LỜI NĨI ĐẦU 1) Tính cấp thiết đề tài: Đất đai, nhà yếu tố định tồn lồi người, gắn bó mật thiết với ngành kinh tế, nhu cầu đời sống xã hội Đất đai với điều kiện tự nhiên khác sở quan trọng để hình thành vùng kinh tế đất nước nhằm khai thác sử dụng có hiệu tiềm tự nhiên, kinh tế xã hội vùng Đối với quốc gia, đất đai không nguồn tài sản lớn phục vụ cho nhu cầu sản xuất dân cư mà thể trình độ phát triển, tiềm kinh tế vùng Theo đà phát triển kinh tế đất nước, tốc độ tăng trưởng đô thị Việt Nam ngày mạnh mẽ Đất thị thực có giá giá cao Do cần phải có kiểm soát Nhà nước đất đai Để kiểm sốt tình hình sử dụng đất, Nhà nước ban hành văn pháp luật, văn luật Đó sở pháp lý quan trọng cho việc quản lý sử dụng đất đai Tuy nhiên, sức ép nhu cầu phát triển đòi hỏi thực tế sống mà thị trường bất động sản ngấm ngầm diễn sôi động tượng mua bán đất, đầu đất, lấn chiếm tràn lan đặt cho Nhà nước nhiều vấn đề cần xem xét giải Một yêu cầu cấp bách đất thị phải có chế quản lý, sử dụng đất cho phù hợp với yều cầu phát triển kinh tế thị trường nhiều thành phần có quản lý Nhà nước theo định hướng Xã Hội Chủ Nghĩa Để làm tốt công tác quản lý Nhà nước đất đai nói chung, đất thị nói riêng khơng thể khơng đề cập đến công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà quyền sử dụng đất ở đô thị Đăng ký đất đai thủ tục hành quan Nhà nước thực nhằm thiết lập hồ sơ địa cấp Giấy chứng nhận cho người sử dụng đất hợp pháp liên quan dến nhiều vấn đề phức tạp thuộc sở pháp lý quan hệ xã hội bảo đảm quyền lợi hợp pháp tổ chức cá nhân Thủ đô Hà Nội có ngàn năm văn hiến, trung tâm trị, văn hoá, xã hội, khoa học, kinh tế nước Hà Nội thời kỳ cơng nghiệp hố- đại hoá, việc quản lý sử dụng đất dai phải hợp lý chặt chẽ Nhìn lại q trình lịch sử từ giải phóng đến nay, Hà Nội có nhiều thành tựu biến đổi to lớn năm gần đây, song nhiều vấn đề cần phải giải Đối với diện nhà sách tồn đọng diện nhà ln có đơn thư khiếu nại nhằm xác lập quyền sở hữu nhà quyền sở hữu, sử dụng diện tích phụ có liên quan đến sở hữu chung nhiều thành phần từ thời sách cải tạo nhà cửa, cải tạo công thương nghiệp tư doanh thời kỳ 1958-1964, nhà dân cho mượn… Tình hình khiếu nại số hộ gia đình Hà Nội vấn đề nhà cửa kéo dài hàng năm chưa giải thoả đáng khiến họ phải chờ đợi Chính cần phải đẩy mạnh công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà quyền sử dụng đất để người dân yên tâm ở, gìn giữ, sửa sang nhà cửa, ổn định đời sống Cũng thông qua việc cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà quyền sử dụng đất ở, giúp cho Nhà nước có sở quản lý chặt chẽ tồn đất đai, để từ có hoạch định sách cho phù hợp với thực tế Vì yêu cầu đặt phải tiếp tục nghiên cứu, qua thực tiễn thi hành áp dụng để hoàn thiện chế đồng đảm bảo cho việc thi hành quy định đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà quyền sử dụng đất để đáp ứng đồi hỏi cấp thiết kinh tế thị trường định hướng Xã Hội Chủ Nghĩa có quản lý Nhà nước Đó lý khiến em chọn đề tài “ Thực trạng công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà quyền sử dụng đất cho diện nhà sách tồn đọng (bao gồm nhà cải tạo, nhà vắng chủ, nhà đưa vào công tư hợp doanh) Hà Nội” với hướng dẫn TS Hồng Cường, Thạc sỹ- Trưởng phịng sách đất nhà cơ, phịng sách đất nhà Sở Địa chính- Nhà đất Hà Nội Em xin chân thành cảm ơn giúp đỡ người 2) Mục đích nghiên cứu: Nghiên cứu lý luận thực tiễn đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà quyền sử dụng đất để phát điểm chưa phù hợp, khó khăn vướng mắc đồng thời đánh giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà quyền sử dụng đất giá đưa kiến nghị phương hướng giải pháp, góp phần hồn thiện cơng tác đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà quyền sử dụng đất 3) Phạm vi nghiên cứu: Công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà quyền sử dụng đất có phạm vi rộng, liên quan đến nhiều địa bàn khác nước Bài viết tập trung đến vấn đề đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà quyền sử dụng đất cho diện nhà sách tồn đọng (nhà cải tạo, nhà vắng chủ, nhà đưa vào công tư hợp doanh) địa bàn Hà Nội 4) Phương pháp nghiên cứu: Bài viết sử dụng phương pháp so sánh, phân tích để đánh giá vấn đề, sở để làm sáng tỏ khía cạnh lý luận thực tiễn công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà quyền sử dụng đất Cách tiếp cận vấn đề từ lý luận đến thực tiễn, từ thực tiễn áp dụng trở lý luận thơng qua đề xuất giải pháp nhằm hồn thiện cơng tác đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà quyền sử dụng đất 5) Kết cấu viết: Ngồi phần lời nói đầu, kết luận, mục lục danh mục tài liệu tham khảo, viết có chương: - Chương I: Cơ sở khoa học việc đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà quyền sử dụng đất - Chương II: Thực trạng Công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà quyền sử dụng đất cho diện nhà sách địa bàn Hà Nội - Chương III: Một số quan điểm, giải pháp kiến nghị nhằm đẩy mạnh công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà quyền sử dụng đất dạng nhà sách tồn đọng địa bàn thành phố Hà Nội CHƯƠNG I: CƠ SỞ KHOA HỌC CỦA VIỆC ĐĂNG KÝ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở CHO NHÀ CHÍNH SÁCH TỒN ĐỌNG I) KHÁI NIỆM, ĐẶC ĐIỂM VAI TRÒ CỦA NHÀ Ở: 1)Khái niệm, đặc điểm nhà ở: Nhà sản phẩm hoạt động xây dựng khơng gian bên có tổ chức ngăn cách với mơi trường bên ngồi dùng để Nhà có nhiều đặc điểm khác với loại tài sản khác, kho so sánh đặc điểm với động sản Nhà tài sản cố định, di dời Đặc điểm tài sản nhà đất đa dạng Loại trừ lợi ích kết hợp tài sản nhà đất để để kinh doanh Có lẽ khơng có hai ngơi nhà giống hệt nhau, chí ngơi nhà thơ liền tường có hình thức chúng khác vị trí Mặc dù điều dường có khác biệt nhỏ, tài sản nhà đất có khác Thường khác nhỏ khơng liên quan đến thị trường, vài trường hợp điều làm cho giá trị thị trường nhà khác Một đặc điểm tài sản nhà đất nói tương đối bền Nhiều hàng hố hao mòn xuống cấp nhanh nhà đất thường dùng nhiều năm với tốc độ hao mòn chậm Thậm chí nhà cũ, hoa mịn đáng kể, người ta ln thấy giá trị nhà đất lên giá với tỷ lệ cao tỷ lệ hao mịn ngơi nhà Mặc dù chất lượng nhà xuống cấp, kết giá trị chung đất ngơi nhà cịn giữ nguyên Về khía cạnh đầu tư nhà đất hồn tồn khác với loại đầu tư khác, vững theo thời gian có khả an toàn vốn tốt thời gian dài Khi so sánh với hàng hố khác, mua nhà địi hỏi khoản vốn lớn Thậm chí ngơi nhà dù khiêm tốn thường cần số lượng tiền đáng kể mơi mua Liên quan đến điều thực chất nhà đất thường đơn vị dễ dàng chia thành đơn vị nhỏ Kết lượng tiền tối thiểu để mua nhà lớn 2)Vai trị nhà ở: Nhà vấn đề nóng bỏng xã hội, thời kỳ phát triển kinh tế, quan tâm cá nhân, gia đình, tổ chức kinh tế, xã hội quốc gia Nhà có ảnh hưởng đến lĩnh vực đời sống kinh tế xã hội, văn hố, trị xã hội Ở nước ta, năm thực công đổi mới, Đảng Nhà nước ta quan tâm giải vấn đề nhà nhân dân thị nơng thơn, góp phần bước thực cải thiện đời sống cho nhân dân Điều 62, Hiến pháp nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam năm 1992 quy định rõ: “Công dân có quyền có nhà Nhà nước mở rộng việc xây dựng nhà đồng thời khuyến khích, giúp đỡ tập thể công dân xây dựng nhà theo quy hoạch chung, nhằm bước thực quyền việc phân phối nhà Nhà nước quản lý phải cơng hợp lý” Trên sở thấy vai trị nhà thể sau: - Nhà tài sản có giá trị đặc biệt với đời sống người Nhà phương tiện quan trọng để bảo vệ người trước tượng thiên nhiên nắng, mưa, gió, bão, giá rét… Con người muốn tồn phát triển trước hết phải đảm bảo điều kiện ăn, ở, mặc tư liệu sinh hoạt khác Ph Ăng ghen nhấn mạnh: “Con người trước hết cần phải ăn, uống, chỗ mặc làm trị, khoa học, nghệ thuật, tôn giáo…” - Nhà điều kiện vật chất trọng yếu để phát triển kinh tế Đối với lao động đặc biệt đô thị, khoảng cách nơi nơi làm việc có ảnh hưởng lớn tới lao động, tác động trực tiếp tới thể lực trí lực lao động Nó làm hao phí thời gian khoảng cách lớn hao phí cao, ảnh hưởng lớn tới hiệu kinh tế Ngoài môi trường cư trú, điều kiện sinh hoạt chỗ ở, mơi trường văn hố khu vực, mơi trường tự nhiên… ảnh hưởng lớn tới trình tái sản xuất sức lao động tác động tới tâm sinh lý người lao động, làm ảnh hưởng tới sản xuất, tới hiệu kinh tế Sự phát triển nhà tiêu quan trọng thể trình độ phát triển, tốc độ thị hoá quốc gia, thể tiềm kinh tế góp phần tạo nên mặt kiến trúc tổng thể Thực tế cho thấy nhìn ngơi nhà nhận biết phong tục, tập quán, đời sống vật chất tinh thần người sinh sống nhà cộng đồng - Nhà điều kiện vật chất trọng yếu ảnh hưởng tới sinh hoạt xã hội điều chỉnh quan hệ xã hội Nhà tác động trực tiếp tới kết cấu gia đình, tập tục sinh hoạt gia đình,thể rõ trình kéo dài hay tăng nhanh trình phân ly gia đình mà cịn ảnh hưởng tới tâm lý niên độ tuổi kết hôn, Thông thường giá nhà đất tăng cao niên có xu hướng lập gia đình muộn Điều tác động lớn đến vấn đề xã hội Những biến động nhà phát sinh mua bán, thuê, tặng, chuyển nhượng hình thành nên mối quan hệ xã hội phức tạp mà nhà đơi lúc quay trở lại làm chức điều tiết, điều chỉnh quan hệ xã hội Với tầm quan trọng nhà nói trên, vấn đề nhà mối quan tâm chung quốc gia giới, đặc biệt nước phát triển nước phát triển Ở nước ta, lãnh đạo Đảng, phấn đấu thực mục tiêu : “dân giàu, nước mạnh, xã hội công bằng, văn minh” Nhà nước quan tâm lãnh đạo, tạo nhiều môi trường thuận lợi động viên khuyến khích tầng lớp nhân dân phát huy nội lực để xây dựng nhà tiến tới mặt đất nước ngày văn minh giàu đẹp II) KHÁI NIỆM VÀ SỰ RA ĐỜI CỦA NHÀ CHÍNH SÁCH TỒN ĐỌNG: 1) Khái niệm: Nhà sách thuộc quyền sở hữu tư nhân bao gồm nhà cải tạo, nhà công tư hợp doanh, nhà vắng chủ mà diện tích nhà thuộc loại nhà Nhà nước để lại cho chủ sở hữu thực sách cải tạo nhà, sách cơng thương nghiệp tư tư doanh Đối với quỹ nhà sách Nhà nước quản lý, sử dụng Nhà nước phân, giao cho quan sử dụng cho hộ gia đình thuê nhà thuộc sở hữu Nhà nước 2) Sự đời nhà sách tồn đọng: Sau ngày giải phóng miền Bắc, diễn ra hàng ngàn hộ di chuyển vào Nam, để lại hàng nghìn ngơi nhà với vơ vàn tình tiết phức tạp Người vội vã bỏ nhà chạy trốn, người ngầm uỷ quyền cho người khác, người bán tháo với giá rẻ khơng chút giấy tờ văn tự, người tình nghĩa đưa bà họ hàng vào lặng lẽ đi… Việc để lại hàng nghìn ngơi nhà vắng chủ buộc máy tiếp quản quyền phải đối phó với tình hình phức tạp Khi hồ bình lập lại miền Bắc, giải nhà cửa vấn đề nằm toàn nhiệm vụ cách mạng xã hội chủ nghĩa Chế độ cũ thoả mãn yêu cầu số người, chế độ ta phải thoả mãn yêu cầu ngày tăng tuyệt đại đa số người dân lao động Dưới lãnh đạo Đảng, cách mạng dân tộc dân chủ nhân dân chuyển sang cách mạng xã hội chủ nghĩa Nhiệm vụ miền Bắc đẩy mạnh cải tạo xã hội chủ nghĩa Trọng tâm trước mắt đẩy mạnh cải tạo xã hội chủ nghĩa với thành phần kinh tế cá thể nông dân, thợ thủ công; cải tạo xã hội chủ nghĩa với thành phần kinh tế tư tư doanh cải tạo người có nhiều nhà cho thuê, đồng thời phải sức phát triển thành phần kinh tế quốc doanh lực lượng lãnh đạo toàn kinh tế quốc dân Yêu cầu đặt sử dụng hợp lý nhà cửa sẵn có, cao chất lượng nhà cửa nhằm bảo đảm an toàn, vệ sinh cải thiện đời sống nhân dân lao động thuê nhà, cải tạo người tư sản, biến họ thành người lao động sống nhờ vào lao động sống bám vào bóc lột việc cho thuê nhà Trong sau cải tạo xã hội chủ nghĩa nhà cho thuê tư nhân, Đảng Nhà nước có nhiều sách quản lý nhà cửa Nhưng năm 1964, có nơi chưa quán triệt tinh thần sách Trung Ương nên lúng túng việc giải vấn đề cụ thể phức tạp Để đáp ứng với nhu cầu địa phương, thông tư số 12/NV Bộ Nội vụ ngày 22/4/1964 giải thích thêm số sách cụ thể quản lý nhà cửa Trong có việc quản lý nhà vắng chủ nhà tư sản đưa vào công tư hợp doanh - Việc quản lý nhà vắng chủ: Theo Nghị định 19/CP ngày 29/6/1961 Hội Đồng Chính phủ Cơng văn số 19/BCT ngày 12/1/1961 ban cải tạo công thương nghiệp tư doanh Trung Ương tất nhà vắng chủ, không kể người Việt Nam hay Hoa Kiều quan quản lý nhà, đất trực tiếp quản lý cho thuê, thu tiền thuê, đóng thuế, sửa chữa Các quan, xí nghiệp, đồn thể hợp tác xã hay tư nhân sử dụng loại nhà, đất kể trường hợp dùng vào việc kinh doanh sản xuất hay vào nghiệp y tế, văn hoá, giáo dục - Nhà tư sản đưa vào công tư hợp doanh: nhà tư sản dùng làm phương tiện kinh doanh công thương nghiệp cửa hàng, kho tàng, văn phòng quản lý kinh doanh trước chưa giải công tư hợp doanh quan quản lý nhà đất theo sách cải tạo nhà cửa Sau ngày thống đất nước, Nh ban hành sách cải tạo nhà đất thành phố, thị xã nhằm quản lý tình hình nhà cửa địa bàn Theo Thông tư Bộ trưởng xây dựng số 383/BXD- ĐT ngày 5/10/1991 hướng dẫn thi hành định số 297/CP Chủ tịch Hội đồng Bộ trưởng ngày 2/10/1991 việc giải số vấn đề nhà sách nhà vắng chủ Nhà nước quản lý với nội dung sau: - Đối với nhà cải tạo: thực quản lý toàn nhà cửa thuộc diện nhà cải tạo bố trí làm trụ sở quan làm nhà cho cán công nhân viên nhân dân lao động Hầu hết nhà Nhà nước quản lý hoàn tất thủ tục kê khai, bàn giao Nhà nước định quản lý nhiên nhiều nguyên nhân khác quan, có số trường hợp quan Nhà nước tiến hành quản lý, sử dụng nhà không làm thủ tục giao nhận, khơng định quản lý, cá biệt có trường hợp xử lý sai so với sách lúc Để ổn định trạng nhà sau cải tạo, đưa công tác quản lý vào nề nếp, điều định số 297/CT nêu rõ: “nhà Nhà nước quản lý, sử dụng theo sách cải tạo nhà bao gồm tồn nhà có chưa có định quản lý Uỷ Ban Nhân Dân cấp có thẩm quyền bố trí sử dụng, nhà thuộc sở hữu Nhà nước 10 sử dụng đất cho diện nhà đẩy mạnh Qua đó, chủ sở hữu thực yên tâm để ổn định sống, đầu tư sản xuất 58 CHƯƠNG III: MỘT SỐ QUAN ĐIỂM, GIẢI PHÁP VÀ KIẾN NGHỊ NHẰM ĐẨY MẠNH CÔNG TÁC ĐĂNG KÝ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở CHO NHÀ CHÍNH SÁCH TỒN ĐỌNG TRÊN ĐỊA BÀN HÀ NỘI I) PHƯƠNG HƯỚNG VÀ QUAN ĐIỂM ĐỐI VỚI CÔNG TÁC ĐĂNG KÝ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở CHO NHÀ CHÍNH SÁCH TỒN ĐỌNG: 1) Phương hướng: - Quản lý chặt chẽ nhà diện sách tồn đọng để nắm bắt biến động xẩy trường hợp cụ thể để có sở giải quyết, chỉnh sửa cho phù hợp với biến động xẩy vào hồ sơ địa Cùng với q trình phát triển ngày nhanh xã hội nhu cầu người khơng ngừng tăng theo kéo theo biến động mạnh nhà đất chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, chấp… việc nắm bắt tình hình sử dụng nhà ở, đất buông lỏng Việc cấp giấy chứng nhận cho nhà sách tồn đọng phụ thuộc lớn vào việc quản lý tình hình biến động xẩy với dạng nhà Thông qua việc quản lý nắm bắt, xác nhận chủ sở hữu để cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà quyền sử dụng đất - Hoàn thành, giải tốt hồ sơ cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà quyền sử dụng đất Phấn đấu thực giải có hồ sơ chuyển đến, tránh tình trạng tồn đọng hồ sơ thời gian dài Đối với nhà sách tồn đọng, có nhiều trường hợp phức tạp q trình xác nhận, xét duyệt có liên quan đến biến động trước 59 nhiều hồ sơ lúc đủ điều kiện để xét duyệt cấp giấy chứng nhận cho trường hợp Do việc giải phải linh hoạt, xử lý hồ sơ theo phương châm dễ làm trước, khó làm sau để tránh tồn đọng - Tập trung kiến nghị hoàn chỉnh văn pháp luật cho phù hợp với thực tiễn để giải cho trường hợp pháp luật chưa có quy định cụ thể Tháo gỡ vướng mắc xét duyệt, chứng nhận quyền sở hữu nhà cho trường hợp cách nhanh chóng Nếu khơng có quy định cụ thể việc giải khó khăn cho bên chứng nhận bên chứng nhận quyền sở hữu nhà quyền sử dụng đất Do việc hoàn chỉnh văn pháp luật cho phù hợp với thực tế cần thiết 2) Quan điểm: Cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà quyền sử dụng đất cho nhà sách tồn đọng khơng nằm ngồi cơng tác đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà quyền sử dụng đất cho nhà đô thị Do quan điểm nhằm đẩy mạnh cơng tác đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà quyền sử dụng đất cho nhà sách tồn đọng phải dựa quan điểm nhà đô thị 2.1) Quan điểm tôn trọng thực trạng lịch sử: Công tác quản lý Nhà nước đất đai, nhà nói chung công tác kê khai đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà quyền sử dụng đất nói riêng nội dung quan trọng công tác quản lý Nhà nước Công tác địi hỏi phải có điều kiện cần thiết để thực (như phải có đồ trạng sử dụng đất tỷ lệ 1/200, giấy tờ chứng minh việc sử dụng đất hợp pháp…) Tuy nhiên, buông lỏng công tác quản lý Nhà nước đất đai nhà thời gian dài nên 60 điều kiện để Nhà nước cấp giấy chứng nhận cho chủ thể sử dụng đất ở, sở hữu nhà đa số đáp ứng Thêm vào trải qua nhiều lần cải cách ruộng đất, giai đoạn, quan có thẩm quyền lại tiến hành cấp đất cho chủ thể sử dụng đất khác nhau, có đan xen phức tạp chủ thể sử dụng đất, giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất sở hữu nhà phức tạp khơng có Nếu Nhà nước áp dụng cách máy móc cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà quyền sử dụng đất có đủ điều kiện chứng minh tính hợp pháp, hợp lệ nhà ở, đất việc đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà quyền sử dụng đất khó thực Chính thể phải có thiết thực mà hiệu để nâng cao tốc độ cấp giấy chứng nhận đảm bảo ổn định đời sống người sử dụng đất đai nhà yêu cầu cấp bách giai đoạn Và khơng cịn cách khác phải tơn trọng lịch sử để lại, phải tiến hành cấp giấy chứng nhận cho chủ thể sử dụng đất khơng có đủ điều kiện khơng gây ảnh hưởng đến lợi ích chung cá nhân hay cộng đồng Đối với diện nhà sách tồn đọng, quan điểm tôn trọng trạng lịch sử phải thực triệt để Trải qua nhiều biến động lịch sử, diện nhà gặp nhiều vướng mắc việc xác định chủ sở hữu, diện tích nhà chủ sở hữu cũ với diện tích đưa vào Nhà nước quản lý Do vấn đề tôn trọng lịch sử phải đặt lên hàng đầu việc xét duyệt cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà quyền sử dụng đất cho đối tượng Theo điều chương I Nghị định 60/CP có ghi: “Nhà nước khơng thừa nhận việc đòi lại nhà mà Nhà nước quản lý trước thực sách cải tạo xã hội chủ nghĩa nhà đất 61 Nhà nước không thừa nhận lại việc đòi lại đất mà trước Nhà nước giao cho người khác sử dụng thực sách Nhà nước Việt Nam Dân chủ Cộng hồ, Chính phủ cách mạng lâm thời miền Nam Việt Nam Nhà nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam” Và quan điểm thể rõ việc chứng nhận quyền sở hữu nhà quyền sử dụng đất dạng nhà sách tồn đọng: “Các trường hợp thuộc diện nhà cải tạo trước chủ sở hữu Nhà nước để lại phần diện tích rộng so với định hồ sơ cải tạo nhà cửa; sau cải tạo nhà cửa, chủ sở hữu lấn chiếm diện tích Nhà nước quản lý tuỳ trường hợp cụ thể để giải thu hồi lại xét cho họ mua theo Nghị định số 61/CP ngày 5/7/1994 Chính phủ; trường hợp theo hồ sơ thể có diện tích đưa vào cơng tư hợp doanh diện tích chủ sở hữu sử dụng ổn định, khơng có tranh chấp khiếu kiện giải bán cho chủ sở hữu theo giá bảo đảm kinh doanh Hội đồng định giá thành phố xác định” Có thể nói quan điểm tiến phù hợp với thực tế Việt Nam Quan điểm khơng giúp cho việc hồn thành tốt cơng tác đăng ký cấp giấy chứng nhận nói chung mà cịn góp phần làm ổn định đời sống người sử dụng đất sở hữu nhà 2.2) Quan điểm khẩn trương hoàn thành để ổn định sống cho người dân: Công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà quyền sử dụng đất có ảnh hưởng lớn đến tình hình ổn định kinh tế xã hội nói chung chủ thể sử dụng đất nói riêng Đất nhà nhu cầu thiếu hoạt động thường ngày người Nó nhu cầu nảy sinh quan trọng khơng nhu cầu ăn, mặc 62 Khi nhu cầu cần thiết sống người sử dụng muốn đảm bảo cho quyền sử dụng đất, sở hữu nhà ổn định thơng qua việc xác nhận quyền sở hữu nhà quyền sử dụng đất hợp pháp Tức người chủ sử dụng pháp luật đảm bảo cho quyền lợi họ Nếu có tranh chấp khiếu kiện xẩy họ bảo đảm quyền lợi có pháp luật công nhận quyền hợp pháp sử dụng đất ở, sở hữu nhà cho họ Nhà ở, đất tài sản có giá trị lớn đời sống người Để có ngơi nhà phải bỏ khoản tiền lớn Do trước mua ngơi nhà họ phải xem xét tính hợp pháp ngơi nhà để đến định có nên mua hay khơng Vì phải bỏ khoản tiền lớn nên người mua phải cân nhắc kỹ, tính tốn cho số tiền bỏ vào việc mua nhà phải bảo đảm Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà quyền sử dụng đất chứng thư pháp lý công nhận quyền lợi hợp pháp chủ sử dụng đất, công nhân mảnh đất nhà phù hợp với quy hoạch sử dụng đất tức công nhận người chủ sử dụng lâu dài mà khơng sợ ảnh hưởng việc thu hồi đất vào mục đích khác Chính điều làm cho tâm lí người sử dụng đất sở hữu nhà an tâm tiến hành hoạt động đầu tư vào nhà đất, khơng cịn tâm lí bất an lo sợ bị Nhà nước thu hồi đất Tâm lí giống trường hợp nằm diện nhà sách tồn đọng Những diện tích nhà mà Nhà nước để lại cho chủ sử dụng thực sách cải tạo nhà cửa, sách cải tạo cơng thương nghiệp tư tư doanh chưa có xác nhận quyền sở hữu nhà quyền sử dụng đất người dân khơng n tâm để ổn định sống Họ không dám xây dựng, sửa sang sợ Nhà nước thu hồi lại phần diện tích Chính gây tâm lí bất an, sống tạm bợ ảnh hưởng không tốt đến nhu cầu sinh hoạt người dân Điều làm ảnh 63 hưởng xấu đến hiệu lao động sản xuất Thêm vào đó, khơng có xác nhận rõ ràng diện tích phụ chủ sở hữu cũ hộ thuê Nhà nước nên thường gây tranh chấp khơng đáng có Nhanh chóng xác lập quyền sở hữu nhà quyền sử dụng đất cho họ vừa góp phần làm giảm tranh chấp khiếu kiện để ổn định sống cho người dân Họ yên tâm xây dựng, sửa sang nhà cửa phần diện tích nhà chứng nhận quyền sở hữu nhà quyền sử dụng đất ở; khơng cịn tâm lí bất an để tập trung vào hoạt động sản xuất Do việc tiến hành cấp giấy chứng nhận cho người dân cách nhanh chóng để ổn định đời sống vật chất tinh thần cho họ yêu cầu cần thiết 2.3) Quan điểm hệ thống: Cũng giống với công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà quyền sử dụng đất cho loại nhà thị công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà quyền sử dụng đất diện nhà sách tồn đọng dựa quan điểm hệ thống: - Trước hết việc cấp giấy chứng nhận liên quan đến nhiều khâu: đo đạc, lập đồ địa chính, đo đạc diện tích nhà ở; rà xét giấy tờ thủ tục sở pháp luật quy định hướng dẫn hệ thống quản lý; thẩm tra xét duyệt; cấp giấy chứng nhận - Việc cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà quyền sử dụng đất dạng nhà sách tồn đọng liên quan đến nhiều quan quản lý chuyên môn quản lý hành chính: Uỷ Ban Nhân Dân Thành phố; Sở Địa chính- Nhà đất; Uỷ Ban Nhân Dân phường; phịng Cơng chứng; Cục thuế Hà Nội (hoặc chi cục thuế quận) - Việc cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà quyền sử dụng đất quy định pháp luật sách Nhà nước 64 Các văn pháp luật quy kim nam cho việc thực công tác cấp giấy chứng nhận Do định phải ln ý để bổ sung tiến tới hoàn thiện áp dụng định vào tình hình thực tế II) CÁC GIẢI PHÁP CHỦ YẾU NHẰM ĐẨY MẠNH VIỆC CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở CHO DIỆN NHÀ CHÍNH SÁCH TỒN ĐỌNG: 1) Giải pháp tổ chức xét duyệt: Công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà quyền sử dụng đất tiến hành khơng có số liệu đo đạc, đánh giá, phân loại đất đồ địa Muốn xác định diện tích người sử dụng phải tiến hành kiểm tra hồ sơ đo vẽ mặt khuôn viên nhà đất Đây công việc bắt buộc phải làm để xét duyệt cấp giấy chứng nhận Muốn đẩy mạnh việc xét duyệt phải có biện pháp cải tiến rút gọn nội dung kiểm tra hồ sơ đo vẽ mặt khuôn viên nhà đất cách giải trường hợp dễ trước, hồ sơ phức tạp giải sau Vì với hồ sơ phức tạp, cán thụ lý phải xem xét kỹ nội dung hồ sơ kiểm tra thực tế, báo cáo lãnh đạo phòng giám đốc xin ý kiến giải trước trình duyệt Cơng việc địi hỏi phải nhiều thời gian công sức cần phải giải hồ sơ đơn giản trước để tránh tồn đọng Việc giải hồ sơ theo kiểu dễ làm trước, khó làm sau hồ sơ tiến hành giải đồng loạt Khi hồ sơ phức tạp kéo dài thời hạn (thời hạn chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất cấp giấy chứng nhận diện nhà sách tồn đọng 30 ngày đủ hồ sơ hợp lệ) phải nhanh chóng thơng báo cho đương biết rõ lý 65 Để tránh thời gian cho bên xét duyệt lẫn đối tượng xét duyệt phải có nội dung hướng dẫn rõ ràng cho người dân cụ thể việc kê khai đăng ký đầy đủ, với thực trạng nhà giấy tờ cần thiết có liên quan đến việc xác nhận quyền sở hữu nhà quyền sử dụng đất người dân Khi vừa tránh cho họ khơng phải lại nhiều lần Đối với bên xét duyệt công thông báo nhiều lần để đương bổ sung giấy tờ có liên quan hồ sơ Cơng việc xét duyệt có liên quan đến quan quản lý khác để xác định tình trạng nhà, đất Do phải phối hợp chặt chẽ với quan cách lên kế hoạch hàng tháng làm việc trực tiếp hồ sơ cấp đổi để giải nhanh chóng 2) Giải pháp văn sách pháp luật: Hệ thống văn pháp quy sở cho việc thực công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà quyền sử dụng đất Trong thực tế, giải quyết, xem xét cấp giấy chứng nhận có nhiều vướng mắc nẩy sinh mà pháp luật chưa có quy định cụ thể Hiện đăng ký đất ở, nhà sơ cấp thực theo Nghị số 58/1998 thực tế nẩy sinh nhiều trường hợp pháp luật chưa có quy định cụ thể, cụ thể sau: - Trường hợp chủ sở hữu khơng có u cầu lấy lại nhà trước ngày 1/7/1996 sống, người quản lý, sử dụng lại bố, mẹ, vợ (chồng), người - Trường hợp người quản lý, sử dụng nhiều lân mua bán, chuyển nhượng nhà bất hợp pháp từ nhiều năm Người nhận chuyển nhượng cuối sử dụng không đủ 30 năm theo quy định 66 - Trường hợp không xác định chủ sở hữu đâu, sống định cư nước hay chết - Trường hợp chủ sở hữu người Việt Nam định cư nước chết (có giấy chứng tử), người quản lý, sử dụng người Việt Nam (trực hệ chủ sở hữu) Do cần có biện pháp xử lý trước mắt lâu dài để tránh tình trạng người dân phải chờ đợi, gây tâm trạng bất an chờ đợi để giải Trước mắt cấp giấy chứng nhận tạm thời cho người quản lý, sử dụng nhà tình trạng sử dụng ổn định khơng có tranh chấp khiếu kiện, khơng ảnh hưởng đến quyền lợi chung cộng đồng chờ đợi việc chỉnh sửa, bổ sung văn pháp luật để có hướng dẫn giải cụ thể trường hợp Mặt khác cần tập trung kiến nghị lên cấp để có biện pháp xử lý trước mắt tiến tới sửa đổi, bổ sung quy định cho phù hợp với thực tế 3) Giải pháp tổ chức hệ thống thông tin: Nhu cầu nhà đất ngày tăng với q trình phát triển thị nên đối tượng sử dụng đất phức tạp, hay có biến động Để rà sốt biến đổi phải thường xuyên cập nhật thơng tin tình hình sử dụng đất, sở hữu nhà chủ thể sử dụng Điều địi hỏi phải có thơng tin hai chiều từ phía người sử dụng từ phía người quản lý Muốn nắm bắt thơng tin tình hình sử dụng, chỉnh sửa biến động xẩy cách xác, nhanh chóng khơng thể khơng có hệ thống lưu trữ thông tin tốt, đại Thông qua hệ thống thông tin, biến động xẩy hiệu chỉnh kịp thời mà người quản lý nhiều công sức mà công việc đạt hiệu Để quản lý chặt chẽ tình hình biến động diện nhà sách tồn đọng cần phải có hệ thống lưu trữ thơng tin đại 67 Chính mà năm 2003 này, phịng sách đất- nhà Sở Địa chính- Nhà đất Hà Nội có kế hoạch xây dựng chương trình quản lý nhà sách tồn đọng phần mềm Thông qua hệ thống thông tin việc cấp giấy chứng nhận tiến hành nhanh chóng, thuận lợi tránh bỏ sót, thơng tin lưu trữ cách an toàn, cập nhật bổ sung kịp thời tình xẩy Hệ thống thơng tin đại địi hỏi cán quản lý phải có trình độ cao để áp dụng thành tựu khoa học tiên tiến vào công tác quản lý nhà ở, đất nói chung công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà quyền sử dụng đất nói riêng 4) Giải pháp sách truy thu loại thuế: Một nguyên nhân việc không giải cấp giấy chứng nhận cho nhà sách tồn đọng việc thu tiền sử dụng đất xét hợp thức hoá để cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà quyền sử dụng đất cịn q cao Cho nên có nhiều trường hợp đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận đương khơng đến lấy giấy chứng nhận khơng có khả nộp khoản tiền để cấp giấy chứng nhận Các khoản người dân phải nộp để cấp giấy chứng nhận gồm: tiền sử dụng đất, phạt tiền xây dựng không phép, sai phép, truy thu loại thuế đất, lệ phí trước bạ Rõ ràng với sách thu khơng phù hợp với khả tài người dân thị khó đẩy nhanh tiến độ cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà quyền sử dụng đất Hà Nội Yêu cầu Nhà nước cần nghiên cứu chế độ nhằm giảm bớt mức thu khoản thu cho thoả đáng mức cho thu để khuyến khích, thực thu làm địn bẩy kinh tế khơng phải quan niệm tận thu cực đoan, thu đến mức người dân không chịu nổi, gây tình trạng khơng chịu nộp 68 khoản thu Nhà nước, trốn nộp thuế, không muốn kê khai đăng ký để cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà quyền sử dụng đất Người dân sở hữu nhà, sử dụng đất cách tự gây khó khăn cho công tác đăng ký, xét cấp giấy chứng nhận có khó thể hồn chỉnh hệ thống hồ sơ quản lý Nhà nước nhà, đất 5) Vấn đề tra việc xét duyệt, chứng nhận quyền sở hữu nhà quyền sử dụng đất ở: Nếu công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà quyền sử dụng đất việc làm cơng tác tra việc làm lại, rà xét lại khâu đăng ký cấp giấy chứng nhận Thơng qua phát hiện, ngăn ngừa thiếu sót sai phạm q trình thực hiện, qua đề xuất kiến nghị với quan có thẩm quyền biện pháp khắc phục, điều chỉnh Việc xét duyệt chứng nhận quyền sở hữu nhà quyền sử dụng đất cho diện nhà sách tồn đọng có liên quan đến xác nhận rõ ràng nguồn gốc sử dụng đất, trạng sử dụng đất Việc xác nhận tiến hành từ đơn vị quyền Uỷ Ban Nhân Dân phường với hệ thống cụm dân cư tổ chức dân phố cảnh sát khu vực Uỷ Ban Nhân Dân quận, huyện Uỷ Ban Nhân Dân Thành phố xét duyệt Để tiến hành tra việc xét duyệt, cấp giấy chứng nhận cách khách quan cần phải có đội tra chuyên nghiên cứu đăng ký xác minh việc sử dụng đất, sở hữu nhà Qua việc tra, kiểm tra tiến hành từ cấp sở cấp cao Có tiêu cực hạn chế phát sinh công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà quyền sử dụng đất đảm bảo xác, cơng III) KIẾN NGHỊ: 69 Công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà quyền sử dụng đất cho diện nhà sách tồn đọng cịn nhiều vướng mắc, khó khăn Nhằm tháo gỡ khó khăn vướng mắc phải có biện pháp giải trước mắt lâu dài Do việc tập trung kiến nghị nhằm đẩy nhanh tiến độ cấp giấy chứng nhận kể trước mắt sau Nội dung kiến nghị sau: - Cần có hướng dẫn cụ thể trường hợp mà Nghị số 58/1998 chưa đề cập đến - Cần có quy định cụ thể việc cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà quyền sử dụng đất tài sản thuộc sở hữu chung hai hay nhiều người, sở hữu hỗn hợp Bởi giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà quyền sử dụng đất đăng ký sở để chứng minh quyền sở hữu Nếu ghi tên người khó giải tranh chấp khơng có minh bạch người tên Nếu ghi tên tất người giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà quyền sử dụng đất có trao cho người không thoả thuận người cầm giữ giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà quyền sử dụng đất - Đề nghị Nhà nước Chính phủ Tổng cục địa sớm xem xét rà soát ban hành sửa đổi bổ sung văn khơng cịn phù hợp cịn thiếu áp dụng thực cụ thể - Sớm ban hành Nghị định thay Nghị định 60/CP ngày 5/7/1994 Nghị định 45/CP ngày 3/8/1996 Chính phủ để phù hợp với điều kiện thực tế lịch sử để lại quản lý Nhà nước đất đai 70 - Đảm bảo sách thuế, lệ phí đăng ký cần phải quy định ổn định, mức nhỏ hợp lý để khuyến khích khơng cản việc đăng ký làm mục đích việc đăng ký khơng thực hện - Tổ chức tốt hiệu công tác tuyên truyền cho người dân hiểu rõ nhận thức cần thiết việc cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà quyền sử dụng đất - Thường xuyên có phối hợp chặt chẽ với ngành, sát với tình hình thực tế, phân công trách nhiệm rõ ràng cấp trình xét duyệt hồ sơ giải đồng loạt làm theo phương thức dễ làm trước khó làm sau 71 KẾT LUẬN Nhà có vai trò quan trọng ảnh hưởng lớn đến phát triển kinh tế xã hội quốc gia Việc sử dụng đất đai nhà cho có hiệu vấn đề cốt lõi q trình phát triển Trong cơng đổi mới, việc chuyển hướng kinh tế theo chế tập trung quan liêu bao cấp sang kinh tế thị trường luật đất đai (1993) ban hành mở hướng chế quản lý đất đai Quan điểm đất đai thuộc sở hữu toàn dân tiếp tục khẳng định Bảo vệ chế độ sở hữu toàn dân đất đai thực chất bảo vệ lợi ích hợp pháp người sử dụng đất, đồng thời giám sát họ việc thực nghĩa vụ sử dụng đất theo pháp luật nhằm đảm bảo lợi ích Nhà nước lợi ích chung tồn xã hội sử dụng đất Thông qua việc lập hồ sơ địa cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà quyền sử dụng đất quy định trách nhiệm pháp lý quan quản lý Nhà nước đất đai người sử dụng đất Quản lý đất đai nhà nước nói chung Hà Nội nói riêng vấn đề quan trọng thiết khơng gặp khó khăn việc xác định rõ công nhận quyền sở hữu cho đối tượng Đất nước ta trải qua thời kỳ lịch sử mang đặc thù, q trình thực sách đất dai trải qua nhiều thời kỳ (Nhà nước Việt Nam dân chủ cộng hồ, Chính phủ cách mạng lâm thời Cộng hoà miền Nam Việt Nam, Nhà nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam) Trải qua nhiều thời kỳ nên việc xác nhận đối tượng sở hữu điều không đơn giản Việc cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà quyền sử dụng đất cho diện nhà sách tồn đọng nằm tình trạng Việc xác định người sở hữu, người có quyền thừa kế sở hữu nhà diện nhà khơng phức tạp Công việc liên quan đến nhiều văn hồ sơ từ năm trước Để giải cho trường hợp đòi 72 ... sở khoa học việc đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà quyền sử dụng đất - Chương II: Thực trạng Công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà quyền sử dụng đất cho diện nhà sách. .. thuộc sở hữu tư nhân) khơng nằm ngồi lý Cơng tác đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà quyền sử dụng đất cho nhà sách nằm công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà quyền sử dụng. .. tiến hành đăng ký cấp giấy chứng nhận nhà sách phải có sở công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận cho nhà ở, đất đô thị 1) Nội dung đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà quyền sử dụng đất đô