www.Luanvan.Online LỜI MỞ ĐẦU Cùng với phát triển chung kinh tế, việc xây dựng công trình nhà ở, khu dân cư để phục vụ lợi ích cộng đồng ngày trở thành vấn đề cấp thiết Với tốc độ gia tăng dân số tốc độ đô thị hoá nước ta cung nhà đô thị tăng nhiều, không đủ so với cầu nhà Từ thực tế đó, việc xây dựng khu chung cư, nhà cao tầng để phục vụ nhu cầu người dân Nhà nước dành khoản đầu tư thích đáng Hiện nay, Hà Nội có gần 10% dân số Hà Nội (300.000 người) sống khu chung cư bị xếp hạng cũ, hỏng, xuống cấp Những nhà xây dựng từ năm 60 kỷ trước xuống cấp nghiêm trọng (theo báo An Ninh Thủ Đô số 1467 ngày 25 - 2005) Theo kế hoạch sở TN - MT NĐ đề xuất ,đến năm 2010 thành phố Hà Nội xoá bỏ toàn khu nhà chung cư nguy hiểm Tuy nhiên, để việc đầu tư xây dựng đạt hiệu cao, khâu bỏ vốn đòi hỏi phải có định đắn, phải xác định xác tổng mức đầu tư dự án Một tiêu sở để tính toán Tổng mức đầu tư xác định tiêu suất vốn đầu tư xây dựng, chi tiêu Suất vốn đầu tư đóng vai trò quan trọng đầu tư xây dựng Từ nhận định trên, để góp phần vào việc nâng cao hiệu công trình, việc nghiên cứu hoàn thành đề tài: “Hoàn thiện phương pháp Luanvan.online Page www.Luanvan.Online xác định tiêu suất vốn đầu tư xây dựng khu chung cư, nhà cao tầng” vô cần thiết Do thời gian có hạn , kiến thức hạn chế chuyên đề có nhiều sai sót hạn chế, em mong nhận bảo, hướng dẫn thầy cô, đóng góp bạn đọc Chuyên đề hoàn thành với hướng dẫn, giúp đỡ tận tình Thầy giáo T.S Từ Quang Phương – Chủ nhiệm môn Kinh tế Đầu tư, Trường ĐH Kinh tế Quốc dân TS Nguyễn Thị Bình Minh-phó phòng Kinh tế đầu tư-thuộc Viện Kinh tế -Bộ Xây dựng Luanvan.online Page www.Luanvan.Online CHƯƠNG I: PHƯƠNG PHÁP LUẬN VỀ TÍNH TOÁN CHỈ TIÊU SUẤT VỐN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG I.Khái niệm chung đầu tư vai trò đầu tư: 1.1.Khái niệm đầu tư: - Đầu tư theo nghĩa rộng, nói chung hi sinh nguồn lực để tiến hành hoạt động nhằm thu cho người đầu tư kết định tương lai lớn nguồn lực bỏ để đạt kết Nguồn lực tiền, tài nguyên thiên nhiên, sức lao động trí tuệ Theo nghĩa hẹp, đầu tư bao gồm hoạt động sử dụng nguồn lực tại, nhằm đem lại cho kinh tế xã hội kết tương lai lớn nguồn lực sử dụng dể đạt kết Như vậy, xem xét phạm vi quốc gia có hoạt động sử dụng nguồn lực để trực tiếp làm tăng tài sản vật chất, nguồn nhân lực tài sản trí tuệ, trì hoạt động tài sản nguồn nhân lực sẵn có thuộc phạm trù đầu tư theo nghĩa hẹp hay đầu tư phát triển 1.2 Vai trò đầu tư phát triển - Trên giác độ toàn kinh tế đất nước: + Đầu tư vừa tác động đến tổng cung, vừa tác động đến tổng cầu + Đầu tư có tác động hai mặt (tich cực tiêu cực)đến ổn định kinh tế(vừa yếu tố trì ổn định vừa yếu tố phá vỡ ổn định kinh tế quốc gia) + Đầu tư với vai trò tăng cường khả khoa học công nghệ đất nước Luanvan.online Page www.Luanvan.Online + Đầu tư tác động đến chuyển dịch cấu kinh tế + Đầu tư tác động đến tốc độ tăng trưởng phát triển kinh tế - Đối với sở sản xuất kinh doanh dịch vụ + Đầu tư định đời, tồn phát triển sở + Để tạo dựng sở vật chất kỹ thuật cho đời sở cần phải xây dựng nhà xưởng, cấu trúc hạ tầng, mua sắm lắp đặt thiết bị máy móc + Tiến hành công tác xây dựng thực chi phí khác + Các hoạt động hoạt động đầu tư + Để trì hoạt động bình thường cần định kỳ tiến hành sửa chữa lớn thay sở vật chất, kỹ thuật hư hỏng hao mòn - Đối với sở vô vị lợi (Hoạt động thu lợi nhuận cho thân mình) tồn tại, để trì hoạt động, tiến hành sửa chữa lớn định kỳ sở vật chất, kỹ thuật phải thực chi phí thường xuyên Tất hoạt động chi phí hoạt động đầu tư II.Tổng mức đầu tư suất vốn đầu tư 2.1 Khái niệm nội dung tổng mức đầu tư 2.1.1.Khái niệm tổng mức đầu tư Theo nghị định số 16/2005/NĐ-CP ngày 07 tháng 02 năm 2005 Chính Phủ, Tổng mức đầu tư định nghĩa là: Tổng mức đầu tư dự án khái toán chi phí giai đoạn lập dự án gồm: chi phí xây dựng; chi phí thiết bị; chi phí đền bù giải phóng mặt bằng, Luanvan.online Page www.Luanvan.Online tái định cư; chi phí khác bao gồm vốn lưu động dự án sản xuất kinh doanh, lãi vay thời gian xây dựng chi phí dự phòng Tổng mức đầu từ dự án ghi định dầu tư sở để lập kế hoạch quản lý vốn đầu tư, xác định hiệu đầu tư dự án Đối với dự án sử dụng vốn ngân sách nhà nước, tổng mức đầu tư giới hạn chi phí tối đa mà chủ đầu tư phép sử dụng để đầu tư xây dựng công trình Tổng mức đầu tư dự án xác định sở khối lượng công việc cần thực dự án, thiết kế sở, suất vốn đầu tư, chi phí chuẩn bị xây dựng , chi phí xây dựng dự án có tiêu chuẩn kinh tế - kỹ thuật tương tự thực 2.1.2 Nội dung tiêu tổng mức đầu tư: Theo nghị định số 16/2005/NĐ-CP ngày 07 tháng 02 năm 2005 Chính Phủ , Thông tư số 04/2005/TT-BXD ngày 01tháng 04 năm 2005 , Tổng mức đầu tư gồm khoản chi phí sau: - Chi phí xây dựng bao gồm: Chi phí xây dựng công trình, hạng mục công trình thuộc dự án; chi phí phá tháo dỡ vật kiến trúc cũ; Chi phí san lấp mặt xây dựng; Chi phí xây dựng công trình tạm, công trình phụ trợ phục vụ thi công (đường thi công, điện nước, nhà xưởng v.v.) Nhà tạm trường để điều hành thi công - Chi phí thiết bị bao gồm; Chi phí mua sắm thiết bị công nghệ (gồm thiết bị tiêu chuẩn cần sản xuất, gia công) chi phí đào tạo chuyển giao công nghệ (nếu có) , chi phí vận chuyển từ cảng nơi mua đến công trình, chi phí lưu kho, lưu bãi, chi phí bảo quản, bảo dưỡng kho bãi trường, thuế phí Luanvan.online Page www.Luanvan.Online bảo hiểm thiết bị công trình: Chi phí lắp đặt thiết bị thí nghiệm, hiệu chỉnh (nếu có) Luanvan.online Page www.Luanvan.Online - Chi phí đền bù giải phóng mặt bằng, tái định cư bao gồm; Chi phí đền bù nhà cửa, vật kiến trúc, trồng đất; Chi phí thực tái định cư có liên quan đến đến bù giải phóng mặt dự án; Chi phí ban đền bù giải phóng mặt bằng; Chi phí sử dụng đất chi phí thuê đất thời gian xây dựng, chi phí đầu tư hạ tầng kỹ thuật (nếu có) Chủ đầu tư có trách nhiệm lập phương án xác định chi phí trình cấp có thẩm quyền phê duyệt để tổ chức thực công việc - Chi phí quản lý dự án chi phí khác bao gồm: Chi phí quản lý chung dự án: Chi phí tổ chức thực công tác đền bù giải phóng mặt thuộc trách nhiệm chủ đầu tư; Chi phí thẩm định thẩm tra thiết kế, tổng dự toán, dự toán xây dựng công trình; chi phí lập hồ sơ mời dự thầu, hồ sơ mời đấu thầu, phân tích đánh giá hồ sơ dự thầu, hồ sơ đấu thầu; chi phí giám sát thi công xây dựng, giám sát khảo sát xây dựng lắp đặt thiết bị; chi phí kiểm định chứng nhận phù hợp chất lượng công trình xây dựng; chi phí nghiệm thu, toán quy đổi vốn đầu tư; Chi phí lập dự án; Chi phí thi tuyển kiến trúc (nếu có); Chi phí khảo sát, thiết kế xây dựng; Lãi vay chủ đầu tư thời gian xây dựng thông qua hợp đồng tín dụng hiệp định vay vốn (đối với dự án sử dụng vốn ODA); Các lệ phí chi phí thẩm định; Chi phí cho ban đạo Nhà nước, hội đồng nghiệm thu Nhà nước, chi phí đăng kiểm chất lượng quốc tế, chi xuất; Chi phí nguyên liệu, lượng, nhân lực cho trình chạy thử không tải có tải (đối với dự án sản xuất kinh doanh); Chi phí bảo hiểm công trình; chi phí kiểm toán, thẩm tra, phê duỵệt toán số chi phí khác Luanvan.online Page www.Luanvan.Online - Chi phí dự phòng: Là khoản chi phí để dự trù cho khối lượng phát sinh yếu tố trượt giá công việc chưa lường trước trình thực dự án - Đây sở để xem xét , đánh giá tiêu suất vốn đầu tư thực tế , sở hoàn thiện nội dung phương pháp xác định để tiêu suất vốn đầu tư thể mục đích,vai trò việc xác định giá xây dựng giai đoạn chuẩn bị đầu tư 2.2.Chỉ tiêu suất vốn đầu tư công trình: 2.2.1.Khái niệm suất vốn đầu tư công trình: Suất vốn đầu tư chi phí để tạo tài sản cố định tính đơn vị lực qui ước tăng đưa vào sản xuất ,sử dụng ổn định điều kiện bình thường Công thức tổng quát: S= V N Trong đó: S - Suất vốn đầu tư xây dựng công trình,tính cho đơn vị suất hay lực phục vụ V - vốn đầu tư xây dựng công trình N - Công suất hay lực phục vụ công trình theo thiết kế Luanvan.online Page www.Luanvan.Online 2.2.1 Căn xác định tiêu suất vốn đầu tư xây dựng 2.2.1.1 Vốn đầu tư xây dựng : Vốn đầu tư xây dựng toàn chi phí để tái sản xuất tài sản cố định nhiều hình thức ( xây dựng mới,mở rộng , cải tạo )nhằm phát triển kinh tế xã hội sở mở rộng qui mô nâng cao trình độ kĩ thuật ngành kinh tế Thứ , theo chi phí vốn đầu tư xây dựng bao gồm chi phí : + Chi phí cho công tác xây lắp :Bao gồm chi phí cho công tác xây dựng lắp đặt thiết bị công nghệ , điện nước phương tiện kĩ thuật khác.Các chi phí xây lắp bao gồm : chi phí vật liệu(chính phụ ),chi phí nhân công ,chi phí sử dụng máy thi công khoản chi phí khác cộng với tiền lãi +Chi phí mua sắm bảo quản vận chuyển thiết bị công nghệ,thiết bị lượng loại thiết bị khác(cần lắp không lắp)đến trường lắp đặt công trình +Chi phí thiết kế khác(chi phí công tác) : Lập dự án đầu tư, luận chứng kinh tế kĩ thuật Khảo sát,thiết kế Chi phí quản lí đầu tư xây dựng công trình thuộc trách nhiệm chủ đầu tư Chi phí giải phóng mặt xây dựng Chi phí chạy thử , nghiệm thu ,bàn giao công trình hoàn thành để đưa vào sử dụngđầu tư Chi phí chuẩn bị khai thác lực công trình Các khoản chi phí khác có liên quan,không nằm dự toán xây lắp thiết bị Luanvan.online Page www.Luanvan.Online Tứ hai,theo hình thức xây dựng , vốn đầu tư chia thành :chi phí đầu tư cho xây dựng , chi phí đầu tư cho mở rộng cải tạo , khôi phục công trình có , chi phí đầu tư cho trang bị lại kĩ thuật đại hoá thiết bị, chi phí đầu tư có tính chất xây dựng nhằm trì lực sản xuất có công trình hoạt động Các tiêu suất vốn đầu tư xác định tương ứng với loại hình xây dựng +Xây dựng xây dựng lần đầu , không trùng địa điểm với công trình đầu tư trước Việc xây dựng thực để tạo lực sản xuất phục vụ Trong trường hợp xí nghiệp công trình tiến hành xây dựng nhiều đợt chi phí cho đợt xây dựng đưa công trình vào sở dụng tính vào xây dựng + Mở rộng xí nghiệp , nhà cửa công trình có xây dựng phân xưởng phận bổ sung vào công trình sản xuất , sản xuất phụ phục vụ mặt công trình có mặt thiết kế làm tăng qui mô sản xuất phuc vụ Mở rộng bao gồm việc xây dựng phận , hạng mục không nằm mặt có đưa vào sử dụng phận hạng mục nằm bảng cân đối chung sở , mở rộng xí nghiệp có thực theo thiết kế dự toán riêng +Cải tạo xí nghiệp , công trình hoạt động tiến hành công tác xây dựng nhằm bố trí lại dây chuyền công nghệ , phân xưởng, phận làm chức sản xuất , phục vụ công trình , xí nghiệp hợp lí , tăng lực sản xuất , nâng cao trình độ kĩ thuật sản xuất sở thành tựu tiến khoa học kĩ thuật , thay đổi chủng loại , cải tiến chất lượng sản phẩm , cải tiến điều kiện lao động môi trường Luanvan.online Page 10 www.Luanvan.Online điều kiện định thị trường đối tượng đầu tư sinh lời trongnhững giưói hạn đầu tư vào Sự phân tích cho thấy, tiêu suất vốn đầu tư với tư cách yếu tố đầu vào quan điểm hiệu phải giới hạn định Giới hạn định từ giá tiêu thụ sản phẩm (dịch vụ) chi phí sản xuất thường xuyên Như hoàn thiện phương pháp xác định suất vốn đầu tư nghiên cứu phương pháp tính toán giới hạn cho phép tiêu để báo hiệu việc thực phương án đầu tư Theo hướng này, suất vốn đầu tư xác định từ mức chi phí thực tế tính toán từ thiết kế điển hình mà xác định điều kiện đảm bảo hiệu đầu tư Những phương pháp rõ ràng đảm bảo thống suất đầu tư với hiệu đầu tư tức với mức chi phí đầu tư phương án đầu tư đem lại hiệu mong muốn điều kiện khai tách sử dụng bình thường Do thời gian phạm vi chuyên đề có hạn nên em cố gắn hoán thiện phần hiệu dự án xác định tiêu suất vốn đầu tư Vì yếu tố quan trọng khó việc xác định để tính toán tiêu suất vốn đầu tư III Hoàn thiện việc xác định hiệu dự án tính toán tiêu suất vốn đầu tư 3.1 Xác định thời gian tồn dự án Thời hạn xác định sở cân giá tiêu thụ sản phẩm chi phí sản xuất Trên giá độ làm đưn giả nhiều quan niệm thời hạn tồn dự án.Về mặt vật chất, thời hạn tồn dự án tuỳ thuộc độ bền lý tài sản cố định tức mức độ hao mòn hữu hình tài srn cố định Dự án chấm dứt hoạt động tài sản Luanvan.online Page 55 www.Luanvan.Online khả hoạt động hoa mòn hữu hình Tuy nhiên dự án ngừng vận hành trước thời hạn tồn vật chất nguyên nhan khác Trên thực tế người ta trì hoạt động dứan trường hợp hết tuổi thọ vật chất đầu tư bổ xung (thay thế, sửa chữa lớn…) Như vấn đề xác định thời gian tồn dứan ỏ xác định thời hạn hợp lý ích lợi xã hội tức thời hạn hoạt động dự án đem lại lợi ích định Với ý nghĩa tuổi thọ dự án phải xác định từ điều kiện đảm bảo hiệu dự án Vấn đề dự án hoạt động xem có hiệu nói cách khác tiêu chuẩn để xem xét hiệu thời điểm tạo lợi ích Lợi ích xét từ mặt; lợi ích xã hội lợi ích tài Đây hai phạm trù khác luôn đạt đồng thời tự hoạt động dự án dự án mang lai lợi ích xã hội nhưgn xét mặt tài hoàn toàn khong cho lợi ích Như xác định thưòi hạn tồn nói hoàn toàn không cho lợi ích Như xác định thời hạn tồn dự án nên xét lợi ích mặt nào? Có thể xác định thời hạn tồn dự án phải từ hiệu biểu hai mặt xã hội tài hai mặt cần thiết có quan hệ mật thiết với Rõ ràng không sách đầu tư nhằm vào lợi ích tài ngược lai, không mục đích kinh tế hay xã hội không tính tới yếu tố tài (ít cần phải đạt khoản chi tài nhỏ nhất) Trên thực tế, đặc biệt lĩnh vực sản xuất kinh doanh, lợi ích tài thường gắn liền với lợiích xã hội) Luanvan.online Page 56 www.Luanvan.Online Từ quan niệm trên, thời hạn tồn dự án tính sau: T ∑L i =1 t T ( VCD + VLD ) ≥ HV Trong đó: Lt: lợi ích hàng năm trình vận hạnh dự án T: Thời hạn tồn dự án VCD: Vốn cố định (tổng chi phí đâu tư bản) VLD: Vốn lưu động bình quân HV: Tỷ suất lợi nhuận vốn kinh doanh bình quân dự án Luanvan.online Page 57 www.Luanvan.Online 3.2 Xác định thơi gian hoàn thành dự án (công trình) Hoạt động đầu tư phát triển có đặc điểm thời gian tiến hành công đầu tư thành của phát huy tác dụng thường đòi hỏi nhiều năm tháng với nhiều biến động xảy Vì việc xác định thời gian hoàn thành dự án cách xác vô quan trọng Việc tính toán sai thưòi gian hoàn thành dự án làm cho dự án đạt hiệu so với dự tính, so vớithực tế mà dự án đem lại, dự án không đưa vào hoạt động đến lục đưa vào hoạt động dự án không đem lại hiệu v.v… Có thể xem xét ví dụ với công trình xây dựng nhà Nừu công trình hoàn thành với dự kiến mức lợi nhuận thu 8tr/m Nhưng biết, giá nhà đất có mức độ thay đổi giá nhanh Có thể cần sau tháng lúc ta hoàn thành xong công trình lúc náy giá 1m2 tr Điều làm hco hiệu dự án bị giảm rõ rệt từ triệu giảm triệu 1m Như vậy, nói việc xác định thời gian dự án hoàn thành bắt đầu vào hoạt đọng vô cần thếit Nó ảnh hưởng lớn đến lợi ích mà dự án đem lại cho nhà đầu tư, cho ã hội Để định lượng thời gian hoàn thành dự án, ta chuyển sang xác đinh giá dự kiến sản phẩm thời điểm mà dự án đưa vào hoạt động bao nhiêu.Để tính giá dự kiến, ta xác định tỉ lệ lãi suất dự kiến hàng năm dự án : Khi ta có: Gi = G0 (1 + r)n Trong đó: Gi: giá sản phẩm năm i (năm dự án vào hoạt đọng) R: Tỉ lệ lãi suất dự kiến hàng năm Go: Giá sản phẩm năm dự án bắt đầu xây dựng Luanvan.online Page 58 www.Luanvan.Online N: Thời gian hoàn thành dự án 3.3 Xác định mức độ công nghệ dự án Mỗi dự án, công trình đòi hỏi mức độ công nghệlà khác Dù cho lại dự án sử dụng công nghệ khác Vì việc đưa yếu tố công nghệ vào để tính suất vốn đầu tư vô cần thiết Nhân tố tác động lớn đến trình vận hành dự án sau Tuỳ mức độ công nghệ mà dự án vận hành theo cáp độ khác Ví dụ xây dựng nhà cao tầng để bán, xây dựng nhà để bán cho dân nghèo, dân lao động công nghệ, thiết bị nhà phải thấp hơn, so với công nghệ thiết bị xây nàh để bán cho tầng lớp giầu có, tất nhiên giá bán nhà cho người nghèo giá bán cho người giàu Về mặt định lượng, người ta xác định mức độ công nghệ công trình nhờ việc phân tích hiệu công trình đem lại trình vận hành dự án Nhưng tính chất yếu tố công nghệ khóac định cho phù hợp với hiệu mà công trình đem lại rsau này, việc tính toán yếu tố khó xác định cho phù hợp với hiệu mà công tnfh đem lại sau này, việc tính toán yếu tố khó để đạt đến mức mức xác tin cậy Vì để xác định mức độ công nghệ, đòi hỏi nhà đầu tư phải kết hợp nhiều biện pháp xin ý kiến chuyên gia, xác định từ dựa án hoàn thành có yếu tố tương tự dự án xây dựng Sau xác định hệ số sử dụng công nghệ: K= K1 K0 K: hệ số sử dụng công nghệ Luanvan.online Page 59 www.Luanvan.Online K1: Mức độ công nghệ sử dụng Ko: mức độ công nghệ trung bình mà thị trường chấp nhận 3.4 Xác định tỉ suất lợi nhuận vốn(tỉ suất doanh lợi): Tỷ suất doanh lợi yếu tố xác định tiêu suất vốn đầu tư nhằm gắn liều trình đầu tư xây dựng với việc khai thác sử dụng tài sản đầu tưu cuối đảm bảo hiệu vốn đầu tư Hơn yếu tố có tác dụng khuyến khíc hạn chế đầu tư Mọi dự án đầu tư cần phải đảm bảo mức doanh lợi đó, lợi ích thân chủ đầu tư nguồn để chủ đầu tư thực nghĩa vụ tài nhà nước Trước hết, chủ đầu tư, khác mục đích bỏ vốn vào lĩnh vực sản xuất kinh doanh chủ đầu tư mà có yêu cần riêng mức doanh lợi sản xuất kinh doanh loại sản phẩm Với dự án đầu tư nhà nước, quan tâm trước hết phải lợi ích quốc gia tức đáp ứng nhu cầu phát triển kinh tế xã hội đảm bảo mức doanh lợi cần thiết mức chung toàn kinh tế quốc dân.với chủ đầu tư người đại diện cho tập thể, mục đích đầu tư mục đích chung tập thể phù hợp với lợi ích cao phải đạt mức ngành chủ quan Còn với chủ đầu tư tư nhân mục đích đầu tư trước hết phải nói tới lợi ích nhà đầu tư tức phải đạt tỷ suất doanh lợi mong mốn đảm boả hoạt động đầu tư không trái với mục tiêu chung nhà nước Nhưng nói trước đây, đưa yếu tố tỷ suất doanh lợi vào việc tính toán tiêu suất vốn đầu tư nhằm đảm bảo hiệu vốn đầu tư chủ đầu tư Tỷ suất doanh lợi xác định phương diện tài chính, biểu khả sinh lời đồng vốn đầu tư thời kỳ Luanvan.online Page 60 www.Luanvan.Online (trong tính toán thường lấy năm) dự án đầu tư Như vậy, việc xác định mức doanh lơi tính toán suất vốn đầu tư xuất phát từ mức lãi suất vốn thời kỳ thích ứng với đối tượng đầu tư mức lãi suất vốn thời kỳ thích ứng với đối tượng đầu tư cụ thể Dưới dạng tổng quát điều kiện chế thị trường tự tỷ suất doanh lợi áp dụng theo điều kiện sau: m≥ r Trong r : lãi suất vốn bình quân thời kỳ tồn dự án Tuy nhiên, thực tế, hoạt động đầu tư tồn thị trường hoàn chỉnh nhiều nguyên nhân, vậy, không tồn tỷ suất doanh lợi vốn cho tất ngành lĩnh vực kinh tế xã hội mà có mức cao thấp khác ngành, lĩnh vực khác căncứ vào mức doanh lợi vốn chung cho toàn kinh tế quốc dân để xác định suất đầutư cho đối tượng đầu tư riêng biệt mà đòi hỏi có phan định cho ngành, lĩnh vực Về phương diện lợi ích tài chính, ngành, lĩnh vực khác Vì vậy, không đặt cs mục tiêu tỷ suất doanh lợi riêng cho ngành, lĩnh vực khó thực đầu tư lĩnh vực ngành mà khả sinh lời đồng vốn rấ khó khăn (cơ sỏ hạ tầng, thủy lợi) Các ngành, linhx vực thực tế đối tượng đầu tư chủ đầu tư tập thể cá nhân mà chủ yếu dành cho khoản đầu tư nhà nước Từ phân tích trình bày cho thấy dự án đầutư, tỷ suất doanh lợi để xác định vốn đầu tư tính toán từ công thức tổng quát sau m = m1 + m2 Luanvan.online Page 61 www.Luanvan.Online Trong đó: m1: Tỷ suất doanh lợi tối thiểu theo yêu cầu người (ngành) đầu tư m2: Tỷ suất doanh lợi tối thiểu để thực nghĩa vụ tài khác 3.5 Phương pháp kiến nghị để xác định tiêu súât vốn đầu tư: Với mối liên hệ phân tích suất vốn đầu tư xác định sau: n S= Vi ∑ (1 + r ) t =1 t Nx(1 + m) S: Suất vốn đầu tư Vi: Số vốn đầu tư cho công trình năm i m: Tỉ suất doanh lợi t=năm i - năm bắt đầu dự án(đơn vị năm) N :công suất lực phục vụ công trình theo thiết kế IV áp dụng phương pháp hoàn thiện xác định suất vốn đầu tư xây dựng khu chung cư, nhà cao tầng: 4.1 Lựa chọn dự án: Với sách phát triển kinh tế đắn Đảng Nhà nước Hiện nay, tốc độ phát triển xã hội ngày nhanh, tốc độ đô thị hoá cần phải tăng nhanh để đáp ứng nhu cầu phát triển xã hội đặc biệt việc xây dựng hệ thống khu chung cư, nhà cao tầng vấn đề cấp thiết, đặc biệt vùng đô thị lớn như: Hà Nội, Thành phố Hồ Chí Minh, Hải phòng vv Luanvan.online Page 62 www.Luanvan.Online Với vai trò vô quan trọng vậy, việc xây dựng khu chung cư Nhà nước đặc biệt quan tâm việc xây dựng khu chung cư yếu tố làm giảm sức ép vấn đề hạ tầng kỹ thuật dân số ngày tăng, tốc độ đô thị hoá ngày lớn Như vậy, với phân tích trên, chuyên đề xin lựa chọn để tính toán xuất vốn đầu tư cho công trình xây dựng nhà ở: xây dựng nhà – 25 phố Lạc trung – Hai bà Trưng – Hà nội 4.2 Quá trình phân tích, tính toán xuất vốn đầu tư 4.2.1 Nguồn số liệu Số liệu tính toán xuất vốn đầu tư lấy từ tài liệu toán vốn đầu tư, dự toán, tiêu khái toán thẩm định, theo số thông tư, Nghị định Bộ xây dựng, đảm bảo tính hợp lý hợp pháp: Chương II Nghị định số 16/2005/NĐ - CPngày07 tháng 02 năm 2005 Chính phủ việc lập, thẩm định, phê duyệt dự án đầu tư xây dựng công trình, mục 1- chương II – Nghị định16/2005/NĐ - CPvà việc thiết kế, dự toán xây dựng công trình, thông tư số 04/2005/TT- BXD ngày – – 2005 xây dựng việc hướng dẫn lập quản lý chi phí dự án đầu tư công trình v v số TT, ND luật xây dựng xuất năm 2005 4.2.2 Tổng kinh phí công trình nhà 25 phố Lạc Trung - Hai Bà Trưng - Hà Nội Tổng kinh phí dự án: 57.471.048.562 Làm tròn : 57.471.049.000 Măn mươi bảy tỷ bốn trăm bảy mươi mốt triệu không trăm bốn chín nghìn đồng 4.2.3 Quy mô đầu tư: Nhà bao ngồm: Luanvan.online Page 63 www.Luanvan.Online - Khu nhà hai mươi tầng - Tầng – 2: + phòng/ tâng + diện tích: 36m2/ phòng - Tần – 20: + phòng/ tâng + diện tích: 42m2/ phòng 4.2.4 Phân tích, tính toán tiêu suất vốn đầu tư 4.2.4.1 Sử dụng phương pháp dùng: Tính theo công thức xác định suất vốn đầu tư V S= N S: xuất vốn đầu tư V: tổng số vốn đầu tư cho công trình N: số m2 sàn công trình Từ bảng phần phụ lục ta có: V=57.471.049.000 (VNĐ) Từ bảng phần phụ lục: V S= N 57.471.049.000 = 5112 = 11.242.380,477  Suất vốn đầu tư bằng: 11.242.380,477 VNĐ/m2 4.2.4.2 Sử dụng phương pháp kiến nghị: Tính toán theo công thức kiến nghị Luanvan.online Page 64 www.Luanvan.Online Vi n S= ∑ (1 + r ) t =1 t Nx(1 + m) S: Suất vốn đầu tư Vi: Số vốn đầu tư cho công trình năm i m: Tỉ suất doanh lợi t=năm i - năm bắt đầu dự án(đơn vị năm) N :công suất lực phục vụ công trình theo thiết kế Vi n ∑ (1 + r ) Xác định t =1 t Nx(1 + m) + Thời gian xây dựng công trình là: 3(năm) +Số vốn xây dựng công trình hàng năm là: Năm 1: 25.000.000.000(đồng) Năm 2:20.000.000.000(đồng) Năm 2:12.471.049.000(đồng) + Tỷ lệ lãi suất dự kiến năm là(tính theo lãi suất ngân hàng): 2% n Vi ∑ (1 + r ) t =1 t = 25.000.000.000 20.000.000.000 12.471.049.000 + + + 0,02 (1 + 0,02) (1 + 0,02) = 55.484.927.554 - Xác định tỷ suất doanh lợi: (m) m = m0 + mt m0: Tỷ suất doanh lợi tối thiểu dự án (lấy giá trị 15%) mt: Tỷ suất doanh lợi để thực nghĩa vụ tài khác (bằng 45% m0)  ta có: m = m0 + mt = 15% + 0,45 * 15% = 0,2175 = 21,75 (%) Luanvan.online Page 65 www.Luanvan.Online  Suất vốn đầu tư: n S= Vi ∑ (1 + r ) t =1 t Nx(1 + m) = 55.484.927.554 = 8.512.830 (VNĐ/m2) 5112 x( + 0,2175) => Suất vốn đầu tư là: 8.512.830 (VNĐ/m2) 4.5 kết luận Kết tính toán theo hai phương pháp cho thấy: Suất vốn đầu tư tính theo phương pháp kiến nghị với điều kiện tính toán kèm theo cho giá trị xuất vốn đầu tư nhỏ so với tính toán theo phương pháp thực tế sử dụng Mặc dù qua ví dụ tính toán cho thấy tính toán theo phương pháp kiến nghị cho ta suất vốn đầu tư thấp song điều phụ thuộc vào điều kiện tính toán đưa Luanvan.online Page 66 www.Luanvan.Online KẾT LUẬN Chỉ tiêu suất vốn đầu tư tiêu quan trọng qua trình quản lý đầu tư, công cụ để hoạch định, đánh giá dự án đầu tư Vì việc nghiên cứu xác định tiêu suất vốn đầu tư cần thiết Khi quan tâm đến tiêu suất vốn đầu tư cần phải ý đến vấn đề xác định hiệu dự án, phụ thuộc vào yếu tố sau: - Giá tiêu thụ sản phẩm xu hướng tương lai - Các phương án công nghệ, kỹ thuật - Thời hạn tồn dự án - Thời gian dự án đưa vào hoạt động - Tỉ suất doanh lợi dự án Việc nghiên cứu để đưa điều kiện tính toán cách hợp lý công việc phức tạp, đòi hỏi nghiên cứu sâu sắc loại hình dự án, thị trường, biến động tương lai điều kiện định kết tính toán Kết tính toán suất vốn đầu tư theo phương pháp kiến nghị lớn hơn, nhỏ kết tính toán so với phương pháp hành Song, từ kết tính toán kết luận tính theo phương pháp tiết kiệm hay lãng phí vốn đầu tư so với phương pháp , mà cần nhìn nhận suất vốn đầu tư theo phương pháp kiến nghị có tính toán đến yếu tố như: công nghệ, thời gian hoàn thành thời gian tồn dự án , tỉ suất doanh lợi thu Luanvan.online Page 67 www.Luanvan.Online TÀI LIỆU THAM KHẢO TSKH Nguyễn Văn Chọn- Kinh tế đầu tư xây dựng TSKH Nguyễn Văn Chọn- Kinh tế quản trị kinh doanh xây dựng TS Đinh Đăng Quang- Marketing doanh nghiệp xây dựng Patricia M Hillerbrandt- Lý thuyết kinh tế công nghiệp xây dựng Donald S Barrie- Quản lý công nghiệp xây dựng TS Trần Hồng Mai- Luận án Tiến sĩ kinh tế “Nghiên cứu số giải pháp nâng cao chất lượng quản lý giá xây dựng điều kiện kinh tế thị trường Việt Nam” Luật Xây dựng( Luật số 16/2003/QH11) Quốc hội nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam khoá XI, kỳ họp thứ thông qua ngày 26 tháng 11 năm 2003 Nghị định số: 16/2005/NĐ-CP ngày 07 tháng 02 năm 2005 Chính phủ quản lý dự án đầu tư xây dựng công trình Thông tư số: 04/2005/TT-BXD ngày 01 tháng 04 năm 2005 Bộ Xây dựng việc hướng dẫn việc lập quản lý chi phí dự án đầu tư xây dựng công trình Luanvan.online Page 68 www.Luanvan.Online MỤC LỤC Luanvan.online Page 69 [...]... xác định chỉ tiêu suất vốn đầu tư xây dựng : Việc nghiên cứu vấn đề suất đầu tư ở nước ta được chính thức đặt ra và triển khai thực hiện bắt đầu từ năm 1978.Vào năm đó được giao thực hiện nhiệm vụ tổ chức xây dựng định mức suất đầu tư cho các loại công trình XDCB,Viện kinh tế xây dựng- Bộ Xây dựng đã biên soạn và lưu hành nội bộ bản phương pháp xây dựng suất đầu tư định mức cho các loại công trình xây. .. xây dựng mới.Bản phương pháp này đã giải quyết bước đầu một số nội dung cơ bản nhất của vấn đề suất đầu tư định mức như : khái niệm về suất đầu tư ,định mức suất đầu tư và vai trò vị trí của chúng trong công tác kế hoạch hoá và qun lý vốn đầu tư XDCB.Đồng thời đã đưa ra những nguyên tắc xác định suất đầu tư định mức,hướng dẫn sơ bộ về phương pháp chuẩn bị tài liệu ban đầu, công thức chung về tính toán suất. .. phương pháp xây dựng chỉ tiêu suất đầu tư khác nhau như: phương pháp tính toán dựa trên các hồ sơ thiết kế điển hình và phương pháp phối hợp chỉ tiêu kinh nghiệm trong, ngoài nước, tiến hành phân loại đường dây dẫn điện cao thế và trạm biến áp theo các yếu tố ảnh hưởng chủ yếu Đồng thời đã xác định các chỉ tiêu định lượng về vốn đầu tư xây dựng chung theo từng loại cấp điện áp, loại dây, vùng xây dựng( nối... lý vốn đầu tư cơ bản của nhà nước,năm 1979 Viện kinh tế xây dựng- Bộ xây dựng đã dựa vào bản phương pháp nói trên tiến hành xây dựng và phát hành tập suất đầu tư cho các công trình xây dựng mới.Tập suất đầu tư này được tính toán xác định trên cơ sở tài liệu tổng kết vốn đầu tư xây dựng từ các công trình từ 1955 đén 1975 ở miền Bắc nước ta và các tài liệu dự toán quyết toán của một số công trình tiêu. .. áp dụng theo tiêu chuẩn Anh Đối với những nước này, tất cả các dự án đầu tư do nhà nước đầu tư xây dựng thường các chủ đầu tư của nhà nước đều áp dụng căn cứ xác định tổng mức đầu tư trên cơ sở các quy định về tiêu chuẩn diện tích xây dựng và các chỉ tiêu giá xây dựng trên một đơn vị xây dựng diện tích, khối tích hay Luanvan.online Page 28 www.Luanvan.Online một đơn vị công suất Các chỉ tiêu này do... chọn phương án đầu tư và tính toán chỉ tiêu kinh tế, tài chính khác nhằm phục vụ công tác quản lý vĩ mô về kinh tế Về phương pháp lý luận, kết quả nghiên cứu đề tài nói trên (28B.03.01)đã đề cập 2 nội dung chủ yếu là: trình tự xây dựng định mức và phương pháp xác định các chỉ tiêu suất đầu tư cho các đối tư ng cần thiết Trình tự xây dựng định mức được xác định theo 3 bước: - Xác định danh mục đối tư ng... lý vốn của chỉ tiêu này Trong điều kiện kinh tế thị trường thì thị trường có tầm quan trọng hàng đầu và chi phối này là mức lãi suất của mỗi nguồn vốn và sau đó là thời gian sử dụng vốn Nói chung mức lãi suất càng cao, thời gian sử dụng vốn càng dài thì chi phí đầu tư càng lớn và do đó suất đầu tư sẽ càng cao Như vậy xác định chỉ tiêu suất vốn đầu tư không thể bỏ qua yếu tố này và về mặt phưng pháp. .. việc xác định tổng mức đầu tư của dự án Thứ nhất,các chỉ tiêu suất vốn đầu tư, giá tính cho một đơn vị diện tích hay một đơn vị công suất, bị lạc hậu rất nhanh và còn chứa đựng một phần chi phí đáng kể khó xác định chính xác, đó là chi phí đền bù,giải phóng mặt bằng Thứ hai,do tính đơn chiếc của sản phẩm xây dựng nên phần nhiều các nhà tư vấn ít sử dụng chỉ tiêu suất vốn đầu tư hoặc có nhưng chưa hoàn thiện. .. tố cấu thành suất vốn đầu tư và xây dựng phương pháp xác định chỉ tiêu này cho phép điều chỉnh thuận lợi trong quá trình sủ dụng Sự thay đổi suất vốn đầu tư phụ thuộc vào một số yếu tố chủ yếu sau: + Giải pháp công nghệ kỹ thuật và xây dựng + Địa điểm xây dựng + Mức giá cả vật tư thiết bị + Trình độ tổ chức quản lí Trong tất cả các nhân tố trên đều chứa đựng những yếu tố ổn định và bất ổn định trong... trình xây dựng ở các vùng khác nhau trên cơ sở suất đầu tư xây dựng công trình tư ng ứng tại vùng gốc Suất đầu tư xác định cho công trình vùng gốc (Sg) tính toán theo công thức chung: Sg = ΣSi n n Hoặc: Sg = ∑ Vi i =1 n ∑ Ni i =1 Trong đó: Sg: suất đầu tư tại vùng gốc Si: Suất đầu tư thực tế của công trình i N: Số lượng công trình được thống kê Ni: Năng lực quy ước của công trình i Vi: Vốn đầu tư xây dựng