Đang tải... (xem toàn văn)
thực trạng và giải pháp hoàn thiện và phát triển thị trường bất động sản nhà ở cho người có thu nhập thấp trên địa bàn hà nội thực trạng và giải pháp hoàn thiện và phát triển thị trường bất động sản nhà ở cho người có thu nhập thấp trên địa bàn hà nội thực trạng và giải pháp hoàn thiện và phát triển thị trường bất động sản nhà ở cho người có thu nhập thấp trên địa bàn hà nội
B GIÁO D O I H C NGO -o0o - Cơng trình tham d Cu c thi Sinh viên nghiên c u khoa h i h c Ngo TH C TR NG VÀ GI I PHÁP HOÀN THI N VÀ PHÁT TRI N TH NG B NG S N NHÀ I CÓ THU NH P TH A BÀN HÀ N I Nhóm ngành: KD3 Hà N M CL C DANH M C CÁC B NG IV DANH M C BI V DANH M C T VI T T T VI L IM U .1 NG QUAN CHUNG V TH NG B T NG S N NHÀ I CÓ THU NH P TH P 1.1 T ng quan v nhà i có thu nh p th p .7 1.1.1 Các khái ni n nhà thu nh p th p 1.1.2 m nhà i có thu nh p th p 1.1.3 qu n lý d án nhà thu nh p th p 12 1.2 T ng quan v th ng b ng s n nhà thu nh p th p 14 1.2.1 Th ng b ng s n nhà thu nh p th m chung c a th ng b ng s n 14 1.2.2 m c a cung v nhà i có thu nh p th p 16 1.2.3 m c a c u v nhà i có thu nh p th p 19 1.3 Bài h c kinh nghi m m t s qu vi c hoàn thi n nhà i thu nh p th p 22 1.3.1 Trung Qu c .22 1.3.2 Singapore 25 1.3.3 Thành ph H Chí Minh 28 C TR NG V TH NG NHÀ CHO I CÓ THU NH P TH P .32 2.1 Khái quát tình hình phát tri n nhà Hà N i 32 2.1.1 Khái quát tình hình phát tri n nhà Vi t Nam qua n .32 2.1.2 Khái quát tình hình phát tri n nhà Hà N i qua n .35 2.2 Th c tr ng v cung c u c a th ng nhà i có thu nh p th a bàn Hà N i 36 ii 2.2.1 Th c tr ng c i có thu nh p th a bàn Hà N i 36 2.2.2 Th c tr ng c i có thu nh p th a bàn Hà N i 38 2.2.3 Th c tr ng c a c u v i có thu nh p th a bàn Hà N i 44 2.2.4 Các sách c c nh m hồn thi n th ng nhà thu nh p th p 48 2.3 c tr ng th ng b ng s i thu nh p th p .52 2.3.1 c tr ng cung c u c a th ng b t ng s n cho i thu nh p th p 52 2.3.2 a Chính ph vi c h tr s phát tri n c a th ng nhà i thu nh p th p 54 XU T GI KÍCH THÍCH VÀ HỒN THI N TH NG B NG S N NHÀ CHO I CÓ THU NH P TH A BÀN HÀ N I 57 3.1 m, ch t ng c c .57 mc c 57 3.1.2 M c tiêu 59 3.1.3 Nguyên t c gi i quy t nhà i thu nh p th p Hà N i 60 ng xây d ng phát tri n 61 3.2 M t s gi i nh m pháp kích thích hồn thi n th ng b t ng s i thu nh p th a bàn Hà N i 63 3.2.1 V phía Chính ph 63 3.2.2 V phía doanh nghi ng 66 3.2.3 V i thuê, thuê mua nhà 70 K T LU N 73 TÀI LI U THAM KH O 75 iii DANH M C CÁC B NG B ng 1: S d i có thu nh p th a bàn Hà N i 2003 B ng 2: S d án nhà cho n i có thu nh p th a bàn Hà N i 2009 iv DANH M C BI Bi 1: Cung v nhà i có thu nh p th p Bi 2: Các lo i hình s h u nhà c a Trung Qu v DANH M C T ng Nhà VI T T T Tên vi t t t xã h i NOXH Thu nh p th p TNT H HGD Nguyên v t li u NVL h t ng B CSHT ng s n Gi i phóng m t b ng GPMB CTNO c C c phát tri n nhà Th NSNN Singapore HDB ng tài TTTC H t ng xã h i Nhà kinh t HTXH Trung Qu c EHB vi L IM Tính c p thi t c T U tài hóa di n ngày m nh m t c a Vi t Nam k t qu t t y u c a trình phát tri n cơng nghi p hóa, hi Hà N i m t nh ng thành ph có t c, b i v y s i hóa Th hóa cao nh t c i bên c nhiên nhu c u tách h k t hôn ngày t p áp l c l n cho vi ng c u nhà xã h i c tính c a S thành ph ch g n 70% s h a t Hà N c m t n a s nhà c n thi a bàn Hà N i có thu nh p th t i m c trung bình 830.000 i/tháng ( nhà trung bình 2005, -TTg ban hành ngày -TTg - -TTg CTTTg hà C ng thái giúp th -CSTT ngày 14 ng có thêm v n cho nh ng m t ng h p mua nhà thu nh p th p cá nhân có nhu c u th c Nh n th y vai trò c a th ng nhà th y c n có nh ng nghiên c u có thu nh p th i có thu nh p th p, xét v th c tr ng th t ng nhà hoàn thi n phát tri n th nhóm nghiên c u quy nh l a ch thi n phát tri n th Th c tr ng gi ng b th ng, hồn i có thu nh p a bàn Hà N ng s n nhà i T ng quan nghiên c u V nhà i có thu nh p th p hi nh ng nhi m v kinh t tr quan tr ng c a nh m t ng N c nhà iv chi m s ng l c h tr ch d c hi n xây d ng nhà nv d c o tri n khai thu nh p th p v nhà thu nh p th p, ch ys c i thu nh p th p a bàn thành ph vi c s h u m gi i bi c chi n ng th cm i u y b t c p gi a ngu n cung nhu c u i dân, nv r ng th m t cách tích c c có th cho i thu nh p th p m t th h a h n phát tri n nh nt y ti cs cc a thành ph Khi nghiên c tài v v nhà c m t s tài li u tham kh n Minh Phong v i có thu nh p th p, nhóm vi t c a Phí Th Thu i có thu nh p th p m t th ng c n thi t ti T p chí Kinh t D báo (20), 9/2008; cu n sách c a TS Hoàng Xuân biên Nhà n Kh i có thu nh p th p ng ch l n hi n kinh nghi m Hà N i, nhà xu t b n Chính tr Qu c gia, tháng 12/2009 vi t phân tích t p chí Ki n Trúc Trong q trình tìm ki m gi nhà hồn thi n phát tri n th i thu nh p th ng c tài li u v mô hình thành cơng th gi i c a Singapore, Trung Qu c tài li u c a nhóm nghiên c u: Vi n nghiên c u ki n trúc (B Xây D ng) phát tri n nhà Các gi i có thu nh p th p t tâm D báo Nghiên c (PADDY) ng b , tài li u c a Trung Khóa t p hu n v phát tri n nhà xã h i t i thành ph H Chí Minh t ngày 09 13 /02/2009 Tuy nhiên, cho n th nghiên c u v th ng b n th ng s n nhà tài i thu nh p th p a bàn Hà N i ng m c tiêu nghiên c u ng nghiên c u c tài th ng b ng s n nhà cho i thu nh p th p t i thành ph Hà N i M c tiêu nghiên c u c quy t v nhà nhà i thu nh p th p c lân c n, phân tích y u t nh p th p t c phát tri n th n th ng n ng i thu a bàn Hà N i T xu th tài tìm hi u v kinh nghi m h c gi i phát tri n th a bàn Hà N i i thu nh p PH L C Ph l c 1: Lu t Nhà 2005 u ki c thuê nhà c thuê nhà xã h i xã h i cán b , công ch c, viên ch quân nhân chuyên nghi p thu c l ng vi c t i khu kinh t , khu công nghi p, khu ch xu t, khu công ngh cao nh c a Chính ph nh t i kho u có thu nh p th p thu c m t ng h p sa c thuê nhà xã h i: thu c s h u c thu c s h b) Có nhà c thuê ho c mua nhà c; thu c s h u c n tích bình qn h i; c) Có nhà thu c s h u c a u ki u ki nh t toán l t c thuê mua nhà c thuê mua nhà u 53 c a Lu u 20% giá tr c a nhà ng ho c d t nát xã h i xã h i nh ng h p quy c thuê mua nhà xã h i ph i thuê mua Ph l c 2: Quy nh s 34/2010 c a UBND thành ph Hà N i ban hành quy nh vi c bán, cho thuê nhà i có thu nh p th p t c mua, thuê, thuê mua nhà H gia i ho thu nh p th p iv ng h p h c thân) thu Cán b , công ch c, viên ch c thu c c, m t tr n T qu c t ch c tr - xã h i, xã h i ngh nghi p; viên ch c thu s nghi p công l nhân chuyên nghi p thu c l c ng h ch nh) ng thu s nghi p ngồi cơng l p, doanh nghi p thu c thành ph n kinh t , h p tác xã thành l p ho c a pháp lu t (k c ng h ng t do, kinh doanh cá th thuê, thuê mua nhà u ki nh c ngh theo ch i lao m b o có thu nh p th tốn ti n mua, nh c mua, thuê, thuê mua nhà c mua, thuê, thuê mua nhà thu nh p th p thu nh p th p ph u ki n sau: i có nhà thu c s h u c n tích q ch t ch c có th m quy n c p gi y ch ng nh n quy n s h u nhà ho c có nhà mb u ki c có th m quy n c p gi y ch ng nh n quy n s h u nhà pháp lu t v th là: a) Có nhà n tích nhà th d b) Có nhà bình quân c a h i; riêng l 5m2 s d di nh c a pháp lu t v nhà n tích nhà bình qn c a h i di t t i thi u thu c di t c a nhà ph n c phép c i t o, xây d nh c a y ban nhân dân Thành ph c h tr v nhà t i m i hình th c, c th là: nh c a Pháp lu t v c thuê, thuê mua nhà xã h i; ct iv ng h p có nhu c u mua thuê mua nhà ph i có h kh h thu nh p th p ng trú ho c t m trú dài h n t i Thành ph Hà N ng thu c l kh ng ng trú ho c t m trú dài h n ph i có xác nh n c tác v ch c v , th i gian công tác, th c tr ng v nhà Có m c thu nh p hàng tháng (tính bình qu i m c bình nh c a y ban nhân dân Thành ph u Nguyên t c l a ch nh p th p c mua, thuê, thuê mua nhà thu Vi c l a ch c mua, thuê, thuê mua nhà hi n theo ph i có t ng s tiên gi i quy c (v mt B tiêu chí c th sau: STT Tiêu chí ch m S nhà : - 50 - Có nhà i m2 s d i di chu thu nh p th p th c c phép c i t o, xây d ng l i Tiêu chí v t 30 th ng: - nh t u Quy nh 30 02 n i tr lên thu -H nh t u Quy -H i thu nh t u Quy i 10 nh ng quy nh - Có m c thu nh p bình quân hàng tháng th p c thu nh nh c a UBND Thành ph quy nh: (theo Kho u c a Quy nh này) 10 m - i ho ng cách m c 1/1/1945 (Lão thành cách m i ho ng cách m ng Ti n kh i binh lo i B, b nh binh b suy gi m kh ng t 81% tr lên; bà m Vi t Nam anh chi n; thân nhân li t s (b , m , v ch ho c ng li t s ) ng tu ng hàng tháng; n ng kháng chi n b nhi m ch suy gi m kh i ho t c hóa h c ng t 81% tr lên - ng th i k thu 10 i m i (không nh t i Pháp l NCC) h lo i B b suy gi m kh i 81%; b nh binh suy gi m kh li t s ch i 81%; thân nhân i tham gia kháng chi n b nhi m c hóa h c suy gi m kh ng i 81% dân; ngh y thu c nhân s c khen c Chí c l p h ng; Huân B o v T qu c h n công h ng; ng h ng Nh t; - y thu tú; ngh s nhân; chi n s Tồn qu ng có tay ngh b c cao nh t c a ngành ngh c c p có th m quy n cơng nh n - Trong h có 02 CBCNVC có thâm niên cơng tác m - ng h p h ch - m cao nh t ng h p có 02 h d ng s thay m t H n tr lên có s ng xét t cho mua, thuê, thuê mua nhà Thành ph t ch c b mua, thuê, thuê mua nhà m b ng S Xây xã h i c p nh h c xã h i u 20 Trách nhi m c a S , Ngành t ch c cá nhân liên quan: S Xây d ng: - u m i, ti p nh ng d án nhà n kinh t , tham gia i thu nh p th p, th lý h UBND Thành ph ch p thu nh p th - án xây d ng nhà i thu nh ng d n t ch c, cá nhân có liên quan th c hi sách v qu n lý s d ng nhà n, ch thu nh p th p Chính ph , B ban hành - Công b công khai n i dung d án xây d ng nhà i thu nh p th p t i tr s c a S Xây d ng, trang web c a S Xây d n truy n thông Ki thu nh p n d án xây d ng nhà th p v t ng s , th m bán, cho thuê thuê mua c a ch - Ch trì, ph i h p v i S tra, giám sát vi c th c hi lý s d ng nhà liên quan t ch c tra, ki m nh Ki thu nh p th Thành ph quy nh k ho t xu t vi c qu n xu t hình th c x lý trình UBND i v i hành vi vi ph m (n u có) c v , cá nhân có liên quan S Tài chính: - Xây d nh th ng thu nh p th p, trình UBND Thành ph phê t C c th ng kê Hà N i: - u tra, xây d ng m c chu n thu nh a bàn Thành ph S ng i thu nh p th p ban hành ng Thành ph : S ng i ch sách theo tiêu chí ch ng d ng a UBND Thành ph vi c l a ch i thu nh p th p t i khu v ng, qu n, huy n: Ch u trách nhi m v vi c xác nh n v h kh u tình tr ng nhà c mua, thuê, thuê mua nhà thu nh p th hi n t i cho mb nh Th có cán b mua, thuê, thuê mua nhà thu nh p th p: Ch u trách nhi m v vi c xác nh n v m c thu nh p danh sách cán b qu b u ki c thuê, thuê mua nhà m nh Trong trình t ch c th c hi n, n sung, s thu nh p th ng m c c n ph i b i, S , cáo S Xây d ng trình UBND Thành ph xem xét, gi i quy t có liên quan báo Ph l c 3: Quy -TTg Ban hành m t s phát tri n nhà , sách p th p t i khu v u4 , giá bán, cho thuê, thuê mua nhà th p Nhà thu nh p th p lo i nhà t không 70 m2; ch tiêu xây d ng h t ng k thu t, h t ng xã h i theo Quy chu n xây d ng hi n hành Các d án nhà m xây d ng h s s d thu nh u ch t lên 1,5 l n so v i Quy chu n quy ho ch xây d ng hi Giá bán nhà thu nh p th p ch c thu h i v ng, k c lãi vay (n ; không tính kho giá bán nhà Giá cho thuê, thuê mua nhà theo nguyên t thu nh p th p ch thu h i v ng, k c lãi vay (n u có), chi phí qu n lý, v ; khơng tính kho , th mua nhà ; th i h n thu h i v n t i thi ng h p mua tr mua nhà n p ti n l thu nh p th u không 20% giá nhà Th i h n tr i thi i mua, thuê y ban nhân dân c p t nh ch u trách nhi m t ch c th nh giá bán, giá thuê, thuê mua ki m tra ch t ch vi c bán, cho thuê, thuê mua nhà ph a bàn thu nh p th p Ph l c 4: vi 15/2009/TT-BXD ngày 30/6/2009 c a B Xây d ng v ng d nh giá cho thuê nhà nhân khu công nghi p nhà mua nhà sinh viên, nhà cơng i có thu nh p th p giá bán, giá thuê i có thu nh p th p thu c d án thành ph n kinh t tham gia nh giá cho thuê nhà công nhân, nhà i có thu nh p th p Cơng th nh: Tdv Gt = - x K 12 x S - Gt : giá cho thuê 1m2 s d - ng c a d t c b o tồn v Cơng th ng/m2/tháng) nh: -(1+r)n - c phân b nguyên ng d án t i th thác s d ng (theo giá tr quy t toán v u c c p có th m quy n phê ng) + r : lãi su t b o tồn v thu i có th m quy n quy + n : s i v n ph thu có th m quy n quy u ki n c th c a t ng d i i thi - L: l i nhu n c a d án, t ng cơng trình - Ql : chi phí qu n lý v - Bt : chi phí b - Tdv : kho n thu t kinh doanh d ch v khu nhà ch v trông xe, d ch v - S : t ng di n tích s d - K : h s t ng n thu (n u có) t ho cho thuê c a d án (m2) nh theo nguyên t c: t ng h s K c a Block nhà =1 tháng thuê nhà nh giá bán nhà ng h p bán nhà tr ti n l n: Cơng th nh: ng th i có thu nh p th p Gb = - x K S - Gb : giá bán m2 s d ng/m2); - ng c a d án t i th khai thác s d ng (theo gía tr quy t tốn v phê c c p có th m quy n ng) - L : l i nhu n c a d án, t ng cơng trình ng) - Bt : chi phí b o trì cơng trình cho ph n s h - S : t ng di n tích s d ng cá ng) c a d án: bao g m di h bán di n tích nhà mà ch l i không bán thu c s h u c a ch cho thuê kinh doanh d ch v - K : h s t nh theo nguyên t c: t ng h s K c a Block nhà =1 ng h p bán nhà tr 20% giá nhà , tr ng h i mua nhà Công th nh: u khơng q i mua có th a thu n khác v i bên bán Th i h n tr góp bên bán, bên mua t th a thu nh giá thuê mua nhà n p ti n l i thi i có thu nh p th p - Tdv Gtm = 12 x S - Gtm : giá thuê mua 1m2 s d ng/ m2/tháng); - A : h s bi u th t l gi a giá tr cịn l i c tốn l u) so v i giá tr - uc ng c a d n thuê mua (A