ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM MAI HỮU THƯỢC NGHIÊN CỨU MỘT SỐ YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ ĐẤT Ở, TẠI THỊ TRẤN VIỆT QUANG, HUYỆN BẮC QUANG, TỈNH HÀ GIANG GIAI ĐOẠN 2011-2012 Chuyên ngành: Quản lý Đất đai Mã số : 60 85 01 03 LUẬN VĂN THẠC SĨ KHOA HỌC NÔNG NGHIỆP Người hướng dẫn khoa học: TS.Vũ Thị Thanh Thuỷ Thái Nguyên - 2013 i LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan, công trình nghiên cứu Các số liệu, kết nêu luận án trung thực chưa công bố công trình khác Mọi trích dẫn luận án rõ nguồn gốc Tác giả Mai Hữu Thược ii LỜI CẢM ƠN Luận án hoàn thành với giúp đỡ nhiệt tình nhiều cá nhân quan nghiên cứu Trước hết, tác giả xin chân thành cảm ơn TS Vũ Thị Thanh Thuỷ, với cương vị người hướng dẫn khoa học, có nhiều đóng góp nghiên cứu hoàn thành luận án Tác giả chân thành cảm ơn giúp đỡ nhiệt tình lãnh đạo Huyện uỷ, Hội đồng nhân dân, Uỷ ban nhân dân huyện Bắc Quang Môi trường huyện Bắc Quang, Uỷ ban nhân dân thị trấn Bắc Quang việc phối hợp, lãnh đạo tạo điều kiện giúp đỡ thực đề tài Trong trình hoàn thành luận án giúp đỡ cán bộ, nhân viên phòng Tài Nguyên Môi trường Huyện Bắc Quang, Phòng quản lý đào tạo sau đại học trường Đại học Nông lâm Thái Nguyên Nhân dịp này, tác giả xin chân thành cảm ơn quan Hà Giang, ngày tháng năm 2013 Tác giả Mai Hữu Thược iii MỤC LỤC MỞ ĐẦU 1 Tính cấp thiết đề tài Mục tiêu nghiên cứu 2.1 Mục tiêu tổng quát 2.2 Mục tiêu cụ thể 3 Yêu cầu Chương 1: TỔNG QUAN VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 1.1 Cơ sở lý luận đề tài 1.2 Cơ thực tiễn đề tài 1.2.1 Khái niệm thị trường Đất đai 1.2.2 Vai trò thị trường Đất đai Cơ sở khoa học đề tài 3.1 Địa tô hình thành giá đất 1.3.2 Lãi suất ngân hàng 1.3.3 Quan hệ cung cầu 10 1.4 Khai quát quy định liên quan đến giá đất 14 1.4.1 Các khái niệm liên quan 14 1.4.2 Nguyên tắc định giá đất 17 1.4.3 Phương pháp định giá đất 19 1.4.4 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất 21 1.5 Các phương pháp định giá đất Thế giới Việt nam 26 1.5.1 Các phương pháp định giá đất Thế giới 26 1.5.2 Các phương pháp định giá đất Việt Nam 28 1.5.3 Xu biến động giá đất thị trấn Việt Quang 31 1.6 Cơ sở pháp lý 32 iv Chương 2: ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 34 2.1 Phạm vi nghiên cứu 34 2.2 Đối tượng nghiên cứu 34 2.3 Nội dung nghiên cứu 34 2.3.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội thị trấn Việt Quang 34 2.3.2 Tình hình sử dụng quản lý Đất đai thị trấn Việt Quang 34 2.3.3 Thực trạng giá đất quy định thi trân Việt Quang năm 20112012 34 2.3.4 Nghiên cứu số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất địa bàn Thị trần Việt Quang 34 2.3.5 Đề xuất số giải pháp 35 2.4 Phương pháp nghiên cứu 35 2.4.1 Phương pháp thu thập tài liệu, số liệu 35 2.4.2 Phương pháp chọn điểm nghiên cứu 35 2.4.3 Phương pháp điều tra liệu thị trường 36 2.4.4 Phương pháp thống kê, tổng hợp, phân tích số liệu 37 Chương 3: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN 38 3.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội thị trấn Việt Quang 38 3.1.1 Vị trí địa lý 38 3.1.2 Điều kiện tự nhiên thị trấn Việt Quang 39 3.1.3 Điều kiện kinh tế - xã hội sở hạ tầng 41 3.2 Tình hình sử dụng, quản lý Đất đai địa bàn thị trấn Việt Quang 44 3.2.1 Tình hình sử dụng Đất đai 45 3.2.2 Tình hình cấp GCN quyền SDĐ thị trấn Việt Quang 47 3.3 Thực trạng giá đất quy định địa bàn thị trấn Việt Quang 50 3.4 Nghiên cứu số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất địa bàn thị trấn Việt Quang 52 3.4.1 Ảnh hưởng tình hình biến động dân số GDP/đầu người 52 v 3.4.2 Ảnh hưởng loại đường phố đến giá đất 54 3.4.3 Ảnh hưởng vị tri lô đất đến giá đất 63 3.4.4 Ảnh hưởng chiều rộng mặt tiền lô đất đến giá đất 66 3.4.5 Ảnh hưởng yếu tố hướng đất 69 3.4.6 Ảnh hưởng dự án quy hoạch khu dân cư đến giá đất 70 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 75 Kết luận 75 Kiến nghị 76 vi DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT UBND : Ủy ban nhân dân CNH : Công nghiệp hóa HĐH : Hiện đại hóa XHCN : Xã hội chủ nghĩa CNTB : Chủ nghĩa tư NĐ : Nghị định CP : Chính phủ QĐ : Quyết định TT : Thông tư 10 QSDĐ : Quyền sử dụng đất 11 BĐS : Bất động sản 12 HĐND : Hội đồng nhân dân 13 TPTN : huyện Bắc Quang 14 KH : Kế hoạch 15 VT : Vị trí 16 VNĐ : Việt Nam Đồng 17 QH : Quy hoạch 18 BCĐ : Ban đạo 19 TĐT : Tổng điều tra 20 QLĐĐ : Quản lý đất đai 21 XDCB : Xây dựng vii DANH MỤC CÁC BẢNG BIỂU Bảng 3.1 Kết thực tiêu kinh tế - xã hội thị trấn Việt Quang năm 2012 42 Bảng 3.2: Hiện trạng dân số thị trấn Việt Quang 43 Bảng 3.3 Tình hình sử dụng đất năm 2011-2012 46 Bảng 3.4 Tình hình cấp giấy chứng nhận QSD đất 48 Bảng 3.5 Cấp giấy chứng nhận QSD đất giai đoạn năm 2011-2012 49 Bảng 3.6 Giá đất áp dụng cho địa bàn nghiên cứu từ 2011 đến 2012 52 Bảng 3.7 Tình hình biến động dân số GDP/đầu người 52 Bảng 3.8 Giá đất đường phố nhóm I 55 Bảng 3.9 Giá đất đường phố nhóm II 58 Bảng 3.10 Giá đất đường phố nhóm III 60 Bảng 3.11 Giá đất đường phố nhóm IV 62 Bảng 3.12 Ảnh hưởng vị trí lô đất đến giá đất tuyến đường 64 Bảng 3.13 Ảnh hưởng chiều rộng mặt tiền lô đất đến giá đất nhóm I có hình thể tốt 67 Bảng 3.14 Ảnh hưởng chiều rộng mặt tiền lô đất đến giá đất nhóm II có hình thể xấu 68 Bảng 3.15 So sánh nhóm I II 68 Bảng 3.16 Ảnh hưởng hướng đất đến giá đất 69 Bảng 3.17 Đặc điểm số khu dân cư 70 Bảng 3.18: Giá đất khu dân cư trước sau thực dự án 71 viii DANH MỤC CÁC HÌNH Đồ thị 3.1 Sơ đồ vị trí thị trấn Việt Quang 38 Đồ thị 3.2 Diện tích cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 49 Đồ thị 3.3: So sánh chênh lệch giá đất thị trường quy định đường phố nhóm I 57 Đồ thị 3.4: So sánh chênh lệch giá đất thị trường quy định đường phố nhóm II 59 Đồ thị 3.5: So sánh chênh lệch giá đất thị trường quy định đường phố nhóm III 61 Đồ thị 3.6: So sánh chênh lệch giá đất thị trường quy định đường phố nhóm IV 63 Đồ thị 3.7 So sánh chênh lệch giá thị trường giá quy định nhà nước vị trí khác 65 MỞ ĐẦU Tính cấp thiết đề tài Đất đai tài nguyên quốc gia vô quý giá, tư liệu sản xuất đặc biệt, thành phần quan trọng hàng đầu môi trường sống, địa bàn phân bố khu dân cư, xây dựng sở kinh tế, văn hóa, xã hội, an ninh quốc phòng Đất đai loại tài nguyên thay Loại tài nguyên cố định vị trí giới hạn diện tích, tăng lên không tự Trong sử dụng đất, diện tích loại đất chuyển đổi từ mục đích sử dụng sang mục đích sử dụng khác Đất đai loại hàng hóa đặc biệt, loại hàng hóa biểu quyền sử dụng đất có hai thuộc tính loại hàng hóa thuộc tính giá trị thuộc tính giá trị sử dụng Đất đai nhu cầu thiết yếu tổ chức, hộ gia đình, cá nhân Đất đai nơi để sinh hoạt, lao động sản xuất, đồng thời điều kiện để phát triển kinh tế - xã hội Ngày nay, xã hội ngày phát triển nhu cầu Đất đai ngày lớn trở nên thiết, Đất đai sinh ra, phát triển mở rộng diện tích nên giá trị Đất đai ngày lớn, giá Đất đai ngày cao Từ nhu cầu thiết Đất đai xã hội, việc trao đổi mua bán loại hàng hóa xu tất yếu, từ hình thành nên thị trường gọi thị trường Đất đai thuộc thị trường bất động sản Thị trường Việt Nam trình phát triển bước đầu mở rộng Đến nay, tác nhân tham gia thị trường bất động sản bắt đầu hoạt động có hiệu quả, tạo sở cho thị trường Đất đai hoạt động sôi Trong thị trường này, quyền sử dụng đất có vị trí đặc biệt, giá quyền sử dụng đất (còn gọi giá đất) thu hút quan tâm nhiều đối tượng, họ muốn áp dụng giá Đất vào nhiều mục đích khác như: chuyển nhượng, trao đổi quyền sử dụng đất, kinh doanh đầu Đất đai 66 Nhìn chung từ xưa đến người dân chưa thể thoát khỏi tâm lý chia lô mặt tiền để kết hợp mục đích xuất kinh doanh nhằm phát triển kinh tế gia đình Các đất nằm dọc theo đường phố vị trí mặt tiền thuận lợi cho kinh doanh, thương mại thường có mức giá cao Nếu đất gần công trình công cộng (trường học, bệnh viện, chợ, trung tâm thương mại, công viên…) giá trị đất cao Trên đoạn đường tiến hành điều tra, vị trí khu vực trung tâm chịu ảnh hưởng yếu tố vị trí lớn Các đất nằm dọc hai bên tuyến đường, phố nhóm I tập trung nhiều quan, cửa hàng dịch vụ, công trình công cộng… đầu tư xây dựng) đảm bảo nhu cầu lại người dân Mật độ dân sống khu vực gần trung tâm cao Mức sống người dân ngày cải thiện rõ nét Giá đất bị đẩy lên việc kết hợp với mục đích đất đất sản xuất kinh doanh làm tăng khả sinh lời đất Có thể thấy vị trí yếu tố ảnh hưởng lớn đến giá đất Trên loại đường phố vị trí khác giá đất cao thấp khác Các đất nằm vị trí có vị trí cao nhiều so với đất vị trí 2, 3, Cùng tuyến mà đất xa trục trung tâm giá thấp Nguyên nhân vị trí thuận lợi cho lại kinh doanh buôn bán vị trí khác nên có giá trị sinh lời cao 3.4.4 Ảnh hưởng chiều rộng mặt tiền lô đất đến giá đất Qua điều tra thực tế chia thành nhóm khác + Nhón I có hình thể tốt: Đa số nhóm đất có hình chữ nhật tứ giác mở rộng phía sau Đây hình thể ưa chuộng thuận lợi việc thiết kế nhà cửa, công trình kiến trúc phù hợp với tâm lý người mua Để đánh giá mức độ ảnh hưởng chiều rông mặt 67 tiền lô đất đến giá đất nhón I có hình thể tốt, lựa chọn số ô đất liền kích thước chiều mặt tiền khác sử dụng phương pháp điều tra theo mẫu phiếu để vấn trực tiếp người dân Kết thể bảng đây: Bảng 3.13 Ảnh hưởng chiều rộng mặt tiền lô đất đến giá đất nhóm I có hình thể tốt Giá bán (triệu đ/m2) Độ rộng mặt tiền (m) Đường QL Từ Km 61 (VLXD Sơn Duyên) đến ngõ 59 tổ Đường QL 279 Từ đất hạt Kiểm Lâm huyện đến hết đất ông Phán) Ngõ 37 tổ Đến ngã đường khối quan 3-4 7,5 – 8,0 7,0 – 7,5 7,5 – 8,0 4-6 8,0 – 8,5 7,5 – 8,0 8,0 – 8,5 > 6m >8,5 >8,0 >8,5 Đường Nôi thị (Nguồn: Số liệu thu thập từ điều tra, vấn) Qua điều tra thực tế cho thấy, với chiều dài ô đất ô đất có chiều rộng mặt tiền bé giá bán /1m2 thấp ô đất có chiều rộng mặt tiền lớn Với lô đất có diện tích lớn giá đất tăng cao Diện tích mặt tiền lớn có lợi kinh doanh, mang lại lợi nhuận cao + Nhóm II hình thể xấu: hình thể hình đa giác, tứ giác có mặt sau nhỏ dần Đây hình thể không ưa chuộng phức tạp việc thiết kế nhà cửa hình thể theo dân gian có câu (nhà đầu voi đuôi chuột “khởi đầu hoành tráng voi, đến sau lại teo tóp biến thành đuôi chuột”) giá thường thấp Để đánh giá mức độ ảnh hưởng chiều rông mặt tiền lô đất đến giá đất nhóm II hình thể xấu, lựa chọn số ô đất liền kích thước chiều mặt tiền khác sử dụng phương pháp điều 68 tra theo mẫu phiếu để vấn trực tiếp người dân Kết thể bảng đây: Bảng 3.14 Ảnh hưởng chiều rộng mặt tiền lô đất đến giá đất nhóm II có hình thể xấu Giá bán (triệu đ/m2) Độ rộng Đường QL Từ Km Đường QL 279 Từ Đường Nôi thị Ngõ mặt tiền 61 ( VLXD Sơn đất hạt Kiểm Lâm 37 tổ Đến ngã (m) Duyên) đến ngõ 59 tổ huyện đến hết đất đường khối quan ông Phán) 4-5 6,2-7,0 5,8-6,3 6,5-7,0 5-7 7,3-7,5 7,0-7,2 7,0-7,5 > 7m >7,8 >7,4 >7,6 (Nguồn: Số liệu từ điều tra, vấn) Tương tự nhóm I với chiều dài ô đất ô đất có chiều rộng mặt tiền bé giá bán /1m2 thấp ô đất có chiều rộng mặt tiền lớn Với lô đất có diện tích lớn giá đất tăng cao + So sánh nhóm cho thấy hình thể đất yếu tố quan trọng ảnh hưởng đến giá đất Những đất có hình thể tốt có giá trị cao đất có hình thể xấu Bảng 3.15 So sánh nhóm I II Giá bán (triệu đ/m2) Độ rộng mặt tiền (m) 4-5 5-7 > 7m Đường QL Từ Km Đường QL 279 từ đất 61 ( VLXD Sơn hạt Kiểm Lâm huyện Duyên) đến ngõ 59 tổ đến hết đất ông Phán) Hình Hình Hình Hình Chênh Chênh thể Thể thể Thể lệch lệch tốt xấu tốt xấu 7,56,2- 0,8-1,0 7,05,8- 0,6-1,2 8,0 7,0 7,5 6,3 8,07,3- 0,7-1,0 7,57,0- 0,5-0,8 8,5 7,5 8,0 7,2 >8,5 >7,8 >0,7 >8,0 >7,4 >0,6 Đường Nôi thịNgõ 37 tổ Đến ngã đường khối quan Hình thể tốt 7,58,0 8,08,5 >8,5 (Nguồn: Số liệu từ điều tra, vấn) Hình Thể xấu 6,57,0 7,07,5 >7,6 Chênh lệch 1,0-1,5 1,0-1,5 >0,9 69 Qua bảng 3.15 cho ta thấy hình thể đất yếu tố quan trọng ảnh hưởng lớn đến giá đất Những đất có hình thể tốt có giá trị cao đất có hình thể xấu 3.4.5 Ảnh hưởng yếu tố hướng đất Qua khảo sát thực tế cho thấy mua nhà đất người mua thường để ý đến đất có mặt tiền quay hướng Nam, Đông Nam hướng lại, quan niệm từ xưa “ Lấy vợ hiền hòa, chọn nhà hướng Nam hay nhà hướng Nam không làm có” Do yếu tố hướng đất ảnh hưởng đến giá Đất đai, chia thành nhóm: (Nhóm tôt hướng Đông hướng Nam nhóm xấu hướng Bắc hướng Tây) Bảng 3.16 Ảnh hưởng hướng đất đến giá đất Giá bán (triệu đ/m2) Độ Đường QL Từ Km 61 Đường QL 279 từ đất Đường Nôi thịNgõ 37 hạt Kiểm Lâm huyện tổ Đến ngã đường rộng ( VLXD Sơn Duyên) đến ngõ 59 tổ đến hết đất ông Phán) khối quan mặt tiền (m) Hướng Hướng Chênh Hướng Hướng Chênh Hướng Hướng Chênh tốt xấu lệch tốt xấu lệch tốt xấu lệch 4-5 7,8-8,0 7,0-7,5 0,2-0,8 7,2-7,5 6,8-7,0 0,2-0,7 7,7-8,0 7,0-7,5 0,2-1,0 5-7 > 7m 8,2-8,5 7,8-8,0 0,2-0,5 7,6-8,0 7,2-7,5 0,1-0,8 8,2-8,5 7,8-8,0 0,2-0,7 >8,5 >8,2 >0,3 >8,0 >7,7 0,3 >8,5 >8,3 >0,2 (Nguồn: Số liệu từ điều tra, vấn) Từ kết thu thập vấn cho thấy yếu tố hướng đất ảnh hưởng đến giá đất Hướng tốt có giá cao hướng xấu giao động từ 0,2 đến 0,8 triệu đồng/m2 Qua bảng nhận thấy chênh lệch giá lớn chứng tỏ yếu tố hướng ảnh hưởng lớn đến người mua đất Hướng tốt thuận lợi cho sinh hoạt, làm ăn yếu tố mang tính tâm linh đa số người dân 70 3.4.6 Ảnh hưởng dự án quy hoạch khu dân cư đến giá đất Do trình đô thị hóa tăng nhanh năm trở lại với thị trấn công nhận đô thị loại nên nhu cầu đất ngày tăng Để góp phần nâng cao quỹ đất cho người dân, thị trấn Việt Quang năm vừa qua triển khai dự án quy hoạch khu dân cư Giá đất khu dân cư từ lúc bắt đầu có phương án quy hoạch đến lúc dự án hoàn thành có thay đổi lớn Để đánh giá ảnh hưởng dự án quy hoạch khu dân cư đến giá đất, lựa chọn 02 khu dân cư quy hoạch địa bàn thị trấn Việt Quang giai đoạn 2009 - 2011, dự án hoàn thành giao xong: Khu dân cư số tổ khu dân cư Nguyễn huệ tổ Dựa phương pháp điều tra, vấn theo mẫu phiếu để tiến hành điều tra hai khu vực Kết điều tra thể bảng sau: Bảng 3.17 Đặc điểm số khu dân cư Khu dân cư Diện tích (ha) Tổng số lô quy hoạch Năm bất đầu quy hoạch Năm hoàn thiện quy hoạch Khu dân cư số 3, tổ 1,50 120 2009 2011 Khu dân cư Nguyễn huệ, tổ 1,06 85 2009 2011 (Nguồn: số liệu thu thập từ điều tra, vấn) Khu dân cư số 3, tổ quy hoạch theo định số 1086/QĐUBND ngày 20/08/2009 UBND tỉnh Hà Giang Là khu đất huyện Bắc Quang làm chủ đầu tư Khu dân cư bắt đầu quy hoạch năm 2009, hoàn thành năm 2011 Có 120 lô với 1,50 đất Theo điều tra thực tế giá đất trước năm quy hoạch đất khu cư có giá 5.000.000 VNĐ/m2 Khi biết có đầu tư quy hoạch vào, giá đất tăng dần với giá thị trường trung bình 7.000.000 - 8.000.000VNĐ/m2, đến năm 2011 sau hoàn 71 thành quy hoạch, khu dân cư hoàn thiện sở hạ tầng, khu đất có giá trung bình theo điều tra 10.000.000 VNĐ/m2 12.000.000 VNĐ/m2 Khu dân cư Nguyễn Trãi, tổ quy hoạch theo định số 656/QĐ/UBND ngày 06/04/2009 UBND tỉnh Hà Giang Bắt đầu quy hoạch năm 2009 hoàn thành năm 2011 Có 85 lô với 1,06 đất Theo điều tra thực tế giá đất trước năm quy hoạch đất khu cư có giá 3.000.000 VNĐ/m2 Khi biết có đầu tư quy hoạch vào, giá đất tăng dần với giá thị trường trung bình 4.000.000 - 5.000.000VNĐ/m2, đến năm 2011 sau hoàn thành quy hoạch, khu dân cư hoàn thiện sở hạ tầng, khu đất có giá trung bình theo điều tra 7.000.000 VNĐ/m2 10.000.000 VNĐ/m2 Bảng 3.18: Giá đất khu dân cư trước sau thực dự án Đơn vị: 1000/m2 Giá đất TB Khu dân cư Khu dân cư số 3, tổ Giá đất trung bình Khu dân cư Nguyễn huệ, tổ Giá đất trung bình Bắt đầu quy hoạch Sau thực Quy hoạch Mức chênh lệch (1.000 đ/m2) 4.500 - 5.000 7.000 - 8.000 2.500 - 3.000 4.750 11.000 6,25 3.000 - 3.500 4.000-5.000 1.000 - 1.5000 3.250 4.500 1,25 (Nguồn: Số liệu từ điều tra, vấn) Như vậy, qua điều tra thực tế khu dân cư thấy rõ ảnh hưởng khu quy hoạch dự án đến giá đất Trước quy hoạch, giá đất tương đương cao không đáng kể so với giá quy định Nhà nước, biết có dự án quy hoạch, giá thị trường bắt đầu tăng lên cao, thời gian quy hoạch thời gian thị trường mua bán khu quy hoạch diễn sôi động Do tâm lý người dân mong muốn có 72 sống nơi có đầy đủ tiện nghi, an toàn an ninh trật tự trước hết tìm vị trí thuận lợi khu quy hoạch Sau hoàn thành quy hoạch, khu quy hoạch gần có sở hạ tầng tương đối hoàn thiện, giá thị trường khu đất tăng cao so với thời gian thời kỳ quy hoạch Quy hoạch khu dân cư yếu tố ảnh hưởng đến giá đất khu dân cư lân cận Giá đất khu quy hoạch có thay đổi từ khu dân cư bắt đầu quy hoạch đến hoàn thành, điều chỉnh giá đất hàng năm cần tính đến yếu tố quy hoạch để điều chỉnh giá đất 3.5 Đề xuất số giải pháp Qua trình điều tra, tìm hiểu thực tế cho thấy thị trấn Việt Quang có nhiều tiềm để phát triển kinh tế xã hội cách mạnh mẽ theo cấu kinh tế: thương mại, dịch vụ, tiểu thủ công nghiệp nông nghiệp Để thực thành công nhiệm vụ này, công tác QLĐĐ công tác quản lý đất thị trấn giữ vai trò thiết yếu Thực tốt nhiệm vụ quản lý thị trường quyền SDĐ cần phải đẩy lùi nạn đầu đất đai chuyển nhượng đất trái phép đồng thời thu hút vốn đầu tư dân vào mục đích phục vụ mục tiêu phát triển kinh tế ổn định, bền vững, ngăn chặn tình trạng sốt đất, đóng băng thị trường quyền sử dụng đất thời gian vừa qua Điều đòi hỏi quan chức cần có biện pháp triệt để công tác QLĐĐ địa phương + Trước hết, việc hoàn tất thủ tục đáp ứng nhu cầu thực quyền người sử dụng đất chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, chấp, bảo lãnh, góp vốn quyền sử dụng đất Các quan QLĐĐ ban ngành có liên quan cần tạo hành lang pháp lý thông thoáng điều kiện thuận lợi nhằm mục đích để quản lý sử dụng đất cách hợp lý - Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất không dừng quan hệ giao dịch dân mà phát triển thành quan hệ thương mại, dịch vụ, thúc 73 đẩy nhanh trình theo hướng khuyến khích đầu tư làm tăng giá trị sử dụng đất đai sở quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất phê duyệt đáp ứng nhu cầu chuyển đổi cấu kinh tế, phân công lại lao động - Việc cho thuê, cho thuê lại QSDĐ cần khuyến khích với cải tiến thủ tục kê khai, đăng ký, đảm bảo thông thoáng gắn liền tuân thủ pháp luật - Việc chấp QSDĐ cần pháp luật quy định chi tiết quyền nghĩa vụ bên quan hệ tín dụng quan hệ phải chịu giám sát chặt chẽ Nhà nước với phương thức định giá, đăng ký chấp giải chấp - Việc góp vốn giá trị QSDĐ hình thức mới, giúp cho người có quyền sử dụng đất dùng Đất đai để tham gia kinh doanh, khai thác phát triển nhà cửa, Đất đai, sản xuất, xây dựng đòi hỏi pháp luật phải có qui định chi tiết giá đất, chế độ quản lý, sử dụng đất, cổ phần, quyền nghĩa vụ người góp cổ phần QSDĐ, việc phân chia lợi nhuận + Đối với nạn đầu đất đai Nhà nước cần: - Có liên kết quan QLĐĐ quan thuế, đưa hình thức thu thuế lệ phí phù hợp - chìa khóa để điều tiết thị trường, khuyến khích hoạt động đầu tư, sử dụng đất mục đích, xóa bỏ hình thức chuyển nhượng đất trái phép dựa nguyên tắc người sử dụng đất phải chia sẻ nghĩa vụ trì sở hạ tầng kỹ thuật, xã hội, sử dụng nhiều mức thuế cao giao dịch đất đai phải chịu thuế chuyển quyền thuế giá trị gia tăng Hoạt động đầu tư, sử dụng mục đích, xóa bỏ hình thức chuyển nhượng đất trái phép dựa nguyên tắc người sử dụng đất phải chia sẻ nghĩa vụ trì sở hạ tầng kỹ thuật, xã hội, sủ dụng nhiều mức thuế cao dao dịch đất đai phải chịu thuế chuyển quyền thuế giá trị gia tăng - Tổ chức tốt hệ thống đăng ký Đất đai bao gồm đăng ký ban đầu đăng ký biến động thật thuận tiện để đảm bảo giao dịch đất đai phải đăng ký thời hạn quy định, không dao dịch vô hiệu không hợp pháp 74 Một đất đăng ký, giao dịch kiểm soát giá tác động tiêu cực đầu Đất đai hạn chế tới mức thấp + Đối với tình trạng đóng băng thị trường QSDĐ, quan có thẩm quyền cần: - Tăng cường hiệu công tác quản lý đất đai cách xóa bỏ tình trạng quy hoạch "treo", quy hoạch không ổn định thiếu sót, ý giám sát công tác thực quy hoạch, kế hoạch - Mở rộng nâng cao chất lượng dịch vụ Đất đai cách xác, hạn chế bất cập làm giảm tiến độ cấp giấy chứng nhận QSDĐ - Có sách kích cầu người có nhu cầu đất thực sự, đối tượng có thu nhập thấp không mua đất giá bị đẩy lên cao + Bên cạnh quan chức phải trọng tới việc đưa hệ thống pháp luật đất đai vào sống thực tế thông qua công tác hoàn chỉnh việc xây dựng hệ thống văn quy phạm pháp luật đất đai thiếu cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất bổ sung, tăng cương công tác tra kiểm tra việc thực pháp luật đất đai, kiên sử lý hành vi vi phạm pháp luật Đất đai Song song với việc tuyên truyền phổ biến pháp luật Đất đai cách thường xuyên mở lớp nâng cao nghiệp vụ quản lý cho cán địa chính, đặc biệt cán địa cấp xã, đồng thời phối hợp chặt chẽ với quan thông tấn, báo chí để tuyên truyền phổ biến pháp luật Đất đai tiếp cận, giao lưu trực tuyến giải đáp vướng mắc cho người dân nâng cao ý thức pháp luật cá nhân 75 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ Kết luận Thị trấn Việt Quang có vị trung tâm huyện Bắc Quang với hệ thống giao thông đồng bộ, đầu mối quan trọng tỉnh với tỉnh bạn cung thủ đô Hà Nội Trong năm qua, địa bàn huyện Bắc Quang nói chung thị trấn Việt Quang nói riêng tốc độ đô thị hoá diễn nhanh giá đất có biến động tương đối lớn Vấn đề quản lý nhà nước Đất đai nhiều bất cập giá đất nguyên nhân gây nên khó khăn vướng mắc việc thực sách pháp luật liên quan đến Đất đai Qua nghiên cứu yếu tố ảnh hưởng đến giá đất đô thị địa bàn thị trấn Việt Quang cho thấy giá đất chuyển nhượng thực tế thị trường cao nhiều so với giá đất Nhà nước quy định, đặc biệt vị trí có điều kiện thuận lợi hạ tầng, kinh doanh buôn bán, tập trung đông dân cư, nằm khu trung tâm, chênh lệch giá thực tế giá Nhà nước quy định cao Mức giá chênh lệch giá thị trường giá quy định tuyến đường nhóm I dao động từ 6,00 - 11,54 lần Cụ thể: Đường phố loại I, nhóm I Đoạn đường từ Đường QL từ ngõ 26 tổ + tổ 12 đến ngõ 34, năm 2011 theo giá nhà nước quy định, giá có 1,62 triệu đồng giá thị trường 18,75 triệu đồng có giá chênh lệch 11,54 lần, năm 2012 theo giá nhà nước quy định, giá có 2,43 triệu đồng giá thị trường 22,50 triệu đồng có giá chênh lệch 9,42 lần; Đường phố loại II, III, IV có giá chênh lệch so với giá quy định từ 4,50 - 9,20 lần Trong nhóm yếu tố, loại đường vị trí tuyến đường ảnh hưởng đến giá thị trường lớn Năm 2011, giá vị trí nhóm đường phố loại I chênh lệch từ 9,11 đến 11,54 lần Năm 2012 chênh lệch giảm có điều chỉnh giá đất mức chênh lệch từ 6,08 đến 9,24 lần Nguyên nhân đất gần trung tâm hơn, sở hạ tầng tốt, gần trung tâm thương mại, đường phố có khả kinh doanh buôn bán, 76 đất mang lại khả sinh lời cao có giá chuyển nhượng cao Tóm lại yếu tố ảnh hưởng đến giá đất địa bàn thị trấn Việt Quang bao gồm yếu tố quy hoạch sử dụng đất, đầu Đất đai, sở hạ tầng, đặc điểm đất Trong yếu tố ảnh hưởng đến giá trị đất yếu tố vị trí đất có ảnh hưởng lớn đến giá đất Các đất có vị trí trung tâm có giá đất gấp nhiều lần so với đất vị trí cận trung tâm xa trung tâm, đất vị trí mặt tiền giá cao gấp đôi vị trí 2, 3, 4, sâu vào ngõ giá đất thấp Do đất vị trí mặt tiền gần trục đường thuận lợi cho kinh doanh sinh hoạt, có khả sinh lời cao Các yếu tố lại ảnh hưởng đến giá đất ảnh hưởng mức thấp Kiến nghị Nhà nước cần xây dựng khung giá giá đất phải phù hợp với thực tế địa phương Căn vào khung giá phương pháp xác định giá đất Chính phủ ban hành, giá đất địa phương quy định phải phù hợp với thực tế, phù hợp với giá chuyển nhượng QSDĐ thực tế hình thành địa phương phù hợp với quan hệ Đất đai có phát sinh áp dụng giá đất Việc điều chỉnh giá đất xác định giá đất công việc phức tạp, nhạy cảm ảnh hưởng đến nhiều mặt KT - XH ổn định người dân Vì trường hợp giá đất biến động Nhà nước công bố quy hoạch, đầu tư sở hạ tầng, xây dựng khu đô thị mới, cấp quyền có liên quan phải thực việc điều chỉnh giá đất kịp thời sở cân nhắc cách thận trọng tính toán giá đất theo cách phân tích mức độ cách toàn diện Việc phân loại đường phố cần điều chỉnh, bổ sung thường xuyên, phân loại đường phố theo khu vực trung tâm, cận trung tâm, ven đô, cần bổ sung hệ số điều chỉnh hình thể đất, bề rộng mặt tiền, khả sinh lợi, Cụ thể địa bàn nghiên cứu UBND 77 huyện cần xem xét để điều chỉnh mức giá hợp lý Để tổ chức định giá đất hoạt động có hiệu quả, đòi hỏi phải có đội ngũ chuyên gia định giá thành thạo nghiệp vụ; việc định giá đòi hỏi người làm công tác vừa có chuyên môn sâu, vừa phải có kiến thức tổng hợp nhiều lĩnh vực hoạt động KT-XH Do Nhà nước cần phải trọng đào tạo chuyên gia tư vấn, định giá đất Trước mắt cần tăng cường khả chuyên môn định giá đất cho đội ngũ thực công tác cho giáo viên giảng dạy trường đại học Nhà nước cần tăng cường công tác giao đất, cho thuê đất thông qua hình thức đấu giá QSDĐ, đấu thầu dự án xây dựng công trình có sử dụng đất để khắc phục hạn chế giá dất UBND tỉnh nói chung địa bàn huyện Băc Quang nói riêng ban hành thấp giá thực tế chuyển nhượng thị trường, đồng thời đảm bảo tính công khai, minh bạch, làm sở thúc đẩy phát triển thị trường BĐS Tuy nhiên cần có định hướng để đưa giá đất thực tế dần phù hợp với phát triển kinh tế nước ta phù hợp với mức thu nhập người dân - Trong hệ thống quản lý Đất đai nước ta nay, công tác tài liên quan đến Đất đai áp dụng dựa khung giá Nhà nước UBND cấp tỉnh ban hành khung giá riêng cho tỉnh dựa Nghị định chung Chính phủ Một khung giá áp dụng cho nhiều lĩnh vực tài Đất đai dẫn đến khó khăn cho địa phương việc giải vấn đề liên quan đến quản lý Nhà nước Đất đai giai đoạn như: giải phóng mặt bằng, cấp giấy chứng nhận QSDĐ, thu thuế chuyển QSDĐ, Vì vậy, Chính phủ UBND cấp tỉnh cần xem xét, nghiên cứu để đưa hệ số điều chỉnh vấn đề tài Đất đai liên quan đến lĩnh vực khác nhau, vận dụng hệ số điều chỉnh khác để đảm bảo hài hòa nguồn thu ngân sách Nhà nước quyền lợi tổ chức, hộ gia đình cá nhân sử dụng đất 78 TÀI LIỆU THAM KHẢO Tiếng Việt Bộ Tài (2003), Thông tư 114/2004/TT-BTC ngày 26/11/2004 hướng dẫn thực nghị định số 188/2004/NĐ-CP Bộ Tài (2007), Thông tư 145/2007/TT-BTC ngày 06/12/2007 hướng dẫn thực nghị định 123/2007/NĐ-CP Bộ Tài nguyên Môi trường - Bộ Tài (2010), Thông tư liên tịch số 02/2010/ TTLT-BTNMT-BTC ngày 08/01/2010 hướng dẫn xây dựng, thẩm định, ban hành bảng giá đất điều chỉnh bảng giá đất thuộc thẩm quyền UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương Cù Thị Mai Chi (2006), Tìm hiểu biến động giá đất Phường Phan Đình Phùng TP Thái Nguyên - tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 2000 - 2005 Chính Phủ (2004) Nghị định 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 phương pháp xác định giá đất khung giá loại đất Chính phủ (2003), Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29 tháng 10 năm 2004 thi hành Luật Đất đai năm 2003 Chính phủ (2004), Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 Chính phủ phương pháp xác định giá đất khung giá loại đất Chính phủ (2007) Nghị định 123/2007/NĐ-CP, ngày 27 tháng năm 2007 việc sửa đổi, bổ sung số điều Nghị định 188/204/NĐ-CP ngày 16/11/2004 Chính phủ Chính phủ (2009), Nghị định số 42/2009/ NĐ-CP ngày 07/05/2009 Chính phủ phân loại đô thị, tổ chức lập, thẩm định đề án định công nhận loại đô thị 10 Huỳnh Văn Chương (2010), “Bàn luận khái niệm đất quản lý Đất đai”, 11 Lê Phương Thảo (2007) Luận văn thạc sỹ khoa học nông nghiệp: “Tìm hiểu giá đất địa bàn quận Hai Bà Trưng, thành phố Hà Nội” 12 Nguyễn Thế Huấn Phan Thị Thu Hằng (2008) Giáo trình Định giá đất Trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên 79 12 Nguyễn Vũ Kiên (2005) Luận văn thạc sỹ khoa học nông nghiệp: “Tìm hiểu đánh giá yếu tố ảnh hưởng đến giá đất địa bàn thị xã Bắc Ninh - Tỉnh Bắc Ninh” 14 Quốc hội (2007), Luật Đất đai 2003, Nhà xuất Chính trị quốc gia Hà Nội 15 UBND Huyện Bắc Quang (2012), Ban đạo tổng điều tra dân số nhà Kết tổ chức thực tổng điều tra dân số nhà năm 2012 địa bàn huyện Bắc Quang 16 UBND huyện Bắc Quang (2012), Phòng Tài nguyên Môi trường Thống kê tình hình sử dụng đất qua năm 17 UBND huyện Bắc Quang (2012), Phòng thống kê Báo cáo kết thực nhiệm vụ phát triển kinh tế - xã hội năm 2012, kế hoạch phát triển kinh tế - xã hội năm 2013 18 UBND tỉnh Hà Giang (2006) Quyết định số 1051/QĐ-UB ngày 27/4/2006 UBND tỉnh Hà Giang, việc công bố bảng giá loại đất điều chỉnh bảng phân loại đường phố vị trí khu vực áp dụng giá đất địa bàn tỉnh Hà Giang 19 UBND tỉnh Hà Giang (2007) Quyết định số 3603/2006/QĐ-UB ngày 29/12/2006 UBND tỉnh Hà Giang, việc công bố bảng giá loại đất điều chỉnh bảng phân loại đường phố vị trí khu vực áp dụng giá đất địa bàn tỉnh Hà Giang 20 UBND tỉnh Hà Giang (2008) Quyết định số 987/2008/QĐ-UB ngày 07/4/2008 UBND tỉnh Hà Giang, việc công bố bảng giá loại đất điều chỉnh bảng phân loại đường phố vị trí khu vực áp dụng giá đất địa bàn tỉnh Hà Giang 21 UBND tỉnh Hà Giang (2009) Quyết định số 4476/2008/QĐ-UB ngày 29/12/2008 UBND tỉnh Hà Giang, việc công ban hành bảng giá loại đất địa bàn tỉnh Hà Giang năm 2009 80 22 UBND tỉnh Hà Giang (20010) Quyết định số 5480/2009/QĐ-UB ngày 22/12/009 UBND tỉnh Hà Giang, việc công ban hành bảng giá loại đất địa bàn tỉnh Hà Giang năm 2010 23 UBND tỉnh Hà Giang (20011) Quyết định số 4064/2010/QĐ-UB ngày 20/12/2010 UBND tỉnh Hà Giang, việc công ban hành bảng giá loại đất địa bàn tỉnh Hà Giang năm 2011 24 UBND tỉnh Hà Giang (20012) Quyết định số 2907/2011/QĐ-UB ngày 27/12/2011 UBND tỉnh Hà Giang, việc công ban hành bảng giá loại đất địa bàn tỉnh Hà Giang năm 2012 25 Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất - phận chuyển nhượng quyền sử dụng đất (2009), Sổ mục kê 2009 26 Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất - phận chuyển nhượng quyền sử dụng đất (2010), Sổ mục kê 2010 27 Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất - phận chuyển nhượng quyền sử dụng đất (2011), Sổ giao giấy chuyển nhượng quyền sử dụng đất năm 2011) 28 Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất - phận chuyển nhượng quyền sử dụng đất (2012), Sổ giao giấy chuyển nhượng quyền sử dụng đất năm 2012 29 Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất - Bộ phận đăng ký quyền sử dụng đất (2012) Sổ thống kê số vụ chuyển quyền sử dụng đất [...]... Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở tại thị trấn Việt Quang, huyện Bắc Quang, tỉnh Hà Giang giai đoạn 2011- 2012 nhằm góp phần từng bước hoàn thiện công tác xác định giá đất ở, trên địa bàn thị trấn Việt Quang nói riêng cũng như trên toàn huyện Bắc Quang nói chung 2 Mục tiêu nghiên cứu 2.1 Mục tiêu tổng quát Tìm hiểu giá đất và các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở tại đô thị Đưa ra một số. .. sẽ ảnh hưởng đến hiệu quả sử dụng đất như vậy sẽ ảnh hưởng đến giá cả + Chiều rộng: chiều rộng mặt tiền quá hẹp ảnh hưởng đến việc sử dụng đất và cũng ảnh hưởng đến hiệu quả trưng bày và thu lợi nên ảnh hưởng đến giá đất + Chiều sâu: Loại đất quá sâu so với mặt phố rất khó sử dụng nên ảnh hưởng đến giá đất + Hình thể: hình thể thửa đất ảnh hưởng rất nhiều đến kiến trúc của công trình xây dựng trên đất, ... định giá đất và quản lý thị trường quyền sử dụng đất 2.2 Mục tiêu cụ thể - Hệ thống hóa lại những vấn đề về lý luận và thực tiễn trong định giá đất, xây dựng bảng giá đất tại địa bàn nghiên cứu - Tìm hiểu mối quan hệ giữa giá đất trên thị trường và bảng giá đất nhà nước quy định - Tìm hiểu những yếu tố ảnh hưởng đến sự hình thành giá đất tại địa bàn nghiên cứu - Phân tích một số yếu tố chi phối đến giá. .. yếu tố chủ yếu sau: 1.4.4.1 Yếu tố thông thường Đây là những yếu tố ảnh hưởng chung có tính phổ biến đến giá đất phát sinh ảnh hưởng tổng thể đến mức giá trong điều kiện kinh tế, xã hội thông thường Mặc dù các yếu tố thuộc nhóm này có mức độ ảnh hưởng như nhau tới một khu vực nhưng nó là cơ sở để quyết định giá cụ thể cho các loại đất 1.4.4.2 Yếu tố hành chính Yếu tố hành chính chỉ sự can thiệp của Nhà... Ngoài ra các chính sách thuế, chính sách về giá đất và những thay đổi về hành chính…cũng có ảnh hưởng nhất định tới giá đất 22 1.4.4.3 Yếu tố kinh tế Theo đánh giá của các nhà định giá thì yếu tố kinh tế ảnh hưởng tới giá đất không rõ ràng như yếu tố xã hội Kinh tế là nền tảng phát triển của mỗi quốc gia, các chỉ tiêu cần được xem xét để đánh giá ảnh hưởng của nó đến nền kinh tế bao gồm: - Tình trạng phát... đất, nó cũng ảnh hưởng đến tần xuất sử dụng đất và đôi khi hình thể còn ảnh hưởng đến vấn đề phong thuỷ trong sử dụng đất Do đó hình thể cũng ảnh hưởng rất nhiều đến giá cả thửa đất Thửa đất đẹp nhất là thửa đất vuông vức, còn các dạng như tam giác, hình thang, hình bình hành, hình bất quy tắc…đều không thuận lợi cho việc sử dụng nên ảnh hưởng đến giá đất + Địa hình: địa hình nơi thửa đất toạ lạc cao... cần xây dựng một bảng giá đất thị trường cho thị trấn Việt Quang, làm công cụ hỗ trợ cho các hoạt động liên quan đến việc quản lý và sử dụng 3 đất, góp phần thúc đẩy phát triển kinh tế, xã hội của địa phương và ổn định trong lĩnh vực quản lý Đất đai Như vậy, để góp phần tích cực trong công tác xác định giá đất thị trường thì việc nghiên cứu các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất trên địa bàn thị trấn là cần... được giá trị của tài sản tính theo phương pháp chi phí Có hai phương pháp xác định chi phí giảm giá trong định giá là: Chi phí tái tạo và chi phí thay thế (Nguyễn Thế Huấn và cs [12]) 1.4.4 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất Giá đất hình thành do nhiều yếu tố phức tạp chi phối Khi tiến hành định giá BĐS, cần phải hiểu rõ và nắm chắc các yếu tố hình thành giá Các nhà định giá đã tổng hợp và đưa ra các yếu. .. cư, trình độ giáo dục, mức thu nhập ở khu vực - Hạn chế của quy hoạch đô thị: Nhà nước hoạch định công bố những hạn chế về việc sử dụng đất cho từng khu vực Đây là yếu tố quan trọng và ảnh hưởng đến giá nhà đất trên thị trường - Yếu tố quy mô: quy mô thửa đất bao gồm quy mô diện tích chuẩn và quy mô diện tích không chuẩn + Chọn các BĐS có các yếu tố ảnh hưởng tương đối giống nhau trừ yếu tố về quy mô... của Nhà nước đến giá đất Ở nước ta, Nhà nước xuất phát từ lợi ích toàn xã hội và từ góc độ phát triển kinh tế vĩ mô định ra chính sách nhằm nâng cao hiệu quả sử dụng đất tổng thể Yếu tố hành chính ảnh hưởng tới giá đất bao gồm các mặt: - Chế độ về đất: bao gồm chế độ sở hữu và chế độ sử dụng đất, có nhiệm vụ khống chế trực tiếp sự tồn tại và mức độ biến động của giá đất - Chế độ nhà ở: nhà ở là bộ phận ... cứu số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất địa bàn Thị trần Việt Quang - Ảnh hưởng biến động dân số GDP/đầu người đến giá đất - Ảnh hưởng loại đường phố đến giá đất - Ảnh hưởng vị trí lô đất đến giá đất. .. gian: Đề tài nghiên cứu địa bàn thị trấn Việt Quang, huyện Bắc Quang, tỉnh Hà Giang Nghiên cứu số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở, địa bàn thị trấn Việt Quang giai đoạn 2011 – 2012 Phạm vi thời... việc nghiên cứu yếu tố ảnh hưởng đến giá đất địa bàn thị trấn cần thiết Xuất phát từ vấn đề nêu trên, chọn đề tài: Nghiên cứu số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất thị trấn Việt Quang, huyện Bắc Quang,