản BĐS nhà làm đảm bảo * Báo cáo ngành bất động sản Việt Nam (2011), Đánh giá nhu cầu nhà yếu tố định hành vi vay vốn mua nhà người dân địa bàn Hà Nội xu hướng thị trường nhà năm 2011, Vietnam Report JSC [32] Hƣớng nghiên cứu công trình nhằm phân tích nhu cầu nhà thực nhƣ yếu tố tác động đến định vay vốn ngân hàng mua nhà nhằm lƣợng hóa cung cấp cho NHTM thực cho vay BĐS yếu tố tác động mức độ tác động Phƣơng pháp nghiên cứu đƣợc sử dụng công trình sử dụng mô hình hồi quy Binary logistic phân tích hành vi vay vốn cá nhân/hộ gia đình sở liệu sơ cấp đƣợc thu thập từ bảng hỏi VNR dành cho ngƣời tiêu dùng, doanh nghiệp kinh doanh BĐS nhà ở, ngân hàng vấn trực tiếp chuyên gia ngân hàng, tín dụng BĐS Công trình đƣa kết luận nguyên nhân khiến ngƣời tiêu dùng không vay vốn ngân hàng để mua nhà lãi suất cao thủ tục phức tạp (chiếm 53% lựa chọn) thêm vào việc ngƣời tiêu dùng quan ngại lãi suất tiếp tục tăng tƣơng lai (13% lựa chọn) Nhƣ lãi suất mối quan tâm hàng đầu ngƣời tiêu dùng định vay vốn NHTM Thông qua mô hình hồi quy Binary logistic, nghiên cứu yếu tố ảnh hƣởng đến định vay tiền NHTM ngƣời tiêu dùng gồm: nghề nghiệp cá nhân vay vốn, thu nhập cá nhân/hộ gia đình, số nhân hộ gia đình; tỷ trọng vốn vay giá trị nhà (LTV), thời hạn vay lãi suất cho vay Các kết luận công trình gợi ý hữu ích cho luận án việc lựa chọn nhân tố xây dựng mô hình khám phá nhân tố gây rủi ro tín dụng nhà nhóm KHCN, yếu tố tác động có ý nghĩa đến phát triển bền vững hoạt động CVNO 1.1.2 Các nghiên cứu phát triển tín dụng bán lẻ * Reinhold Leichtfuss (2003), Achieving excellence in Retail Banking, McKinsey [49] Hƣớng nghiên cứu công trình nghiên cứu mô hình giải pháp để phát triển thành công hoạt động NHBL Nghiên cứu rằng, hoạt động NHBL ngày trở nên có ý nghĩa hoạt động kinh doanh NHTM Chúng đem lại hiệu kinh tế thu nhập ổn định cho NH Chính vậy, cần có giải pháp để giúp hoạt động NHBL ngày phát triển hoàn thiện Phƣơng pháp nghiên cứu đƣợc sử dụng công trình bao gồm phƣơng pháp phân tích kinh tế học, phƣơng pháp suy luận logic, hoạt động phân tích định lƣợng đƣợc kiểm chứng Kết luận quan trọng đƣợc tác giả đƣa muốn hoạt động NHBL hoàn thiện điều cần làm trƣớc tiên xây dựng đƣợc mô hình khung cho hoạt động phát triển với 32 yếu tố đánh giá đƣợc thể nhóm đánh giá lực Trên sở mô hình khung này, NHTM dựa theo điều kiện riêng có để có cải tiến, hoàn thiện phù hợp Các kết luận cung cấp cho luận án gợi ý giải pháp phát triển cho vay nhà trƣớc mắt giải pháp lâu dài cho ngân hàng tƣơng lai * Đào Lê Kiều Oanh (2012), Phát triển dịch vụ ngân hàng bán buôn ngân hàng bán lẻ Ngân hàng Đầu tư Phát triển Việt Nam, Luận án Tiến sĩ, Đại học Ngân hàng Tp Hồ Chí Minh [20] Hƣớng nghiên cứu công trình cấu khách hàng BIDV thiên phát triển khối khách hàng bán buôn, loại hình dịch vụ NHBB Từ đó, tác giả mức độ cần thiết phải chuyển đổi BIDV từ ngân hàng chuyên phục vụ bán buôn sang vừa bán buôn vừa bán lẻ Trên sở đó, tác giả đề xuất giải pháp giúp BIDV phát triển cân đối hai lĩnh vực NHBB NHBL Phƣơng pháp nghiên cứu đƣợc sử dụng gồm phƣơng pháp thống kê, phân tích liệu thứ cấp, thu thập ý kiến chuyên gia việc xây dựng giải pháp cho NH Kết luận quan trọng đƣợc tác giả đƣa khẳng định việc phát triển hoạt động NHBL xu hƣớng NHTM giới Các NHTM hoạt động Việt Nam theo đuổi phát triển tƣơng lai BIDV NHTM thuộc TOP dẫn đầu, muốn trì đƣợc thị phần phát triển cần phải quan tâm phát triển lĩnh vực sở lĩnh vực lợi Một hoạt động thuộc lĩnh vực NHBL hoạt động cho vay đáp ứng nhu cầu nhà KHCN, mảng kinh doanh cần đƣợc NH lƣu ý phát triển, chúng vừa tạo nguồn thu nhập ổn định vừa tạo hội cho BIDV phát triển mạnh thị trƣờng bán lẻ cách tạo khả bán chéo sản phẩm Các kết luận cung cấp cho luận án gợi ý giải pháp phát triển hoạt động CVNO BIDV điều kiện môi trƣờng kinh doanh có nhiều thay đổi 1.1.3 Các nghiên cứu rủi ro hoạt động ngân hàng *A Saunder (1994), Financial Institutions Management: A Modern Perspective, Irwin [35] Hƣớng nghiên cứu công trình nghiên cứu loại hình rủi ro đặc thù kinh doanh NHTM Tác giả lần lƣợt khái quát loại rủi ro kinh doanh NHTM gồm: (1) rủi ro lãi suất, (2) rủi ro ngoại hối, (3) rủi ro tín dụng, (4) rủi ro khoản, (5) rủi ro hoạt động ngoại bảng, (6) rủi ro công nghệ hoạt động (7) rủi ro quốc gia; phƣơng cách để quản trị rủi ro cho loại hình Điều đáng ý đây, phần nghiên cứu rủi ro tín dụng, tác giả rõ: “Rủi ro tín dụng kết việc NH cấp tín dụng cho KH NH nhận đƣợc giấy nhận nợ nợ phát hành với cam kết toán gốc lãi đầy đủ hạn cho NH Do thời điểm cấp tín dụng chấp nhận giấy nhận nợ, NH thừa nhận khả toán đầy đủ hạn KH với xác suất cao xác suất khả toán KH thấp nhiều” Từ đó, tác giả đƣa mô hình giải pháp thực quản trị rủi ro tín dụng Phƣơng pháp nghiên cứu đƣợc sử dụng công trình đa dạng, bao gồm sử dụng khung mẫu phân tích kinh tế học, phân tích thống kê, phân tích định lƣợng áp dụng mô hình kinh tế lƣợng việc nhận diện, đánh giá đƣa khuyến nghị quản trị rủi ro tín dụng Trong công trình này, tác giả kết luận xác suất mà NHTM thu đƣợc gốc lãi cao nhiều so với trƣờng hợp không thu đƣợc gốc lãi Điều hàm ý rằng, NHTM phải đánh giá đƣợc mức độ rủi ro dự tính khoản vay, đặt yêu cầu phần bù rủi ro khoản vay bị đánh giá mức độ rủi ro cao Muốn làm đƣợc điều cách khác NHTM phải giám sát thu thập đƣợc thông tin khách hàng vay vốn để từ có điều chỉnh phù hợp Các kết luận công trình gợi ý hữu ích cho luận án việc xác định nhân tố ảnh hƣởng tới rủi ro tín dụng nhà với nhóm KH vay vốn Bên cạnh đó, mô hình đo lƣờng biện pháp phòng ngừa mà tác giả đƣa gợi ý quan trọng để luận án có sở đƣa nghiên cứu giải vấn đề đặt điều kiện riêng Việt Nam * Joel Bessis (2010), Risk Management in Banking, 3rd edition, Winley &Son Inc [43] Hƣớng nghiên cứu công trình tập trung làm rõ nguyên nhân dẫn đến khủng hoảng tài 2007 - 2008 Mỹ Tác giả nhận định khủng hoảng mang tính hệ thống ảnh hƣởng tới toàn hệ thống tài Cuộc khủng hoảng tín dụng nhà dƣới chuẩn nên đƣợc kìm hãm phân khúc nhỏ tín dụng nhà ở, song không đƣợc ngăn chặn kịp thời đủ mạnh nên lây lan toàn thị trƣờng tài kinh tế Chính vậy, nghiên cứu tiến hành nhằm trả lời câu hỏi: Tại quy định thất bại? Điều sai đƣờng? Các nghiên cứu làm rõ (bốn) loại rủi ro phổ biến mà NHTM gặp phải, gồm: rủi ro khoản, rủi ro lãi suất, rủi ro thị trƣờng rủi ro tín dụng Tác giả đề xuất mô hình quản trị rủi ro tƣơng ứng với nhóm rủi ro đặc thù Phƣơng pháp nghiên cứu đƣợc sử dụng công trình phong phú, gồm: phân tích kinh tế học, phân tích định lƣợng, ứng dụng mô hình toán kinh tế Kết luận quan trọng đƣợc tác giả đƣa cách thức kỹ thuật quản trị rủi ro quan trọng đƣợc thực thi đắn với điều hành phù hợp Tác giả đề xuất loạt mô hình quản trị rủi ro tín dụng để NHTM lựa chọn phù hợp với điều kiện riêng NH Các kết luận cung cấp cho luận án gợi ý mô hình mà luận án nên áp dụng cho việc phân tích ảnh hƣởng nhân tố đến rủi ro tín dụng nhà làm sở để NHTM phát triển tín dụng nhà bền vững * Ngô Thị Phƣơng Thảo (2011), Định giá bất động sản chấp ngân hàng thương mại Việt Nam, Luận án Tiến sĩ kinh tế, ĐH Kinh tế quốc dân [26] Hƣớng nghiên cứu công trình phân tích thực trạng định giá BĐS chấp hoạt động cho vay NHTM Việt Nam để đƣa giải pháp nhằm nâng cao chất lƣợng hoạt động Tác giả hạn chế khiến cho chất lƣợng công tác định giá BĐS chấp chƣa cao, tạo nguy rủi ro tín dụng, nhƣ nguồn đảm bảo cho khoản vay không đƣợc xác định giá trị đắn Phƣơng pháp nghiên cứu đƣợc sử dụng công trình thống kê, tổng hợp, so sánh, khảo cứu tài liệu, nghiên cứu tình kiện, chuyên gia, mô hình kinh tế lƣợng dự báo nhu cầu tín dụng hoạt động định giá BĐS chấp Trong công trình này, tác giả kết luận hoạt động định giá BĐS chấp có ý nghĩa quan trọng hoạt động cho vay NHTM Công việc cần đƣợc đặt mối quan hệ mật thiết với phát triển thị trƣờng BĐS tƣơng lai gắn với phát triển thị trƣờng tài BĐS 10 Các kết luận công trình gợi ý hữu ích cho luận án việc đƣa giải pháp liên quan đến công tác thẩm định khoản vay nhà TSĐB BĐS nhằm phát triển an toàn tín dụng nhà có đƣợc TSĐB tốt * Nguyễn Thị Hoài Phƣơng (2012), Quản lý nợ xấu ngân hàng thương mại Việt Nam, Luận án Tiến sĩ kinh tế, ĐH Kinh tế quốc dân [22] Hƣớng nghiên cứu kinh nghiệm quản lý nợ xấu NHTM nƣớc, tình hình nợ xấu nhóm KHDN NHTM Việt Nam giai đoạn 2005-2011, từ đƣa giải pháp quản lý nợ xấu NHTM theo tiêu chuẩn Basel II Phƣơng pháp nghiên cứu đƣợc sử dụng tác giả dựa liệu thứ cấp có sẵn để thực phân tích tình so sánh, kết hợp với phƣơng pháp logic, lý thuyết hệ thống, diễn giải quy nạp để phân tích, chứng minh đánh giá vấn đề Tác giả dùng phƣơng pháp phân tích thực chứng phân tích chuẩn tắc, kết hợp với việc sử dụng phân tích định lƣợng thống kê thông qua số mô hình, tiêu phân tích, so sánh giới làm sở cho việc đánh giá tìm giải pháp cho đề tài Trong công trình này, tác giả thực nghiên cứu kinh nghiệm quản lý nợ xấu NHTM số nƣớc giới Điều đáng quan tâm nguyên nhân xảy nợ xấu NHTM giới có liên quan đến BĐS khoản vay nhà ở, tiêu biểu khủng hoảng tài Thái Lan, Trung Quốc Mỹ Chính vậy, giải pháp mà NHTM nƣớc giới thực gợi ý quan trọng Luận án đƣa giải pháp phát triển tín dụng nói chung CVNO KHCN nói riêng kinh nghiệm NHTM giới đƣợc kiểm chứng Các giải pháp mà công trình nghiên cứu đƣa đƣợc tiếp cận theo tiêu chuẩn quốc tế Basel II gợi ý tốt luận án xây dựng mô hình quản lý rủi ro CVNO phát triển bền vững hoạt động CVNO NHTM 1.1.4 Các nghiên cứu phát triển thị trường tín dụng bất động sản * Parasuraman, A.,Berry, L.L.and Zeithaml, V.A (1991), Refinement and reassessment of the SERVQUAL scale, Journal of Retailing [47] Hƣớng nghiên cứu công trình tác giả đƣa mô hình SERVQUAL thể mối quan hệ chất lƣợng dịch vụ hài lòng KHCN với tiêu chí: vật chất, tin cậy, đáp ứng, đảm bảo cảm Đây tiêu chí đƣợc tác giả thực kiểm chứng qua nhiều NHTM đo lƣờng chất lƣợng dịch vụ KH Phƣơng pháp nghiên cứu đƣợc sử dụng công trình phân tích định lƣợng kết hợp với suy luận logic 211 PHỤ LỤC Quy trình cho vay nhà khách hàng cá nhân Bước 1: Tiếp thị với KHCN - Tác nghiệp nhân viên NH Cán quan hệ khách hàng cá nhân (CBQHKHCN) trực tiếp tiếp thị tới KH tất sản phẩm có liên quan đến tín dụng đáp ứng nhu cầu nhà cá nhân/hộ gia đình để khách hàng biết tới sản phẩm cho vay BIDV Ngoài ra, trình tác nghiệp, CBQHKHCN chủ động tƣ vấn sản phẩm cho vay phù hợp với khả KH - Phương thức tiếp thị + Tiếp thị trực tiếp: Phƣơng thức đƣợc áp dụng KHCN sử dụng sản phẩm dịch vụ BIDV thông qua việc thƣờng xuyên chăm sóc KH theo sách KH tiếp thị sản phẩm khác BIDV Ngoài ra, phƣơng thức đƣợc CBQHKHCN sử dụng KH tiềm KH thuộc tổ chức có quan hệ hợp tác tốt với BIDV, KH có địa vị, thu nhập cao xã hội… + Tiếp thị phổ thông qua hình thức nhƣ quảng cáo điểm giao dịch truyền thống (tại chi nhánh, phòng giao dịch, quỹ tiết kiệm) điểm giao dịch điện tử (các ATM POS NH), tổ chức kiện, tờ rơi, tin nhắn, quảng cáo phƣơng tiện thông tin đại chúng nhƣ internet thông qua website BIDV website uy tín có lƣợng ngƣời truy cập cao, thông qua facebook, thông qua radio (BIDV thực tốt khâu tiếp thị thông qua việc liên kết với VOV giao thông khung cao điểm), quảng cáo thông qua chƣơng trình chuyên đề Đài truyền hình, tạp chí chuyên ngành, báo giấy hàng ngày, quảng cáo hãng vận tải hành khách, biển hiệu quảng cáo… + Tiếp thị thông qua bên thứ ba có chức dƣới hình thức hợp tác, chế chi hoa hồng môi giới Theo BIDV thƣc liên kết cho vay vốn KHCN số dự án nhà với chủ đầu tƣ - Tiếp thị, bán chéo sản phẩm dịch vụ KH có nhu cầu Bước 2: Phỏng vấn, hƣớng dẫn KH hoàn thiện hồ sơ tín dụng tiếp nhận hồ sơ - Phỏng vấn, nắm bắt thông tin KH CBQHKHCN tiến hành nắm bắt thông tin quan KHCN mục đích vay 212 vốn đáp ứng nhu cầu nhà họ, thông tin tình trạng thân nhân, thông tin khả tài nguồn trả nợ, thông tin có liên quan đến hình thức TSĐB vốn vay, thông tin khác có liên quan tới KH khoản vay (nếu có) - Tư vấn KH sản phẩm cho vay nhà phù hợp - Hướng dẫn KH cung cấp hồ sơ CBQHKHCN hƣớng dẫn KH hồ sơ, tài liệu cần cung cấp cho NH theo trƣờng hợp cụ thể KH (sản phẩm, thân nhân, hình thức đảm bảo tiền vay) theo quy định Thông thƣờng Hồ sơ vay vốn gồm: Giấy đề nghị vay vốn; Bảng dự trù chi phí; Phƣơng án trả nợ vốn vay Giấy chứng minh nhân dân khách hàng vay; Sổ hộ khẩu; Giấy chứng nhận đăng kí kết hôn (nếu có) Các giấy tờ xác định mục địch vay vốn: Giấy phép xây dựng, Hợp đồng mua bán nhà đất ở, văn thỏa thuận hồ sơ liên quan đến đất nhà cần mua, xây dựng, sửa chữa Các giấy tờ xác định thu nhập cá nhân ngƣời vay vốn: hợp đồng lao động; Bản xác nhận thu nhập từ lƣơng, thƣởng đơn vị công tác; Giấy chứng nhận góp vốn, đầu tƣ cổ phiếu; Hợp đồng thuê nhà… Hồ sơ tài sản đảm bảo nợ vay: Giấy tờ quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở; Biên định giá tài sản theo quy định BIDV, hợp đồng cầm cố, chấp… Trƣờng hợp KH có quan hệ với BIDV, CBQHKHCN cần kiểm tra hồ sơ có KH NH không yêu cầu KH phải cung cấp lại hồ sơ có hiệu lực KH mà BIDV có, KH cung cấp bổ sung văn theo quy định mà hồ sơ NH quản lý chƣa có - Tiếp nhận hồ sơ KH kiểm tra tính đầy đủ, phù hợp hồ sơ, tài liệu KH cung cấp: CBQHKHCN trực tiếp tiếp nhận toàn hồ sơ từ KH, thực kiểm tra tính đầy đủ hồ sơ Nếu KH chƣa cung cấp đầy đủ hồ sơ, CBQHKH yêu cầu KH bổ sung đầy đủ tất giấy tờ thiếu lần (tuyệt đối không yêu cầu KH bổ sung nhiều lần) Bước 3: Đánh giá phân tích hồ sơ tín dụng KH Trên sở Hồ sơ vay vốn KHCN, CBQHKHCN thực việc thẩm định khách hàng theo nội dung sau: - Đánh giá thông tin nhân thân KH, tình hình quan hệ tín dụng nhóm KH liên quan (nếu có) 213 - Đánh giá mục địch kế hoạch sử dụng vốn vay/bảo lãnh KHCN - Đánh giá, phan tích lực tài KH - Đánh giá TSĐB - Kiểm tra lịch sử quan hệ tín dụng KH - Chấm điểm, XHTD KH Để thực nội dung trên, CBQHKHCN thực việc đối chiếu, xác minh thông tin khách hàng, thông tin khoản vay, thông tin tài sản, khả vay trả; Đối chiếu, đánh giá điều kiện theo quy định Sản phẩm cho vay nhà cụ thể; Phân tích, đánh giá phƣơng án đầu tƣ nhà đất khả vay trả khách hàng để xác định hạn mức, thời gian, điều kiện… vay trả cho phù hợp Bên cạnh đó, việc bảo đảm tiền vay, việc thẩm định TSĐB thực theo quy định BIDV hƣớng dẫn Sản phẩm cho vay nhà cụ thể Hơn nữa, khoản cho vay tiềm ẩn nhiều rủi ro nên CBQHKHCN thực việc đánh giá toàn diện rủi ro KH (khách quan, chủ quan), rủi ro sản phẩm tín dụng… Trên sở đề xuất biện pháp, điều kiện phòng ngừa khoản vay KH, BIDV phù hợp, giảm tối đa rủi ro xảy Bước 4: Đề xuất định cấp tín dụng Sau nghiên cứu, vào kết thẩm định khách hàng điều kiện vay vốn, CBQHKH lập Báo cáo đề xuất thẩm định phê duyệt tín dụng kèm hồ sơ vay vốn, có ý kiến độc lập việc đồng ý không đồng ý cho vay trình TPQHKH có ý kiến trƣớc trình cấp có thẩm quyền phê duyệt cho vay - Trƣờng hợp cấp tín dụng không qua thẩm định rủi ro CBQHKHCN lập báo cáo đề xuất tín dụng trình Lãnh đạo PQHKHCN/ Lãnh đạo PGD kiểm soát Báo cáo đề xuất tín dụng Trên sở lãnh đạo PQHKHCN/Lãnh đạo PGD/ cấp có thẩm quyền phán tín dụng định cấp tín dụng nhà KHCN sở đề xuất cấp sở - Trƣờng hợp cấp tín dụng qua thẩm định rủi ro Chi nhánh CBQHKHCN lập báo cáo đề xuất tín dụng trình Lãnh đạo PQHKHCN/ Lãnh đạo PGD ký kiểm soát Báo cáo đề xuất tín dụng Trên sở lãnh đạo chi nhánh phụ trách QHKHCN phê duyệt đề xuất tín dụng Toàn Hồ sơ đề xuất tín dụng (ở khâu trên) tài liệu có liên quan (theo yêu cầu Phòng Quản lý rủi ro (PQLRR)) đƣợc bàn giao cho PQLRR Trên sở 214 hồ sơ này, CBQLRR thực thẩm định rủi ro đề xuất cấp tín dụng theo nội dung sau: + Thẩm định nhân thân KH + Thẩm định lực tài KH + Tình hình quan hệ tín dụng nhóm KH liên quan (nếu có) + Thẩm định TSĐB theo quy định giao dịch đảm bảo hành BIDV + Đánh giá hệ số quản lý hệ thống: hệ số đảm bảo an toàn, tỷ lệ cho vay tối đa với KH/sản phẩm cho vay nhà ở, cho vay nhà nhóm KH liên quan + Đánh giá toàn diện rủi ro biện pháp phòng ngừa, gồm loại rủi ro khách quan, rủi ro xuất phát từ chủ quan KH, rủi ro xuất phát từ BIDV, biện pháp phòng ngừa rủi ro KH, biện pháp phòng ngừa rủi ro NH Sau phân tích thẩm định rủi ro khách hàng CBQLRR tiến hành lập Báo cáo thẩm định rủi ro kèm theo hồ sơ tín dụng trình lãnh đạo PQLRR Lãnh đạo PQLRR ký kiểm soát báo cáo thẩm định rủi ro để trình cấp có thẩm quyền phê duyệt rủi ro định cấp tín dụng Tùy thuộc vào thẩm quyền phán tín dụng theo quy định BIDV mà PGĐ QLTD/ GĐ CN/Hội đồng tín dụng sở/ Hội sở định cấp tín dụng sở hồ sơ đề xuất có thẩm định rủi ro cấp Đối với trƣờng hợp cấp có thẩm quyền không phê duyệt cấp tín dụng, CBQHKHCN lập Thông báo từ chối cấp tín dụng gửi cho KH nêu rõ lý từ chối cho vay Bước 5: Ký kết hợp đồng hoàn thiện thủ tục pháp lý CBQHKHCN tiến hành soạn thảo hợp đồng tín dụng Hợp đồng bảo đảm tiền vay phù hợp, trình Lãnh đạo PQHKHCN/ Lãnh đạo PGD kiểm soát trƣớc trình cấp có thẩm quyền ký Hợp đồng Ngƣời có thẩm quyền BIDV thực ký kết hợp đồng với KH theo quy định cụ thể BIDV Theo đó, Hợp đồng đƣợc ký Ngân hàng Phòng Công chứng (theo quy định có) phải đƣợc khách hàng vay đại diện hợp pháp Hộ gia đình trực tiếp ký Đồng thời CBQHKHCN KH thực việc công chứng, chứng thực 215 đăng ký giao dịch bảo đảm theo quy định hành pháp luật BIDV Bước 6: Giao nhận hồ sơ nhập thông tin vào hệ thống SIBS Khi hoàn tất nội dung nêu trên, CBQHKH bàn giao toàn hồ sơ liên quan đến khoản vay cho CBQTTD, hồ sơ gồm: - Hồ sơ đề xuất, phê duyệt cấp tín dụng - Hợp đồng tín dụng, Hợp đồng bảo đảm tiền vay - Các loại giấy tờ, tài liệu liên quan khác Riêng hồ sơ gốc liên quan đến tài sản bảo đảm tiền vay khách hàng đƣợc bàn giao cho Bộ phận kho quỹ để lƣu giữ theo quy định BIDV.Việc giao nhận hồ sơ, giấy tờ phải đƣợc lập thành Biên bàn giao có chữ ký bên bàn giao bên nhận bàn giao Trên sở hồ sơ, giấy tờ nhận đƣợc từ PQHKH, TPQTTD phân công CBQTTD để nhập thông tin vào hệ thống SIBS Việc nhập thông tin vào hệ thống SIBS theo hƣớng dẫn Sản phẩm tín dụng bán lẻ Sau đó, PQTTD thực việc lƣu trữ hồ sơ theo quy định hành BIDV Bước 7: Giải ngân 216 Bước 8: Theo dõi, kiểm tra, đánh giá khách hàng, khoản vay Bước 9: Điều chỉnh tín dụng (đƣợc thực theo trình tự từ bƣớc đến 4) Bước 10: Thu nợ, lãi, phí 217 Bước 11: Thanh lý hợp đồng 218 PHỤ LỤC Các tiêu chấm điểm khách hàng cá nhân BIDV Chỉ tiêu Điểm ban đầu 100 Trọng số 75 50 25 26-35 tuổi 56-60 tuổi 20-25 tuổi >60 10% 1820 tuổi Cao đẳng Trung học Dƣới trung Phần 1: Thông tin nhân thân Tuổi Trình độ học Trên đại Đại học vấn học 36-55 tuổi 10% học Tiền án, tiền không Tình trạng cƣ Chủ trú hữu Số ngƣời ăn 5 10% ngƣời ngƣời theo Cơ cấu đình Bảo hiểm >100tr nhân mạng Tính gia Hạt nhân Sống với Sống khác cha mẹ gia đình khác 10% 50-100tr 10% chất Quản lý, Chuyên 30-50tr 7 năm công 3-5 năm 10 Rủi ro nghề Thấp nghiệp 5-7 năm Trung bình Thất 10% nghiệp 1-3 năm 10tr 5-10tr 3-5tr 1-3tr 75% 30% ổn định hàng tháng Tỷ lệ số tiền