Quản trị dự án GV:Nguyễn Văn Long DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG KHÁCH SẠN TÂN BÌNH II Phần 1: Giới thiệu dự án I Sự cần thiết dự án: Khách sạn Tân Bình II toạ lạc số đường Lê Văn Hưu – TP Đồng Hới Tỉnh Quảng Bình Với vị trí giao thông thuận tiện cho đối tượng khách hàng thành phố đến với khách sạn Hiện thành phố Đồng Hới có diện tích 15.544 diện tích tự nhiên có 130.636 nhân Với vị trí địa lý nằm trung tâm thành phố Đồng Hới, thành phố có phong cảnh đẹp, địa danh du lịch bạn bè nước biết đến, đặc biệt từ Đồng Hới, du khách tham gia tour du lịch đến danh lam thắng cảnh tỉnh Quảng Bình như: - Bãi biển Nhật Lệ thơ mộng, với bãi cát trắng, sạch, hàng dương xanh trải dài theo suốt chiều dài thành phố Đồng Hới, thực địa điểm để du khách nghỉ ngơi, tỉnh dưỡng mà thiên nhiên hào phóng ban tặng cho thành phố Đồng Hới, bên cạnh du khách thưởng thức hải sản tươi ngon tiếng từ nhà hàng ven biển - Động Phong Nha - Kẻ Bàng thuộc huyện Bố Trạch tỉnh Quảng Bình, cách thành phố Đồng Hới khoảng 50 km phía Tây Bắc Phong Nha - Kẻ Bàng kỳ quan hang động đẹp bậc giới, UNESSCO công nhận di sản thiên nhiên giới Đây địa danh thu hút lượng khách du lịch đến với Quảng Bình - Bãi tắm Đá Nhảy có phong cảnh đẹp, đặc biệt hệ thống đá tự nhiên xếp thành hình vòng cung, tạo cảm giác thư giản tuyệt vời cho du khách đến với bãi biển Bãi Đá nằm chân đèo Lý Hoà thuộc địa phận xã Hải Trạch huyện Bố Trạch, cách trung tâm TP Đồng Hới khoảng 20 km phía Bắc - Suối nước khoảng Bang, với nhiệt độ vòi phun đạt đến 105 0C, thuộc xã Kim Thuỷ, huyện Lệ Thuỷ cách TP Đồng Hới 60 km phía Tây Nam Đây địa điểm lý tưởng cho du khách tỉnh dưỡng, thư giản phục hồi sức khoẻ Ngoài địa danh trên, tỉnh Quảng Bình có thắng cảnh đẹp, địa hình rừng biển đan xen, tạo cảm giác thoải mái, thư giản du khách đến với Đồng Hới, Quảng Bình Tuy nhiên TP Đồng Hới nói riêng tỉnh Quảng Bình nói chung chưa thực có nhiều sở hạ tầng du lịch tốt đặc biệt hệ thống khách sạn chưa đủ đáp ứng cho nhu cầu khách du lịch, thường vào mùa du lịch khách sạn TP Đồng Hới tình trạng tải, ảnh hưởng đến phát triển chung du lịch tỉnh nhà Trong bối cảnh lượng khách đến Quảng Bình ngày tăng, đặc biệt sau kiện Động Phong Nha UNESCO công nhận di sản thiên nhiên thể giới, thị xã Đồng Hới nâng cấp lên thành phố Nhằm đáp ứng nhu cầu nghỉ dưỡng khách du lich ngày tăng, việc đầu tư xây dựng khách sạn Tân Bình II thực cần thiết -1- Quản trị dự án GV:Nguyễn Văn Long II Các để xây dựng dự án Việc lập dự án khả thi xây dựng khách sạn Tân Bình II lập sở pháp lý sau: - Luật xây dựng số 16/2003/QH11 ngày 26/11/2003 Quốc hội Nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam - Nghị định số 209/2004/NĐ – CP ngày 16/12/2004 Chính phủ quản lý chất lượng công trình - Nghị định số 16/2005/NĐ – CP ngày 07/2/2005 Chính phủ quản lý dự án đầu tư xây dựng công trình III Mục tiêu qui mô dự án: Mục tiêu: - Kinh doanh dịch vụ khách sạn, ăn nghỉ dịch vụ vui chơi, giải trí khách du lịch Qui mô: - Khách sạn Tân Bình II xây dựng lô đất số 14, tờ đồ QH, diện tích 83,7 m2, theo giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số H 00590 UBND thành phố Đồng Hới cấp ngày 24/3/2005 - Công trình xây dựng số đường Lê Văn Hưu, phường Hải Đình, TP Đồng Hới, tỉnh Quảng Bình, phía Bắc, Nam giáp nhà dân, phía Đông giáp đường đối diện vườn hoa, phía Tây giáp đường Lê Văn Hưu cách giới đỏ 01 m, có chiều cao 22 m, gồm 07 tầng chưa kể tum mái - Tầng có cao độ 3,6 m bố trí phòng khách quầy lễ tân, tầng đến có cao độ 3,1 m bố trí 03 phòng ngủ, phòng có 02 giường, tầng mái bố trí khu dịch vụ café, giải khát dịch vụ Tổng số phòng khách sạn 18 phòng đôi IV Thông tin dự án: Tên công trình: Khách sạn Tân Bình II - Qui mô: tầng, 01 tầng tum - Hạng mục: Xây từ móng đến mái Chủ đầu tư: Doanh nghiệp tư nhân khách sạn Tân Bình - Địa chỉ: Phường Hải Đình – TP Đồng Hới - Tỉnh Quảng Bình - Loại hình doanh nghiệp: Doanh nghiệp tư nhân - Chủ doanh nghiệp: Hồ Văn Dũng - Giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh số: 008853 Sở Kế hoạch - Đầu tư tỉnh Quảng Bình cấp ngày 29/11/2002, vốn đăng ký kinh doanh 3.000 triệu đồng - Ngành nghề kinh doanh: Kinh doanh khách sạn nuôi trồng thuỷ sản loại Địa điểm xây dựng: Số đường Lê Văn Hưu - Phường Hải Đình – TP Đồng Hới - Tỉnh Quảng Bình Thời gian thực hiện: tháng kể từ tháng 6/2007 -2- Quản trị dự án GV:Nguyễn Văn Long Phần II: Nội dung dự án I Lập thẩm định dự án: Dự trù doanh thu: Bảng 1: Dự trù doanh thu Chỉ tiêu Đvt Công suất Số ngày bình quân hoạt động Số phòng - Phòng giường % Giá phòng Số khách Giá dịch vụ ăn uống Tổng doanh thu BẢNG DỰ TOÁN DOANH THU Năm hoạt động 2008 2009 20010 60% 65% 65% 2012 65% 65% 219 237 237 237 237 18 18 18 18 18 18 18 250,000 5,913 250,000 6,406 18 250,00 6,406 18 250,00 6,406 18 250,0 00 6,406 95,00 95,00 1,676,171,250 1,676,171,250 365 phòng đ người 2011 đ 95,000 95,000 95,00 đ 1,547,235,000 1,676,171,250 1,676,171,250 Dự trù lãi lỗ: Bảng 2: Các thông số hiệu Các chi phí chung chi phí CĐ Chi phí quản lý 3%doanh thu Chi phí tiếp thị, quảng cáo 1%doanh thu Chi phí tiền điện 6%doanh thu Chi phí tiền nước 4.50%doanh thu Chi phí tiền lương 4%doanh thu Chi phí bảo hiểm, công đoàn Chi phí sửa chữa thường xuyên 20%tiền lương 1%doanh thu Khấu hao TSCĐ - Xây lắp 20năm - Thiết bị 7năm - Chi phí khác - Lãi vay cố định Ngân hàng 1% doanh thu 12.60%/năm -3- Quản trị dự án GV:Nguyễn Văn Long Lãi vay vốn lưu động 11.4%/năm Thuế VAT phải nộp - Thuế VAT đầu vào 10% Chi phí - Thuế VAT đầu Thuế thu nhập 10% Doanh thu 28%Lợi nhuận Bảng 3: Dự trù chi phí Chỉ tiêu Chi phí hoạt động - Hàng đặt phòng - Chi phí đồ uống, thực phẩm Các chi phí chung - Chi phí quản lý - Chi phí tiếp thị, quảng cáo - Chi phí tiền điện - Chi phí tiền nước - Chi phí tiền lương - Chi phí bảo hiểm - Chi phí sửa chữa thường xuyên - Chi phí khấu hao TSCĐ + Xây lắp + Thiết bị - Chi phí khác - Lãi vay cố Đvt đ BẢNG DỰ TOÁN CHI PHÍ 2008 2009 2010 2011 2012 231,000,000 231,000,000 231,000,000 231,000,000 231,000,000 81,000,000 81,000,000 81,000,000 81,000,000 81,000,000 150,000,000 150,000,000 150,000,000 150,000,000 150,000,000 983,421,216 949,336,248 867,776,657 790,341,852 707,427,636 46,417,050 50,285,138 50,285,138 50,285,138 50,285,138 15,472,350 16,761,713 16,761,713 16,761,713 16,761,713 92,834,100 100,570,275 100,570,275 100,570,275 100,570,275 69,625,575 75,427,706 75,427,706 75,427,706 75,427,706 60,000,000 60,000,000 60,000,000 60,000,000 60,000,000 đ 12,000,000 12,000,000 12,000,000 12,000,000 12,000,000 đ 15,472,350 16,761,713 16,761,713 16,761,713 16,761,713 đ 290,297,143 290,297,143 290,297,143 290,297,143 290,297,143 97,440,000 97,440,000 97,440,000 97,440,000 97,440,000 192,857,143 192,857,143 192,857,143 192,857,143 192,857,143 15,472,350 16,761,713 212,802,698 16,761,713 16,761,713 16,761,713 168,666,538 118,967,218 63,010,036 đ đ đ đ đ đ đ đ đ đ đ 12.6 252,000,000 -4- Quản trị dự án định Ngân hàng Thuế VAT phải nộp - Thuế VAT đầu vào - Thuế VAT đầu Dư nợ vốn lưu động (Vòng quay vốn lưu động vòng) GV:Nguyễn Văn Long % trđ 113,830,298 125,241,156 125,241,156 125,241,156 125,241,156 10% 40,893,203 42,375,969 42,375,969 42,375,969 42,375,969 10% 154,723,500 167,617,125 167,617,125 167,617,125 167,617,125 trđ 135,705,356 140,701,636 140,701,636 140,701,636 140,701,636 Tổng chi phí 1,214,421,21 1,180,336,24 1,098,776,65 1,021,341,85 Bảng 4: Dự trù vốn\ BẢNG DỰ TOÁN VỐN ĐVT:1000 đ Chỉ tiêu Số tiền 1.Xây dựng 1,948,800,000 2.Trang thiết bị nội thất 1,350,000,000 3.Các chi phí khác 175,000,000 Tổng 3,473,800,000 Trong đó: Vốn tự có 1,474,800,000 đồng Vốn vay ngân hàng 2,000,000,000 đồng với thời hạn năm Bảng 5: Lịch trình trả nợ vay BẢNG DỰ TOÁN LỊCH TRÌNH TRẢ NỢ Số tiền trả Tiền gốc đầu kì Lãi hàng năm 2,000,000,000 563,089,700 252,000,000 1,688,910,300 563,089,700 212,802,700 1,338,623,300 563,089,700 168,666,500 944,200,100 563,089,700 118,969,200 500,079,700 563,089,700 63,010,000 ĐVT:1000 đ Trả gốc 311,089,700 350,287,000 394,423,200 444,120,500 500,079,700 Tiền cuối kì 1,688,910,300 1,338,623,300 944,200,100 500,079,700 -5- 938,427,636 Quản trị dự án GV:Nguyễn Văn Long Bảng 6: Bảng dự toán lãi lỗ BẢNG DỰ TOÁN LÃI LỖ 2008 2009 2010 1,547,235,000 1,214,421,21 1,676,171,250 1,676,171,250 1,180,336,248 332,813,785 93,187,860 239,625,925 Chỉ tiêu 1.Doanh thu 2.Chi phí 3.Lợi nhuận trước thuế 4.Thuế 5.Lợi nhuận sau thuế 1,676,171,250 1,098,776,657 2011 1,676,171,25 1,021,341,85 2012 495,835,002 138,833,800 577,394,593 161,670,486 654,829,398 183,352,232 737,743,614 206,568,212 357,001,201 415,724,107 471,477,167 531,175,402 938,427,636 Đánh giá tài chính: Bảng 6: Dòng ngân quĩ qua năm Chỉ tiêu Năm Năm Năm Năm Năm Vốn đầu tư, (P) 3,473,800,000 Lãi suất chiết khấu(r) 12,6% Ngân quĩ ròng(cf) 781,923,06 694,284,63 -3,473,800,000 832,528,038 718,232,049 647,935,048 P: vốn đầu tư ban đầu r: lãi suất chiết khấu CF: dòng thu nhập ròng qua năm a Hiện giá thu hồi thuần(NPV) Thể tổng số tiền lời sau hoàn đủ vốn CF1 CF2 CFn + + + = + r (1 + r ) (1 + r ) n 781,293,068 832,528,038 718,232,049 694,284,630 647,935,048 = − 3,473,800,000 + + + + + = 121,843,026 + 0,126 (1 + 0,126) (1 + 0,126)3 (1 + 0,126) (1 + 0,126)5 NPV = − P + Vậy ta có NPV >0, dự án khả thi b Suất thu hồi nội bộ(IRR) Biểu suất sinh lợi thực tế dự án IRR = r + NPV1 (r2 − r1 ) = 14% NPV1 + NPV2 -6- Năm Quản trị dự án GV:Nguyễn Văn Long Ta thấy, suất sinh lời thực tế dự án IRR >12.6%, dự án khả thi c Chỉ số lợi nhuận(PI) Thể tỷ lệ hoàn vốn cộng với lời ròng dự án khoản đầu tư ban đầu PI = PV NPV + P = = 1,035 P P Lựa chọn dự án: Thời gian hoàn vốn(PP) Là thời gian để ngân lưu tạo dự án đủ bù đắp chi phí đầu tư ban đầu PP =4+(3,473,800,000-3,026,976,785)/647,935,048=4 năm tháng PP = năm tháng so với dự án có số đầu tư với dự án thời gian hoàn vốn dự án đầu tư Bảng 7: Các tiêu đánh giá tình hình tài Chỉ tiêu II Năm Năm Năm Năm Năm Vốn vay /vốn đầu tư 0.58 0.58 0.58 0.58 0.58 Vốn tự có /vốn đầu tư 0.42 0.42 0.42 0.42 0.42 Lợi nhuận ròng /doanh thu 0.16 0.2 0.22 0.24 0.27 Lợi nhuận ròng /vốn đầu tư 0.07 0.09 0.1 0.12 0.13 Lợi nhuận ròng/vốn tự có 0.16 0.23 0.25 0.27 0.3 Vốn vay/vốn đầu tư > ½ tốt cho thấy doanh nghiệp có khả chiếm dụng vốn Vốn tự có/vốn đầu tư < ½ điều cho biết doanh nghiệp sử dụng tốt đồng vốn thiếu vốn Lợi nhuận ròng/doanh thu đạt 0,16 năm I(năm 2008) cho thấy doanh nghiệp đạt lợi nhuận từ năm đầu hoạt động có xu hướng tăng năm Hiến chương dự án: Tên dự án: Đầu tư xây dựng khách sạn Tân Bình II Thời gian thực hiện: - Bắt đầu: 30/06/2007 - Kết thúc: 31/12/2007 Hình thức đầu tư: đầu tư xây dựng Địa điểm thực hiện: : Phường Hải Đình – TP Đồng Hới - Tỉnh Quảng Bình Chủ đầu tư: Hồ Văn Dũng -7- Quản trị dự án GV:Nguyễn Văn Long Mục đích dự án: Kinh doanh dịch vụ khách sạn, ăn nghỉ dịch vụ vui chơi, giải trí khách du lịch Cách tiếp cận dự án: sử dụng sơ đồ PERT III Phạm vi dự án: Báo cáo phạm vi dự án:  Sự cần thiết dự án: Quảng Bình tỉnh có nhiều lợi du lịch Động Phong Nha, Vườn quốc gia Kẻ Bàng tổ chức UNSESCO công nhận di sản thiên nhiên giới, bãi biển Nhật Lệ…hàng năm thu hút lượng lớn khách du lịch quốc tế nước đến tham quan nghỉ mát Các sở lưu trú địa bàn không đáp ứng đủ nhu cầu nghỉ lại du khách Với định hướng phát triển du lịch ngành mũi nhọn chiến lược phát triển kinh tế xã hội tỉnh nhà, đòi hỏi Quảng Bình phải xây dựng sở vật chất hạ tầng đa dạng phương tiện, dịch vụ vui chơi giải trí, khách sạn, nhà hàng để đáp ứng nhu cầu ăn nghĩ du khách đến Quảng Bình Hiện tại, doanh nghiệp tư nhân khách sạn Tân Bình có 01 khách sạn với qui mô 20 phòng ngủ, kèm theo dịch vụ ăn uống chỗ 04 Lê Văn Hưu – P Hải Đình Khách sạn Tân Bình vào hoạt động từ năm 2003, với vị thuận lợi năm trung tâm phường Hải Đình, thời gian qua khách sạn liên kết với tour du lịch Hà Nội, Huế, Đà Nẵng nên khách sạn khai thác đạt công suất cao, hàng năm bình quân đón khoảng 21.000 lượt khách, 11.100 lượt phòng Doanh thu bình quân hàng năm 2.100 tr đồng Để đáp ứng nhu cầu du khách hạn chế, lượng khách có nhu cầu sinh hoạt cao cấp việc đầu tư xây dựng khách sạn Tân Bình II số 05 Lê Văn Hưu thực cần thiết, tận dụng lợi liên hoàn khu khách sạn tại, tận dụng nhân công, lao động lợi thương mại vị trí trung tâm thành phố  Mục tiêu dự án: Kinh doanh dịch vụ khách sạn, ăn nghỉ dịch vụ vui chơi, giải trí khách du lịch IV Bảng hạng mục công việc: Hoạt động Mô tả hoạt động Hoạt động Thời gian trước (ngày) A Xin giấy phép kinh doanh - B Xây dựng thiết kế A 10 -8- Quản trị dự án V GV:Nguyễn Văn Long C San lấp mặt B D Mua vật tư C E Mua trang thiết bị C F Tiến hành xây khách sạn D,E 20 G Lắp đặt thiết bị F H Tuyển nhân viên F I Khánh thành khách sạn G,H K Thử nghiệm quảng bá I Q Chính thức đưa vào kinh doanh K - Thời gian tiến trình: VI Tiến trình tới hạn: -9- Quản trị dự án GV:Nguyễn Văn Long Sơ đồ PERT cải tiến: A C B D G F I 10 K Sơ đồ PERT: S A 7 B 17 10 17 C 17 23 17 23 D 23 27 23 27 E 23 25 25 27 F 27 47 20 27 47 G 47 54 47 54 H 47 52 49 54 I 54 56 54 56 K 56 60 56 60 Thời gian hoàn thành kỳ vọng dự án: - 10 - F Quản trị dự án GV:Nguyễn Văn Long + 10 + + + 20 + + + = 60 VII Thời gian nhàn rỗi công việc dự án: Công Thời gian việc A B C D E F G H I K 10 20 Tgian bắt Tgian bắt Tgian kết Tgian kết Tgian dự đầu sớm đầu muộn thúc sớm thúc trữ 17 23 27 25 47 54 52 56 60 muộn 17 23 27 27 47 54 54 56 60 0 0 0 0 17 23 23 27 47 47 54 56 17 23 25 27 47 49 54 56 - 11 - Quản trị dự án GV:Nguyễn Văn Long Rút ngắn thời gian dự án: Công Thời gian Thời gian bình Thời gian Thời gian kỳ Phương sai việc A B C D E F G H I K lạc quan 2 18 4 thường 10 20 bi quan 12 22 6 vọng 7,17 10,17 2,33 20 6,67 2,17 4,17 0,25 0,25 0,11 0,44 0,11 0,44 0,44 0,11 0,028 0,25 Giả sử ta rút ngắn thời gian dự án xuống ngày Ta có: - 12 - Quản trị dự án GV:Nguyễn Văn Long Phương sai hoàn thành kỳ vọng dự án: σ = 0.25 + 0.25 + 0.11 + 0.44 + 0.44 + 0.44 + 0.028 + 0.25 = 2.208 ⇒ σ = σ = 1.49 X = 56 µ x = 60 ⇒Z = X − µx σ = 56 − 60 σ = 2.68 Giả sử hoàn thành dự án vòng 56 ngày: P ( T = 2.68) = - P ( Z P(40 < X < 46) = - 16 - [...]... xuống 4 ngày Ta có: - 12 - Quản trị dự án GV:Nguyễn Văn Long Phương sai hoàn thành kỳ vọng của dự án: σ 2 = 0.25 + 0.25 + 0.11 + 0.44 + 0.44 + 0.44 + 0.028 + 0.25 = 2.208 ⇒ σ = σ 2 = 1.49 X = 56 µ x = 60 ⇒Z = X − µx σ = 56 − 60 σ = 2.68 Giả sử hoàn thành dự án trong vòng 56 ngày: P ( T = 2.68) = 1 - P ( Z