ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM NGUYỄN BÁ LƯƠNG ĐÁNH GIÁ HIỆU QUẢ CỦA CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở MỘT SỐ DỰ ÁN TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ VIỆT TRÌ, TỈNH PHÚ THỌ GIAI ĐOẠN 2011 - 2013 LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI THÁI NGUYÊN - 2015 ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM NGUYỄN BÁ LƯƠNG ĐÁNH GIÁ HIỆU QUẢ CỦA CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở MỘT SỐ DỰ ÁN TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ VIỆT TRÌ, TỈNH PHÚ THỌ GIAI ĐOẠN 2011 - 2013 Chuyên ngành: QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI Mã số: 60.85.01.03 LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI Người hướng dẫn khoa học: PGS TS Đặng Văn Minh THÁI NGUYÊN - 2015 i LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan rằng, số liệu kết nghiên cứu luận văn hoàn toàn trung thực chưa sử dụng để bảo vệ học vị Mọi giúp đỡ cho việc thực luận văn cảm ơn, thông tin trích dẫn luận văn rõ nguồn gốc Thái Nguyên, ngày tháng Tác giả Luận văn Nguyễn Bá Lương năm 2015 ii LỜI CẢM ƠN Để thực hoàn thành luận văn này, trước hết xin trân trọng cảm ơn quan tâm, giúp đỡ bảo ân cần Thầy giáo PGS.TS Đặng Văn Minh trực tiếp hướng dẫn suốt thời gian nghiên cứu thực đề tài Tôi trân trọng cảm ơn góp ý chân thành tập thể thầy, cô giáo khoa Tài nguyên Môi trường, Phòng quản lý sau đại học - Trường Đại học Nông Lâm, Đại học Thái Nguyên tạo điều kiện thuận lợi để thực đề tài Tôi trân thành cảm ơn quan, đơn vị thuộc Sở Tài nguyên Môi trường tỉnh Phú Thọ UBND thành phố Việt Trì: Chi cục quản lý Đất đai, Trung tâm phát triển quỹ đất, Phòng Tài nguyên Môi trường, Phòng Tài - Kế hoạch, Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất UBND xã, phường quan liên quan nhiệt tình giúp đỡ suốt thời gian nghiên cứu, thực đề tài Tôi xin cảm ơn góp ý chân thành cán bộ, đồng nghiệp bạn bè giúp đỡ trình thực đề tài Một lần xin trân trọng cảm ơn! Thái Nguyên, ngày tháng Tác giả Luận văn Nguyễn Bá Lương năm 2015 iii MỤC LỤC Trang LỜI CAM ĐOAN i LỜI CẢM ƠN ii MỤC LỤC iii DANH MỤC CÁC CHỮ TẮT VÀ KÍ HIỆU vi DANH MỤC BẢNG BIỂU vii MỞ ĐẦU vii Tính cấp thiết đề tài Mục tiêu đề tài Ý nghĩa khoa học thực tiễn đề tài Chương 1: TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 1.1 Đất đai, bất động sản thị trường đất đai 1.1.1 Đất đai, bất động sản 1.1.2 Thị trường đất đai 1.1.3 Giá đất 10 1.2 Giá đất, định giá đất, hình thức đấu giá thị trường bất động sản giới 16 1.2.1 Khái quát giá đất giới 16 1.2.2 Khái quát định giá đất bất động sản 16 1.2.3 Các hình thức đấu giá đất giới 17 1.3 Công tác đấu giá quyền sử dụng đất Việt Nam 20 1.3.1 Quy định đấu giá đất Việt Nam 20 1.3.2 Các yếu tố xác định giá đất đấu giá quyền sử dụng đất 28 1.3.3 Các hình thức đấu giá quyền sử dụng đất Việt Nam 29 1.4 Tình hình đấu giá quyền sử dụng đất địa bàn thành phố Việt Trì 29 iv 1.4.1 Cơ sở lý luận quy trình công tác đấu giá quyền sử dụng đất 30 1.4.2 Đánh giá chung kết đấu giá QSDĐ thành phố Việt Trì giai đoạn 2011 - 2013 37 Chương 2: ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 39 2.1 Đối tượng phạm vi nghiên cứu 39 2.1.1 Đối tượng 39 2.1.2 Phạm vi nghiên cứu 39 2.1.2.2 Phạm vi thời gian nghiên cứu 39 2.2 Nội dung nghiên cứu 39 2.2.1 Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội thành phố Việt Trì 39 2.2.2 Đánh giá hiệu công tác đấu giá quyền sử dụng đất 40 2.2.3 Các yếu tố ảnh hưởng đề xuất số giải pháp công tác đấu giá quyền sử dụng đất Phú Thọ 40 2.3 Phương pháp nghiên cứu 40 2.3.1 Phương pháp điều tra, thu thập tài liệu, số liệu 40 2.3.2 Phương pháp kế thừa tài liệu liên quan 41 2.3.3 Phương pháp thống kê, phân tích xử lý số liệu tổng hợp số liệu 41 2.3.4 Phương pháp chuyên gia 42 Chương 3: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN 43 3.1 Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội thành phố Việt Trì, tỉnh Phú Thọ 43 3.1.1 Điều kiện tự nhiên, tài nguyên môi trường 43 3.1.2 Thực trạng phát triển - kinh tế xã hội 45 3.1.3 Hiện trạng sử dụng đất 48 3.1.4 Tình hình quản lý, sử dụng đất đai thị trường bất động sản thành phố Việt Trì, tỉnh Phú Thọ 50 i LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan rằng, số liệu kết nghiên cứu luận văn hoàn toàn trung thực chưa sử dụng để bảo vệ học vị Mọi giúp đỡ cho việc thực luận văn cảm ơn, thông tin trích dẫn luận văn rõ nguồn gốc Thái Nguyên, ngày tháng Tác giả Luận văn Nguyễn Bá Lương năm 2015 vi DANH MỤC CÁC CHỮ TẮT VÀ KÍ HIỆU Ký hiệu Giải thích BĐS Bất động sản SDĐ Sử dụng đất QSD Quyền sử dụng QSDĐ Quyền sử dụng đất ĐVT Đơn vị tính CSHT Cơ sở hạ tầng UBND Ủy ban nhân dân GCN Giấy chứng nhận GCNQSDĐ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất CNH-HĐH Công nghiệp hóa – Hiện Đại hóa vii DANH MỤC BẢNG BIỂU Bảng 1.1 Tổng hợp kết đấu giá quyền sử dụng đất từ năm 2011 đến ngày 31/12/2013 địa bàn thành phố Việt Trì 37 Bảng 3.1: Hiện trạng sử dụng đất thành phố Việt Trì 49 Bảng 3.2: Một số thông tin chung 04 dự án đấu giá quyền sử dụng đất địa bàn thành phố Việt Trì 52 Bảng 3.3: Kết đấu giá quyền sử dụng đất dự án hai ven đường Nguyễn Tất Thành, phường Nông Trang 53 Bảng 3.4: Kết đấu giá quyền sử dụng đất giai đoạn II khu Tái định cư, xóm ngoại, xã Thụy Vân, Thành phố Việt Trì 54 Bảng 3.5: Kết đấu giá quyền sử dụng đất đai Dự án đường Hoàng Hoa Thám, phường Gia Cẩm 56 Bảng 3.6: Kết đấu giá quyền sử dụng đất đai khu Đè Then – Cửa Đình, phường Tân Dân 57 Bảng 3.7: Tổng hợp kết đấu giá QSDĐ 04 dự án nghiên cứu 59 Bảng 3.8: Hiệu kinh tế từ việc đấu giá QSD đất 04 dự án 63 Bảng 3.9 Tổng hợp ý kiến người dân công tác đấu giá 68 Bảng 3.10 Tổng hợp ý kiến người dân nhận chuyển nhượng QSDĐ sau trúng đấu giá 69 Bảng 3.11 Tổng hợp ý kiến người dân tham gia đấu giá 70 MỞ ĐẦU Tính cấp thiết đề tài Việt Nam trình Đổi chuyển từ kinh tế kế hoạch hoá sang kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa, đẩy mạnh thực CNHHĐH đất nước với mục tiêu trở thành quốc gia công nghiệp vào năm 2020 Trong trình đổi kinh tế - xã hội nước ta, chế kinh tế thị trường bước hình thành; Các thành phần kinh tế phát triển mạnh mẽ xu hướng tất yếu yếu tố nguồn lực đầu vào cho sản xuất sản phẩm đầu trở thành hàng hoá, đất đai ngoại lệ Chính sách pháp luật đất đai bước đổi mới, phù hợp với thể chế kinh tế Đất đai ngày trở thành nguồn nội lực để thực CNH-HĐH đất nước Theo quy định Luật Đất đai 1993, Chính phủ cho phép thực chủ trương sử dụng quỹ đất tạo vốn xây dựng sở hạ tầng Hình thức thực tế đạt số thành làm thay đổi mặt số địa phương, trình thực bộc lộ số khó khăn tồn việc định giá khu đất dùng để toán chưa có sở, việc giao đất toán tiến hành không chặt chẽ Mặt khác chênh lệch giá đất quy định giá thị trường nên nhiều người lợi dụng quy định chưa hoàn chỉnh pháp luật, thông qua hình thức giao đất có thu tiền để kiếm lời sở chênh lệch giá Việc dùng giá đất quy định để thu tiền giao đất hầu hết địa phương nước thời gian trước chưa phát huy nguồn nội lực to lớn gây nhiều hậu to lớn cho Nhà nước Để khắc phục tồn năm gần Nhà nước thay đổi chế việc dùng quỹ đất tạo vốn xây dựng sở hạ tầng theo hướng đấu thầu dự án đấu giá quyền sử dụng đất Công tác đấu giá quyền sử dụng đất thực hướng cho thị trường bất động sản Giá đất quy định giá đất theo thị trường xích lại gần thông qua việc đấu giá quyền sử dụng đất Phú Thọ địa phương đầu công tác đấu giá đất, thời gian qua công tác đấu giá đất thực theo nhiều phương thức, hình thức khác nhau, hình thức có thành công hạn chế khác Vì cần tiến hành nghiên cứu đánh giá hiệu công tác đấu giá qua dự án 80 - Giảm thuế phí giao dịch thị trường BĐS mức hợp lý nhằm khuyến khích giao dịch thức, khắc phục tình trạng giao dịch “ngầm”, hành vi trốn tránh nghĩa vụ tài gây thất thu cho ngân sách Nhà nước - Có chế sử dụng nguồn thu từ đấu giá QSDĐ rõ ràng, cụ thể, công khai, minh bạch để có hiệu sử dụng cao 81 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ Kết luận Qua nghiên cứu, đánh giá hiệu công tác đấu giá quyền sử dụng đất số dự án địa bàn thành phố Việt Trì, đưa kết luận sau: Thành phố Việt Trì nằm phía Đông Nam tỉnh Phú Thọ, cách thành phố Hà Nội 80 km phía Tây Bắc, nơi gặp sông Hồng - sông Lô, trung tâm vùng Đông Bắc Thành phố Việt Trì nằm tuyến hành lang kinh tế Hà Nội - Hải Phòng - Lào Cai - Côn Minh; có mạng lưới giao thông đối ngoại tương đối thuận tiện; bao gồm đường bộ, đường thủy đường sắt Thành phố Việt Trì nằm gần với thành phố Vĩnh Yên, thị xã Phúc Yên sân bay quốc tế Nội Bài… Đây lợi cho phát triển kinh tế - xã hội thành phố năm tới Chính mà năm qua công tác đấu giá quyền sử dụng đất thu hút nhà thầu đạt kết đáng khích lệ Có thể khẳng định đấu giá quyền sử dụng đất có vai trò quan trọng tạo nguồn thu lớn cho ngân sách Nhà nước, tạo vốn đầu tư sở hạ tầng Công tác đấu giá quyền sử dụng đất trở thành nhân tố quan trọng, thiết yếu góp phần to lớn việc định phát triển kinh tế - xã hội giúp hoàn thiện công tác quản lý đất đai địa bàn thành phố Việt Trì nói riêng địa bàn tỉnh Phú Thọ nói chung Muốn có hiệu cao công tác đấu giá quyền sử dụng đất cần phải quan tâm nữa, trọng văn quy định liên quan đến công tác đấu giá QSDĐ hướng dẫn cụ thể vấn đề này, tiếp tục đẩy nhanh phát triển công tác đấu giá quyền sử dụng đất, đưa công tác đấu giá quyền sử dụng đất địa phương lên tầm cao Hiệu công tác đấu giá QSDĐ địa bàn thể cụ thể mặt: Về hiệu kinh tế: Tại 04 dự án đấu giá QSDĐ điển hình địa bàn thành phố Việt Trì giai đoạn 2011 - 2013, với tổng số 107 ô đất trúng đấu giá giao đất cho hộ gia đình, cá nhân thu vào ngân sách Nhà nước 61.249.623.000 đồng vượt so với giá khởi điểm 7.107.573.000 đồng cao so với hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất theo bình xét 33.183.373.000 đồng 82 Về hiệu xã hội: Đấu giá quyền sử dụng đất hình thức khai thác có hiệu quỹ đất, thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất tạo khu dân cư đồng với hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội đáp ứng nhu cầu đất người dân, tạo điều kiện môi trường sống ổn định, phù hợp với quy hoạch chung thành phố, đồng thời nâng cao hiệu công tác quản lý nhà nước đất đai kinh tế môi trường Kết đấu giá QSDĐ từ 04 dự án góp phần tạo giải pháp quan trọng việc tạo nguồn thu lớn cho ngân sách Nhà nước, góp phần tích cực việc định phát triển kinh tế - xã hội góp phần làm giảm sức ép nhà ở, đất xã hội, tạo dựng khu đô thị, khu đất nông thôn theo hướng văn minh, đại góp phần thực quy hoạch chung thành phố Việt Trì Về hiệu công tác quản lý sử dụng đất đai: Việc tổ chức đấu giá QSDĐ góp phần bước đưa công tác quản lý Nhà nước đất đai địa bàn thành phố Việt Trì đảm bảo chặt chẽ, quy định, sử dụng mục đích, kế hoạch duyệt, kịp thời ngăn chặn việc lấn chiếm đất công, giao đất trái thẩm quyền Đấu giá quyền sử dụng đất biện pháp khai thác quỹ đất hiệu Đấu giá QSDĐ góp phần lành mạnh hoá thủ tục hành Thông qua đấu giá quyền sử dụng đất, thực công tác giao đất GCNQSDĐ nhanh chóng dễ dàng Việc hoàn thành công tác cấp GCN QSDĐ tạo niềm tin người sử dụng đất tạo điều kiện thuận lợi cho quan quản lý đất đai Kiến nghị Trong phạm vi nghiên cứu luận văn công tác đấu giá QSDĐ địa bàn thành phố Việt Trì giai đoạn 2011 - 2013, văn láp luật quy định nhà nước công tác đấu giá QSDĐ thống đồng bộ, quy trình bước tiến hành đấu giá quy định chặt chẽ rõ ràng, việc tổ chức đấu giá minh bạch trình tự thủ tục quy định Tuy nhiên để góp 10 Trong thị trường hàng hoá thông thường khác, hàng hoá nguồn lực sản xuất phải tự lưu thông tới nơi thu khoản lời lớn hay có giá cao nhất, người mua phải tự mua đâu có giá thấp Nhưng thị trường đất đai, đất đai có vị trí cố định tái tạo được, nên dù có ảnh hưởng lớn yếu tố khu vực thay đổi hội đầu tư làm giá đất tăng giảm mức, người ta chuyển chúng đến nơi theo ý muốn Nói cách khác thị trường đất đai mang tính độc quyền cao - Thị trường đất đai nhạy cảm tăng trưởng kinh tế: Thị trường đất đai nhạy cảm tăng trưởng kinh tế, dễ bị “nóng” kinh tế có mức tăng trưởng cao dễ bị đóng băng kinh tế suy giảm Mặt khác thị trường đất đai nhạy cảm mặt trị, văn hoá, xã hội Đồng thời yếu tố biến động trị, môi trường xã hội, phong tục, tập quán, ước lệ cộng đồng…đều có tác động đến hành vi mua bán thị trường Việc tổ chức thị trường không tốt yếu tố làm sâu thêm khoảng cách giàu nghèo, phá vỡ nếp văn hoá cộng đồng, thông tin đầy đủ, điều kiện vĩ mô không ổn định thị trường bị chi phối mạnh yếu tố tâm lý, đặc biệt điều kiện nước chưa trải qua kinh tế thị trường trình độ dân trí thấp [24] 1.1.3 Giá đất 1.1.3.1 Khái niệm - Giá đất: Theo quy định khoản 23 Điều Luật đất đai năm 2003 giá đất (giá quyền sử dụng đất) hiểu số tiền tính đơn vị diện tích đất Nhà nước quy định hình thành giao dịch quyền sử dụng đất - Giá đất đấu giá quyền sử dụng đất: Đất đai nhân tố quan trọng tồn quốc gia, vật thể tự nhiên không người tạo làm thay đổi trình sử dụng cải tạo đất, tưới tiêu, lấn biển, xây dựng công trình đất nhờ mà đất trở nên có giá trị Giá trị đất phụ thuộc vào mục đích sử dụng, giá trị nhà dùng để chấp khác với giá trị đấu giá bán thị trường tự do, xác định giá thị trường 84 TÀI LIỆU THAM KHẢO Bộ Tài chính: Quyết định số 22/2003/QĐ-BTC ngày 18/02/2003 Cơ chế tài việc sử dụng quỹ đất tạo vốn xây dựng sở hạ tầng; Bộ tài chính: Thông tư số 114/2004/TT-BTC ngày 26/12/2004 Hướng dẫn thực Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 Chính phủ Phương pháp xác định giá đất khung giá loại đất; Bộ tài chính: Thông tư số 34/2005/TT-BTC ngày 12/5/2005 Hướng dẫn việc xác định giá thời điểm chuyển giao tài sản Nhà nước để bán đấu giá; Bộ Tài chính: Quyết định số 129/2008/QĐ-BTC ngày 31/12/2008 việc ban hành 06 tiêu chuẩn thẩm định giá (đợt 3); Bộ tài chính: Thông tư số 66/2010/TT-BTC ngày 22/4/2010 Hướng dẫn việc xác định giá thị trường giao dịch kinh doanh bên có quan hệ liên kết; Bộ tài chính: Thông tư số 03/2012/TT-BTC ngày 05/01/2012 Hướng dẫn mức thu, chế độ thu, nộp, quản lý sử dụng phí đấu giá, phí tham gia đấu giá lệ phí cấp Chứng hành nghề đấu giá tài sản; Bộ Tư pháp: Thông tư số 03/2005/TT-BTP ngày 04/5/2005 Hướng dẫn số quy định Nghị định số 05/2005/NĐ-CP ngày 18/01/2005 Chính phủ bán đấu giá tài sản; Nguyễn Đình Bồng, Nguyễn Thanh Trà (2005), Giáo trình Thị trường Bất động sản, NXB Nông nghiệp, Hà Nội; 10 11 12 Nguyễn Đình Bồng, Phan Thị Thanh Huyền (2005), “Nghiên cứu đổi hệ thống quản lý đất đai để hình thành phát triển thị trường BĐS Việt Nam”, Đề tài nghiên cứu khoa học cấp Nhà nước, Hà Nội; Các nguồn số liệu, thống kê thành phố Việt Trì Trung tâm phát triển quỹ đất tỉnh Phú Thọ liên quan đến luận văn; Chính phủ: Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 Phương pháp xác định giá đất khung giá loại đất; Chính phủ: Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 Thi hành Luật đất đai; 13 Chính phủ: Nghị định số 198/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 Thu tiền sử 14 dụng đất; Chính phủ: Nghị định số 05/2005/NĐ-CP ngày 18/01/2005 Bán đấu giá tài sản; 85 15 Chính phủ: Nghị định số 123/2007/NĐ-CP ngày 27/7/2007 Sửa đổi, bổ sung số điều Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16 tháng 11 năm 2004 phương pháp xác định giá đất khung giá loại đất; 16 Chính phủ: Nghị định số 52/2009NĐ-CP ngày 03/6/2009 Chính phủ quy định chi tiết hướng dẫn thi hành số điều Luật Quản lý, sử dụng tài sản nhà nước; Chính phủ: Nghị định số 17/2010/NĐ-CP ngày 04/3/2010 Chính phủ Bán đấu giá tài sản; 17 18 19 Cục Quản lý nhà- Bộ Xây dựng (2004), Một số vấn đề lý luận khái niệm thị trường BĐS, Hà Nội Nghị số 10/1012/NQ-HĐND ngày 25/7/2012 Hội đồng nhân dân tỉnh Phú Thọ quy định mức thu, tỷ lệ điều tiết phí đấu giá tài sản, phí tham gia đấu giá tài sản; mức thu phí tham gia đấu giá quyền sử dụng đất địa bàn tỉnh Phú Thọ 20 21 22 Quốc hội: Luật Đất đai 2003 ngày 26/11/2003; Quốc hội: Luật kinh doanh BĐS ngày 29/6/2006; Quy hoạch tổng thể mặt phân lô khu đất đấu giá; 23 Quyết định số 13/2012/QĐ-UBND ngày 08/5/2012 UBND tỉnh Phú Thọ ban hành Quy chế đấu giá QSD đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất cho thuê đất địa bàn tỉnh Phú Thọ 24 Hồ Thị Lam Trà, Nguyễn Văn Quân (2006), Giáo trình định giá đất, NXB Nông nghiệp, Hà Nội; Thủ tướng Chính phủ: Quyết định số 216/QĐ-TTg ngày 31/8/2005 việc ban hành Quy chế đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất cho thuê đất; 25 Website: 26 27 http://www.monre.gov.vn, Website Bộ Tài nguyên Môi trường http://www.moc.gov.vn, Website Bộ Xây dựng 28 29 30 31 http://www.vnrea.vn, Website Hiệp Hội BĐS Việt Nam http://batdongsan.com.vn/ http://bdsthegioi.batdongsan.com.vn/ Website tỉnh Phú Thọ, thành phố Hà Nội, thành phố Đà Nẵng, Thành phố Hồ Chí Minh, trang liên quan đến đấu giá quyền sử dụng đất địa bàn tỉnh Phú Thọ; PHỤ LỤC MẪU SỐ 01 Phụ lục Mẫu phiếu điều tra Phiếu số: Tỉnh Phú Thọ Thành phố Việt Trì Xã (phường, thị trấn): PHIẾU ĐIỀU TRA NGƯỜI DÂN THAM GIA ĐẤU GIÁ VÀ THỬA ĐẤT TRÚNG ĐẤU GIÁ NHƯNG CHƯA CÓ GIAO DỊCH (Áp dụng đất chưa có chuyển nhượng sau trúng đấu giá) Tên người sử dụng đất: ………… … … - Địa : - Thời điểm đấu giá: ………………………………………………………………… - Thuộc dự án: ………………………………………………………………… - Giá đất theo bảng giá quy định: ……………….đồng/m²; giá sàn …………đồng/m²; giá đấu trúng …………… đồng/m² Các thông tin đất - Thửa đất số: … ; thuộc tờ đồ số: ; diện tích: m2; - Thuộc dự án: …………………………………………………………… - Địa đất: - Kích thước mặt tiền: … m; hình thể đất: hình chữ nhật , hình vuông chữ L , hình thang xuôi , hình thang ngược , hình bình hành , hình đa giác , hình ; kích thước chiều sâu đất: m - Mục đích sử dụng theo quy hoạch: - Những hạn chế quyền sử dụng đất: Đang cho thuê góp vốn , tranh chấp , chờ giao dịch , chấp , Chưa giao đất Các thông tin tài sản gắn liền với đất - Nhà ở: Loại nhà: .; cấp nhà: … ; năm xây dựng: ……… - Diện tích xây dựng: ……m²; số tầng:… ; diện tích sàn sử dụng: … m²; giấy phép xây dựng: có , - Tài sản khác: Ý kiến chủ sử dụng đất: - Ông (bà) có biết thông tin đấu giá đất trước phiên đấu giá diễn hay không: có , không - Theo ông (bà) phiên đấu giá có công khai, minh bạch không: có - Theo ông (bà) phiên đấu giá có quy trình không: có - Ông (bà) có hài lòng kết trúng giá: hài lòng , không , không , không hài lòng - Ông (bà) có quan có thẩm quyền cấp GCNQSDĐ kịp thời sau trúng giá hay không: có , không - Ông (bà) có ý định chuyển nhượng đất hay không: có , không Ngày tháng năm 2014 Cán điều tra Người sử dụng đất (Ký ghi rõ họ tên) (Ký ghi rõ họ tên) 11 bất động sản không khoa học mà nghệ thuật, phụ thuộc vào nhiều yếu tố ngoại lai tính chất thân đất đai bất động sản Giá đất đai phản ánh tác dụng đất đai hoạt động kinh tế, thu lợi trình mua bán, có nghĩa tư hóa địa tô Nói cách khác, giá đất đai cao hay thấp thể thu lợi nhuận nhiều hay khoảng thời gian định Quyền lợi đất đai đến đâu có khả thu lợi đến từ đất có giá tương ứng, giá quyền sở hữu, giá quyền sử dụng, giá quyền chuyển nhượng, cho thuê, giá quyền chấp Hầu hết nước có kinh tế tăng trưởng mạnh, giá đất hiểu thể mặt giá trị quyền sở hữu đất đai Xét phương diện tổng quát, giá đất giá bán quyền sở hữu đất, mệnh giá quyền sở hữu đất không gian thời gian xác định Ở nước ta, đất đai thuộc sở hữu toàn dân, Nhà nước thống quản lý, giá đất đai giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất, giá trị hành địa tô nhiều năm chi trả lần Giá đất đai nước ta không giống quốc gia khác, thông thường có chế độ tư hữu đất đai thể hại mặt sau: Thứ nhất, giá phải trả để có quyền sử dụng đất nhiều năm, mà giá quyền sở hữu đất; Thứ hai, thời gian sử dụng đất tương đối dài, thời gian sử dụng người sử dụng đất có quyền tặng cho, chuyển nhượng, chuyển đổi, cho thuê, thừa kế, chấp, góp vốn giá trị quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật hành [26] Theo khoản 23 Điều Luật Đất đai năm 2003, “Giá trị quyền sử dụng đất (giá đất) giá trị tiền quyền sử dụng đất diện tích đất xác định thời hạn sử dụng đất xác định” [18] Quá trình định giá đất bao gồm: xác định mục tiêu, lên kế hoạch định giá, thu thập tài liệu, vận dụng phân tích tài liệu, chuẩn bị hoàn chỉnh báo cáo 1.1.3.2 Nguồn hình thành giá đất Theo quy định Điều 55 Luật Đất Đai 2003: “ Giá đất hình thành trường hợp sau đây: (1) Do Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy định giá theo quy định khoản khoản Điều 56 Luật này; Tỉnh Phú Thọ MẪU SỐ 03 Thành phố Việt Trì Phiếu số: Xã (phường, thị trấn): PHIẾU ĐIỀU TRA NGƯỜI DÂN THAM GIA ĐẤU GIÁ NHƯNG KHÔNG TRÚNG GIÁ (Áp dụng người tham gia đấu giá không trúng giá) Tên người tham gia đấu giá .… … - Địa : - Thời điểm đấu giá: …………………………………………………… …… - Dự án đấu giá: Ý kiến người tham gia đấu giá: - Ông (bà) có biết thông tin đấu giá đất trước phiên đấu giá diễn hay không: có , không - Theo ông (bà) phiên đấu giá có công khai, minh bạch không: có , không - Theo ông (bà) phiên đấu giá có quy trình không: có , không - Ông (bà) có hài lòng với kết đấu giá không: có , không - Theo Ông (bà) thời gian tới nhà nước cần thiết điều chỉnh giá không: có , không - Thời gian tới, ông (bà) có tiếp tục tham gia đấu giá không: , không có Ngày tháng năm 2014 Cán điều tra Người điều tra (Ký ghi rõ họ tên) (Ký ghi rõ họ tên) Phụ lục Bản đồ hành thành phố Việt Trì Phụ lục Bản vẽ chia lô đấu giá quyền sử dụng đất - Dự án 01 Phụ lục Bản vẽ chia lô đấu giá quyền sử dụng đất – Dự án 02 Phụ lục Bản vẽ chia lô đấu giá quyền sử dụng đất - Dự án 03 Phụ lục Bản vẽ chia lô đấu giá quyền sử dụng đất - Dự án 04 Phụ lục Mặt trạng khu đất tổ chức đấu giá - Dự án 03 Phụ lục Mặt trạng khu đất tổ chức đấu giá - Dự án 04