ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM NGUYỄN HỒNG NGỌC ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG CÔNG TÁC XÁC ĐỊNH ĐƠN GIÁ THUÊ ĐẤT CHO CÁC DOANH NGHIỆP TRÊN MỘT SỐ QUẬN, HUYỆN THUỘC ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HÀ NỘI LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI Thái Nguyên - 2015 ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM NGUYỄN HỒNG NGỌC ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG CÔNG TÁC XÁC ĐỊNH ĐƠN GIÁ THUÊ ĐẤT CHO CÁC DOANH NGHIỆP TRÊN MỘT SỐ QUẬN, HUYỆN THUỘC ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HÀ NỘI Ngành: Quản lý đất đai Mã số: 60.85.01.03 LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS ĐỖ THỊ LAN Thái Nguyên - 2015 i LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan rằng, số liệu kết nghiên cứu luận văn trung thực hoàn toàn chưa sử dụng để bảo vệ học vị Tôi cam đoan rằng, giúp đỡ để thực luận văn cảm ơn thông tin trích dẫn luận văn rõ nguồn gốc./ Tác giả luận văn Nguyễn Hồng Ngọc ii LỜI CẢM ƠN Trong suốt trình học tập thời gian hoàn thành khóa luận tốt nghiệp mình, em nhận dạy giúp đỡ tận tình thầy cô khoa Tài Nguyên Môi Trường, trường Đại Học Nông Lâm Thái Nguyên, Đại Học Thái Nguyên Thầy cô truyền đạt cho chúng em kiến thức tảng kiến thức chuyên môn để em hoàn thành tốt khóa luận bổ sung cho công việc Qua đây, em xin gửi đến thầy cô lời cảm ơn chân thành Đặc biệt em xin bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc đến cô Đỗ Thị Lan, người trực tiếp giúp đỡ em suốt trình nghiên cứu, hoàn thành khóa luận tốt nghiệp Trong thời gian làm khóa luận Cô định hướng, góp ý, sửa chữa chỗ sai sót giúp cho đề tài tốt nghiệp em hoàn thiện Em xin chân thành cảm ơn! Hà Nội, ngày tháng năm 2015 Học viên Nguyễn Hồng Ngọc iii MỤC LỤC MỞ ĐẦU 1.1 Tính cấp thiết đề tài nghiên cứu 1.2 Mục tiêu đề tài 1.2.1 Mục tiêu tổng quát 1.2.2 Mục tiêu cụ thể 1.3 Ý nghĩa đề tài Chương TỔNG QUAN TÀI LIỆU 1.1 Cơ sở khoa học đề tài 1.1.1 Khái niệm giá đất giá thuê đất 1.1.2 Các nguyên tắc phương pháp định giá đất 1.1.3 Cơ sở pháp lý 12 1.2 Khái quát giá đất 15 1.2.1 Định giá đất 15 1.2.2 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất cho thuê đất 17 1.3 Tổng quan vấn đề thuê đất Việt Nam 20 1.3.1 Thực trạng công tác quản lý đất Việt Nam 20 1.3.2 Thực trạng công tác xác định giá cho thuê đất Việt Nam 21 1.3.3 Sơ lược công tác định giá thuê đất địa bàn thành phố Hà Nội 23 1.3.4 Quy định định giá thuê đất số nước giới 24 1.3.5 Công tác định giá thuê đất thành phố số nước giới 28 Chương 2.ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 32 2.1 Đối tượng phạm vi nghiên cứu 32 2.1.1 Đối tượng nghiên cứu 32 2.1.2 Phạm vi nghiên cứu 32 2.2 Địa điểm thời gian tiến hành 32 2.3 Nội dung nghiên cứu 32 2.4 Phương pháp nghiên cứu 33 2.4.1 Phương pháp thu thập tài liệu, số liệu 33 iv 2.4.2 Phương pháp xử lý số liệu 33 2.4.3 Phương pháp phân tích 33 Chương KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN 35 3.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội tình hình sử dụng đất địa bàn thành phố Hà Nội 35 3.1.1 Vị trí địa lý 35 3.1.2 Điều kiện tự nhiên kinh tế xã hội 36 3.2 Đánh giá thực trạng xác định giá thuê đất địa bàn thành phố Hà Nội 38 3.2.1 Quy định việc định giá thuê đất 38 3.2.2 Nhu cầu khối lượng dự án xác định giá thuê đất 50 3.2.3 Kết xác định giá thuê đất 52 3.2.4 Phân tích số tồn công tác xác định giá thuê đất 74 3.3 Đề xuất số giải pháp 77 3.3.1 Về chế, sách 77 3.3.2 Về công tác tổ chức thực xác định giá thuê đất 79 3.3.3 Về giá đất sản xuất kinh doanh, giá thuê đất 80 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 83 Kết luận 83 Kiến nghị 84 TÀI LIỆU THAM KHẢO 86 v DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT Ký hiệu Chú giải BĐS Bất động sản GTCT Giá trị công trình HĐND Hội đồng nhân dân NSNN Ngân sách nhà nước NN Nhà nước SDĐ Sử dụng đất TSSS Tài sản so sánh TSTĐ Tài sản thẩm định TNR Thu nhập ròng TĐ Thuê đất UBND Ủy ban nhân dân vi DANH MỤC BẢNG Bảng 1.1 Thống kê tình hình sử dụng đất tổ chức [1] .20 Bảng 1.2 Tổng hợp tình hình thuê đất tổ chức theo vùng lãnh thổ [1] 21 Bảng 1.3 Tổng số cấu thu Ngân sách nhà nước năm 2014 23 Bảng 1.4 Số thu từ đất tổng số thu thuế phí nội địa, (không tính nguồn thu từ đầu khí thuế nhập khẩu, viện trợ không hoàn lại) [6] .23 Bảng 3.1 Thống kê dạng địa hình Hà Nội năm 2012 37 Bảng 3.2 Hệ số điều chỉnh giá đất thành phố Hà Nội 49 Bảng 3.3 Thống kê nhu cầu xác định đơn giá thuê đất quận, huyện 51 Bảng 3.4 Cơ cấu sử dụng đất tài sản thẩm định .55 Bảng 3.5 Diện tích xây dựng diện tích sàn sử dụng tài sản thẩm định 55 Bảng 3.6 Thông tin tài sản so sánh thẩm định 56 Bảng 3.7 Điều chỉnh tiêu chí giống khác tài sản thẩm định giá tài sản so sánh 58 Bảng 3.8 Thông tin tài sản so sánh thẩm định 60 Bảng 3.9 Điều chỉnh tiêu chí giống khác tài sản thẩm định giá tài sản so sánh 62 Bảng 3.10 Thống kê diện tích sàn xây dựng 66 Bảng 3.11 Bảng đánh giá tỷ lệ chất lượng lại công trình xây dựng 68 Bảng 3.12 Bảng giá trị lại công trình xây dựng 68 Bảng 3.13 Bảng tổng hợp khối lượng hồ sơ định giá thuê đất địa bàn thành phố Hà Nội giai đoạn 2011-2013 71 Bảng 3.14 Tổng hợp tình hình thuê đất địa bàn thành phố Hà Nội năm 2014 72 Bảng: 3.15 Bảng tổng hợp hình thức trả tiền thuê đất tổ chức 73 i LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan rằng, số liệu kết nghiên cứu luận văn trung thực hoàn toàn chưa sử dụng để bảo vệ học vị Tôi cam đoan rằng, giúp đỡ để thực luận văn cảm ơn thông tin trích dẫn luận văn rõ nguồn gốc./ Tác giả luận văn Nguyễn Hồng Ngọc MỞ ĐẦU 1.1 Tính cấp thiết đề tài nghiên cứu Thủ đô Hà Nội với vai trò trung tâm trị - hành quốc gia, trung tâm lớn văn hóa, khoa học, giáo dục, kinh tế giao dịch quốc tế, động lực phát triển vùng đồng sông Hồng nước Cùng với trình công nghiệp hóa, đại hóa hội nhập kinh tế giới, sách khuyến khích đầu tư nước, thành phố Hà Nội thu hút nhiều dự án đầu tư lớn tầm cỡ quốc gia địa phương với tham gia nhiều nhà đầu tư lớn nước Tuy nhiên vấn đề quản lý thực nghĩa vụ tài đất đai tổ chức giao đất, cho thuê đất ngày trở lên phức tạp khó khăn Những năm qua, Thành uỷ, UBND thành phố Hà Nội thông qua chiến lược, chương trình kế hoạch đặc biệt quan tâm đến việc thu hút đầu tư nước địa bàn Thành phố Số lượng nhà đầu tư, doanh nghiệp, dự án có bước gia tăng đáng kể, với gia tăng nhu cầu SDĐ cho dự án, nhu cầu mở rộng sản xuất kinh doanh doanh nghiệp Bên cạnh hình thức SDĐ khác theo quy định pháp luật, hình thức thuê đất Nhà nước hay nói cách khác việc Nhà nước cho thuê đất nhà đầu tư quan tâm Đối với tổ chức, doanh nghiệp, giá thuê đất phận chiếm tỷ trọng lớn cấu thành phí phục vụ hoạt động tổ chức, doanh nghiệp, từ ảnh hưởng tới giá thành hàng hoá, dịch vụ mà họ cung cấp, hiệu hoạt động, lợi nhuận tính cạnh tranh tổ chức Vì thế, đứng phía tổ chức, họ có xu hướng mong muốn hưởng giá thuê đất thấp Nhìn từ góc độ quản lý nhà nước Đất đai tài nguyên quốc gia vô quý giá, thành phần quan trọng hàng đầu môi trường sống, địa bàn phân bố khu dân cư, xây dựng sở kinh tế, văn hóa, xã hội, an ninh, quốc phòng, tư liệu sản xuất đặc biệt Việc xác định hợp lý giá đất nói chung, giá đất thuê nói riêng giải mâu thuẫn mối quan hệ lợi ích tổ chức với yêu cầu phải quản lý tốt hiệu đất đai Nhà nước 74 Như vậy, hầu hết doanh nghiệp điều tra thường chọn hình thức trả tiền hàng năm để giảm bớt áp lực tài Tuy nhiên điều dẫn đến việc giá thuê đất điều chỉnh theo quy định UBND thành phố nên tổ chức thường phải thực lại thủ tục định giá thuê đất theo định ký Tất tổ chức sử dụng đất ký hợp đồng thuê đất để đảm bảo khung pháp lý định giá thuê đất lực sản xuất để thu lại giá trị đầu tư ban đầu nên tổ chức thường không thực thủ tục đăng ký cấp GCNQSDĐ Hiện tổ chức muốn liên hệ xác định giá thuê đất nộp hồ sơ Bộ phận cửa Sở Tài Trong trường hợp hồ sơ đủ điều kiện, liên ngành Thành phố tổ chức họp để xác định đơn giá thuê đất cho đơn vị 3.2.4 Phân tích số tồn công tác xác định giá thuê đất - Đối với trường hợp chưa có định, hợp đồng thuê đất: Việc xác định đơn giá thuê đất thức cho đơn vị tổ chức khó khăn, giá thuê đất thức xác định sở Quyết định cho thuê đất thức quan nhà nước có thẩm quyền (UBND thành phố Hà Nội) Đối với trường hợp Cục thuế Hà Nội đạo tạm tính theo bảng giá đất UBND Thành phố ban hành hàng năm - Đối với trường hợp phải xác định đơn giá thuê đất sát giá thị trường: Giá đất sản xuất kinh doanh theo Chứng thư thẩm định giá đơn vị tư vấn giá phụ thuộc lớn vào doanh thu dự án Tuy nhiên, việc tính toán, ước tính doanh thu kết điều tra thị trường đơn vị tư vấn, kết điều tra chưa có quan để kiểm chứng Điều dẫn đến việc giá đất sản xuất kinh doanh phụ thuộc giá trị điều tra đơn vị tư vấn giá cung cấp, hội đồng liên ngành xem xét việc điều chỉnh so sánh có phù hợp hay không, thị trường bất động sản không minh bạch dẫn đến việc kiểm chứng thông tin đơn vị tư vấn giá cung cấp không khả thi Đối với trường hợp sử dụng đất làm mặt sản xuất kinh doanh, công trình công cộng, khu công nghiêp áp dụng tính toán theo phương pháp kết giá đất thấp giá đất UBND Thành phố ban hành hàng năm - Đối với đơn vị, tổ chức khấu trừ tiền giải phóng mặt vào tiền thuê đất thời gian ổn định đơn giá thuê đất theo định phê duyệt giá chưa 75 quy định phù hợp với thời gian khấu trừ tiền thuê đất Theo hướng dẫn Thông tư Số: 94/2011/TT-BTC ngày 29 tháng năm 2011 Bộ Tài sửa đổi, bổ sung thông tư số 120/2005/TT-BTC ngày 30 tháng 12 năm 2005 tài hướng dẫn thực nghị định số 142/2005/NĐ-CP ngày 14 tháng 11 năm 2005 phủ thu tiền thuê đất, thuê mặt nước: Doanh nghiệp H thuê đất với mục đích sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp; tổng diện tích đất thuê (diện tích toàn dự án) 3.000 m2, diện tích đất thu tiền thuê đất 2.000 m2; thời hạn thuê đất 50 năm (từ thời điểm bàn giao đất thực tế tháng 6/2011 đến tháng 5/2061) với hình thức thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm; Dự án duyệt có thời gian xây dựng 02 năm Tại thời điểm xác định tiền thuê đất (tháng 6/2011): giá đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp UBND tỉnh định là: 10 triệu đồng/m2; Tỷ lệ % để tính đơn giá thuê đất UBND tỉnh quy định 1,5%; Toàn chi phí bồi thường, hỗ trợ, tái định cư kinh phí tổ chức thực bồi thường giải phóng mặt (gọi chung chi phí bồi thường) ứng trước theo phương án cấp có thẩm quyền phê duyệt là: 3.000 triệu đồng; Dự án miễn tiền thuê đất thời gian xây dựng 02 năm - Tiền thuê đất năm (xác định thời điểm bàn giao đất thực tế tháng 06/2011) là: Tiền thuê đất nộp năm Giá đất tính thu = x tiền thuê đất thời kỳ Tỷ lệ (%) x Diện tích đất thu tiền thuê đất Tiền thuê đất nộp năm thời kỳ = 10 triệu đồng/m2 x 1,5% x 2.000m2 = 300 triệu đồng/năm DN H + Chi phí bồi thường theo phương án duyệt 3.000 triệu đồng: số tiền quy đổi số năm, tháng tương ứng phải nộp tiền thuê đất kỳ đầu để xác định số năm, tháng hoàn thành việc nộp tiền thuê đất hàng năm sau: 76 3.000 triệu đồng : 300 triệu đồng/năm = 10 năm + Chi phí bồi thường khấu trừ quy đổi tương ứng với 10 năm thuê đất để trừ vào số năm phải nộp tiền thuê đất Như vậy, số thời gian thuê đất lại tiếp tục áp dụng trả tiền thuê đất hàng năm là: 50 năm trừ (-) 02 năm (miễn tiền thuê đất thời gian xây dựng bản) - 10 năm (quy đổi từ chi phí bồi thường khấu trừ số năm, tháng nộp tiền thuê đất) = 38 năm Doanh nghiệp H phải nộp tiền thuê đất hàng năm cho 38 năm tháng 6/2023 đến tháng 5/2061 theo sách giá đất thu tiền thuê đất thời điểm tháng 6/2023; Đơn giá thuê đất giữ ổn định năm từ tháng 6/2023 Theo hướng dẫn đơn giá thuê đất trường hợp coi ổn định 10 năm (không kể 02 năm xây dựng bản) Tuy nhiên theo quy định hành đơn giá thuê đất doanh nghiệp H ổn định 05 năm, thống thời gian ổn định đơn giá thuê đất - Thủ tục hành định giá thuê đất cho tổ chức UBND thành phố hướng dẫn cụ thể định hướng dẫn thực Tuy nhiên, áp dụng vào thực tế tổ chức thường gặp khó khăn tổ chức có quy mô vừa nhỏ thuê đất trả tiền hàng năm phòng ban chuyên môn phụ trách liên hệ công tác thường hạn việc nắm bắt thủ tục, việc thẩm định lại giá thuê đất thay đổi thường xuyên theo hệ số giá quan nhà nước ban hành Qua công tác điều tra thực tế việc thực công tác liên hệ định giá thuê đất tổ chức cho kết sau: 77 Bảng: 3.17 Bảng tổng hợp đề xuất giải pháp tăng cường hiệu công tác định giá đất 40 doanh nghiệp TT Chỉ tiêu Số Tỷ lệ lượng % Giảm bớt thủ tục hành 39 97.5 Đào tạo, nâng cao chất lượng cán 12 30 Tuyên truyền phổ biến pháp luật 7.5 Thành lập tổ chức định giá độc lập 2.5 Linh hoạt sách pháp luật 10 Tăng cường phối hợp quan, ban, ngành 23 57.5 Lý khác 0 (Nguồn: Tổng hợp từ phiếu điều tra) Từ số liệu tổng hợp ta thấy, tổ chức thực công tác định giá thuê đất thường gặp vướng mắc thủ tục hành (97.5%), thủ tục giải qua nhiều ngành có liên quan (57.5%) 3.3 Đề xuất số giải pháp 3.3.1 Về chế, sách Xuất phát từ khó khăn vướng mắc trên, để đảm bảo công tác xác định giá thuê đất địa bàn thành phố Hà Nội nhanh chóng hiệu quả, công cho doanh nghiệp xác định giá thuê đất, hạn chế khiếu kiện chế, sách xác định giá thuê đất địa bàn thành phố Hà Nội cần phải điều chỉnh số quy định sau: Một là: Không áp dụng hệ số điều chỉnh giá đất làm tính đơn giá thuê đất trường hợp giá trị đất tính theo giá đất UBND thành phố quy định thời điểm xác định giá nhỏ 15 tỷ đồng Hiện giá đất sản xuất kinh doanh theo Bảng giá UBND Thành phố ban hành hàng năm đạt mức tối đa theo quy định khung giá Chính phủ Khi đơn giá thuê đất tính sau: với bổ sung cho Hiện nay, việc định giá đất tuân thủ theo nguyên tắc sau: * Nguyên tắc sử dụng hiệu Một đất đánh giá sử dụng cao sử dụng tốt thời điểm định giá cho thấy đất có khả thu nhập ròng lớn suốt khoảng thời gian xác định cho trước Việc sử dụng cao sử dụng tốt hiểu gồm mặt vật chất mặt pháp luật - Về mặt vật chất: đất đánh giá sử dụng cao sử dụng tốt thoả mãn nhiều nhu cầu (cho nhiều người cho người cụ thể) - Về mặt pháp luật: đất đánh giá sử dụng cao sử dụng tốt quyền sở hữu đất phải Nhà nước thừa nhận bảo hộ Việc sử dụng cao sử dụng tốt đất không nói đến khả sinh lời đất mà có trường hợp thu nhập thực từ đất lại dạng tiện lợi khác lượng hoá tiền Nhưng tiêu không tính đến định giá bất động sản chừng mực vật chất hoá tiêu để mặt vật chất bất động sản [17] * Nguyên tắc thay Nguyên tắc thay cho giá thị trường đất cụ thể không giữ nguyên Các lực lượng tự nhiên, kinh tế, xã hội tác động làm thay đổi đất, thay đổi môi trường đất thay đổi xu thị trường (xu quy mô đầu tư, chất lượng đầu tư đất…) loại đất Bên cạnh đó, nhu cầu vật chất, văn hoá, tinh thần, thị hiếu nhà, đất người thay đổi không ngừng Vì vậy, người định giá phải bám sát thị trường, nắm yếu tố ảnh hưởng tới giá thị trường để định giá đất nhằm phù hợp với thị trường thời điểm định giá Sự thay đổi quy luật khách quan, diễn liên tục không phụ thuộc 79 tiền thuê đất Chính phủ giai đoạn suy thoái kinh tế nay; Đồng thời đẩm bảo thực quy định pháp luật, đề nghị UBND Thành phố: - Cho phép trường hợp thuê đất tự cam kết mục đích sử dụng đất công văn đề nghị giảm tiền thuê đất làm sở để quan thuế thực việc giảm tiền thuê đất theo quy định - Sau trường hợp thuê đất có định giảm tiền thuê đất Cục thuế chuyển lập danh sách trường hợp đến Sở Tài nguyên môi trường để đề nghị Sở kiểm tra mục đích sử dụng đất tổ chức thời gian giảm tiền thuê đất; Trường hợp tổ chức không sử dụng đất mục đích theo kết kiểm tra Sở Tài nguyên Môi trường Cục thuế điều chỉnh hủy định giảm tiền thuê đất theo quy định 3.3.2 Về công tác tổ chức thực xác định giá thuê đất Cải cách thủ tục hành chính, áp dụng công nghệ tin học để tiến tới việc đăng ký giải thủ tục qua hệ thống cổng đăng ký điện tử Tăng cường phối hợp ban ngành, xây dựng hệ thống thông tin liên ngành Để cải cách, giảm bớt thủ tục hành Đối với trường hợ giá trị đất tính theo giá đất UBND thành phố 15 tỷ đồng trường hợp xác định lại đơn giá sau hết thời gian ổn định cần nộp: - Văn tổ chức đề nghị xác định đơn giá thuê đất; - Bản hợp lệ hồ sơ liên quan đến đất sau: + Quyết định cho thuê đất cấp có thẩm quyền; + Bản đồ thu hồi, cho thuê đất theo định UBND Thành phố + Hợp đồng thuê đất cũ, Biên định giá định phê duyệt giá kỳ trước (đối với trường hợp xác định lại đơn giá thuê đất) + Hồ sơ thực nghĩa vụ tài đất thuê thời gian trước (nếu có) Theo quy định đơn vị đến nộp hồ sơ xác định giá thuê đất theo đối tượng phải nộp loại giấy từ khác Trong quy định rõ đồ quy hoạch, đồ trạng 1/500, điều không phù hợp với thực tế Có đơn vị tổ chức có đồ không loại tỷ lệ, lại phải thực đo lại không nộp hồ sơ 80 Để rút ngắn thời gian xác định giá tiết kiệm tiền cho Ngân sách nhà nước xác định giá thuê đất trường hợp mục đích sử dụng đất thuê làm mặt sản xuất, kinh doanh: thuộc lĩnh vực đặc biệt ưu đãi đầu tư, ưu đãi đầu tư, khuyến khích đầu tư đồng theo danh mục Chính phủ quy định; điểm, cụm, khu công nghiệp tập trung, khu làng nghề; thuê đất để xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng cho thuê đất có hạ tầng (bao gồm xây dựng kết cấu hạ tầng khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế, khu dân cư nông thôn, khu dân cư đô thị trường hợp xây dựng kết cấu hạ tầng khác) đề nghị UBND thành phố Hà Nội báo cáo Bộ Tài chính, Chính Phủ cho phép thuê đơn vị tư vấn xác định giá đất sản xuất kinh doanh sát giá thị trường trường hợp giá trị đất tính theo giá đất UBND Thành phố quy định thời điểm xác định giá lớn 15 tỷ đồng 3.3.3 Về giá đất sản xuất kinh doanh, giá thuê đất Với tầm quan trọng, ảnh hưởng lớn đến kết xác định giá đất sản xuất kinh doanh sát giá thị trường làm thẩm định giá đất thuê Khi tuyển chọn đơn vị tư vấn thẩm định giá, Sở Tài cần quy định cụ thể trách nhiệm đơn vị tư vấn lập chứng thư thẩm định giá: đưa tài sản so sánh, yêu cầu cung cấp chứng, chứng minh tính pháp lý kết điều tra, khảo sát Để đảm bảo công cho doanh nghiệp, không xảy khiếu kiện, đề nghị UBND Thành phố quy định cụ thể tỷ lệ % đơn giá thuê đất lĩnh vực, ngành nghề theo mục đích sử dụng đất UBND Thành phố cho phép định cho thuê đất, cụ thể: 81 Bảng 3.18 Tỷ lệ % đơn giá thuê đất theo mục đích sử dụng Tỷ lệ % đơn giá thuê đất STT Mục đích sử dụng đất Trường hợp mục đích sử dụng đất thuê làm mặt sản xuất, kinh doanh thuộc lĩnh vực đặc biệt ưu đãi đầu tư theo danh mục Chính phủ quy định Trường hợp mục đích sử dụng đất thuê làm mặt sản xuất, kinh doanh thuộc lĩnh vực ưu đãi đầu tư theo danh mục Chính phủ quy định Trường hợp mục đích sử dụng đất thuê làm mặt sản xuất, kinh doanh thuộc lĩnh vực khuyến khích đầu tư theo danh mục Chính phủ quy định Trường hợp mục đích sử dụng đất thuê làm mặt sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp nuôi trồng thủy sản (ngoài danh mục đặc biệt ưu đãi đầu tư, ưu đãi đầu tư khuyến khích đầu tư Trường hợp mục đích sử dụng đất thuê làm mặt sản xuất, kinh doanh điểm, cụm, khu công nghiệp tập trung, khu làng nghề; thuê đất để xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng cho thuê đất có hạ tầng (bao gồm xây dựng kết cấu hạ tầng khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế, khu dân cư nông thôn, khu dân cư đô thị trường hợp xây dựng kết cấu hạ tầng khác) Trường hợp mục đích sử dụng đất thuê làm mặt sản xuất, thuê đất để sử dụng cho mục đích kinh doanh dịch vụ công cộng, công ích phục vụ dân sinh: chợ dân sinh, bãi đỗ xe, vận tải hành khách công cộng, môi trường, thoát nước đô thị ) Khu Khu Khu Khu vực vực vực vực 0,85 0,82 0,79 0,75 0,95 0,92 0,89 0,85 1,1 0,99 0,97 0,95 1,5 1,3 1,2 1,1 1,6 1,5 1,5 1,8 82 Mục đích sử dụng đất STT Tỷ lệ % đơn giá thuê đất Trường hợp mục đích sử dụng đất thuê làm 2,5 2,3 2,1 trụ sở, văn phòng Trường hợp mục đích sử dụng đất thuê làm mặt kinh doanh thuộc ngành 2,8 2,6 2,5 thương mại, dịch vụ (trừ dịch vụ công cộng phục vụ dân sinh) Đối với diện tích đất nằm giới đường đỏ, đất nằm phạm vi hành lang bảo vệ an toàn công trình cấp có thẩm quyền cho thuê đất hàng năm không xây dựng công trình, trạng công trình đất: Tỷ lệ % để tính đơn giá thuê đất 50% tỷ lệ % tính đơn giá thuê đất diện tích đất giới đường đỏ, phạm vi hành lang bảo vệ an toàn công trình theo mục đích sử dụng đất thuê không thấp tỷ lệ tối thiểu khung tỷ lệ % quy định ( 0,75%) Khu vực gồm: quận nội thành cũ (Hoàn Kiếm, Hai Bà Trưng, Đống Đa, Ba Đình) Khu vực gồm: Các quận lại huyện Từ Liêm Khu vực gồm: Các xã giáp ranh nội thành; thị trấn; phường thuộc thị xã Sơn Tây Khu vực gồm: Các xã lại Việc quy định cụ thể tỷ lệ % đơn giá thuê đất mặt tạo công bằng, rõ ràng việc xác định giá thuê đất, mặt để khuyến khính tổ chức kinh tế đầu tư vùng nông thôn, vùng có điều kiện hạ tầng khó khăn vào ý muốn chủ quan người nên việc ước tính giá trị thị trường hay việc định giá sở giá trị thị trường có giá trị vào thời điểm định giá “Nguyên tắc thay thế” kết hợp với nguyên tắc dự báo, bao gồm thay đổi sách đất đai Nhà nước; biến động thị trường đất đai Có thể thấy nguyên tắc thay nguyên tắc biểu hành vi kinh tế hợp lý Phạm vi thích nghi nguyên tắc rộng, nội dung trung tâm nguyên tắc định giá [17] * Nguyên tắc biến động Giá đất đai biến động theo thay đổi yếu tố cấu thành giá Nó kết tác động lẫn yếu tố hình thành giá đất, mà yếu tố hình thành giá nằm biến động, giá đất đai hình thành trình tác động lẫn yếu tố biến động chung chúng Khi định giá đất, cần phải phân tích tính hiệu quả, tính khan hiếm, tính cá biệt nhu cầu hiệu mảnh đất đó, với biến động yếu tố Vì yếu tố thay đổi, nên phải nắm vững mối quan hệ nhân yếu tố quy luật biến động để giá đất mà dự tính giá đất cho tương lai Do đó, nguyên tắc biến động nguyên tắc dự tính có quan hệ mật thiết với Trong việc định giá đất, phải dự tính xác biến động giấ đất tương lai, mà đồng thời phải theo nguyên tắc biến động để điều chỉnh tư liệu giá đất dùng mức tiêu chuẩn thời gian định giá xác định giá đất hợp lý xác Điều cần ý nguyên tắc không đứng đơn lẻ mà có mối quan hệ trực tiếp gián tiếp với Do đó, định giá đất việc cần phải hiểu biết đầy đủ nguyên tắc phải nắm vững mối quan hệ chúng để vận dụng cách tổng hợp nắm giá đất xác [23] 1.1.2.2 Các phương pháp xác định giá đất * Phương pháp so sánh trực tiếp: Phương pháp so sánh trực tiếp phương pháp xác định mức giá thông qua việc tiến hành phân tích mức giá đất thực tế chuyển nhượng quyền sử dụng 84 chỉnh so sánh có phù hợp hay không, thị trường bất động sản không minh bạch dẫn đến việc kiểm chứng thông tin đơn vị tư vấn giá cung cấp không khả thi Đối tượng tổ chức sử dụng đất đa dạng (Đơn vị quốc doanh thực cổ phần, hộ gia đình kinh doanh sản xuất…) dẫn đến tình trạng khó khăn công tác định giá thuê đất Đối với trường hợp sử dụng đất làm mặt sản xuất kinh doanh, công trình công cộng, khu công nghiêp áp dụng tính toán giá đất sát giá thị trường kết giá đất thấp giá đất UBND Thành phố ban hành hàng năm; giá đất sản xuất kinh doanh theo Chứng thư thẩm định giá đơn vị tư vấn giá phụ thuộc lớn vào doanh thu dự án Tuy nhiên, việc tính toán, ước tính doanh thu kết điều tra thị trường đơn vị tư vấn, kết điều tra chưa có quan để kiểm chứng 3) Để khắc phục số tồn công tác định giá đất địa bàn, UBND thành phố cần có giải pháp cải cách thủ tục hành chính, bàn hành quy chế chặt chẽ trách nhiệm bên thực công tác định giá đất Song song với cần tăng cường công tác thống kê, kiểm kê, tra tình hình sử dụng đất để có chế tài phù hợp cho trường hợp đặc thù Kiến nghị 1) Đẩy mạnh cải thủ tục hành công tác giao đất, cho thuê đất Các trường hợp tổ chức sử dụng đất chưa có Quyết định cho thuê đất Hợp đồng thuê đất thức, đề nghị Sở Tài nguyên Môi trường lập danh sách, yêu cầu đơn vị liên hệ với Sở để hướng dẫn hoàn thiện hồ sơ xin giao đất, thuê đất theo quy định Bên cạnh để nâng cao hiệu xác định giá thuê đất cần tuyên truyền, thông báo cho đơn vị sử dụng đất liên hệ với Sở Tài để hướng dẫn nộp hồ sơ xác định giá thuê đất Sở Tài nguyên Môi trường phải tăng cường công tác tra, kiểm tra sử dụng đất, thông báo cho đơn vị sử dụng đất chưa có định thuê đất, hợp đồng thuê đất liên hệ với Sở để hoàn thiện hồ sơ, trình UBND Thành phố định giao đất, cho thuê đất theo quy định 2) Cục thuế Hà Nội đạo Chi cục thuế quận huyện thông báo cho đơn vị hết thời gian ổn định giá liên hệ với Sở Tài để hướng dẫn nộp hồ sơ xác định lại đơn giá thuê đất 85 3) Quy định rõ trách nhiệm Bên thuê đất phải liên hệ với quan nhà nước có thẩm quyền hết thời hạn ổn định đơn giá thuê đất Quyết định phê duyệt giá thuê đất Hợp đồng thuê đất 4) Tăng cường công tác tra kiểm tra sử dụng đất đai, đảm bảo sử dụng đất tiết kiệm, hiệu Đặc biệt tập trung tra, kiểm tra án giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất chậm triển khai, để hoang hoá, đề xuất xử lý theo quy định Luật Đất đai 5) Không áp dụng hệ số điều chỉnh giá đất trường hợp giá trị đất tính theo giá đất UBND thành phố quy định thời điểm xác định giá nhỏ 15 tỷ đồng Đồng thời thuê đơn vị tư vấn xác định giá thuê đất trường hợp danh mục ưu đãi đầu tư, làm mặt sản xuất kinh doanh, sản xuất khu công nghiệp, khu kinh tế (các trường hợp tính toán theo giá đất sát giá thị trường phần lớn thấp giá đất UBND Thành phố quy định hàng năm 86 TÀI LIỆU THAM KHẢO Báo cáo kết kiểm kê quỹ đất năm 2008 tổ chức quản lý, sử dụng Nhà nước giao đất, cho thuê đất theo Chỉ thị số 31/2007/CT – TTg ngày 14 tháng 12 năm 2007 Thủ tướng Chính phủ Báo cáo Quy hoạch chung xây dựng thủ đô Hà Nội đến năm 2030 tầm nhìn 2050 Bộ Tài Nguyên Môi trường Báo cáo tổng hợp “ Kinh nghiệm nước quản lý pháp luật đất đai”- tháng 9/2012 Bộ trưởng Bộ Tài nguyên Môi trường Báo cáo số 1809/BC-BTNMT ngày 15 tháng năm 2014 Chiến lược cải cách thuế 2001-2010; từ 1998 -2010, Số liệu 1990 – 1997, Tổng cục thuế Cục Quản lý công sản - Bộ Tài chính, Một số báo cáo chuyên đề đất đai Cục quản lý công sản - Bộ Tài từ năm 1999 đến Cục thuế Thành phố Hà Nội, Công Văn Số: 2201/CT- QLĐ ngày 17/7/2014, tổng hợp trường hợp thuê đất Đặng Hùng Võ – Nguyễn Đức Khả (2007), Cơ sở địa chính, NXB Đại học quốc gia Hà Nội Nghị định số 142/2005/NĐ-CP ngày 14 tháng 11 năm 2005, thu tiền thuê đất, thuê mặt nước 10 Nghị định số 69/2009/NĐ-CP ngày 13 tháng năm 2009, quy định bổ sung quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ tái định cư 11 Nghị định số 121/2010/NĐ-CP ngày 30/12/2010, sửa đổi bổ sung số điều Nghị định số 142/2005/NĐ-CP ngày 14/11/2005 Chính phủ thu tiền thuê đất, thuê mặt nước Báo cáo quy hoạch chung xây dựng Thủ đô Hà Nội đến năm 2030 tầm nhìn 2050 12 Nghị định số 21/2013/NĐ-CP ngày 04 tháng năm 2013 Chính phủ quy định chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn cấu tổ chức Bộ Tài nguyên Môi trường 87 13 Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng năm 2014 Chính phủ quy định giá đất 14 Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng năm 2014 Chính phủ quy định thu tiền sử dụng đất 15 Nghị định số 46/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng năm 2014 Chính phủ quy định thu tiền thuê đất, thuê mặt nước 16 Nguyễn Đình Bồng, Nguyễn Thanh Trà (2005) Giáo trình thị trường bất động sản NXB Nông nghiệp 17 Nguyễn Đình Bồng (2011), Nhận diện bất cập chế tài thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất pháp luật đất đai hành Việt Nam, Hội thảo “Tài đất đai, giá đất chế sách bồi thường, hỗ trợ, tái định cư”, Hà Nội 18 Nguyễn Ngọc Tuấn (2014), Thực tế công tác thẩm định giá số nước giới, Tài liệu hội thảo “Hội thảo bàn kiến nghị xử lý vướng mắc trình thực Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT ngày 30 tháng năm 2014 Bộ Tài nguyên Môi trường quy định chi tiết phương pháp định giá đất; xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất; định giá đất cụ thể tư vấn xác định giá đất” 19 Luật Doanh nghiệp ngày 29 tháng 11 năm 2005, NXB Chính trị Quốc gia 20 Luật Giá ngày 20 tháng năm 2012, NXB Chính trị Quốc gia 21 Luật Đất đai 2003, NXB Chính trị Quốc gia 22 Luật Đất đai 2013, NXB Chính trị Quốc gia 23 Phạm Tiến Đạt (2011) Định giá hợp lý đất đai nhằm huy động vốn đầu tư xây dựng sở hạ tầng Việt Nam, Hội thảo Khoa học “ Đồng viên tài từ đất đai để đầu tư phát triển sở hạ tầng” Hà Nội 24 PGS TS Hoàng Văn Cường (2011), Hoàn thiện sách thuế giá đất đai theo chế thị trường, Kỷ yếu Hội thảo “Tiếp tục đổi sách pháp luật đất đai thời kỳ công nghiệp hóa, đại hóa đất nước” Viện Nghiên cứu lập pháp, NXB Lao động, 2011 10 đất thị trường loại đất tương tự (về loại đất, diện tích đất, đất, hạng đất, loại đô thị, loại đường phố vị trí) để so sánh, xác định giá đất, loại đất cần định giá Phương pháp so sánh trực tiếp áp dụng để định giá đất thị trường có loại đất tương tự chuyển nhượng quyền sử dụng đất so sánh với loại đất cần định giá Giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất loại đất tương tự sử dụng để phân tích, so sánh với loại đất cần định giá phải giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế thị trường điều kiện bình thường Trong phương pháp so sánh trực tiếp, giá bán bất động sản so sánh điều chỉnh để phản ánh khác chúng bất động sản chủ thể, theo công thức: AP = S + BA +BeA + GA+ IA +CA +NA Trong đó: * AP giá bất động sản chủ thể; * S giá bán bất động sản so sánh; * BA lượng điều chỉnh cho khác biệt vị trí đất; * BeA lượng điều chỉnh cho khác biệt qui mô, kích thước đất * GA lượng điều chỉnh cho khác tình trạng pháp lý quyền sử dụng đất; * IA lượng điều chỉnh cho lạm phát kể từ ngày bán đến thời điểm điều tra; * CA lượng điều chỉnh cho khác điều kiện qui hoạch xây dựng; * NA lượng điều chỉnh cho khác biệt sở hạ tầng môi trường xung quanh [8] * Phương pháp thu nhập: Phương pháp thu nhập phương pháp xác định mức giá tính thương số mức thu nhập tuý thu hàng năm đơn vị diện tích đất so với lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân năm (tính đến thời điểm xác định giá đất) loại tiền gửi VND kỳ hạn 01 năm (12 tháng) ngân hàng thương mại nhà nước có mức lãi suất tiền gửi tiết kiệm cao địa bàn