Đang tải... (xem toàn văn)
MỤC LỤC LỜI MỞ ĐẦU 1 CHƯƠNG I: GIỚI THIỆU VĂN PHÒNG CÔNG CHỨNG HỒ GƯƠM 3 1. Giới thiệu chungvề văn phòng công chứng Hồ Gươm 3 2. Giới thiệu chung về hoạt động công chứng 3 2.1. Khái niệm và vai trò của công chứng 3 2.1.1.Khái niệm 3 2.1.2. Vai trò của công chứng 4 3. Văn phòng công chứng và phòng công chứng 4 3.1. Văn phòng công chứng 4 3.2. Phòng công chứng 4 CHƯƠNG II: TRÌNH TỰ THỦ TỤC CÔNG CHỨNG HỢP ĐỒNG GIAO DỊCH Ở VĂN PHÒNG CÔNG CHỨNG HỒ GƯƠM 5 1. Thủ tục công chứng hợp đồng chuyển nhượng, mua bán, tặng cho và cho thuê nhà đất. 5 1.1. Thủ tục công chứng hợp đồng giao dịch 5 1.1.1. Thủ tục công chứng chuyển nhượng đất 5 1.1.1.1. Hồ sơ chuyển nhượng đất 5 1.1.1.2.Trình tự, thủ tục công chứng 6 1.1.2. Thủ tục công chứng tặng cho đất 6 1.1.2.1. Hồ sơ tặng cho 6 1.1.2.2. Trình tự giải quyết thủ tục 7 1.1.3. Thủ tục công chứng cho thuê nhà đất 8 1.1.3.1. Hồ sơ cho thuê nhà đất 8 1.1.3.2. Trình tự, thủ tục công chứng 9 1.1.4. Thủ tục công chứng mua bán nhà đất 10 1.1.4.1. Hồ sơ mua bán nhà đất 10 1.1.4.2.Trình tự thủ tục công chứng 11 2. Phí công chứng 11 CHƯƠNG III: THỰC TIỄN TẠI VĂN PHÒNG CÔNG CHỨNG 16 HỒ GƯƠM HIỆN NAY 16 1.Thực trạng hợp đồng công chứng về mua bán, chuyển nhượng, tặng cho và cho thuê nhà đất ở văn phòng công chứng Hồ Gươm hiện nay 16 2. Bất cập, hạn chế 22 3. Nguyên nhân 23 4. Giải pháp 33 5. Kiến nghị 35 KẾT LUẬN 39 TÀI LIỆU THAM KHẢO 40 PHỤ LỤC 41
MỤC LỤC MỤC LỤC LỜI MỞ ĐẦU CHƯƠNG I: GIỚI THIỆU VĂN PHÒNG CÔNG CHỨNG HỒ GƯƠM Giới thiệu chungvề văn phịng cơng chứng Hồ Gươm Giới thiệu chung hoạt động công chứng 2.1 Khái niệm vai trị cơng chứng 2.1.1.Khái niệm 2.1.2 Vai trị cơng chứng Văn phịng cơng chứng phịng cơng chứng 3.1 Văn phịng công chứng 3.2 Phịng cơng chứng CHƯƠNG II: TRÌNH TỰ THỦ TỤC CƠNG CHỨNG HỢP ĐỒNG GIAO DỊCH Ở VĂN PHỊNG CƠNG CHỨNG HỒ GƯƠM Thủ tục công chứng hợp đồng chuyển nhượng, mua bán, tặng cho cho thuê nhà đất 1.1 Thủ tục công chứng hợp đồng giao dịch 1.1.1 Thủ tục công chứng chuyển nhượng đất 1.1.1.1 Hồ sơ chuyển nhượng đất .5 1.1.1.2.Trình tự, thủ tục công chứng 1.1.2 Thủ tục công chứng tặng cho đất 1.1.2.1 Hồ sơ tặng cho 1.1.2.2 Trình tự giải thủ tục 1.1.3 Thủ tục công chứng cho thuê nhà đất .8 1.1.3.1 Hồ sơ cho thuê nhà đất 1.1.3.2 Trình tự, thủ tục cơng chứng 1.1.4 Thủ tục công chứng mua bán nhà đất 10 1.1.4.1 Hồ sơ mua bán nhà đất .10 1.1.4.2.Trình tự thủ tục cơng chứng 11 Phí cơng chứng 11 CHƯƠNG III: THỰC TIỄN TẠI VĂN PHỊNG CƠNG CHỨNG 16 HỒ GƯƠM HIỆN NAY 16 1.Thực trạng hợp đồng công chứng mua bán, chuyển nhượng, tặng cho cho th nhà đất văn phịng cơng chứng Hồ Gươm .16 Bất cập, hạn chế 22 Nguyên nhân .23 Giải pháp .33 Kiến nghị .35 KẾT LUẬN 38 TÀI LIỆU THAM KHẢO .39 PHỤ LỤC 40 LỜI MỞ ĐẦU Thị trường bất động sản lĩnh vực khơng có ý nghĩa đặc biệt kinh tế quốc dân mà cịn có vai trị to lớn mặt an sinh xã hội Khơng thế, phát triển hay suy giảm thị trường bất động sản ảnh hưởng mạnh mẽ mang tính tích cực hay tiêu cực thị trường khác kinh tế thị trường tiền tệ, thị trường chứng khốn Chính vậy, quản lý, điều tiết thị trường bất động sản mục tiêu mà phủ quốc gia phải quan tâm đến Việt Nam trường hợp ngoại lệ Trong nhiều năm qua, quan Nhà nước có thẩm quyền không ngừng ban hành hệ thống văn pháp luật sách với nỗ lực làm "minh bạch hoá" thị trường bất động sản nhằm đảm bảo quyền lợi ích hợp pháp doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, cá nhân, tổ chức có nhu cầu nhà ở, văn phịng lợi ích Nhà nước, lợi ích cơng cộng Mặc dù có thành tựu bước đầu đáng khích lệ công tác quản lý, điều tiết thị trường bất động sản phải tiếp tục củng cố, tăng cường thời gian tới Để thực mục tiêu trên, bên cạnh việc xây dựng thêm thiết chế quản lý mang tính đặc thù (ví dụ sàn giao dịch bất động sản), cần nâng cao hiệu hoạt động hệ thống quan tham gia quản lý thị trường bất động sản có sẵn.Với tư cách hoạt động bổ trợ tư pháp, thiết chế công chứng xuất tham gia vào nhiều giao dịch có đối tượng bất động sản kể từ sau Thông tư số 574/QLTPK ngày 10/10/1987 Bộ Tư pháp hướng dẫn cơng tác cơng chứng nhà nước có hiệu lực Sau hai mươi năm hình thành phát triển, thiết chế cơng chứng ngày hồn thiện, bước khẳng định công cụ hữu hiệu để Nhà nước kiểm tra, giám sát nâng cao hiệu quản lý thị trường bất động sản Hàng loạt văn quy phạm pháp luật thức ghi nhận vai trị công chứng việc chứng nhận giao dịch mua bán, chuyển nhượng, trao đổi… bất động sản Bộ luật Dân năm 2005 , Điều 450 quy định "Hình thức hợp đồng mua bán nhà ở"; Điều 459 quy định "Bán đấu giá bất động sản"; Điều 467 quy định "Tặng cho bất động sản"; Điều 492 quy định "Hình thức hợp đồng thuê nhà ở" ; Điều 127, Luật Đất đai năm 20032 quy định "Trình tự, thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất"; Điều 128, Luật Đất đai quy định "Trình tự, thủ tục đăng ký cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất"; Điều 129, Luật Đất đai quy định "Trình tự, thủ tục đăng ký thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất"; Điều 130, Luật Đất đai quy định "Trình tự, thủ tục đăng ký, xố đăng ký chấp, bảo lãnh quyền sử dụng đất xử lý quyền sử dụng đất chấp, bảo lãnh để thu hồi nợ"; Điều 131, Luật Đất đai quy định "Trình tự, thủ tục đăng ký, xố đăng ký góp vốn quyền sử dụng đất xử lý quyền sử dụng đất chấm dứt việc góp vốn"; Điều 93, Luật Nhà năm 2005 quy định "Trình tự, thủ tục giao dịch nhà ở" bao gồm hình thức mua bán, thuê, thuê mua, tặng cho, đổi, chấp, cho mượn, cho nhờ, uỷ quyền quản lý nhà ở; Hoặc Khoản 2, Điều 73, Luật Kinh doanh Bất động sản năm 2006 khẳng định "Hợp đồng thuê mua nhà, cơng trình xây dựng phải cơng chứng" Chính điều em chọn đề tài: “Cơng chứng chuyển nhượng, tặng cho, cho thuê nhà đất”cho báo cáo thực tập CHƯƠNG I: GIỚI THIỆU VĂN PHỊNG CƠNG CHỨNG HỒ GƯƠM Giới thiệu chungvề văn phịng cơng chứng Hồ Gươm Văn phịng cơng chứng Hồ Gươm nằm số 48 Tràng Thi, Hoàn Kiếm, Hà Nội (Tel: (84-4) 6288 6788/ 688 6789 | Fax: (84-4) 3938113 Hotline: 0902 082 699 Email: info@congchunghoguom.vn Website: www.congchunghoguom.vn ) - Được thành lập từ năm 2008, Văn phịng cơng chứng Hồ Gươm số văn phịng cơng chứng thành lập Việt Nam kể từ có luật cơng chứng, hoạt động theo mơ hình VPCC hợp danh có nhiều cơng chứng viên Văn phịng cơng chứng Hồ Gươm khơng ngừng lớn mạnh để trở thành VPCC uy tín Việt Nam - Với đội ngũ cán bộ, nhân viên có kiến thức pháp luật chuyên sâu, tuyển chọn đào tạo (gồm công chứng viên 10 nhân viên có trình độ chun mơn sâu ) - Thế mạnh văn phịng công chứng Hồ Gươm cung cấp dịch vụ công chứng cách chuyên nghiệp dựa am hiểu sâu sắc hệ thống pháp luật vận dụng linh hoạt vào thực tiễn Ngoài ra, VPCC Hồ Gươm cung cấp cho khách hàng dịch vụ hỗ trợ như: Thẩm định thực trạng pháp lý bất động sản, tư vấn pháp luật miễn phí, cơng chứng ngồi trụ sở, giờ, trả hồ sơ tận nơi…nhằm cung cấp dịch vụ cách an tồn, nhanh chóng, thuận tiện đảm bảo tối ưu quyền lợi khách hàng sử dụng dịch vụ VPCC Hồ Gươm với mức chi phí hợp lý - Nỗ lực, động sáng tạo với phương châm phục vụ khách hàng “ Nhanh chóng – xác – linh hoạt” Giới thiệu chung hoạt động công chứng 2.1 Khái niệm vai trị cơng chứng 2.1.1.Khái niệm Cơng chứng hiểu việc công chứng viên chứng nhận tính xác thực hợp pháp hợp đồng giao dịch theo quy định pháp luật phải công chứng người yêu cầu công chứng tự nguyện u cầu 2.1.2 Vai trị cơng chứng - Chứng nhận tính xác thực hợp pháp hợp đồng giao dịch Cơng chứng có vai trị tích cực việc phòng ngừa tranh chấp hợp đồng giao dịch xảy - Văn cơng chứng có ý nghĩa chứng trước tòa - Văn công chứng pháp lý hợp pháp để xác lập quyền sở hữu cho bên có quyền liên quan ( ví dụ văn cơng chứng hợp đồng mua bán nhà, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất để quan đăng ký nhà đất cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sở hữu nhà ở,… - Cơng chứng có vai trị tư vấn: cơng chứng viên tư vấn cho người yêu cầu công chứng thủ tục pháp lý u cầu cơng chứng - Hoạt động cơng chứnhg cịn đem lại nguồn thu lớn cho ngân sách nhà nước Văn phịng cơng chứng phịng cơng chứng 3.1 Văn phịng cơng chứng Văn phịng cơng chứng cơng chứng viên thành lập Văn phịng cơng chứng công chứng viên thành lập tổ chức hoạt động theo loại hình doanh nghiệp tư nhân Văn phịng công chứng hai công chứng viên trở lên thành lập tổ chức hoat động theo loại hình công ty hợp danh Người đại diện theo pháp luật văn phịng cơng chứng Trưởng văn phịng Trưởng văn phịng cơng chứng phải cơng chứng viên Văn phịng cơng chứng có trụ sở, dấu tài khoản riêng, hoạt động theo nguyên tắc tự chủ tài nguồn thu từ kinh phí đóng góp cơng chứng viên, phí cơng chứng, thù lao cơng chứng khoản thu nhập hợp pháp khác 3.2 Phịng cơng chứng Phịng cơng chứng ủy ban nhân dân cấp tỉnh định thành lập Phịng cơng chứng đơn vị nghiệp thuộc sở tư pháp, có dấu, trụ sở tài khoản riêng Người đại diện cho phịng cơng chứng trưởng phịng Trưởng phịng công chứng phải công chứng viên chủ tịch ủy ban nhân dân tỉnh bổ nhiệm, miễn nhiệm, cách chức CHƯƠNG II: TRÌNH TỰ THỦ TỤC CƠNG CHỨNG HỢP ĐỒNG GIAO DỊCH Ở VĂN PHỊNG CƠNG CHỨNG HỒ GƯƠM Thủ tục công chứng hợp đồng chuyển nhượng, mua bán, tặng cho cho thuê nhà đất 1.1 Thủ tục công chứng hợp đồng giao dịch 1.1.1 Thủ tục công chứng chuyển nhượng đất 1.1.1.1 Hồ sơ chuyển nhượng đất * Hồ sơ bên bán gồm: - Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà quyền sử dụng đất - Trường hợp bán phần nhà đất cần có thêm giấy tờ sau: - Cơng văn Văn phòng Đăng ký Đất Nhà Phịng Tài ngun, Mơi trường - Hồ sơ kỹ thuật đất, hồ sơ trạng nhà - Chứng minh nhân dân hộ chiếu bên bán (cả vợ chồng) - Sổ Hộ bên bán (cả vợ chồng) - Giấy tờ chứng minh quan hệ hôn nhân bên bán Chú ý: Trong trường hợp bên bán gồm người cần có giấy tờ sau : - Giấy xác nhận tình trạng nhân (nếu từ trước tới sống độc thân) - Bản án ly + Giấy xác nhận tình trạng nhân (nếu ly hôn) - Giấy chứng tử vợ chồng + Giấy xác nhận tình trạng nhân (nếu vợ chồng chết trước có tài sản) - Giấy tờ chứng minh tài sản riêng tặng cho riêng, thừa kế riêng có thoả thuận hay án phân chia tài sản (Hợp đồng tặng cho, văn khai nhận thừa kế, thoả thuận phân chia, án phân chia tài sản) - Hợp đồng uỷ quyền bán (Nếu có) * Hồ sơ bên mua gồm: - Chứng minh nhân dân hộ chiếu bên mua ( vợ chồng bên mua hai vợ chồng) - Sổ hộ bên mua (cả vợ chồng) - Giấy tờ chứng minh quan hệ hôn nhân bên mua - Phiếu yêu cầu công chứng + tờ khai - Hợp đồng uỷ quyền mua ( có) 1.1.1.2.Trình tự, thủ tục cơng chứng Bước 1: Người u cầu công chứng tập hợp đủ giấy tờ theo hướng dẫn nộp phòng tiếp nhận hồ sơ Hồ sơ photo nộp trực tiếp, gửi Fax, Email Sau phải có gốc để đối chiếu Bước 2: Bộ phận tiếp nhận hồ sơ kiểm tra hồ sơ nhận điều kiện cơng chứng, thấy đủ điều kiện nhận hồ sơ, thiếu yêu cầu bổ sung từ chối tiếp nhận không đủ điều kiện công chứng theo Luật định Bước 3: Ngay sau nhận đủ hồ sơ, phận nghiệp vụ tiến hành soạn thảo hợp đồng giao dịch Hợp đồng, giao dịch sau soạn thảo chuyển sang phận thẩm định nội dung, thẩm định kỹ thuật để rà soát lại, chuyển cho bên đọc lại Bước 4: Các bên sau đọc lại, khơng có u cầu chỉnh sửa ký/điểm vào trang hợp đồng ( theo hướng dẫn ) Cơng chứng viên ký sau để chuyển sang phận đóng dấu, lưu hồ sơ trả hồ sơ Bước 5: Người yêu cầu công chứng bên nộp lệ phí, thù lao cơng chứng, nhận hợp đồng, giao dịch cơng chứng Phịng trả hồ sơ 1.1.2 Thủ tục công chứng tặng cho đất 1.1.2.1 Hồ sơ tặng cho * Hồ sơ bên tặng cho gồm: - Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà quyền sử dụng đất - Chứng minh nhân dân - Sổ hộ Đối với tặng cho phần nhà đất cần có thêm giấy tờ sau: - Công văn Văn phòng Đăng ký đất đai Phòng Tài nguyên & Môi trường - Hồ sơ kĩ thuật đất, hồ sơ trạng nhà - Chứng minh nhân dân hộ chiếu bên tặng cho (cả vợ chồng) - Sổ Hộ bên tặng cho ( vợ chồng) - Giấy tờ chứng minh quan hệ hôn nhân bên tặng cho Đối với trường hợp bên tặng cho gồm người cần có giấy tờ sau: - Giấy xác nhận tình trạng nhân ( từ trước tới sống độc thân ) - Bản án ly hôn + Giấy xác nhận tình trạng nhân ( ly ) - Giấy chứng tử vợ chồng + Giấy xác nhận tình trạng nhân (nếu vợ chồng chết trước có tài sản) - Giấy tờ chứng minh tài sản riêng tặng cho riêng, thừa kế riêng có thoả thuận hay án phân chia tài sản ( Hợp đồng tặng cho, văn khai nhận thừa kế, thoả thuận phân chia, án phân chia tài sản) - Hợp đồng uỷ quyền tặng cho (Nếu có) - Giấy tờ chứng minh quan hệ bên tặng cho bên nhận tặng cho (nếu có) như: Giấy khai sinh * Hồ sơ bên nhận tặng cho gồm: - Chứng minh nhân dân hộ chiếu - Sổ hộ (Ít người phải có hộ thường trú Hà Nội, bên nhận tặng cho hai vợ chồng) - Giấy tờ chứng minh quan hệ hôn nhân (nếu bên nhận tặng cho hai vợ chồng) - Giấy tờ chứng minh quan hệ với người tặng cho (Giấy khai sinh/sơ yếu lý lịch) có - Phiếu yêu cầu công chứng + tờ khai (Theo mẫu cung cấp VPCC Hồ Gươm) 1.1.2.2 Trình tự giải thủ tục Bước 1: Người yêu cầu công chứng tập hợp đủ giấy tờ theo hướng dẫn nộp phòng tiếp nhận hồ sơ (Bản photo gốc xuất trình sau để đối chiếu); Hồ sơ photo nộp trực tiếp, Gửi Fax, Email Bước 2: Bộ phận tiếp nhận hồ sơ kiểm tra hồ sơ nhận điều kiện công chứng, thấy đủ điều kiện nhận hồ sơ, thiếu yêu cầu bổ sung từ chối tiếp nhận không đủ điều kiện công chứng theo Luật định Bước 3: Ngay sau nhận đủ hồ sơ, phận nghiệp vụ tiến hành soạn thảo hợp đồng giao dịch Hợp đồng, giao dịch sau soạn thảo chuyển sang phận thẩm định nội dung, thẩm định kỹ thuật để rà soát lại, chuyển cho bên đọc lại Bước 4: Các bên sau đọc lại, u cầu chỉnh sửa ký/điểm vào trang hợp đồng (theo hướng dẫn) Công chứng viên ký sau để chuyển sang phận đóng dấu, lưu hồ sơ trả hồ sơ Bước 5: Người yêu cầu công chứng bên nộp lệ phí, thù lao cơng chứng, nhận hợp đồng, giao dịch công chứng Phịng trả hồ sơ 1.1.3 Thủ tục cơng chứng cho thuê nhà đất 1.1.3.1 Hồ sơ cho thuê nhà đất * Hồ sơ bên cho thuê nhà gồm: - Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà quyền sử dụng đất - Chứng minh nhân dân hộ chiếu bên cho thuê nhà/ đất (cả vợ chồng) - Sổ Hộ bên cho thuê nhà/ đất (cả vợ chồng) - Giấy tờ chứng minh quan hệ hôn nhân bên cho thuê nhà/ đất Đối với trường hợp bên cho thuê nhà/ đất gồm người cần có giấy tờ sau: - Giấy xác nhận tình trạng nhân (nếu từ trước tới sống độc thân) - Bản án ly hôn + Giấy xác nhận tình trạng nhân (nếu ly hơn) - Giấy chứng tử vợ chồng + Giấy xác nhận tình trạng nhân (nếu vợ chồng chết trước có tài sản) - Giấy tờ chứng minh tài sản riêng tặng cho riêng, thừa kế riêng có thoả thuận hay án phân chia tài sản (Hợp đồng tặng cho, văn khai nhận thừa kế, thoả thuận phân chia, án phân chia tài sản) Hợp đồng uỷ quyền (Nếu có) cơng chứng tự điều tra thu thập hồ sơ Tiền mua bán chuyển qua tài khoản công chứng để làm tin Sau ký hợp đồng cơng chứng tự làm thủ tục nộp thuế đăng ký sang tên cho khách hàng Sau năm Luật Cơng chứng có hiệu lực, hoạt động Văn phịng cơng chứng bộc lộ nhiều bất cập Trong đáng kể non nghiệp vụ kinh nghiệm không cơng chứng viên dẫn đến tình trạng cơng chứng ẩu, ký xác thực công chứng mà không đọc kỹ văn bản, không thẩm định, xác minh tài sản, nhân thân người ký hợp đồng giao dịch Kết có nhiều cơng chứng bị quan chức trả lại, không chấp thuận gây tranh chấp giao dịch hợp đồng Hệ thống Văn phịng cơng chứng thiếu liên kết thơng qua mạng nội để chia sẻ thơng tin, khơng có sở liệu chung để kiểm soát thực trạng hợp đồng Do vậy, có trường hợp nhà đem bán cho hai người, mang công chứng hợp đồng Văn phòng khác nhau, tài sản đem chấp, bảo lãnh nhiều người, nhiều nơi, người chết công chứng “giao dịch”, cơng chứng cho người có tài sản bán đấu giá thành để thi hành án, công chứng hợp đồng bán đấu giá thành trước tổ chức bán đấu giá tài sản gây hậu pháp lý nghiêm trọng Ngoài ra, chưa kể tới chuyện lệ phí Văn phịng này, nơi quy định kiểu, mạnh thu Thậm chí, gần xảy tượng tranh chấp người góp vốn Cơng chứng viên để mở Văn phịng khiến dư luận xã hội quan tâm Thực trạng bên mua bị bên bán "đánh tháo" gần đến thời điểm ký hợp đồng giao dịch nhà đất tồn từ lâu Nguyên nhân phần người mua chưa nắm quy trình pháp lý, thiếu kinh nghiệm thực tế thị trường, khiến người mua trở thành nạn nhân từ lúc không hay Sơ lược giao dịch mua bán nhà đất thường gồm bước sau: tìm chọn bất động sản phù hợp với nhu cầu khả tài chính; tiến hành đặt cọc (tùy thuộc vào giá trị hợp đồng thỏa thuận bên mà tiền đặt cọc khoảng 100 - 300 triệu đồng, chí lên tới tỷ đồng); tốn nốt phần cịn lại, chi trả khoản phụ phí thực chuyển 29 quyền sở hữu văn phịng cơng chứng tư nhân văn phịng cơng chứng Nhà nước Với người kinh nghiệp, chưa "va vấp" chuyện chuyển nhượng, sang tên nhà đất, Hà Nội, nơi thị trường bất động sản sơi động nước quy trình kéo dài lâu, chí đến năm hai bên mua bán "ưng ý" Một phần nguyên nhân người hiểu sai thuật ngữ pháp lý bất động sản Chuyện gia đình ông Quang, người đau đầu nhiều tháng việc giao dịch nhà đất ví dụ Gom gần tỷ đồng, gồm tiền tích góp để dành vay mượn người thân, ông Quang định "xuống tiền" mua mảnh đất 45m2 quận Bắc Từ Liêm với hi vọng vùng đất "mới lên quận" rẻ nơi khác Sau thống tất vấn đề giá cả, phương án sang tên với chủ nhà, ông tiến hành đặt cọc 50 triệu đồng làm tin Sau đó, hai bên tiến hành làm hợp đồng đặt cọc với làm chứng sàn giao dịch bất động sản địa bàn Đến hẹn, ông cầm 1,5 tỷ đồng đến gặp gia chủ để tiến hành bước ngỡ ngàng bên bán cho biết bán xong mảnh đất từ vài tuần trước Quá xúc trước việc bị "đánh tháo", ông Quang định tố cáo bên bán quan chức năng.Tuy nhiên, sau ơng Quang bên môi giới cho biết hợp đồng đặt cọc hồn tồn bị phá vỡ, ơng bên bán trả lại khoản tiền 50 triệu đặt cọc Hiện nay, khơng người mua nhầm lẫn hai khái niệm hợp đồng đặt cọc hợp đồng mua bán với tham gia công chứng Đặt cọc mua nhà coi khoản đảm bảo cho hai bên tiến hành giao dịch với nhau, thường với vài chục triệu (hoặc nhiều tùy vào giá trị nhà đất hai bên thỏa thuận), coi "giấy tờ viết tay" dù có bên thứ ba làm chứng Nếu hai bên ký kết phận cơng chứng khơng gọi hợp đồng đặt cọc Khi hiểu hợp đồng mua bán, theo bên bán bất động sản chịu trách nhiệm sang tên đổi chủ với giấy tờ nhà đất để làm thủ 30 tục, bên mua giữ lại phần toán chi trả nốt nhận sổ đỏ/sổ hồng Đây điểm dễ gây nhầm lẫn, dẫn đến nhiều người phải long đong theo đuổi bên bán để yêu cầu thực việc chuyển sở hữu sang tên sổ đỏ/sổ hồng Do điều kiện khách quan chủ quan nên việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà gắn liền với đất chưa tiến hành xong nước, nhiều đất người dân sử dụng từ thời cha ông để lại cho cháu sử dụng chục năm chưa cấp giấy tờ quyền sở hữu tài sản quyền sử dụng đất Khi người dân có nhu cầu chuyển nhượng khơng làm thủ tục theo quy định vướng pháp lý chưa đủ giấy tờ đất chứng minh quyền sở hữu tài sản đất Các quy định pháp luật phân biệt loài tài sản khác quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất, đồng thời có quy định khác để điều chỉnh giao dịch loại tài sản Do đó, người dân “lách luật” để hợp thức hóa việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất, ví dụ ký hợp đồng chuyển nhượng tài sản thành đất… Trên thực tế, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà khơng có tài sản đất thường đất nông nghiệp trồng lúa, đất nuôi trồng thủy sản; loại đất khác đất lâm nghiệp, đất vườn, đất thổ cư đất nông nghiệp, lâm nghiệp…; chuyển nhượng thường có nhiều loại tài sản đất ăn trái, công nghiệp…, nhà có nhà kho, móng nhà, tường nhà, giếng nước, nhà vệ sinh Vì thủ tục đất phức tạp nên người dân ghi hợp đồng mua bán tài sản đất thực tế có giao đất khơng thể chứng thực, cơng chứng giao dịch nên người dân chứng thực chữ ký vào hợp đồng thực hợp đồng Vì vậy, quan quản lý nhà nước khơng thể biết giao dịch không điều chỉnh kịp thời thay đổi vào hệ thống sổ sách giấy tờ sổ sách địa chính,…đã tạo hệ thống quản lý tài sản yếu kém, khơng xác thiếu minh bạch, tạo điều kiện phổ biến giao dịch giả tạo, lách quy định pháp luật - Việc quy định không rõ ràng công chứng, chứng thực chữ ký người 31 giao dịch với công chứng, chứng thực hợp đồng đất chuyển nhượng chưa có giấy tờ hợp pháp theo quy định để làm thủ tục chuyển nhượng (ví dụ: đất người dân khai phá từ trước năm 1980 chưa có giấy tờ đất, chuyển nhượng bên viết giấy tay trưởng thôn xác nhận chữ ký, UBND chứng nhận chữ ký Trưởng thôn… chứng thực hợp đồng) Nhưng cần thiết họ chuyển nhượng viết giấy tay giao dịch với nhau, thực hợp đồng giao đất, nhận tiền Nhiều trường hợp không làm thủ tục mà lại tiếp tục chuyển nhượng cho người khác viết giấy tay giao lại giấy tờ nhận chuyển nhượng trước Sau giá đất lên cao, bên chuyển nhượng không đồng ý làm thủ tục sang tên bên nhận chuyển nhượng buộc phải khởi kiện Tòa nêu nhiều lý để u cầu Tịa án hủy hợp đồng (ví dụ khơng có đồng ý vợ…) Có người yêu cầu công nhận hợp đồng thực xong (đã nhận đất xây dựng nhà trả đủ tiền mua), có người khởi kiện yêu cầu Tòa án buộc bên thực việc giao đất (vì trả tiền) u cầu bên bán hồn tất hợp đồng sang tên giấy tờ sở hữu cho Khi giải tranh chấp này, có vi phạm hình thức hợp đồng, nhiều vụ án Tòa án áp dụng Điều 130 BLDS, định buộc bên hoàn tất thủ tục hình thức hợp đồng thời hạn, thời hạn mà khơng thực tun bố hợp đồng vô hiệu Tuy nhiên, thực tiễn cho thấy trường hợp này, khơng có vụ án bên lại thực việc hợp thức hợp đồng theo quy định pháp luật định Tịa án, hợp đồng bị tuyên bố vô hiệu giải hậu theo quy định Điều 137 BLDS Nhiều vụ án khơng bên có u cầu tuyên bố hợp đồng vô hiệu mà tranh chấp lý khác (ví dụ bên bán cho chưa nhận tiền, bán khơng có ý kiến đồng sở hữu…), bên mua chứng minh việc Tòa án lại tuyên bố hợp đồng vô hiệu Theo nhược điểm lớn việc xác định hợp đồng vô hiệu hình thức Trên thực tế gần có nhiều vụ án, có xác định hợp đồng có vi phạm hình thức bên thực xong nhiều án định công nhận 32 hợp đồng để bên mua làm thủ tục sang tên sở hữu quan nhà nước có thẩm quyền Điều hồn tồn có lợi cho người dân bảo đảm nguyên tắc thiện chí, trung thực hợp đồng lại khơng bảo đảm nguyên tắc tuân thủ pháp luật người dân - Việc quản lý hồ sơ đất đai nguồn gốc tạo lập, số liệu giấy tờ đất từ chế độ cũ theo thời điểm từ cải cách ruộng đất Miền Bắc thống nước nhà Miền Nam qua thời kỳ khác sách đất đai có nhiều thay đổi, đất nông nghiệp …nên việc cấp GCNQSD cho nhiều đất gặp nhiều khó khăn kéo dài lâu nên đất chuyển qua nhiều người sử dụng khác nhau, có người chết…Vì vậy, việc xác định quyền sử dụng đất chủ sử dụng đất hợp pháp khó khăn, chí bế tắc có tranh chấp, phải khởi kiện Tịa án để xác định chủ sử dụng đất hợp pháp Giải pháp + Thời điểm có hiệu lực Hợp đồng: Về thời điểm chuyển quyền sử dụng đất bên nhận chuyển nhượng thức có quyền sử dụng đất kể từ ngày cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất Do đó, giao dịch đất đai bên nhận chuyển nhượng giai đoạn hoàn tất thủ tục cơng chứng, chứng thực hợp đồng đất chưa thuộc bên nhận chuyển nhượng Bởi lẽ, hợp đồng có cơng chứng hay chứng thực có giá trị pháp lý Nếu sang tên bên bán (Bên chuyển nhượng) không đưa vào hợp đồng mà lại lập thành văn cam kết riêng? Để cho thuận tiện chuyên nghiệp, soạn thảo hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà vấn đề làm thủ tục hành với quan nhà nước có thẩm quyền bên tham gia giao dịch cần phải thoả thuận rõ hợp đồng Theo lệ thường bên mua tài sản làm thủ tục sang tên, bên khơng thoả thuận khác Tuy nhiên, dù cam kết lập thành văn riêng hay đưa vào hợp đồng bên cam kết phải thực trách nhiệm cam kết 33 + Nâng cao tính trung thực đạo đức nghề nghiệp công chứng viên cán quan hành chính, quan quản lý nhà nước đất đai nhà nước việc chứng thực hợp đồng giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất + Đối với Nhà nước, phải xây dựng quản lý hệ thống thông tin cá nhân đầy đủ tồn diện, sở ngành thuế ngành tài nguyên - môi trường kết nối mạng thơng tin thống phạm vi tồn quốc để quản lý việc sở hữu bất động sản chi tiết cá nhân Từ đó, chống man khai tài sản chuyển nhượng bất động sản để miễn thuế + Đối với UBND tỉnh, thành phố để chống việc “lách thuế” qua việc ghi thấp giá hợp đồng chuyển nhượng việc xây dựng ban hành giá nhà, đất hàng năm phải phù hợp sát giá thực tế chuyển nhượng thị trường tự Việc lập biên xử phạt xác định mức xử phạt hành vi chậm nộp hồ sơ kê khai thực nghĩa vụ tài đất cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thực theo quy định Hướng dẫn số 5622/HD-LN ngày 9/4/2010 Liên ngành thành phố, Cục thuế, Sở Tài nguyên –Môi trường, Sở Xây dựng, Kho bạc Nhà nước (Quyết định số 23734/CT-THNVDT ngày 9/1/2010 Cục thuế Hà Nội xử phạt hành vi chậm nộp hồ sơ kê khai nghĩa vụ tài chính) Riêng ngành thuế, phải tăng cường công tác tuyên truyền, phổ biến đạo lý Luật thuế thu nhập cá nhân đến tầng lớp dân cư để giúp họ nắm hiểu quy định, đồng thời kinh nghiệm kỹ quản lý chuyên sâu, phải chủ động đề xuất giải pháp ứng phó tình + Cần đổi tăng cường hiệu lực hoạt động quản lý nhà nước đất đai Trong điều kiện khoa học kỹ thuật phát triển nay, việc ghi nhận thông tin đất đai cần cơng nghệ hóa có kết nối thơng suốt liệu thơng tin địa tồn quốc Việc thực nghiêm túc pháp luật xử lý nghiêm minh hành vi vi phạm pháp luật đất đai, với giao dịch bất hợp pháp, biện pháp thiết thực để ngăn chặn hành vi đầu đất đai 34 + Các thông tin đất đai thị trường bất động sản cần phải tiếp cận nhanh chóng minh bạch Các hộ gia đình, cá nhân tiếp cận cách dễ dàng hơn, đặc biệt thông tin quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đến đất kịp thời Để làm điều này, cần phải nâng cao khả lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất Bên cạnh đó, thơng tin tình trạng pháp lý đất cần phải tìm hiểu dễ dàng Đây điều kiện để tạo an tâm, mạnh dạn đầu tư cho doanh nghiệp, hộ gia đình, cá nhân góp phần làm nâng cao chất lượng, phong phú hàng hóa cho thị trường bất động sản, + Chính sách tài đất đai cần đảm bảo vấn đề xã hội, chống lãng phí đất đai cịn phải có tác dụng hạn chế đầu đất đai Trong đó, thuế cơng cụ hữu để hạn chế người đầu Chẳng hạn, đất mà người sử dụng đất tích tụ vượt nhu cầu bình thường phải chịu mức thuế chống đầu cao mức bình thường, theo cách tính lũy tiến Cách làm thực số nước phát triển giới, mà Hàn Quốc, Nhật Bản ví dụ điển hình Để giảm nạn đầu đất đai, Chính phủ nước quy định thuế lũy tiến đánh vào giá trị đất đai, tùy thuộc vào thời gian nắm giữ đất đai tích tụ Việc làm thực với hỗ trợ khoa học kỹ thuật, thu thuế BĐS Đây việc không dễ dàng điều kiện Việt Nam, không thực có thiện chí tâm thực Kiến nghị Yếu tố chủ quan đội ngũ công chứng phải nắm vững kiến thức pháp luật, có kinh nghiệm kỹ nghề nghiệp tốt đạo đức nghề nghiệp tốt Phải hoàn thiện hệ thống tổ chức hành nghề công chứng cho tổ chức tạo thành khối thống nhất, chia sẻ kinh nghiệm, có chế phối hợp tra cứu thơng tin nội cách nhanh chóng, kịp thời, khắc phục cho sơ hở, tăng cường biện pháp phòng ngừa, ngăn chặn vi phạm pháp luật Yếu tố khách quan phải hoàn thiện qui định pháp luật liên quan tổ chức hoạt động công chứng bao gồm Luật công chứng, luật dân sự, luật đất đai, luật nhà ở, luật hôn nhân gia đình, luật đăng ký bất động sản, luật 35 thuế thu nhập cá nhân, qui định thu thuế trước bạ v.v cho qui định pháp luật phải theo kịp, phù hợp đáp ứng đòi hỏi thực tiễn xã hội, để đáp ứng tốt u cầu đáng cơng dân tổ chức, giảm thiểu kẻ hở pháp luật Ngoài phải tăng cường hoàn thiện lĩnh vực có liên quan đến hoạt động cơng chứng quan đăng ký quản lý bất động sản, động sản có đăng ký, hộ tịch Thiết lập chế phối hợp liên thông quan có liên quan với nhau, để kẻ gian khơng cịn hội lợi dụng Khẩn trương tiến hành việc cấp GCNQSD đất theo Luật đất đai 2003 toàn quốc (100% đất), cấp thủ tục, đối tượng; gắn liền việc cấp GCNQSD đất với xác định chủ sở hữu tài sản đất quy định, quyền sở hữu nhà ở; Hoàn thiện hệ thống quản lý đất đai thống nhất, minh bạch công khai, thuận tiện cung cấp dịch vụ với chi phí thấp cho người dân dễ dàng tiếp cận; quy định hợp lý số tiền nghĩa vụ đất cấp GCNQSD đất… Quy định thuận tiện thủ tục, trình tự giảm tối đa thời gian cho người dân thực việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất, thực thủ tục hành cửa giảm khoản thuế, lệ phí chuyển nhượng đất cho người dân Về lâu dài, thực xong việc cấp GCNQSD đất 100% theo Luật đất đai 2003, cần bỏ việc cấp GCNQSD đất thủ tục hành sử dụng GCNQSD loại giấy tờ chứng minh quyền sở hữu cần thiết thay vào hệ thống quản lý quyền sở hữu đất đai tài sản bất động sản nước khác Khi cần thiết chủ sở hữu cần đến quan nhà nước để yêu cầu xác nhận thực giao dịch tài sản bên chứng minh giao dịch thực xong, nhà nước thực việc ghi nhận chuyển dịch quyền đủ Xử lý nghiêm hành vi trốn thuế…để bảo đảm tính nghiêm minh pháp luật Nhà, đất bất động sản, có găn bó chặt chẽ với nhau, nhà làm luật lại ban hành đạo luật khác để điều chỉnh, có nhiều nội dung khác nhau, ví dụ: Luật đất đai, Luật nhà (như chúng tơi trình bầy trên) việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất giấy chứng nhận quyền 36 sở hữu nhà phân 02 loại khác nhau, trình tự cấp khác Do thực tiễn áp dụng pháp luật giải phức tạp Do vậy, thời gian tới cần thống quy định pháp luật bất động sản (bao gồm nhà đất) văn pháp luật, như: Bộ luật Dân sự, Luật Đất đai… Tiến tới ban hành Luật Đăng ký bất động sản, quy định trình tự, thủ tục đăng ký bất động sản, chịu chi phối hệ thống pháp luật nói chung Bộ luật Dân sự, Luật đất đai nói riêng; đồng thời phù hợp với điều kiện kinh tế xã hội Cần phải sửa đổi bổ sung quy định Điều 60, Nghị định 71/2010/NĐ-CP Điều 18, Thông tư 16/2010/TT-BXD bổ sung quy định ủy quyền Bộ Luật Dân sự, theo hướng vừa đảm bảo quyền chủ sở hữu nhà đất, vừa tránh “lách luật” để trốn thuế gây bất ổn đời sống dân - Để tránh chồng chéo, không thống Luật nên vấn đề giao dịch dân quy định Bộ Luật Dân (hiện Bộ Luật Dân có quy định giao dịch dân nhà ở, quyền sử dụng đất, thừa kế, …) Luật công chứng Luật Đất đai Luật Nhà nên quy định vấn đề quản lý nhà nước lĩnh vực đất đai, nhà - Việc sử dụng mẫu hợp đồng, giao dịch chuẩn cần thiết mẫu theo Thơng tư 04/2006/TTLT/BTP-BTNMT ngày 13/6/2006 hướng dẫn việc công chứng, chứng thực hợp đồng văn thực quyền người sử dụng đất chưa cụ thể, thiếu phần quyền nghĩa vụ bên giao kết hợp đồng nên việc áp dụng khó khăn Do đề nghị Vụ Bổ trợ tư pháp - Bộ Tư pháp tham mưu ban hành mẫu hợp đồng, giao dịch chuẩn nhằm giúp cho công chứng viên tác nghiệp thuận lợi bảo đảm quy định pháp luật - Cần tăng cường việc tuyên truyền, phổ biến nội dung văn pháp luật liên quan đến công chứng như: Bộ Luật dân sự, Luật Công chứng, Luật Đất đai, Luật Nhà ở, cách sâu rộng cán bộ, công chức, viên chức nhân dân, nhằm nâng cao nhận thức, ý thức trách nhiệm cán bộ, công chức nhân dân hoạt động công chứng 37 KẾT LUẬN Pháp luật công chứng hợp đồng mua bán, chuyển nhượng, tặng cho cho thuê nhà đất phận quan trọng luật dân luật công chứng Việt Nam.Sự xuất phát triển kinh tế hàng hoá, kinh tế thị trường làm cho mối quan hệ xã hội phát triển, mối quan hệ giao dịch.Các quan hệ giao dịch khơng có hướng dẫn, quản lý Nhà nước pháp luật lộn xộn Các tranh chấp, vi phạm xảy nhiều, gây khó khăn, thiệt hại cho cơng dân, quan, tổ chức Nhà nước.Đề phòng ngừa đảm bảo an toàn pháp lý cho giao dịch đương tham gia, họ cần đến chứng công chứng (văn công chứng) loại chứng xác thực, chứng đáng tin cậy hẳn loại giấy tờ khơng có chứng nhận xác thực trình bày miệng.Thực tiễn thực cho thấy tranh chấp mua bán, chuyển nhượng, cho thuê tặng cho xã hội ngày tăng, vụ việc phức tạp, có nguyên nhân khơng có chứng xác thực Do vậy, việc tun truyền, phổ biến pháp luật cần thiết, song cần phải tăng cường biện pháp, công cụ tổ chức thực pháp luật 38 TÀI LIỆU THAM KHẢO - Giáo trình luật dân - Bộ luật dân 2005 - Luật công chứng 2014 - Tạp chí bất động sản Việt Nam - VGP New: Bộ Tư Pháp trả lời vướng mắc thủ tục công chứng hợp đồng - Diễn đàn công chứng.com - Một số ý kiến trao đổi điều kiện hình thức hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định dự thảo Luật đất đai sửa đổi – trang web Tòa án nhân dân tối cao - Luật DươngGia - Trang web vanphongcongchunghogom.com - Thanh tra nghiệp vụ công chứng moj.gov.vn - Doc.edu.vn 39 PHỤ LỤC I Một số hình ảnhh Văn phịng cơng chứng Hồ Gươm 40 Phòng tiếp nhận trả kết 41 II Hợp đồng mua bán, chuyển nhượng, tặng cho, cho thuê nhà đất 42