Học viện Tài Chính i Luận văn tốt nghiệp LỜI CAM ĐOAN: Tôi xin cam đoan: Luận văn này là công trình nghiên cứu của cá nhân tôi, dưới sự hướng dẫn của thầy giáo Ths Phạm Văn Bình Các số liệu, kết quả trong luận văn là trung thực, xuất phát từ tình hình thực tế của đơn vị thực tập.Tôi xin chịu trách nhiệm về công trình nghiên cứu của mình Sinh viên Mai Linh SV: Mai Linh Lớp: CQ47/16.02 Học viện Tài Chính ii Luận văn tốt nghiệp MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN: i DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT vii DANH MỤC CÁC BẢNG viii LỜI MỞ ĐẦU 1 CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ QUY TRÌNH VÀ PHƯƠNG PHÁP THẨM ĐỊNH GIÁ TRỊ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 3 1.1.TỔNG QUAN VỀ BẤT ĐỘNG SẢN 3 1.1.1.Khái niệm bất động sản 3 1.1.2.Đặc điểm của bất động sản .3 1.1.2.1.Cố định về vị trí 3 1.1.2.2.Tính bền vững: 3 1.1.2.3.Tính khác biệt 4 1.1.2.4.Tính khan hiếm 4 1.1.2.5.Có giá trị lớn 4 1.1.2.6.Tính ảnh hưởng lẫn nhau 4 1.1.2.7.Các tính chất khác 5 1.2 KHÁI QUÁT VỀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ GIÁ TRỊ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 5 1.2.1.Khái niệm 5 1.2.2.Bản chất giá trị quyền sử dụng đất 6 1.2.3.Các yếu tố ảnh hưởng tới giá trị quyền sử dụng đất 6 1.2.3.1.Đặc điểm vật lý của đất 6 1.2.3.2.Nhân tố về khả năng đầu tư cơ sở hạ tầng 6 1.2.3.3.Nhân tố về khả năng phân loại đô thị theo quy mô và vị trí địa lý 7 1.2.3.4.Quá trình đô thị hóa 7 1.2.3.5.Yếu tố cạnh tranh .7 1.2.3.6.Chính sách tiền tệ 7 1.2.3.7.Yếu tố pháp lý 7 1.3 QUY TRÌNH VÀ PHƯƠNG PHÁP THẨM ĐỊNH GIÁ TRỊ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 8 1.3.1.Cơ sở thẩm định giá trị quyền sử dụng đất .8 SV: Mai Linh Lớp: CQ47/16.02 Học viện Tài Chính iii Luận văn tốt nghiệp 1.3.2.Nguyên tắc thẩm định giá trị quyền sử dụng đất 8 1.3.3.Quy trình thẩm định giá trị quyền sử dụng đất 9 1.3.3.1.Xác định tổng quát về tài sản cần TĐG và loại hình giá trị làm cơ sở TĐG 9 1.3.3.2.Lập kế hoạch thẩm định giá 10 1.3.3.3.Khảo sát thị trường, thu thập thông tin 10 1.3.3.4.Phân tích tích thông tin 11 1.3.3.5.Ước tính giá trị tài sản cần thẩm định giá 11 1.3.3.6.Lập báo cáo và chứng thư thẩm định giá .12 1.3.4.Các phương pháp thẩm định giá trị quyền sử dụng đất .12 1.3.4.1.Phương pháp so sánh trực tiếp .12 1.3.4.2.Phương pháp thu nhập: 15 1.3.4.3.Phương pháp chiết trừ 17 1.3.4.4.Phương pháp thặng dư 19 CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG QUY TRÌNH VÀ PHƯƠNG PHÁP THẨM ĐỊNH GIÁ TRỊ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI CÔNG TY CỔ PHẦN THẨM ĐỊNH GIÁ VÀ ĐẦU TƯ VIC 21 2.1 GIỚI THIỆU CHUNG VỀ CÔNG TY CỔ PHẦN THẨM ĐỊNH GIÁ VÀ ĐẦU TƯ VIC 21 2.1.1.Khái quát đặc điểm công ty 21 2.1.2.Kết quả hoạt động thẩm định giá tại Công ty cổ phần thẩm định giá và đầu tư VIC thời gian vừa qua 24 2.2 THỰC TRẠNG QUY TRÌNH VÀ PHƯƠNG PHÁP THẨM ĐỊNH GIÁ TRỊ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI CÔNG TY CỔ PHẨN THẨM ĐỊNH GIÁ VÀ ĐẦU TƯ VIC 27 2.2.1.Các văn bản pháp luật được áp dụng trong thẩm định giá trị quyền sử dụng đất 27 2.2.2.Thực trạng quy trình thẩm định giá trị quyền sử dụng đất tại Công ty Cổ phần thẩm định giá và đầu tư VIC .29 2.2.3 Thực trạng các phương pháp thẩm định giá trị quyền sử dụng đất tại Công ty Cổ phần Thẩm định giá và Đầu tư VIC 34 2.2.3.1.Thực trạng quy định về mặt lý thuyết các phương pháp thẩm định giá trị quyền sử dụng đất tại Công ty Cổ phần Thẩm định giá và Đầu tư VIC .34 2.2.3.2 Ví dụ một vài thương vụ tại Công ty cổ phần Thẩm định giá và Đầu tư VIC 36 a.Thương vụ 1: Báo cáo thẩm định giá về giá trị quyền sử dụng 72m2 đất và công trình xây dựng trên đất tại số 49 phố Phương Liệt, phường Phương Liệt, quận Thanh Xuân, thành phố Hà Nội .36 b.Thương vụ 2: Báo cáo thẩm định giá về nghĩa vụ tài chính bổ sung do điều chỉnh quy hoạch tòa nhà hỗn hợp CT1 – Khu di dân GPMB tại ao Hoàng Cầu, phường Ô Chợ Dừa, quận Đống Đa, thành phố Hà Nội (từ 16 tầng lên 23 tầng) 41 2.3 THÀNH CÔNG VÀ HẠN CHẾ TRONG QUY TRÌNH VÀ PHƯƠNG PHÁP THẨM ĐỊNH GIÁ TRỊ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI CÔNG TY CỔ PHẦN THẨM ĐỊNH GIÁ VÀ ĐẦU TƯ VIC 56 SV: Mai Linh Lớp: CQ47/16.02 Học viện Tài Chính iv Luận văn tốt nghiệp 2.3.1.Thành công 56 2.3.2.Hạn chế 57 2.3.2.1.Hạn chế trong quy trình thẩm định giá 57 2.3.2.2 Hạn chế trong phương pháp thẩm định giá trị quyền sử dụng đất .58 2.3.3.Nguyên nhân của những hạn chế trong quy trình và phương pháp thẩm định giá trị quyền sử dụng đất tại công ty Cổ phần thẩm định giá và đầu tư VIC 58 CHƯƠNG 3: MỘT SỐ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN QUY TRÌNH VÀ PHƯƠNG PHÁP THẨM ĐỊNHG GIÁ TRỊ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI CÔNG TY CỔ PHẦN THẨM ĐỊNH GIÁ VÀ ĐẦU TƯ VIC 60 3.1.ĐỊNH HƯỚNG PHÁT TRIỂN CỦA CÔNG TY CỔ PHẦN THẨM ĐỊNH GIÁ VÀ ĐẦU TƯ VIC 60 3.1.1.Định hướng phát triển chung 60 3.1.2.Định hướng phát triển hoạt động thẩm định giá Bất động sản 61 3.1.3.Định hướng phát triển hoạt động thẩm định giá trị quyền sử dụng đất 61 3.2.1.Giải pháp hoàn thiện quy trình thẩm định giá trị quyền sử dụng đất tại Công ty Cổ phần Thẩm định giá và Đầu tư VIC 61 3.2.1.1.Tổ chức, sắp xếp và thực hiện quy trình thẩm định giá sao cho hợp lý, nhanh gọn nhưng phải hiệu quả và không chồng chéo 61 3.2.1.2.Hoàn thiện phương pháp thu thập thông tin 61 3.2.1.3.Tăng cường công tác nghiên cứu thị trường 63 3.2.1.4.Nâng cao trình độ chuyên môn cho các chuyên viên định giá .63 3.2.1.5.Thống nhất các văn bản pháp lý sử dụng .64 3.2.2 Giải pháp hoàn thiện các phương pháp thẩm định giá trị quyền sử dụng đất 64 3.2.2.1.Hoàn thiện phương pháp so sánh trực tiếp 64 3.2.2.2.Hoàn thiện phương pháp chi phí 64 3.2.2.3.Hoàn thiện phương pháp thặng dư .65 3.3 MỘT SỐ KIẾN NGHỊ NHẰM THÚC ĐẨY HOẠT ĐỘNG ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM 66 3.3.1.Xây dựng và hoàn thiện khung pháp lý cho hoạt động định giá bất động sản 66 3.3.2.Nâng cao chất lượng trong công tác đào tạo định giá 66 3.3.3.Xây dựng hệ thống thông tin, ngân hàng cơ sở dữ liệu phục vụ cho hoạt động thẩm định giá 67 3.3.4.Tổ chức mở rộng hoạt động thẩm định giá trong nước và tăng cường hợp tác quốc tế .67 3.3.5.Thành lập cơ quan kiểm tra, giám sát trong hoạt động thẩm định giá 67 KẾT LUẬN 74 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO PHỤ LỤC SV: Mai Linh Lớp: CQ47/16.02 Học viện Tài Chính v SV: Mai Linh Lớp: CQ47/16.02 Luận văn tốt nghiệp Học viện Tài Chính vi Luận văn tốt nghiệp DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT BĐS CLCL QSDĐ TĐV TLCLCL TSSS TSTĐG : : : : : : : Bất động sản Chất lượng còn lại Quyền sử dụng đất Thẩm định viên Tỷ lệ chất lượng còn lại Tài sản so sánh Tài sản thẩm định giá SV: Mai Linh Lớp: CQ47/16.02 Học viện Tài Chính vii Luận văn tốt nghiệp DANH MỤC CÁC BẢNG Bảng 2.1 Danh sách hợp đồng thẩm định giá tiêu biểu năm 2012 Bất động sản: 26 Bảng 2.2 Danh sách hợp đồng thẩm định giá tiêu biểu năm 2012Động sản 28 Bảng 2.3 Bảng phân tích, tính toán các tiêu chí giống và khác nhau giữa TSTĐG và các TSSS 41 Bảng 2.4 Khấu hao công trình xây dựng trên đất 43 Bảng 2.5 Bảng đánh giá chất lượng công trình: 44 Bảng 2.6 Hạng mục CT1 .47 Bảng 2.7 Bảng điều chỉnh các tiêu chí giống và khác nhau giữa TSTĐG và các TSSS của dịch vụ công cộng 51 Bảng 2.8 Bảng điều chỉnh các tiêu chí giống và khác nhau giữa TSTĐG và các TSSS của dịch vụ thương mại 53 Bảng 2.9 Bảng điều chỉnh các tiêu chí giống và khác nhau giữa TSTĐG và các TSSS Của căn hộ 55 SV: Mai Linh Lớp: CQ47/16.02 Học viện Tài Chính 1 Luận văn tốt nghiệp LỜI MỞ ĐẦU 1 Tính cấp thiết của đề tài nghiên cứu: Thị trường bất động sản ở Việt Nam đang được hình thành và đang trong quá trình phát triển bước đầu được mở rộng Đến nay các tác nhân tham gia thị trường này hoạt động có hiệu quả tạo cơ sở cho tính ưu việt của thị trường này hoạt động Quyền sử dụng đất là một loại hàng hóa quan trọng của thị trường đó Vì thế giá trị quyền sử dụng đất có một vị trí đặc biệt trong thị trường bất động sản, thu hút sự quan tâm của rất nhiều đối tượng Xuất phát từ yêu cầu trên, kết hợp với quá trình nghiên cứu và học tâp tại Công ty Cổ phần thẩm định giá và đầu tư VIC, được sự giúp đỡ của các anh chị trong Công ty và sự nghiên cứu, tìm hiểu của bản thân em đã chọn đề tài: “ Một số giải pháp hoàn thiện quy trình và phương pháp thẩm định giá trị quyền sử dụng đất tại Công ty Cổ phần Thẩm định giá và Đầu tư VIC” làm đề tài cho luận văn của mình 2 Mục tiên nghiên cứu: Luận văn được viết nhằm 3 mục tiêu cơ bản: - Thứ nhất: Thiết lập cơ sở lý luận, hệ thống hóa các quy trình và phương pháp thẩm định giá trị quyền sử dụng đất - Thứ hai: Đánh giá thực trạng quy trình và phương pháp thẩm định giá trị quyền sử dụng đất tại Công ty Cổ phần Thẩm định giá và Đầu tư VIC - Thứ ba: Đề xuất một số giải pháp và kiến nghị nhằm hoàn thiện quy trình và phương pháp thẩm định giá trị quyền sử dụng đất tại Công ty Cổ phần Thẩm định giá và Đầu tư VIC 3 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu: - Đối tượng nghiên cứu của luận văn là: quy trình và phương pháp thẩm định giá trị quyền sử dụng đất tại Công ty cổ phần thẩm định giá và đầu tư VIC - Phạm vi nghiên cứu của luận văn là: quy trình và phương pháp thẩm định giá trị quyền sử dụng đất tại Công ty cổ phần thẩm định giá và đầu tư VIC từ tháng 01 năm 2011 đến nay 4 Phương pháp nghiên cứu: SV: Mai Linh Lớp: CQ47/16.02 Học viện Tài Chính 2 Luận văn tốt nghiệp Trong luận văn này em đã sử dụng các phương pháp sau: phương pháp điều tra, phân tích, thống kê, so sánh, đối chiếu nhằm phản ánh đúng thực trạng công tác quy trình và phương pháp thẩm định giá trị quyền sử dụng đất tại Công ty cổ phần thẩm định giá và đầu tư VIC và từ đó đưa ra các giải pháp, kiến nghị nhắm hoàn thiện quy trình và phương pháp thẩm định giá trị quyền sử dụng đất tại Công ty 5 Kết cấu của luận văn: Ngoài lời mở đầu và kết luận, nội dung luận văn gồm 3 chương: Chương 1: Cơ sở lý luận về quy trình và phương pháp thẩm định giá trị quyền sử dụng đất Chương 2: Thực trạng quy trình và phương pháp thẩm định giá trị quyền sử dụng đất tại Công ty cổ phần Thẩm định giá và Đầu tư VIC Chương 3: Một số giải pháp hoàn thiện quy trình và phương pháp thẩm định giá trị quyền sử dụng đất tại Công ty cổ phần Thẩm định giá và Đầu tư VIC Mặc dù bản thân đã cố gắng tìm hiểu và được sự hướng dẫn tận tình của các thầy cô giáo và các anh chị trong Công ty cổ phần thẩm định giá và đầu tư VIC, nhưng do có sự hạn chế về kiến thức chuyên môn cũng như kinh nghiệm nghề nghiệp và thời gian thực tập…nên trong luận văn khó tránh khỏi được những thiếu sót Kính mong nhận được sự chỉ bảo, góp ý kiến giúp đỡ của thầy cô giáo để luận văn của em được hoàn thiện hơn Em xin chân thành cám ơn thầy giáo Th.s Phạm Văn Bình, chị Đỗ Thị Thanh Nga, anh Phạm Tuấn Hưng, anh Nghiêm Minh Quỳnh cùng toàn thể các anh chị tại Công ty cổ phần Thẩm định giá và Đầu tư VIC đã giúp đỡ em hoàn thành luận văn này Hà Nội, ngày 10 tháng 4 năm 2013 Sinh viên thực hiện: Mai Linh SV: Mai Linh Lớp: CQ47/16.02 Học viện Tài Chính 3 Luận văn tốt nghiệp Chương 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ QUY TRÌNH VÀ PHƯƠNG PHÁP THẨM ĐỊNH GIÁ TRỊ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 1.1 TỔNG QUAN VỀ BẤT ĐỘNG SẢN 1.1.1 Khái niệm bất động sản Theo điều 174 của Bộ luật Dân sự Việt Nam năm 2005: “ Bất động sản là các tài sản không thể di dời được bao gồm: đất đai; nhà ở, các công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà ở, các công trình xây dựng đó; các tài sản khác gắn liền với đất đai; các tài sản khác do pháp luật quy định” 1.1.2 Đặc điểm của bất động sản 1.1.2.1 Cố định về vị trí - Giá trị của bất động sản gắn liền với từng vị trí cụ thể Khi đánh giá bất động sản cần phải xét đến sự ảnh hưởng của yếu tố vị trí đến giá trị của BĐS, tức là khoảng cách từ BĐS đến các trung tấm văn hóa, chính trị, kinh tế, xã hội…cũng như khả năng tiếp cận của BĐS với các trung tâm đó - Giá trị và khả năng sinh lời của BĐS chịu tác động của yếu tố môi trường nên khi định giá BĐS phải tính đến các yếu tố này và dự báo sự thay đổi của chúng tác động đến BĐS 1.1.2.2 Tính bền vững: BĐS đặc biệt là đất đai có tính bền vững rất cao, điều này được xét trên cả góc độ kinh tế và kỹ thuật, từ đó dặt ra vấn đề: - Khi đầu tư xây dựng phải dự tính tuổi thọ kinh tế quyết định tuổi thọ vật lý, tránh sự đầu tư lãng phí nhiều lần - Khi định giá phải tính đến cả hai yếu tố tuổi thọ kinh tế và tuổi thọ kỹ thuật, tuổi thọ nào gắn hơn sẽ quyết định sự tồn tại của BĐS đó - Lợi ích kinh tế mang lại từ hoạt động của BĐS thường có xu hướng giảm dần đến cuối kỳ kinh tế do các chi phí duy trì tăng và nguồn thu nhập có xu hướng giảm Do vậy, phải so sánh giữa giá trị kinh tế mang lại với chi phí duy SV: Mai Linh Lớp: CQ47/16.02 Học viện Tài Chính Luận văn tốt nghiệp TSSS3: Tòa nhà N09B2 Khu ĐTM Dịch Vọng, quận Cầu Giấy TSSS4: Tòa nhà CT2 ngõ 183 Hoàng Văn Thái, quận Thanh Xuân SV: Mai Linh Lớp: CQ47/16.02 Học viện Tài Chính Luận văn tốt nghiệp 2 Các TSSS bán căn hộ chung cư TSSS1: Tòa nhà GP Building ngõ 170 La Thành, quận Đống Đa SV: Mai Linh Lớp: CQ47/16.02 Học viện Tài Chính Luận văn tốt nghiệp TSSS2: Tòa nhà Fafilm ngõ 19 Nguyễn Trãi, quận Thanh Xuân SV: Mai Linh Lớp: CQ47/16.02 Học viện Tài Chính Luận văn tốt nghiệp TSSS3: Tòa nhà ngõ 102 Trường Chinh, quận Đống Đa TSSS4: Tòa nhà Thăng Long Yên Hòa, quận Cầu Giấy SV: Mai Linh Lớp: CQ47/16.02 Học viện Tài Chính Luận văn tốt nghiệp e NHẬN XÉT CỦA NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC Họ và tên người hướng dẫn khoa học: Phạm Văn Bình Nhận xét quá trình thực tập tốt nghiệp của Sinh viên: Mai Linh Khóa: 47; Lớp: 16.02 Đề tài: Một số giải pháp hoàn thiện quy trình và phương pháp thẩm định giá trị quyền sử dụng đất tại Công ty Cổ phần Thẩm định giá và Đầu tư VIC Nội dung nhận xét: 1 Về tinh thần thái độ thực tập của sinh viên: 2 Về chất lượng và nội dung của luận văn: SV: Mai Linh Lớp: CQ47/16.02 Học viện Tài Chính Luận văn tốt nghiệp Điểm: - Bằng số: - Bằng chữ: Hà Nội, ngày 3 tháng 5 năm 2013 Người nhận xét (Ký và ghi rõ họ tên) SV: Mai Linh Lớp: CQ47/16.02 Học viện Tài Chính Luận văn tốt nghiệp NHẬN XÉT CỦA NGƯỜI PHẢN BIỆN Họ và tên người phản biện luận văn: Nhận xét luận văn quá trình thực tập tốt nghiệp của Sinh viên: Mai Linh Khóa: 47; Lớp: 16.02 Đề tài: Một số giải pháp hoàn thiện quy trình và phương pháp thẩm định giá trị quyền sử dụng đất tại Công ty cổ phần thẩm định giá và đầu tư VIC Nội dung nhận xét: Điểm: - Bằng số: Bằng chữ: Hà Nội, ngày 3 tháng 5 năm 2013 Người nhận xét (Ký và ghi rõ họ tên) SV: Mai Linh Lớp: CQ47/16.02 ... phương pháp thẩm định giá trị quy? ??n sử dụng đất Công ty Cổ phần Thẩm định giá Đầu tư VIC 2.2.3.1 Thực trạng quy định mặt lý thuyết phương pháp thẩm định giá trị quy? ??n sử dụng đất Công ty Cổ phần. .. hóa quy trình phương pháp thẩm định giá trị quy? ??n sử dụng đất - Thứ hai: Đánh giá thực trạng quy trình phương pháp thẩm định giá trị quy? ??n sử dụng đất Công ty Cổ phần Thẩm định giá Đầu tư VIC. .. luận quy trình phương pháp thẩm định giá trị quy? ??n sử dụng đất Chương 2: Thực trạng quy trình phương pháp thẩm định giá trị quy? ??n sử dụng đất Công ty cổ phần Thẩm định giá Đầu tư VIC Chương 3: Một