Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: TS Trịnh Chi Mai LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan: Chuyên đề tốt nghiệp “Hoàn thiện quy trình phương pháp định giá bất động sản đảm bảo phục vụ hoạt động cho vay Ngân hàng TMCP Quốc Dân” công trình nghiên cứu riêng Các số liệu chuyên đề sử dụng trung thực Các số liệu có nguồn trích dẫn, kết chuyên đề trung thực chưa công bố công trình nghiên cứu khác Hà Nội, ngày 25 tháng 05 năm 2016 Tác giả Nguyễn Phương Anh Sinh viên: Nguyễn Phương Anh Lớp: K15TCL Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: TS Trịnh Chi Mai MỤC LỤC MỤC LỤC LỜI MỞ ĐẦU .7 CHƯƠNG I CƠ SỞ LÝ LUẬN CƠ BẢN VỀ QUY TRÌNH VÀ PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN PHỤC VỤ HOẠT ĐỘNG CHO VAY TẠI NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI 1.1 Cơ sở lý luận bất động sản đảm bảo phục vụ cho vay 1.1.1 Khái niệm bất động sản 1.1.2 Tiêu chuẩn bất động sản đảm bảo định giá .10 1.1.3 Vai trò bất động sản đảm bảo phục vụ cho vay ngân hàng thương mại 14 1.2 Cơ sở lý luận định giá bất động sản đảm bảo phục vụ cho vay .14 1.2.1 Khái niệm cần thiết định giá bất động sản đảm bảo phục vụ cho vay 14 1.2.2 Các định giá bất động sản đảm bảo 15 1.2.3 Nguyên tắc định giá bất động sản đảm bảo 16 1.2.4 Các phương pháp định giá bất động sản đảm bảo 20 1.2.5 Quy trình định giá bất động sản 27 CHƯƠNG II .31 THỰC TRẠNG ÁP DỤNG QUY TRÌNH VÀ PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN ĐẢM BẢO BẤT ĐỘNG SẢN PHỤC VỤ CHO VAY TẠI NGÂN HÀNG TMCP QUỐC DÂN .31 2.1 Khái quát Ngân hàng TMCP Quốc dân .31 2.1.1 Cơ cấu tổ chức-nhân phòng thẩm định giá tài sản miền Bắc hội sởNgân hàng TMCP Quốc dân 31 2.2 Thực trạng quy trình phương pháp định giá tài sản đảm bảo bất động sản phục vụ hoạt độngcho vay Ngân hàng TMCP Quốc dân 32 2.2.1 Quy định Ngân hàng TMCP Quốc dân định giá bất động sản đảm bảo phục vụ hoạt động cho vay 32 2.2.2 Thực trạng quy trình phương pháp định giá tài sản đảm bảo bất động sản phục vụ hoạt động cho vay Ngân hàng TMCP Quốc dân 38 2.3 Đánh giá thực trạng áp dụng quy trình phương pháp định giá bất động sản đảm bảo NCB 55 2.3.1 Những kết đạt .56 2.3.2 Những mặt tồn nguyên nhân .57 CHƯƠNG III 60 GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN QUY TRÌNH VÀ PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ BĐS ĐẢM BẢO PHỤC VỤ HOẠT ĐỘNG CHO VAY TẠI NGÂN HÀNG TMCP QUỐC DÂN 60 3.1 Phương hướng phát triển nâng cao chất lượng hoạt động định giá BĐS sử dụng làm tài sản đảm bảo Ngân hàng TMCP Quốc dân 60 3.2 Giải pháp hoàn thiện quy trình phương pháp định giá BĐS tài sản đảm bảo phục vụ hoạt động tín dụng Ngân hàng TMCP Quốc dân 61 3.2.1 Nâng cao trình độ đội ngũ Thẩm định viên 61 3.2.2 Hoàn thiện công tác thu thập, phân tích thông tin 62 3.2.3 Xây dựng, phát triển hoàn thiện kho liệu giá bất động sản nhằm tạo điều kiện tốt cho việc tra cứu cung cấp thông tin .63 3.2.4 Đánh giá lại bất động sản đảm bảo .63 Sinh viên: Nguyễn Phương Anh Lớp: K15TCL Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: TS Trịnh Chi Mai 3.3 Kiến nghị 64 3.3.1 Kiến nghị với quan nhà nước có thẩm quyền 64 3.3.2 Kiến nghị với Ngân hàng TMCP Quốc dân 67 KẾT LUẬN 69 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 70 PHỤ LỤC 71 Sinh viên: Nguyễn Phương Anh Lớp: K15TCL Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: TS Trịnh Chi Mai DANH MỤC BẢNG, SƠ ĐỒ MỤC LỤC LỜI MỞ ĐẦU .7 CHƯƠNG I CƠ SỞ LÝ LUẬN CƠ BẢN VỀ QUY TRÌNH VÀ PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN PHỤC VỤ HOẠT ĐỘNG CHO VAY TẠI NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI 1.1 Cơ sở lý luận bất động sản đảm bảo phục vụ cho vay 1.1.1 Khái niệm bất động sản 1.1.2 Tiêu chuẩn bất động sản đảm bảo định giá .10 1.1.2.1 Các loại bất động sản đảm bảo định giá .10 1.1.2.2 Quy định cho vay tài sản đảm bảo bất động sản 11 1.1.3 Vai trò bất động sản đảm bảo phục vụ cho vay ngân hàng thương mại 14 1.2 Cơ sở lý luận định giá bất động sản đảm bảo phục vụ cho vay .14 1.2.1 Khái niệm cần thiết định giá bất động sản đảm bảo phục vụ cho vay 14 1.2.2 Các định giá bất động sản đảm bảo 15 1.2.3 Nguyên tắc định giá bất động sản đảm bảo 16 1.2.4 Các phương pháp định giá bất động sản đảm bảo 20 1.2.4.1 Phương pháp so sánh 20 1.2.4.2 Phương pháp chi phí 22 1.2.4.3 Phương pháp thu nhập 23 1.2.4.4 Phương pháp thặng dư 25 1.2.5 Quy trình định giá bất động sản 27 1.2.5.1 Chuẩn bị bất động sản 27 1.2.5.2 Lập kế hoạch định giá bất động sản .28 1.2.5.3 Thực bất động sản 28 1.2.5.4 Kết thúc ĐGBĐS 29 CHƯƠNG II .31 THỰC TRẠNG ÁP DỤNG QUY TRÌNH VÀ PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN ĐẢM BẢO BẤT ĐỘNG SẢN PHỤC VỤ CHO VAY TẠI NGÂN HÀNG TMCP QUỐC DÂN .31 2.1 Khái quát Ngân hàng TMCP Quốc dân .31 2.1.1 Cơ cấu tổ chức-nhân phòng thẩm định giá tài sản miền Bắc hội sởNgân hàng TMCP Quốc dân 31 2.1.1.1 Lịch sử hình thành phát triển Ngân hàng TMCP Quốc dân 31 2.1.1.2 Chức nhiệm vụ 32 2.1.1.3 Cơ cấu tổ chức 32 2.2 Thực trạng quy trình phương pháp định giá tài sản đảm bảo bất động sản phục vụ hoạt độngcho vay Ngân hàng TMCP Quốc dân 32 2.2.1 Quy định Ngân hàng TMCP Quốc dân định giá bất động sản đảm bảo phục vụ hoạt động cho vay 32 2.2.1.1 Căn pháp lý cho hoạt động tín dụng tài sản đảm bảo Ngân hàng TMCP Quốc dân .32 2.2.1.2 Các loại BĐS sử dụng làm tài sản đảm bảo Ngân hàng TMCP Quốc dân 33 2.3.1.3 Tiêu chuẩn BĐS dùng làm tài sản đảm bảo .34 Sinh viên: Nguyễn Phương Anh Lớp: K15TCL Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: TS Trịnh Chi Mai 2.2.2 Thực trạng quy trình phương pháp định giá tài sản đảm bảo bất động sản phục vụ hoạt động cho vay Ngân hàng TMCP Quốc dân 38 2.2.2.1 Quy trình định giá tài sản đảm bảo .38 2.2.2.2 Phương pháp định giá tài sản đảm bảo ngân hàng TMCP Quốc dân .43 2.2.2.3 Thực trạng thẩm định bất động sản NCB 49 2.3 Đánh giá thực trạng áp dụng quy trình phương pháp định giá bất động sản đảm bảo NCB 55 2.3.1 Những kết đạt .56 2.3.1.1 Quy trình 56 2.3.1.2 Phương pháp 56 2.3.1.3 Chuyên viên thẩm định 57 2.3.1.4 Các yếu tố khác 57 2.3.2 Những mặt tồn nguyên nhân .57 2.3.2.1 Quy trình 57 2.3.2.2 Phương pháp 58 CHƯƠNG III 60 GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN QUY TRÌNH VÀ PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ BĐS ĐẢM BẢO PHỤC VỤ HOẠT ĐỘNG CHO VAY TẠI NGÂN HÀNG TMCP QUỐC DÂN 60 3.1 Phương hướng phát triển nâng cao chất lượng hoạt động định giá BĐS sử dụng làm tài sản đảm bảo Ngân hàng TMCP Quốc dân 60 3.2 Giải pháp hoàn thiện quy trình phương pháp định giá BĐS tài sản đảm bảo phục vụ hoạt động tín dụng Ngân hàng TMCP Quốc dân 61 3.2.1 Nâng cao trình độ đội ngũ Thẩm định viên 61 3.2.2 Hoàn thiện công tác thu thập, phân tích thông tin 62 3.2.3 Xây dựng, phát triển hoàn thiện kho liệu giá bất động sản nhằm tạo điều kiện tốt cho việc tra cứu cung cấp thông tin .63 3.2.4 Đánh giá lại bất động sản đảm bảo .63 3.3 Kiến nghị 64 3.3.1 Kiến nghị với quan nhà nước có thẩm quyền 64 3.3.2 Kiến nghị với Ngân hàng TMCP Quốc dân 67 KẾT LUẬN 69 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 70 PHỤ LỤC 71 Sinh viên: Nguyễn Phương Anh Lớp: K15TCL Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: TS Trịnh Chi Mai DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT BĐS ĐGBĐS GTBĐS NCB Bất động sản Định giá bất động sản Giá trị bất động sản National Citizen Bank – Ngân hàng thương mại cổ phần TMCP NHTM TSSS TSTĐ CTXD TSĐB CVTĐ ĐVKD TĐTS Quốc dân Thương mại cổ phần Ngân hàng thương mại Tài sản so sánh Tài sản thẩm định Công trình xây dựng Tài sản đảm bảo Chuyên viên thẩm định Đơn vị kinh doanh Thẩm định tài sản Sinh viên: Nguyễn Phương Anh Lớp: K15TCL Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: TS Trịnh Chi Mai LỜI MỞ ĐẦU Tính cấp thiết đề tài Trong giai đoạn kinh tế hội nhập, xu toàn cầu hoá diễn ngày nhanh hoạt động tín dụng Ngân hàng thương mại quan trọng Một hoạt động tín dụng phát triển năm gần hình thức cho vay có tài sản đảm bảo bất động sản Do hoạt động định giá BĐS cứ, tảng vô cần thiết để phục vụ cho hoạt động tín dụng Định giá BĐS hình thức phân tích kinh tế ứng dụng, định giá đất công trình đất Đối với hoạt động tín dụng BĐS định giá để ngân hàng định mức cho vay, nhằm giảm rủi cho khoản vay khách hàng không trả nợ Tuy nhiên nhiều nguyên nhân khách quan chủ quan mà công tác định giá BĐS chấp ngân hàng Việt Nam gặp nhiều khó khăn, khó khăn mặt chế sách, hạn chế quy định, quy trình định giá, chất lượng đội ngũ chuyên viên… khiến cho hoạt động cho vay chấp BĐS chưa đáp ứng nhu cầu vay vốn khách hàng hoạt động Ngân hàng Trong trình thực tập Phòng thẩm định Hội sở Ngân hàng TMCP Quốc dân, em nhận thấy hoạt động định giá bất động sản ngân hàng gặp số hạn chế, khó khăn Do đó, để giảm thiểu thiếu sót hoàn thiện hoạt động định giá BĐS đảm bảo nên khoảng thời gian thực tập Ngân hàng TMCP Quốc dân, em định chọn đề tài: “Hoàn thiện quy trình phương pháp định giá bất động sản đảm bảo phục vụ hoạt động cho vay Ngân hàng TMCP Quốc Dân” làm chuyên đề thực tập tốt nghiệp Mục tiêu nghiên cứu  Nghiên cứu sở lý luận định giá bất động sản đảm bảo NHTM  Thực trạng áp dụng quy trình phương pháp định giá BĐS đảm bảo Ngân hàng TMCP Quốc dân  Đề xuất giải pháp nhằm hoàn thiện quy trình phương pháp định giá BĐS đảm bảo Ngân hàng TMCP Quốc dân Sinh viên: Nguyễn Phương Anh Lớp: K15TCL Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: TS Trịnh Chi Mai Đối tường phạm vi nghiên cứu  Đối tượng nghiên cứu: Quy trình phương pháp định giá bất động sản đảm bảo NHTM  Phạm vi nghiên cứu: Quy trình phương pháp định giá Bất động sản đảm bảo Hội sở Ngân hàng TMCP Quốc dân, khoảng thời gian 2014-2016 Phương pháp nghiên cứu Trong trình thực đề tài, phương pháp sử dụng là:  Phương pháp tra cứu, thu thập thông tin, tổng hợp vấn đề lý luận định giá bất động sản bảo đảm  Ứng dụng phương pháp định giá vào trình định giá bất động sản bảo đảm ngân hàng  Phương pháp phân tích tổng hợp Kết cấu, nội dung đề tài: Ngoài lời mở đầu, kết luận, mục lục tài liệu tham khảo, nội dung chuyên đề bao gồm chương sau: Chương I: Cơ sở lý luận quy trình phương pháp định giá bất động sản phục vụ hoạt động cho vay Ngân hàng thương mại Chương II:Thực trạng quy trình phương pháp định giá tài sản đảm bảo bất động sản phục vụ hoạt động cho vay Ngân hàng TMCP Quốc dân Chương III: Giải pháp hoàn thiện quy trình phương pháp định giá BĐS đảm bảo phục vụ hoạt động cho vay Ngân hàng TMCP Quốc Dân Sinh viên: Nguyễn Phương Anh Lớp: K15TCL Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: TS Trịnh Chi Mai CHƯƠNG I CƠ SỞ LÝ LUẬN CƠ BẢN VỀ QUY TRÌNH VÀ PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN PHỤC VỤ HOẠT ĐỘNG CHO VAY TẠI NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI 1.1 Cơ sở lý luận bất động sản đảm bảo phục vụ cho vay 1.1.1 Khái niệm bất động sản - Có nhiều quan điểm khác khái niệm bất động sản (BĐS), thống chỗ coi BĐS gồm đất đai tài sản gắn liền với đất đai Theo BĐS không đất đai, cải lòng đất mà tất tạo sức lao động người mảnh đất BĐS bao gồm công trình xây dựng, mùa màng, trồng, tất liên quan đến đất đai hay gắn liền với đất đai, vật mặt đất với phận cấu thành lãnh thổ -Theo Bộ luật Dân năm 2005 nước Cộng hoà XHCN Việt Nam, Điều 174 có quy định: “bất động sản tài sản bao gồm: Đất đai; Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó; Các tài sản khác gắn liền với đất đai; Các tài sản khác pháp luật quy định” -Theo Ủy ban tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế (IVSC) có định nghĩa sau: BĐS (Real estate) bao gồm: đất đai tất thứ gắn vững lâu dài với đất đai; BĐS (Real property) quyền tài sản BĐS, bao gồm quyền lợi ích liên quan đến sở hữu BĐS Theo đó, thuật ngữ BĐS (Real estate) đất đai vật gắn liền với đất đai, hàm ý tính vật chất BĐS Còn thuật ngữ BĐS (Real property) quyền tài sản bất động sản, hàm ý quyền sở hữu, sử dụng đất đai tài sản kèm, kể tài sản tự nhiên cối khoáng vật quyền phát sinh -Như vậy, tựu chung lại cách nhìn nhận phổ biến BĐS là: BĐS tài sản vật chất di dời, tồn ổn định, lâu dài Và tài sản coi BĐS có điều kiện sau: yếu tố vật chất có ích cho người, đo lường giá trị định, di dời di dời hạn chế để tính chất, công năng, hình thái không thay đổi tồn lâu dài Sinh viên: Nguyễn Phương Anh Lớp: K15TCL Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: TS Trịnh Chi Mai 1.1.2 Tiêu chuẩn bất động sản đảm bảo định giá - Tài sản phải thuộc quyền sở hữu thược quyền sử dụng, quản lý khách hàng vay, bên bảo lãnh theo quy định sau đây: + Đối với giá trị quyền sử dụng đất, phải thuộc quyền sở hữu khách hàng vay, bên bảo lãnh chấp, bảo lãnh theo quy định pháp luật đất đai… + Đối với tài sản doanh nghiệp nhà nước phải tài sản nhà nước giao cho doanh nghiệp quản lý, sử dụng dùng để bảo đảm tiền vay theo quy định pháp luật doanh nghiệp nhà nước + Đối với tài sản khác, phải thuộc sở hữu khách hàng vay, bên bảo lãnh: trường hợp tài sản mà pháp luật quy định phải đăng kí quyền sở hữu tài sản - Tài sản phép giao dịch, tức tài sản mà pháp luật cho phép không cấm mua bán, tặng cho, chuyển đổi, chuyển nhượng, cầm cố, chấp, bảo lãnh giao dịch khác - Tài sản tranh chấp, tức tài sản tranh chấp quyền sở hữu quyền sử dụng, quản lý khách hàng vay, bên bảo lãnh thời điểm ký kết hợp đồng bảo đảm Trước tiến hàng cho vay, Ngân hàng phải kiểm tra tất điều kiện để đảm bảo việc cho vay pháp luật tránh rủi ro cho ngân hàng 1.1.2.1 Các loại bất động sản đảm bảo định giá - Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất, kể tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng tài sản khác gắn liền với đất; -Giá trị quyền sử dụng đất mà pháp luật đất đai quy định chấp; - Tài sản hình thành tương lai bất động sản hình thành sau thời điểm ký kết giao dịch chấp thuộc quyền sở hữu bên chấp hoa lợi, lợi tức, tài sản hình thành từ vốn vay, công trình xây dựng, bất động sản khác mà bên chấp có quyền nhận; Trường hợp chấp toàn tài sản có vật phụ, vật phụ thuộc tài sản chấp Trong trường hợp chấp phần bất động sản có vật phụ, vật phụ Sinh viên: Nguyễn Phương Anh 10 Lớp: K15TCL Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: TS Trịnh Chi Mai tiến hành thẩm định 2.3.1.3 Chuyên viên thẩm định Chuyên viên thẩm định NCB chủ động tìm hiểu, tiếp thu, mở rộng kiến thức chuyên môn nghiệp vụ nhiệt tình công việc Nhờ chuyên nghiệp, thông thạo nghiệp vụ chuyên viên thẩm định Ngân hàng đưa quy trình định giá khoa học, quy định định giá sát với điều kiện khách quan thị trường Các lãnh đạo thường xuyên giám sát, đạo Bên cạnh đó, trung tâm thẩm định hội sở NCB có phòng kiểm soát để thường xuyên kiểm tra chuyên viên phòng, chi nhánh để chắn chuyên viên áp dụng quy định, phương pháp NCB đề 2.3.1.4 Các yếu tố khác - Sự phối hợp qua nhà nước UBND phường, Sở tài nguyên môi trường, phòng công chứng… giúp cho ngân hàng quản lý chặt chẽ BĐS chấp bảo đảm nguồn vốn cho vay Trong sử lý BĐS chấp đẩy nhanh trình thu hồi nợ - Sự tuân thủ chấp hành cam kết từ phía khách hàng: nhân tố vô quan trọng, nhờ chuyên nghiệp chuyên viên Quan hệ khách hàng mà giúp thẩm định, sàng lọc khách hàng tốt thực nghiêm chỉnh cam kết vay vốn ngân hàng 2.3.2 Những mặt tồn nguyên nhân 2.3.2.1 Quy trình BĐS hàng hoá đặc biệt, thuộc sở hữu nhà nước thay đổi nhỏ sách sở hữu, quản lý hay có tác động động thay đổi tới thuận lợi vị trí làm cho giá trị BĐS giao động mạnh Điều với thị trường Việt Nam mà hệ thống sách, quy định, luật ban hành BĐS nhiếu thiếu sót chưa sát với thực tế Khung giá đất đưa UBND tỉnh, thành phố ban hành không sát với giá trị thị trường BĐS, chí thấp nhiều lần gây khó khăn cho Ngân hàng, thiệt hại cho khách hàng lấy định giá Sinh viên: Nguyễn Phương Anh 57 Lớp: K15TCL Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: TS Trịnh Chi Mai Do luật ban hành nhiều thiếu xót nên lần điều chỉnh luật quy định ngân hàng phải thay đổi theo liên tục Thời gian bổ sung đưa quy định để xét duyệt lâu, khiến cho chuyên viên thẩm định nhiều lúc không áp dụng theo luật ban hành Việc phải chỉnh sửa quy định tốn nhiều thời gian chi phí ngân hàng 2.3.2.2 Phương pháp -Phương pháp sử dụng chủ yếu phương pháp so sánh ưu điểm phương pháp nhanh chóng, dễ xác định giá trị, sát giá thị trường… mang đầy đủ nhược điểm phương pháp so sánh giá trị phụ thuộc hoàn toàn vào độ tin cậy thông tin thu nhập Chất lượng thông tin tốt dẫn đến kết địnhg giá tốt ngược lại Do chuyên viên thẩm định chủ yếu sử dụng thông tin mạng internet website mua bán bất động sản làm thông tin TSSS nên số thông tin không xác Việc điều chỉnh giá trị khác biệt đưa giá trị cuối BĐS mục tiêu phụ thuộc nhiều vào tính chất chủ quan người định giá - Các giao dịch sử dụng để làm thông tin so sánh chưa đầy đủ Theo tiêu chuẩn định giá, cần có từ 3-6 BĐS để so sánh ngân hàng lấy từ 2-3 thông tin so sánh Điều nhiều nguyên ngân gây ra: giao dịch diễn khu vực định giá giới hạn lực, điều tra chưa kỹ càng, cẩn thận nên dẫn đến số liệu không đáng tin cậy - Ngân hàng tiến hành thẩm định giá khách hàng vay, dựa kết định định cho khách hàng vay Như ngân hàng có lợi ích liên quan đến tài sản Vì vậy, hoạt động định giá ngân hàng vi phạm nguyên tắc hành nghề thẩm định giá, vi phạm tính khách quan, tự nguyện định giá tài sản - Các kết định giá thích hợp thời điểm định giá thị trường BĐS biến động khiến cho gía trị BĐS thay đổi Trong kết định giá chưa tính đến xu hướng biến động thị trường kết định giá phù hợp thời điểm định giá Nếu trường hợp thị trường biến động, khách Sinh viên: Nguyễn Phương Anh 58 Lớp: K15TCL Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: TS Trịnh Chi Mai hàng khả toán, Ngân hàng buộc phải lý tài sản chấp khả thu hồi nợ khó - Việc xác định giá công trình xây dựng đất NCB tồn nhiều vấn đề Cụ thể việc xác định giá trị lại tài sản đất, cán thẩm định không vào thời hạn sử dựng theo thiết kế, không vào hoá đơn chứng từ xây dựng nhà Chuyên viên thẩm định ý đến kiến trúc nhà, trang thiết bị nội thất Do việc xác định giá trị công trình lại mang tính ước tính tuỳ cảm nhận chuyên viên thẩm định 2.3.2.3 Chuyên viên thẩm định - Các chuyên viên thẩm định chủ yếu lại cán tre vào nghề cần đào tạo Trong đó, định giá công việc phức tạp đòi hỏi cán chuyên ngành nhiều kỹ kiến thức sâu rộng phải am hiểu tất nhiều lĩnh vực, lại đòi hỏi tích lũy kinh nghiệm theo thời gian Do đó, dẫn đến tình trạng kết định giá không xác - Một số chuyên viên Quan hệ khách hàng chưa thẩm định khách hàng tài sản tốt dẫn đến khó khăn cho chuyên viên thẩm định tiến hành thẩm định tài sản ví dụ chuyên viên Quan hệ khách hàng chưa tìm hiểu tài sản đảm bảo khách hàng vị trí, hình dáng BĐS dẫn đến chuyên viên thẩm định định giá khó khăn việc xác định vị trí, giá trị tài sản Điều dẫn đến tốn thời gian, chi phí ngân hàng thẩm định tài sản Sinh viên: Nguyễn Phương Anh 59 Lớp: K15TCL Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: TS Trịnh Chi Mai CHƯƠNG III GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN QUY TRÌNH VÀ PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ BĐS ĐẢM BẢO PHỤC VỤ HOẠT ĐỘNG CHO VAY TẠI NGÂN HÀNG TMCP QUỐC DÂN 3.1 Phương hướng phát triển nâng cao chất lượng hoạt động định giá BĐS sử dụng làm tài sản đảm bảo Ngân hàng TMCP Quốc dân Trong tình hình kinh tế toàn cầu nói chung kinh tế Việt Nam nói riêng gặp nhiều khó khăn hoạt động Ngân hàng bị ảnh hưởng Tuy nhiên với xu hướng toàn cầu hoá gia nhập Việt Nam vào TPP thời gian tới hoạt động tài tín dụng phát triển cách nhanh chóng Tuy nhiên với gia nhập TPP có nhiều tổ chức kinh tế - tài giới xâm nhập vào thị trường Việt Nam có ngân hàng ngoại Điều làm cho Ngân hàng phải đối mặt với nhiều thách thức khó khan Trước cạnh tranh khố liệt đòi hỏi Ngân hàng có NCB phải nâng cao hoàn thiện chất lượng định giá bất động sản để thu hút khách hàng Trên thực tế NCB, phận thẩm định tách riêng chuyển lên hội sở để chi nhánh ngân hàng tập trung chuyên môn vào kinh doanh cải thiện chất lượng định giá Những quy định định giá tài sản NCB thường xuyên bổ sung, sửa chữa nhằm phù hợp với điều kiện thực tế Bộ phận Thẩm định NCB thời gian tới phấn đấu nắm rõ thị trường, tìm nguồn thông tin xác để định giá BĐS sát với giá thị trường NCB áp dụng công nghệ thông tin vào việc thu thập, phân tích, lưu trữ liệu thị trường bất động sản Bằng chứng phòng Thẩm định có admin chuyên quản lý hồ sơ, nhận hồ sơ thẩm định từ chi nhánh qua mạng máy tính Hơn NCB tập trung nâng cao kiến thức, trình độ chuyên viên thẩm định cách cho chuyên viên tham gia khoá đào tạo, gửi học chương trình hướng dẫn Bộ Tài Chủ trương tăng cán thẩm định mặt số lượng chất lượng để đáp ứng nhu cầu khách Sinh viên: Nguyễn Phương Anh 60 Lớp: K15TCL Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: TS Trịnh Chi Mai hàng ngân hàng ngày tăng, tăng tính cạnh tranh ngân hàng so với ngân hàng khác 3.2 Giải pháp hoàn thiện quy trình phương pháp định giá BĐS tài sản đảm bảo phục vụ hoạt động tín dụng Ngân hàng TMCP Quốc dân 3.2.1 Nâng cao trình độ đội ngũ Thẩm định viên Một nhân tố quan trọng đến thành công Ngân hàng người Trong lĩnh vực định giá yếu tố thiếu ảnh hưởng trực tiếp đến kết hoạt động Kết phụ thuộc nhiều vào trình độ chuyên môn kinh nghiệm chuyên viên thẩm định Chuyên viên định giá Ngân hàng có lợi có đội ngũ cán hùng hậu, tuổi đời tre, động, nhiệt huyết, đào tạo chuyên nghiệp từ trường đại học, cao đẳng với cán có thâm niên có nhiều kinh nghiệm thực tế Tuy nhiên lực lượng chuyên viên thẩm định phần nhiều tương đối tre nên kinh nghiệm thực tế, kiến thức tổng hợp chưa tốt, cá kiến thức lĩnh vực liên quan kiến trúc, xây dựng, phong thuỷ… hạn chế Do đó, bồi dưỡng đào tạo đội ngũ cán vững vàng kiến thức chuyên môn, thông thạo nhiều kiến thức tổng hợp có kinh nghiệm thực tiễn nhiệm vụ quan trọng để đáp ứng nhu cầu công việc năm tới tương lai Để nâng cao lực chuyên môn kinh nghiệm chuyên viên thẩm định cần: - Tạo điều kiện để các nhân viên công ty cập nhật cách thường xuyên, đầy đủ các văn quy phạm pháp luật, các quy định NCB liên quan đến lĩnh vực định giá Ngân hàng nên tạo điều kiện cho cán thường xuyên tham gia lớp tập huấn pháp luật, mời chuyên gia giảng dạy cho cán ngân hàng - Tổ chức đào tạo, huấn luyện, nâng cao kiến thức cho các chuyên viên kiến thức lĩnh vực liên quan như: kiến trúc, xây dựng, phong thuỷ, nghiệp vụ kỹ thuật như: đọc vẽ, đánh giá chất lượng lại công trình xây dựng… Sinh viên: Nguyễn Phương Anh 61 Lớp: K15TCL Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: TS Trịnh Chi Mai Đây mảng kiến thức lớn cần thiết hoạt động định giá Việc đào tạo tổ chức nước cử chuyên viên sang nước đào tạo ngắn hạn Các chuyên viên thẩm định thường xuyên tự cập nhật kiến thức thông qua sách báo, mạng Internet, trình thực tế thẩm định -Nâng cao trình độ tin học, ngoại ngữ để đáp ứng chương trình phần mềm công nghệ ngân hàng - Tạo môi trường làm việc động, lành mạnh, vui vẻ Từ thúc đẩy nhân viên phát huy hết khả mình, làm việc có hiệu - Xây dựng chế độ đãi ngộ tốt cán bộ, chế độ thưởng phạt rõ ràng Xây dựng tiêu chuẩn để đánh giá nhân viên, tạo động lực thúc đẩy các nhân viên Trung tâm thẩm định NCB không ngừng phấn đấu - Quy định trách nhiệm, phổ biến rõ các quyền hạn, nhiệm vụ trách nhiệm cán thẩm định khâu nhằm tránh rủi ro đạo đức nghề nghiệp Hiện số TCTD xảy tình trạng: lợi ích, tình cảm cá nhân, lợi dụng sơ hở quy trình nghiệp vụ mà nhân viên tín dụng làm khống giả mạo hồ sơ tín dụng, hồ sơ tài sản bảo đảm gây thất thoát hàng trăm tỷ đồng ngân hàng -Nâng cao vai trò phận tác nghiệp (bộ phận chịu trách nhiệm rà soát hồ sơ pháp lý, quản lý, kiểm tra danh mục tài sản bảo đảm định kỳ) tránh tượng gian lận sai sót hồ sơ tài sản bảo đảm Ngân hàng cần có chế tài xử lý nghiêm trường hợp vi phạm Ngược lại, sử dụng hình thức khen thưởng hợp lý nhằm tạo động lực công tác thẩm định 3.2.2 Hoàn thiện công tác thu thập, phân tích thông tin Để tăng tính xác kết định giá thông tin yếu tố quan trọng việc định giá tài sản Vì muốn định giá có độ xác cao cần phải có nguồn thông tin chất lượng cao Chuyên viên thẩm định cần điều tra nghiên cứu lý thông tin thị trường như: thăm dò tình hình giá đất khu vực có BĐS cần định giá; tìm TSSS có độ tin cậy cao, loại BĐS giao dịch gần thời điểm thẩm định, nên thu thập thông tin từ BĐS so sánh trở lên; tìm kiếm thông tin quy hoạch khu vực có BĐS định giá;… Sau phân tích xử Sinh viên: Nguyễn Phương Anh 62 Lớp: K15TCL Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: TS Trịnh Chi Mai lý thông tin thu cẩn thận, tỉ mỉ; xem xét yếu tố kỹ để tiến hành điều chỉnh Công việc đòi hỏi chuyên viên định giá phải có kỹ năng, trình độ kinh nghiệm công tác định gía BĐS để từ đưa mức giá hợp lý sát với thực tế 3.2.3 Xây dựng, phát triển hoàn thiện kho liệu giá bất động sản nhằm tạo điều kiện tốt cho việc tra cứu cung cấp thông tin Trong chế thị trường phát triển BĐS Việt Nam thông tin BĐS thay đổi, biến động Vì thế, để định giá xác BĐS chấp ta phải lưu trữ phân tích thông tin từ thị trường, từ chọn lọc thông tin cần thiết phục vụ cho công tác định giá Nếu xây dựng hệ thống này, chuyên viên định giá phân tích tình hình thị trường, đưa dự báo giá BĐS tương lai, đồng thời tra cứu, lấy thông tin nhanh, xác việc tìm kiếm Internet Nếu thành lập trung tâm thông tin tín dụng tài sản bảo đảm thuộc quản lý nhà nước, quan nhà nước quản lý giám sát đảm bảo tuân thủ, hạn chế rủi ro quy trình nhận TSBĐ TCTD nhận tài sản bảo đảm Trung tâm thông tin tín dụng TSBĐ cung cấp thông tin toàn diện, tổng hợp, khách quan sở cho NHTM trình xử lý tài sản bảo đảm sau Điều có tác động tích cực đến hoạt động định giá NCB, giảm bớt đươc chi phí thời gian cho chuyên viên thẩm định, tăng độ tin cậy cho kết thẩm định 3.2.4 Đánh giá lại bất động sản đảm bảo Thay đánh giá lại theo thời kỳ, chuyên viên thẩm định cần thường xuyên theo dõi BĐS đảm bảo Cần thực công tác định giá tài sản bảo đảm xảy tình bất ngờ khiến cho giá thị trường BĐS thay đổi: - Khi UBND tỉnh, thành phố thay đổi khung giá đất quyền sử dụng đất - Bên đảm bảo rút bớt BĐS, bổ sung thay BĐS khác đề nghị điều chỉnh nghĩa vụ đảm bảo - Khi giá thị trường biến động giảm 20% so với lần định giá gần BĐS khác Sinh viên: Nguyễn Phương Anh 63 Lớp: K15TCL Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: TS Trịnh Chi Mai - Phát BĐS bị giảm giá trị mát, hư hỏng, lạc hậu… 3.3 Kiến nghị 3.3.1 Kiến nghị với quan nhà nước có thẩm quyền -Chính phủ cần kiên định mục tiêu ổn định kinh tế vĩ mô, kiểm soát lạm phát, cải thiện cán cân thương mại, trì tốc độ tăng trưởng kinh tế thời gian tới Điều tạo điều kiện cho hoạt động thẩm định giá TSBĐ phát triển Những làm sở cho việc định giá trở nên xác Nền kinh tế phát triển ổn định, thu nhập bình quân theo cải thiện nâng cao tính khoản cho BĐS từ làm gia tăng giá trị cho BĐS tạo điều kiện thuận lợi phát mại tài sản để thu hồi nợ có rủi ro xảy - Nhà nước cần ổn định minh bạch thị trường BĐS.Bản chất “sốt” thị trường BĐS cầu BĐS vượt “cung”, làm cho cán cân cung – cầu cân đẩy giá lên cao, vượt chất thực Để tăng cung đầu vào cho BĐS, giải pháp trước mắt Chính phủ cần tăng quỹ đất cho phát triển khu đô thị, khu công nghiệp, du lịch, dịch vụ cách đẩy nhanh việc triển khai quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch đô thị phê duyệt; hỗ trợ nhà đầu tư đẩy nhanh tiến độ dự án phê duyệt để tăng đầu vào cho thị trường sơ cấp; rà soát quy hoạch cho phép chuyển mục đích diện tích đất tổ chức sử dụng không mục đích, không hiệu để đưa vào phát triển thị trường bất động sản; mở rộng, đẩy nhanh tiến độ xây dựng dự án đáp ứng yêu cầu nhà văn phòng cho thuê Có sách hỗ trợ tài cho chủ đầu tư vào việc nâng cấp khu chung cư hết hạn sử dụng xuống cấp - Cần quản lý thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển Do thông tin bất động sản so sánh xác nên kết định giá tài sản sát với giá trị thị trường Để làm điều quan nhà nước phải trọng vấn đề sau: + Sửa đổi, bổ sung quy định pháp luật việc mua bán nhà đất chủ thể, đồng thời tăng quyền quản lý nhà nước đất +Minh bạch hoạt động giao dịch bất động sản quy hoạch đất đai phủ Mở rộng hình thức đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất thông qua hình thức đấu giá, đấu thầu tạo môi trường cạnh tranh lành Sinh viên: Nguyễn Phương Anh 64 Lớp: K15TCL Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: TS Trịnh Chi Mai mạnh, kiểm soát giá cách hợp lý Thực thi biện pháp chống đầu cơ, tăng cường hoạt động quản lý sau giao đất Bảo đảm quy hoạch phải trước bước: quy hoạch phải bảo đảm tính khoa học, phù hợp với thực tế bảo đảm mục tiêu xã hội + Tạo lập hành lang cho thị trường bất động sản, điều tăng cường công khai công tác quy hoạch, quy hoạch khu đô thị hóa nhằm tạo nhu cầu chuyển dịch đất đai nguồn cung cho thị trường bất động sản + Tạo điều kiện hình thành phát triển doanh nghiệp kinh doanh bất động sản Người bán người mua cần tư vấn tổ chức môi giới hỗ trợ tổ chức tài chính, tín dụng toán Do vậy, cần đa dạng hóa hình thức tham gia thị trường bất động sản yếu tố cần thiết để thu hút trực tiếp chủ thể tham gia kinh doanh bất động sản.Nhà nước cần nâng cao chất lượng dự báo, thiết lập hệ thống thông tin thị trường - Cần phải cải thiện hành lang pháp lý cho hoạt động định giá BĐS Cần phải có hệ thống văn Pháp luật thống đầy đủ liên quan đến hoạt động BĐS thẩm định Thường xuyên mở khóa đào tạo, tập huấn thẩm định giá, nâng cao số lượng thẩm định viên giá, tạo nguồn lực phục vụ hoạt động cho kinh tế - Cần phải thay đổi cách xác định khung giá Nhà nước thực tế cho thấy khung giá Nhà nước chênh lệch nhiều so với giá thị trường Khung giá đất nhà nước thấp so với giá trị giao dịch thực tế nhiều (3-5 lần) Khung giá đất đưa sở để tính thuế, thực nghĩa vụ với nhà nước Chính vậy, giá trị tài sản định giá không tương xứng với giá trị thị trường tài sản Bên cạnh khung giá đất, bảng giá tối thiểu xây dựng nhà quy định thấp so với tình hình thị trường, không dựa vào khả sinh lời, mức độ hoàn thiện công trình….Khung giá có biên độ dao động phù hợp để áp dụng vào công tác định giá tài sản chấp Điều giúp cho giá trị bất động sản không chênh lệch so với giá trị thị trường thởi điểm định giá không thấp phát để thu nợ - Các quan Nhà nước cần thường xuyên tổ chức công tác tra, kiểm tra Sinh viên: Nguyễn Phương Anh 65 Lớp: K15TCL Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: TS Trịnh Chi Mai ngân hàng.Nếu hoạt động tra kiểm tra diễn thường xuyên ngân hàng thương mại hoạt động theo nguyên tắc chuẩn mực mà Ngân hàng Nhà nước quy định Và cần tăng cường công tác kiểm tra hoạt động tín dụng toàn hệ thống để có giải pháp chấn chỉnh kịp thời, đặc biệt cho vay BĐS chấp, vi phạm tỉ lệ an toàn hoạt động Mặc dù chưa có qui định giới hạn cho vay BĐS, song ngân hàng cụ thể, thông qua hoạt động tra, kiểm tra cần có khuyến cáo ngân hàng có tỉ lệ cho vay BĐS cao, tiềm ẩn nhiều nguy rủi ro - Cần đẩy nhanh thủ tục công chứng giấy tờ, tạo điều kiện thuận lợi để đăng ký giao dịch bảo đảm với tài sản đảm bảo quyền sử dụng đất quuyển sở hữu tài sản đất cá nhân, hộ kinh doanh Điều cần ủng hộ, đạo UBND quận, huyện, tỉnh, thành phố - UBND, công an, địa chính, án cấp tạo điều kiện để Ngân hàng xử lý BĐS (tịch thu nhà điều kiện khách hàng không trả nợ) - Công khai tính pháp lý tài sản bảo đảm quyền sử dụng đất nhà triển khai quy hoạch chi tiết cho khu vực không quy hoạch tập trung gây khó khăn cho công tác định giá xác định quy hoạch BĐS đảm bảo Nếu thông tin quy hoạch pháp lý BĐS công khai minh bạch giảm thiểu nhiều thời gian, chi phí việc thẩm định tài sản đảm bảo tổ chức tín dụng - Ngân hàng Nhà nước nên ban hành quy định thống mẫu biểu tài sản bảo đảm Hiện nay, NHTM có mẫu hợp đồng chấp, cầm cố riêng, mẫu lại có điều khoản không thống với đơn vị chức liên quan (trung tâm đăng ký giao dịch đảm bảo, thuế, phòng tài nguyên môi trường…) Điều gây khó khan trình nhận tài sản bảo đảm NHTM Việc ban hành quy định thống mẫu biểu đảm báo tính quán đồng bộ, thúc đẩy trình nhận xử lý tài sản bảo đảm NHTM -NHNN đạo NHTM báo cáo vướng mắc văn pháp lý mà họ gặp phải trình áp dụng văn vào thực tế để từ đóNHNN phối hợp với quan có liên quan chỉnh sửa, bổ sung, hay ban hành Sinh viên: Nguyễn Phương Anh 66 Lớp: K15TCL Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: TS Trịnh Chi Mai - NHNN nên nhanh chóng thành lập tổ chức định giá BĐS trung ương với nhiệm vụ cung cấp dịch vụ tổng thể định giá cho quan Nhà nước Trung ương, quan cấp tỉnh, khu vực, điạ phương tư vấn cho phủ vấn đề liên quan tới giá trị bất động sản Do ngân hàng thương mại vừa tiến hành định giá tài sản đảm bảo vừa tiến hành cho vay nên kết thẩm định không xác ngân hàng rụt rè, không thu hồi khoản tín dụng cho vay Có hoạt động định giá tài sản đảm bảo ngân hàng minh bạch, rõ ràng, chuyên nghiệp khách hàng doanh nghiệp khách hàng cá nhân có tài sản chấp ngân hàng tin tưởng vào báo cáo kết thẩm định ngân hàng - NHNN nên hình thành trung tâm thông tin TSBĐ Đối với NHTM việc thành lập trung tâm chuyên cung cấp thông tin TSBĐ điều khó thực NHNN hoàn toàn nằm khả Nếu thành lập trung tâm thông tin tín dụng tài sản bảo đảm thuộc quản lý nhà nước, quan nhà nước quản lý giám sát đảm bảo tuân thủ, hạn chế rủi ro quy trình nhận TSBĐ TCTD nhận tài sản bảo đảm Trung tâm thông tin tín dụng TSBĐ cung cấp thông tin toàn diện, tổng hợp, khách quan sở cho NHTM trình xử lý tài sản bảo đảm sau 3.3.2 Kiến nghị với Ngân hàng TMCP Quốc dân - Tạo điều kiện cho chuyên viên thẩm định hoàn thành tốt công việc Có sách tốt để thu hút tải năng, chuyên gia giỏi lĩnh vực định giá làm việc cho ngân hàng - Thường xuyên theo dõi, nâng cao khả phân tích, dự báo diễn biến thị trường để từ có đạo, định hướng kịp thời hoạt động bảo đảm tài sản nói chung, BĐS đảm bảo nói riêng Tiếp tục rà soát, tập hợp tiếp thu phản hồi từ chi nhánh để chỉnh sửa, bổ sung hoàn chỉnh quy định, quy chế bảo đảm tài sản có BĐS để ngày phù hợp với thực tế phát sinh phù hợp với quy định pháp luật, thay đổi quan hệ kinh tế hành Sinh viên: Nguyễn Phương Anh 67 Lớp: K15TCL Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: TS Trịnh Chi Mai - Thường xuyên theo dõi, tăng cường công tác kiểm tra, kiểm soát việc chấp hành quy định việc thẩm định tài sản đảm bảo - Tăng cường bổi dưỡng, đào tạo nghiệp vụ cho chuyên viên trung thẩm thẩm định NCB Có sách thưởng phạt rõ ràng để thúc đẩy nhân viên làm việc cách tốt - Không đưa yêu cầu thiếu khách quan cho trình thẩm định giá Để đảm bảo an toàn cho ngân hàng, nhân viên thẩm định thường định giá giá trị tài sản bảo đảm đặc biệt BĐS 80%-90% giá trị tài sản Tuy nhiên, lý cạnh tranh thu hút khách hàng ngày lớn ngân hàng, nên nhân viên tín dụng thường áp lực doanh số cho vay nên không trường hợp nhân viên quan hệ khách hàng yêu cầu nhân viên thẩm định cho kết thẩm định không với giá trị tài sản thị trường Sinh viên: Nguyễn Phương Anh 68 Lớp: K15TCL Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: TS Trịnh Chi Mai KẾT LUẬN Định giá tài sản đảm bảo việc làm cần thiết hoạt động tín dụng mang lại nguồn thu lớn cho Ngân hàng Trong năm gần đây, thị trường bất động sản có biến động lớn ngày phát triển nhanh, hoạt động đầu tư, kinh doanh bất động sản vô sôi động Do để phục vụ tốt nhu cầu khách hàng hạn chế rủi ro cho ngân hàng công tác thẩm định đóng vai trò ngày quan trọng Trong phạm vi nghiên cứu chuyên đề giới thiệu sở lí luận định giá bất động sản đảm bảo, sở phân tích thực trạng hoạt động định giá bất động sản NCB, từ đưa số giải pháp, kiến ngị nhằm nâng cao chất lượng hoạt động định giá Ngân hàng TMCP Quốc dân Qua thời gian thực tập Phòng thẩm định Ngân hàng Quốc dân, em học hỏi nhiều công việc chuyên viên thẩm định tham gia thực tế vào công việc phòng giúp em hiểu sâu kiến thức học trường áp dụng kiến thức vào thực tế Em xin chân thành cảm ơn Trung tâm thẩm định nói chung Phòng thẩm đinh nói riêng Ngân hàng Quốc dân tạo điều kiện giúp đỡ em hoàn thành đợt thực tập cuối khoá Trong trình thực hiện, số hạn chết kiến thức kinh nghiệm thực tế thời gian nên không tránh khỏi nhiều thiếu sót Em mong nhận đóng góp ý chân thành thầy, cô để chuyên đề em hoàn thiện Sinh viên: Nguyễn Phương Anh 69 Lớp: K15TCL Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: TS Trịnh Chi Mai DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO TS Phạm Tiến Đạt (2015), Định giá Bất động sản hoạt động tín dụng- cách tiếp cận từ các ngân hàng thương mại, Nxb Tài chính, Học viện Ngân hàng, Hà Nội Ngân hàng TMCP Quốc dân, Quy định 86-87-88/2015 Quy định nhận tài sản bảo đảm Bất động sản Ngân hàng TMCP Quốc dân, Ngân hàng TMCP Quốc dân, Hà Nội Báo cáo thẩm định bất động sản Ngân hàng TMCP Quốc dân Bộ luật dân 2005 Bộ luật đất đai 2003 Luật kinh doanh Bất động sản năm 2006 Tài liệu lớp Định giá bất động sản - Khoa Tài chính, Học viện Ngân hàng https://luatminhkhue.vn/kien-thuc-luat-dat-dai/nhung-rui-ro-tu-viec-nhanthe-chap-bat-dong-san-va-giai-phap-phong-ngua-trong-he-thong-ngan-hang-vietnam.aspx Sinh viên: Nguyễn Phương Anh 70 Lớp: K15TCL Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: TS Trịnh Chi Mai PHỤ LỤC Quy trình định giá tài sản đảm bảo Nộp hồ sơ TSBĐ Kiểm tra tính đầy đủ, hợp lý Xác định luồng Thẩm định Kiểm soát, ký đề nghị TĐ Lập đề nghị Thẩm định Tiếp nhận KS đề nghị TĐ Phân công ca TĐ Xem xét HS TSBĐ Xem xét HS TSBĐ Nhận YC bổ sung Gửi HS bổ sung Bổ sung HS Thẩm định TSBĐ, lập báo cáo TĐ Thẩm định TSBĐ, lập báo cáo TĐ Tiếp nhận HS ký kiểm soát Ký duyệt BC Nhận KQ, lưu trữ Sinh viên: Nguyễn Phương Anh Ký duyệt BC/Phiếu phê duyệt Chuyển BC/ Phiếu phê duyệt 71 Lớp: K15TCL