ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI KHOA LUẬT VŨ THỊ HỒNG XUYÊN THỰC HIỆN PHÁP LUẬT VỀ QUYỀN CHUYỂN NHƯỢNG, GÓP VỐN, THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA NGƯỜI SỬ DỤNG ĐẤT Ở VIỆT NAM HIỆN NAY LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC HÀ NỘI – 2015 ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI KHOA LUẬT VŨ THỊ HỒNG XUYÊN THỰC HIỆN PHÁP LUẬT VỀ QUYỀN CHUYỂN NHƯỢNG, GÓP VỐN, THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA NGƯỜI SỬ DỤNG ĐẤT Ở VIỆT NAM HIỆN NAY Chuyên ngàn :Lý luận lịch sử Nhà nước Pháp luật Mã số: 60 38 01 01 LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS NGUYỄN HOÀNG ANH HÀ NỘI – 2015 LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan Luận văn công trình nghiên cứu riêng Các kết nêu Luận văn chưa công bố công trình khác.Các số liệu, ví dụ trích dẫn Luận văn đảm bảo tính xác, tin cậy trung thực Tôi hoàn thành tất môn học toán tất nghĩa vụ tài theo quy định Khoa Luật Đại học Quốc gia Hà Nội Vậy viết Lời cam đoan đề nghị Khoa Luật xem xét để bảo vệ Luận văn Tôi xin chân thành cảm ơn! NGƯỜI CAM ĐOAN Vũ Thị Hồng Xuyên DANH MỤC TÀI LIỆU VIẾT TẮT CNH : Công nghiệp hóa HĐH : Hiện đại hóa : International Organization for Standardization ISO Tổ chức tiêu chuẩn hoá quốc tế XH : Xã hội NQ : Nghị GCNQSDĐ : Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất NSNN : Ngân sách nhà nước XHCN : xã hội chủ nghĩa TTHC : Tố tụng hành 10 UBND : Ủy ban nhân dân 11 BLDS : Bộ luật dân 12 QSDĐ : Quyền sử dụng đất 13 CT : Chính trị 14 QH : Quốc hội 15 CLB : Câu lạc MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT ĐẶT VẤN ĐỀ CHƯƠNG 1: NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ THỰC HIỆN ERROR! BOOKMARK NOT DEFINED PHÁP LUẬT VỀ QUYỀN CHUYỂN NHƯỢNG, GÓP VỐN, ERROR! BOOKMARK NOT DEFINED THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤTERROR! BOOKMARK NOT DEFINED 1.1 Khái quát chung quyền chuyển nhượng, góp vốn, chấp quyền sử dụng đất Error! Bookmark not defined 1.1.1 Các khái niệm quyền chuyển nhượng, góp vốn, chấp quyền sử dụng đất Error! Bookmark not defined 1.1.2 Nội dung hình thức thực quyền chuyển nhượng, góp vốn, chấp quyền sử dụng đất Error! Bookmark not defined 1.2 Chính sách pháp luật quyền chuyển nhượng, góp vốn, chấp quyền sử dụng đất từ Luật Đất đai năm 2013 có hiệu lực thi hành đến Error! Bookmark not defined 1.3 Thực pháp luật quyền chuyển nhượng, góp vốn, chấp quyền sử dụng đất Error! Bookmark not defined 1.3.1 Khái niệm thực pháp luật quyền chuyển nhượng, góp vốn, chấp quyền sử dụng đất Error! Bookmark not defined 1.3.2 Đặc điểm thực pháp luật chuyển nhượng quyền, góp vốn, chấp sử dụng đất Error! Bookmark not defined 1.3.3 Hình thức thực pháp luật quyền chuyển nhượng, góp vốn, chấp quyền sử dụng đất Error! Bookmark not defined CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG VÀ GIẢI PHÁP THỰC HIỆN CÁC QUYỀN CHUYỂN NHƯỢNG, GÓP VỐN, THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA NGƯỜI SỬ DỤNG ĐẤT HIỆN NAY .ERROR! BOOKMARK NOT DEFINED 2.1 Thực trạng người sử dụng đất thực quyền chuyển nhượng, góp vốn, chấp quyền sử dụng đất Error! Bookmark not defined 2.1.1 Thực trạng hộ gia đình, cá nhân thực quyền chuyển nhượng, chấp góp vốn quyền sử dụng đấtError! Bookmark not defined 2.1.2 Thực trạng doanh nghiệp thực quyền chuyển nhượng, góp vốn chấp quyền sử dụng đất Error! Bookmark not defined 2.2 Thực trạng thực pháp luật lĩnh vực tài thực quyền chuyển nhượng, góp vốn, chấp quyền sử dụng đất Error! Bookmark not defined 2.2.1 Tác động kinh tế thị trường đến người sử dụng đất thực quyền chuyển nhượng, chấp góp vốn quyền sử dụng đất Error! Bookmark not defined 2.2.2 Thực trạng thực pháp luật thuế, lệ phí người sử dụng đất thực quyền chuyển nhượng, góp vốn, chấp quyền sử dụng đất Error! Bookmark not defined 2.2.3 Những kết đạt được, hạn chế nguyên nhân sách thuế, lệ phí người sử dụng đất thực quyền chuyển nhượng, góp vốn chấp quyền sử dụng đất Error! Bookmark not defined 2.3 Thực trạng thực pháp luật lĩnh vực hành người sử dụng đất thực quyền chuyển nhượng, góp vốn, chấp quyền sử dụng đất Error! Bookmark not defined 2.3.1 Thực trạng thủ tục hành thực quyền chuyển nhượng, góp vốn, chấp quyền sử dụng đất.Error! Bookmark not defined 2.3.2 Những thuận lợi, khó khăn nguyên nhân thủ tục hành liên quan đến thực quyền người sử dụng đấtError! not defined Bookmark 2.4 Thực trạng vi phạm pháp luật người sử dụng đất thực pháp luật quyền chuyển nhượng, góp vốn, chấp quyền sử dụng đất Error! Bookmark not defined 2.4.1 Thực trạng vi phạm pháp luật đất đai hộ gia đình, cá nhân thực quyền chuyển nhượng, góp vốn, chấp quyền sử dụng đất Error! Bookmark not defined 2.4.2 Thực trạng vi phạm pháp luật đất đai doanh nghiệp thực quyền chuyển nhượng, góp vốn, chấp quyền sử dụng đất Error! Bookmark not defined 2.4.3 Nguyên nhân vi phạm pháp luật đất đai hộ gia đình, cá nhân doanh nghiệp thực chuyển nhượng, góp vốn, chấp quyền sử dụng đất Error! Bookmark not defined 2.5 Một số giải pháp nhằm bảo đảm thực pháp luật quyền chuyển nhượng, góp vốn, chấp quyền sử dụng đấtError! Bookmark not defined 2.5.1 Một số giải pháp hoàn thiện pháp luật quyền chuyển nhượng, góp vốn, chấp quyền sử dụng đất Error! Bookmark not defined 2.5.2 Giải pháp tổ chức thực pháp luật quyền chuyển nhượng, góp vốn, chấp quyền sử dụng đất Error! Bookmark not defined 2.5.3 Giải pháp nâng cao lực tuyên truyền thực pháp luật chuyển nhượng, góp vốn, chấp quyền sử dụng đấtError! Bookmark not defined KẾT LUẬN .ERROR! BOOKMARK NOT DEFINED TÀI LIỆU THAM KHẢO ĐẶT VẤN ĐỀ Sự cần thiết thực đề tài Việt Nam số nước trì đất đai thuộc sở hữu toàn dân, nhà nước đại diện cho toàn dân đứng thực thi quyền sở hữu tiến hành quản lý việc sử dụng đất đai (được quy định Hiến pháp 2013 Luật Đất đai năm 2013), việc sử dụng đất đai thực tế giao cho chủ thể khác tổ chức pháp nhân, hộ gia đình, cá nhân Vì vậy, bàn đến việc thực quyền sử dụng đất chủ thể Nhà nước giao đất, cho thuê đất cá nhân, hộ gia đình, doanh nghiệp Mặc dù có nhiều công trình nghiên cứu học tập rút kinh nghiệm từ nước giới để áp dụng Việt Nam, vấn đề thực quyền người sử dụng đất nhiều bất cập mang nặng quan hệ hành chính, vào pháp luật đất đai hệ thống pháp luật đất đai chưa thể cách cụ thể yêu cầu thị trường, lợi ích người sử dụng đất, Nhà nước cộng đồng dân cư thực quyền sử dụng đất Chính mà cần phải nghiên cứu cách cụ thể tình hình thực pháp luật quyềnchuyển nhượng, góp vốn chấp quyền sử dụng đất qua để có sở mặt lý luận thực tiễn nhằm hoàn thiện hệ thống pháp luật đất đai Việt Nam giai đoạn đảm bảo quyền lợi ích hợp pháp Nhà nước, người sử dụng đất thu hút nhà đầu tư nước vào Việt Nam Mặc dù, thời gian qua, hệ thống sách, pháp luật đất đai có nhiều qua nhiều lần sửa đổi bất cập, hiệu kinh tế mang lại chưa cao, chưa trở thành nguồn vốn thực cho việc phát triển kinh tế Pháp luật đất đai hệ thống pháp luật có liên quan nhiều điểm chồng chéo, mâu thuẫn, làm cho việc thi hành gặp khó khăn lúng túng nhiều trường hợp thiếu thống Luật Đất đai với Bộ Luật Dân sự, Luật Nhà ở, Luật Xây dựng, Luật Đầu tư Những bất cập có ảnh hưởng định đến tình hình kinh tế - xã hội, lợi nhuận cá nhân Nhà nước, nhà đầu tư nước Việt Nam phát sinh từ giao dịch dân quyền sử dụng đất; thuận lợi, khó khăn cho chủ thể sử dụng đất thực quyền sử dụng đất mình; đặc biệt phải kể đến thủ tục hành rườm rà cấp, thất thoát nguồn thu nhà nước thuế chuyển quyền sử dụng đất tiêu cực phát sinh làm thủ tục giao dịch quyền sử dụng đất, khu vực đô thị chuyển nhượng, chuyển đổi, thừa kế gây cho chủ thể nhiều khó khăn việc thực quyền sử dụng đất hợp pháp Hiện tượng số địa phương người dân thực quyền sử dụng đất chuyển nhượng, chấp, góp vốn quyền sử dụng đất phải qua nhiều cấp trung gian, từ tiêu cực lĩnh vực đất đai làm cho kỷ cương pháp luật bị coi thường, người dân thiếu tin tưởng vào sách, pháp luật nhà nước lĩnh vực đất đai Từ thực tiễn nói trên, đề tài luận văn tốt nghiệp tác giả xin viết “Thực pháp luật quyền chuyển nhượng, góp vốn, chấp quyền sử dụng đất người sử dụng đất Việt Nam nay” để làm rõ thực trạng bất cập người sử dụng đất thực quyền hợp pháp mình, bên cạnh nêu biện pháp để khắc phục, xử lý tượng ngầm chuyển nhượng, góp vốn quyền sử dụng đất trái pháp luật cá nhân, hộ gia đình doanh nghiệp nhằm lập lại trật tự kỷ cương pháp luật nói chung lĩnh vực đất đai nói riêng, ổn định thị trường bất động sản, hạn chế tiêu cực, thúc thị trường bất động sản phát triển lành mạnh kinh tế thị trường hội nhập kinh tế quốc tế 2 Mục tiêu đề tài - Tổng hợp số vấn đề lý luận pháp luật thực pháp luật quyền chuyển nhượng, góp vốn, chấp quyền sử dụng đất - Đánh giá thực trạng thực quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất, góp vốn quyền sử dụng đất, chấp quyền sử dụng đất cá nhân, hộ gia đình doanh nghiệp Việt Nam - Đề xuất giải pháp để góp phần hoàn thiện hệ thống pháp luật đất đai liên quan đến việc thực quyền: chuyển nhượng, góp vốn, chấp quyền sử dụng đất người sử dụng đất; bảo đảm thực pháp luật quyền chuyển nhượng, góp vốn, chấp quyền sử dụng đất, từ đảm bảo quyền lợi ích hợp pháp Nhà nước người sử dụng đất, góp phần cho thị trường bất động sản Việt Nam phát triển lành mạnh, minh bạch Tình hình nghiên cứu Trong giai đoạn vừa qua, có nhiều đề tài nghiên cứu thực trạng thực quyền sử dụng đất chủ thể nhà nước giao đất, cho thuê đất sách “Hoàn thiện chế điều chỉnh pháp luật đất đai Việt Nam” Nguyễn Cảnh Quý (2010), xuất nhà xuất Tư pháp, Hà Nội sâu nghiên cứu vấn đề lý luận chế điều chỉnh pháp luật đất đai như: Khái niệm, đặc điểm, vai trò chế điều chỉnh pháp luật đất đai Đặc biệt, tác giả sâu nghiên cứu quy trình để đưa quy định pháp luật đất đai văn quy phạm pháp luật vào thực tế sống thông qua hình thức thực pháp luật; sách “ Nhận thức thực pháp luật đất đai cán lãnh đạo, quản lý cấp quyền Việt Nam nay” Nguyễn Cảnh Quý chủ biên, 2010 xuất nhà xuất Tư pháp, Hà Nội sâu nghiên cứu lý luân nhận thức thực pháp luật cán lãnh đạo quản lý cấp quyền nước tatrong sâu phân tích bốn hình thức thực pháp luật đất đai cán lãnh đạo, quản lý cấp quyền Việt Nam tuân thủ pháp luật, TÀI LIỆU THAM KHẢO Ban chấp hành Trung ương (2003), Nghị số 26-NQ/TW ngày 12 tháng năm 2003 Ban Chấp hành Trung ương Khóa IX tiếp tục đổi sách, pháp luật đất đai thời kỳ đẩy mạnh CNH - HĐH đất nước Ban chấp hành Trung ương Đảng cộng sản Việt Nam, Nghị Hội nghị lần thứ Ban chấp hành trung ương Đảng Cộng sản Việt Nam khóa X tiếp tục hoàn thiện thể chế kinh tế thị trường theo định hướng xã hội chủ nghĩa Báo tintuc.vn, Nhiều vướng mắc triển khai thi hành Luật Đất đai 2013, Website: http://baotintuc.vn/van-de-quan-tam/nhieu-vuong-mac- trong-trien-khai-thi-hanh-luat-dat-dai-2013-20150603074911246.htm Bộ Chính trị (1998), Nghị 06 tháng 11/1998 Bộ Chính trị "Một số vấn đề nông nghiệp nông thôn" Bộ Chính trị (1998), Nghị 10 ngày 05/4/1988 “Đổi quản lý nông nghiệp” Bộ Thủy sản -Tổng cục Quản lý ruông đất (1991), Thông tư liên số 05TT/LB ngày 18-12-1991,Hướng dẫn việc quản lý, sử dụng đất có mặt nước để nuôi trồng thủy sản Chính phủ (2000), Nghị định số 75/2000/NĐ-CP ngày 8/12/2000 Chính phủ công chứng, chứng thực Chính phủ (2004),Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 nghị định Thi hành Luật Đất đai Chính phủ (2014), Nghị định số 43/NĐ-CP Ngày 15/5/2014 hướng dẫn thi hành Luật Đất đai năm 2013 10.Chính phủ (2014), Nghị định 46/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 quy định thu tiền thuê đất, thuê mặt nước 11 Cục Đăng ký Quốc gia Giao dịch bảo đảm (2011), "Thực tiễn thi hành giải pháp nhằm nâng cao hiệu quy định Luật Đất đai năm 2003 chấp quyền sử dụng đất", www.moj.gov.vn 12.Đảng Cộng sản Việt Nam (1996), Văn kiện Đại hội đại biểu toàn quốc lần thứ VIII, Nhà xuất Chính trị Quốc gia, Hà Nội 13.Đảng Cộng sản Việt Nam (2001), Văn kiện Đại hội đại biểu toàn quốc lần thứ IX, Nhà xuất Chính trị Quốc gia, Hà Nội 14.Đảng Cộng sản Việt Nam (2005), Văn kiện Đại hội Đảng thời kỳ đổi (Đại hội VI, VII, VIII, IX), Nhà xuất Chính trị Quốc Gia, Hà Nội 15.Đảng Cộng sản Việt Nam (2006), Văn kiện Đại hội đại biểu toàn quốc lần thứ X, Nhà xuất Quốc gia Chính trị Quốc gia, Hà Nội 16.Đảng Cộng sản Việt Nam (2011), Văn kiện Đại hội đại biểu toàn quốc lần thứ XI, Nxb Chính trị Quốc gia, Hà Nội 17.Doãn Hồng Nhung (2012), Hoàn thiện pháp luật kinh doanh bất động sản Việt Nam: kỷ yếu hội thảo khoa học , Trường Đại học Luật Hà Nội Khoa pháp luật kinh tế 18 Doãn Hồng Nhung, Chế định sở hữu đất đai qua thời kỳ giải pháp tăng cường quản lý nhà nước đất đai, Nghiên cứu lập pháp – Văn phòng Quốc hội, số 19/2011 19 Đoàn Thái Sơn, Vướng mắc, bất cập chấp quyền sử dụng đất hoạt động ngân hàng, Web ngân hàng Nhà nước 20 Đoàn Thái Sơn, Vướng mắc, bất cập chấp quyền sử dụng đấttrong hoạt động ngân hàng, đăng trang Web Ngân hàng Nhà nước Việt Nam 21 GS TS Lê Minh Tâm – chủ biên (2009), Giáo trình Lý luận Nhà nước Pháp luật - Trường Đại học Luật Hà Nội, Nxb Công an nhân dân, Hà Nội- 20091, 22.Hoàng Thị Kim Quế - chủ biên (2005), Giáo trình Lý luận chung nhà nước pháp luật, Khoa Luật, Đại học Quốc gia Hà Nội, Nhà xuất Đại học Quốc gia Hà Nội 23 Nguyễn Cảnh Quý (2010) Nhận thức thực pháp luật đất đai cán lãnh đạo, quản lý cấp quyền Việt Nam nay” , Nxb Tư pháp, Hà Nội 24 Nguyễn Cảnh Quý (2012) - Hoàn thiện chế điều chỉnh pháp luật đất đai Việt Nam,Nxb Tư pháp, Hà Nội 25.Nguyễn Thị Phương Hằng, Một số điểm liên quan đến quyền sử dụng đất theo Luật Đất đai 2013, Website:http://www.congchung2tphcm.com/ykien/535-ykienhang.html 26 Nguyễn Xuân Trọng (2000), "Cần có thêm quy định cho việc thực quyền chấp quyền sử dụng đất", Tạp chí Địa 27 Phạm Tuấn Anh (2014), Hoàn thiện pháp luật Việt Nam chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhằm hạn chế giao dịch tư lợi” , Luận văn thạc sĩ Luật học 28 Quốc hội ( 1993), Luật Đất đai 1993, Hà Nội 29.Quốc hội (1992), Hiến pháp nước Cộng hòa Xã hội chủ nghĩa Việt Nam năm 1992, Hà Nội 30.Quốc hội (1998), Luật sửa đổi, bổ sung số điều luật Đất đai 31.Quốc hội (2001), Luật sửa đổi, bổ sung số điều Luật Đất đai 32.Quốc hội (2003), Luật Đất đai năm 2003, Hà Nội 33.Quốc hội (2005), Bộ luật dân 2005, Hà Nội 34.Quốc hội (2013), Hiến pháp nước Cộng hòa Xã hội chủ nghĩa Việt Nam năm 2013, Hà Nội 35.Quốc hội (2013), Luật Đất đai năm 2013 36.Tổng cục quản lý đất đai – Bộ Tài nguyên Môi trường (2014), Báo cáo thi hành Luật Đất đai 2013, 37 Trần Quang Huy - chủ biên (2008), Giáo trình Luật Đất đai - Trường Đại học Luật Hà Nội, Nxb Công an nhân dân, Hà Nội – 2008 38 Trường Đại học Luật Hà Nội, Từ điển Giải thích thuật ngữ luật học (Luật Đất đai, Luật Lao động, Tư pháp quốc tế), Nxb Công an nhân dân, Hà Nội - 1999 39.TS Long Giang: Quan hệ ruộng đất bước chuyển sang chế thị trường – Đề tài Nghiên cứu khoa học cấp Nhà nước; Một số vấn đề đổi quan hệ sở hữu đất đai, Tạp chí Thông tin lý luận, Hà Nội -1993 40.TS Nguyễn Quang Tuyến – Nguyễn Xuân Trong, Bàn Quyền nghĩa vụ người sử dụng đất, Website:http://land.hcmunre.edu.vn/Files/QLDD/34_Tuyen_Trong.pdf?As pxAutoDetectCookieSupport=1 41 Viện nghiên cứu Khoa học Pháp lý (Bộ Tư pháp), Từ điển Luật học, , Nxb Chính trị Quốc gia, Hà Nội -2006 42.Vũ Ngọc Kích – Bộ Tài nguyên Môi trường ,Giới thiệu Luật Đất đai năm 2003, Bộ Tài nguyên Môi trường, Hà Nội, 2005 http://www.npa.org.vn/Uploads/2015/6/4/Luan%20an%20_%20Tran%20Tien %20Hai%20_ban%20nop%20QD%20chinh%20thuc_.pdf