Đang tải... (xem toàn văn)
I. Một số khái niệm cơ bản : 1. Bất động sản (BĐS) : theo điều 181 bộ luật dân sự nước ta quy định : BĐS là các tài sản không thể di dời được bao gồm : a. Đất đai (là đất không thể di dời hoặc di dời không đáng kể ; là đất đã xác định được chủ quyền, là đất được đo lường bằng giá trị) b. Các công trình xây dựng gắn liền với đất đai và các tài sản gắn với các công trình đó như nhà cửa, các công trình giao thông, nhà xưởng, cảng, đường, c. Các tài sản khác gắn liền với đất đai như vườn cây lâu năm, công trình nuôi thủy sản, cánh đồng muối, khu vui chơi giải trí... d. Các tài sản khác theo quy định của pháp luật 2. Thi trường BĐS : là nơi diễn ra các hoạt động mua và bán, là tổng thể các quan hệ giao dịch, trao đổi về BĐS tại 1 địa bàn nhất định trong 1 thời gian nhất định. THị trường bất động sản hoàn chỉnh phải bao gồm các hoạt động giao dịch như thuê, mua, cho thuê lại, thế chấp, chuyển quyền sử dụng...
THỰC TRẠNG PHÁT TRIỂN CỦA THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM HIỆN NAY I Một số khái niệm : Bất động sản (BĐS) : theo điều 181 luật dân nước ta quy định : BĐS tài sản di dời bao gồm : a Đất đai (là đất di dời di dời không đáng kể ; đất xác định chủ quyền, đất đo lường giá trị) b Các công trình xây dựng gắn liền với đất đai tài sản gắn với công trình nhà cửa, công trình giao thông, nhà xưởng, cảng, đường, c Các tài sản khác gắn liền với đất đai vườn lâu năm, công trình nuôi thủy sản, cánh đồng muối, khu vui chơi giải trí d Các tài sản khác theo quy định pháp luật Thi trường BĐS : nơi diễn hoạt động mua bán, tổng thể quan hệ giao dịch, trao đổi BĐS địa bàn định thời gian định THị trường bất động sản hoàn chỉnh phải bao gồm hoạt động giao dịch thuê, mua, cho thuê lại, chấp, chuyển quyền sử dụng II Phân loại đặc điểm thị trường BĐS : Phân loại : chủ yếu có cách sau : a Căn vào loại hình giao dịch có :Thị trường mua bán BĐS, Thị trường BĐS cho thuê, Thị trường BĐS dùng làm tài sản chấp, Thị trường BĐS dùng làm vốn góp liên doanh, Thị trường BĐS dùng làm bảo hiểm b Căn vào loại hàng hóa BĐS có : Thị trường BĐS nhà , Thị trường đất đai, Thị trường BĐS văn phòng, Thị trường BĐS thương mại, Thị trường BĐS công nghiệp, Thị trường BĐS đặc biệt (thị trường xưởng đóng tàu, trạm xăng Đặc điểm Thị trường BĐS : a Tính cách biệt hàng hóa địa điểm giao dịch : đặc điểm tất yếu, BĐS hàng hóa di dời, hoạt động giao dịch diễn nơi không gian, thời gian cho phép b Thị trường BĐS thực chất thị trường giao dịch quyền lợi ích chưa đựng BĐS Bởi BĐS hàng hóa có giá trị sử dụng lâu dài, người sử dụng mong muốn hưởng quyền lợi BĐS mang lại Do vậy, định giá BĐS cần dựa quyền lợi ích mà BĐS mang lại c Thị trường BĐS mang tính vùng khu vực sâu sắc Điều thật dễ hiểu BĐS cố định vùng, khu vực Vì vậy, nghiên cứu hay giao dịch BĐS cần đặt chúng vùng, khu vực cụ thể Ví dụ : lấy giá đất đắt đỏ Hà Nội áp dụng cho giá đất vùng quê xa xôi d Thị trường BĐS thi trường không hoàn hảo Sở dĩ nói thị trường hoàn hảo bao gồm yếu tố : có nhiều người bán mua, sản phẩm đồng nhất, việc tham gia hay rút khỏi thị trường rào cản, người bán người mua có thông tin hoàn hảo Ở Thị trường BĐS, ta thấy : - có điều kiện tham gia Thị trường BĐS nên có nhiều người mua bán - Thứ 2, BĐS tai sản riêng biệt (do vị trí, diện tích khác nhau) nên hàng hóa đồng - Thứ 3, để gia nhập Thị trường BĐS phải có vốn lớn (6 tỉ VNĐ), phải có am hiểu BĐS Việc rút lui phải có tính toán có thời gian Đây rào cản lớn, ngược với biểu thị trường hoàn hảo - Thứ 4, thông tin BĐS không xác cao thông tin sản phẩm khác (thường không rõ ràng kết cấu công trình, chất lượng công trình, vẻ đẹp kiến trúc ) Đối chiếu yếu tố, khẳng định Thị trường BĐS thị trường không hoàn hảo e Cùng BĐS phản ứng chậm biến động cầu giá BĐS Sở dĩ có điều thời gian tạo dựng BĐS lâu dài, qua nhiều khâu tìm hiểu thông tin đất đai, làm thủ tục chuyển nhượng, xin cấp phép xây dựng, thi công, bàn giao nên dù cầu có lớn cung khó đáp ứng thời gian ngắn Ví dụ việc bạn mua lô đất xây nhà, bạn phải trải qua khâu kể trên, thời gian để cung sản phẩm cho bạn lâu f Thị trường BĐS khó xâm nhập Bởi lẽ BĐS có giá trị lớn, việc mua bán chuyện đơn giản, nói, thong tin BĐS không hoàn hảo, khó đánh giá g Thị trường BĐS chịu chi phối pháp luật Đây điều dĩ nhiên, BĐS tài sản to lớn quốc gia, quản lý, chi phối nhà nước, trực tiếp thông qua pháp luật làm cho Thị trường BĐS ổn định an toàn h Thị trường BĐS có mối liên hệ mật thiết với thị trưởng vốn Điều dễ hiểu BĐS thường có giá trị lớn, nên cần có nguồn vốn lớn để đầu tư tham gia giao dịch nguồn vốn ổn định sở để Thị trường BĐS phát triển ổn định Khi Thị trường BĐS khủng hoảng dẫn đến ứ đọng vốn, khoản nợ khó đòi ngân hàng tăng dẫn đến khủng hoảng tài (VN ví dụ) Vai trò Thị trường BĐS: a Thị trường BĐS thị trường quan trọng kinh tế thị trường thị trường liên quan trực tiếp tới lượng tài sản cực lớn quy mô, tính chất giá trị mặt kinh tế quốc dân: BĐS tài sản lớn quốc gia Tỷ trọng BĐS tổng số cải xã hội thường chiếm 40% lượng cải vật chất nước Các hoạt động liên quan đến BĐS chiếm tới 30% tổng hoạt động kinh tế Theo đánh giá chuyên gia, tổng giá trị vốn chưa khai thác ẩn chứa BĐS nước thuộc giới thứ lớn lên tới hàng nghìn tỷ USD BĐS tài sản lớn hộ gia đình Trong điều kiện kinh tế thị trường BĐS chức nơi ở, nơi tổ chức hoạt động kinh tế gia đình, nguồn vốn để phát triển thông qua hoạt động chấp b Thị trường BĐS phát triển nguồn vốn lớn chỗ huy động: Nếu quốc gia có giải pháp hữu hiệu bảo đảm cho BĐS có đủ điều kiện trở thành hàng hoá định giá khoa học, thống tạo cho kinh tế quốc gia tiềm đáng kể vốn để từ phát triển kinh tế-xã hội đạt mục tiêu đề Theo thống không thức cho thấy, nước phát triển lượng tiền ngân hàng cho vay qua chấp BĐS chiếm 80% tổng lượng vốn cho vay Vì vậy, phát triển đầu tư, kinh doanh BĐS đóng vai trò quan trọng việc chuyển tài sản thành nguồn tài dồi phục vụ cho yêu cầu phát triển kinh tế-xã hội đặc biệt đầu tư phát triển sở hạ tầng kinh tế c Phát triển quản lý tốt thị trường BĐS, đặc biệt thị trường quyền sử dụng đất điều kiện quan trọng để sử dụng có hiệu tài sản quý giá thuộc sở hữu toàn dân mà Nhà nước đại diện chủ sở hữu: Kinh nghiệm nước cho thấy để đạt tiêu chuẩn nước công nghiệp hoá tỷ lệ đô thị hoá thường chiếm từ 60-80% Như vậy, vấn đề phát triển thị trường BĐS để đáp ứng yêu cầu đô thị hoá nước ta vấn đề lớn có tầm quan trọng đặc biệt nước ta chuyển sang chế thị trường điều kiện thiết chế quản lý Nhà nước công tác quy hoạch chưa thực thi có chất lượng hiệu việc phát triển quản lý thị trường BĐS đô thị phải đôi với tăng cường công tác quy hoạch để khắc phục tốn vướng mắc tương lai d Phát triển quản lý tốt thị trường BĐS góp phần kích thích sản xuất phát triển, tăng nguồn thu cho Ngân sách: Thị trường BĐS có quan hệ trực tiếp với thị trường thị trường tài tín dụng, thị trường xây dựng, thị trường vật liệu xây dựng, thị trường lao động Theo phân tích đánh giá chuyên gia kinh tế, nước phát triển đầu tư vào lĩnh vực BĐS tăng lên USD có khả thúc đẩy ngành có liên quan phát triển từ 1,5 – USD Phát triển điều hành tốt thị trường BĐS có tác dụng thúc đẩy tăng trưởng kinh tế thông qua biện pháp kích thích vào đất đai, tạo lập công trình, nhà xưởng, vật kiến trúc để từ tạo nên chuyển dịch đáng kể quan trọng cấu ngành, vùng lãnh thổ phạm vi nước Theo thống kê Tổng cục thuế khoản thu ngân sách có liên quan đến nhà, đất giai đoạn từ năm 1996 đến năm 2000 bình quân 4.645 tỷ đồng/năm tỷ lệ chiếm gần 30% giao dịch, 70% chưa kiểm soát thực tế giao dịch không thực nghĩa vụ thuế với Nhà nước Nếu thúc đẩy chế, sách pháp luật để giao dịch BĐS thức (có đăng ký thực nghĩa vụ thuế) đổi chế giao dịch theo giá thị trường hàng năm thị trường BĐS đóng góp cho kinh tế 20.000 tỷ đồng năm e Phát triển quản lý có hiệu thị trường BĐS đáp ứng nhu cầu xúc ngày gia tăng nhà cho nhân dân từ đô thị-nông thôn: Thị trường nhà phận quan trọng chiếm tỷ trọng lớn thị trường BĐS Thị trường nhà thị trường sôi động thị trường BĐS, “sốt” nhà đất hầu hết “sốt” nhà lan toả sang thị trường BĐS khác ảnh hưởng trực tiếp đến đời sống nhân dân Vì vậy, phát triển quản lý có hiệu thị trường BĐS nhà ở, bình ổn thị trường nhà ở, bảo đảm cho giá nhà phù hợp với thu nhập người dân vai trò quan trọng quản lý nhà nước thị trường BĐS nhà