1 BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO BỘ TÀI CHÍNH HỌC VIỆN TÀI CHÍNH Giải pháp tài phát triển thị trường bất động sản Việt Nam Nghiên cứu sinh: Lê Văn Bình Chuyên ngành: Kinh tế, Tài – Ngân hàng Mã số: 62.31.12.01 Giảng viên hướng dẫn khoa học: PGS, TS Phan Duy Minh; PGS, TS Ngô Trí Long 2011 MỞ ĐẦU Tính cấp thiết đề tài nghiên cứu Thị trường bất động sản (TTBĐS) thị trường quan trọng kinh tế, liên quan trực tiếp lượng tài sản lớn trực tiếp tác động đến kinh tế quốc dân Bất động sản (BĐS) tài sản lớn quốc gia, tỷ trọng BĐS tổng cải xã hội nước mức độ có khác thường chiếm 40% lượng cải vật chất nước Các hoạt động liên quan đến BĐS chiếm tới 30% tổng hoạt động kinh tế [51] Chính vậy, cần thiết phát triển TTBĐS nước ta xác định Nghị Đại hội VIII Đảng: “ cần tổ chức, quản lý tốt TTBĐS Chăm lo giải vấn đề nhà cho nhân dân khuyến khích thành phần kinh tế tham gia xây dựng kinh doanh nhà theo hướng dẫn quản lý Nhà nước ” nhấn mạnh Báo cáo trị Đại hội IX Đảng: Phát triển TTBĐS, có thị trường quyền sử dụng (QSD) đất, tạo điều kiện thuận lợi để chuyển QSD đất; mở rộng hội cho công dân doanh nghiệp thuộc thành phần kinh tế dễ dàng có đất sử dụng đất (SDĐ) lâu dài cho sản xuất kinh doanh (SXKD) Sửa đổi quy định việc chuyển QSD đất sở hữu nhà, thúc đẩy trình bán nhà Nhà nước đô thị, mở rộng hình thức kinh doanh BĐS Từng bước mở rộng TTBĐS cho người Việt Nam nước người nước tham gia đầu tư Trong thời gian vừa qua, TTBĐS nước ta hình thành, có bước phát triển tích cực, nhiều dự án nhà ở, công trình dịch vụ, thương mại, SXKD đầu tư xây dựng đưa vào khai thác, sử dụng đạt hiệu cao, nhiều khu nhà ở, khu đô thị với hệ thống hạ tầng đồng đầu tư làm thay đổi mặt, cảnh quan đô thị TTBĐS thu hút đáng kể nguồn vốn nước nước, góp phần quan trọng thúc đẩy tăng trưởng kinh tế ổn định xã hội Bên cạnh mặt tích cực, hoạt động TTBĐS bộc lộ mặt yếu Tình trạng đầu cơ, đẩy giá giao dịch BĐS lên cao so với giá trị thực gây ảnh hưởng không tốt đến hoạt động đầu tư, giảm nguồn thu cho ngân sách nhà nước (NSNN), gây tác động xấu tới tâm lý đời sống xã hội, quản lý nhà nuớc thị trường nhiều yếu kém, chưa theo kịp biến động thị trường Một nguyên nhân tình trạng hệ thống sách tài mà Nhà nước sử dụng nhằm để quản lý phát triển TTBĐS vừa thiếu, vừa yếu đến bộc lộ nhiều điểm bất hợp lý Vì vậy, nghiên cứu tác động sách tài để từ đó, đề giải pháp tài cần thiết nhằm thúc đẩy TTBĐS phát triển ổn định bền vững đặt cấp thiết nước ta * Về lý luận: - Nền kinh tế thị trường (KTTT) có nhiều mặt tích cực chứa đựng nhiều khuyết tật, cần can thiệp Nhà nước để điều tiết kinh tế, hạn chế khuyết tật KTTT - Ở nước phát triển - nơi có KTTT thiết lập hàng trăm năm, vai trò Nhà nước chủ yếu khắc phục khuyết tật KTTT Còn nước phát triển, Nhà nước chưa có kinh nghiệm lại vừa phải thiết lập thị trường, vừa phải khắc phục khuyết tật Từ đó, việc nâng cao hiệu quản lý nhà nước kinh tế nước phát triển công việc vừa cấp bách lại vấn đề phức tạp khó khăn - TTBĐS có nhiều đặc điểm riêng đáng kể đặc điểm như: Thị trường không hoàn hảo; cung phản ứng chậm so với cầu; thiếu thông tin thị trường; chịu chi phối pháp luật Nhà nước Chính đặc điểm dẫn đến khuyết tật TTBĐS giá theo xu hướng tăng lên, hình thành sốt giá BĐS Do vậy, Nhà nước cần phải can thiệp nhằm điều chỉnh quan hệ cung cầu BĐS, đặc biệt có giải pháp để bình ổn TTBĐS, hạn chế kiểm soát gia tăng cầu BĐS không đáng (như nạn đầu sinh cầu giả tạo) - Nhà nước điều chỉnh TTBĐS thông qua hai hệ thống công cụ hệ thống quản lý hành công cụ tài để điều tiết Trong TTBĐS, quan hệ chuyển dịch quyền sở hữu (QSH) BĐS quan hệ kinh tế, quan hệ dân sự, bị chi phối chủ yếu công cụ tài thực thị trường Vì vậy, Nhà nước cần thông qua công cụ tài chính, mà cụ thể sách tài để góp phần thúc đẩy hình thành phát triển TTBĐS, quốc gia vừa chuyển từ kinh tế kế hoạch hoá tập trung sang chế thị trường nước ta Do vậy, coi sách tài đòn bẩy quan trọng việc hình thành phát triển TTBĐS Chính vậy, mặt lý luận, cần phải nghiên cứu việc sử dụng sách tài để điều tiết TTBĐS * Về thực tiễn: - Khuyết tật chủ yếu TTBĐS nước ta giá nhà đất cao không phù hợp với đầu vào SXKD (đất sản xuất, kinh doanh) không phù hợp với thu nhập người lao động (đối với đất ở) Một nguyên nhân chủ yếu khuyết tật Nhà nước chưa kiểm soát tình trạng đầu nhà đất tích trử tiền nhàn rỗi dân vào nhà đất; Từ đó, “cầu ảo” tăng cao mà không cung tải Các nhà đầu tư chiếm giữ nhiều nhà đất, tạo khan hiểm sản phẩm thị trường họ phải nộp thuế thấp (định mức thuế đất vào mức thuế SDĐ nông nghiệp nên thấp, thuế nhà chưa thu) Do vậy, Nhà nước cần sử dụng sách tài thuế đánh nặng vào trường hợp có nhà đất mà không sử dụng sử dụng hạn mức quy định hạn chế đầu Trên giới nước dùng thuế để chống đầu [49] Nếu Nhà nước công khai minh bạch thuế người mua tính với thuế có nên đầu hay không từ thị trường tự điều chỉnh, cung cầu gặp - Thêm nữa, sách tài việc giao đất, thu hồi đất, hình thành kênh cung ứng vốn cho TTBĐS… chưa phù hợp để thúc đẩy thị trường phát triển TTBĐS cần phải liên thông với thị trường tài chính, thị trường dần chuyển sang cấp độ tài hóa, hệ thống ngân hàng chưa sẵn sàng cho vay dài hạn, lãi suất cho vay tăng cao, kênh cung ứng vốn khác chưa phát triển, dẫn đến thiếu vốn cung cấp cho TTBĐS Từ bất ổn TTBĐS, đòi hỏi phải xem xét việc sử dụng sách tài TTBĐS thời gian qua, tác động sách tài đến hình thành phát triển TTBĐS Qua đề giải pháp tài để góp phần hoàn thiện phát triển TTBĐS, nhằm phát huy nguồn lực to lớn từ BĐS để phát triển kinh tế - xã hội (KT - XH) đồng thời đáp ứng xu hướng hội nhập khu vực quốc tế * Tổng quan công trình nghiên cứu liên quan Đối với nhiều nước giới, đặc biệt nước có KTTT phát triển, có trình nghiên cứu, xây dựng hoàn thiện lĩnh vực tài TTBĐS, điều thể qua sách tài quốc gia để điều tiết TTBĐS Tại nước đó, nghiên cứu sách thuế BĐS, sách tài việc giao đất, thu hồi đất, cho thuê, chuyển nhượng BĐS, vấn đề tài trợ cho dự án phát triển BĐS thực tương đối kỹ Tuy nhiên, quốc gia có điều kiện KT-XH khác nhau, có quan điểm không đồng với việc nhìn nhận, quản lý, kiểm soát điều tiết BĐS TTBĐS Vì vậy, sử dụng hoàn toàn sách tài quốc gia khác cho điều kiện cụ thể Việt Nam mà đòi hỏi phải có trình nghiên cứu mang tính độc lập, lịch sử, cụ thể, phù hợp với điều kiện Việt Nam Ở Việt Nam, để tìm giải pháp thúc đẩy phát triển lành mạnh TTBĐS có nhiều công trình nghiên cứu Hội thảo khoa học lĩnh vực Có thể nêu số công trình như: Đề tài khoa học cấp Bộ: “Hoàn thiện chế sách thu tài đất đai Việt Nam” (1999) PTS Phạm Đức Phong, Cục trưởng Cục Quản lý công sản thuộc Bộ Tài làm chủ nhiệm đề tài Mục đích nghiên cứu sở lý luận thực tiễn chế sách thu tài đất đai tổng thể hệ thống chế tài thực quản lý đất đai Việt Nam nước giới Đối với khoản thu tài đất đai, đề tài nêu lên định hướng hoàn thiện sách thu tiền SDĐ số trường hợp cụ thể, thống thuế SDĐ nông nghiệp thuế đất (trong thuế nhà, đất) thành thuế SDĐ, chuyển thuế chuyển QSD đất thành thuế thu nhập, thực chế tài thu tiền thuê đất đất cho tổ chức cá nhân nước tổ chức cá nhân nước thuê, đề tài chưa sâu phân tích đề nội dung cụ thể TS Phạm Đức Phong chủ nhiệm đề tài khoa học cấp Bộ: “Chính sách tài khai thác nguồn lực đất đai bất động sản nhà nước phục vụ công nghiệp hoá đại hoá đất nước” (2003), nội dung chủ yếu đề tài đánh giá thực trạng sách tài khai thác nguồn lực đất đai BĐS nhà nước định hướng sửa đổi, bổ sung hoàn thiện sách tài đất đai BĐS nhà nước thuộc khu vực hành nghiệp doanh nghiệp nhà nước (DNNN), phạm vi nghiên cứu đề tài giới hạn phần giải pháp sử dụng sách tài để phát triển TTBĐS Sách “Thị trường bất động sản, vấn đề lý luận thực tiễn Việt Nam” năm 2003 PGS.TS Thái Bá Cẩn Th.sĩ Trần Nguyên Nam nêu lên số giải pháp tài phát triển TTBĐS Việt Nam đổi sách thu tiền sử dụng đất, thuế chuyển quyền sử dụng đất lệ phí trước bạ, thành lập quỹ đầu tư phát triển nhà đô thị, hỗ trợ vốn tín dụng hoạt động kinh doanh BĐS, hỗ trợ tài cho người nghèo mua thuê nhà ở, hình thành tổ chức định giá BĐS đào tạo đội ngũ chuyên gia định giá BĐS Tuy nhiên giải pháp dừng lại mức độ định hướng cần sâu phân tích cụ thể Sách “Thị trường quyền sử dụng đất Việt Nam” năm 2005 Th.sĩ Bùi Thị Tuyết Mai đề cập đến thực trạng cản trở việc phát triển thị trường QSD đất, đồng thời đề xuất giải pháp khắc phục, tạo điều kiện đẩy mạnh phát triển thị trường QSD đất nước ta, giải pháp nhằm tạo hành lang pháp lý cho phát triển thị trường QSD đất, không vào giải pháp tài để phát triển thị trường QSD đất Sách “Thị trường bất động sản” năm 2006 trường Đại học Kinh tế Quốc dân TS Hoàng Văn Cường chủ biên, nội dung trọng tâm hệ thống hoá vấn đề lý luận BĐS TTBĐS, giới thiệu kinh nghiệm số nước giới phát triển TTBĐS Cuốn sách dành phần nội dung để nghiên cứu, đánh giá tình hình phát triển TTBĐS nước ta năm qua, tìm tồn nguyên nhân sở đề xuất định hướng quản lý phát triển TTBĐS nước ta thời gian tới, đề tài không vào nội dung phân tích thực trạng việc sử dụng sách tài hoàn thiện sách tài để phát triển TTBĐS Sách chuyên khảo “Thuế đất đai - công cụ quản lý điều tiết thị trường bất động sản” năm 2006 TS Đàm Văn Huệ, Trường Đại học Kinh tế Quốc dân Về nội dung, phân tích thực trạng sách thuế lĩnh vực đất đai việc quản lý điều tiết TTBĐS Việt Nam gồm ba sắc thuế thuế sử dụng đất nông nghiệp, thuế nhà đất, thuế chuyển quyền sử dụng đất, từ đưa giải pháp hoàn thiện sắc thuế theo quan điểm riêng tác giả Tác giả Lê Xuân Bá (chủ biên) thuộc Viện Nghiên cứu Quản lý Kinh tế Trung ương với tài trợ Chính phủ Việt Nam Chính phủ Australia xuất sách “Chính sách thu hút đầu tư vào thị trường bất động sản Việt Nam” năm 2006 Nội dung sách đề cập đến số vấn đề lý luận kinh nghiệm thu hút đầu tư vào TTBĐS Đồng thời nêu lên thực trạng sách đất đai, xây dựng, ngân hàng tài chính, ưu điểm tồn nhằm tạo điều kiện thu hút đầu tư vào TTBĐS Trên sở tác giả đề xuất số giải pháp hoàn thiện sách thu hút đầu tư vào TTBĐS thời gian tới, không vào nội dung giải pháp tài để phát triển TTBĐS Đề tài khoa học cấp Bộ: “Những giải pháp nhằm nâng cao hiệu lực quản lý nhà nước thị trường đất đai – bất động sản Việt Nam” (2006) TS Hoàng Văn Cường, Trường Đại học Kinh tế Quốc dân, làm chủ nhiệm đề tài, nhằm phân tích sở, đề xuất giải pháp tăng cường hiệu lực quản lý nhà nước để thúc đẩy phát triển lành mạnh TTBĐS nước ta Các giải pháp chủ yếu tập trung vào nội dung hoàn thiện công cụ luật pháp, tạo hành lang khuôn khổ pháp lý cho TTBĐS hoạt động, tháo gỡ khó khăn tạo môi trường thông thoáng cho thị trường phát triển, không sâu vào giải pháp tài để phát triển TTBĐS Việt Nam Đề tài khoa học trọng điểm cấp Bộ: “Những giải pháp bình ổn giá quyền sử dụng đất đô thị nước ta” (2007) GS.TS Hoàng Việt làm chủ nhiệm đề tài, nội dung đề tài phân tích đề xuất nội dung giải pháp nhằm bình ổn giá QSD đất đô thị góp phần phát triển lành mạnh TTBĐS theo định hướng xã hội chủ nghĩa nước ta, đề tài không sâu vào giải pháp tài để phát triển TTBĐS nước ta Một số đề tài nghiên cứu khác Hội thảo khoa học lĩnh vực Bộ Xây dựng - Bộ Kế hoạch Đầu tư - Bộ Tài nguyên Môi trường - Bộ Tài chính, Viện Nghiên cứu Quản lý kinh tế Trung ương, Viện Nghiên cứu Địa - Viện Nghiên cứu khoa học Thị trường giá cả, Trường Đại học Xây dựng - Tổng Hội Xây dựng - Trường Đại học Tổng hợp Xây dựng Quốc gia Matxcơva, Hiệp Hội BĐS Việt Nam Cục Quản lý nhà - Bộ Xây dựng công việc nghiên cứu chủ yếu đứng từ góc độ quan quản lý nhà nước lĩnh vực quản lý BĐS để đề xuất giải pháp sử dụng BĐS có hiệu sở khung pháp lý quy định luật Đất đai năm 1993, 2003, luật Nhà ở, luật Kinh doanh BĐS, đóng góp việc hoàn thiện khuôn khổ pháp lý, môi trường kinh doanh, giải pháp tài riêng rẻ, chưa có công trình nghiên cứu cách đầy đủ có hệ thống sách tài TTBĐS Xuất phát từ lý trên, tác giả chọn đề tài “Giải pháp tài phát triển thị trường bất động sản Việt Nam” làm đề tài Luận án tiến sĩ Mục đích nghiên cứu - Nghiên cứu BĐS TTBĐS, sách tài chủ yếu TTBĐS Đồng thời tham khảo việc sử dụng sách tài quản lý điều tiết TTBĐS số nước giới để rút học kinh nghiệm cho Việt Nam - Đánh giá thực trạng TTBĐS sách tài TTBĐS Việt Nam từ năm 1993 - Xác lập sở lý luận thực tiễn để đề giải pháp tài thúc đẩy phát triển TTBĐS Việt Nam đến năm 2020 năm Đối tượng phạm vi nghiên cứu Đối tượng nghiên cứu Luận án TTBĐS, sách tài chủ yếu TTBĐS Việt Nam Phạm vi nghiên cứu Luận án tập trung nghiên cứu sách tài chủ yếu quản lý TTBĐS Việt Nam từ có luật Đất đai năm 1993 nay, với trọng tâm nghiên cứu thị trường QSD đất đô thị nhà đô thị TTBĐS Giải pháp tài phát triển TTBĐS có nội dung rộng phức tạp, nên Luận án nghiên cứu góc độ Nhà nước sử dụng công cụ tài để tác động đến TTBĐS, nghiên cứu sách tài quốc gia tác động đến TTBĐS (chính sách tài quốc gia định hướng Nhà nước sử dụng phạm trù tài tồn khách quan) [46] Tuy nhiên, nội dung sách tài quốc gia tác động đến TTBĐS đa dạng phong phú, có sách tác động đến nhiều lĩnh vực kinh 10 tế, có TTBĐS, nên Luận án tập trung nghiên cứu đề giải pháp hoàn thiện sách tài chủ yếu có tác động trực tiếp đến TTBĐS, mang tính chất riêng có cho TTBĐS, thuế BĐS, sách tài việc giao đất, thu hồi đất, trưng mua, trưng dụng BĐS, sách tài việc cho thuê, chuyển nhượng BĐS, sách ưu đãi, hỗ trợ tài chính, sách tài hình thành phát triển kênh cung ứng vốn đa dạng ổn định để phát triển TTBĐS Trong nghiên cứu diễn biến TTBĐS Việt Nam, khẳng định biến động giá thăng trầm TTBĐS Việt Nam năm qua, chủ yếu biến động thăng trầm giá QSD đất đô thị định [67] Do vậy, để phát triển lành mạnh TTBĐS nội dung trọng tâm cần phải phát triển lành mạnh thị trường QSD đất đô thị nhà đô thị Đây phạm vi nghiên cứu Luận án hoạt động TTBĐS Ý nghĩa khoa học thực tiễn * Ý nghĩa khoa học: Luận án nghiên cứu, phân tích trình bày cách đầy đủ có hệ thống vấn đề lý luận BĐS, TTBĐS, sách tài hình thành phát triển TTBĐS Bên cạnh đó, Luận án xem xét, đối chiếu rút học từ kinh nghiệm sử dụng sách tài quản lý điều tiết TTBĐS số nước giới cho Việt Nam * Ý nghĩa thực tiễn Luận án đánh giá cách đầy đủ, chi tiết thực trạng TTBĐS Việt Nam, phân tích đánh giá tác động sách tài TTBĐS Việt Nam từ năm 1993 nay, tác động tích cực, hạn chế nguyên nhân Luận án hệ thống hoá mục tiêu quan điểm phát triển TTBĐS Việt Nam Trên sở đề xuất hệ thống giải pháp tài điều kiện để thực thành công giải pháp tài nhằm thúc đẩy phát triển TTBĐS Việt Nam đến năm 2020 năm 187 nên hầu hết việc chuyển nhượng không thành công gây khó khăn lớn cho doanh nghiệp rủi ro lớn cho ngân hàng Việc cho phép chuyển nhượng dự án với quy trình đơn giản, pháp lý rõ ràng, bảo đảm quyền lợi cho bên mua, giúp nhanh chóng tháo nổ cho nợ xấu ngân hàng cho vay dự án BĐS, đồng thời khôi phục lại lòng tin giảm rủi ro cho TTBĐS hệ thống tài ngân hàng - Tháo gỡ vướng mắt thực đền bù giải toả dự án doanh nghiệp kinh doanh BĐS Hiện nhiều dự án đền bù dở dang, hàng chục ngàn tỷ đồng vốn doanh nghiệp vốn vay ngân hàng đóng băng, tính khoản, cần gấp rút tháo gỡ vấn đề đền bù để dự án triển khai, tháo gỡ khó khăn cho doanh nghiệp hệ thống ngân hàng Để giải hài hoà tình trạng này, trước hết doanh nghiệp cần thương thuyết với người có đất; nhiên doanh nghiệp đền bù 80% mà chủ đất lại không chấp nhận giá đền bù cao doanh nghiệp cần Nhà nước hỗ trợ cưỡng chế áp giá theo giá đền bù trung bình toàn dự án Quy định bảo đảm tính thông suốt triển khai dự án, tạo tính an toàn, minh bạch bảo đảm tiến độ dự án triển khai Giải toả điểm giúp tăng tính khoản cho hàng ngàn tỷ đồng tín dụng ngân hàng bị chôn vào dự án đền bù dở dang, đẩy nhanh tiến độ hoàn thành dự án BĐS, tạo nguồn cung cho TTBĐS phát triển - Bỏ quy định hoàn tất móng huy động vốn, cho phép doanh nghiệp kinh doanh BĐS huy động vốn sau thực xong đền bù có giấy phép xây dựng Quy định việc doanh nghiệp phải thực xong phần móng phép huy động vốn xuất phát từ yêu cầu bảo vệ người mua nhà tránh dự án thực, doanh nghiệp sử dụng vốn huy động sai mục đích Tuy nhiên, quy định chưa phù hợp thực tế Trong dự án đầu tư vào BĐS, chi phí móng chiếm tỷ lệ từ 20% - 30% giá trị công 188 trình Với dự án BĐS có quy mô lên tới hàng trăm, hàng ngàn tỷ đồng chi phí vượt khả doanh nghiệp Việt Nam Đồng thời doanh nghiệp đủ khả tài khó dám liều lĩnh bỏ chi phí lớn không đo lường khả tiêu thụ thị trường mà hình thức đặt cọc huy động vốn trước biện pháp đo lường khả tiêu thụ sản phẩm Do quy định cần bãi bỏ, để bảo vệ người mua cần quy định dự án phải đền bù giải toả xong có giấy phép xây dựng, thiết kế duyệt huy động vốn từ người mua - Xây dựng quy chế kiểm soát sử dụng vốn huy động mục đích thông qua tài khoản ngân hàng Điều 38 luật Nhà quy định chủ đầu tư xây dựng nhà thương mại huy động vốn từ tiền ứng trước bên có nhu cầu mua thuê nhà ở, Điều 14 luật Kinh doanh BĐS quy định chi tiết việc mua bán, chuyển nhượng BĐS theo hình thức ứng tiền trước Tuy nhiên, thực tế thời gian qua Nhà nước không kiểm soát việc huy động sử dụng vốn chủ đầu tư dự án BĐS Rất nhiều doanh nghiệp có dự án lạm dụng việc huy động vốn trước, sử dụng vốn sai mục đích, đầu tư dàn trải vào dự án khác để thu lợi nhuận cao Điều gây thiệt hại nghiêm trọng cho người mua nhà, đánh lòng tin vào TTBĐS làm ảnh hưởng nặng đến môi trường kinh doanh TTBĐS Cần phải nhanh chóng khắc phục tình trạng này, khôi phục lòng tin người mua bảo vệ tiền huy động trước người mua sử dụng mục đích; đồng thời với biện pháp bảo vệ người mua, cần bảo đảm quyền tự chủ kinh doanh, quyền huy động vốn trước doanh nghiệp Hình thức phù hợp việc cho phép doanh nghiệp huy động vốn trước phải tạo chế kiểm soát nghiêm ngặt việc sử dụng mục đích nguồn vốn doanh nghiệp để tránh rủi ro cho người mua nhà Giải pháp cần thực là: + Chủ đầu tư kinh doanh BĐS phải thực việc bán nhà thông qua sàn giao dịch BĐS mở tài khoản phong toả ngân hàng 189 + Người mua nhà chủ đầu tư kinh doanh BĐS ký hợp đồng mua bán nhà có chứng nhận công chứng Nhà nước (hoặc chứng thực UBND cấp có thẩm quyền) theo mẫu hợp đồng quy định phục lục số theo Nghị định số 90/2006/NĐ-CP Chính phủ hướng dẫn thi hành Luật Nhà Sau ký hợp đồng, người mua nhà hợp đồng ký gửi tiền ứng mua nhà trước vào tài khoản phong toả chủ đầu tư mở ngân hàng + Ngân hàng phải có trách nhiệm giám sát giải ngân cho chủ đầu tư kinh doanh BĐS dự án thực tiến độ ghi hợp đồng sau có nghiệm thu xác nhận Với cách làm này, người mua không sợ tiền mà doanh nghiệp có vốn để thực dự án, xảy tranh chấp người mua nhà chủ đầu tư kinh doanh BĐS có sở pháp lý để giải 3.3.2 Hoàn thiện máy tăng cường lực cán quản lý thị trường bất động sản Hiện hai Bộ quản lý trực tiếp phần TTBĐS Bộ Xây dựng Bộ Tài nguyên Môi trường Bộ Xây dựng quản lý công trình xây dựng tài sản tồn đất Bộ Tài nguyên Môi trường có chức quản lý nhà nước đất đai, phần TTBĐS Các ngành khác, tuỳ theo mức độ phạm vi chức hoạt động tham gia vào quản lý BĐS chuyên ngành số yếu tố BĐS TTBĐS Do vậy, cần phải có phân công, phối hợp chặt chẽ Bộ, ngành phân cấp, phối hợp ngành từ Trung ương Tại địa phương, quan ban ngành thực chức nhiệm vụ theo phân công điều hành lãnh đạo quyền địa phương Tăng cường hiệu lực lực quản lý máy nhà nước TTBĐS theo hướng tăng cường cán có trình độ cho máy quản lý nhà nước Bộ có liên quan đến TTBĐS địa phương, UBND cấp tỉnh chịu trách nhiệm hoạt động TTBĐS địa phương; Bộ có liên quan phải đạo tăng cường công tác nghiên cứu dự báo để xác định tiêu phát triển TTBĐS 190 hệ thống tiêu kế hoạch phát triển KT-XH; lựa chọn xây dựng hệ thống đơn vị Nhà nước chủ đạo để đảm nhận trực tiếp vào việc quản lý đầu tư thông qua NSNN quản lý Quỹ nhà thuộc sở hữu nhà nước để đảm bảo bình ổn TTBĐS thực sách xã hội Để quản lý tốt TTBĐS, đội ngũ cán quản lý cấp phải nắm vấn đề phát triển TTBĐS thể chế liên quan đến tạo lập, giao dịch quản lý TTBĐS, nhận thức rõ TTBĐS thị trường quan trọng kinh tế quốc dân Phát triển quản lý có hiệu thị trường góp phần thúc đẩy phát triển KT-XH, tạo khả thu hút nguồn vốn đầu tư cho phát triển, đóng góp thiết thực vào trình phát triển đô thị nông thôn bền vững theo hướng CNH, HĐH Từ triển khai thực tốt quy định pháp luật, kiểm tra việc thực cấp, đơn vị trực thuộc Tổ chức tốt công tác kiểm tra, giám sát việc thực thi pháp luật đầu tư, giao dịch TTBĐS theo hướng: hoàn thiện thiết chế đôi với giao trách nhiệm cụ thể cho quan quản lý nhà nước quyền cấp kiểm tra, giám sát hoạt động TTBĐS theo quy định pháp luật Củng cố hoàn thiện chức nhiệm vụ trách nhiệm máy tra, tăng cường sở vật chất để đội ngũ làm tròn nhiệm vụ Bồi dưỡng, đào tạo để nâng cao lực cán đảm bảo thực tốt chức năng, nhiệm vụ lĩnh vực BĐS vốn phức tạp này; cải cách mạnh mẽ thủ tục hành chính, tạo điều kiện thông thoáng tất khâu liên quan đến hoạt động phát triển, giao dịch quản lý TTBĐS; quản lý điều hành TTBĐS theo quy luật thị trường, hạn chế tới mức thấp can thiệp mệnh lệnh hành Nhà nước TTBĐS 3.3.3 Các giải pháp phía doanh nghiệp kinh doanh bất động sản - Tăng quy mô vốn cho công ty BĐS để thực trở thành công ty đầu tư BĐS Trong trình lịch sử phát triển kinh doanh BĐS Việt Nam, phần lớn 191 đơn vị kinh doanh BĐS công ty TNHH, quy mô vốn nhỏ, nhiều doanh nghiệp không đủ 20% vốn thực giai đoạn dự án [83], sử dụng chủ yếu vốn vay ngân hàng vốn ứng trước khách hàng để đầu tư BĐS Cách thức tạo việc phát triển tràn lan dự án BĐS thiếu bền vững vào vốn dễ gây bong bóng - suy sụp cho TTBĐS Với TTBĐS phát triển bền vững công ty BĐS phải trở thành công ty đầu tư thực lĩnh vực với quy mô vốn phải đủ lớn thông qua biện pháp sau: + Chuyển thành mô hình công ty cổ phần đại chúng để phát hành vốn dựa dự án đầu tư cụ thể, có khả mang lại hiệu cao Trong đó, không đầu tư để bán hết mà giữ lại phần để khai thác dần (cho thuê trực tiếp kinh doanh) + Sáp nhập công ty để tăng quy mô vốn hiệu kinh doanh Việc sáp nhập dựa ưu bổ sung giúp khắc phục điểm yếu + Trong tương lai, cần phải tiến tới hình thành Tập đoàn BĐS lớn với vốn hàng trăm, chí hàng tỷ USD cạnh tranh với doanh nghiệp BĐS nước - Điều chỉnh hướng kinh doanh, hướng mạnh vào phân khúc thị trường có khả toán: nhà có diện tích vừa phải, giá từ 500 triệu đến tỷ đồng Tình trạng tâm lý chung doanh nghiệp thích đầu tư vào dự án đạt tỷ suất lợi nhuận cao Do vậy, thời gian vừa qua nhà đầu tư chủ yếu đầu tư vào loại nhà cao cấp, diện tích rộng phù hợp với đối tượng có thu nhập cao (theo thống kê 60% số dự án nhà xây dựng năm gần đầu tư vào loại nhà cao cấp, phân khúc thị trường chiếm khoảng 5% thị trường nhà ở) dẫn đến bất hợp lý cấu hàng hoá BĐS [77] Sự sụt giảm giá sức mua thị trường hộ cao cấp thời gian qua cho thấy nguồn cung thừa, nhu cầu nhà đại đa số người dân thiếu (theo thống kê chưa đầy đủ, năm 2008, giá hộ chung cư cao cấp giảm khoảng 20% - 30%, giá 192 đất nhà riêng lẻ, nhà biệt thự giảm khoảng 30% Nhưng nhà có giá trị tỷ đồng, hộ chung cư có diện tích nhỏ có nhiều giao dịch) [79] Tràn ngập thị trường loại hộ với giá bán không thấp 20 triệu đồng/m2, hộ không 1,5 tỷ đồng Mặc dù TTBĐS sụt giảm theo tính toán Chương trình định cư Liên Hiệp Quốc với giá nhà đất Việt Nam, 80% người có nhu cầu nhà khả mua nhà [84] Hơn việc triển khai nhà xã hội thuê cho thuê mua theo quy định luật Nhà chậm, kể địa phương trọng điểm Sự thiếu hụt nhà giá rẻ, nhà cho thuê làm cân đối thêm cán cân cung cầu TTBĐS Do đó, phát triển nhà giá rẻ, nhà cho thuê dù tỷ suất lợi nhuận thấp, quay vòng vốn nhanh, tiềm lớn nên rủi ro, thị trường có lên xuống ổn Đó chưa tính đến yếu tố, ban đầu nhà cho thuê, sau bán, doanh nghiệp vừa lợi mà an toàn 3.4 ĐIỀU KIỆN ĐỂ THỰC HIỆN CÁC GIẢI PHÁP PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM ĐẾN NĂM 2020 VÀ NHỮNG NĂM TIẾP THEO Để đảm bảo thực giải pháp đây, phải đồng thời thực công việc vừa chế, vừa điều kiện để tổ chức thực hiện, cụ thể là: 3.4.1 Hoàn thành việc lập hồ sơ địa Để thực công tác đăng ký nhà đất nhằm quản lý thống TTBĐS thiết phải xây dựng hoàn chỉnh hệ thống hồ sơ địa chính, đặc biệt đồ địa Tuy nhiên việc đòi hỏi nhiều thời gian kinh phí thực Tại nước giới thường phải 15 – 20 năm hoàn chỉnh hệ thống hồ sơ địa [48] Hồ sơ địa hồ sơ ban đầu xác định vị trí, hình dáng, kích thước, ranh giới cho lô đất cụ thể, tức xác định BĐS tổ chức, hộ gia đình, cá nhân Việc thuộc trách nhiệm Nhà nước chi phí đầu tư cho việc NSNN chi trả Hiện nay, đồ địa đo vẽ chưa nhiều (cả nước đạt 193 khoảng 27%), hiệu sử dụng đồ cho cấp giấy chứng nhận nhiều nơi chưa cao Hệ thống sổ sách địa nhiều địa phương lập chưa đầy đủ, thiếu đồng bộ, chưa cập nhật, chỉnh lý biến động thường xuyên Chủ trương Bộ Tài nguyên Môi trường từ đến năm 2010 phải ưu tiên thực đo vẽ đồ địa xã, phường, thị trấn khu vực thuộc xã chưa cấp giấy chứng nhận tỷ lệ lớn chưa cấp giấy chứng nhận để phục vụ yêu cầu hoàn thành cấp giấy chứng nhận vào năm 2010 Những địa phương có đồ địa mà chưa cấp giấy chứng nhận phải ưu tiên rà soát, chỉnh lý biến động để cấp giấy chứng nhận [79] 3.4.2 Đẩy nhanh tiến độ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà, tạo điều kiện thuận lợi để giao dịch bất động sản đăng ký thông tin giá giao dịch công khai TTBĐS phát triển lành mạnh trước hết phải dựa sở hệ thống hàng hoá quan hệ trao đổi công khai, ổn định lành mạnh hợp pháp Do việc tạo lập tính chất pháp lý cho hàng hoá BĐS mà trước hết cấp giấy chứng nhận QSD đất QSH nhà đóng vai trò quan trọng Nhà nước phải tổ chức vận hành hiệu đăng ký cấp giấy chứng nhận QSD đất QSH nhà thống nhất, công khai, minh bạch, bảo đảm an toàn mặt pháp lý cho giao dịch BĐS Đẩy nhanh tiến độ cấp giấy chứng nhận QSD đất QSH nhà theo hướng chấp nhận sai sót hệ buông lỏng quản lý năm qua nhà đất Khắc phục tình trạng thực kết hợp đa mục tiêu cấp giấy chứng nhận, không gắn với việc thu thuế, thu tiền SDĐ vào việc cấp giấy chứng nhận Thực việc cấp loại giấy chứng nhận thay cấp hai loại đất gắn liền với nhà Quy định linh hoạt điều kiện để cấp giấy chứng nhận cấp độ khác tuỳ theo thực trạng hồ sơ cấp cho tất đối tượng có nhà đất không tranh chấp Trong trường hợp người xin cấp giấy chứng nhận chưa có khả nộp tiền sử dụng đất theo quy định cần cho nợ nghĩa vụ tài chính, người 194 cấp giấy có trách nhiệm phải thực nghĩa vụ tài có giao dịch (mua, bán, chấp giao dịch khác theo quy định pháp luật) Đối với nhà riêng lẻ dự án cần thực cấp giấy chứng nhận QSD đất QSH nhà cho BĐS riêng lẻ hội đủ điều kiện mà không cần chờ hoàn chỉnh toàn dự án, tạo chế cho người dân tự làm thủ tục cấp chủ quyền nhà đất sau nhận nhà Một thực tế tồn nhiều năm qua ảnh hưởng nghiêm trọng đến quyền lợi người dân, việc chậm cấp giấy chứng nhận cho người sở hữu nhà dự án Theo quy định hành cấp sổ cho nhà riêng lẻ dự án chủ đầu tư thực xong toàn dự án Điều khiến cho hàng chục ngàn hộ dân xây nhà dự án phải nằm chờ chủ đầu tư hộ dân chưa xây nhà khác Có dự án kéo dài hàng chục năm hàng chục ngàn tỷ đồng người dân nằm bất động, không đưa vào sử dụng chủ quyền tài sản họ chưa xác lập, sang nhượng, chấp cách hợp pháp Điều dẫn đến tình trạng mua bán giấy tay làm phát sinh TTBĐS không thức, gây bất ổn rủi ro lớn cho TTBĐS Nhà nước thất thu thuế chuyển nhượng BĐS Do vậy, để góp phần ổn định tăng cung cho TTBĐS, Nhà nước cần xây dựng chế để người mua nhà đất dự án chủ động xin cấp chủ quyền mà không bị phụ thuộc vào chủ đầu tư tiến độ toàn dự án 3.4.3 Cần sớm hình thành Văn phòng đăng ký nhà đất theo mô hình đăng ký nhà đất “một cửa” luật Đất đai năm 2003 Luật Đất đai năm 2003 quy định việc thành lập hệ thống Văn phòng đăng ký QSD đất cấp tỉnh, thành phố cấp quận huyện Tuy nhiên, luật Nhà ban hành lại quy định cụ thể việc đăng ký nhà, quan đăng ký chưa thống đầu mối nên lại tạo nhiều khó khăn cho công tác đăng ký BĐS Ngày 27/9/2004, Hà Nội địa phương nước thành lập Văn phòng đăng ký nhà đất Mô hình cần nhân rộng phạm vi toàn quốc Chức Văn phòng 195 thực đăng ký QSD đất QSH nhà; lập quản lý hồ sơ địa thống địa phương; thực dịch vụ hành công đăng ký QSD đất QSH nhà, cung cấp thông tin nhà đất… Việc thành lập văn phòng đăng ký nhà đất tiến hành đăng ký qua văn phòng giúp cho quyền địa phương nắm cụ thể trạng diễn biến TTBĐS địa bàn, qua quản lý tạo điều kiện cho thị trường phát triển ổn định bền vững, bảo hộ quyền lợi người sở hữu, sử dụng BĐS Để sớm thực việc đăng ký BĐS mua bán BĐS phải thông qua sàn giao dịch BĐS, Nhà nước cần sớm ban hành luật Đăng ký BĐS Việc ban hành luật Đăng ký BĐS đồng thời nhằm phát huy tác dụng luật Kinh doanh BĐS sống thực đồng với nội dung Bộ luật dân năm 2005, Điều 167 đăng ký quyền sở hữu tài sản: “Quyền sở hữu BĐS đăng ký theo quy định Bộ luật pháp luật đăng ký BĐS” 3.4.4 Hoàn thiện hệ thống tổ chức thị trường, hoàn thiện mạng sàn giao dịch bất động sản để thị trường vận hành có hiệu TTBĐS gồm hai phần: thị trường sơ cấp (giao cho thuê đất) thị trường thứ cấp gồm hoạt động giao dịch mua bán, cho thuê, chấp, bảo hiểm BĐS Hoạt động TTBĐS kết tương tác hai thị trường trên, song vấn đề trọng tâm quản lý nhà nước hướng vào điều tiết thị trường thứ cấp Hoàn chỉnh thị trường thứ cấp theo hướng hoàn thiện tổ chức như: tổ chức định giá BĐS, tổ chức tư vấn pháp lý BĐS, tổ chức bảo hiểm BĐS, hệ thống thông tin BĐS, tổ chức môi giới BĐS; định chế tham gia TTBĐS tổ chức dịch vụ công, đẩy mạnh việc thành lập sàn giao dịch BĐS hoàn thiện mạng sàn giao dịch BĐS để tạo điều kiện cho TTBĐS hoạt động minh bạch có độ tin cậy cao Tổ chức kiểm tra, giám sát việc triển khai thực dự án nhà ở, khu đô thị mới; ban hành quy định bắt buộc chủ đầu tư phải thực 196 việc công khai kế hoạch bán nhà, cho thuê nhà, giá bán, giá cho thuê, tiến độ thực dự án thông qua sàn giao dịch BĐS; có biện pháp xử lý tổ chức, cá nhân vi phạm quy định kinh doanh nhà Tạo điều kiện thuận lợi cho doanh nghiệp thành lập sàn giao dịch BĐS theo quy định luật Kinh doanh BĐS, đồng thời hoàn thiện mạng sàn giao dịch BĐS Việt Nam Tính đến tháng 12/2008, mạng sàn giao dịch BĐS Việt Nam có 115 thành viên, mạng hoạt động bảo trợ Bộ Xây dựng quản lý trực tiếp Cục Quản lý nhà [79] Tuy nhiên, theo kết luận nhiều doanh nghiệp hội nghị triển khai kế hoạch hoạt động mạng sàn giao dịch BĐS Bộ Xây dựng tổ chức ngày 20/12/2008, theo đánh giá chung, hoạt động mạng sàn giao dịch biến động theo TTBĐS, sôi động đầu năm, đột ngột suy giảm trầm lắng vào cuối năm Bên cạnh đó, mạng lưới sàn nhiều điểm bất cập vấn đề kết nối thông tin mạng lưới sàn yếu, ngân hàng muốn tìm thông tin doanh nghiệp thông qua mạng lưới sàn gặp nhiều khó khăn dẫn đến trình giải ngân chậm, ảnh hưởng đến doanh nghiệp Thực tế cho thấy, thông tin xác phản ánh 90% thị trường, không chăm lo trang web dẫn đến thông tin nghèo nàn, chí không tìm thông tin sản phẩm cần giao dịch, nhiều doanh nghiệp thông tin cũ, cập nhật thông tin, nhà đất bán nên làm khó cho quan quản lý nhà đầu tư, người dân tìm kiếm thông tin Đây nguyên nhân dẫn đến khó khăn việc xây dựng số thị trường BĐS Việt Nam (VNREMI – Viet Nam Real Estate Market Index) Việc tạo lập sàn giao dịch BĐS khâu đột phá để hoàn thiện cấu tổ chức cho TTBĐS vận hành thông suốt Thông qua tạo lập sàn giao dịch BĐS thúc đẩy hoàn thiện tổ chức khác TTBĐS như: môi giới BĐS, tư vấn định giá, pháp lý, quy hoạch kiến trúc, dịch vụ công chứng Sàn giao dịch nơi cung cấp thông tin để định hướng làm minh bạch TTBĐS nước ta Người có nhu cầu BĐS đến sàn giao 197 dịch để mua bán Người chuẩn bị có nhu cầu đến sàn giao dịch để thăm dò mà định hướng đầu tư Thông tin thức sàn giao dịch giúp Nhà nước xây dựng số thị trường BĐS, góp phần định hướng TTBĐS hạn chế đầu “cơn sốt” nhà đất Thông qua sàn giao dịch BĐS, Nhà nước kiểm soát hoạt động mua bán thị trường, tăng thu cho NSNN, nhà đầu tư nghiên cứu nhu cầu mà có hướng đầu tư cho phù hợp, tránh tình trạng “đóng băng” TTBĐS gây khủng hoảng kinh tế Để đáp ứng yêu cầu trên, cần phải xây dựng sàn giao dịch BĐS đảm bảo đủ tiêu chuẩn theo quy định luật Kinh doanh BĐS Nghị định số 153/2007/NĐ-CP hướng dẫn thi hành luật Kinh doanh BĐS Cần quy định doanh nghiệp đưa thông tin lên sàn phải chịu trách nhiệm trước thông tin Trong trường hợp, doanh nghiệp làm dịch vụ BĐS cố tình đưa thông tin sai, họ không hoạt động Đồng thời cần đẩy mạnh việc kết nối thông tin sàn thông qua mạng Trung ương Theo quy định từ ngày 01/01/2009, doanh nghiệp kinh doanh BĐS phải thực việc bán, chuyển nhượng, cho thuê mua BĐS phải thông qua sàn giao dịch BĐS Người dân chuyển nhượng BĐS không bắt buộc phải qua sàn mà Nhà nước khuyến khích người dân giao dịch qua sàn Để bảo vệ quyền lợi doanh nghiệp người dân, trường hợp doanh nghiệp “lách”, không đưa giao dịch lên sàn, Nhà nước cần kiểm tra, kiểm soát có biện pháp xử lý nghiêm Tuy nhiên, cần phải tạo hành lang pháp lý thông thoáng để khuyến khích doanh nghiệp tham gia sàn giao dịch BĐS Nghiên cứu xây dựng thông tin công khai hệ thống sách nhà ở, đất đáp ứng nhu cầu dân cư mà trước hết cán bộ, viên chức nhà nước, đối tượng sách, khu vực dân cư giải phóng mặt bằng, khu bảo tồn, quy định điều kiện có QSD đất, QSH nhà người Việt Nam định cư nước ngoài, người nước đến làm việc Việt Nam, nhà kinh doanh hoạt động đầu tư Việt Nam 198 3.4.5 Tăng cường công tác tra, kiểm tra xử lý vi phạm Thực tế thời gian qua, doanh nghiệp kinh doanh BĐS sau có giấy phép thực dự án coi xong, khâu kiểm tra bị bỏ ngỏ Do nhiều dự án thực không tiến độ, kéo dài nhiều năm chủ đầu tư găm đất để kiếm lời, thêm người mua đất chủ yếu để đầu trục lợi nhu cầu nhà ở, nên nhiều dự án triển khai nhiều năm thấy cột mốc giữ đất trơ trọi lưa thưa vài nhà, điều làm cho nguồn cung TTBĐS thêm khan hiểm, thị trường thêm bị lũng đoạn (Theo Sở Tài nguyên Môi trường TP Hồ Chí Minh từ năm 2000 đến cuối năm 2006, có 2.500 dự án đầu tư BĐS với tổng diện tích đất sử dụng lên tới 13.500 hecta, tương đương với diện tích 12 quận nội thành TP Hồ Chí Minh Tuy nhiên, đa số dự án chưa thực trọn vẹn, nghĩa chưa có sản phẩm BĐS hoàn chỉnh để cung cấp cho TTBĐS, hoạt động chủ yếu chuyển nhượng QSD đất để kiểm lời) [79] Trong đó, điều 38 luật Đất đai năm 2003, quy định rõ trường hợp thu hồi đất, có trường hợp là: “Đất Nhà nước giao, cho thuê để thực dự án đầu tư mà không sử dụng thời hạn 12 tháng liền tiến độ sử dụng đất chậm 24 tháng so với tiến độ ghi dự án đầu tư, kể từ nhận bàn giao đất thực địa mà không quan nhà nước có thẩm quyền định giao đất, cho thuê đất cho phép” Do vậy, Nhà nước cần phải tăng cường công tác kiểm tra xử lý nghiêm trường hợp vi phạm luật Đất đai, luật Kinh doanh BĐS Đôn đốc triển khai dự án, kiên thu hồi đất mà người mua đầu găm giữ không xây dựng chờ lên giá để bán kiếm lời; thực nghiêm việc tổ chức, cá nhân kinh doanh BĐS bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua BĐS phải thông qua sàn giao dịch BĐS theo luật Kinh doanh BĐS để lành mạnh hóa TTBĐS 199 KẾT LUẬN Đề tài luận án “Giải pháp tài phát triển thị trường bất động sản Việt Nam” hoàn thành nhằm xem xét tác động sách tài TTBĐS Việt Nam, qua nghiên cứu đưa giải pháp tài để phát triển TTBĐS Việt Nam ổn định bền vững Trong phạm vi nghiên cứu mình, Luận án có đóng góp sau: Thứ nhất, Luận án nghiên cứu có hệ thống vấn đề lý luận BĐS TTBĐS, sách tài chủ yếu TTBĐS, đồng thời Luận án tìm hiểu sách tài TTBĐS số nước Thuỵ Điển, Đài Loan, Cộng hoà Pháp, Trung Quốc, Hoa Kỳ qua đó, Luận án rút học kinh nghiệm quan trọng cần tham khảo sử dụng sách tài quản lý điều tiết TTBĐS Việt Nam Thứ hai, Luận án nghiên cứu thực trạng TTBĐS Việt Nam từ năm 1993 nay, phân tích đặc điểm bật TTBĐS Việt Nam thời gian vừa qua, nghiên cứu sách tài chủ yếu mà Nhà nước sử dụng TTBĐS Qua nghiên cứu Luận án tác động tích cực, hạn chế nguyên nhân sách tài TTBĐS Việt Nam thời gian qua Thứ ba, Luận án đưa giải pháp tài thúc đẩy phát triển TTBĐS Việt Nam Các giải pháp xây dựng sở phân tích tác động sách tài có TTBĐS, tồn cần khắc phục TTBĐS phù hợp với mục tiêu, quan điểm Đảng Nhà nước phát triển TTBĐS Việt Nam đến năm 2020 năm Trong đó: + Các giải pháp thuế BĐS nhằm thúc đẩy TTBĐS phát triển thông qua tác động đến việc sử dụng BĐS công có hiệu hơn, hạn chế đầu BĐS, điều tiết thu nhập kinh doanh BĐS, khuyến khích giao dịch BĐS qua đăng ký với quan nhà nước, hạn chế tiến tới xóa bỏ 200 giao dịch “ngầm” chuyển dịch BĐS Đồng thời qua thực giải pháp thuế BĐS góp phần tăng thu cho NSNN, hạn chế phân hóa giàu nghèo xã hội + Các giải pháp tài giao dịch giao đất, thu hồi đất, bán cho thuê BĐS góp phần tăng cung cho TTBĐS, góp phần cân cung cầu TTBĐS, đồng thời thực sách an sinh xã hội + Các giải pháp sách ưu đãi, hỗ trợ tài thực giải pháp đẩy mạnh chương trình nhà xã hội mà Nhà nước chủ đạo, giải pháp phù hợp tình hình TTBĐS nước ta “đóng băng” sau giai đoạn phát triển “bong bóng” điều kiện kinh tế Việt Nam, việc thực sách ưu đãi, hỗ trợ tài gián tiếp trực tiếp thời gian qua chưa đem lại hiệu mong muốn + Các giái pháp loại hình tài cung ứng nguồn vốn đa dạng ổn định để phát triển TTBĐS nhằm khơi thông kênh cung ứng vốn phù hợp với tình hình phát triển TTBĐS Việt Nam, dần chuyển sang cấp độ tài hóa Thực tế cho thấy, TTBĐS dựa vào nguồn vốn vay ngân hàng tiềm ẩn nhiều rủi ro hệ thống ngân hàng không đảm bảo đủ vốn cho TTBĐS, TTBĐS phát triển “quá nóng” từ nguồn vốn vay ngân hàng sau dẫn đến trạng thái “đóng băng” thị trường, gây nhiều đỗ vỡ xã hội Các giải pháp gồm giải pháp hình thành định chế thị trường chấp thứ cấp, chất giải pháp chứng khoán hóa khoản vốn cho vay trực tiếp để đầu tư BĐS bán cho nhà đầu tư khác thị trường tín dụng thứ cấp, thông qua chế vốn đầu tư cho hoạt động kinh doanh BĐS bổ sung thêm nguồn cung mới, hạn chế cân đối cung cầu nguồn vốn đầu tư vào TTBĐS Giải pháp phát triển loại hình trái phiếu BĐS nhằm giúp doanh nghiệp huy động vốn linh hoạt để phát triển dự án, giải pháp số doanh nghiệp thực Sacomreal, Vincom, Masan Giải 201 pháp khuyến khích thành lập Quỹ đầu tư BĐS, quan trọng Quỹ REIT mà mô hình nhân rộng nước Châu Á xem công cụ xã hội hoá đầu tư BĐS nên thích hợp với điều kiện Việt Nam Giải pháp huy động nguồn vốn từ Công ty Bảo hiểm nhân thọ Quỹ Bảo hiểm hưu trí có sẵn chưa có chế vận hành Giải pháp nhân rộng mô hình Liên hiệp hợp tác xã nhà đô thị mà TP Hồ Chí Minh thực để góp phần giải vấn đề nhà cho người có thu nhập thấp, lâu dài cần thành lập Quỹ tiết kiệm nhà nhằm giúp người dân có điều kiện cải thiện chỗ + Về áp giá đất thực sách tài chính, Luận án đề nghị giá đất UBND cấp tỉnh ban hành cần ổn định năm/lần giá đất dùng để tính thuế SDĐ, tính giá trị QSD đất giao đất không thu tiền SDĐ Việc giao đất mới, cho thuê đất thực chủ yếu thông qua hình thức đấu giá đất; giá thuê đất trúng đấu giá ổn định vòng năm Tính thuế đăng ký đất, tính tiền bồi thường thu hồi đất áp dụng theo giá thị trường thời điểm định Thứ tư, đồng thời với giải pháp tài chính, Luận án đưa giải pháp bổ trợ phát triển TTBĐS Việt Nam Đó giải pháp hoàn thiện hành lang pháp lý cho hoạt động TTBĐS, hoàn thiện máy tăng cường lực cán quản lý TTBĐS, giải pháp tăng quy mô vốn cho Công ty kinh doanh BĐS, tiến tới hình thành Tập đoàn kinh doanh BĐS lớn điều chỉnh hướng kinh doanh vào phân khúc thị trường cho hợp lý, đáp ứng nhu cầu nhiều mặt hàng hoá BĐS xã hội Thứ năm, Luận án năm điều kiện cần thiết để thực thành công giải pháp phát triển TTBĐS Việt Nam Với năm nội dung đề cập Luận án trên, tác giả hy vọng đóng góp phần nhỏ việc hoàn thiện giải pháp tài phát triển TTBĐS Việt Nam thời gian đến./ [...]...11 Chương 1 THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VÀ CHÍNH SÁCH TÀI CHÍNH ĐỐI VỚI THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN 1.1 BẤT ĐỘNG SẢN VÀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN 1.1.1 Những vấn đề cơ bản về bất động sản 1.1.1.1 Khái niệm và đặc điểm bất động sản 1.1.1.1.1 Khái niệm bất động sản Trong quá trình phát triển, loài người đã chia tài sản thành “BĐS” và động sản Sự phân loại này có nguồn gốc từ Luật... 1.1.2.5.3 Phát triển thị trường bất động sản góp phần mở rộng các thị trường trong và ngoài nước, mở rộng quan hệ quốc tế Sự phát triển của TTBĐS có ảnh hưởng đến tất cả các thị trường khác của mỗi quốc gia Khi TTBĐS phát triển, nó sẽ yêu cầu thị trường tài chính phải phát triển theo để đầu tư phát triển Khi đó thị trường lao động và thị trường xây dựng, thị trường vật liệu xây dựng cũng phát triển theo tương... phát triển nguồn lực tài chính Thực chất của chính sách này là các giải pháp sử dụng các công cụ tài chính - tiền tệ nhằm thúc đẩy hoạt động SXKD phát triển, đảm bảo cho nền kinh tế tăng trưởng ổn định, phát triển bền vững, từ đó gia tăng nguồn lực tài chính cho xã hội 1.2.1.2.2 Chính sách khai thác, động viên nguồn lực tài chính Thực chất của chính sách này là trên cơ sở phát triển nguồn lực tài chính, ... các chính sách về BĐS và TTBĐS nhằm huy động các nguồn lực từ BĐS phục vụ các mục tiêu phát triển KT-XH Thứ tám, TTBĐS có mối liên hệ mật thiết với thị trường tài chính Động thái phát triển của thị trường này tác động đến nhiều loại thị trường khác trong nền kinh tế Với TTBĐS, thị trường tài chính là nguồn cung vốn chủ yếu cho hoạt động đầu tư tạo lập BĐS, cho nên những biến động của thị trường tài chính. .. khâu của hệ thống tài chính và mọi lĩnh vực hoạt động khác nhau của tài chính Có thể cảm nhận nội dung của chính sách tài chính quốc gia dưới các dạng khác nhau, như: - Chính sách đối với hoạt động của một khâu tài chính, như chính sách ngân sách… - Chính sách đối với một lĩnh vực hoạt động nào đó của tài chính, như chính sách tài chính đối ngoại, chính sách tài chính đối với TTBĐS… - Chính sách về sử... tiếp với thị trường xây dựng và qua đó bắc cầu tới các thị trường vật liệu xây dựng và đồ nội thất, thị trường lao động dao động của thị trường này có ảnh hưởng lan tỏa tới sự phát triển và ổn định của nền kinh tế quốc dân 1.1.2.2 Cung, cầu và giá cả hàng hoá bất động sản trên thị trường bất động sản 1.1.2.2.1 Hàng hoá trên thị trường bất động sản Hàng hoá BĐS bao gồm hai loại chủ yếu: Đất đai và vật... các loại chính sách được hoạch định dựa trên hệ thống các loại công cụ thuộc lĩnh vực tài chính tiền tệ như thuế, chi ngân sách, lãi suất, tỷ giá hối đoái… 1.2.2 Các chính sách tài chính đối với thị trường bất động sản Các chính sách tài chính đối với TTBĐS là một bộ phận trong chính sách tài chính quốc gia, bao gồm các chính sách: chính sách về phát triển 36 nguồn lực tài chính cho TTBĐS như chính sách... trình tái sản xuất trong những chu kỳ sản xuất tiếp theo Khi TTBĐS phát triển, tốc độ luân chuyển vốn nhanh sẽ tạo điều kiện tốt cho người SXKD BĐS đẩy mạnh sản xuất, đồng thời người tiêu dùng BĐS cũng nhờ đó mà đẩy mạnh sản xuất của mình 1.1.2.5.2 Phát triển thị trường bất động sản góp phần huy động vốn cho đầu tư phát triển Thứ nhất, TTBĐS phát triển chính là do yếu tố tăng đầu tư cho tài sản cố định... TTBĐS, chính sách tài chính về hình thành và phát triển các kênh cung ứng vốn đa dạng và ổn định cho TTBĐS…; chính sách khai thác, động viên nguồn lực tài chính từ TTBĐS như thuế BĐS, chính sách tài chính trong việc giao đất, cho thuê và chuyển nhượng BĐS…; chính sách phân bổ và sử dụng nguồn lực tài chính để phát triển TTBĐS như chính sách tài chính trong việc thu hồi đất, trưng mua, trưng dụng BĐS, chính. .. chính sách về thuế BĐS, chính sách tài chính trong việc giao đất, thu hồi đất, trưng mua, trưng dụng BĐS, chính sách tài chính trong việc cho thuê, chuyển nhượng BĐS, chính sách ưu đãi, hỗ trợ tài chính và chính sách tài chính về hình thành và phát triển các kênh cung ứng vốn đa dạng và ổn định cho TTBĐS 1.2.2.1 Thuế bất động sản 1.2.2.1.1 Các luận cứ ủng hộ việc đánh thuế bất động sản Các luận cứ quan ... thúc đẩy phát triển TTBĐS Việt Nam đến năm 2020 năm 11 Chương THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VÀ CHÍNH SÁCH TÀI CHÍNH ĐỐI VỚI THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN 1.1 BẤT ĐỘNG SẢN VÀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN 1.1.1... sở cho hoạt động SXKD phát triển, đáp ứng nhu cầu người 1.1.2 Những vấn đề thị trường bất động sản 1.1.2.1 Khái niệm đặc điểm thị trường bất động sản 1.1.2.1.1 Khái niệm thị trường bất động sản. .. xuất giải pháp khắc phục, tạo điều kiện đẩy mạnh phát triển thị trường QSD đất nước ta, giải pháp nhằm tạo hành lang pháp lý cho phát triển thị trường QSD đất, không vào giải pháp tài để phát triển