Nghiên cứu góp phần hoàn thiện pháp luật hợp đồng mua bán hộ chung cư Tính cấp thiết đề tài Nhà gắn liền với sống người, nhu cầu thiếu cá nhân, gia đình Nhu cầu nhà với nước có dân số đông nước ta cao Đặc biệt thành phố lớn Hà Nội, Hồ Chí Minhvấn đề nhà thiết, với quy mô dân số đông, dân nhập cư ngày nhiều mà đa số người dân lao động có thu nhập thấp Để giải toán nhà đô thị lớn nhà chung cư đánh giá lựa chọn tốt để tiết kiệm diện tích sử dụng đất, giảm giá thành xây dựng, tạo hội có nhà cho nhiều người tầng lớp khác Tính đến nay, cả nươć có khoảng 700 đô thị, có thành phố trực thuộc trung ưon̛ g, 44 thành phố trực thuộc tỉnh, 45 thị xã hơn 500 thị trấn Như vậy, với tỷ lệ đô thị hóa 40% vào năm 2020 theo dự báo của Bộ Xây dựng, mục tiêu đề đối với diện tích bình quân đầu người sẽ 100m2, nghĩa tưon̛ g đưon̛ g với khoảng 450.000ha đất đô thị Tuy nhiên, hiện nay, diện tích đất đô thị chỉ có 105.000ha, nghĩa chỉ chiếm 25% so với yêu cầu Tại thành phố lớn như Hà Nội, Thành phố Hồ chí Minh, hàng năm dân số tăng tự nhiên khoảng từ 50.000 70.000 người số nhập cư từ tỉnh khác vào thành phố ước chừng 60.000 80.000 người Nhu cầu nhà ở cho số dân tăng thêm rất lớn Mặc dù theo thống kê, tuyệt đại đa số có nhà ở song thực tế nhu cầu về nhà ở tại khu vực đô thị rất cao, nhất ở những thành phố lớn như Hà Nội, Thành phố Hồ Chí Minh Đà Nẵng, xuất phát từ nhu cầu thay đổi chỗ ở tăng thu nhập di cư tìm việc làm hoặc từ nhu cầu cải thiện điều kiện sống của dân cư đô thị Hơn nữa, yêu cầu nâng cao mức sống người dân về điều kiện ăn ở sinh hoạt, làm nảy sinh nhu cầu về nhà ở mới tăng thêm diện tích ở cho người dân có nhà Đặc biệt số hộ giả đều có ý muốn mở rộng diện tích, cải thiện tiện nghi sinh hoạt Như vậy, nhu cầu nhà ở cho số dân tăng thêm việc cải thiện tình trạng nhà ở kể cả xây dựng mới cho người thu nhập thấp tăng thêm diện tích ở của người dân thuộc tầng lớp giả một nhu cầu tất yếu tiến trình tăng trươn̉ g kinh tế phát triển đô thị, kích thích tiêu dùng xã hội, từ kích thích phát triển sản xuất Xây dựng chung cư cao tầng giải pháp cơ bản nhất để giải quyết vấn đề nhà ở nói chung đảm bảo một diện tích sống hợp lý cho người dân đô thị Một nhiều mục tiêu đươc̣ Bộ Xây dựng đề Dự thảo Chiến lươc̣ phát triển nhà ở đến năm 2020 tầm nhìn đến 2030 - đươc̣ cơ quan lấy ý kiến để hoàn chỉnh, trước trình Chính phủ phê duyệt là: Tỷ lệ nhà ở chung cư tại khu vực đô thị cả nươć , chủ yếu Hà Nội Thành phố Hồ Chí Minh sẽ tiếp tục đươc̣ nâng từ mức gần 4% hiện tại lên 15% đến năm 2020 tổng cơ cấu nhà ở, nhằm giải quyết nhu cầu nhà ở hiện tại, thực hiện quy hoạch lại đô thị Những số liệu cho thấy, dự án nhà ở chung cư theo quy hoạch sẽ đươc̣ trọng tăng cao, cung cấp diện tích sàn nhà ở lớn vài năm tới Tuy vậy, khung pháp lý chưa hoàn chỉnh, cũng như nhiều nguyên nhân khách quan, những giao dịch liên quan đến nhà ở chung cư có chung một thực tiễn: Nhà ở chung cư được chủ đầu tư bán cho người có nhu cầu từ rất sớm bằng nhiều hình thức như văn bản vay vốn, góp vốn, hợp đồng hợp tác có quyền ưu tiên mua căn hộ, hợp đồng mua bán Những giao dịch về nhà ở có giấy chứng nhận sở hữu nhà không chiếm đa số bởi việc cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu ở nhà chung cư bị kéo dài Các giao dịch mua bán hộ chung cư giao dịch có tính phức tạp, nhạy cảm thường có nhiều sai phạm, đặc biệt sai phạm hình thức hợp đồng, thủ tục mang tính chất hành liên quan đến đăng ký quyền sở hữu Trong việc sở hữu hộ chung cư thông qua giao dịch mua bán nhà phát triển ngày phong phú, đa dạng phức tạp Do nguyên nhân khách quan chủ quan khác nhau, chủ thể tham gia quan hệ mua bán chung cư không thực thực không quy định pháp luật hợp đồng mua bán chung cư, dẫn đến nhiều tranh chấp xảy làm cho giao dịch mua bán hộ chung cư vốn phức tạp lại phức tạp Đề tài “ Nghiên cứu góp phần hoàn thiện pháp luật hợp đồng mua bán hộ chung cư” nghiên cứu dựa sở lý luận, sở thực tiễn, nhằm điểm hạn chế pháp luật thực định Từ tìm phương hướng, giải pháp sửa đổi, bổ sung nhằm hoàn thiện quy định pháp luật hành hợp đồng mua bán chung cư tạo điều kiện thuận lợi cho việc mua bán chung cư, hướng thị trường bất động sản nước ta phát triển lành mạnh Mục tiêu nhiệm vụ đề tài Đề tài nghiên cứu tìm luận khoa học thực tiễn cho việc xây dựng hoàn thiện quy định pháp luật hợp đồng mua bán hộ chung cư giai đoạn Đề tài nghiên cứu dựa sở lý luận, sở thực tiễn, nhằm điểm hạn chế pháp luật thực định Từ tìm phương hướng, giải pháp sửa đổi, bổ sung nhằm hoàn thiện quy định pháp luật hành hợp đồng mua bán hộ chung cư, tạo điều kiện thuận lợi cho thị trường bất động sản nước ta phát triển lành mạnh Đề tài có nhiệm vụ làm rõ sở lí luận thực tiễn số nội dung quy định pháp luật hợp đồng mua bán chung cư Đánh giá thực trạng mua bán chung cư nay, từ ta đưa phương hướng, giải pháp để hoàn thiện pháp luật hợp đồng mua bán chung cư 3 Phạm vi nghiên cứu Đề tài tập trung nghiên cứu làm rõ vấn đề lý luận quy định pháp luật hợp đồng mua bán hộ chung cư Việt Nam thực trạng áp dụng quy định góc độ Luật Dân sự, Luật Nhà Luật Kinh doanh bất động sản Phương pháp nghiên cứu Để đạt phạm vi nhiệm vụ nghiên cứu nêu trên, đề tài thực sở sử dụng phương pháp nghiên cứu sau: phương pháp vật biện chứng vật lịch sử chủ nghĩa Mác - Lênin, tư tưởng Hồ Chí Minh Nhà nước pháp luật; phương pháp phân tích, tổng hợp tài liệu, thông tin liên quan đến nội dung nghiên cứu; phương pháp so sánh; phương pháp xã hội học Ý nghĩa thực tiễn đề tài Đề tài “Nghiên cứu góp phần hoàn thiện pháp luật hợp đồng mua bán hộ chung cư” đề tài nghiên cứu khoa học sinh viên bậc đại học có tính hệ thống, toàn diện quy định pháp luật hợp đồng mua bán hộ chung cư Việt Nam từ năm 2005 đến Kết cấu đề tài Ngoài phần mở đầu, kết luận danh mục tài liệu tham khảo, nội dung đề tài gồm chương: Chương 1: Một số vấn đề lý luận hộ chung cư hợp đồng mua bán hộ chung cư Chương 2: Pháp luật hợp đồng mua bán hộ chung cư Chương 3: Định hướng giải pháp hoàn thiện quy định pháp luật hợp đồng mua bán hộ chung cư CHƯƠNG MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ CĂN HỘ CHUNG CƯ VÀ HỢP ĐỒNG MUA BÁN CĂN HỘ CHUNG CƯ 1.1 Khái quát chung nhà chung cư hộ chung cư 1.1.1 Khái niệm nhà chung cư, hộ chung cư Kinh tế xã hội phát triển với tình trạng dân số ngày gia tăng diện tích đất hạn hẹp kéo theo tình trạng sức ép nhu cầu nhà ngày lớn Chính vậy, việc xây dựng khu nhà cao tầng giải pháp tạo chỗ cho người, giảm áp lực đất đai cư ngụ thời điểm đại Tuy nhiên, nhà chung cư ý tưởng xuất kỷ 21 mà có từ lâu Khái niệm “chung cư” – “condominium” nhiều tài liệu cho thấy khái niệm người La Mã cổ đại sử dụng từ kỷ thứ trước Công nguyên Trong tiếng Latin, "con" có nghĩa "của chung" "dominium" quyền sở hữu hay "sử dụng" Trong tiếng Anh đại, từ "condominium" từ sử dụng phổ biến để công trình chung cư thay cho từ "apartment" Ngày nay, “condominium” hình thức quyền sở hữu hình thức tài sản nguyên vẹn Một “condominium” tạo khế ước quyền sở hữu, đồng thời với việc ghi nhận khuôn viên khu đất mặt công trình vị trí xây dựng Các hộ tạo đồng thời nằm bên khuôn viên khu đất chung cư Khi người sở hữu hộ chung cư condominium, có quyền sở hữu không gian nằm tường, sàn trần hộ mình, quyền sử dụng chung chia sẻ tất không gian chung thuộc khuôn viên dự án chung cư chứa hộ Condominium có hình dáng kích cỡ, từ dạng tháp cao tầng cao cấp sang trọng nhà chung cư cải tạo cũ kỹ Người La Mã người xây dựng nhà dạng chung cư với tên gọi “insula” dành cho người nghèo tầng lớp (pleb) Mỗi insula chứa tới 40 người diện tích khoảng 400 m2, tầng cao xây dựng có lên đến - tầng Trong thời kỳ cực thịnh mình, số lượng chung cư insula Roma có thời điểm lên đến 50.000 Singapore Hàn Quốc xứ sở văn hóa nhà hộ chung cư Tại Nhật Bản, đất nước vốn có truyền thống sống loại nhà riêng lẻ, chứng kiến lên tòa cao ốc chung cư đô thị Tại số nước tiên tiến khác, đô thị hóa kèm với phát triển loại nhà hộ chung cư tình hình quỹ đất ngày Tại Việt Nam, từ sau năm 1945 đến đầu năm 1993, đặc biệt vào khoảng thập kỷ 70-80, xã hội biết đến khái niệm "nhà tập thể" với ấn tượng chung đụng vô lối, kết cấu chất lượng thấp Riêng Hà Nội có nhiều khu nhà tập thể kể đến như: khu tập thể Nguyễn Công Trứ, Tân Mai, Tương Mai, Kim Liên, Trung Tự, Thành Công với diện tích từ 18m² đến tối đa 60m² Những khu "nhà tập thể" tồn tận ngày riêng Hà Nội có 77 khu nhà vậy, tình trạng nguy hiểm di dời để xây dựng lại Chính phủ thông qua Nghị số 34/2007/NQ-CP việc cải tạo, xây dựng lại toàn nhà tập thể toàn quốc hết niên hạn sử dụng, xuống cấp, nguy hiểm phải hoàn thành vào năm 2015 Những "nhà tập thể" kiểu thuộc đối tượng điều chỉnh Pháp lệnh nhà năm 1991 với khái niệm "nhà chung"[12] Việc quản lý, sử dụng "nhà chung" phải tuân theo Quy chế quản lý sử dụng nhà chung đô thị ban hành kèm theo Quyết định Bộ trưởng Bộ Xây dựng số 1127-BXD/QLN ngày 16/8/1994[2] Giữa năm 1994, Công ty Phát triển nhà đô thị (nay Tổng Công ty Đầu tư phát triển nhà đô thị HUD) doanh nghiệp Thủ tướng Chính phủ ký Quyết định giao 184ha đất để tự xây khu đô thị đại, đồng với mục đích hoàn toàn để bán dành để "phân" hay "cấp" cho cán bộ, công nhân viên nhà nước Đây Dự án xây dựng khu dịch vụ tổng hợp nhà hồ Linh Đàm Ngày 15/6/1997 chung cư tầng mang ký hiệu CT4 thuộc Dự án khởi công [17] khái niệm "chung cư" bắt đầu hình thành Khái niệm "nhà chung cư" lần pháp luật Việt Nam ghi nhận Điều 239 Bộ luật Dân 1995 khoản Điều Quy chế quản lý sử dụng nhà chung cư ban hành kèm theo Quyết định số 10/2003/QĐ-BXD ngày 03 tháng 04 năm 2003 Bộ trưởng Bộ Xây dựng sau: Nhà chung cư nhà nhiều tầng, nhiều hộ ở; có cấu trúc kiểu hộ khép kín; có lối đi, cầu thang chung hệ thống kết cấu hạ tầng sử dụng chung [9] Luật Nhà năm 2005 đời, khái niệm “nhà chung cư” “căn hộ chung cư” thức luật hóa áp dụng sau: “Nhà chung cư nhà có từ hai tầng trở lên, có lối đi, cầu thang hệ thống công trình hạ tầng sử dụng chung cho nhiều hộ gia đình, cá nhân Nhà chung cư có phần sở hữu riêng hộ gia đình, cá nhân phần sở hữu chung tất hộ gia đình, cá nhân sử dụng nhà chung cư Căn hộ chung cư hiểu phần sở hữu riêng nhà chung cư cá nhân, gia đình, tổ chức bao gồm: phần diện tích bên hộ, bao gồm diện tích ban công, lôgia gắn liền với hộ đó; phần diện tích khác nhà chung cư công nhận sở hữu riêng theo quy định pháp luật; hệ thống trang thiết bị kỹ thuật sử dụng riêng gắn liên với hộ, phần diện tích thuộc sở hữu riêng” ([22], Khoản điều 70) Như vậy, hiểu “chung cư” khái niệm để phát triển nhà, hộ buồng xây dựng nhằm mục đích khai thác tối đa quỹ đất Nó thường có dạng kiểu kiến trúc cao tầng, tập hợp nhiều hộ nhỏ khép kín thuộc sở hữu riêng tiện ích chung cho cư dân sinh sống thường xuyên xây dựng khu đất rộng Vì vậy, nhà chung cư tồn hai hình thức sở hữu sở hữu chung sở hữu riêng 1.1.2 Đặc điểm nhà chung cư, hộ chung cư a Quản lý sử dụng nhà chung cư Do nhà chung cư có nhiều phần thuộc sở hữu chung, sử dụng chung nên làm phát sinh nhu cầu quản lý sử dụng để đảm bảo hoạt động, an ninh tòa nhà đời sống sinh hoạt hộ dân Việc quản lý sử dụng nhà chung cư thực theo nguyên tắc tự quản, phù hợp với pháp luật nhà ở, pháp luật có liên quan quy định sử dụng nhà chung cư Để thực việc quản lý, sử dụng nhà chung cư trình sử dụng có Ban quản trị nhà chung cư doanh nghiệp quản lý, vận hành nhà chung cư Ban quản trị nhà chung cư Hội nghị nhà chung cư (Hội nghị chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư) - quan có quyền cao việc quản lý, sử dụng nhà chung cư bầu Ban quản trị gồm đại diện chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư với nhiệm kỳ không năm, số lượng thành viên Ban quản trị Hội nghị nhà chung cư định Ban quản trị nhà chung cư có vai trò quan trọng, người đại diện để bảo vệ quyền lợi lợi ích hợp pháp chủ sở hữu người sử dụng trình sử dụng nhà chung cư Ban quản trị có quyền trách nhiệm quản lý việc sử dụng nhà chung cư theo quy định pháp luật như: xây dựng nội quy sử dụng nhà chung cư; thực thu, chi tài trình quản lý việc xử dụng nhà chung b Sở hữu chung cộng đồng nhà chung cư Nhà chung cư loại nhà có nhiều người sử dụng, bao gồm chủ sở hữu hộ, người thuê nhà để ởPhần sở hữu chung nhà chung cư bao gồm: phần diện tích nhà lại nhà chung cư phần diện tích thuộc sở hữu riêng; không gian hệ thống kết cấu chịu lực, trang thiết bị dùng chung nhà chung cư, gồm khung, cột, tường chịu lực, tường bao nhà, tường phân chia hộ, sàn, mái, sân thượng, hành lang, cầu thang bộ, thang máy, đường thoát hiểm, lồng xả rác, hộp kỹ thuật, nơi để xe, hệ thống cấp điện, nước, ga, thông tin liên lạc, phát than, truyền hình, thoát nước, bể phốt, thu lôi, cứu hỏa phần khác không thuộc sở hữu riêng hộ nào; hệ thống hạ tầng kỹ thuật bên kết nối với nhà chung cư ([22], khoản Điều 70) Quyền sở hữu phần sở hữu chung nhà chung cư quyền sở hữu chung hợp phân chia Ngoài diện tích hộ thuộc quyền sở hữu riêng chủ sở hữu, đặc điểm xây dựng nhà chung cư có khu vực diện tích hệ thống hạ tầng kỹ thuật xây dựng theo thiết kế kết cấu tổng thể hành lang, lối đi, cầu thang, tầng hầm để phục vụ cho việc sinh sống sinh hoạt chung chủ sở hữu chủ sử dụng nhà chung cư Nếu công trình phân chia theo phần cho chủ sở hữu hộ nhà chung cư việc tiếp cận sử dụng chủ sở hữu khác phần công trình bị hạn chế gây khó khăn sinh hoạt cộng đồng Vì mà quyền sở hữu phần sở hữu chung phân chia theo phần cho chủ sở hữu sử dụng nhà chung cư chi phí xây dựng lên phần diện tích chủ sở hữu hộ nhà chung cư toán theo diện tích hộ nhà chung cư (theo phần) mà mua Theo đó, chủ sở hữu có quyền nghĩa vụ ngang phần sở hữu chung Chủ sở hữu chủ sử dụng hợp pháp hộ nhà chung cư có quyền mà không phụ thuộc vào diện tích hay vị trí hộ mà họ sở hữu nhà chung cư việc sử dụng định đoạt phần sở hữu chung không số họ có quyền chiếm hữu riêng phần sở hữu chung Xuất phát từ quyền mà chủ sở hữu sử dụng có nghĩa vụ tương ứng phần sở hữu chung Đối với phần sở hữu chung chủ sở hữu người sử dụng hộ chung cư có quyền khai thác, sử dụng như phải có trách nhiệm bảo quản, đóng góp kinh phí để đảm bảo hoạt động chúng c Vấn đề hạn chế quyền sở hữu chủ sở hữu hộ chung cư Không giống với quyền sở hữu tài sản thông thường khác, quyền sở hữu riêng chủ sở hữu hộ nhà chung cư quyền sở hữu tương đối hay bị hạn chế số quy định pháp luật Nhà Xuất phát từ đặc điểm nhà chung cư nhà nhiều tầng, tồn nhà chung cư phụ thuộc vào liên kết kết cấu xây dựng hộ với đặt thiết kế kết cấu tổng thể Nếu phần kết cấu bị phá vỡ ảnh hưởng đến tính bền vững tồn nhà chung cư Vì vậy, quyền sở hữu chủ sở hữu hộ bị số hạn chế quyền sử dụng định đoạt Việc sử dụng định đoạt hộ thuộc quyền sở hữu phải tuân thủ quy định pháp luật quy chế quản lý nhà chung cư Chủ hộ chung cư phải tuân theo quy định quyền hạn nghĩa vụ sở hữu chung, mà phải tuân theo quy định hạn chế định quyền sử dụng quyền định đoạt hộ như: không gây tiếng ồn ảnh hưởng đến hàng xóm, thay đổi kết cấu phần sở hữu riêng phần sử dụng riêng, sử dụng vật liệu màu sắc mặt hộ chung cưhoặc muốn cho thuê hay chuyển nhượng hộ phải thông báo trước tập thể có sở hữu chung có điều khoản buộc người thuê hay chủ tuân thủ quy tắc quản lý hành chung cư Việc hạn chế quyền sở hữu chủ sở hữu hộ chung cư đặc điểm riêng có nhà chung cư Với quyền sở hữu đối với tài sản khác hoặc quyền sở hữu đối với nhà ở riêng lẻ, chủ sở hữu có quyền năng chiếm hữu, sử dụng định đoạt một cách tuyệt đối có nghĩa rằng chủ sở hữu có thể làm bất kể những họ muốn đối với tài sản thuộc sở hữu của (trừ những hành vi vi phạm pháp luật) Do vậy, nói rằng quyền sở hữu đối với căn hộ chung cư quyền sở hữu bị hạn chế hay giới hạn Ngoài ra, quyền sở hữu đối với từng căn hộ có thể đươc̣ xác định phụ thuộc vào diện tích vị trí của từng căn hộ nhà chung cư cũng căn cứ để xác định giá trị của căn hộ nhà chung cư hay giá trị của quyền sở hữu đối với căn hộ Đối với quyền sở hữu riêng của chủ đầu tư, chủ đầu tư có quyền sở hữu đối với những diện tích mà chủ đầu tư giữ lại không bán không thuộc phần diện tích thuộc sở hữu chung theo quy định của pháp luật Các hạng mục mà chủ đầu tư có thể xác lập quyền sở hữu riêng của có thể bao gồm: - Các căn hộ mà chủ đầu tư không bán hoặc chưa bán; - Diện tích mà chủ đầu tư giữ lại phục vụ cho mục đích thưon̛ g mại như diện tích văn phòng cho thuê, khu thưon̛ g mại dịch vụ, bể bơi, sân bóng Tưon̛ g tự quyền sở hữu riêng đối với căn hộ chung cư, quyền sở hữu riêng của chủ đầu tư cũng bị giới hạn bở