ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI TRƯỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN - PHẠM VĂN TÙNG NGHIÊN CỨU, ĐÁNH GIÁ TÌNH HÌNH ĐĂNG KÝ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT TẠI ĐỊA BÀN QUẬN 12, THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH LUẬN VĂN THẠC SĨ KHOA HỌC Hà Nội - 2014 ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI TRƯỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN - PHẠM VĂN TÙNG NGHIÊN CỨU, ĐÁNH GIÁ TÌNH HÌNH ĐĂNG KÝ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT TẠI ĐỊA BÀN QUẬN 12, THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH Chuyên ngành: Quản lý đất đai Mã số: 60850103 LUẬN VĂN THẠC SĨ KHOA HỌC NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: PGS.TS PHẠM QUANG TUẤN Hà Nội - 2014 LỜI CAM ĐOAN - Tôi xin cam đoan số liệu kết nghiên cứu luận văn trung thực chưa sử dụng để bảo vệ học vị - Mọi giúp đỡ cho việc thực luận văn cám ơn thông tin trích dẫn luận văn điều rõ nguồn gốc Người thực luận văn Học viên Phạm Văn Tùng LỜI CẢM ƠN Qua năm học đại học, qua năm học chương trình cao học qua năm công tác phòng Tài nguyên Môi trường, với vốn kiến thức ỏi mình, quan tâm, giúp đỡ dạy bảo Thầy PGS.TS Phạm Quang Tuấn, luận văn hoàn thành Trong trình thực luận văn này, nhận quan tâm giúp đỡ nhiệt tình, nhiều ý kiến đóng góp quý báu tạo điều kiện thầy cô, bạn bè đồng nghiệp Trước tiên xin bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc tới Thầy PGS.TS Phạm Quang Tuấn - Trưởng khoa Địa lý, trường Đại học Khoa học Tự nhiên, Đại học Quốc gia Hà Nội Tôi gửi lời biết ơn sâu sắc tới Thầy Cô khoa Địa lý, phòng sau đại học toàn thể cán bộ, công chức viên chức trường Đại học Khoa học Tự nhiên, Đại học Quốc gia Hà Nội giảng dạy, hướng dẫn giúp đỡ trình học tập thực luận văn Xin cảm ơn đồng chí lãnh đạo Ủy ban nhân dân Quận 12, Phòng Tài nguyên Môi trường Quận 12 Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất Quận 12 tạo điều kiện cho có thời gian học tập, nghiên cứu giúp đỡ cung cấp tài liệu, số liệu để hoàn thành luận văn Xin trân trọng cảm ơn Học viên Phạm văn Tùng MỤC LỤC MỤC LỤC DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT DANH MỤC HÌNH DANH MỤC BẢNG BIỂU MỞ ĐẦU Đặt vấn đề .1 Mục tiêu đề tài…… Nội dung nghiên cứu .1 Phương pháp nghiên cứu .2 Ý nghĩa khoa khọc thực tiễn .2 Cấu trúc luận văn CHƯƠNG CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ PHÁP LÝ CỦA VIỆC ĐĂNG KÝ, CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT 1.1 Cơ sở lý luận việc đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà 1.1.1 Khái niệm tính chất đất đai 1.1.2 Cơ sơ lý luận đăng ký quyền sử dụng đất 1.1.3 Vai trò đăng ký quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà .7 1.2 Cơ sở pháp lý việc đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất 1.2.1 Đăng ký đất đai, nhà tài sản khác gắn liền với đất 1.2.1.1 Đăng ký lần đầu……… .8 1.2.1.2 Đăng ký biến động……… 10 1.2.2 Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất .13 1.2.2.1 Khái niệm 13 1.2.2.2 Những trường hợp Nhà nước cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất .14 1.2.2.3 Thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất .15 1.2.3 Những quy định pháp lý chủ yếu đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản gắn liền với đất theo pháp luật đất đai hành 16 1.3 Kinh nghiệm nước đăng ký, cấp Giấy chứng nhận .23 1.3.1 Australia (Úc) 23 1.3.2 Trung Quốc 23 1.3.3 Hà Lan 24 CHƯƠNG THỰC TRẠNG CÔNG TÁC CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT TẠI ĐỊA BÀN QUẬN 12, THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH .27 2.1 Điều kiện tự nhiên kinh tế - xã hội 27 2.1.1 Đặc điểm điều kiện tự nhiên nguồn tài nguyên 27 2.1.2 Đặc điểm kinh tế - xã hội 30 2.1.3 Đánh giá chung điều kiện tự nhiên kinh tế-xã hội 33 2.1.3.1 Thuận lợi 33 2.1.3.2 Những hạn chế, khó khăn 33 2.2 Đặc điểm tình hình sử dụng quản lý đất đai Quận 12 34 2.2.1 Hiện trạng sử dụng biến động sử dụng đất .35 2.2.2 Công tác đo đạc lập đồ địa chính, đồ trạng sử dụng đất 40 2.2.3 Tình hình giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, chuyển mục đích sử dụng đất 41 2.2.4 Tình hình kê khai đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 42 2.2.5 Công tác lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất .44 2.2.6 Công tác thống kê, kiểm kê đất đai .45 2.2.7 Công tác tra, giải tranh chấp khiếu nại tố cao 46 2.2.8 Đánh giá chung tình hình sử dụng tính hợp lý việc sử dụng đất đai địa bàn nghiên cứu 46 2.3 Thực trạng công tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất 46 2.3.1 Hiện trạng sở vật chất nguồn nhân lực phục vụ công tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất .48 2.3.2 Thực trạng công tác lập, chỉnh lý quản lý hồ sơ địa 53 2.3.3 Thực trạng công tác đăng ký cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất 54 CHƯƠNG ĐỀ XUẤT GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ CÔNG TÁC ĐĂNG KÝ, CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT TẠI ĐỊA BÀN QUẬN 12, THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH 68 3.1 Các nhóm giải pháp chung .68 3.1.1 Giải pháp sách pháp luật 68 3.1.2 Giải pháp hoàn thiện hệ thống hồ sơ địa 75 3.1.3 Giải pháp tổ chức, cải cách thủ tục hành 77 3.1.4 Giải pháp tài đất đai 80 3.1.5 Giải pháp ứng dụng công nghệ vào việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất .81 3.1.6 Giải pháp nhân lực 83 3.2 Giải pháp cụ thể Quận 12 84 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 87 PHỤ LỤC 92 DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT GCN: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà quyền sử dụng đất ở; Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền đất (gọi chung Giấy chứng nhận) GCNQSDĐ: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất UBND: Ủy ban nhân dân TNMT: Tài nguyên Môi trường VPĐKQSDĐ: Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất CSDL: Cơ sở liệu TTUD&PTCNĐC: Trung tâm ứng dụng phát triển công nghệ địa ViLIS: Hệ thống thông tin đất đai (Vietnam Land Information System) ISO: International Organization for Standardization DTCNQSDĐ: Diện tích chứng nhận quyền sử dụng đất DANH MỤC HÌNH Hình 1.1 Hệ thống Kadaster-on-line Hà Lan Hình 2.1 Bản đồ ranh giới hành Quận 12 DANH MỤC BẢNG Bảng 2.1 Bảng tổng hợp phân bố dân số địa bàn quận Bảng 2.2 Bảng tổng hợp diện tích phường địa bàn quận Bảng 2.3 Bảng tổng hợp thống kê diện tích theo đối tượng quản lý sử dụng địa bàn quận Bảng 2.4 Bảng tổng hợp trạng sử dụng đất năm 2010 địa bàn quận Bảng 2.5 Bảng tổng hợp biến động sử dụng đất địa bàn quận giai đoạn 20002010 Bảng 2.6 Bảng tổng hợp đo đạc lập đồ địa cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất địa bàn quận Bảng 2.7 Bảng số liệu cấp cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất lần đầu qua năm 2012, 2013 tháng 9/2014 Bảng 2.8 Bảng tổng hợp trường hợp không đủ điều kiện phài lập hồ sơ quản lý quận Bảng 2.9 Bảng tổng hợp sở vật chất Bảng 2.10 Bảng tổng hợp hồ sơ cấp giấy chứng nhận quận năm 2005 Bảng 2.11 Bảng tổng hợp hồ sơ cấp giấy chứng nhận quận năm 2006 Bảng 2.12 Bảng tổng hợp hồ sơ cấp giấy chứng nhận quận năm 2007 Bảng 2.13 Bảng tổng hợp hồ sơ cấp giấy chứng nhận quận năm 2008 Bảng 2.14 Bảng tổng hợp hồ sơ cấp giấy chứng nhận quận năm 2009 Bảng 2.15 Bảng tổng hợp hồ sơ cấp giấy chứng nhận quận năm 2010 Bảng 2.16 Bảng tổng hợp hồ sơ cấp giấy chứng nhận quận năm 2011 Bảng 2.17 Bảng tổng hợp hồ sơ cấp giấy chứng nhận quận năm 2012 Bảng 2.18 Bảng tổng hợp hồ sơ cấp giấy chứng nhận quận năm 2013 Bảng 2.19 Bảng tổng hợp hồ sơ cấp giấy chứng nhận quận tính đến 30/9/2013 Bảng 2.20 Bảng tổng hợp hồ sơ cấp giấy chứng nhận quận tính đến 15/7/2014 Bảng 2.21 Bảng tổng hợp, phân loại phiếu điều tra nhanh tình hình đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất TÀI LIỆU THAM KHẢO Tiếng Việt Bộ Tài nguyên Môi trường (2004), Thông tư 29/2004/TT-BTNMT, việc hướng dẫn lập, chỉnh lý, quản lý hồ sơ Địa Bộ Tài nguyên Môi trường (2007), Thông tư 09/2007/TT-BTNMT, việc hướng dẫn lập, chỉnh lý, quản lý hồ sơ Địa Bộ Tài nguyên Môi trường (2009), Thông tư 17/2009/TT-BTNMT, Quy định Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất Bộ Tài nguyên Môi trường (2009), Nghị định 88/2009/NĐ-CP, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất Bộ Tài nguyên Môi trường (2014), Nghị định 43/2014/NĐ-CP, hướng dẫn thi hành Luật Đất đai năm 2013 Luật Đất đai năm 1993 Nhà xuất trị quốc gia Luật Đất đai năm 2003 Nhà xuất trị quốc gia Luật Đất đai năm 2013 Nxb Tài Nguyên – Môi trường & Bản đồ Việt Nam Ủy ban nhân dân quận 12 - Phòng Tài nguyên Môi trường, Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất quận 12: Báo cáo tình hình quản lý đất đai quận 12 năm 2008, 2009, 2010, 2011, 2012, 2013, 2014 10 Bộ Tài nguyên Môi trường (2014), Thông tư 23/2014/TT-BTNMT, quy định Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất 11 Bộ Tài nguyên Môi trường (2014), Thông tư 24/2014/TT-BTNMT, quy định hồ sơ đại 12 Đặng Hùng Võ, Nguyễn Đức Khả (2007), Cơ sở địa chính, NXB Đại học Quốc Gia Hà Nội 13 Phạm Quang Tuấn (2007) Cơ sở thổ nhưỡng địa lý thổ nhưỡng NXB Đại học Quốc Gia Hà Nội Các trang Web 14 http://cpi.transparency.org/cpi2011/results/#CountryResults 15 Trang web Bộ Tài Nguyên Môi Trường: www.monre.gov.vn 16 Trang web Sở Tài Nguyên Môi Trường Tp Hồ Chí Minh: www.donre.hochiminh.gov.vn 17 www.vietlaw.gov.vn; 18 www.vinalaw.com.vn