ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM NGUYỄN VĂN HƯNG ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN TÂN YÊN, TỈNH BẮC GIANG, GIAI ĐOẠN TỪ NĂM 2010-2014 LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI THÁI NGUYÊN - 2015 ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM NGUYỄN VĂN HƯNG ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN TÂN YÊN, TỈNH BẮC GIANG, GIAI ĐOẠN TỪ NĂM 2010-2014 Ngành: Quản lý đất đai Mã số ngành: 60.85.01.03 LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI Người hướng dẫn khoa học: GS.TS Đặng Văn Minh THÁI NGUYÊN - 2015 i LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan công trình nghiên cứu riêng Các số liệu, kết nêu luận văn trung thực chưa sử dụng bảo vệ học vị Tôi xin cam đoan thông tin trích dẫn luận văn rõ nguồn gốc cảm ơn đầy đủ Thái Nguyên, tháng 10 năm 2015 Tác giả luận văn Nguyễn Văn Hưng ii LỜI CẢM ƠN Để hoàn thành luận văn này, bên cạnh nỗ lực cố gắng thân, nhận giúp đỡ quý báu tận tình cấp lãnh đạo, tập thể, cá nhân gia đình Đầu tiên xin bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc đến: PGS.TS Đặng Văn Minh trực tiếp hướng dẫn hoàn thành luận văn Tôi xin gửi lời cảm ơn lãnh đạo trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên, Phòng quản lý đào tạo Sau đại học, Khoa Tài nguyên, Thầy Cô giáo giúp đỡ, hướng dẫn suốt trình học tập hoàn thành luận văn Cuối xin bày tỏ lòng biết ơn đến gia đình bạn bè quan tâm, động viên khích lệ Mặc dù thân cố gắng hoàn thành luận văn phạm vi khả cho phép chắn không tránh khỏi thiếu sót Kính mong nhận cảm thông tận tình bảo quý Thầy Cô bạn Thái Nguyên, tháng 10 năm 2015 Tác giả luận văn Nguyễn Văn Hưng iii MỤC LỤC MỞ ĐẦU .1 Đặt vấn đề .1 Mục tiêu đề tài 2.1 Mục tiêu chung .2 2.2 Mục tiêu cụ thể .2 Ý nghĩa đề tài Chương 1.TỔNG QUAN VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 1.1 Cơ sở khoa học đấu giá QSDĐ .3 1.1.1 Khái niệm đất đai, quyền sử dụng đất đai bất động sản 1.1.2 Thị trường bất động sản 1.1.3 Thị trường bất động sản giới 1.1.4 Thị trường bất động sản Việt Nam 1.2 Giá đất sở khoa học xác định giá đất 1.2.1 Khái niệm giá đất 1.2.2 Cơ sở khoa học xác định giá đất .10 1.2.3 Một số thuật ngữ liên quan 14 1.2.4 Những yếu tố xác định giá đất đấu giá quyền sử dụng đất 15 1.3 Các phương pháp định giá đất đấu giá QSDĐ 16 1.4 Kinh nghiệm đấu giá số nước giới Việt Nam 18 1.4.1 Bán đấu giá tài sản Nhật Bản .18 1.4.2 Pháp luật Trung Quốc bán đấu giá .19 1.4.3 Đấu giá quyền sử dụng đất Việt Nam 20 Chương ĐỐI TƯỢNG, PHẠM VI, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 24 2.1 Đối tượng phạm vi nghiên cứu 24 2.1.1 Đối tượng nghiên cứu 24 2.1.2 Phạm vi nghiên cứu 24 2.2 Nội dung nghiên cứu 24 iv 2.3 Phương pháp nghiên cứu 25 2.3.1 Phương pháp điều tra, thu thập số liệu 25 2.3.2 Điều tra vấn 25 2.3.3 Xử lý số liệu điều tra .25 2.3.4 Phương pháp so sánh .26 2.3.5 Phương pháp thống kê phân tích số liệu 26 2.3.6 Phương pháp minh họa biểu đồ 26 Chương KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU .27 3.1 Đánh giá điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội .27 3.1.1 Điều kiện tự nhiên 27 3.1.2 Thực trạng pháp triển ngành lĩnh vực địa bàn huyện Tân Yên 30 3.1.3 Đánh giá chung điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội 35 3.2 Tìm hiểu số văn pháp luật đấu giá quyền sử dụng đất quy định, quy chế đấu giá quyền sử dụng đất huyện Tân Yên, tỉnh Bắc Giang 37 3.2.1 Các văn đấu giá quyền sử dụng đất .37 3.2.2 Qui chế đấu giá quyền sử dụng đất huyện Tân Yên 41 3.3 Công tác đấu giá QSD đất huyện Tân Yên, tỉnh Bắc Giang giai đoạn 2010 - 2014 43 3.4 Kết đấu giá quyền sử dụng đất số khu đất địa bàn huyện Tân Yên 47 3.4.1 Kết đấu giá quyền sử dụng đất khu phía Nam Bệnh viện Đa khoa, thị trấn Cao Thượng, huyện Tân Yên 47 3.4.2 Kết đấu giá quyền sử dụng đất số khu đất có vị trí gần trung tâm huyện 50 3.4.3 Kết đấu giá quyền sử dụng đất số khu đất có vị trí xa trung tâm huyện 54 3.4.4 So sánh kết đấu giá QSD đất số khu đất địa bàn huyện Tân Yên 57 i LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan công trình nghiên cứu riêng Các số liệu, kết nêu luận văn trung thực chưa sử dụng bảo vệ học vị Tôi xin cam đoan thông tin trích dẫn luận văn rõ nguồn gốc cảm ơn đầy đủ Thái Nguyên, tháng 10 năm 2015 Tác giả luận văn Nguyễn Văn Hưng vi DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT Chữ viết tắt Chữ viết đầy đủ BĐS Bất động sản CSHT Cơ sở hạ tầng ĐKQSD Đăng ký quyền sử dụng ĐGQSDĐ Đấu giá quyền sử dụng đất GCNQSDĐ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất HĐND Hội đồng nhân dân QSD Quyền sử dụng QPPL Quy phạm pháp luật TW Trung ương UBND Uỷ ban nhân dân vii DANH MỤC CÁC BẢNG Bảng 3.1 Hiện trạng sử dụng đất huyện Tân Yên năm 2014 29 Bảng 3.2 Tổng số tiền thu ngân sách địa bàn huyện Tân Yên giai đoạn 2010-2014 44 Bảng 3.3 Tổng hợp trường hợp không nộp tiền bị hủy kết trúng đấu giá QSD đất địa bàn huyện Tân Yên giai đoạn 2010-2014 46 Bảng 3.4 Kết đấu giá QSD đất khu Phía Nam Bệnh viên đa khoa, thị trấn Cao Thượng năm 2014 47 Bảng 3.5 Kết đấu giá QSD đất khu Phía Nam Bệnh viên đa khoa, thị trấn Cao Thượng năm 2014 49 Bảng 3.6 Kết đấu giá QSD đất khu Đồng Thiếm, thôn Chiềng, xã Liên Sơn năm 2012 51 Bảng 3.7 Kết đấu giá QSD đất khu cạnh hộ bà Tân, xã Cao Xá, xã Liên Sơn năm 2012 53 Bảng 3.8 Kết đấu giá QSD đất khu Cây Đề, thôn Quang Lâm, xã Đại Hóa năm 2011 55 Bảng 3.9 So sánh giá đấu giá QSD đất số khu đất địa bàn huyện Tân Yên 57 Bảng 3.10 Đánh giá cán quản lý công tác đấu giá quyền sử dụng đất huyện Tân Yên giai đoạn 2010-2014 59 Bảng 3.11 Đánh giá người dân công tác đấu giá quyền sử dụng đất huyện Tân Yên giai đoạn 2010-2014 61 Bảng 3.12 So sánh giá trúng đấu giá QSD đất giá giao đất địa bàn huyện Tân Yên 64 viii DANH MỤC HÌNH Hình 3.1: khu đất cánh đồng lúa trước thu hồi, lập hồ sơ đấu giá QSD đất 66 Hình 3.2: khu đất sau tổ chức đấu giá QSD đất .67 giá QSD đất số khu vực tiệm cận ngần sát với giá thị trường Tuy nhiên số khu vực giá trúng đấu giá QSD đất cao hơn, hộ sau trúng đấu giá QSD đất thấy giá cao giá thị trường nên có nhiều trường hợp không nộp tiền sử dụng đất bị hủy kết đấu giá + Đánh giá mức độ thuận tiện việc thực quy trình thực thủ hành sau đấu giá QSD đất giao đất, cấp GCNQSD đất: 25% người hỏi trả lời Thấp; 37,4% người hỏi trả lời Bình thường; 18.8 % người hỏi trả lời Cao; 18,8% người hỏi trả lời Rất cao Các thủ tục hành sau đấu giá QSD đất nhiều nộp tiền trúng đấu giá, lập nhiều thủ tục, giấy tờ để đươc cấp GCNQSD đất đơn phải có xác nhận UBND xã, thị trấn nơi có đất 3.5 Đánh giá hiệu công tác đấu giá QSD đất đến kinh tế, xã hội huyện Tân Yên 3.5.1 Hiệu kinh tế Đấu giá quyền sử dụng đất mang lại hiệu kinh tế cao nhất, huy động tối đa nguồn thu cho ngân sách địa phương Nhà nước tổ chức thu hồi đất, giải phóng mặt bằng, xây sở hạ tầng đấu giá QSD đất thu hút nhiều vốn để đầu tư tạo nhiều công ăn việc làm cho người dân So với cách giao đất có thu tiền thông thường giao đất thông qua đấu giá QSD đất mang lại hiệu cao nhiều lần Qua so sánh dự án thị trấn Cao Thượng, xã Liên Sơn, xã Cao Xá xã Đại Hóa cho thấy hiệu đấu giá QSD đất cao từ 1,8 đến 4,5 lần so với giao đất thông thường Các dự án đất xã Liên Sơn, thị trấn Cao Thượng, xã Cao Xá, xã Đại Hóa giao đất theo phương thức giao đất không thông qua đấu giá (giao đất thông thường) có thu tiền sử dụng đất thu 18.454,9 triệu đồng, thông qua đấu giá thu 38.946,7 triệu đồng Mức chênh lệch số tiền thu số tiền giao đất theo vị trí khu vực trung bình 2,11 lần, có vị trí lên đến 4,54 lần, thể bảng Bảng 3.12 So sánh giá trúng đấu giá QSD đất giá giao đất địa bàn huyện Tân Yên Đơn vị tính: m2, 1000 đồng Giao đất không thông qua đấu giá QSD đất Stt Địa điểm Khu Phía Nam Bệnh viên Đa khoa, thị trấn Cao Thượng (lần 1) Khu Phía Nam Bệnh viên Đa khoa, thị trấn Cao Thượng (lần 2) Khu Đồng Thiếm, thôn Chiềng, xã Liên Sơn (lần 1) Khu Đồng Thiếm, thôn Chiềng, xã Liên Sơn (lần 2) Khu Cây Đề, thôn Quang Lâm, xã Đại Hóa Cạnh bà Tân, thôn Hậu, xã Cao Xá Tổng cộng Kết trúng đấu MCL Giá giao giá QSD (lần) đất tính Số tiền thu đất theo vị trí, khu vực Số lô Diện tích (m2) 19 1734 4.400 7.629.600 13.161.115 1,73 19 1675 1.000 1.675.000 7.612.345 4,54 767 3.000 2.301.000 6.031.600 2,62 28 1523,5 1.000 1.523.500 2.486.265 1,63 11 1222,9 2.000 2.445.800 4.412.800 1,80 720 4.000 2.880.000 5.242.590 1,82 94 7642,4 18.454.900 38.946.715 2,11 Kết nghiên cứu cho thấy số tiền thu từ việc đấu giá quyền sử dụng đất giai đoạn 2010-2014 483.956 triệu đồng tổng nguồn thu vào ngân sách huyện 657.593 triệu đồng, chiếm 70% nguồn thu vào ngân sách, nguồn vốn lớn để xây dựng hạ tầng, phát triển mục tiêu kinh tế huyện Tân Yên thời gian qua thị trường đất đai Tại có trang trại có quy mô hàng ngàn hecta Ở nước phát triển, giai đoạn tăng tưởng nhanh thu hút mạnh đầu tư nước thường có sốt tăng giá đất vùng kinh tế phát triển đô thị Khi sốt đất có nguy ảnh hưởng đến tăng trưởng kinh tế thu hút đầu tư nước Chính phủ áp dụng hình thức can thiệp vào thị trường đất đai Chức thị trường BĐS đưa người mua người bán BĐS đến với nhau, xác định giá cho BĐS giao dịch, phân phối BĐS theo quy luật cung cầu, phát triển BĐS sở tính cạnh tranh thị trường [24] 1.1.4 Thị trường bất động sản Việt Nam Các quan hệ hàng hoá tiền tệ giao dịch bất động sản xuất Việt Nam từ sớm, khởi đầu giao dịch đất đai nhà xuất tồn từ thời phong kiến xa xưa thời kỳ pháp luật Từ sau cách mạng tháng năm 1945 đến năm 1980, Việt Nam tồn chế độ đa sở hữu đất đai: sở hữu tư nhân, sở hữu tập thể, sở hữu tổ chức sở hữu Nhà nước Các hoạt động giao dịch mua bán, cho thuê, cầm cố cá nhân đất đai nhà xuất phổ biến thực theo truyền thống tập quán cộng đồng, bên tham gia giao dịch tự thoả thuận với Mặc dù văn pháp luật quy định giao dịch bất động sản, song Nhà nước thừa nhận làm thủ tục xác nhận cho giao dịch mua bán thu thuế trước bạ đăng ký quyền sở hữu nhà đất [23] Trước năm 1980, đất đai bất động sản tồn hình thức sở hữu khác là: sở hữu Nhà nước - toàn dân, sở hữu tập thể - hợp tác xã sở hữu tư nhân, kể nhà tư sản dân tộc Do tồn hình thức sở hữu khác bất động sản, nên bất động sản tham gia vào trình trao đổi (mua bán) cách bình thường Trong thực tế, người bán tài sản đất cho người mua tính tiền công số tiền lớn thu từ việc đấu giá QSD đất khắc phục khó khăn vốn xây dựng sở hạ tầng Kết thu từ đấu giá quyền sử dụng đất khẳng định vai trò đất đai kinh thị trường, thừa nhận quyền sử dụng đất hàng hoá hoạt động thị trường bất động sản Vì vậy, khẳng định chủ trương đấu giá quyền sử dụng đất tạo cạnh tranh lành mạnh chủ đầu tư, hạn chế yếu tố tiêu cực, tham nhũng sách đổi đất lấy sở hạ tầng địa phương, góp phần đẩy nhanh trình công nghiệp hoá, đại hoá đất nước 3.5.2 Hiệu xã hội Đấu giá quyền sử dụng đất tạo nguồn thu vô quan trọng phát triển kinh tế - xã hội quốc gia nói chung phát triển kinh tế xã hội tỉnh Bắc Giang nói riêng Trong ngân sách địa phương eo hẹp, nhờ có nguồn vốn huy động từ đấu giá quyền sử dụng đất, tạo điều kiện để quyền địa phương thực thắng lợi chương trình phát triển kinh tế- xã hội địa phương So sánh số hình ảnh trước sau đấu giá địa bàn huyện Tân Yên: Hình 3.1 Khu đất cánh đồng lúa trước thu hồi, lập hồ sơ đấu giá QSD đất Sau đấu giá QSD đất thấy rõ hệ thống đường dân sinh, đường điện xây dựng, khu nhà cao tầng hình thành Đây hình thức đảm bảo cho chủ trương, “ đổi đất lấy sở hạ tầng” thực hiệu quả, góp phần chỉnh trang đô thị xanh, sạch, đẹp, môi trường cải thiện, nâng cao đời sống vật chất, tinh thần nhân dân Hình 3.2 Khu đất sau tổ chức đấu giá QSD đất Với nguồn thu lớn từ đấu giá quyền sử dụng đất, thời gian qua huyện Tân Yên cải tạo nâng cấp đường huyện từ đường đất thành đường nhựa với chiều dài 15,1km; đổ bê tông cứng hóa 48,1km đường trục xã; 85km đường nội thôn xây dựng 24/24 trụ sở UBND xã, thị trấn, 100% nhà văn hóa thôn, khu phố tổ chức xây dựng Nhiều công trình quan huyện khu đô thị khu phía Nam bệnh việc, Khu sau ngân hàng, Đường vành đai, khu đài tưởng niệm anh húng liệt sỹ huyện tổ chức xây dựng [02] Bên cạnh việc đầu tư xây dựng, hoàn thiện hệ thống sở hạ tầng, chỉnh trang diện mạo đô thị, quyền địa phương sử dụng phần vốn hỗ trợ cho sản xuất, hỗ trợ chuyển dịch cấu ngành nghề, cấu trồng cho người nông dân, tạo thêm việc làm cho người dân, đặc biệt em hộ gia đình có đất bị giải tỏa để xây dựng khu công nghiệp, khu đô thị khu vực khai thác quỹ đất để tạo vốn đầu tư xây dựng sở hạ tầng, nhằm nâng cao đời sống vật chất, tinh thần cho người dân, bước thúc đẩy trình công nghiệp hoá, đại hoá đất nước Về phía Nhà nước, việc phát huy hiệu tối đa nguồn thu từ đất việc đấu giá QSD đất xóa dần quan niệm không chưa thừa nhận đất đai QSD đất hàng hóa để có chủ trương, biện pháp xây dựng sách nhằm nâng cao hiệu quản lý Nhà nước đất đai 3.5.3 Hiệu công tác quản lý sử dụng đất đai Ngoài hiệu mặt kinh tế, xã hội, đấu giá quyền sử dụng đất mang lại hiệu quan trọng công tác quản lý sử dụng đất đai, thể cụ thể sau: Đất đai loại hàng hóa đặc biệt với đặc điểm đặc thù tham gia vào thị trường bất động sản khai thác triệt để tiềm giá trị, tạo nguồn thu phục vụ cho nghiệp công nghiệp hoá, đại hoá đất nước Đấu giá quyền sử dụng đất biện pháp khai thác quỹ đất hiệu Thông qua đấu giá quyền sử dụng đất, thực công tác giao đất cấp GCNQSDĐ nhanh chóng dễ dàng, thủ tục hành đơn giản, thời gian ngắn, quan quản lý Nhà nước hoàn thành xong từ khâu giao đất đến khâu cấp GCNQSDĐ có đầy đủ sở pháp lý cần thiết theo qui định, thủ tục hành đơn giản, bỏ bớt khâu thủ tục hành không cần thiết Việc hoàn thành công tác cấp GCNQSDĐ tạo niềm tin người sử dụng đất tạo điều kiện thuận lợi cho quan quản lý đất đai Để thực việc đấu giá quyền sử dụng đất hiệu quả, đồng bộ, không chồng chéo, nhanh chóng, thuận tiện, dự án công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng phải thực trước bước, có tầm nhìn chiến lược có tính khả thi Chính mà quy hoạch đô thị phát triển đồng hơn, tránh tình trạng xây dựng quy hoạch Từ công tác đấu giá quyền sử dụng đất dần xoá bỏ chế "xin, cho " đất đai , tạo điều kiện thuận lợi để đất đai sử dụng hiệu quả, tiết kiệm pháp luật Đấu giá quyền sử dụng đất sở, để Nhà nước điều chỉnh giá đất sát với giá thị trường hơn, hình thành thị trường bất động sản lành mạnh, góp phần tạo mặt giá cả, tạo ổn định cho thị trường bất động sản Do đó, với mục đích khai thác quỹ đất, huy động nguồn vốn cho ngân sách để thực chủ trương “Đổi đất lấy sở hạ tầng”, chế đấu giá quyền sử dụng đất có ưu vượt trội so với chế giao đất có thu tiền sử dụng áp dụng nhiều địa phương thời gian dài trước 3.5.4 Phân tích tồn tại, hạn chế công tác đấu giá quyền sử dụng đất đề xuất giải pháp 3.5.4.1 Phân tích tồn tại, hạn chế công tác đấu giá quyền sử dụng đất Đấu giá QSD đất tổ chức thực địa bàn huyện Tân Yên trình thực không tránh khỏi lúng túng, vướng mắc Công tác tổ chức đấu giá QSD đất tồn số khuyết điểm sau: - Một số khu đấu giá tổ chức đấu giá QSD đất nhiều người tham gia đấu giá, phải tổ chức nhiều phiên đấu giá, chi phí đầu tư xây dựng hạ tầng lớn, hiệu mang lại thấp - Thủ tục để đưa lô đất tham gia đấu giá qua nhiều khâu, đoạn; từ có chủ trương cho phép thực dự án đấu giá đến đấu giá kết thúc đấu giá nhiều thời gian, trình qua nhiều cấp Người tham gia đấu giá không đấu giá QSD đất lô đất theo mong muốn, phải nhận chuyển nhượng lại QSD đất người đầu đất đai - Việc thông báo công khai cho khu đất đấu giá QSD đất chưa đến hết người có nhu cầu sử dụng đất - Công tác xây dựng quy hoạch, kế hoạch gặp nhiều hạn chế bất cập, chưa đánh giá sát tình hình thực tế, phải điều chỉnh, bổ sung nhiều; - Hình thức đấu giá QSD đất tiến hành theo hình thức bỏ phiếu kín lần, tạo điều kiện thuận lợi cho công tác đấu giá nhanh chóng, kết đấu giá không đạt mức giá cao - Việc xác định mức giá khởi điểm số khó khăn, thời gian thực việc xác định giá để đấu giá QSD đất kéo dài, người cung cấp thông tin giá đất (người chuyển nhượng người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất) không cung cấp thông tin xác vào Phiếu điều tra để xác nhận thông tin giá đất Đội ngũ cán công chức làm công tác định giá đất kiêm nhiệm nhiều việc, chưa đào tạo chuyên nghiệp lĩnh vực định giá, khả hiểu phương pháp xác định giá đất chưa đầy đủ, dẫn đến việc xác định giá khởi điểm chưa thật sát với giá thị trường; - Việc bồi thường giải phóng mặt số dự án sử dụng quỹ đất để đầu tư sở hạ tầng nhiều bất cập Giá đất nông nghiệp bồi thường cho người dân thấp giá đấu giá QSD đất lại cao, bên cạnh công tác đào tạo nghề giải việc làm cho hộ gia đình bị đất nông nghiệp nhiều hạn chế nhiều nguyên nhân chủ quan khách quan, điều làm cho nhân dân cảm thấy xúc gây nên tình trạng số khiếu kiện thời gian qua 3.5.4.2 Đề xuất số giải pháp công tác đấu giá QSD đất + Đối với UBND huyện Tân Yên: - Tăng cường công tác tuyên truyền phổ biến giáo dục pháp luật đấu giá quyền sử dụng đất cho nhân dân; - Tăng cường lãnh đạo cấp uỷ Đảng quản lý Nhà đất người mua tài sản chấp nhận trả tiền đất cho người bán tài sản Từ đây, hình thành "thị trường ngầm" đất đai - bất động sản không tổ chức, cá nhân lợi dụng việc Nhà nước cho phép bán tài sản đất để bán đất kiếm lời bất Nhà nước không kiểm soát Trong bối cảnh chuyển đổi kinh tế sang chế thị trường khuyến khích thúc đẩy phát triển sản xuất hàng hoá, quan hệ hàng hoá tiền tệ phát triển rộng rãi quan hệ sử dụng, trao đổi yếu tố thực tế phát triển, Hiến pháp năm 1992 quy định: "Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân Nhà nước giao đất có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật" Trên sở đó, Nhà nước ban hành nhiều văn bản, tạo khung pháp lý cho đời phát triển thị trường bất động sản Luật Đất đai năm 1993, chuyển đổi từ việc Nhà nước quản lý đất đai biện pháp hành sang hình thức quản lý đất đai biện pháp kinh tế kết hợp với biện pháp hành Theo Luật Đất đai năm 1993 bổ sung năm 1998, năm 2001 tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân giao đất ổn định lâu dài quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, chấp góp vốn liên doanh giá trị quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật đất có giá Luật Đất đai tạo điều kiện cho người sở hữu tài sản đất bao gồm nhà ở, nhà xưởng, công trình xây dựng, vật kiến trúc đất chuyển nhượng, chuyển đổi, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất tài sản đất cho đối tượng nước; Người có nhà phép cho người nước thuê Pháp lệnh nhà năm 1991 Nghị định 61 /CP ngày -7-1994 mua bán kinh doanh nhà ở, Nghị định 56/CP ngày 18-9-1995 Ban hành quy chế cho người nước ngoài, người Việt Nam định cư nước thuê, cho phép + Bán nhà thuộc sở hữu Nhà nước chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người thuê; kinh doanh nhà ở; mua bán không nhằm mục đích kinh doanh việc rà soát, hệ thống hoá, tập hợp hoá văn pháp luật đóng vai trò quan trọng Có thể coi bước trình xây dựng, hoàn thiện hệ thống pháp luật nói chung, pháp luật ĐGQSDĐ nói riêng Điều dễ nhận thấy pháp luật ĐGQSDĐ lĩnh vực mẽ, ý xây dựng để có tính hệ thống, quy định nằm tản mạn nhiều văn QPPL khác nhau, mâu thuẫn, chồng chéo, tính thống tính khả thi chưa cao - UBND tỉnh Bắc Giang kiến nghị quan liên quan, Chính phủ ban hành quy định cho phép ứng dụng tiến khoa học, công nghệ vào ĐGQSDĐ đăng ký, bỏ phiếu đấu giá qua mạng Internet, qua điện thoại, qua bưu điện tạo điều kiện thuận lợi để nhân dân tham gia ĐGQSDĐ thuận tiện, hiệu quả, tránh tiêu cực KẾT LUẬN, KIẾN NGHỊ Kết luận Tân Yên huyện miền núi nằm phía Tây Bắc tỉnh Bắc Giang, có diện tích tự nhiên 20.763,37ha, có vị trí nằm gần vùng kinh tế trọng điểm phía Bắc: “Tam giác kinh tế phát triển” Hà Nội - Hải Phòng - Quảng Ninh; Cách thủ đô Hà Nội 60 km phía Tây, cách thành phố Thái Nguyên 50 km phía Tây Bắc nằm sát thành phố Bắc Giang phía Nam điều kiện thuận lợi cho việc giao lưu kinh tế - văn hoá, khoa học công nghệ địa phương huyện Từ kết nghiên cứu nêu cho thấy đấu giá QSDĐ thực chất hình thức chuyển nhượng QSDĐ đặc biệt, Nhà nước tham gia trực tiếp vào thị trường với tư cách bên đối tác giao dịch BĐS Đấu giá quyền sử dụng đất hình thức khai thác, sử dụng đất đai hiệu quả, tiết kiệm, kinh tế, tạo cạnh tranh lành mạnh chủ đầu tư nhằm huy động tối đa nguồn thu cho ngân sách nhà nước, đồng thời loại bỏ yếu tố tiêu cực, thu hút nhiều thành phần kinh tế với nhiều nguồn vốn khác tham gia vào thị trường bất động sản Trong năm, tổng thu từ đấu giá QSD đất 483,95 tỷ đồng cao gấp 1,26 lần so với giá khởi điểm Đây kết giúp cho Nhà nước huy động tối đa nguồn thu cho ngân sách, tạo vốn để đầu tư sở hạ tầng, phát triển kinh tế - xã hội địa phương Tuy có thời điểm đấu giá QSD đất trầm lắng có dấu hiệu khởi sắc trở lại Một số khu dân cư tham gia đấu giá chưa đạt kết mong muốn, nguyên nhân việc nắm bắt nhu cầu sử dụng người dân chưa tốt, tình trạng thu hồi đất để đấu giá QSD đất tràn lan số xã đến chưa đấu giá QSD đất hết, cần trọng tới nhu cầu người dân Kiến nghị Để góp phần thực tốt công tác đấu giá quyền sử dụng đất, giai đoạn tới cần thực sau: - Nghiên cứu hoàn thiện quy định pháp luật đấu giá QSD đất, tăng cường công tác tuyên truyền, phổ biến giáo dục pháp luật đấu giá QSD đất cho nhân dân; - Xây dựng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất bám sát nhu cầu thực tế địa phương; xây dựng hệ thống sở hạ tầng đồng bộ, phù hợp với tốc độ đô thị hoá; lập kế hoạch đấu giá QSD đất chi tiết đến xã, thị trấn, tạo lập nguồn quỹ đất để tiến hành lập dự án có nhu cầu - Đối với dự án đấu giá đất cần thông báo nhiều phương tiện thông tin đại chúng để thu hút thên nhiều nguời tham gia - Quy trình lập dự án đấu giá, thực dự án đấu giá cần có giám sát chặt chẽ quan quản lý, có chế kiểm tra chéo, tăng cường giám sát người dân quan báo chí, từ ngăn chặn hành vi tiêu cực xảy TÀI LIỆU THAM KHẢO Báo cáo số 18/BC-UBND ngày 07/7/2015 UBND huyện Tân Yên báo cáo tổng kết năm thực chương trình nâng cao chất lượng giáo dục dậy nghề giai đoạn 2011-2015 Báo cáo số 19/BC-UBND ngày 07/7/2015 UBND huyện Tân Yên báo cáo tổng kết năm thực chương trình phát triển sở vật chất kỹ thuật hạ tầng chủ yếu giai đoạn 2011-2015 Báo cáo số 20/BC-UBND ngày 07/7/2015 UBND huyện Tân Yên báo cáo tổng kết năm thực chương trình Công nghiệp Dịch vụ giai đoạn 2011-2015 Nguyễn Đình Bồng (2005), Nghiên cứu đổi hệ thống quản lý đất đai để hình thành phát triển thị trường bất động sản Việt Nam, Đề tài nghiên cứu khoa học độc lập cấp Nhà nước, Hà Nội Dân Đức (2006), “Bán đấu giá tài sản Nhật Bản” Tạp chí Dân chủ Pháp luật Nguyễn Thế Huấn (2009), Giáo trình Thị trường bất động sản, Trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên, Nxb Nông nghiệp Luật Dân năm 2005; Luật Đất đai năm 2003 Nghị định số 05/2005/NĐ-CP ngày 18/01/2005 Chính phủ bán đấu giá tài sản Nghị định số 11/2013/NĐ-CP ngày 14/01/2013 Chính phủ quản lý đầu tư phát triển đô thị 10 Nghị định số 123/2007/NĐ-CP ngày 27/7/2007 Chính phủ việc sửa đổi bổ sung số điều Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 11 Nghị định số 17/2010/NĐ-CP ngày 04/03/2010 Chính phủ bán đấu giá tài sản Nghị định có hiệu lực thi hành kể từ ngày 01 tháng năm 2010 thay Nghị định số 05/2005/NĐ-CP ngày 18 tháng 01 năm 2005 Chính phủ bán đấu giá tài sản + Tổ chức kinh tế, tổ chức trị, xã hội cá nhân phép cho người nước ngoài, người Việt Nam định cư nước thuê nhà để ở, đặt trụ sở văn phòng đại diện, chi nhánh Công ty sở hoạt động kinh doanh theo quy định pháp luật Ngoài ra, theo quy định Luật Tín dụng năm 1997, Nghị định 178/1999/NĐ-CP bảo đảm tiền vay tổ chức tín dụng Nghị định số 165/1999/NĐ-CP ngày 19-11-1999 giao dịch bảo đảm, cho phép tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng bất động sản (bao gồm tài sản gắn liền với đất giá trị quyền sử dụng đất) để chấp tổ chức tín dụng để vay vốn sản xuất kinh doanh Trong trường hợp đến thời gian trả nợ mà khách hàng khả toán, tổ chức tín dụng có quyền bán tài sản với chuyển nhượng quyền sử dụng bất động sản chấp để thu hồi vốn Luật đất đai 2003, Luật Đất đai 2013 hàng loạt văn luật hướng dẫn thi hành Luật đất đai 2003, 2013 như: Nghị định 181/2004/NĐ-CP, Nghị định 188/2004/NĐ - CP, Nghị định số 45/2014/NĐCP… đời vào thực tiễn thị trường bất động sản, khẳng định tồn phát triển thị trường bất động sản nước ta [7] Từ sở pháp lý trình bày phần trên, thị trường bất động sản thức thi hành, hoạt động phát triển sau: - Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân thuế đất + Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất cho tổ chức kinh tế để đầu tư xây dựng nhà để bán cho thuê; Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất để làm nhà + Nhà nước bán nhà thuộc sở hữu Nhà nước kèm theo chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người thuê nhà thuộc sở hữu Nhà nước + Nhà nước cho tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân thuê đất để sản xuất kinh doanh Các tổ chức kinh tế nước, tổ chức, cá nhân dẫn việc xác định giá khởi điểm chế độ tài hoạt động đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất cho thuê 23 Lê Đình Thắng (2000), Giáo trình Nguyên lý thị trường nhà đất, Nxb Chính trị quốc gia 24 Nguyễn Thanh Trà, Nguyễn Đình Bồng (2005), Giáo trình Thị trường BĐS, Nxb Nông nghiệp, Hà Nội 25 Viện Nghiên cứu Trung Ương (2013), Báo cáo Hội thảo Chính sách phát triển thị trường BĐS Việt Nam 26 UBND tỉnh Bắc Giang: Quyết định số 150/2009/QĐ-UBND ngày 31/12/2009, Quyết định số 250/2010/QĐ-UBND ngày 29/12/2010 Quyết định số 166/2012/QĐ-UBND ngày 14/6/2012 UBND tỉnh Bắc Giang ban hành Quy chế đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất cho thuê đất áp dụng địa bàn tỉnh Bắc Giang Tài liệu từ internet http://www.bacgiang.gov.vn http://tnmt bacgiang.gov.vn http://congbao.bacgiang.gov.vn http://kinhdoanh.vnexpress.net/tin-tuc/bat-dong-san/ http://www.monre.gov.vn http://www.diaoconline.vn http://landtoday.net/vn/tintuc [...]... cứu, đánh giá công tác đấu giá của các Dự án có tổ chức đấu giá quyền sử đất trên địa bàn huyện Tân Yên, tỉnh Bắc Giang từ năm 2010- 2014 2.2 Nội dung nghiên cứu - Đánh giá điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội vùng nghiên cứu - Tìm hiểu một số văn bản pháp luật về đấu giá quyền sử dụng đất và quy định, quy chế đấu giá quyền sử dụng đất tại huyện Yên, tỉnh Bắc Giang; - Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng. .. sách pháp luật về đất đai ở nước ta trong giai đoạn hiện nay, tôi xin chọn Đề tài: "Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Tân Yên, tỉnh Bắc Giang, giai đoạn từ năm 2010- 2014" 2 Mục tiêu của đề tài 2.1 Mục tiêu chung Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại huyện Tân Yên, tỉnh Bắc Giang nhằm đưa ra những ưu điểm, thuận lợi của công tác đấu giá QSD đất từ đó đề xuất các... về đấu giá quyền sử dụng đất .37 3.2.2 Qui chế đấu giá quyền sử dụng đất tại huyện Tân Yên 41 3.3 Công tác đấu giá QSD đất tại huyện Tân Yên, tỉnh Bắc Giang giai đoạn 2010 - 2014 43 3.4 Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất của một số khu đất trên địa bàn huyện Tân Yên 47 3.4.1 Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất tại khu phía Nam Bệnh viện Đa khoa, thị trấn Cao Thượng, huyện. .. giải pháp và kiến nghị góp phần phát triển thị trường đất đai trên địa bàn huyện Tân Yên; 2.2 Mục tiêu cụ thể Nghiên cứu điều kiện về kinh tế, xã hội trên địa bàn huyện Tân Yên; Đánh giá thực trạng công tác đấu giá QSD đất trên địa bàn huyện Tân Yên giai đoạn 2010- 2014; Đánh giá ảnh hưởng của việc đấu giá QSD đất đến kinh tế, xã hội trên địa bàn huyện Tân Yên; 3 Ý nghĩa của đề tài - Kết quả nghiên cứu... công tác đấu giá quyền sử dụng đất của huyện Tân Yên giai đoạn 2010- 2014 58 3.5 Đánh giá hiệu quả của công tác đấu giá QSD đất đến kinh tế, xã hội của huyện Tân Yên 63 3.5.1 Hiệu quả về kinh tế 63 3.5.2 Hiệu quả về xã hội 66 3.5.3 Hiệu quả trong công tác quản lý và sử dụng đất đai .68 3.5.4 Phân tích các tồn tại, hạn chế của công tác đấu giá quyền sử dụng đất. .. công tác đấu giá quyền sử dụng đất 69 3.5.4.2 Đề xuất một số giải pháp về công tác đấu giá QSD đất .70 KẾT LUẬN, KIẾN NGHỊ 73 TÀI LIỆU THAM KHẢO 75 phần lớn tiền thu được từ đấu giá quyền sử dụng đất cho các quận, huyện nhằm khuyến khích khai thác giá trị từ đất Cụ thể như sau: để lại cho địa phương (quận, huyện có dự án đấu giá 50%, 40% và 30% nguồn thu từ đấu giá quyền sử. .. tại huyện Yên, tỉnh Bắc Giang; - Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại huyện Tân Yên, tỉnh Bắc Giang từ năm 2010 đến năm 2014; - Đánh giá hiệu quả kinh tế, xã hội và các tác động của công tác đấu giá quyền sử dụng đất đến kinh tế, xã hội của huyện Tân Yên - Phân tích các tồn tại, hạn chế của công tác đấu giá quyền sử dụng đất, đề xuất giải pháp; 2.3 Phương pháp nghiên cứu 2.3.1 Phương pháp điều... Thượng, huyện Tân Yên 47 3.4.2 Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất tại một số khu đất có vị trí gần trung tâm huyện 50 3.4.3 Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất một số khu đất có vị trí xa trung tâm huyện 54 3.4.4 So sánh kết quả đấu giá QSD đất giữa một số khu đất trên địa bàn huyện Tân Yên 57 Trong việc sử dụng các phương pháp trên để tiến hành định giá đất, không... chức tín dụng cho vay đầu tư phát triển nhà hoặc nhận thế chấp bất động sản và cho vay vốn để sản xuất kinh doanh 1.2 Giá đất và cơ sở khoa học xác định giá đất 1.2.1 Khái niệm về giá đất Theo Điều 3, Luật Đất Đai 2013 quy định: Giá đất là giá trị của quyền sử dụng đất tính trên một đơn vị diện tích đất; Giá trị quyền sử dụng đất là giá trị bằng tiền của quyền sử dụng đất đối với một diện tích đất xác... tham gia đấu giá về kết quả trúng, thuận lợi, khó khăn thường gặp trong công tác (30 phiếu điều tra) + Phỏng vấn trực tiếp 40 người tham gia đấu giá tại một số phiên đấu giá QSD đất trên địa bàn huyện và 40 người dân (trong đó có 10 người chuyển nhượng QSD đất trúng đấu giá) Nắm bắt tình hình sử dụng đất và nguyện vọng của người dân, các đối tượng trúng đấu giá quyền sử dụng đất và đang sử dụng đất (80