i ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM NGUYỄN HUY DÃ “NGHIÊN CỨU BIẾN ĐỘNG GIÁ ĐẤT Ở TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ BẮC NINH GIAI ĐOẠN 2009 - 2013” LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI Thái Nguyên - 2014 ii ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM NGUYỄN HUY DÃ “NGHIÊN CỨU BIẾN ĐỘNG GIÁ ĐẤT Ở TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ BẮC NINH GIAI ĐOẠN 2009 - 2013” LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS Nguyễn Ngọc Nông Thái Nguyên - 2014 i LỜI CAM ĐOAN - Tôi xin can đoan số liệu kết sử dụng để nghiên cứu viết luận văn trung thực chưa sử dụng để bảo vệ học vị - Tôi xin cam đoan trích dẫn luận văn rõ nguồn gốc rõ ràng giúp đỡ trình làm luận văn đểu cảm ơn Tác giả luận văn Nguyễn Huy Dã ii LỜI CẢM ƠN Trong suốt trình thực luận văn nhận quan tâm, giúp đỡ cá nhân, tập thể, quan, đơn vị có liên quan tạo điều kiện thuận lợi để hoàn thành luận văn Tôi xin chân thành cảm ơn GS.TS Nguyễn Thế Đặng trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên trực tiếp hướng dẫn, giúp đỡ suốt trình làm luận văn Tôi xin chân thành cảm ơn thầy, cô giáo khoa Tài nguyên Môi trường, phòng đào tạo sau đại học trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên tạo điều kiện thuận lợi cho thực tốt luận văn Tôi xin chân thành cảm ơn ban lãnh đạo UBND thành phố Bắc Ninh; Phòng Tài nguyên Môi trường thành phố Tôi xin gửi lời cảm ơn tới gia đình, người thân, bạn bè, đồng nghiệp giúp đỡ trình thực luận văn Tôi xin trân trọng cảm ơn ! Tác giả luận văn Nguyễn Huy Dã iii DANH MỤC CÁC BẢNG Bảng 1.1: Giá đất 10 khu phố giới có giá cao 27 Bảng 3.1: Hiện trạng sử dụng đất Thành phố Bắc Ninh năm 2013 45 Bảng 3.2 Giá đất theo quy định Nhà nước phường Suối Hoa giai đoạn 2009 - 2013 51 Bảng 3.3 Giá đất theo quy định Nhà nước phường Ninh Xá giai đoạn 2009 - 2013 53 Bảng 3.4 Giá đất theo quy định Nhà nước phường Tiền An giai đoạn 2009 - 2013 55 Bảng 3.5 Giá đất thị trường phường Suối Hoa giai đoạn 2009 - 2013 57 Bảng 3.6 Giá đất thị trường phường Ninh Xá giai đoạn 2009 - 2013 .59 Bảng 3.7 Giá đất thị trường phường Tiền An giai đoạn 2009 - 2013 .61 Bảng 3.8: Giá đất nhà nước quy định giá đất thị trường phường Suối Hoa năm 2009 63 Bảng 3.9: Giá đất nhà nước quy định giá đất thị trường phường Suối Hoa năm 2010 63 Bảng 3.10: Giá đất nhà nước quy định giá đất thị trường phường Suối Hoa năm 2011 64 Bảng 3.11: Giá đất nhà nước quy định giá đất thị trường phường Suối Hoa năm 2012 64 Bảng 3.12: Giá đất nhà nước quy định giá đất thị trường phường Suối Hoa năm 2013 65 Bảng 3.13: So sánh giá đất theo quy định Nhà nước giá thị trường phường Suối Hoa, giai đoạn 2009 - 2013 67 Bảng 3.14: Giá đất nhà nước quy định giá đất thị trường phường Ninh Xá năm 2009 68 Bảng 3.15: Giá đất nhà nước quy định giá đất thị trường phường Ninh Xá năm 2010 68 Bảng 3.16: Giá đất nhà nước quy định giá đất thị trường phường Ninh Xá năm 2011 69 iv Bảng 3.17: Giá đất nhà nước quy định giá đất thị trường phường Ninh Xá năm 2012 69 Bảng 3.18: Giá đất nhà nước quy định giá đất thị trường phường Ninh Xá năm 2013 70 Bảng 3.19: So sánh giá đất theo quy định Nhà nước giá thị trường phường Tiền An, giai đoạn 2009 - 2013 71 Bảng 3.20: Giá đất nhà nước quy định giá đất thị trường phường Tiền An năm 2009 72 Bảng 3.21: Giá đất nhà nước quy định giá đất thị trường phường Tiền An năm 2010 72 Bảng 3.22: Giá đất nhà nước quy định giá đất thị trường phường Tiền An năm 2011 73 Bảng 3.23: Giá đất nhà nước quy định giá đất thị trường phường Tiền An năm 2012 73 Bảng 3.24: Giá đất nhà nước quy định giá đất thị trường phường Tiền An năm 2013 74 Bảng 3.25: So sánh giá đất theo quy định Nhà nước giá thị trường phường Tiền An, giai đoạn 2009 - 2013 75 Bảng 3.26: Đánh giá nguyên nhân gây biến động giá đất thành phố Bắc Ninh qua ý kiến người dân .80 v DANH MỤC CÁC HÌNH Hình 1.1: Đồ thị cung cầu đất đai Hình 1.2: Đồ thị cung cầu đất đai - thời gian ngắn Hình 2.1: Bản đồ hành phường 35 Hình 3.1: Sơ đồ địa giới hành thành phố Bắc Ninh, tỉnh Bắc Ninh .36 Hình 3.2: Đường Ngô Gia Tự Nguyễn Gia Thiều (đoạn phường Suối Hoa) 52 Hình 3.3: Đường Nguyễn Cao Khu dân cư Hà Nội (thuộc phường Ninh Xá) 54 Hình 3.4: Đường Nguyễn Cao (đoạn chợ Đọ Xá) đường Đỗ Trọng Vỹ .60 Hình 3.5: Đường Trần Hưng Đạo (đoạn Trung tâm thương mại) 62 Hình 3.6: Đường Nguyễn Cao (VT1: giáp chợ; VT2: phía trong) 76 Hình 3.7: Đường Trần Hưng Đạo (đoạn Chợ Nhớn) đường Nhà Chung 77 vi DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT Từ, cụm từ viết tắt BĐS UBND MTTQ CD PNN NN CT TT NĐ-CP QĐ VT Nghĩa từ, cụm từ viết tắt Bất động sản Ủy ban nhân dân Mặt trận tổ quốc Chuyên dùng Phi nông nghiệp Nông nghiệp Chỉ thị Thứ tự Nghị định – Chính phủ Quyết định Vị trí vii MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN i LỜI CẢM ƠN ii DANH MỤC CÁC BẢNG iii DANH MỤC CÁC HÌNH v DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT vi DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT vi MỤC LỤC vii MỞ ĐẦU 1 Tính cấp thiết đề tài Mục tiêu đề tài 2.1 Mục tiêu tổng quát 2.2 Mục tiêu chi tiết 3 Ý nghĩa đề tài CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN TÀI LIỆU .4 1.1 Cơ sở khoa học hình thành giá đất 1.1.1 Khái niệm giá đất 1.1.2 Cơ sở khoa học việc hình thành giá đất giá đất 1.1.3 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất 1.2 Cơ sở pháp lý 12 1.3 Phương pháp xác định giá đất 14 1.3.1 Các phương pháp xác định giá đất Việt Nam 14 1.3.2 Điều kiện áp dụng phương pháp xác định giá đất 18 1.3.3 Phương pháp xác định giá đất đô thị .19 1.4 Công tác quản lý Nhà nước giá đất Việt Nam .20 1.5 Tình hình biến động giá đất giới Việt Nam 22 1.5.1 Tình hình biến động giá đất Thế giới 22 1.5.2 Tình hình nguyên nhân biến động giá đất Việt Nam 27 Chương 2: NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 31 2.1 Đối tượng phạm vi nghiên cứu 31 viii 2.1.1 Đối tượng nghiên cứu 31 2.1.2 Phạm vi nghiên cứu 31 2.2 Nội dung nghiên cứu 31 2.2.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội sử dụng đất tác động tới công tác quản lý đất đai giá đất thành phố Bắc Ninh giai đoạn 2009 - 2013 .31 2.2.2 Đánh giá tình hình biến động giá đất địa bàn thành phố Bắc Ninh giai đoạn 2009 - 2013 31 2.2.3 Nghiên cứu yếu tố ảnh hưởng đến tình hình biến động giá đất địa bàn thành phố Bắc Ninh giai đoạn 2009 - 2013 32 2.2.4 Xác định nguyên nhân gây nên tình trạng biến động giá đất địa bàn thành phố Bắc Ninh giai đoạn 2009 - 2013 32 2.2.5 Đề xuất số giải pháp nhằm kiểm soát giá đất địa bàn thành phố Bắc Ninh 32 2.3 Phương pháp nghiên cứu 32 2.3.1 Phương pháp thu thập tài liệu, số liệu thứ cấp 32 2.3.2 Phương pháp thu thập tài liệu số liệu sơ cấp 32 2.3.3 Phương pháp chọn điểm nghiên cứu 32 2.3.4 Phương pháp xử lý thông tin, số liệu 34 2.3.5 Phương pháp chuyên gia 34 CHƯƠNG 3: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN 36 3.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội thành phố Bắc Ninh, tỉnh Bắc Ninh 36 3.1.1 Điều kiện tự nhiên 36 3.1.2 Thực trạng phát triển kinh tế - xã hội 38 3.1.3 Tình hình quản lý sử dụng đất 41 3.1.4 Đánh giá chung điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội ảnh hưởng đến công tác quản lý nhà nước đất đai giá đất địa bàn thành phố Bắc Ninh 48 3.2 Đánh giá tình hình biến động giá đất địa bàn thành phố Bắc Ninh giai đoạn 2009 - 2013 48 3.2.1 Tình hình biến động giá đất theo quy định Nhà nước thành phố Bắc Ninh giai đoạn năm 2009 - 2013 48 76 3.3 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất địa bàn thành phố Bắc Ninh giai đoạn 2009 - 2013 Giai đoạn 2009 – 2013 nghiên cứu tình hình biến động giá đất thành phố Bắc Ninh nhận thấy có nhiều yếu tố ảnh hưởng tới giá đất, có yếu tố sau: 3.3.1 Yếu tố vị trí Vị trí yếu tố định đến giá đất Khi nghiên cứu giá đất thành phố Bắc Ninh theo khung giá UBDN tỉnh Bắc Ninh ban hành thị trường ta thấy giá đất vị trí tất tuyến đường có giá cao cao nhiều lần giá đất vị trí 2, vị trí 3, vị trí đường phố Ví dụ, phường Tiền An tuyến đường Trần Hưng Đạo vị trí giá đất thị trường qua năm trung bình từ 45 - 50 triệu đồng/m2, giá đất vị trí khoảng 10 15 triệu đồng/m2 Ngoài vị trí 1, yếu tố vị trí thể vị trí, trục đường trung tâm thuộc ngã 6, gầnvới trung tâm văn hóa Kinh Bắc, gần trung tâm kinh tế… có giá cao tuyến đường Trần Hưng Đạo, Ngô Gia Tự, Nhà Chung, Nguyễn Cao, Lý Thái Tổ … Và phường Suối Hoa, Tiền An, Ninh Xá phường trung tâm Tiền An phường có giá đất cao có vị trí thuận lợi cho kinh doanh Hình 3.6: Đường Nguyễn Cao (VT1: giáp chợ; VT2: phía trong) 77 3.3.2 Yếu tố khả sinh lợi Khả sinh lợi đất phụ thuộc vào yếu tố: Khoảng cách đến trung tâm thương mại, chợ, khu vực dịch vụ…; chiều rộng mặt đường, vỉa hè; chiều rộng mặt tiền đất; mật độ khu dân cư… thỏa mãn yếu tố khả sinh lợi cao Tuy nhiên, từ yếu tố nêu kết hợp với phương thức sử dụng đất có ảnh hưởng lớn đến giá trị sinh lời đất Hình 3.7: Đường Trần Hưng Đạo (đoạn Chợ Nhớn) đường Nhà Chung Tại thành phố Bắc Ninh với phường điểm nghiên cứu nhận thấy yếu tố sinh lợi có ảnh hưởng cụ thể đến giá đất như: Trên đoạn đường tiến hành điều tra thuộc phường Tiền An hoạt động kinh doanh buôn bán, dịch vụ nằm đường Trần Hưng Đạo (đoạn giao từ đường Ngô Gia Tự đến ngã 6) -là đoạn đường có điều kiện sinh lợi tốt nên khả hoàn lại vốn đầu tư vào nhanh chóng, cửa hàng không kinh doanh mà cho thê lại chủ nhà thu từ 15 triệu - 30 triệu đồng/m2 tùy theo diện tích bám mặt đường Hay đường Nhà Chung đường Nguyễn Cao tuyến đường có khả sinh lời nằm sát với chợ hay trung tâm đô thị Ngoài số tuyến đường khác đường Nguyễn Gia Thiều, Nguyễn Cao… (thuộc phường Suối Hoa Ninh Xá) yếu tố sinh lời ảnh hưởng tới giá 78 đất Vì khả sinh lời lô đất cao chuyển nhượng dễ dàng cho thuê từ lô đất hay nhà 3.3.3 Yếu tố sở hạ tầng Tình trạng phát triển kinh tế khu vực, sở hạ tầng xung quanh có ảnh hưởng đến giá trị đất Trên đoạn địa bàn phường giá đất cao nơi khác phường trung tâm có chợ, trường học, trung tâm hành - văn hóa xã hội tỉnh Hệ thống đường giao thông thuận lợi cho lại, sinh hoạt Các khu đô thị, khu nhà cao cấp hoàn thiện đưa vào sử dụng Ở thành phố Bắc Ninh, phường trung tâm cơ sở hạ tầng hoàn thiện tương đối tốt, khu dân cư khu nhà Hà Nội hay khu đô thị Hà Trang có giá tương đối cao, hay tuyền phố có mặt đường lớn, sở hạ tầng tốt, thuận lợi cho sinh hoạt, vui chơi giải trí gần trung tâm giá đất có biến động tăng lên 3.3.4 Yếu tố dân số Dân số tăng nhanh dẫn đến nhu cầu đất tăng ảnh hưởng trực tiếp đến giá đất địa bàn thành phố Trong giai đoạn 2009 - 2013, dân số thành phố Bắc Ninh tăng đặc biệt tăng mặt học Điều giải thích với tình hình thành phố thời kỳ phát triển hội nhập Tỷ lệ tăng tự nhiên trì mức 1,14% Năm 2009, dân số toàn Thành phố 165.265 người đến năm 2013 181.7 41 người [19] Với tốc độ gia tăng dân số với phát triển thành phố Bắc Ninh năm gần nhu cầu đất ở, đất sản xuất, kinh doanh ngày tăng cao Đây yếu tố ảnh hưởng đến giá đất thành phố Bắc Ninh Ngoài yếu tố điển hình tác động đến giá đất địa bàn thành phố Bắc Ninh giai đoạn 2009 - 2013 phân tích chi tiết trên, yếu tố khác tác động tới giá đất như: yếu tố pháp lý đất, tâm lý người mua, phong thủy Tuy nhiên, mức độ ảnh hưởng yếu tố chưa nhiều Mỗi đất có đặc điểm khác nhau, giá đất chịu ảnh hưởng yếu tố với mức độ khác Vì vậy, nghiên cứu giá đất cần phải nghiên cứu tổng hợp 79 nhiều yếu tố cách khoa học, mức độ chi phối yếu tố để đưa đánh giá xác giá trị đất, phục vụ cho công tác định giá đạt hiệu cao 3.4 Nguyên nhân xu hướng biến động giá đất địa bàn thành phố Bắc Ninh giai đoạn 2009 - 2013 3.4.1 Xu hướng biến động giá đất địa bàn thành phố Bắc Ninh Giai đoạn 2009 - 2013 giá đất thành phố Bắc Ninh có biến động tăng chững lại Năm 2009 - 2011 xu hướng biến động giá đất tăng nhu cầu sử dụng đất tăng, nhiều dự án, công trình lớn xây dựng địa bàn thành phố, sở hạ tầng (đường, khu dân cư mới) xây dựng hoàn thiện đưa vào sử dụng, làm cho thị trường bất động sản sôi động, tượng đầu đất đai vị trí, tuyến đường, khu dân cư nhiều Năm 2012 - 2013 xu hướng biến động giá đất chững lại ảnh hưởng trực tiếp từ sách tín dụng nhà nước kinh tế nói chung thị trường bất động sản nói riêng Giai đoạn thị trường bất động sản toàn quốc “đóng băng”, giao dịch thị trường ảm đạm, dự án giao đất khu dân cư hoàn thiện năm trước giá đất thành phố Bắc Ninh nhà nước quy định giá thị trường có xu hướng chững lại 3.4.2 Nguyên nhân biến động giá đất địa bàn thành phố Bắc Ninh giai đoạn 2009 - 2013 3.4.2.1 Nguyên nhân biến động giá đất địa bàn thành phố Bắc Ninh qua đánh giá người dân Nhằm đánh giá cách khách quan nguyên nhân ảnh hưởng tới tình hình biến động giá đất thành phố Bắc Ninh giai đoạn 2009 – 2013 tiến hành điều tra vấn 120 hộ dân có đất địa bàn phường Suối Hoa, Ninh Xá Tiền An Kết thể bảng 3.26 80 Bảng 3.26: Đánh giá nguyên nhân gây biến động giá đất thành phố Bắc Ninh qua ý kiến người dân TT NGUYÊN NHÂN SỐ PHIẾU (phiếu) TỶ LỆ (%) Do thị trường bất động sản sôi động 65 54,17 Do thị trường bất động sản đóng băng 55 45,83 Do có đầu đất đai 45 37,50 Do vị trí đất 49 40,83 Do nhu cầu sử dụng đất tăng lên 20 16,67 Điều kiện kinh doanh thuận lợi 67 55,83 Do quy hoạch khu đô thị 2,50 Do chênh lệch đoạn giá 4,17 Do chuyển nhượng đất nhiều 33 27,50 10 Các nguyên nhân khác 3,33 11 Do lạm phát, trượt giá đồng tiền 35 29,17 (Nguồn: Tổng hợp từ số liệu phiếu điều tra) Qua vấn 120 chủ sử dụng đất ta nhận thấy nguyên nhân tình hình biến động giá đất thành phố Bắc Ninh ảnh hưởng tình hình thị trường bất động sản, điều kiện kinh doanh thuận, có tượng đầu đất Giá đất người dân đánh giá có biến động cao từ năm 2009 - 2011 vượt khả họ người dân khó khăn việc mua đất để thuê đất để kinh doanh Với tổng số 120 người hỏi có 45 người trả lời có tượng đầu đất đai địa bàn ảnh hưởng đến giá trị thực tế đất đai, làm cho thị trường bất động sản có biến động lớn vào năm 2010 2011 Từ việc đánh giá nguyên nhân gây nên tình hình biến động giá đất trên, người dan cho ý kiến việc ban hành giá đất UBND tỉnh Bắc Ninh, kết thể tạo bảng 3.27 81 Bảng 3.27: Ý kiến người dân ban hành giá đất Bắc Ninh Có TT Nội dung Không Số Tỷ lệ Số Tỷ lệ phiếu (%) phiếu (%) 96 80,00 24 20,00 96 80,00 - Giá đất nhà nước ban hành chưa sát với giá thị trường 24 20,00 Giá đất khu vực hợp lý Nhà nước nên quan tâm sát đến việc quản lý thị trường BĐS bình ổn giá đất 78 65,00 Tăng giá đất lô thêm 4,17 Cần có biện pháp bình ổn giá đất 120 100,00 (Nguồn: Tổng hợp từ số liệu phiếu điều tra) Qua bảng ta thấy 96 người dân cho giá đất UBND tỉnh Bắc Ninh ban hành chưa sát với giá thị trường khó khăn cho người dân công tác di dời khu vực nhà đất họ nằm dự án bồi thường giải phóng mặt Vì có tượng đầu đất đai khu vực nên 78 người dân có ý kiến nhà nước nên quan tâm sát đến việc quản lý thị trường BĐS bình ổn giá đất 120/120 ý kiến người dân mong mỏi Nhà nước có giải pháp bình ổn giá đất để tạo nên thị trường đất đai bất động sản lành mạnh 3.4.2.2 Nguyên nhân biến động giá đất địa bàn thành phố Bắc Ninh qua ý kiến cán địa địa phương Theo đánh giá số cán làm công tác địa địa phương giá đất thành phố Bắc Ninh có tăng đột biến từ năm 2010 - 2011 Theo đánh giá cán tượng đầu đất đai xảy mạnh vào năm 2010, 2011 làm cho giá đất bị thổi phồng tạo nên bong bóng bất động sản, giá thị trường gấp từ - lần giá nhà nước, gây khó khăn cho công tác bồi thường, GPMB dự án, ảnh hưởng đến tiến độ thực dự án địa bàn thành phố… Ngoài tượng chuyển nhượng đất sai đối tượng, sai quy trình diễn nhiều ảnh hưởng đến công tác quản lý đất đai địa bàn Phường, thành phố Tuy nhiên, từ quý năm 2012 82 đến hết năm 2003 giá đất thành phố lắng lại, ảnh hưởng lạm phát kinh tế toàn cầu, sách thắt chặt tín dụng BĐS * Ý kiến đóng góp cho phát triển lành mạnh thị trường BĐS thành phố: - Đối với trường hợp mua bán đất trao tay, không thông qua quan quản lí đầu đất Nhà nước phải có biện pháp phòng chống, xử lí nghiêm - Để thị trường BĐS hoạt động sôi hơn, minh bạch Nhà nước cần có biện pháp sách phù hợp giúp bình ổn giá mặt hàng có khả tăng thép xây dựng, sữa, đường ăn, xăng dầu, giá vàng, … có sách thông thoáng tạo cho doanh nghiệp nước yên tâm đầu tư xây dựng phát triển địa phương Kiên xử lí trường hợp vi phạm pháp luật đất đai 3.4.2.3 Nhận định chung nguyên nhân biến động giá đất địa bàn thành phố Bắc Ninh giai đoạn 2009 - 2013 Tình hình biến động giá đất thành phố Bắc Ninh giai đoạn 2009 - 2013 nguyên nhân sau: - Vị trí thành phố: thuận lợi để phát triển mạnh kinh tế, xã hội, dịch vụ phục vụ nhu cầu người dân Chính vị trí thuận lợi mà giá đất cao giá đất số khu vực nằm cách xa trung tâm thành phố khác Giá đất biến động theo tuyến: vị trí xa trung tâm giá đất giảm, chí tuyến đường tùy vào thị hiếu yếu tố tâm lí người sử dụng giá khác - Mục đích sử dụng người dân  Để ở: mảnh đất người sử dụng vào mục đích để yếu tố sinh lời từ kinh doanh Khi mảnh đất để có giá thấp sử dụng để kinh doanh, dịch vụ  Làm sở kinh doanh, dịch vụ: dựa vào điều kiện thuận lợi cho việc kinh doanh giá đất cao lợi nhuận từ việc kinh doanh (nhà hàng, dịch vụ vui chơi giải trí….), cho thuê mặt bằng, cho thuê cửa hàng tạo Nếu mảnh đất sử dụng vào mục đích phù hợp với điều kiện ngoại cảnh khả sinh lời cao hơn, mảnh đất tuyến đường có mục 83 đích chủ sử dụng kết hợp với mục đích giúp khả sinh lời cao giá đất tăng - Nhu cầu nâng cao đời sống người dân: Cùng với phát triển kinh tế, nhu cầu nơi người dân cao Do vấn đề sở hạ tầng khu dân cư hay khu nhà cao cấp người dân quan tâm sẵn sàng mua Đó nguyên nhân ảnh hưởng đến giá đất địa bàn thành phố giai đoạn 2009 - 2013 - Do tượng đầu đất: với vị trí thuận lợi cho kinh doanh gồm trung tâm kinh tế - văn hóa – xã hội tỉnh nên tượng đầu đất đai năm 2010 – 2011 diễn mạnh mẽ, tạo nên “bong bóng” bất động sản, nên ảnh hưởng lớn đến giá đất nói riêng công tác quản lý nhà nước đấtn đai Bắc Ninh nói chung - Do sách nhà nước: thị trường Bất động sản nói chung giá đất nói riêng chịu tác động lớn sách nhà nước đặc biệt sách tín dụng Chính Phủ ảnh hưởng đến giá đất Bắc Ninh năm 2012 – 2013 Ở giai đoạn ảnh hưởng kinh tế giới, hạn chế lạm phát kinh tế nước số sách thắt chặt tín dụng cho vay lĩnh vực bất động sản làm cho giá đất thành phố Bắc Ninh có xu hướng chững lại, giá nhà nước quy định giá đất thị trường thay đổi nhiều, thị trường BĐS “đóng băng” 3.5 Đề xuất số giải pháp giúp bình ổn giá đất địa bàn thành phố Bắc Ninh thời gian tới 3.5.1 Giải pháp sách, pháp luật Chính sách công cụ quan trọng để Nhà nước thực quyền đại diện chủ sở hữu quản lý đất đai nói chung hoạt động giao dịch thị trường bất động sản nói riêng Để phát huy tác động tích cực công cụ nhà nước việc quản lý, ổn định thị trường bất động sản nói chung giá đất nói riêng cần có số giải pháp sau: - Bổ sung đầy đủ hoàn thiện quy định, hướng dẫn nguyên tắc, phương pháp tiêu chí xác định giá đất, hạn chế sử dụng thông tin sở dựa vào dư luận môi giới bị thiếu xác 84 - Để khắc phục tình trạng mua bán chủ yếu dựa vào dư luận giá cả, môi giới, thực việc xây dựng bảng giá đất quy định phù hợp với giá thị trường, cần bổ sung quy định tư vấn giá đất, điều kiện hành nghề tư vấn giá đất để hình thành tổ chức định giá đất chuyên nghiệp, thành lập trung tâm định giá chuyên nghiệp cấp tỉnh, giải tình trạng cán ngành tài nguyên môi trường thực kiêm nhiệm nhiệm vụ định Cơ quan định giá phải hoàn toàn chịu trách nhiệm trước pháp luật định mức đưa ra; đồng thời phải đền bù thiệt hại cho người yêu cầu định giá, thẩm định giá không phù hợp với quy định pháp luật hành - Có sách kích cầu người có nhu cầu đất thực sự, đối tượng có thu nhập thấp không mua đất giá bị đẩy lên cao - Khi xây dựng bảng giá đất định kỳ năm cần phải điều chỉnh giá loại đất tăng lên để không qua thấp so với Khung giá Chính phủ Xây dựng bảng giá đất chi tiết hơn, hướng tới quy định giá đất đến thửa, phân nhiều vùng giá trị phù hợp với giá trao đổi thực tế địa phương - Cần xác định lại giá đất năm lần Tức tháng lại tổ chức khảo sát giá thị trường nhằm nâng mức giá quy định cho sát với giá thị trường thời điểm Nhất vị trí tuyến đường phố Bởi vị trí hay xảy thay đổi giá đột ngột vị trí thường xảy chênh lệch giá quy định giá giao dịch thị trường 3.4.2 Giải pháp tổ chức máy quản lý, phát triển nguồn nhân lực - Hoàn thiện tổ chức máy, nâng cao lực cán bộ, công chức ngành quản lý đất đai; trọng đào tạo, bồi dưỡng, nâng cao lực đội ngũ cán đáp ứng yêu cầu nhiệm vụ quản lý nhà nước đất đai, đặc biệt đội ngũ công chức địa xã, phường - Hoàn thiện tổ chức, chế hoạt động nâng cao lực hoạt động Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất theo mô hình dịch vụ công - Cần thành lập Trung tâm định giá thuộc Sở Tài nguyên Môi trường để tư vấn xây dựng bảng giá đất định kỳ, tham gia thẩm định giá đất trường hợp yêu cầu sát với giá thị trường, không để cán tài nguyên môi trường làm kiêm 85 nhiệm Đồng thời, xã hội hoá lĩnh vực định giá để khuyến khích phát triển nhiều tổ chức định giá độc lập - Kiện toàn, nâng cao lực tổ chức phát triển quỹ đất để thực nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng, đấu giá quyền sử dụng đất, bước chuyển Tổ chức phát triển quỹ đất sang mô hình doanh nghiệp phát triển quỹ đất theo quy định; phát triển đa dạng loại hình dịch vụ đất đai nhằm tạo điều kiện thuận lợi cho người dân doanh nghiệp, tăng nguồn thu cho ngân sách - Chú trọng nâng cao lực đội ngũ cán bộ, đào tạo chuyên gia tư vấn, định giá đất Trước mắt cần tăng cường khả chuyên môn định giá đất cho đội ngũ thực công tác để làm tốt công tác theo dõi, cập nhật biến động giá đất thị trường; bước xây dựng sở liệu giá đất cho đất 3.4.3 Giải pháp công nghệ, kỹ thuật - Cần đầu tư xây dựng sở liệu, hạ tầng thông tin đất đai tài sản gắn liền với đất theo hướng đại, công khai, minh bạch, phục vụ đa mục tiêu; bước chuyển sang giao dịch điện tử lĩnh vực đất đai, hoàn thành việc xây dựng hệ thống thông tin liệu đất đai dạng số đại địa bàn toàn tỉnh - Xây dựng hệ thống thông tin đất đai kết nối cấp từ Sở Tài nguyên Môi trường đến cấp huyện, cấp xã, phường đáp ứng cập nhật thông tin đất đai kịp thời xác - Đưa hệ thống Pháp luật Đất đai vào sống thực tế thông qua công tác hoàn chỉnh việc xây dựng hệ thống văn quy phạm pháp luật đất đai thiếu cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất bổ sung, tăng cường công tác tra kiểm tra việc thực pháp luật đất đai, kiên xử lý hành vi vi phạm pháp luật đất đai Phối hợp chặt chẽ với quan thông tấn, báo chí để tuyên truyền phổ biến pháp luật đất đai tiếp cận, giao lưu trực tuyến giải đáp vướng mắc cho người dân nâng cao ý thức pháp luật cá nhân 86 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ Kết luận Thành phố Bắc Ninh trung tâm trị, kinh tế, văn hoá xã hội, khoa học kỹ thuật, đầu mối giao lưu quan trọng động lực phát triển tỉnh Bắc Ninh So với thành phố khác nước Bắc Ninh có quy mô nhỏ, chưa phát triển, song có nhiều tiềm năng, lợi phát triển, năm qua thu ngân sách thành phố chiếm phần lớn tổng thu ngân sách tỉnh Bắc Ninh Trong năm 2009 - 2011, giá đất thành phố Bắc Ninh có xu tăng mạnh, từ năm 2011 - 2013 thị trường có xu chững lại việc trao đổi đất đai địa bàn thành phố sôi động, giá đất thị trường ổn định Vì giá đất từ năm 2011 - 2013 biến động Giá đất UBND tỉnh Bắc Ninh quy định hàng năm địa bàn thành phố Bắc Ninh thấp nhiều so với giá thực tế thị trường Cụ thể mức chênh lệch giá nhà nước giá thị trường qua năm giao động từ 1,5 đến 3,5 lần tuyến đường Nhà Chung, Trần Hưng Đạo, Lê Văn Thịnh, Nguyễn Gia Thiều, Ngô Gia Tự phường Suối Hoa, Ninh Xá, Tiền An Các tuyến đường có điều kiện thuận lợi sở hạ tầng, an ninh tốt có khả sinh lời lớn vị trí tuyến đường Lê Văn Thịnh, đường Nhà Chung, đường Trần Hưng Đạo có giá đất cao trong thành phố Bắc Ninh (giá thị trường giao động từ 45 - 60 triệu đồng/m2) Ngoài tuyến đường Hai Bà Trưng, Nguyễn Đăng Đạo … có giá thấp vị trí không thuận lợi cho kinh doanh xa trung tâm (chỉ từ 10 - 20 triệu/m2) Có nhiều nguyên nhân tác động đến giá đất thành phố Bắc Ninh giai đoạn 2009 2013 khiến giá đất thị trường biến động, nhiên chủ yếu nguyên nhân: vị trí, mục đích sử dụng đất, tăng dân số, nhu cầu người dân, tượng đầu đất, ảnh hưởng số dự án địa bàn thành phố, sở hạ tầng, sách nhà nước (chính sách tín dụng, thuế … ) 87 Sự chênh lệch giá đất theo quy định Nhà nước với giá thị trường biến động giá đất làm cho Nhà nước thất thoát khoản thuế, gây rủi ro giao dịch bất động sản, khó khăn công tác Bồi thường giải phóng mặt bằng, quản lí đô thị,… Kiến nghị - Ủy ban nhân dân tỉnh Bắc Ninh cần xây dựng bảng giá đất chi tiết đảm bảo phù hợp với thực tế địa phương, tiệm cận gần với khung giá Chính phủ - Huy động nguồn lực để xây dựng hệ thống thông tin liệu đất đai đồng bộ, đai để kịp thời cập nhật, chỉnh lý biến động thông tin đất đai làm sở liệu vùng giá trị đất đai phục vụ công tác định giá đất, dự báo biến động giá đất, khai thác thông tin xác thực giao dịch góp phần phát triển thị trường bất động sản minh bạch - Ủy ban nhân dân thành phố cần thông báo rộng rãi cho người dân biết bảng giá đất hàng năm, hạn chế mức thấp việc mua bán lại đất người dân, tránh đầu đất đai Yêu cầu người dân tham khảo kỹ trước mua tránh bị nhiều thông tin thất thiệt để mua giá - Tập trung quy hoạch dành khu vực có vị trí trung tâm, thuận lợi cho sản xuất kinh doanh, dịch vụ thuê đất nhằm tăng thu ngân sách, phát huy lợi du lịch, dịch vụ thành phố - Quan tâm công tác tuyên truyền, phổ biến sách pháp luật đất đai nhằm nâng cao nhận thức cho người sử dụng đất trình thực quyền nghĩa vụ đất đai; thường xuyên tra, kiểm tra kịp thời xử lý vi phạm cán bộ, người sử dụng đất trình thực thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, chuyển mục đích sử dụng đất - Cần có kế hoạch kiểm tra chặt chẽ biến động giá đất thực tế địa bàn thành phố Nếu có biến động lớn phải báo cáo lên lãnh đạo để lấy ý kiến kịp thời điều chỉnh 88 89 TÀI LIỆU THAM KHẢO Bộ Tài (2004) Thông tư 114/TT-BTC Bộ Tài Chính ngày 26/11/2004 hướng dẫn thực Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 Chính Phủ phương pháp xác định giá đất khung giá loại đất Bộ Tài (2007) Thông tư 145/2007/TT-BTC Bộ Tài Chính ngày 06/12/2007 hướng dẫn thực Nghị định số 188/2004/TT-BTC ngày 16/11/2004 Chính Phủ phương pháp xác định giá đất khung giá loại đất Nghị định số 123/2007/NĐ- CP ngày 27/07/2007 Chính Phủ sửa đổi bổ sung số điều Nghị định số 188/2004/NĐ-CP Bộ Tài nguyên Môi trường - Bộ Tài (2010) Thông tư 02/2010/TTLTBTNMT-BTC ngày 08/01/2010 hướng dẫn xây dựng, thẩm định, ban hành bảng giá đất điều chỉnh bảng giá đất thuộc thẩm quyền Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương Bộ Tài nguyên Môi trường (2014) Thông tư số số 36/2014/TT-BTNMT ngày 30 tháng năm 2014 quy định chi tiết phương pháp định giá đất; xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất; định giá đất cụ thể tư vấn xác định giá đất Chính phủ nước cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2004) Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 Chính phủ phương pháp xác định giá đất khung giá loại đất Chính phủ nước cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2007) Nghị định số 123/2007/NĐ-CP ngày 27/07/2007 Chính phủ sửa đổi, bổ sung số điều Nghị định 188/2004/NĐ-CP ngày 26 tháng 11 năm 2004 phương pháp xác định giá đất khung giá loại đất Chính phủ nước cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2009) Nghị định số 69/2009/NĐ-CP ngày 13/08/2009 Chính Phủ quy định bổ sung quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ tái định cư Chính phủ nước cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2014) Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 Chính phủ quy định giá đất Chính phủ nước cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2014) Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 05 năm 2014 Chính phủ quy định thu tiền sử dụng đất 90 10 Nguyễn Thế Huấn, Hồ Thị Lam Trà, Phan Thị Hằng, Nguyễn Văn Quân (2009) Giáo trình Định giá đất bất đông sản khác, NXB Nông nghiệp Hà Nội năm 2009 11 Quốc hội nước cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2003) Luật đất đai năm 2003 12 Quốc hội nước cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2013) Luật đất đai năm 2013 13 Hồ Thị Lam Trà, Nguyễn Văn Quân (2006) Giáo trình Định giá đất, NXB Nông nghiệp Hà Nội 14 UBND tỉnh Bắc Ninh (2008), Quyết định số172/2008/QĐ-UBND ngày 23 tháng 12 năm 2008 UBND tỉnh Bắc Ninh Về việc quy định giá loại đất địa bàn tỉnh Bắc Ninh năm 2009 15 UBND tỉnh Bắc Ninh (2009), Quyết định số172/2009/QĐ-UBND ngày 28 tháng 12 năm 2009 UBND tỉnh Bắc Ninh Về việc quy định giá loại đất địa bàn tỉnh Bắc Ninh năm 2010 16 UBND tỉnh Bắc Ninh (2010), Quyết định số 162/2010/QĐ-UBND ngày 23/12/2010 UBND tỉnh Bắc Ninh Về việc quy định giá loại đất địa bàn tỉnh Bắc Ninh năm 2011 17 UBND tỉnh Bắc Ninh (2011), Quyết định số 155/2011/QĐ-UBND tỉnh Bắc Ninh ban hành ngày 22 tháng 12 năm 2011 UBND tỉnh Bắc Ninh Về việc quy định giá loại đất địa bàn tỉnh Bắc Ninh năm 2012 18 UBND tỉnh Bắc Ninh (2012), Quyết định số140/2012/QĐ-UBND ngày 25 tháng 12 năm 20012 UBND tỉnh Bắc Ninh Về việc quy định giá loại đất địa bàn tỉnh Bắc Ninh năm 2013 19 UBND thành phố Bắc Ninh (2014), Báo cáo tổng kết điều kiện tự nhiên kinh tế xã hội thành phố Bắc Ninh năm 2013 20 http://www.diaoconline.vn 21 http://landtoday.net/vn/tintuc 21 http://www.dothi.net [...]... biến động giá đất trên địa bàn thành phố Bắc Ninh giai đo n 2009 - 2013 .79 3.4.1 Xu hướng biến động giá đất trên địa bàn thành phố Bắc Ninh 79 3.4.2 Nguyên nhân biến động giá đất trên địa bàn thành phố Bắc Ninh giai đo n 2009 - 2013 .79 3.5 Đề xuất một số giải pháp giúp bình ổn giá đất trên địa bàn thành phố Bắc Ninh trong thời gian tới 83 3.5.1 Giải pháp về chính. .. trường bất động sản có thể được điều tiết là vấn đề cấp thiết hiện nay Xuất phát từ yêu cầu thực tiễn trên và dưới sự hướng dẫn của GS.TS Nguyễn Thế Đặng, tôi tiến hành thực hiện đề tài: Nghiên cứu biến động giá đất ở trên địa bàn thành phố Bắc Ninh, giai đo n 2009 - 2013” 2 Mục tiêu của đề tài 2.1 Mục tiêu tổng quát - Nghiên cứu tình hình biến động giá đất ở trên địa bàn thành phố Bắc Ninh, giai đo n 2009... địa bàn thành phố Bắc Ninh trong giai đo n 2009 - 2013 - Xác định và phân tích các yếu tố tác động đến giá đất ở trên địa bàn thành phố Bắc Ninh - Đề xuất định hướng một số giải pháp cho quản lý giá đất của thành phố Bắc Ninh 3 Ý nghĩa của đề tài - Ý nghĩa khoa học + Sử dụng kiến thức đã học áp dụng vào thực tế nâng cao tính thực tiễn, chiều sâu của kiến thức ngành học cho bản thân + Nghiên cứu vấn... chúa phong kiến chiếm đo t Trong chủ nghĩa tư bản, do còn chế độ tư hữu về ruộng đất trong nông nghiệp nên vẫn tồn tại địa tô Chủ nghĩa tư bản có các loại địa tô: địa tô chênh lệch, địa tô tuyệt đối và địa tô độc quyền Trong chủ nghĩa xã hội, khi ruộng đất thuộc sở hữu toàn dân, không còn là tư hữu của địa chủ hay nhà tư bản thì những cơ sở kinh tế để hình thành địa tô tuyệt đối và địa tô độc quyền bị... biến động giá đất ở trên thị trường tại thành phố Bắc Ninh giai đo n năm 2009 - 2013 56 3.2.3 So sánh biến động giá đất ở do Nhà nước quy định với giá đất ở trên thị trường tại thành phố Bắc Ninh giai đo n 2009 - 2013 62 3.3 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất trên địa bàn thành phố Bắc Ninh giai đo n 2009 - 2013 .76 3.3.1 Yếu tố vị trí 76 3.3.2 Yếu tố khả năng sinh... ở trên địa bàn thành phố 3 - Đề xuất một số giải pháp cho để quản lý giá đất ở có hiệu quả 2.2 Mục tiêu chi tiết - Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội và sử dụng đất của thành phố Bắc Ninh - Khái quát được thực trạng của giá đất ở tại khu vực thành phố Bắc Ninh - Thu thập và tổng hợp các thông tin có liên quan đến yếu tố giá đất ở - Đánh giá đúng thực trạng biến động giá đất ở trên địa bàn. .. chênh lệch II - Địa tô chênh lệch I là lợi nhuận thu được khi sử dụng hai lượng tư bản và lao động ngang nhau trên cùng một diện tích đất nhưng kết quả thu được khác nhau - Địa tô chênh lệch II là lợi nhuận thu được do khả năng đầu tư thâm canh đem lại Sự xuất hiện của loại địa tô này chính là sự đầu tư của nhà tư bản không bằng nhau trên cùng một mảnh đất nên kết quả thu được khác nhau Địa tô chênh lệch... hàng năm của người dân trong vùng (thuộc nhóm cao, trung bình hay thấp) so với các vùng khác - Khả năng đáp ứng nhu cầu tín dụng của hệ thống tín dụng trong vùng; - Số lượng các lô, thửa đất trống trong vùng - Mức giá bình quân các loại đất trong vùng - Tỷ lệ thuế và mức thuế suất - Mức độ lạm phát chung - Tình hình thị trường lao động, thị trường chứng khoán, thị trường tín dụng trong vùng 12 * Các... còn tồn tại trong thực tiễn để tìm ra cái mới cho lý thuyết từ đó quay trở lại áp dụng cho thực tiễn - Ý nghĩa thực tiễn Giúp địa phương nắm được giá đất thực tế, nêu bật yếu tố vị trí trong công tác xác định giá đất để từ đó có những định hướng quản lí đất đai cũng như ban hành bảng giá đất hợp lý mang tính hiệu quả trong thực tế 4 CHƯƠNG 1 TỔNG QUAN TÀI LIỆU 1.1 Cơ sở khoa học hình thành giá đất... lý, giá cả …) Bước 2: Khảo sát thực địa và mô tả đầy đủ, chính xác về các tài sản trên đất (nhà cửa, vật kiến trúc, cây lâu năm) của các bất động sản nói trên Bước 3: Xác định giá trị hiện tại của các tài sản đã đầu tư xây dựng trên đất Giá trị hiện tại của các tài sản trên đất = Giá trị xây dựng mới tại thời điểm định giá - Phần giá trị hao mòn Trong đó: - Giá trị xây dựng mới tại thời điểm giá được