ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM NGUYỄN QUỐC TUẤN ĐÁNH GIÁ KẾT QUẢ CỦA CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA MỘT SỐ DỰ ÁN TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN YÊN LẬP, TỈNH PHÚ THỌ LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI Thái nguyên, năm 2015 ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM NGUYỄN QUỐC TUẤN ĐÁNH GIÁ KẾT QUẢ CỦA CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA MỘT SỐ DỰ ÁN TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN YÊN LẬP, TỈNH PHÚ THỌ Ngành : Quản lý đất đai Mã số ngành : 60.85.01.03 LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS Đỗ Thị Lan Thái nguyên, năm 2015 LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan số liệu kết nghiên cứu luận văn trung thực chưa sử dụng để bảo vệ học vị Tôi xin cam đoan rằng, giúp đỡ cho việc thực luận văn cảm ơn thông tin trích dẫn luận văn rõ nguồn gốc./ Tác giả luận văn Nguyễn Quốc Tuấn LỜI CẢM ƠN Trong trình hoàn thành luận văn này, quan tâm, giúp đỡ quý báu tập thể thầy cô giáo Khoa Môi trường, Khoa Quản lý Tài nguyên Phòng Đào tạo, Đào tạo sau đại học, trường Đại học Nông lâm Thái Nguyên, quan tâm, động viên, giúp đỡ bạn bè, đồng nghiệp, đặc biệt giúp đỡ, dẫn tận tình PGS.TS Đỗ Thị Lan, người hướng dẫn khoa học, giúp đỡ hoàn thành luận văn vấn đề đấu giá quyền SDĐ Tôi xin trân trọng cảm ơn giúp đỡ đồng chí lãnh đạo UBND Phòng, ban UBND huyện Yên Lập nhiệt tình giúp đỡ thời gian điều tra số liệu có ý kiến đóng góp quý báu cho luận văn Tôi xin cảm ơn bạn bè, đồng nghiệp gia đình động viên, khuyến khích giúp đỡ thời gian học thực đề tài Tôi xin chân thành cảm ơn quan tâm, giúp đỡ, động viên quý báu kịp thời đó! Thái Nguyên, ngày tháng Tác giả luận văn Nguyễn Quốc Tuấn năm 2015 MỤC LỤC Trang MỞ ĐẦU 1 Tính cấp thiết đề tài Mục tiêu đề tài Ý nghĩa khoa học thực tiễn đề tài Chương TỔNG QUAN TÀI LIỆU 1.1 Cơ sở khoa học 1.1.1 Khái quát đất đai 1.1.2 Bất động sản 1.1.3 Thị trường bất động sản 1.1.4 Giá đất, định giá đất bất động sản 1.1.5 Đấu giá quyền sử dụng đất 11 1.2 Cơ sở lý luận 14 1.3 Tình hình thực công tác Đấu giá đất giới Việt Nam 16 1.3.1 Công tác đấu giá đất số nước giới 16 1.3.2 Công tác đấu giá quyền sử dụng đất Việt Nam 18 1.3.3 Công tác đấu giá quyền sử dụng đất tỉnh Phú Thọ 21 Chương NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 24 2.1 Đối tượng phạm vi nghiên cứu 24 2.1.1 Đối tượng nghiên cứu 24 2.1.2 Phạm vi nghiên cứu 24 2.2 Thời gian địa điểm nghiên cứu 24 2.2.1 Thời gian nghiên cứu 24 2.2.2 Địa điểm nghiên cứu 24 2.3 Nội dung nghiên cứu 25 2.3.1 Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội huyện Yên Lập 25 2.3.2 Sơ lược công tác quản lý sử dụng đất địa bàn huyện Yên Lập năm 2014 25 2.3.3 Kết đấu giá số dự án điều tra đấu giá quyền sử dụng đất địa bàn huyện Yên Lập, tỉnh Phú Thọ 25 2.3.4 Đánh giá hiệu công tác đấu giá quyền sử dụng đất số dự án địa bàn huyện Yên Lập, tỉnh Phú Thọ 25 2.3.5 Đánh giá người dân hiệu công tác đấu giá quyền sử dụng đất số dự án địa bàn huyện Yên Lập 25 2.3.6 Thuận lợi, khó khăn đề xuất số giải pháp nâng cao hiệu công tác đấu giá quyền sử dụng đất địa bàn huyện Yên lập 25 2.4 Phương pháp nghiên cứu 25 2.4.1 Thu thập số liệu thứ cấp 25 2.4.2 Tài liệu sơ cấp 26 2.4.3 Phương pháp xử lý số liệu 26 Chương KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN 28 3.1 Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế - Xã hội huyện Yên Lập 28 3.1.1 Điều kiện tự nhiên 28 3.1.2 Thực trạng phát triển kinh tế - xã hội 35 3.2 Sơ lược công tác quản lý sử dụng đất địa bàn huyện Yên Lập năm 2014 39 3.2.1 Sơ lược công tác quản lý đất đai địa bàn huyện Yên Lập 39 3.2.2 Hiện trạng sử dụng đất địa bàn huyện Yên Lập năm 2014 47 3.3 Kết đấu giá số dự án điều tra đấu giá quyền sử dụng đất địa bàn huyện Yên Lập, tỉnh Phú Thọ 49 3.3.1 Kết đấu giá quyền sử dụng đất dự án đấu giá quyền sử dụng đất khu vực Tràn Ngả 2, Tân An 4, thị trấn Yên Lập huyện Yên Lập, tỉnh Phú Thọ 50 LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan số liệu kết nghiên cứu luận văn trung thực chưa sử dụng để bảo vệ học vị Tôi xin cam đoan rằng, giúp đỡ cho việc thực luận văn cảm ơn thông tin trích dẫn luận văn rõ nguồn gốc./ Tác giả luận văn Nguyễn Quốc Tuấn DANH MỤC BẢNG BIỂU Trang Bảng 3.1: Tình hình khí hậu huyện Yên Lập giai đoạn 2010 - 2014 30 Bảng 3.2: Hiện trạng tài nguyên đất địa bàn huyện Yên Lập 32 Bảng 3.3: Số liệu tài nguyên khoáng sản huyện Yên Lập 34 Bảng 3.4: Kết thực mục tiêu kinh tế giai đoạn 2001 -2010 35 Bảng 3.5: Kết đấu giá quyền sử dụng đất dự án 55 Bảng 3.6: Kết đấu giá quyền sử dụng đất dự án đấu giá quyền sử dụng đất Khu Mè 1, Khu Mè 2, xã Hưng Long, huyện Yên Lập phiên đấu giá thứ 62 Bảng 3.7: Kết đấu giá quyền sử dụng đất dự án đấu giá quyền sử dụng đất Khu Mè 1, Khu Mè 2, xã Hưng Long, huyện Yên Lập phiên đấu giá thứ 63 Bảng 3.8: Kết đấu giá quyền sử dụng đất dự án đấu giá quyền sử dụng đất Khu Mè 1, Khu Mè 2, xã Hưng Long, huyện Yên Lập phiên đấu giá thứ 64 Bảng 3.9: Tổng hợp kết đấu giá quyền sử dụng đất dự án đấu giá quyền sử dụng đất Khu Mè 1, Khu Mè 2, xã Hưng Long, huyện Yên Lập sau phiên đấu giá 64 Bảng 3.10: Tổng hợp kết đấu giá quyền sử dụng đất dự án đấu giá quyền sử dụng đất Khu Đồng Chung, xã Thượng Long, huyện Yên Lập sau phiên đấu giá 71 Bảng 3.11: Hiệu kinh tế giá đất đấu giá dự án so với giá đất quy định UBND tỉnh giá khởi điểm 73 Bảng 3.12: Kết đánh giá người dân công tác đấu giá QSD đất 80 Bảng 3.13: Kết đánh giá người dân số dự án đấu giá QSD đất huyện Yên Lập, tỉnh Phú Thọ 82 DANH MỤC HÌNH VẼ Trang Hình 3.1: Bản đồ địa giới hành tỉnh Phú Thọ 29 Hình 3.2: Biểu đồ thể cấu loại đất địa bàn huyện Yên Lập năm 2014 49 Hình 3.3: Sơ đồ phân lô khu vực dự án đấu giá QSD đất Tràn Ngả 2, Tân An 4, Thị trấn Yên Lập, huyện Yên Lập 51 Hình 3.4: Mặt trạng khu đất tổ chức đấu giá thuộc dự án đấu giá quyền sử dụng đất khu vực Tràn Ngả 2, Tân An 4, thị trấn Yên Lập 51 Hình 3.5: Sơ đồ dự án đấu giá QSD đất Khu Mè 1, Khu Mè 2, xã Hưng Long, huyện Yên Lập, tỉnh Phú Thọ 58 Hình 3.6: Sơ đồ phân lô khu vực dự án đấu giá QSD đất Khu Đồng Chung, xã Thượng Long, huyện Yên Lập, tỉnh Phú Thọ 67 Hình 3.7: Mặt trạng khu đất dự án đấu giá QSD đất Khu Đồng Chung, xã Thượng Long, huyện Yên Lập, tỉnh Phú Thọ 67 DANH MỤC TỪ, CỤM TỪ VIẾT TẮT Từ, cum từ viết tắt Nguyên nghĩa BĐS Bất động sản CSHT Cơ sở hạ tầng DA Dự án HĐND Hội đồng nhân dân HĐĐG Hội đồng đánh giá QSD Quyền sử dụng TT BĐS Thị trường bất động sản SDĐ Sử dụng đất UBND Ủy ban nhân dân 80 Bảng 3.12: Kết đánh giá người dân công tác đấu giá QSD đất số dự án đấu giá QSD đất huyện Yên Lập, tỉnh Phú Thọ DA đấu giá QSD đất khu Tràn Ngả 2, Nội dung Tân An 4, TT Yên Lập DA đấu giá QSD đất khu Mè 1, Mè 2, xã Hưng Long DA đấu giá QSD đất khu Đồng Chung, xã Thường Tổng Long Số Tỷ lệ Số Tỷ lệ Số Tỷ lệ phiếu (%) phiếu (%) phiếu (%) 44 100,00 36 100,00 100,00 88 44 100,00 36 100,00 100,00 88 44 100,00 36 100,00 100,00 88 44 100,00 36 100,00 100,00 88 Thuận lợi 35 79,55 15 41,67 Khá thuận lợi 20,45 21 58,33 Số đối tượng vấn Tình hình bàn giao mặt Đã bàn giao mặt Chưa bàn giao mặt Tình hình cấp GCN QSD đất Đã cấp GCN QSD đất Chưa cấp GCN QSD đất Tình hình sử dụng đất Sử dụng đất MĐSD Sử dụng đất không MĐSD Đánh giá vị trí khu đất (so với trung tâm huyện) Kém 50 37,5 33 62,5 5 62,5 50 Anh chị đánh giá thủ tục thực đấu giá QSD đất Trình tự thủ tục rườm rà 25 56,82 20 83,33 Cán thụ lý hồ sơ gây khó khăn 11,36 11,11 Chính sách đấu giá thường 14 31,82 12 5,56 xuyên thay đổi (Nguồn: Tổng hợp phiếu điều tra) 37,5 29 81 - Qua điều tra hộ dân trúng đấu giá dự án nghiên cứu, kết cho thấy sau trúng đấu giá QSD đất hộ dân bàn giao mặt cấp giấy chứng nhận QSD đất theo quy định pháp luật - Theo ý kiến đánh giá hộ dân khu đất lựa chọn để xây dựng khu dân cư thuận lợi hầu hết gần trung tâm xã, thị trấn, gần công trình công cộng bệnh viện, trường học Đặc biệt khu đất lựa chọn hầu hết trước đất sản xuất nông nghiệp hiệu kinh tế đem lại thấp, không thích hợp để sản xuất nông nghiệp Chỉ 5/88 hộ điều tra cho dự án lựa chọn khu đất không phù hợp hộ dân dự án khu Đồng Chung, xã Thượng Long Nguyên nhân khu đất nằm hạ lưu Hồ Thủy lợi Thượng Long người dân e ngại bị ngập nước hồ xả nước Do không thu hút quan tâm người dân có nhu cầu mua đất - Mặc dù hộ điều tra hộ dân trúng đấu giá QSD đất dự án theo đánh giá 55 hộ tham gia đấu giá cho trình tự, thủ tục đăng ký tiến hành đấu giá rườm rà, phức tạp, gây khó khăn cho người dân tham gia đấu giá, đặc biệt hộ có trình độ không cao, chưa nắm rõ quy trình tham gia đấu giá, gây nên chậm chễ, tốn nhiều thời gian tiến phiên đấu giá bắt đầu Bên cạnh có 10,23 % hộ cho số cán gây khó khăn cho người dân tiếp nhận hồ sơ đấu giá vfa hướng dẫn người dân tham gia đấu giá Một số hộ dân tham gia đấu giá QSD đất dự án khác địa bàn huyện cho quy chế đấu giá dự án thống di huyện phê duyệt, gây khó khăn cho người dân việc tìm hiểu tham gia đấu giá 82 Bảng 3.13: Kết đánh giá người dân số dự án đấu giá QSD đất huyện Yên Lập, tỉnh Phú Thọ DA đấu giá QSD đất khu Tràn Ngả 2, Nội dung Tân An 4, TT Yên Lập DA đấu giá QSD đất khu Mè 1, Mè 2, xã Hưng Long DA đấu giá QSD đất khu Đồng Chung, xã Thường Tổng Long Số Tỷ lệ Số Tỷ lệ Số Tỷ lệ phiếu (%) phiếu (%) phiếu (%) 44 100,00 36 100,00 100,00 88 Tốt 37 84,10 16,67 25,00 45 Trung bình 15,9 28 77,78 62,5 40 5,55 12,5 Số đối tượng vấn Đánh giá kết cấu hạ tầng dự án (Giao thông, điện, cấp thoát nước…) Kém Đánh giá khả cung cấp dịch vụ (tài chính, thương mại, thông tin liên lạc ) dự án Tốt 23 52,27 25,00 25,00 34 Trung bình 21 47,93 25 69,44 62,5 51 5,55 12,5 Kém Anh chị đánh giá dự án Thành công 35 79,55 13,89 Khá thành công 20,45 29 80,56 37,5 43 5,55 62,5 Thất bại 40 (Nguồn: Tổng hợp phiếu điều tra) Qua điều tra đánh giá người dân sở hạ tầng, khả cung cấp dịch vụ dự án đem lại Do tiêu sở hạ tầng khả cung cấp dịch vụ khó để định lượng để giúp người dân dễ dàng trả lời câu hỏi phiếu điều tra, đề tài đưa mức đánh giá: 1.1.4.2 Định giá đất, bất động sản * Khái niệm [12]: - Định giá: Là ước tính giá trị quyền sở hữu tài sản cụ thể hình thái tiền tệ cho mục đích xác định - Định giá đất: Là ước tính giá trị đất hình thái tiền tệ cho mục đích sử dụng xác định, thời điểm xác định - Định giá đất bất động sản: Là ước tính giá trị bất động sản (Giá trị đất + Giá trị tài sản tgắn liền với đất) hình thái tiền tệ cho mục đích sử dụng xác định, thời điểm xác định Tại nước Mỹ, Nhật, Thụy Điển, Anh, Pháp, Australia, Malaysia, Singapore, Thái Lan, Trung Quốc, định giá đất BĐS trở thành ngành quan trọng kinh tế Các kết nghiên cứu giá đất, nguyên tắc phương pháp định giá đất BĐS đưa vào ứng dụng rộng rãi hoạt động định giá, tạo điều kiện cho giao dịch dân thị trường BĐS mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, chấp BĐS diễn thuận lợi Hiện nay, hoạt động định giá đất BĐS nhiều nước giới vừa công cụ cần thiết hoạt động quản lý Nhà nước thị trường BĐS vừa loại dịch vụ phổ biến kinh tế thị trường nằm kiểm soát Nhà nước * Chế độ định giá đất, bất động sản: Các tài sản thuộc đối tượng phải định giá đất BĐS khác gắn liền với đất Phạm vi cần định giá loại đất BĐS thuộc diện phải chịu thuế Việc định giá đất BĐS hàng loạt tiến hành theo định kỳ năm (Đài Loan), năm (Ôxtrâylia) năm (Thụy Điển) lần, tuỳ theo quy định nước; Việc định giá đất BĐS thường xuyên thực trường hợp cá biệt, có phát sinh giao dịch bất động sản (chuyển nhượng, nhận thừa kế, chấp chuyển mục đích sử dụng đất, BĐS * Phương pháp định giá đất bất động sản Có nhiều phương pháp định giá đất, bất động sản, phương pháp phổ biến [12]: 84 - Giá đất dự án đấu giá nhìn chung tương đối phù hợp với giá thực tế -Vị trí khu đất lựa chọn để thực dự án phù hợp với quy hoạch kế hoạch sử dụng đất địa phương - Công tác đấu giá quyền sử dụng đất dự án đấu giá Nhà nước, UBND tỉnh, UBND cấp huyện tích cực đạo cấp, ngành triển khai thực theo quy định Luật Đất đai - Đặc biệt công tác đấu giá quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân huyện, thành, thị, tạo điều kiện thuận lợi cho nhu cầu sử dụng đất người dân địa bàn tỉnh, đồng thời đóng góp kinh phí cho ngân sách tỉnh địa phương, tạo điều kiện phát triển kinh tế, xã hội tỉnh huyện 3.6.2 K hó khăn, tồn Bên cạnh kết đạt được, dự án đấu giá QSD đất địa bàn huyện khó khăn tồn tại: * Đối với công tác tổ chức + Việc điều tra xác định nhu cầu SDĐ khu vực chưa khoa học, mang nặng tính hành Điều dẫn đến tình trạng dự án đấu giá quyền SDĐ thời gian gần có người đăng ký tham gia có dự án quy hoạch 41 ô đất mà đấu giá thành công 07 ô đất + Thủ tục để đưa lô đất vào đấu giá có nhiều khâu, đoạn; từ có chủ trương cho phép đấu giá đến mở phiên đấu giá nhiều thời gian + Kiểm tra lực tài người tham gia đấu giá chưa thực hiện, có nhiều trường hợp người tham gia đấu giá nhiều đất, đẩy giá đất đấu giá lên cao + Đối với việc tránh thông thầu thực đấu giá chưa có quy định để phòng tránh, chưa có chế tài để xử phạt + Việc phổ biến thông tin trước phiên đấu hoạt động đấu giá đất thiếu Mặc dù công khai việc quảng cáo cho khu vực đấu giá chưa thực nghiêm túc, hiệu chưa cao 85 + Quy chế đấu giá bất cập, dự án lại có quy chế đấu giá khác nhau, huyện phê duyệt song gây khó khăn cho nhu cầu tìm hiểu người dân cần mua đất * Đối với người tham gia đấu giá + Người tham gia đấu giá không hình dung phát triển khu vực đấu giá nên giá đưa đấu giá thường thấp giá thị trường; việc tạo chênh lệch giá đất sau đấu giá + Có trường hợp người tham gia đấu giá sử dụng nhiều đất xung quanh khu vực đấu giá nên bỏ giá cao để nâng mặt giá khu vực lên, sau bỏ tiền đặt cọc + Người tham gia đấu giá phải có nguồn tài đủ để thực nghĩa vụ sau trúng đấu giá + Thời hạn toán tiền sau trúng đấu giá thời gian xây dựng, người SDĐ bị động, thương lượng lại + Hiện hầu hết dự án đấu giá đất có trường hợp người tham gia đấu giá mang tính đầu đất đai, nhu cầu đất, nhà thực + Trong trường hợp chuyển nhượng lại cho người khác giá đất để tính thuế chuyển quyền thuế trước bạ bị tính theo giá đấu giá (giá thường cao nhiều lần so với giá quy định) * Đối với công tác quản lý đất đai xây dựng đô thị khu dân cư + Đối với dự án đấu giá quyền SDĐ nhỏ lẻ không tạo mối liên kết hạ tầng khu vực xung quanh; thực quy hoạch không tốt dẫn đến tình trạng đô thị bị chia nhỏ theo kiểu phân lô Trong để khắc phục tình trạng ”đô thị bị băm nhỏ” Luật Đất đai 2003 không cho phép hình thức phân lô bán trước + Đối với dự án đấu giá đất thực thành công sau tạo mặt giá khu vực, điều dẫn đến tình trạng tăng giá đất cục khu vực có dự án đấu giá đất + Tình trạng tự ý điều chỉnh quy hoạch, giảm bớt phần diện tích công cộng chủ đầu tư sau trúng đấu giá diễn phổ biến, tỷ lệ phép xây dựng bị vi phạm tất công trình 86 + Hiện chưa có thống cách quản lý khu đất sau đưa đấu giá đất, việc xây dựng sai so với giấy phép 3.6.3 Đề xuất số giải pháp nâng cao hiệu công tác đấu giá quyền sử dụng đất địa bàn huyện Y ên Lập, tỉnh Phú Thọ 3.6.3.1 Giải pháp sách Nhà nước - Tiếp tục hoàn thiện hệ thống pháp luật, chế sách đảm bảo đồng bộ, thống nhất, đồng thời tháo gỡ vướng mắc, khó khăn để thị trường phát triển Đồng thời cần cải cách thủ tục hành chính, quy định rõ trách nhiệm tổ chức, cá nhân chế tài xử lý quy trình dự án Kiên thu hồi dự án chậm triển khai, dự án chủ đầu tư không đủ lực theo quy định pháp luật - Đẩy mạnh chương trình phát triển nhà xã hội theo quy định Luật nhà đối tượng cán công chức, viên chức hưởng lương từ ngân sách nhà nước, lực lượng vũ trang, công nhân lao động khu công nghiệp, người có thu nhập thấp thuê mua - Tập trung thực biện pháp để đảm bảo tính công khai, minh bạch lành mạnh giao dịch thị trường BĐS thông qua Sàn giao dịch, Trung tâm giao dịch BĐS để đối tượng có nhu cầu tiếp cận thông tin mua bán, hạn chế đầu cơ, mua bán lại, thu lời bất Nhà nước chủ động định hướng, điều tiết kiểm soát để ổn định thị trường bất động sản, khắc phục tình trạng tự phát, đầu bất động sản 3.6.3.2 Giải pháp kỹ thuật - Nghiên cứu hoàn thiện sách quy chế đấu giá quyền SDĐ, áp dụng thống phạm vi toàn quốc - Giá đất Nhà nước quy định cần đủ mức chi tiết trường hợp khác nhau, đặc biệt cần sát giá thị trường - Thu hút nguồn lực xã hội, khuyến khích thành phần kinh tế tham gia đầu tư phát triển hàng hoá bất động sản, đặc biệt đầu tư xây dựng công trình sản xuất kinh doanh, công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội 87 - Cần sớm có quy định chế định giá đất thông qua doanh nghiệp hoạt động lĩnh vực định giá đất cách độc lập - Cần tạo chế thông thoáng thủ tục hành người tham gia đấu giá trúng giá - Tăng cường tính cạnh tranh, khai thông ách tắc để thị trường hoạt động lành mạnh quản lý có hiệu thị trường bất động sản - Đầu tư sở hạ tầng vị trí đấu giá để thu hút người mua 3.6.3.3 Giải pháp chế tài - Sớm nghiên cứu điều chỉnh, bổ sung số loại thuế lệ phí liên quan đến đấu giá quyền SDĐ thị trường BĐS theo hướng khuyến khích sử dụng có hiệu BĐS, đồng thời phát triển mạnh giao dịch thức thị trường - Giảm thuế phí giao dịch thị trường bất động sản mức hợp lý nhằm khuyến khích giao dịch thức, khắc phục tình trạng giao dịch “ngầm”, hành vi trốn tránh nghĩa vụ tài gây thất thu cho ngân sách nhà nước - Có chế sử dụng nguồn thu từ đấu giá quyền SDĐ cách công khai, minh bạch hiệu - Tạo điều kiện để nhà đầu tư trả tiền cách hợp lý nhất, tránh tình trạng bỏ cọc làm ảnh hưởng tới uy tín đấu giá sau - Giải dứt điểm tình trạng “cò mồi” nêu để chống thất thu cho ngân sách chống nhũng nhiễu phiên đấu giá đất 10 - Phương pháp so sánh: sử dụng giá bán (giá giao dịch thành) BĐS tương tự giao dịch thị trường (BĐS so sánh) làm sở để xác định giá cho BĐS cần định giá - Phương pháp giá thành (phương pháp chi phí): dựa sở lý thuyết cho giá trị thị trường đất đầu tư ước tính tổng giá trị đất giá trị công trình gắn liền với đất khấu hao - Phương pháp thu nhập (phương pháp đầu tư): phân tích thị trường đầu tư, xác định lợi nhuận có khả thu tương lai * Tổ chức, chức năng, nhiệm vụ chế hoạt động quan định giá: Nói chung, có mô hình tổ chức định giá: tổ chức định giá Nhà nước tổ chức định giá tư nhân Tổ chức định giá tư nhân chịu quản lý mặt nhà nước quan định giá nhà nước - Tổ chức định giá Nhà nước: + Chức năng: xây dựng giá đất BĐS; thực quản lý nhà nước công tác định giá đất BĐS phạm vi nước; + Cơ chế ban hành giá đất BĐS định giá theo chu kỳ định giá ban đầu, BĐS có giá trị lớn (tuỳ theo quy định nước) có hiệu lực pháp luật Uỷ ban định giá trung ương phê duyệt (một tổ chức hoạt động không thường xuyên, gồm nhiều bộ, ngành Chính phủ đại diện Hiệp hội định giá trung ương - tổ chức định giá tư nhân thành lập - tham gia) Trường hợp đất BĐS có tham gia định giá tư nhân, kết định giá quan có chênh lệch lớn giá trị mà bên không thương lượng buộc phải đưa để giải quyết, định định cuối có hiệu lực pháp luật - Tổ chức định giá tư nhân: Được hình thành phát triển chế thị trường nhằm đáp ứng nhu cầu thường xuyên, đa dạng khu vực sở hữu tư nhân đất đai BĐS như: chấp, chuyển nhượng, thuê, nhận thừa kế, bảo hiểm, đầu tư phát triển nhiều trường hợp nhằm giải tranh chấp giá trị đất BĐS bên có liên quan Tổ chức định giá tư nhân hoạt động chủ yếu hình thức công ty kinh doanh BĐS tư vấn pháp luật 89 sở hạ tầng điện, đường, trường, trạm Nguồn vốn huy động đợc từ đấu giá quyền sử dụng đất hỗ trợ cho việc chuyển dịch cấu kinh tế, cấu ngành nghề, áp dụng mô hình sản xuất nông nghiệp, góp phần nâng cao chất lượng đời sống người dân Bên cạnh mặt chưa hiệu kinh tế mà dự án đem lại dự án đấu giá QSD đất đem lại hiệu mặt xã hội tạo cho địa phương tạo nguồn thu cho phát triển lĩnh vực giáo dục, y tế địa phương Góp phần giảm sức ép nhà ở, đất xã hội, nguồn thu từ đấu giá quyền SDĐ trích phần để phát triển quỹ nhà xã hội, quỹ nhà cho thuê, Kiến nghị Từ kết nghiên cứu thực trạng hiệu công tác đấu giá QSD đất số dự án địa bàn huyện Yên Lập, đề tài mạnh dạn đưa số kiến nghị sau để nhằm góp nâng cao hiệu công tác đấu giá QSD đất dự án địa bàn huyện Yên Lập nói riêng, tỉnh Phú Thọ nước nói chung: - Nghiên cứu ban hành đồng văn pháp luật chế độ quản lý SDĐ huyện Yên Lập - tỉnh Phú Thọ, ban hành quy chế đấu giá quyền SDĐ thống toàn tỉnh Phú Thọ nói chung toàn quốc nói riêng nhằm giảm bớt thủ tục hành chính, giúp người tham gia đấu giá đỡ công tìm hiểu - Xây dựng thị trường BĐS lành mạnh, có tổ chức chuyên hoạt động lĩnh vực BĐS nói chung thị trường đất đai nói riêng, ví dụ trung tâm giao dịch BĐS, phát triển mạnh cấu tổ chức phát triển quỹ đất - Quy trình lập dự án đấu giá, thực dự án đấu giá cần có giám sát chặt chẽ quan quản lý, tăng cường giám sát người dân quan báo chí, từ ngăn chặn hành vi tiêu cực xảy - Hoàn thiện đồng hạ tầng dự án trước đấu giá, để tăng giá trị khu đất đấu giá; + Đối với dự án đấu giá đất cần phổ biến thông tin, quảng cáo mạnh hơn, nhiều phương tiện thông tin đại chúng để thu hút thêm 90 nhiều người tham gia - Kiểm tra rà soát tình hình SDĐ tổ chức, cá nhân, kiên thu hồi diện tích đất sử dụng không pháp luật để tạo quỹ đất đưa đấu giá - Tăng cường công tác quản lý đất đai xây dựng để tránh tình trạng lấn chiếm xây dựng không quy hoạch khu vực dự án đấu giá đất diễn thời gian qua - Có chế phù hợp, tạo môi trường đầu thuận lợi cho đơn vị hoạt động lĩnh vực đất đai nói chung BĐS nói riêng - Đối với dự án đấu giá không thành công dự án khu Đồng Chung, xã Thượng Long nên chuyển sang giao đất có thu tiền 91 TÀI LIỆU THAM KHẢO Bộ tài (2004), Thông tư 114/2004/TT-BTC ngày 26 tháng 12 năm 2004 hướng dẫn thực nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16 tháng 11 năm 2004 Chính phủ phương pháp xác định giá đất khung giá loại đất Bộ Tài (2005), Thông tư số 34/2005/TT-BTC ngày 12/5/2005 hướng dẫn việc xác định giá thời điểm chuyển giao tài sản Nhà nước để bán đấu giá, Hà Nội Bộ xây dựng - Bộ KHĐT - Bộ TNMT - Bộ TC (2003), Báo cáo hội thảo Phát triển quản lý thị trường BĐS Việt Nam, Hà Nội Nguyễn Đình Bồng (2010), Bài giảng Quản lý Thị trường Bất động sản, Đại học Nông nghiệp Hà Nội Nguyễn Đình Bồng (2010), Bài giảng Hệ thống Phát triển, kinh doanh Bất động sản, Đại học Nông nghiệp Hà Nội Chính phủ (1999), Nghị định 17/1999/NĐ-CP ngày 18/02/2003 quy định Luật thuế chuyền quyền sử dụng đất Chính phủ (2004), Nghị số 06/2004/NQ-CP ngày 19/5/2004 số giải pháp phát triển lành mạnh thị trường BĐS, Hà Nội Chính phủ (2004), Nghị định 198/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 thu tiền sử dụng đất Chính phủ (2004), Nghị định 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 Chính phủ phương pháp xác định giá đất khung giá loại đất 10 Chính phủ (2010), Nghị định số 17/2010/NĐ-CP ngày 04/3/2010 Chính phủ bán đấu giá tài sản 11 Nguyễn Thế Đặng, Nguyễn Thế Hùng (1999), Giáo trình Đất, NXB Nông nghiệp 12 Nguyễn Thị Khuy (2011), Giáo trình Định giá đất, Đại học Tài nguyên Môi trường Hà Nội 92 13 Nguyễn Thị Kim Ngân (2012), Tăng cường hiệu công tác đấu giá quyền sử dụng đất thành phố Hồ Chí Minh, http//:www.monre.gov.vn, ngày 6/3/2012 14 Hà Nguyên (2010) Kinh nghiệm đấu giá đất số nước giới, http//:www.Vietbao.vn, ngày 9/12/2010 15 Quốc hội nước CHXHCNVN (2003), Luật đất đai 2003, Nxb Chính trị quốc gia 16 Quốc hội nước CHXHCNVN (2011), Luật dân sự, Nxb Chính trị quốc gia 17 Quốc hội nước CHXHCNVN (2013), Luật đất đai 2013, Nxb Chính trị quốc gia 18 Phòng Tài nguyên Môi trường huyện Yên Lập (2014), Thống kê, kiểm kê diện tích đất đai huyện Đoan Hùng năm 2014 19 Phòng Thống kê huyện Yên Lập (2014), Báo cáo tình hình dân số, lao động huyện Chợ Đồn năm 2014 20 Trung tâm khí tượng thủy văn tỉnh Phú Thọ (2014), Báo cáo tình hình khí hậu, thủy văn tỉnh Phú Thọ 21 UBND huyện Yên Lập (2010), Quy hoạch sử dụng đất đến năm 2020 kế hoạch sử dụng đất năm (2011 – 2015) 22 UBND huyện Yên lập (2010), Báo cáo kết rà soát, đánh giá phân hạng đất năm 2010 23 UBND huyện Yên lập (2012), Báo cáo kết rà soát, thống kê sổ mỏ điểm quặng năm 2012 24 UBND huyện Yên Lập (2012), Danh sách cá nhân trúng đấu giá quyền sử dụng đất số dự án thuộc địa bàn huyện Yên Lập 25 UBND huyện Yên Lập (2013), Danh sách cá nhân trúng đấu giá quyền sử dụng đất số dự án thuộc địa bàn huyện Yên Lập 26 UBND huyện Yên Lập (2014), Danh sách cá nhân trúng đấu giá quyền sử dụng đất số dự án thuộc địa bàn huyện Yên Lập 27 UBND huyện Yên Lập (2014), Báo cáo đánh giá tình hình thực nhiệm vụ phát triển kinh tế - xã hội năm 2014, phương hướng, nhiệm vụ năm 2015 11 Qua tham khảo số nước thấy thể chế trị, pháp luật sách đất đai, với chức năng, nhiệm vụ hệ thống tổ chức quản lý đất đai khác nước, khu vực giới Tuy nhiên công tác định giá đất, định giá BĐS gắn với đất hầu giới coi trọng tổ chức thành hệ thống công cụ, nằm quan khác (có nước thuộc Bộ Tài chính, Bộ Đất Đai Tài nguyên, Bộ Tư pháp Toà án) có điểm giống mặt kỹ thuật chuyên môn, nghiệp vụ (đều có nét giống nhau) độc lập hoạt động để thực nhiệm vụ quản lý Nhà nước đất đai chế thị trường BĐS 1.1.5 Đấu giá quyền sử dụng đất 1.1.5.1 Khái niệm - Đấu giá: Là bán hình thức người mua trả giá - Ai trả giá cao [4] - Đấu thầu: Là việc đọ giá trước công chúng, nhận làm nhận bán với giá rẻ giao cho làm bán hàng [4] 1.1.5.2 Các trường hợp đấu giá không đấu giá quyền sử dụng đất Đấu giá quyền sử dụng đất áp dụng Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất thi hành án, thu hồi nợ có liên quan đến quyền sử dụng đất, trừ trường hợp quy định khoản Điều [15] Không đấu giá quyền sử dụng đất áp dụng Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất thi hành án, thu hồi nợ có liên quan đến quyền sử dụng đất trường hợp sau [15]: a) Các trường hợp sử dụng đất quy định khoản Điều 60 Luật Đất đai; b) Trường hợp tổ chức kinh tế chuyển từ thuê đất sang giao đất có thu tiền sử dụng đất; c) Trường hợp người sử dụng đất quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất; d) Trường hợp đất đưa đấu người tham gia đấu giá không thành - Cấp, thoát nước: Tốt - Thủy lợi: Tốt - Điện: Tốt , trung bình , , trung bình , , trung bình , ; Các thông tin kinh tế - xã hội - Giá trị tổng sản phẩm bình quân: đồng/ha, so với mức bình quân chung tỉnh: cao , trung bình , thấp - Thu nhập bình quân năm: đồng/người, so với mức bình quân chung tỉnh: cao , trung bình , thấp - Dân số: ………… người, mật độ dân số: …………… người/km2, so với mức bình quân chung tỉnh: cao , trung bình , thấp Các thông tin kết cấu hạ tầng (so với điều kiện chung tỉnh) - Giao thông: Tốt , trung bình , ; - Cấp, thoát nước: Tốt - Thủy lợi: Tốt - Điện: Tốt - Cơ sở GD: Tốt - Cơ sở y tế: Tốt , trung bình , trung bình , trung bình ; , , , trung bình , , trung bình , ; ; ; Các thông tin cung cấp dịch vụ (so với điều kiện chung tỉnh) - Dịch vụ vật tư, kỹ thuật nông nghiệp: Thuận lợi , trung bình , - Dịch vụ tài chính, tín dụng: Thuận lợi trung bình , - Dịch vụ thông tin liên lạc: Tốt , trung bình , - Thương mại: Thuận lợi , trung bình , Các thông tin khác - Quy hoạch sử dụng đất chi tiết: xét duyệt , chưa xét duyệt - Quy hoạch xây dựng chi tiết: duyệt , chưa xét duyệt - Số đất xác định lại giá đất, trúng đấu giá năm điều tra: …… - Về việc công khai minh bạch thủ tục, quy trình đấu giá quyền sử dụng đất……………………………………………………………………………… NGƯỜI SỬ DỤNG ĐẤT NGƯỜI ĐIỀU TRA