Nghiên Cứu Các Phương Pháp Xác Định Tương Quan Giữa Các Vùng Giá Trị Đất Đai Phục Vụ Công Tác Định Giá Tại Khu Vực Trung Tâm Thành Phố Thái Nguyên, Tỉnh Thái Nguyên

92 248 0
Nghiên Cứu Các Phương Pháp Xác Định Tương Quan Giữa Các Vùng Giá Trị Đất Đai Phục Vụ Công Tác Định Giá Tại Khu Vực Trung Tâm Thành Phố Thái Nguyên, Tỉnh Thái Nguyên

Đang tải... (xem toàn văn)

Tài liệu hạn chế xem trước, để xem đầy đủ mời bạn chọn Tải xuống

Thông tin tài liệu

B GIO DC V O TO I HC NễNG LM THI NGUYấN - SN TNG NGHIấN CU CC PHNG PHP XC NH TNG QUAN GIA CC VNG GI TR T AI PHC V CễNG TC NH GI TI KHU VC TRUNG TM THNH PH THI NGUYấN, TNH THI NGUYấN LUN VN THC S KHOA HC NễNG NGHIP Chuyờn ngnh: Mó s: Hng dn khoa hc: Qun lý t 60.85.01.03 TS Trnh Hu Liờn THI NGUYấN - 2011 LI CM N Hon thnh lun ny em xin by t lũng bit n sõu sc nht n thy giỏo - TS Trnh Hu Liờn, ngi ó tn tỡnh, trc tip hng dn em sut quỏ trỡnh hc v nghiờn cu hon thnh lun Em xin chõn thnh cm n Ban Giỏm hiu nh trng, cỏc thy cụ giỏo khoa Sau i hc, khoa Ti nguyờn v Mụi trng v cỏc phũng ban Trng i hc Nụng Lõm ó giỳp , to iu kin em hon thnh lun Mt ln na, tụi cng xin c gi li cm n n cỏc cỏn b phng Tỳc Duyờn, phũng TNMT thnh ph Thỏi Nguyờn ó giỳp v to iu kin cho tụi quỏ trỡnh thu thp ti liu thc hin ti Cui cựng xin gi li cm n ti gia ỡnh v nhng ngi bn hc viờn lp K17-QL, nhng ngi ó cựng tụi chia s nhng khú khn thi gian hc tp, c bit l thi gian thc hin ti ny Thỏi Nguyờn, thỏng 10 nm 2011 Tỏc gi lun Sn Tựng LI CAM OAN Tụi xin cam oan s liu v kt qu nghiờn cu Lun ny l trung thc v cha h c s dng bo v mt hc v no Tụi xin cam oan rng, mi s giỳp cho vic thc hin Lun ny ó c cỏm n v cỏc thụng tin trớch dn Lun u ó c ch rừ ngun gc./ Tỏc gi lun Sn Tựng MC LC LI CM N LI CAM OAN MC LC DANH MC CC T VIT TT DANH MC CC BNG DANH MC CC HèNH M U S cn thit ca ti Yờu cu í ngha khoa hc v thc tin CHNG TNG QUAN V CC VN NGHIấN CU 1.1 Tng quan v nh giỏ t v vựng giỏ tr t 1.1.1 Tng quan v nh giỏ t ụ th v cỏc phng phỏp xỏc nh giỏ t 1.1.1.1 nh giỏ t 1.1.1.2 Tng quan v cỏc phng phỏp xỏc nh giỏ t trờn th gii 1.1.1.3 Tng quan v cỏc phng phỏp xỏc nh giỏ t theo phng phỏp CAMA vi s tr giỳp ca h thng thụng tin a lý - GIS v cỏc thụng tin v giỏ 1.2 Lý lun v phõn vựng giỏ tr t ụ th 1.2.1 Lý lun v t trung tõm phõn vựng t ụ th 1.2.2 Nhõn t ch yu nh hng n phõn vựng giỏ tr t 1.3 Cỏc lun im c bn v vựng giỏ t v vựng giỏ tr t 1.3.1 Vựng giỏ t 1.3.2 Vựng giỏ tr t 1.3.2.1 Vựng giỏ tr t t gúc phõn hng nh cp t 1.3.2.2 nh ngha vựng giỏ tr t theo khỏi nim phm trự nh giỏ 1.3.3 Mi quan h gia vựng giỏ t v vựng giỏ tr t 1.3.4 Mi quan h gia phõn hng, phõn vựng giỏ tr v nh giỏ t 1.3.5 Cỏc nhõn t nh hng n cỏc vựng giỏ t 1.3.5.1.Tip cn theo mi quan h gia cỏc nhõn t tỏc ng v phm vi nh hng 1.3.5.2 Tip cn phng phỏp nghiờn cu ngun gc cỏc yu t nh hng n giỏ tr t ụ th 1.4 Cỏc gii phỏp xỏc nh tng quan giỏ tr t Trang i ii iii vii viii ix 1 4 5 5 10 10 11 12 12 12 12 13 14 14 16 17 18 18 1.5 Phõn vựng yu t nh hng n vựng giỏ tr t 1.5.1 Phõn vựng trc tip t cỏc yu t nh hng 1.5.2 Theo cỏc nhúm cỏc yu t nh hng 1.6 Hệ thống thông tin địa hệ thông thông tin địa mở rộng 1.6.1 Hệ thống thông tin địa 1.6.2 Hệ thống sở liệu địa mở rộng 1.6.3 Một số khái niệm mở rộng hệ thống thông tin 1.6.4 Sự cần thiết vấn đề để nghiên cứu 1.6.5 Các thiết bị phần mềm phục vụ công tác nghiên cứu 1.6.6 H thng phn mm s dng nghiờn cu 1.7 Thụng tin trờn bn a chớnh, nh vin cú phõn gii cao v kh nng cung cp thụng tin phc v phõn vựng t ụ th, nh giỏ t ụ th ỏp dng ti Vit nam 1.7.1 Ni dung thụng tin trờn bn a chớnh theo quy nh hin hnh 1.7.2 c im ca bn a chớnh vi cỏc d liu phc v phõn vựng CHNG I TNG, NI DUNG V PHNG PHP NGHIấN CU 2.1 i tng nghiờn cu 2.2 Phm vi nghiờn cu 2.3 Ni dung v phng phỏp nghiờn cu 2.3.1 Ni dung nghiờn cu 2.3.2 Phng phỏp nghiờn cu CHNG KT QU NGHIấN CU V THO LUN 3.1 Đặc điểm khu vực nghiên cứu 3.1.1 iu kin t nhiờn 3.1.1.1 V trớ a lý 3.1.1.2 a hỡnh 3.1.1.3 Khớ hu 3.1.1.4 Thu 3.1.2 Cỏc ngun ti nguyờn 3.1.2.1 Ti nguyờn t 3.1.2.2 Ti nguyờn nc 3.1.3 Ti nguyờn nhõn 3.1.4 Thc trng mụi trng 3.1.5 ỏnh giỏ v iu kin t nhiờn 21 21 22 23 23 26 27 29 30 30 31 31 32 34 34 34 34 34 35 37 37 37 37 37 37 38 39 39 39 40 40 41 3.1.5.1 Nhng thun li 3.1.5.2 Nhng khú khn 3.2 Thc trng phỏt trin kinh t - xó hi 3.2.1 Tng trng kinh t 3.2.2 Chuyn dch c cu kinh t 3.2.3 Thc trng phỏt trin cỏc ngnh kinh t 3.2.3.1 Khu vc kinh t Nụng nghip 3.2.3.2 Khu vc kinh t cụng nghip tiu th cụng nghip 3.2.3.3 Khu vc kinh t dch v - thng mi 3.2.4 Dõn s, lao ng, vic lm v thu nhp 3.2.4.1 Dõn s 3.2.5 Thc trng phỏt trin ụ th 3.2.6 Thc trng phỏt trin c s h tng k thut, h tng xó hi 3.2.6.1 Giao thụng 3.2.6.2 Giỏo dc - o to 3.2.6.3 Y t 3.2.6.4 Vn húa, th dc - th thao 3.2.6.5 in, nc sinh hot 3.2.6.6 Bu chớnh vin thụng 3.2.7 Quc phũng, an ninh 3.2.8 ỏnh giỏ chung v thc trng phỏt trin kinh t - xó hi tỏc ng n vic s dng t 3.3 Thc trng v bn a chớnh ti khu vc thnh ph Thỏi Nguyờn 3.3.1 Thc trng v bn a chớnh ti khu vc thnh ph Thỏi nguyờn 3.3.2 Thc trng bn a chớnh ca phngTỳc Duyờn 3.4 Cụng tỏc nh giỏ t ti Tnh Thỏi Nguyờn 3.5 S dng bn a chớnh xõy dng bn vựng theo v trớ ti phng Tỳc Duyờn thnh ph Thỏi Nguyờn 3.5.1 Xõy dng h thng thụng tin a chớnh phng Tỳc Duyờn thnh ph Thỏi Nguyờn 3.5.2 Hon thnh xõy dng d liu a chớnh s phng Tỳc Duyờn 3.5.3 Xõy dng d liu a chớnh m rng phng Tỳc Duyờn 3.5.3.1 Xõy dng h thng giao thụng 3.5.3.2 Xõy dng vựng dõn c theo h thng giao thụng 3.5.3.3 Xõy dng vựng giỏ tr t theo v trớ tuyn ph Phng Tỳc Duyờn 3.5.3.4 Tớnh giỏ tr t theo vựng giỏ tr t theo tng tuyn ph 3.5.3.5 Tớnh giỏ tr t theo tng tha t trờn ton phng 3.6 Xỏc nh tng quan ga cỏc vựng giỏ tr ti khu vc nghiờn cu - 41 41 42 42 42 42 42 43 43 44 44 45 45 45 46 46 46 47 47 47 48 49 49 49 50 51 51 52 53 53 54 56 56 57 59 trung tõm thnh ph Thỏi Nguyờn 3.6.1 S dng bn a chớnh xõy dng bn vựng theo v trớ ti tuyn ph v khu vc nghiờn cu ti trung tõm thnh ph Thỏi Nguyờn 3.6.2 S dng bn a chớnh xõy dng d liu h thng giao thụng cỏc tuyn ph khu vc trung tõm thnh ph Thỏi Nguyờn v khu vc phng Tỳc Duyờn 3.6.3 Xõy dng vựng giỏ tr t theo vựng giỏ t (theo quyt nh s 47/2010/Q-UB ngy 22/12/2010 ca U ban nhõn dõn tnh Thỏi Nguyờn 3.6.3.1 Kt qu xõy dng vựng giỏ tr t theo vựng giỏ t Tuyn ng quang Trung, Hong Vn Th v Bờn Oỏnh ( liờn quan n cỏc Phng ng quang, Phan ỡnh Phựng, Trng Vng v Tỳc Duyờn) 3.6.3.2 Kt qu xõy dng vựng giỏ tr t theo vựng giỏ t tuyn ng Phan ỡnh Phựng (liờn quan n cỏc Phng Phan ỡnh Phựng, Trng Vng, Tỳc Duyờn) 3.6.3.3 Kt qu xõy dng vựng giỏ tr t theo vựng giỏ t Tuyn ng Cỏch mng Thỏng Tỏm (liờn quan n cỏc phng Trng Vng 3.6.3.4 Kt qu xõy dng vựng giỏ tr t theo vựng giỏ t Tuyn ng Tỳc Duyờn (liờn quan Tỳc Duyờn) 3.7 Kt qu thu thp s liu gia t v cỏc s liu b tr theo lý lun phõn vựng ti khu vc trung tõm thnh ph Thỏi Nguyờn phc v xỏc nh tng quan ga cỏc ng ph 3.7.1 Kt qu iu tra giỏ t 3.7.2 Cỏc yu t nh hng n phõn vựng giỏ tr 3.8 Kiến nghị giải pháp 3.9 Phõn tớch gii phỏp xõy dng v s dng vựng giỏ tr nh cp xỏc nh tng quan cụng tỏc nh giỏ t ti thnh ph Thỏi Nguyờn 3.9.1 Xem xột phân tích giải pháp cỏc bc thc hin 3.9.2 Mt s khuyn ngh v gii phỏp KT LUN V KIN NGH Kt lun Kin ngh TI LIU THAM KHO PH LC 59 59 63 63 66 68 69 70 70 72 74 76 76 76 77 77 78 79 81 DANH MC CC CH VIT TT Ch vit tt Vit y Ch vit tt Vit y Bt ng sn TT Thụng t N-CP Ngh nh chớnh ph CMT8 Cỏch mng thỏng tỏm Q Quyt nh GIS C s d liu BTC BS CSDL H thng thụng tin a lý B Ti chớnh HTTT H thng thụng tin TN - MT Ti nguyờn - Mụi trng CAMA Computer assisted mass appraisal UBND y ban nhõn dõn CN Cụng nghip HT TTCN Tiu th cụng nghip HN H ta H Ni UBND U ban nhõn dõn VN Vit Nam Trỏch nhim hu hn TP Thnh ph TNHH TIN Triangulated Irregular Network RGSD Ranh gii s dng t VDU Video Display Unit CNH-HH Cụng nghip húa Hin i húa DAN H M C C C B N G B I U STT Bng s Tờn Bng biu Trang Bng 2.1 Cỏc iu kin v nhõn t tỏc ng ti vic hỡnh thnh vựng giỏ tr t 20 Bng 4.1 Tỡnh hỡnh dõn s phng Tỳc Duyờn nm 2010 44 Bng 4.2 Tỡnh hỡnh lao ng ca phng Tỳc Duyờn nm 2010 44 Bng 4.3 Giỏ tr theo tng tha t ti mt s im trờn mt tuyn ng phng Tỳc Duyờn 57 Bng 4.4 Tng hp kt qu im iu tra phõn cp; giỏ thc t v giỏ quy nh ti ng Tỳc Duyờn 70 Bng 4.5 Cỏc yu t nh hng ti phõn vựng giỏ tr 72 Bng 4.6: Kt qu tng quan gia tuyn ph 73 DANH MC CC HèNH STT Hỡnh s Tờn hỡnh Trang D liu a chớnh Phng Tỳc Duyờn (trờn Hỡnh 4.1 phn mm Microstation) 52 Hỡnh 4.2 Hon thnh xõy dng d liu a chớnh s phng Tỳc Duyờn 53 Hỡnh 4.3 Hon thnh xõy dng d liu h thng giao thụng phng Tỳc Duyờn 54 Kt qu xõy dng xõy dng vựng dõn c theo Tuyn ng Bn Oỏnh - Phng Tỳc Duyờn, Kt qu xõy dng vựng dõn c theo tuyn ng Phan ỡnh Phựng Kt qu xõy dng vựng giỏ tr theo v trớ tuyn ng Phan ỡnh Phựng Hỡnh 4.4 Hỡnh 4.5 Hỡnh 4.6 Hỡnh 4.7 Kt qu xõy tớnh giỏ t theo vựng giỏ tr theo v trớ tuyn ng Phan ỡnh Phựng 56 Hỡnh 4.8 H thng giao thụng phng Tỳc Duyờn v cỏc phng trờn khu vc trung tõm 59 Hỡnh 4.9: H thng giao thụng phng Tỳc Duyờn trờn nn bn a chớnh 60 Khu vc trung tõm Thnh Ph Thỏi Nguyờn 61 10 11 Hỡnh 4.10 Hỡnh 4.11 Hỡnh 4.12 12 Kt qu xõy dng vựng giỏ tr t theo vựng giỏ t Tuyn ng quang Trung, Hong Vn Th v Bờn Oỏnh ( liờn quan n cỏc Phng ng quang, Phan ỡnh Phựng, Trng Vng v Tỳc Duyờn) Vựng Giỏ tr t tuyn ng Quang Trung, (liờn quan n Phng ng Quang) 54 55 55 63 64 67 Hỡnh 3.15-a: Kt qu xõy dng vựng giỏ tr t theo vựng giỏ t tuyn ng Phan ỡnh Phựng (Phng Phan ỡnh Phựng, Trng Vng, Tỳc Duyờn Hỡnh 3.15-b: Kt qu xõy dng vựng giỏ tr t theo vựng giỏ t tuyn ng Phan ỡnh Phựng (liờn quan n Phng Phan ỡnh Phựng,) 68 3.6.3.3 Kt qu xõy dng vựng giỏ tr t theo vựng giỏ t Tuyn ng Cỏch mng Thỏng Tỏm (liờn quan n cỏc phng Trng Vng, Phan ỡnh Phựng,Gia Sng) Hỡnh 3.16-a: Kt qu xõy dng vựng giỏ tr t theo vựng giỏ t tuyn ng Cỏch mng Thỏng Tỏm (liờn quan n cỏc phng Trng Vng, Phan ỡnh Phựng,Gia Sng) Hỡnh 3.16-b: Kt qu xõy dng vựng giỏ tr t theo vựng giỏ t tuyn ng Cỏch mng Thỏng Tỏm (liờn quan n Phng Trng Vng, 69 Hỡnh 3.16-c: Kt qu xõy dng vựng giỏ tr t theo vựng giỏ t tuyn ng Cỏch mng Thỏng Tỏm (liờn quan n Phng Phan ỡnh Phựng, 4.6.3.4 Kt qu xõy dng vựng giỏ tr t theo vựng giỏ t Tuyn ng Tỳc Duyờn (liờn quan Tỳc Duyờn) Hỡnh 3.17: Kt qu xõy dng vựng giỏ tr t theo vựng giỏ t ng Tỳc Duyờn 70 3.7 Kt qu thu thp s liu giỏ t v cỏc s liu b tr theo lý lun phõn vựng ti khu vc trung tõm thnh ph Thỏi Nguyờn phc v xỏc nh tng quan ga cỏc ng ph 3.7.1 Kt qu iu tra giỏ t * Kt qu iu tra giỏ t trờn cỏc tuyn ng thuc trung tõm phc v xỏc nh tng quan Kt qu iu tra giỏ t ti phng Tỳc Duyờn ph lc 2a cho thy giỏ t thc t ti khu vc mt ng trờn thc t thng cú giỏ cao hn t 1,5 n ln giỏ quy nh khu vc cỏc ngừ cng sõu giỏ quy nh v giỏ thc t sỏt nhng khu dõn c cú u t thờm cỏc iu kin v kin trỳc cnh quan giỏ thc t cao hn trờn hai ln so vi giỏ quy nh Nh vy nu lp bn tng quan so sỏnh mt s khu vc da trờn cỏc h s tng quan cú th iu chnh giỏ quy nh Tuy nhiờn thc t s lng mu iu tra khụng nhiu nờn khụng phn nh ht c tng quan thc t Kt qu iu tra giỏ t ti cỏc tuyn ng trc chớnh (ph lc 2b) Trc ng Tỳc Duyờn: Cng nh cỏc kt qu iu giỏ t trờn phng Tỳc Duyờn, cỏc mu iu tra giỏ bỏn trờn thc t rt ớt ch yu da vo kt qu iu tra phng mang tớnh ch quan nhin hn Khụng phn ỏnh ht c tng quan thc t ti cỏc khu vc cú kt qu iu tra cho thy kt qu giỏ iu tra thc t cng cao hn t 1,5 n ln giỏ quy nh V mt tng quan gia cỏc on tuyn iu tra c cỏc kt qu phn ỏnh cỏc tng quan ny khỏ gn vi tng quan theo giỏ quy nh Bng 3.4 l tng hp kt qu im iu tra phõn cp; giỏ thc t, v giỏ quy nh ti ng Tỳc Duyờn Trong bng ny: t ct n l im phõn cp c tng hp t ph lc 4b; ct giỏ t thc t tng hp t ph lc 2b: ; ct giỏ t quy nh tng hp t ph lc Da trờn cỏc kt qu trờn bng 3.4 ta cú th so sỏnh cỏc tng quan ga cỏc on ph theo kt qu iu tra 71 giỏ t, kt qu tng quan theo giỏ quy nh, v kt qu theo im phõn cp vựng giỏ tr Bng 3.4 Tng hp kt qu im iu tra phõn cp; giỏ thc t v giỏ quy nh ti ng Tỳc Duyờn im cui im phan cp Gia TT Gia Q n ht giỏp t UBND phng Tỳc Duyờn 27 15 22 12 17 10 12,5 21 10 4,5 16 3,5 17 10 16 3,5 13 10 1,7 Ngừ r t 23 vo 100 m 1,5 Ngừ r t 22 vo 100 m 10 1,7 V trớ ng Tỳc Duyờn im u VT_1 T ng Phan ỡnh Phựng VT_2 T t UBND phng Tỳc Duyờn VT_3 Ca hng xng du sụ 61 Cu phao Hung Trung VT_4 n ht ca hng xng du sụ 61 n r cu phao Hung Trung n r cu treo Hung Trung Trc ph vt_1 R vo khu dõn c s Tỳc Duyờn vt_2 vt_3 vt_4 vt_5 vt_6 vt_7 vt_8 ng Tỳc Duyờn C quan Thi hnh ỏn n ht t C quan Thi hnh ỏn Gp ng bờ tụng khu dõn c hin cú R vo ht t trng Tiu hc Tỳc Duyờn R theo hng ro UBND phng Tỳc Duyờn, vo 100m R khu dõn c s P.Tỳc Duyờn vo 100 m Ngừ r t 18; 19 vo 100 m Vớ d xột tng quan gia v trớ v ta cú : a Tng quan tớnh theo im iu tra: TQ (Pcap)= ct 5_ VT_1/ ct 5_ VT_4 =27/12,5 = 2,16 b Tng quan tớnh theo giỏ iu tra: TQ (tra)= ct 6_ VT_1/ ct 6_ VT_4 = 15/7 = 2,14 72 c Tng quan tớnh theo giỏ iu tra: TQ (Q)= ct 7_ VT_1/ ct 7_ VT_4 = 6/3 = 2,0 Nhn xột : TQ (Pcap) = TQ (tra) > TQ (Q) 4.7.2 Cỏc yu t nh hng n phõn vựng giỏ tr Cú th thy rng: vic iu tra xỏc nh cỏc yu t nh cp trờn cỏc tuyn ng theo bng ph lc cú th rỳt mt s nhn xột sau: - Khi so sỏnh cỏc vựng giỏ tr l vựng gia cỏc tuyn ph, nu vic la chn v xỏc nh vựng giỏ tr phn nh ỳng quan h trng quyn thc t thỡ tng quan gia giỏ iu tra gia hai tuyn ph ang so sỏnh v c bn s trựng vi tng quan gia hai vựng giỏ tr - Khi xỏc nh cỏc ch tiờu chm in s cho thy cỏc c trng tỏc ng chi tit (to giỏ tr cỏc vựng chi tit khụng ging nhau, ú ta cú th s dng tỏch chi tit cỏc vựng v trớ Cú th xem minh ho chm im nh cp cỏc tuyn ph mc - xỏc nh y tng quan gia cỏc tuyn ph cn xem xột tng quan trờn cỏc tuyờn chớnh trờn ton thnh ph - xõy dng h thng nh cp c lp t u, s khụng phự hp vi lun ny vỡ lng quỏ ln; tng quan c xột ch tong ni b khu vc ang xột - Trong qua trỡnh phõn tớch tng quan gia cỏc vựng giỏ tr cú th s dng cỏc vựng giỏ tr theo v trớ theo quy nh hin hnh phõn tớch, da vo cỏc yu t tỏc ng chi tit vo cỏc vựng ny ỏnh giỏ Khi cn thit cú th chớnh xỏc hoỏ cỏc vựng ny thụng vic chm im, hoc phõn tớch cỏc tỏc ng cc b * Kt qu iu tra th hin chi tit ph lc Trong ú lu ý nhng im sau: Bng cỏc thụng s iu tra s ly cỏc ch tiờu theo bng 3.5 di õy: ú tng giỏ tr trng quyn ly bng 100 73 Bng 3.5 Cỏc yu t nh hng ti phõn vựng giỏ tr iu kin giao thụng(2) Tỡnh trng mụi trng (4) Trung tõm kinh t Trung tõm khỏc Mc thu nhp bỡnh quõn Tng (1) rng ca ng ph Mc hon thin ca h thng giao thụng Mt li ng sỏ tin li nhanh chúng ca giao thụng cụng cng Tng (2) M hon chnh ca quy hoch Mt xõy dng Tỡnh trng kin trỳc khu vc Tng (3) Mc tt xu ca cht lng mụi trng Mc hon thin thit b cụng cng Tỡnh trng ngp lt v thoỏt nc Cụng viờn v t cõy xanh Tng (4) xõy dngkin trỳc (3) Trung tõm cp thnh ph Mc phn hoaTớnh trung tõm (1) 1.1 1.2 1.3 1.4 T1 2.1 2.2 2.3 2.4 T2 3.1 3.2 3.3 T3 4.1 4.2 4.3 4.4 T4 15 10 5 35 20 10 5 40 4 15 3 2 10 Tớnh trung tõm hay mc phn hoa T1= 35 , Tỏc ng ca cỏc iu kin giao thụng T2= 40; Xõy dng, kin trỳc T3= 15 ; Tỡnh trng mụi trng T4= 10; Tng TQ= 100 Kt qu iu tra theo ph luc 4a, 4b Ph lc 4a: l kt qu xỏc nh tng quan gia cỏc tuyn ph, ti khu trung tõm Ph l 4b l kt qu xỏc nh tng quan chi tit ca mt s tuyn ph ti khu trung tõm T ph lc Vớ d ly tng quan gia hai tuyn ph 74 Bng 3.6 Kt qu tng quan gia tuyn ph I NG NG CCH MNG THNG TM (T o trũn Trung tõm n o trũn Gang Thộp) ( CMT8) T o trũn Trung tõm n Chi nhỏnh in thnh ph (CM81) T Chi nhỏnh in thnh ph n gp ng Phan ỡnh Phựng T ng Phan ỡnh Phựng n ht t Ban Ch huy quõn s thnh ph (Gp ngừ 226) T.Quyn Giỏ t quy nh 2011 Giỏ t iu tra 2011 77 20.000 34.000 68 18.000 24.000 55 15.000 23.000 Ghi chỳ - Tng quan Giỏ t quy nh nm 2009 1)/ ( 3) = 20.000/15.000 = 1.33 - Tng quan theo giỏ t iu tra = 34.000/ 23.000 = 1.47 - Tng quan theo im trng quyn iu tra = 77/55 = 1.40 So sỏnh cỏc giỏ tr ny cho ta thy giỏ quy nh cha phn nh ỳng tng quan thc t Trong ú tng quan theo im trng quyn iu tra = 1.40 gn hn vi tng quan giỏ t iu tra Nhn xột: cú c giỏ quy nh phn ỏnh ỳng tng quan cn nh cp ng lot, xỏc nh tng quan ga cỏc tuyn ng ton thnh ph 3.8 Kin ngh gii phỏp Quy trỡnh tỡm vựng nh giỏ t theo phng phỏp xõy dng vựng giỏ t v xỏc nh tng quan kt hp iu tra giỏ t: c bn gm cỏc bc: iu kin giỏ t phi tuõn theo quy lut ca th trng khụng b mộo mú cỏc tỏc ng ch quan Cỏc vựng giỏ t (vựng a lý) ca hai thi im ph cựng tng hoc gim theo cỏc t l tng ng, khụng vt quỏ tr s c coi l khỏc bit (Vớ d: S khỏc bit ca t l tng khụng quỏ 10%.) 75 Khi ú quy trỡnh thc hin nh giỏ hng nm theo vựng giỏ tr v nh cp cỏc tuyn ng c th hin nh quy nh hin hnh nhng lu ý thờm cỏc bc di õy: Giai on 1: nh gớỏ cỏc tuyn ng cú xột n tng quan gia cỏc vựng giỏ tr v tng quan gia bỏn: Bc 1: Thu thp d liu phc v xõy dng CSDL a chớnh; Bc 2: Thu thp v thit lp mụ hỡnh thụng tin v h thng giao thụng; xõy dng c s d liu a chớnh v a chớnh m rng; Bc 3: Xõy dng cỏc vựng giỏ t theo h thng giao thụng cp qun Khoanh cỏc vựng cú tỏc ng trc tip n giỏ t theo cỏc d liu iu tra theo tuyn ph phm vi cp huyn; Bc 4: iu tra nh cp cỏc tuyn ph kt hp iu tra thu thp; Bc 5: Xỏc nh tng quan gia cỏc tuyn ph theo kt qu iu tra giỏ bỏn v kt qu nh cp cỏc tuyn ng nh giỏ cỏc tuyn ng; Giai on 2: nh giỏ cỏc chi tit cỏc v trớ trờn cỏc on tuyn ng cú xột n tng quan gia cỏc vựng giỏ tr v tng quan giỏ bỏn; Bc 6: iu tra thu thp d liu trờn cp Phng; Bc 7: Xõy dng h thng giao thụng chi tit trờn bn a chớnh; xõy dng vựng dõn c theo v trớ ng ph, ngừ; Bc 8: Trờn c s vựng dõn c theo v trớ ng ph, ngừ; iu tra b sung cỏc yu t giỏ v cỏc h s suy gim giỏ; Bc 9: Da vo cỏc vựng vựng dõn c theo v trớ ng ph ó lp bn a chớnh v s tr giỳp ca cụng ngh GIS, phõn tớch cỏc vựng tỏc ng ó iu tra v tng hp phc v xõy dng vựng giỏ t (ớt nht ti hai thi im t t1 n t2 khong thi gian xõy dng vựng giỏ tr t ai); Bc 10: Xỏc nh tng quan gia cỏc v trớ tng on ph; Bc 11: nh giỏ chi tit tng v trớ chi tit hng nm; Bc 12: Qun lý d liu vựng giỏ tr: Hon thin CSDL a vo qun lý 76 3.9 Phõn tớch gii phỏp xõy dng v s dng vựng giỏ tr nh cp xỏc nh tng quan cụng tỏc nh giỏ t ti thnh ph Thỏi Nguyờn 3.9.1 Xem xột phõn tớch gii phỏp cỏc bc thc hin Trong quỏ trỡnh th nghim cho thy gii phỏp phự hp cho vic xõy dng vựng giỏ tr t ti Thnh ph Thỏi nguyờn ỏp dng b xung cho vic xỏc nh giỏ t hng nm Nú cho phộp xỏc nh giỏ ti cỏc vựng khụng cú giỏ iu tra m kt qu cú th phự hp vi thc t xỏc nh tng quan gia cỏc tuyn ph thỡ phng phỏp nh cp tuyn ng cho ta xỏc nh tng quan phự hp Tuy nhiờn cn nh cp ng b ton thnh ph xỏc nh chớnh xỏc cỏc tng quan 3.9.2 Mt s khuyn ngh v gii phỏp - cú th xõy dng vựng giỏ tr t phc v cụng tỏc qun lý cn xõy dng mt d ỏn ng b, c u t thớch ỏng - Cn xõy dng c s d liu ng b v vựng giỏ tr nhiờn cn nh cp cỏc tuyn ng xỏc nh ỳng tng quan gia cỏc vựng theo tuyn ph 77 KT LUN V KIN NGH Kt lun Qua vic nghiờn cu ti Nghiờn cu cỏc phng phỏp xỏc nh tng quan gia cỏc vựng giỏ tr t phc v cụng tỏc nh giỏ ti khu vc trung tõm Thnh ph Thỏi Nguyờn, Tnh Thỏi Nguyờn Vỡ mc tiờu nghiờn cu chuyờn sõu: Xỏc nh mi tng quan giỏ tr t ga cỏc tuyn ph, cỏc v trớ trờn c s s dng bn a chớnh v cụng ngh GIS xõy dng vựng giỏ tr, nh cp giỏ tr theo tuyn ng phc v nh giỏ t ỏp ng nhu cu ca thc tin, cú th i n nhng kt lun sau: Cựng vi s phỏt trin ca nn kinh t xó hi, t ngy cng c a dng hoỏ v mc ớch s dng, vỡ vy vic xỏc nh vựng giỏ tr ỏp ng nhu cu s dng ca xó hi l ht sc cn thit, nht l vi tnh Thỏi Nguyờn ang trờn ng cụng nghip hoỏ v hin i hoỏ Trờn c s xõy dng vựng giỏ tr t theo v trớ ng ph, iu tra phõn tớch cỏc tỏc ng cc b chi tit hoỏ cỏc vựng giỏ tr; xõy dng thnh c s d liu vựng giỏ tr t cn kt hp iu tra giỏ bỏn xỏc nh hp lý cỏc tng quan; nh cp cỏc tuyn ng, xỏc nh tng quan gia cỏc tuyn ng da trờn vic xõy dng vựng giỏ tr t trờn nn bn a chớnh, CSDL a chớnh, cỏc d liu nn a lý, c coi l gii phỏp kh thi xõy dng vựng giỏ tr t phc v cụng tỏc qun lý v nh giỏ t H thng phn mm VICADGIS ó gii quyt c vic qun lý vựng giỏ tr t ai, tớnh giỏ t ng lot theo vựng, ng ph, theo phng, tớnh giỏ t v thu t chi tit cho tng tha t theo vựng giỏ tr t Vic xỏc nh vựng giỏ tr t l c s xõy dng vựng giỏ t, tớnh giỏ t trng hp cn nh giỏ hng lot phc v cụng tỏc tớnh thu t, m bo cụng bng thc hin ngha v thu Vựng giỏ tr t l thụng tin h tr tin cy phc v cụng tỏc nh giỏ, k c vi cụng tỏc 78 nh giỏ cỏc tha t n l ng thi l dng thụng tin nn quan trng cụng tỏc qun lý t ụ th Vic xỏc nh vựng giỏ tr t to c s cho vic khai thỏc tim nng ca t, thớch ng vi vựng t c th Kin ngh - Xõy dng d ỏn ng b thit lp c s d liu v vựng giỏ tr t ai, - nh cp cỏc tuyn ng xỏc nh ỳng tng quan gia cỏc vựng theo tuyn ph - Hon thin phn mm VICADGIS phự hp vi tnh Thỏi Nguyờn 79 Ph lc Quy inh gia t tai khu vc trung tõm v phng Tỳc Duyờn, TP Thỏi Nguyờn Ph lc Kt qu iu tra giỏ t ti khu vc phng Tỳc Duyờn, TP Thỏi Nguyờn Ph lc Kt qu iu tra giỏ t tai khu vc mt s tuyn ph, TP Thỏi Nguyờn Ph lc Kt qu nh cp tuyn ng khu vc mt s tuyn ph, TP Thỏi Nguyờn TI LIU THAM KHO B Ti chớnh (2004) Thụng t s 114/2004/TT-BTC ngy 26/11/2004 hng dn thc hin Ngh nh s 188/2004/N-CP ngy 16/11/2004 ca Chớnh ph v phng phỏp xỏc nh giỏ t v khung giỏ cỏc loi t B ti chớnh (2007) Thụng t s 145/2007/TT-BTC ngy 6/12/2007 hng dn thc hin Ngh nh s 188/2004/N-CP ngy 16/11/2004 ca Chớnh ph v phng phỏp xỏc nh giỏ t v khung giỏ cỏc loi t v Ngh nh s 123/2007/N-CP ngy 27/7/2007 ca Chớnh ph sa i, b sung mt s iu ca Ngh nh s 188/2004/NCP Chớnh ph (2004) Ngh nh 188/2004/N-CP ngy 16/11/2004 ca Chớnh ph v phng phỏp xỏc nh giỏ t v khung giỏ cỏc loi t Chớnh Ph (2007) Ngh nh 123/2007/N-CP ngy 27/7/2007 sa i, b sung mt s iu ca Ngh nh s 188/2004/N-CP ngy 16 thỏng 11 nm 2004 v phng phỏp xỏc nh giỏ t v khung giỏ cỏc loi t Hong Vn Cng (2006) Th trng bt ng sn: din bin v gii phỏp Mó Khc V Lý lun v phng phỏp nh giỏ t Bc Kinh nh xut bn Ci Cỏch ND-Mai Bỏ Cu, Tụn Gia Huyờn,Nguyn ng Hunh Lõm Anh Ngn Giỏo s i hc chớnh tr nh giỏ bt ng sn i Loan -1995 ND Tụn Gia Huyờn Mai Bỏ Cu Quc hi (1993) Lut t 1993 Quc hi (2003) Lut t 2003 10 H Th Lam Tr, Nguyn Vn Quõn (2006) Giỏo trỡnh nh giỏ t, NXB Nụng nghip 11 Nguyn Thanh Tr, Nguyn ỡnh Bng (2005) Giỏo trỡnh th trng bt ng sn NXB Nụng nghip 12 UBND phng Tỳc Duyờn (2010) Bỏo cỏo tỡnh hỡnh thc hin nhim v phỏt trin kinh t, hoỏ - xó hi, an ninh - quc phũng thnh ph Thỏi Nguyờn nm 2010 13 UBND phng Tỳc Duyờn (2010) Bỏo cỏo thuyt minh thng kờ t phng Tỳc Duyờn nm 2010 14 UBND thnh ph Thỏi Nguyờn (2005, 2006, 2007, 2008, 2009) Bỏo cỏo cụng tỏc qun lý t trờn a bn thnh ph Thỏi Nguyờn cỏc nm t 2005 2009 15 UBND phng Tỳc Duyờn (2006, 2007, 2008, 2009, 2010, 2011) S qun lý theo dừi cụng tỏc bin ng t ca phng Tỳc Duyờn 16 UBND tnh Thỏi Nguyờn v vic ban hnh giỏ cỏc loi t trờn a bn tnh Thỏi Nguyờn cỏc nm 2006,2007,2008, 2009, 2010, 2011 [...]... việc xác định các tương quan giữa các vùng giá trị đất đai được thực hiện cụ thể ra sao? 3 Xuất phát từ những nhu cầu thực tiễn trên, với sự hướng dẫn trực tiếp của TS Trịnh Hữu Liên tôi đã lựa chọn đề tài: Nghiên cứu các phương pháp xác định tương quan giữa các vùng giá trị đất đai phục vụ công tác định giá tại khu vực trung tâm Thành phố Thái Nguyên, Tỉnh Thái Nguyên - Nghiên cứu xây dựng bản đồ vùng. .. về đất đai trên khu vực thành phố Thái Nguyên - Tỉnh Thái Nguyên Không những vậy, vùng giá đất và vùng giá trị còn tạo ra nhiều khả năng cho những ứng dụng thực tiễn khác tại địa phương 5 CHƯƠNG 1 TỔNG QUAN VỀ CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 1.1 Tổng quan về định giá đất và vùng giá trị đất đai 1.1.1 Tổng quan về định giá đất đô thị và các phương pháp xác định giá đất 1.1.1.1 Định giá đất Chúng ta đã biết định. .. đề tài là xác định tương quan giữa các vùng giá trị Để đạt được mục tiêu này có hai hướng chính để giải quyết: a- Sử dụng kết quả điều tra giá bán tại khu vực nghiên cứu (Giải pháp 1) b- Định cấp gữa các vùng giá trị xác định tương quan (Giải pháp 2) 19 * Xác định tương quan giá trị đất đai thông qua gia đất (Giải pháp 1) Theo [Tl-8] tương quan giữa các vùng giá trị có thể xác định dựa vào các kết quả... hiểu các yếu tố ảnh hưởng đến vùng giá trị đất đai trên địa bàn nghiên cứu Trên cơ sở đó đề xuất một số giải pháp giúp cho việc xác định vùng giá trị đất đai tại phường Túc Duyên - TP TN - Xây dựng vùng giá trị đất đai tại phường Túc Duyên - TP Thái Nguyên - Nghiên cứu và thực nghiệm một số phương pháp xác định tương quan giữa các vùng giá trị đất đai - Ứng dựng phần mềm VICAGIS tính giá đất và thuế đất, ... ra các vùng có cùng cấp hạng đất, hay vùng có cùng giá trị sử dụng Ta gọi các vùng này là vùng cùng cấp hạng giá trị sử dụng - vùng giá trị đất 1.3.2.2 Định nghĩa vùng giá trị đất đai theo khái niệm phạm trù định giá a Khái niệm vùng giá trị theo phạm trù định giá từ góc độ tổ hợp các vùng tác động và giá đất Vùng giá trị là một khái niệm thuộc phạm trù định giá để chỉ một khu vực địa lý mà tại đó các. .. tin giá đất tại tại phường Túc Duyên thành phố Thái Nguyên nhằm phục vụ công tác quản lý và sử dụng quỹ đất đai hiện có trên địa bàn phường hiệu quả hơn - Kiến nghi được giải pháp tổng thể về công tác xây dựng vùng giá trị đất đai và phương pháp xác định tương quan tại khu vực thành phố Thái Nguyên cũng như các khu vực đô thị khác của Tỉnh Thái Nguyên 4 2 Yêu cầu - Xây dựng được phần CSDL địa chính phục. .. để xác xác định tương quan của các vùng có kết quả điều tra Với giải pháp này các tương quan có thể tích lũy để xác định số năm với lưu ý từ định nghĩa về vùng giá trị (vùng giá trị xác định trong một khoảng thời gian; vùng giá đất xác định tại một thời điểm) * Xác định tương quan giá trị đất đai thông qua phân hạng đất đô thị (Giải pháp 2) Cũng theo [TL-8] để khắc phục nhược điểm của việc xác định tương. .. vùng giá trị đất (giới hạn ở nhóm đất phi nông nghiệp) tại khu vực Phường Túc Duyên thành phố Thái Nguyên phục vụ công tác định giá hàng loạt Trong đó tập trung giải quyết các vấn đề: - Nghiên cứu về cơ sở dữ liệu địa chính - Nguyên cứu cơ sở khoa học về vùng giá trị đất đai; - Nghiên cứu công nghệ sử dụng bản đồ địa chính và các thông tin để xây dựng vùng giá trị đất tại phương Túc Duyên - TP Thái Nguyên. .. tương quan giữa các vùng giá trị theo công thức (2.4.1a) ta sử dụng phương pháp Xác định tương quan giá trị đất đai thông qua phân hạng đất đô thị Giải pháp này dựa trên việc phân vùng giá trị và định cấp các tuyến đường thông qua điều tra xác định các điều kiện tác động và xác định các nhân tố tác động theo bảng dưới đây: 20 Bảng 1.1 Các điều kiện và nhân tố tác động tới việc hình thành vùng giá trị đất. .. hợp các vùng này là các vùng có cùng ước tính về giá trị của quyền sử dụng đất có giá trị tiền tệ giống nhau trên một đơn vị diện tích hay vùng có cùng giá đất gọi tắt là vùng giá đất 1.3.2 Vùng giá trị đất đai 1.3.2.1 Vùng giá trị đất đai từ góc độ phân hạng định cấp đất đai Phân hạng định cấp đất đai là quá trình tiến hành kiểm định tổng hợp đối với các thuộc tính kinh tế và tự nhiên của đất đai,

Ngày đăng: 04/06/2016, 11:40

Từ khóa liên quan

Mục lục

  • Untitled.pdf (p.1-90)

    • L_I C_M ON.pdf (p.2-3)

    • Muc luc_luan van.pdf (p.4-7)

    • Untitled1.pdf (p.8)

    • Luan Van_in nop 21.10.pdf (p.12-90)

  • Tai lieu tham khao.pdf (p.91-92)

Tài liệu cùng người dùng

  • Đang cập nhật ...

Tài liệu liên quan