Đang tải... (xem toàn văn)
Doanh nghiệp, tổ chức thẩm định giá và thẩm định viên phải tuân theo đầy đủ trình tự sáu (6) bước sau đây: Bước 1: Xác định đối tượng và mục đích định giá Bước 2: Lập kế hoạch thẩm định giá. Bước 3: Khảo sát hiện trường và thu thập tài liệu Bước 4: Phân tích thông tin. Bước 5: Ước tính giá trị tài sản cần thẩm định giá. Bước 6: Lập báo cáo và chứng thư kết quả thẩm định giá. Bước 1:Xác định đối tượng và mục đích định giá 1 Các đặc điểm cơ bản về pháp lý, về kinh tế kỹ thuật của tài sản cần thẩm định giá. 2 Mục đích thẩm định giá: Thẩm định viên phải xác định và nhận thức mục đích thẩm định giá của khách hàng. Mục đích thẩm định giá phải được nêu rõ trong báo cáo thẩm định giá. 3 Xác định khách hàng, yêu cầu của khách hàng; những người sử dụng kết quả thẩm định giá. 4 Những điều kiện ràng buộc trong xác định đối tượng thẩm định giá: Thẩm định viên phải đưa ra những giả thiết và những điều kiện bị hạn chế đối với: những yêu cầu và mục đích thẩm định giá của khách hàng; những yếu tố ràng buộc ảnh hưởng đến giá trị tài sản; những giới hạn về: tính pháp lý, công dụng của tài sản, nguồn dữ liệu, sử dụng kết quả; quyền và nghĩa vụ của thẩm định viên theo hợp đồng thẩm định giá. 5 Việc đưa ra những điều kiện hạn chế và ràng buộc của thẩm định viên phải dựa trên cơ sở: a Có sự xác nhận bằng văn bản của khách hàng và trên cơ sở nhận thức rõ ràng những điều kiện đó sẽ tác động đến bên thứ ba thông qua kết quả thẩm định giá. b Phù hợp với quy định của luật pháp và các quy định hiện hành khác có liên quan. c Trong quá trình thẩm định giá, nếu thẩm định viên thấy những điều kiện hạn chế và ràng buộc đưa ra là không chặt chẽ hoặc thiếu cơ sở thì phải xem xét lại và thông báo ngay cho giám đốc doanh nghiệp, tổ chức thẩm định giá và cho khách hàng. 6 Xác định thời điểm thẩm định giá. Việc xác định đặc điểm, bản chất (tự nhiên, pháp lý) của tài sản cần thẩm định giá phải được thực hiện ngay sau khi ký hợp đồng thẩm định giá và ý kiến đánh giá về giá trị của tài sản được đưa ra trong phạm vi thời gian cho phép của hợp đồng. 7 Xác định nguồn dữ liệu cần thiết cho thẩm định giá.
Định giá tài sản THÀNH VIÊN NHÓM 7 Nhóm Vũ Thị Quỳnh Trang Bùi Thị Hường Nguyễn Thị Hằng Hồ Thị Mai Đỗ Lâm Oanh Đặng Thị Thùy Ninh Outhachack Chansy Chathalangsy Thavady Phommasone Olaphime Định giá tài sản BÁO CÁO THỰC HÀNH HỌC PHẦN ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN Doanh nghiệp, tổ chức thẩm định giá thẩm định viên phải tuân theo đầy đủ trình tự sáu (6) bước sau đây: Bước 1: Xác định đối tượng mục đích định giá Bước 2: Lập kế hoạch thẩm định giá Bước 3: Khảo sát trường thu thập tài liệu Bước 4: Phân tích thông tin Bước 5: Ước tính giá trị tài sản cần thẩm định giá Bước 6: Lập báo cáo chứng thư kết thẩm định giá Bước 1:Xác định đối tượng mục đích định giá 1- Các đặc điểm pháp lý, kinh tế kỹ thuật tài sản cần thẩm định giá 2- Mục đích thẩm định giá: Thẩm định viên phải xác định nhận thức mục đích thẩm định giá khách hàng Mục đích thẩm định giá phải nêu rõ báo cáo thẩm định giá 3- Xác định khách hàng, yêu cầu khách hàng; người sử dụng kết thẩm định giá 4- Những điều kiện ràng buộc xác định đối tượng thẩm định giá: Thẩm định viên phải đưa giả thiết điều kiện bị hạn chế đối với: yêu cầu mục đích thẩm định giá khách hàng; yếu tố ràng buộc ảnh hưởng đến giá trị tài sản; giới hạn về: tính pháp lý, công dụng tài sản, nguồn liệu, sử dụng kết quả; quyền nghĩa vụ thẩm định viên theo hợp đồng thẩm định giá 5- Việc đưa điều kiện hạn chế ràng buộc thẩm định viên phải dựa sở: a- Có xác nhận văn khách hàng sở nhận thức rõ ràng điều kiện tác động đến bên thứ ba thông qua kết thẩm định giá b- Phù hợp với quy định luật pháp quy định hành khác có liên quan c- Trong trình thẩm định giá, thẩm định viên thấy điều kiện hạn chế ràng buộc đưa không chặt chẽ thiếu sở phải xem xét lại thông báo cho giám đốc doanh nghiệp, tổ chức thẩm định giá cho khách hàng Nhóm Định giá tài sản 6- Xác định thời điểm thẩm định giá Việc xác định đặc điểm, chất (tự nhiên, pháp lý) tài sản cần thẩm định giá phải thực sau ký hợp đồng thẩm định giá ý kiến đánh giá giá trị tài sản đưa phạm vi thời gian cho phép hợp đồng 7- Xác định nguồn liệu cần thiết cho thẩm định giá 8- Xác định sở giá trị tài sản Trên sở xác định khái quát đặc điểm, loại hình tài sản cần thẩm định giá, thẩm định viên cần xác định rõ loại hình giá trị làm sở cho việc thẩm định giá: giá trị thị trường hay giá trị phi thị trường Giá trị thị trường: xác định tuân theo quy định tiêu chuẩn thẩm định giá số 01 (TĐGVN 01) Giá trị phi thị trường: xác định tuân theo quy định tiêu chuẩn thẩm định giá số 02 (TĐGVN 02) Việc xác định giá trị làm sở cho thẩm định giá phải phù hợp với quy định pháp luật hành văn quy phạm pháp luật quan nhà nước có thẩm quyền ban hành Bước 2: Lập kế hoạch thẩm định giá 1-Việc lập kế hoạch thẩm định giá nhằm xác định rõ bước công việc phải làm thời gian thực bước công việc toàn thời gian cho thẩm định giá 2-Nội dung kế hoạch phải thể công việc sau: - Xác định yếu tố cung-cầu thích hợp với chức năng, đặc tính quyền gắn liền với tài sản mua/bán đặc điểm thị trường - Xác định tài liệu cần thu thập thị trường, tài sản, tài liệu so sánh Xác định phát triển nguồn tài liệu, đảm bảo nguồn tài liệu đáng tin cậy phải kiểm chứng - Xây dựng tiến độ nghiên cứu, xác định trình tự thu thập phân tích liệu, thời hạn cho phép trình tự phải thực - Lập đề cương báo cáo kết thẩm định giá Bước : Khảo sát trường, thu thập thông tin 1- Khảo sát trường Thẩm định viên phải trực tiếp khảo sát trường: Đối với máy móc thiết bị, dây chuyền công nghệ: Thẩm định viên phải khảo sát thu thập số liệu tính kỹ thuật (công suất, suất, công dụng) vị trí, đặc điểm, quy mô, kích thước, độ mới, cũ tài sản cần thẩm định giá tài sản so sánh Nhóm Định giá tài sản - Đối với bất động sản, thẩm định viên phải khảo sát thu thập số liệu về: + Vị trí thực tế bất động sản so sánh với vị trí đồ địa chính, mô tả pháp lý liên quan đến bất động sản + Chi tiết bên bên bất động sản, bao gồm: diện tích đất công trình kiến trúc; khung cảnh xung quanh, sở hạ tầng (cấp thoát nước, viễn thông, điện, đường), loại kiến trúc, mục đích sử dụng tại, tuổi đời, tình trạng tu, sửa chữa… + Đối với công trình xây dựng dở dang, thẩm định viên phải kết hợp khảo sát thực địa với báo cáo chủ đầu tư, nhà thầu xây dựng công trình Trong trình khảo sát, để có đầy đủ chứng cho việc thẩm định giá, thẩm định viên cần chụp ảnh tài sản theo dạng (tòan cảnh, chi tiết), hướng khác -Thu thập thông tin Bên cạnh thông tin, số liệu thu thập từ khảo sát trường, thẩm định viên phải thu thập thông tin sau: - Các thông tin liên quan đến chi phí, giá bán, lãi suất, thu nhập tài sản so sánh - Các thông tin yếu tố cung - cầu, lực lượng tham gia thị trường, động thái người mua - người bán tiềm - Các thông tin tính pháp lý tài sản Với bất động sản cần thu thập thêm thông tin: + Các số liệu kinh tế xã hội, môi trường, yếu tố tác động đến giá trị, đặc trưng thị trường tài sản để nhận biết khác khu vực tài sản thẩm định giá toạ lạc khu vực lân cận + Các thông tin yếu tố tự nhiên, kinh tế xã hội ảnh hưởng đến mục đích sử dụng tài sản (địa chất, đồ địa chính, quy hoạch, biên giới hành chính, sở hạ tầng…) - Để thực thẩm định giá, thẩm định viên phải dựa thông tin thu thập từ nguồn: khảo sát thực địa; giao dịch mua bán tài sản (giá chào, giá trả, giá thực mua bán, điều kiện mua bán, khối lượng giao dịch…) thông qua vấn công ty kinh doanh tài sản, công ty xây dựng, nhà thầu, ngân hàng tổ chức tín dụng; thông tin báo chí (báo viết, nói, hình) địa phương, trung ương quan quản lý nhà nước thị trường tài sản; thông tin văn thể tính pháp lý quyền chủ tài sản, đặc tính kinh tế, kỹ thuật tài sản, quy hoạch phát triển kinh tế, xã hội vùng có liên quan đến tài sản Thẩm định viên phải nêu rõ nguồn thông tin báo cáo thẩm định giá phải kiểm chứng để bảo đảm độ xác thông tin Nhóm Định giá tài sản Bước 4: Phân tích thông tin Đây bước nhằm đánh giá tác động yếu tố khác đến mức giá tài sản cần định giá, việc phân tích tập trung vào mảng sau: 1-Phân tích thông tin từ khảo sát trường tài sản Từ kết thu từ khảo sát trường vấn đề có liên quan tới quyền sở hữu BĐS, diện tích thực tế,các yếu tố môi trường xung quanh BĐS từ phân tích thông tin để đưa định giá xác cho BĐS 2-Phân tích đặc trưng thị trường tài sản cần thẩm định giá a Bản chất hành vi ứng xử người tham gia thị trường Đối với tài sản thương mại công nghiệp, bao gồm: đặc điểm lĩnh vực (thương mại công nghiệp) hình thành nên nhóm cung cầu tài sản, hình thức sở hữu pháp nhân tham gia thị trường (công ty tư nhân hay sở hữu nhà nước, liên doanh…); mức độ mở rộng thị trường tài sản loại với người mua tiềm - Đối với tài sản nhà cửa dân cư, bao gồm: tuổi tác, cấu gia đình, mức độ thu nhập nhóm cung nhóm cầu, mức độ mở rộng thị trường tài sản loại với người mua tiềm b Xu hướng cung cầu thị trường tài sản Những xu hướng tăng giảm nguồn cung, tăng giảm nhu cầu tài sản tương tự có thị trường Ảnh hưởng xu hướng đến giá trị tài sản thẩm định giá - Nếu cung > cầu có nghĩa khối lượng BĐS cung thị trường vượt nhu cầu người tiêu dùng, có dư thừa BĐS thị trường xu hướng giá phải giảm xuống - Nếu cung < cầu có nghĩa khối lượng BĐS cung ứng thị trường không đáp ứng nhu cầu người tiêu dùng, giá có xu hướng tăng lên - Nếu cung = cầu có nghĩa khối lượng BĐS cung ứng vừa đủ nhu cầu người tiêu dùng giá không đổi Giá luôn tỷ lệ thuận với cầu tỷ lệ nghịch với cung Đối với cung hàng hóa BĐS co dãn nên thay đổi nhỏ lượng cầu làm cho giá tăng cao cân khó xảy cân của cung chậm chạp, không theo kịp biến động cầu Trong nhu cầu BĐS đất đai nói riêng tăng không ngừng nhiều nguyên nhân khách quan chủ quan dẫn tới xu giá không ngừng tăng lên Nhóm Định giá tài sản Trong BĐS cần thẩm định giá Căn nhà nằm trung tâm Quận Đống Đa, tiếp giáp với trục đường như: Giảng Võ, Tôn Đức Thắng, Đê La Thành, gần trung tâm Hội chợ triển lãm Giảng Võ Ngoài tiếp giáp với trường đại học lớp Hà Nội: ĐH Mỹ thuật Công Nghiệp Hà Nội, Nhạc viện Hà Nội, ĐH Văn Hóa Hà Nội Là BĐS có nhiều điều kiện thuận lợi nên cầu tăng cao, từ mà người thẩm định viên cần phải nắm bắt rõ xu hướng cung cầu thị trường BĐS để định giá giá trị BDS 3- Phân tích khách hàng: Đặc điểm khách hàng tiềm Trước hết cần xác định khách hàng tiềm năng? Mặc dù định nghĩa sau áp dụng cho tất lĩnh vực, nhìn chung, khách hàng tiềm khách hàng mang lại giá trị trước mắt, mang lại nhiều giá trị lớn tương lai Có cách để xác định khách hàng tiềm phương pháp phân tích khách hàng biểu đồ hình tròn Dựa vào biểu đồ đó, xác định giá trị lượng BĐS mà khách hàng đóng góp, từ phát nhóm khách hàng có giá trị Sau xác định nhóm khách hàng tiềm mình, bạn bắt đầu công việc tìm kiếm khai thác số lượng Các thẩm định viên cần phải xem đâu khách hàng quen thuộc BĐS đó, từ phân tích hội sử dụng hội nhằm khai thác thông tin cách triệt để, để có thẩm định Sở thích khách hàng vị trí, quy mô, chức môi trường xung quanh tài sản Nhu cầu, sức mua tài sản Căn nhà định giá nằm trung tâm Quận Đống Đa, tiếp giáp với trục đường như: Giảng Võ, Tôn Đức Thắng, Đê La Thành, gần trung tâm Hội chợ triển lãm Giảng Võ Ngoài tiếp giáp với trường đại học lớp Hà Nội: ĐH Mỹ thuật Công Nghiệp Hà Nội, Nhạc viện Hà Nội, ĐH Văn Hóa Hà Nội Tổng diện tích khuôn viên: 20m x 20m = 400m Trên đất có công trình xây dựng với tổng diện tích sàn xây dựng 200m2 x sàn Kết cấu nhà kiên cố, vững Với đặc điểm có nhiều người có nhu cầu để sở hữu nhà Nhưng nhu cầu lại tùy thuộc vào sức mua người, có đủ tài để đáp ứng nhu cầu Chính thẩm định viên cần xem xét đến yếu tố công tác định giá Nhóm Định giá tài sản 4- Phân tích việc sử dụng tốt tối ưu tài sản Thẩm định viên cần xem xét khả sử dụng tốt tài sản bối cảnh tự nhiên, hoàn cảnh pháp luật tài cho phép mang lại giá trị cao cho tài sản - Thẩm định viên cần đánh giá cụ thể việc sử dụng tài sản khía cạnh: + Sự hợp lý, tính khả thi sử dụng tài sản, xem xét đến mối tương quan việc sử dụng sử dụng tương lai + Sự thích hợp mặt vật chất, kỹ thuật việc sử dụng tài sản: xác định mô tả đặc điểm kinh tế kỹ thuật, tính hữu dụng tài sản + Sự hợp pháp tài sản việc sử dụng, hạn chế riêng theo hợp đồng, theo quy định pháp luật + Tính khả thi mặt tài chính: phân tích việc sử dụng tiềm tài sản việc tạo thu nhập, xem xét tới yếu tố giá trị thị trường, mục đích sử dụng tương lai, chi phí phá bỏ giá trị lại tài sản, lãi suất, rủi ro, giá trị vốn hoá tài sản + Hiệu tối đa sử dụng tài sản: xem xét đến suất tối đa, chi phí bảo dưỡng, chi phí phát sinh cho phép tài sản sử dụng đến mức cao tốt Bước 5: Ước tính giá trị tài sản cần định giá Thẩm định viên phải nêu rõ phương pháp áp dụng để xác định mức giá trị tài sản cần thẩm định giá Phương pháp thẩm định giá quy định tiêu chuẩn số 07 (TĐGVN 07) “Các phương pháp thẩm định giá.” Thẩm định viên cần phân tích rõ mức độ phù hợp 01 nhiều phương pháp thẩm định giá sử dụng với đặc điểm kinh tế kỹ thuật tài sản với mục đích thẩm định giá Thẩm định viên cần nêu rõ báo cáo thẩm định phương pháp thẩm định giá sử dụng làm chủ yếu, phương pháp thẩm định giá sử dụng để kiểm tra chéo, từ đến kết luận cuối giá trị thẩm định Bước 6: Lập báo cáo chứng thư thẩm định giá Nội dung báo cáo, chứng thư thẩm định giá thực theo quy định tiêu chuẩn số 04 (TĐGVN 04) “Báo cáo kết quả, hồ sơ, chứng thư thẩm định giá Nhóm 7 Định giá tài sản BÁO CÁO KẾT QUẢ ĐỊNH GIÁ Khách hàng yêu cầu: Bà Vũ Thị Quỳnh Trang Địa chỉ: số 91- Đê La Thành - Hà Nội Số điện thoại: 0936277410 BĐS định giá: giá trị nhà số 91-Đê La Thành -Hà Nội Địa điểm định giá: số 91 – Đê La Thành – Hà Nội Mục đích định giá: xác định giá bán nhà Thời điểm định giá: Tháng năm 2016 Đơn vị tính giá: VND/m2 Công ty thẩm định: Công ty BĐS Tài Lộc Địa chỉ: Số Lý Thường Kiệt - Ba Đình - Hà Nội Điện thoại: 04.3987.666 Nhóm Định giá tài sản I II • • • • • III - CÁC CĂN CỨ PHÁP LÝ Luật Đất đai 2003 ngày 26/11/2003 văn hướng dẫn thi hành Luật Đất đai; Luật Kinh doanh Bất động sản 2006 văn hướng dẫn thi hành luật Kinh doanh Bất động sản; Luật Nhà 2005; Luật Xây dựng số 16/2003/QH 11 ngày 26/11/2003; Pháp lệnh giá 40/2002/PL-UBTVQH 10 ngày 10/5/2002 UBTVQH khóa 10; Nghị định số 170/2003/NĐ-CP ngày 25/12/2003 Chính phủ quy định chi tiết thi hành pháp lệnh giá; Nghị định số 101/NĐ-CP ngày 16/11/2005 Chính phủ Thẩm định giá; Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 Chính phủ phương pháp xác định giá đất khung giá loại đất; Quyết định 24/2005/QĐ-BTC ngày 18/4/2005 Bộ trưởng Bộ Tài việc ban hành tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam (đợt 1); Quyết định 77/2005/QĐ-BTC ngày 1/11/2005 Bộ trưởng Bộ Tài việc ban hành tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam (đợt 2); PHƯƠNG THỨC TIẾN HÀNH ĐỊNH GIÁ Nghiên cứu hồ sơ, tài liệu thông tin Khách hàng Tổ chức thẩm định trạng trường Tiến hành chụp ảnh trạng tài sản thời điểm địa điểm thẩm định giá Ghi chép tình trạng thực tế, lập biên xác định tình trạng tài sản Nghiên cứu, tham khảo, so sánh phân tích giá thị trường thời điểm tháng năm 2016 ĐẶC ĐIỂM TÀI SẢN ĐỊNH GIÁ Mô tả đặc điểm tài sản mặt pháp lý Giấy chứng nhận QSĐ số 12/2002, ngày 15/8/2002 Giấy phép xây dựng số 345/2004, ngày 13/4/2004 Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sô 45/2005, ngày 3/3/2005 Tờ khai nộp thuế sử dụng đất Bản đồ trạng, vị trí manh đất Không có tranh chấp liên quan đến BĐS Mô tả đặc điểm tài sản mặt kỹ thuật a) Vị trí Căn nhà bà Vũ Thị Quỳnh Trang nằm trung tâm Quận Đống Đa, tiếp giáp với trục đường như: Giảng Võ, Tôn Đức Thắng, Đê La Thành, gần trung tâm Hội chợ triển lãm Giảng Võ Nhóm Định giá tài sản Ngoài tiếp giáp với trường đại học lớp Hà Nội: ĐH Mỹ thuật Công Nghiệp Hà Nội, Nhạc viện Hà Nội, ĐH Văn Hóa Hà Nội b) Đặc điểm kỹ thuật - Tổng diện tích khuôn viên: 20m x 20m = 400m Trên đất có công trình xây dựng với tổng diện tích sàn xây dựng 200m2 x sàn - Kết cấu nhà kiên cố, vững Tỷ trọng giá trị kết cấu (%) Bộ phận Móng Tường Sàn Trụ cột Tỷ trọng (%) 10 18 18 14 Chất lượng lại kết cấu (%) Bộ phận Móng Tường Sàn Trụ cột Tỷ trọng (%) 90 91 89 90 IV CƠ SỞ GIÁ TRỊ VÀ NGUYÊN TẮC TRONG ĐỊNH GIÁ Cơ sở giá trị thẩm định giá Căn vào mục đích thẩm định giá đặc điểm tài sản thẩm định giá, chọn sở giá trị thị trường đẻ thẩm định giá “Giá trị thị trường” tổng số tiền trao đổi ước tính tài sản bên người bán, sẵn sang bán tài sản với bên người mua, sẵn sang mua tài sản vào thời điểm thẩm định giá, sau trình tiếp thị công khai mà bên bán bên mua hành động cách tự nguyện, thiện chí hiểu biết lẫn thị trường trao đổi cách khách quan độc lập Các nguyên tắc sử dụng thẩm định giá Nguyên tắc sử dụng cao tối ưu: việc sử dụng tài sản tốt mức độ điều kiện cho phép pháp lý, điều kiện khả thi tài đem lại giá trị lớn cho tài sản Nguyên tắc dự kiến lợi ích tương lai: ước tính giá trị BĐS dựa triển vọng tương lai, dự kiến lợi ích nhận từ quyền sử dụng gắn liền với dự tính người mua Các nguyên tắc khác: thay thế, đóng góp, cung cầu,… V ỨNG DỤNG CÁC PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ Phương pháp chi phí để ước tính giá trị công trình xây dưng a Một số kiến thức cần nhớ phương pháp chi phí Khái niệm: Phương pháp chi phí phương pháp ước tính giá trị BĐS cách tính tổng giá trị phận cấu thành BĐS ( đất nhà cửa, công trình đất) Giá trị phận cấu thành BĐS đo chi phi để mua sắm, xây dựng Nhóm 10 Định giá tài sản Phương pháp chi phí xây dựng chủ yếu dựa vận dụng nguyên tắc thay Theo nguyên tắc này, người ta cho rằng: giá trị BĐS mục tiêu tương đương với chi phí làm BĐS giống coi vật thay Do có đầy đủ thông tin hợp lý người ta không trả giá cho BĐS lớn chi phí mua đất công trình xây dựng công trình có lợi ích tương tự - Các bước tiến hành + Bước 1: Ước tính giá trị đất mục tiêu định giá coi đất đất trống Giả định sử dụng sử dụng cao tốt + Bước 2: Ước tính chi phí để xây dựng lại để thay công trình xây dựng đất + Bước Xác định mức độ thích hợp khấu hao tích luỹ (xác định mức độ giảm giá tích luỹ) công trình xây dựng có đất Sau khấu trừ khoản khấu hao tích luỹ khỏi chi phí để xây dựng lại để thay công trình xây dựng có đất, để có chi phí trừ khấu hao + Bước Cộng chi phí trừ khấu hao vào giá trị ước tính đất để có giá trị BĐS tính theo phương pháp chi phí giảm giá (khấu trừ) b Áp dụng thực tế vào BĐS cần định giá Chi phí xây dựng nhà tầng: Suất vốn đầu tư xây dựng nhà tham khảo từ Công văn số 292/BXD-VP, nhà tầng đơn giá xây dựng 4.080.000đ/m 2, quy thời điểm theo số giá công văn số 1028/BXD - VP Giá xây dựng nhà quy thời điểm quý I/2009 tăng 1,13 lần (Thông tin bổ sung: theo phân tích thị trường giá vật liệu xây dựng thời điểm có xu hướng tăng so với quý I/2009 khoảng 5%) =>giá xây dựng quy thời điểm8/2009 tăng : 1,13*1,05=1,1865 (lần) Vậy chi phí thay công trình xây dựng : (600m2 x 4.080.000đ/m2 x 1,1865)/1,1 = 2.640.501.818 (đồng) Làm tròn 2640.000.000 (đồng) Bảng tính chất lượng lại công trình xây dựng TLCL TT Nhóm Kết cấu Móng 11 TLGT lại kết (%) cấu (B) =[(O)x (A)]/100 (%) TLCL lại BĐS (C) = [(B)/ (A)] X 100 (O) (A) (B) (C) 90 10 90,00% Định giá tài sản Tường 91 18 16,38 Sàn 89 18 16,02 trụ cột 90 14 12,6 60 54 Tổng cộng => Kết luận: Căn khảo sát thực tế trường, tỷ lệ phần trăm (%) chất lượng lại nhà là: 90,00% Vậy giá trị công trình xây dựng ước tính : 2.640.000.000 *90%=2.376.000.000 đồng (hai tỷ ba trăm bảy mươi sáu triệu đồng chẵn) Phương pháp so sánh trực tiếp để thẩm định giá trị quyền sử dung đất a Một số kiến thức cần nhớ phương pháp so sánh trực tiếp Khái niệm: Phương pháp so sánh trực tiếp việc ước tính giá trị BĐS dựa chứng thị trường BĐS tương tự giao dịch thời gian gần Phương pháp so sánh trực tiếp xây dựng chủ yếu dựa việc tuân thủ nguyên tắc thay thế, là: người mua thận trọng không bỏ số tiền tốn tiền mà có tài sản tương đương để thay Các bước tiến hành: + Bước 1: Tìm kiếm thông tin BĐS giao dịch thời gian gần so sánh với BĐS mục tiêu + Bước 2: Tiến hành kiểm tra phân tích giao dịch chứng nhằm đảm bảo tính chất so sánh với BĐS mục tiêu + Bước 3: Lựa chọn số BĐS so sánh thích hợp Theo kinh nghiệm thường lấy từ đến BĐS để so sánh + Bước 4: Xác định yếu tố khác BĐS mục tiêu BĐS chứng cớ Đồng thời dựa yếu tố khác nhau, tiến hành lập bảng phân tích, điều chỉnh giá BĐS so sánh + Bước 5: ước tính giá trị BĐS mục tiêu sở giá BĐS điều chỉnh b Áp dụng thực tế vào BĐS cần định giá - Các bất động sản so sánh thu thập thị trường STT Vị trí Đường Đê La Nhóm 12 Nguồn thông tin - Khảo sát thực tế Diện tích DTKV: Đặc điểm Vị trí: Nhà nằm mặt đường có vị Pháp lý Giá trị trường QSDĐ Sổ đỏ 120 Định giá tài sản Thành ngày 2/11/2014 15x20= 300m2 DTXD: 150m2 Đường Đê La Thành - Khảo sát thực tế ngày 8/11/2014 DTKV: 20x20= 400m2 trđ/m2 trí thuận lợi BĐS định giá Cấu trúc: Nhà tầng Vị trí: Nhà nằm vị trí BĐS định giá, Cấu trúc: Nhà tầng Sổ đỏ 101 trđ/m2 Vị trí: Nhà nằm gần BĐS định giá, có vị trí tương đồng, cách BĐS định giá khoảng 50m Sổ đỏ 113 trđ/m2 DTXD: 200m2 Đường Đê La Thành - Khảo sát thực tế ngày 19/11/201 DTKV: 20x25= 500m2 DTXD: 250m2 Cấu trúc: Nhà tầng Lưu ý: Các bất động sản dùng để so sánh có điều kiện địa lý, điều kiện giao thông, điều kiện môi trường, điều kiện kinh doanh tương đối tương đồng với bất động sản thẩm định giá, dùng làm để so sánh Hệ số điều chỉnh giá BĐS so sánh BĐS định giá Chỉ tiêu điều chỉnh Đơn vị BĐS So sánh BĐS So sánh BĐS So sánh Vị trí % -10% +5% 0% Pháp lý % 0% 0% 0% Hạ tầng % 0% 0% 0% Môi trường % -1% -1% -3% Quy mô % +1% +1% -2% Nhóm 13 Định giá tài sản Tổng mức điều chỉnh Giá bán % -10% 1000đ/ m2 120.000 đ/ m2 +5% 101.000 đ/ m2 -5% 113.000 đ/ m2 Chỉ tiêu Đơn vị BĐS so sánh BĐS so sánh BĐS so sánh Giá bán điều chỉnh 1000đ/ m2 108.000đ/ m2 106.500đ/ m2 107.350đ/ m2 Mức giá thị trường khu vực thẩm định giá ứng với loại bất động sản có giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà quyền sử dụng đất, quy mô diện tích khoảng 300m 2500m2 dao động khoảng từ 106,5 triệu đến 108 triệu đồng/m2 Sau điều chỉnh, thẩm định viên đánh giá mức giá bán điều chỉnh quyền sử dụng đất 91 Đê La Thành 107 triệu đồng/ m2 Giá trị quyền sử dụng đất là: 107triệu đồng/ m2 x 400m2 = 42.800 triệu đồng (bốn mươi hai tỷ tám trăm triệu đồng chẵn) Vậy giá trị bất động sản = giá trị quyền sử dụng đất + giá trị công trình đất Ước tính giá trị bất động sản cần thẩm định là: 42.800 + 2.376 = 45.176 triệu đồng (bốn mươi năm tỷ trăm bảy mươi sáu triệu đồng chẵn) VI KẾT LUẬN Qua trình khảo sát, tìm hiểu thị trường đồng thời xử lý, phân tích số liệu với BĐS tương đồng với BĐS mục tiêu Áp dụng phương pháp chi phí phương pháp so sánh trực tiếp Kết giá trị thị trường nhà 45.176 triệu đồng (bốn mươi năm tỷ tram bảy mươi sau triệu đồng chẵn) VII - NHỮNG HẠN CHẾ Các thông tin thu thập chủ yếu hỏi giá người bán bất động sản, nhiên mức họ bán thực không Trong trình thương lượng, trả giá người mua mua với giá thấp Phương pháp mang tính tương đối, chủ quan người thẩm định viên nhiều Khó khăn việc xác định yếu tố “giá thị trường điều kiện bình thường” - Nhóm 14 Định giá tài sản Phương pháp so sánh thực số liệu khảo sát thị trường thời điểm thẩm định giá, sở giao dịch thực tế điều kiện thương mại bình thường Trong trường hợp thị trường bất động sản có biến động lớn giá cần phải có điều chỉnh, cập nhật phù hợp theo quy định hành VIII PHỤ LỤC - Số: 300/CT-LT V/v: Thẩm định giá Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam Độc lập – Tư – Hạnh phúc Hà Nội, ngày tháng năm 2016 CHỨNG THƯ THẨM ĐỊNH GIÁ Kính gửi: Bà Vũ Thị Quỳnh Trang Theo đề nghị Bà văn số 123/2016/HĐDV-LT ngày tháng năm 2016 Mục đích định giá Làm sở xác định giá bán Thời điểm định giá Tại thời điểm tháng năm 2016 Căn pháp lý thẩm định giá bất động sản Cơ sở thẩm định giá: Giá thị trường Thực trạng bất động sản 5.1 Vị trí Căn nhà bà Vũ Thị Quỳnh Trang nằm trung tâm Quận Đống Đa, tiếp giáp với trục đường như: Giảng Võ, Tôn Đức Thắng, Đê La Thành, gần trung tâm Hội chợ triển lãm Giảng Võ Ngoài tiếp giáp với trường đại học lớp Hà Nội: ĐH Mỹ thuật Công Nghiệp Hà Nội, Nhạc viện Hà Nội, ĐH Văn Hóa Hà Nội - Nhóm 5.2 Nhà Tổng diện tích khuôn viên: 20m x 20m = 400m Trên đất có công trình xây dựng với tổng diện tích sàn xây dựng 200m2 x sàn Kết cấu nhà kiên cố, vững Phương pháp định giá Phương pháp định giá so sánh Kết thẩm định giá Trên sở hồ sơ tài liệu bên bán cung cấp, qua khảo sát thực tế trạng bất động sản, tham khảo đơn giá xây dựng, đơn giá bất động sản thị trường; sử dụng phương pháp thẩm định giá tính toán Công ty bất động sản Tài Lộc thẩm định sau: 15 Định giá tài sản Tổng giá trị quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà bà Vũ Thị Quỳnh Trang là: 45.176.000.000 đồng (Bốn mươi lăm tỷ tram bảy mươi sáu triệu đồng) Điều kiện ràng buộc 8.1 Phương pháp so sánh chủ yếu dựa vào liệu điều tra thị trường thời điểm thẩm định, liệu có tính lịch sử dễ trở nên lạc hậu thị trường biến động 8.2 Giá vật liệu xây dựng coi thay đổi, tỷ lệ khấu hao coi không đáng kể 8.3 Kết thẩm định sử dụng làm sở xác định giá bán, không sử dụng kết thẩm định giá vào mục đích khác Chứng thư định giá lập thành có pháp lý nhau, giao cho bà Vũ Thị Quỳnh Trang, lưu hồ sơ định giá công ty Thẩm định viên Bùi Tú Anh Nhóm 16 Giám đốc Nguyễn Văn Thông Định giá tài sản Phân công nhiệm vụ Bước 1: Xác định rõ đối tượng mục đích định giá Chịu trách nhiệm: Đặng Thị Thùy Ninh Phommasone Olaphime Phần trăm đánh giá: 90% Bước 2: Lập kế hoạch định giá Chịu trách niệm: Hồ Thị Mai Chathalangsy Thavady Phần trăm đánh giá: 95% Bước 3: Khảo sát trường thu thập tài liệu Chịu trách nhiệm: Nguyễn Thị Hằng Outhachack Chansy Phần trăm đánh giá: 95% Bước 4: Phân tích thông tin Chịu trách nhiệm: Bùi Thị Hường Phần trăm đánh giá: 95% Bước 5: ước tính giá trị tài sản cần định giá Chịu trách nhiệm: Đỗ Lâm Oanh Phần trăm đánh giá: 90% Bước 6: lập báo cáo định giá Chịu trách nhiệm: Vũ Thị Quỳnh Trang Phần trăm đánh giá: 97% Nhóm 17 [...]... 8 tháng 3 năm 2016 1 Mục đích định giá Làm cơ sở xác định giá bán 2 Thời điểm định giá Tại thời điểm tháng 3 năm 2016 3 Căn cứ pháp lý thẩm định giá bất động sản 4 Cơ sở thẩm định giá: Giá thị trường 5 Thực trạng bất động sản 5.1 Vị trí Căn nhà của bà Vũ Thị Quỳnh Trang nằm ở trung tâm Quận Đống Đa, tiếp giáp với các trục đường chính như: Giảng Võ, Tôn Đức Thắng, Đê La Thành, gần trung tâm Hội chợ triển... sánh 7 Kết quả thẩm định giá Trên cơ sở hồ sơ tài liệu bên bán đã cung cấp, qua khảo sát thực tế hiện trạng bất động sản, tham khảo đơn giá xây dựng, đơn giá bất động sản trên thị trường; sử dụng các phương pháp thẩm định giá trong tính toán Công ty bất động sản Tài Lộc thẩm định giá như sau: 15 Định giá tài sản Tổng giá trị quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà của bà Vũ Thị Quỳnh Trang là: 45.176.000.000... Quỳnh Trang, 1 bản lưu tại hồ sơ định giá của công ty Thẩm định viên Bùi Tú Anh Nhóm 7 16 Giám đốc Nguyễn Văn Thông Định giá tài sản Phân công nhiệm vụ Bước 1: Xác định rõ đối tượng và mục đích định giá Chịu trách nhiệm: Đặng Thị Thùy Ninh Phommasone Olaphime Phần trăm đánh giá: 90% Bước 2: Lập kế hoạch định giá Chịu trách niệm: Hồ Thị Mai Chathalangsy Thavady Phần trăm đánh giá: 95% Bước 3: Khảo sát hiện... liệu Chịu trách nhiệm: Nguyễn Thị Hằng Outhachack Chansy Phần trăm đánh giá: 95% Bước 4: Phân tích thông tin Chịu trách nhiệm: Bùi Thị Hường Phần trăm đánh giá: 95% Bước 5: ước tính giá trị tài sản cần định giá Chịu trách nhiệm: Đỗ Lâm Oanh Phần trăm đánh giá: 90% Bước 6: lập báo cáo định giá Chịu trách nhiệm: Vũ Thị Quỳnh Trang Phần trăm đánh giá: 97% Nhóm 7 17 ... tính giá trị BĐS mục tiêu trên cơ sở giá của các BĐS đã điều chỉnh b Áp dụng thực tế vào BĐS cần định giá - Các bất động sản so sánh thu thập trên thị trường STT Vị trí Đường Đê La Nhóm 7 12 Nguồn thông tin - Khảo sát thực tế Diện tích DTKV: Đặc điểm Vị trí: Nhà nằm mặt đường có vị Pháp lý Giá trị trường QSDĐ Sổ đỏ 120 Định giá tài sản 1 Thành ngày 2/11/2014 15x20= 300m2 DTXD: 150m2 Đường Đê La Thành... hỏi giá của những người đã bán bất động sản, tuy nhiên mức giá mà họ bán thực sự không đúng như thế Trong quá trình thương lượng, trả giá người mua vẫn có thể mua được với giá thấp hơn Phương pháp chỉ mang tính tương đối, chủ quan của người thẩm định viên nhiều Khó khăn trong việc xác định yếu tố giá thị trường trong điều kiện bình thường” - Nhóm 7 14 Định giá tài sản Phương pháp so sánh được thực. .. thời điểm thẩm định giá, trên cơ sở các giao dịch thực tế trong điều kiện thương mại bình thường Trong trường hợp thị trường bất động sản có biến động lớn về giá thì cần phải có điều chỉnh, cập nhật phù hợp theo quy định hiện hành VIII PHỤ LỤC - Số: 300/CT-LT V/v: Thẩm định giá Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam Độc lập – Tư do – Hạnh phúc Hà Nội, ngày 1 tháng 4 năm 2016 CHỨNG THƯ THẨM ĐỊNH GIÁ Kính gửi:... 300m 2500m2 dao động trong khoảng từ 106,5 triệu đến 108 triệu đồng/m2 Sau khi điều chỉnh, thẩm định viên đánh giá mức giá bán đã được điều chỉnh đối với quyền sử dụng đất tại 91 Đê La Thành là 107 triệu đồng/ m2 Giá trị quyền sử dụng đất là: 107triệu đồng/ m2 x 400m2 = 42.800 triệu đồng (bốn mươi hai tỷ tám trăm triệu đồng chẵn) Vậy giá trị bất động sản = giá trị quyền sử dụng đất + giá trị công trình... 19/11/201 4 DTKV: 20x25= 500m2 DTXD: 250m2 Cấu trúc: Nhà 2 tầng Lưu ý: Các bất động sản dùng để so sánh có điều kiện địa lý, điều kiện giao thông, điều kiện môi trường, điều kiện kinh doanh tương đối tương đồng với bất động sản thẩm định giá, có thể dùng làm căn cứ để so sánh được Hệ số điều chỉnh giữa giá BĐS so sánh và BĐS định giá Chỉ tiêu điều chỉnh Đơn vị BĐS So sánh 1 BĐS So sánh BĐS So sánh 2 3... tra trên thị trường tại thời điểm thẩm định, vì vậy các dữ liệu có tính lịch sử dễ trở nên lạc hậu khi thị trường biến động 8.2 Giá cả vật liệu xây dựng được coi là ít thay đổi, tỷ lệ khấu hao coi như không đáng kể 8.3 Kết quả thẩm định trên được sử dụng làm cơ sở xác định giá bán, không sử dụng kết quả thẩm định giá vào mục đích khác Chứng thư định giá được lập thành 3 bản có pháp lý như nhau, 2 bản